Nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá thế kỷ cenvalue,

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Khái quát chung về BĐS và Thị trường BĐS

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn tất cả những sản phẩm do sức lao động con người tạo ra Bất động sản bao hàm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi yếu tố liên quan đến đất đai, bao gồm cả những vật trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, và dưới đây sẽ chỉ ra một số định nghĩa về bất động sản.

BĐS bao gồm: Đất; Nhà và các công trình khác trên đất

Bất động sản (BĐS) bao gồm hai thành phần chính là đất và nhà, tuy nhiên khái niệm về các công trình khác trên đất vẫn chưa được xác định rõ ràng Do đó, việc chỉ xem BĐS bao gồm hai thành phần này là chưa đầy đủ.

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều

107 có quy định BĐS là các tài sản bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm thứ hai đã nêu rõ các thành phần thuộc về bất động sản theo quy định của pháp luật, nhưng vẫn chỉ ở dạng liệt kê mà chưa làm rõ đặc tính quyết định tài sản là bất động sản Hơn nữa, việc liệt kê này có thể không bao quát hết tất cả các loại tài sản được xem là bất động sản.

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 c Khái niệm thứ ba:

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì BĐS là:

- Tất cả mọi thứ vững chắc gắn liền với đất đai

Khái niệm này nêu bật đặc tính cơ bản của bất động sản, từ đó giúp phân biệt các tài sản nào thuộc loại BĐS dựa trên đặc điểm quan trọng này.

Kết luận: Khái niệm bất động sản (BĐS) rất phong phú và đa dạng, do đó cần được quy định cụ thể theo pháp luật của từng quốc gia Một tài sản có thể được xem là BĐS tại quốc gia này, nhưng lại không được công nhận như vậy tại quốc gia khác.

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản:BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo nên những giá trị khác nhau Để thực hiện nghiệp vụ của mình một cách hợp lý thì các thẩm định viên nên hiểu và nắm rõ những

8 đặc điểm chính của BĐS như sau: a Tính cố định về vị trí:

Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định và không thể di dời, điều này xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm này liên quan đến giới hạn diện tích của từng khu đất và khu vực do bề mặt trái đất Giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, với yếu tố vị trí là yếu tố quyết định Vị trí không chỉ được xác định qua các tiêu chí địa lý mà còn phụ thuộc vào khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục, cũng như khả năng tiếp cận Khi các yếu tố này thay đổi, tính vị trí của BĐS cũng thay đổi, do đó, khi đầu tư hoặc định giá BĐS, cần phải xem xét các thay đổi này.

Bất động sản (BĐS) có tính chất cố định về vị trí, vì vậy giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố vùng miền và khu vực Các yếu tố này bao gồm điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế, đặc điểm xã hội và môi trường sống.

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 b Tính bền vững:

Tính bền vững của bất động sản (BĐS) gắn liền với sự trường tồn của đất đai, tài sản thiên nhiên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai Các công trình xây dựng và kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, trong khi BĐS nông nghiệp như vườn cây lâu năm cũng có tuổi thọ dài Tính bền vững của BĐS thể hiện qua tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế; tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS Thông thường, tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế, do đó, khi đầu tư xây dựng, cần tính toán tuổi thọ vật lý để tránh lãng phí Trong giai đoạn phát triển kinh tế, một khu chung cư có kết cấu tốt nhưng thiết kế cũ có thể có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi vườn cây lâu năm có chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại dài hơn.

Hàng hóa bất động sản (BĐS) có tính khan hiếm do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất và đặc thù của từng khu vực BĐS là tài sản có quy mô quỹ đất hạn chế, phụ thuộc vào vị trí cụ thể, khiến cho việc mở rộng trở nên khó khăn Đất đai đã có sẵn giới hạn, đặc biệt là đất dành cho phát triển đầu tư xây dựng Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, khi những nhà đầu tư lâu dài thường thu được lợi nhuận nhờ vào xu hướng tăng giá Do đó, các chính sách điều tiết cần tập trung vào việc chống đầu cơ và hạn chế quyền sở hữu BĐS, thay vì chỉ dựa vào công cụ giá cả.

Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc đáo, được sản xuất riêng lẻ và sở hữu những đặc điểm riêng biệt không giống bất kỳ BĐS nào khác Sự khác biệt này chủ yếu đến từ vị trí lô đất, cấu trúc và kiến trúc, hướng, cảnh quan cũng như các yếu tố ngoại cảnh khác Do đó, trong đầu tư phát triển, việc khai thác tính khác biệt của BĐS là rất quan trọng để gia tăng giá trị đầu tư.

Giá trị của bất động sản (BĐS) không chỉ nằm ở các yếu tố vật chất mà còn phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng Khi xã hội phát triển, nhu cầu và yêu cầu về sự khác biệt ngày càng cao, điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải hiểu rõ tâm lý người tiêu dùng và xu hướng xã hội Do đó, không thể chỉ so sánh các BĐS một cách đơn giản mà cần phải tìm ra những điểm khác biệt nổi bật giữa chúng.

Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, tác động đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan Sự ra đời hoặc hoàn thiện của một loại hình BĐS có thể làm tăng hoặc giảm giá trị và giá trị sử dụng của loại hình BĐS khác Chẳng hạn, việc xây dựng con đường mới sẽ thúc đẩy sự phát triển của các khu dân cư, khu công nghiệp, du lịch và thương mại dọc theo trục đường đó Do đó, khi đầu tư vào các công trình BĐS, cần xem xét tác động đến các công trình khác và khả năng ảnh hưởng của BĐS đối với các hoạt động kinh tế xã hội Chính vì vậy, Nhà nước cần giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Bất động sản (BĐS) luôn được coi là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai, diện tích đất có giới hạn, chi phí đầu tư xây dựng lớn và khả năng sinh lời cao Đầu tư vào BĐS yêu cầu vốn lớn và dài hạn, cùng với việc khai thác đặc tính tái tạo vốn để tái đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS thường cần sự hỗ trợ từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng Một điểm khác biệt quan trọng giữa BĐS và các loại tài sản hàng hóa khác là giá cả của BĐS chịu ảnh hưởng lớn từ môi trường bên ngoài, bao gồm cả môi trường tự nhiên và môi trường kinh doanh, do tính cố định về vị trí của nó.

Lê Đức Tài, sinh viên lớp TCDN D-K15 (Mã số sinh viên: 15A4010393), nhấn mạnh rằng môi trường xã hội và các yếu tố liên quan đến quản lý nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động sản (BĐS).

Thẩm định giá BĐS

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của Thẩm định giá BĐS:

1.2.1.1 Khái niệm Thẩm định giá BĐS:

Thẩm định giá BĐS được hiểu là quá trình ước tính giá trị tài sản bất động sản với độ tin cậy cao, phản ánh lợi ích mà tài sản này có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Mỗi cá nhân và quốc gia có cách hiểu và diễn đạt khác nhau về khái niệm này, nhưng đều hướng đến việc xác định giá trị chính xác của bất động sản.

Thẩm định giá bất động sản là một lĩnh vực kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật, đòi hỏi kỹ năng phân tích dữ liệu và nắm bắt thông tin Quá trình này hỗ trợ định giá và hình thành quan điểm riêng của người thẩm định giá.

Thẩm định giá bất động sản là nghệ thuật thể hiện quan điểm thông qua quá trình tính toán nhằm xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định.

1.2.1.2 Sự cần thiết của Thẩm định giá BĐS:

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, không chỉ vì nó chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản của doanh nghiệp và quốc gia, mà còn vì ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế tổng thể Sự phát triển của thị trường BĐS thúc đẩy các lĩnh vực khác, góp phần vào mục tiêu phát triển đồng bộ của nền kinh tế.

Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển, giao dịch BĐS cần diễn ra phổ biến và dễ dàng hơn Việc xác định giá BĐS phải chính xác và phù hợp với giá trị thực tế Do đó, công tác thẩm định giá hiện nay trở nên quan trọng và cần thiết.

Trong bối cảnh hiện nay, việc định giá chính xác bất động sản (BĐS) trở nên vô cùng quan trọng, đặc biệt khi các doanh nghiệp đang tiến hành cổ phần hóa Định giá đúng giá trị BĐS giúp nhà đầu tư có thể ra quyết định đầu tư nhanh chóng và hiệu quả thông qua báo cáo tài chính hàng năm Hơn nữa, việc xác định giá trị BĐS chính xác cũng hỗ trợ nhà nước trong quản lý và phát triển thị trường BĐS, từ đó nâng cao lợi ích kinh tế.

Qua đó, các nhà nghiên cứu đã đúc kết được ba vai trò quan trọng của công tác thẩm định giá BĐS:

Việc tăng cường giao dịch bất động sản sẽ chuyển đổi lĩnh vực này thành hàng hóa trên thị trường, tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá và tư vấn, đặc biệt là về giá đất, diễn ra thông thoáng hơn Sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế và cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên tham gia, đồng thời hỗ trợ thực hiện các chính sách của Nhà nước như cổ phần hóa, bán, khoán và cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước một cách thuận lợi và trung thực hơn.

Thẩm định giá và tư vấn về giá đất vào ngày thứ hai giúp công khai minh bạch thông tin giá đất, đảm bảo rằng người có nhu cầu nhận được thông tin chính xác và khách quan.

Thông qua hoạt động này, Nhà nước củng cố sức mạnh của mình bằng cách đảm bảo nguồn thu ngân sách ổn định và đầy đủ thông qua các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu và chuyển nhượng đất đai, bất động sản phải nộp theo quy định pháp luật.

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15

1.2.2 Các nguyên tắc trong thẩm định giá BĐS:

1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

- Cơ sở nguyên tắc: Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích mà tài sản mang lại

- Nội dung nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hợp pháp và tài chính cho phép

Những người thận trọng thường không sẵn sàng chi trả nhiều tiền hơn để sở hữu một tài sản nào đó Họ ưu tiên việc tiết kiệm chi phí mà vẫn có thể tìm thấy những tài sản tương tự để thay thế.

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tươn đương

1.2.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:

- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng

Để ước tính giá trị tài sản, cần dự kiến các khoản lợi ích tương lai mà tài sản có thể mang lại cho các chủ thể Việc xác định các lợi ích này là nguyên tắc cơ bản trong việc định giá tài sản.

- Cơ sở nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn giá trị của các tài sản riêng lẻ

Giá trị của một tài sản hoặc một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của nó Sự có mặt của tài sản có thể làm tăng giá trị, trong khi sự vắng mặt có thể dẫn đến giảm giá trị.

- Cơ sở nguyên tắc: Giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

Giá cả phản ánh sự công nhận của thị trường về giá trị của tài sản, nhưng có thể chênh lệch lớn so với giá trị thực Khi so sánh các tài sản, cần thận trọng trong việc phân tích các yếu tố cung – cầu và tình trạng thị trường để đưa ra đánh giá chính xác.

1.2.3 Quy trình thẩm định giá BĐS:

Quy trình thẩm định giá bất động sản là một hệ thống có tính trình tự, giúp đảm bảo tính minh bạch trong công việc thẩm định giá Điều này cũng giúp các thẩm định viên thực hiện công việc của mình theo đúng quy định và nguyên tắc thẩm định giá hiện hành.

Quy trình định giá bao gồm 6 bước cơ bản sau đây:

 Bước 1: Xác định các vấn đề cơ bản

Các vấn đề cơ bản ở đây là nội dung tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá, bao gồm:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá

- Mục đích thẩm định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá

 Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá

Lập kế hoạch thẩm định giá là quá trình quan trọng nhằm xác định các bước công việc cần thực hiện, thời gian cho từng bước, và tổng thời gian cho toàn bộ quá trình định giá.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ - CENVALUE

Giới thiệu chung về Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ - Cenvalue

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Doanh nghiệp này đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật trong lĩnh vực thẩm định giá Bên cạnh đó, CENVALUE còn áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000, khẳng định cam kết về chất lượng dịch vụ.

CENVALUE, từ khi thành lập, đã tích cực tham gia vào cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá tại Việt Nam, khu vực và toàn cầu Hiện nay, CENVALUE là thành viên chủ chốt của Hội thẩm định giá Việt Nam.

CENVALUE, với đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, đã hoạt động nhiều năm và hiện có mạng lưới rộng khắp trên 50 tỉnh thành Công ty có một chi nhánh tại Hồ Chí Minh, hơn 20 văn phòng đại diện và đội ngũ cộng tác viên phân bố trên toàn quốc.

CENVALUE đặt mục tiêu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam và hội nhập quốc tế, không ngừng nâng cao đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao Đội ngũ này được thường xuyên huấn luyện và đào tạo cả trong và ngoài nước để cải thiện kỹ năng nghiệp vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn thẩm định viên của Việt Nam và quốc tế.

2.1.2 Giới thiệu về Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ:

 Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

 Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 20, Tòa nhà 319 Bộ Quốc phòng, 63 Lê Văn Lương, Cầu Giấy, Hà Nội

 Chi nhánh: Số 36 Bùi Thị Xuân, Phường Bến Nghé, Q.1, TP HCM

 Giấy chứng nhận DKKD số: 0103022609, do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư

Thông báo số 321/TB-BTC, ngày 29-09-2008, của Bộ Tài Chính công bố danh sách các thẩm định viên về giá hành nghề và các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động.

 Đội ngũ Thẩm định viên, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khả năng thẩm định các loại tài sản với mọi quy mô

CENVALUE, với đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt huyết và sáng tạo, đã nhanh chóng thu hút sự chú ý và tín nhiệm từ nhiều khách hàng cá nhân và doanh nghiệp Dù mới thành lập, công ty đã hòa nhập thành công vào cộng đồng doanh nghiệp Thẩm định tại cả nước và khu vực, hiện đang là thành viên chính thức của nhiều tổ chức uy tín.

- Hội doanh nghiệp trẻ thành phố Hà Nội

- Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam

- Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam

- Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam

2.1.3 Chức năng hoạt động và cơ cấu tổ chức của CENVALUE: a Chức năng hoạt động:

CENVALUE hiện nay được công nhận là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp và tiên phong tại Việt Nam Ngoài dịch vụ thẩm định giá chính, công ty còn mở rộng hoạt động sang nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm các dịch vụ đa dạng.

- Tư vấn quản trị doanh nghiệp và phát triển kinh doanh, nghiên cứu thị trường, lập kế hoạch kinh doanh

- Tư vấn cổ phần hóa, mua bán, sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng doanh nghiệp và các dự án đầu tư

- Dịch vụ đấu giá tài sản

Trong đó, riêng hoạt động thẩm định giá cũng vô cùng phong phú và đa dạng với:

 Đối tượng thẩm định giá:

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp

- Thẩm định giá trị BĐS:

+ Nhà, biệt thự, đất phân lô ở các khu đô thị, trang trại

+ Chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn

+ Nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại, kho bãi

+ Dự án kinh doanh BĐS (dự án khu đô thị mới)

- Thẩm định giá động sản:

+ Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,…

+ Phương tiện vận tải, thiết bị chuyên dùng,…

- Thẩm định giá tài sản vô hình:

+ Bằng sáng chế, phát minh,…

 Mục đích thẩm định giá:

- Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại

- Hạch toán kế toán, tính thuế

- Tư vấn, lập dự án đầu tư

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 b Cơ cấu tổ chức:

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức kinh doanh của Công ty

 Các phòng ban chức năng:

- Phòng Hành chính: Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân sự Thư kí thẩm định giá

- Phòng Nghiệp vụ: Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 3 mảng: BĐS, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp Xây dựng cơ sở dữ liệu giá

- Phòng Kiểm soát Chất lượng: Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại Phòng Thẩm định giá

Phòng Marketing đóng vai trò quan trọng trong việc khai thác, lập và quản lý cơ sở dữ liệu khách hàng, đồng thời triển khai các hoạt động marketing hiệu quả Ngoài ra, phòng còn hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website và duy trì quan hệ với các đối tác nhằm phục vụ cho công tác thẩm định.

Doanh Phó Tổng Giám Đốc

2.1.4 Tình hình tài chính của công ty trong những năm gần đây:

2.1.4.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh qua các năm của công ty:

Bảng 2.1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2013, 2014, 2015

So sánh 2014/2015 Triệu đồng % Triệu đồng %

Lợi nhuận trước thuế thu nhập

Lợi nhuận sau thuế thu nhập

Thu nhập bình quân đầu người

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2013, 2014, 2015

Doanh thu hàng năm của công ty tiếp tục tăng trưởng ổn định, đạt 18.987 triệu đồng vào năm 2014, tăng 5.307 triệu đồng, tương ứng với 38,79% so với năm 2013 Đến năm 2015, doanh thu tiếp tục tăng thêm 2.068 triệu đồng, tương ứng với 10,89% so với năm trước đó.

Chi phí đầu tư vào hoạt động của công ty giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh Việc tăng chi phí không chỉ tạo ra nhiều cơ hội thu hút khách hàng mà còn mang đến ưu đãi cho khách hàng thân thiết và khách hàng mới.

Thu nhập bình quân của nhân viên đã được cải thiện, dẫn đến hiệu suất làm việc cao hơn Công ty cũng cung cấp nhiều chế độ đãi ngộ tốt, bao gồm bảo hiểm và các hoạt động tinh thần, nhằm nâng cao sự hài lòng của nhân viên.

2.1.4.2 Báo Cáo Tài Chính qua các năm của công ty: a Báo cáo tài chính năm 2013:

Báo cáo tài chính công ty năm 2013 cho thấy tổng tài sản đã tăng 8.574.885.023 VNĐ, tương đương với mức tăng gần 98,75% so với năm 2012, chứng tỏ quy mô công ty đang mở rộng Phần tài sản ngắn hạn và tiền cùng các khoản tương đương tiền tăng mạnh, với mức tăng gần 105,9% Ngoài ra, các khoản phải trả khách hàng cũng tăng 77,2%, cho thấy hoạt động kinh doanh của công ty năm 2013 tích cực và hiệu quả hơn Đồng thời, vốn chủ sở hữu từ việc góp cổ phần tăng 92% so với năm 2012, cho thấy các cổ đông tin tưởng vào tiềm năng phát triển mạnh mẽ của công ty.

Tổng tài sản năm 2014 tăng 5.604.722.361 VNĐ (tăng 32,5%) so với năm

Năm 2013, công ty đã ghi nhận sự mở rộng quy mô đáng kể, với khoản phải thu ngắn hạn tăng 2.873.852.141 VNĐ, tương đương 66,1% so với năm trước.

Giai đoạn 2012-2013 là thời kỳ bùng nổ nhất của công ty, khi đầu tư tài sản và nguồn vốn lớn đã thúc đẩy hoạt động kinh doanh Trong khi đó, giai đoạn 2013-2014 cũng cho thấy sự sôi động đáng kể trong hoạt động của công ty.

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 ty đạt mức cao và cũng là tiền để cho sự phát triển vững chắc cho công ty các năm về sau.

Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ - CENVALUE

2.2.1 Quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty và các phương pháp mà Công ty CENVALUE áp dụng:

2.2.1.1 Quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty CENVALUE:

Trong quá trình thẩm định giá, công ty Thẩm định giá Thế Kỷ đã thực hiện theo quy trình gồm:

Bảng 2.2: Quy trình thẩm định giá BĐS

Bước Người thực hiện Tiến trình thực hiện Cách thức thực hiện

1 Khách hang Tiếp nhận yêu cầu của khách

Tiếp xúc qua điện thoại, trực tiếp hoặc từ các nguồn khác

Nhân viên nhận hồ sơ

Nghiên cứu hồ sơ tài sản

- Lập biên nhận hồ sơ

- Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu mà khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy định của công ty và pháp luật

- Thỏa thuận giá dịch vụ

Lập kế hoạch thẩm định giá

- Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, công cụ TĐ

- Yêu cầu bổ sung tài liệu

Khảo sát hiện trạng của tài sản, thu thập thông tin về tàn sản

- Ghi chép hiện trạng, đánh giá tình trạng, chất lượng

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 Đối chiếu tài liệu, chụp hình

- Thông tin từ ngân hàng dữ liệu, thị trường, cơ quan quản lý nhà nước Phân tích và xử lý thông tin liên quan đến BĐS

Chuẩn bị lập báo cáo và chứng thư

- Chuẩn bị tài liệu, văn bản quy phạm pháp luật

- Đưa ra kết quả sơ bộ

- Chuẩn bị hồ sơ định giá

Xét duyệt - Kiểm tra, đánh giá chất lượng kết quả TĐ

Phát hành chứng thư Chứng thư định giá Biên bản bàn giao chứng thư, biên bản thanh lý hợp đồng, hóa đơn GTGT Lưu hồ sơ

2.2.1.2 Các phương pháp thẩm định giá BĐS mà Công ty Thẩm định giá

Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, mặc dù còn trẻ, đã khẳng định vị thế của mình với một loạt hợp đồng định giá đa dạng, bao gồm bất động sản, doanh nghiệp và máy móc thiết bị Lĩnh vực nổi bật nhất của công ty là thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ, nhà riêng, chung cư và biệt thự Trong thời gian qua, các phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập, giúp mang lại cái nhìn khách quan và tổng thể về giá trị tài sản.

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 giá BĐS ở Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ có thể phân tích sâu vào ví dụ cụ thể ở mục dưới đây

2.2.2 Thực tế hoạt động định giá tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ: 2.2.2.1 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh vào thẩm định giá BĐS: a Vị trí BĐS:

Bất động sản tọa lạc tại số 53/46 phố Vũ Xuân Thiều, thị trấn Sài Đồng, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, chỉ cách đường Vũ Xuân Thiều khoảng 100m Hiện trạng của bất động sản đang được xem xét.

- Mục đích sử dụng: Đất ở

- Thời hạn sử dụng: Lâu dài

- Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công trình xây dựng là một ngôi nhà 4 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 148m2, có kết cấu bê tông cốt thép kiên cố và sàn mái bê tông Hiện tại, công trình đang được sử dụng bình thường và hạ tầng kỹ thuật được đảm bảo.

- Cấp nước: Nước máy thành phố

- Thoát nước: Rãnh xây có nắp đậy

- Thông tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại cố định, internet, điện thoại di dộng, truyền hình cáp

- Chiếu sáng: Khá d Cơ sở hạ tầng xã hội:

Bất động sản nằm trong khu vực hạ tầng khu vực tương đối hoàn thiện, dân trí khá, dân cư đông đúc, kinh tế phát triển e Môi trường sống:

- Tiếng ồn: Ít chịu ảnh hưởng

- Bụi: Ít chịu ảnh hưởng

- An ninh: Tốt f Khả năng chuyển nhượng:

Vị trí BĐS thẩm định tọa lạc tại khu vực có khả năng chuyển nhượng ở mức khá g Mục đích Thẩm định giá BĐS:

Làm cơ sở tham khảo xác định giá trị tài sản thế chấp tại Ngân hàng TNHH Một thành viên Shinhan Việt Nam

 Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

 Các chỉ tiêu so sánh:

Bảng 2.3: Thông tin về các BĐS 1

Chỉ tiêu so sánh BĐS thẩm định BĐS-SS1 BĐS-SS2 BĐS-SS3

Nguồn thông tin Mạng internet và điều tra thực tế

Mạng internet và điều tra thực tế

BĐS tọa lạc số 53/46 phố

Vũ Xuân Thiều – TT F316 thị trấn Sài Đồng, huyện Gia Lâm (cũ), thành phố

Hà Nội Diện tích sử dụng 37,2m2

Vũ Xuân Thiều – TT F316 thị trấn Sài Đồng, huyện Gia Lâm (cũ), thành phố

Hà Nội Diện tích sử dụng 45m2

Vũ Xuân Thiều – TT F316 thị trấn Sài Đồng, huyện Gia Lâm (cũ), thành phố Hà Nội Diện tích sử dụng 38m2

BĐS tọa lạc ngõ 46 phố

Vũ Xuân Thiều – TT F316 thị trấn Sài Đồng, huyện Gia Lâm (cũ), thành phố Hà Nội Diện tích sử dụng 42m2

Pháp lý GCN quyền sử dụng đất GCN quyền sử dụng đất GCN quyền sử dụng đất GCN quyền sử dụng đất

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch

Hạ tầng tương đối hoàn thiện, hệ thống chiếu sáng, thoát nước ổn định

Môi trường kinh doanh Không Không Không Không

Môi trường sống, an ninh, cơ sở hạ tầng xã hội

Khu vực tập trung dân cư, trình độ dân trí cao, an ninh tốt

Giao thông Thuận tiện Thuận tiện Thuận tiện Thuận tiện

Phong thủy Phù hợp Phù hợp Phù hợp Phù hợp

Giá ước tính/giao dịch

Giá trị CTXD (đồng) 297.753.750 100.574.600 - Đơn giá QSDĐ chỉ dẫn

Ba bất động sản so sánh (BĐSSS) có vị trí xung quanh bất động sản cần thẩm định, với các điều kiện môi trường sống, cơ sở hạ tầng xã hội và an ninh tương đồng Diện tích của các BĐSSS cũng gần như tương đương, vì vậy việc sử dụng ba BĐSSS này để so sánh là phù hợp nhằm định giá chính xác giá trị của bất động sản cần thẩm định.

 Điều chỉnh các yếu tố của BĐS so sánh với BĐS thẩm định:

Bảng 2.4: Điều chỉnh các yếu tố của BĐSSS với BĐS thẩm định 1

TT Các tiêu chí so sánh

BĐS thẩm định Tài sản So sánh 1 Tài sản So sánh 2 Tài sản So sánh 3

Thông tin Mức chuẩn Thông tin Điều chỉnh (%)

2 Vị trí, giao thông đi lại

Vũ Xuân Thiều khoảng 100m Có nhà 2,5 tầng trên đất, sổ đỏ chính chủ

Vũ Xuân Thiều Khoảng 100m Đất trống, sổ đỏ chính chủ

3 Tỷ lệ mặt tiề nso với chiều sâu 0,31 100% 0,17 1,4% 0,34 -0,3% 0,33 -0,1%

4 Loại hình Đất ở 100% Đất ở 0,0% Đất ở 0,0% Đất ở 0,0%

5 Pháp lý Sổ đỏ 100% Sổ đỏ 0,0% Sổ đỏ 0,0% Sổ đỏ 0,0%

6 Hình dạng Tương đối vuông vức 100% Tương đối vuông vức 0,0% Tương đối vuông vức 0,0% Tương đối vuông vức 0,0%

7 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch

Tương đối hoàn thiện 100% Tương đối hoàn thiện 0,0% Tương đối hoàn thiện 0,0% Tương đối hoàn thiện 0,0%

8 Môi trườngi kinh doanh Không 100% Không 0,0% Không 0,0% Không 0,0%

An ninh, môi trường sống, cơ sở hạ tầng xã hội

10 Hướng Tây Nam 100% Đông Nam -2,0% Tây Bắc 2,0% Tây Bắc 2,0%

Tổng chênh lệch với BĐS

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 Đơn giá giao dịch thành công/thương lượng

0 Đơn giá quy về BĐS thẩm định (VND/M2)

8 Đơn giá quy về BĐS thẩm định bình quân

0 Tổng giá trị quyền sở hữu căn hộ (VND) 1.439.640.000

CENVALUE đã tiến hành phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, đồng thời theo dõi sự biến động của thị trường bất động sản tại TP Hà Nội Kết quả cho thấy giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với các đặc điểm mô tả tại thời điểm thẩm định giá.

Bảng 2.5: Kết quả thẩm định giá BĐS 1

DIỆN TÍCH (m2) ĐƠN GIÁ (VND)

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất 197, tờ bản đồ số 2, địa chỉ số 53/46 phố Vũ Xuân Thiều –

TT F361 thị trấn Sài Đồng, huyện Gia

Lâm (cũ), thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10119070654 do thành phố Hà Nội cấp ngày

Kết luận: tổng giá trị bất động sản thẩm định (làm tròn) là: 1.439.600.000 VNĐ

(Bằng chữ: Một tỷ, bốn trăm ba mươi chín triệu, sáu trăm nghìn đồng chẵn.)

2.2.2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí vào thẩm định giá BĐS: a Vị trí BĐS:

BĐS thẩm định nằm tại số 88, đường Trung Kính, quận Cầu Giấy, Hà Nội, trong khu dân cư đông đúc và sầm uất, ngay trung tâm thành phố.

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 b Hiện trạng BĐS:

- Mục đích sử dụng: Đất ở

- Thời hạn sử dụng: Lâu dài

- Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Cơ ở hạ tầng kỹ thuật:

- Cấp nước: Nước máy thành phố

- Thoát nước: Rãnh xây có nắp đậy

- Thông tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại cố định, internet, điện thoại di dộng, truyền hình cáp

 Cơ sở hạ tầng xã hội:

Bất động sản nằm trong khu vực hạ tầng khu vực tương đối hoàn thiện, dân trí khá, dân cư đông đúc, kinh tế phát triển

- Tiếng ồn: Ít chịu ảnh hưởng

- Bụi: Ít chịu ảnh hưởng

Vị trí BĐS thẩm định tọa lạc tại khu vực có khả năng chuyển nhượng ở mức khá

SV: Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393 Lớp: TCDN D-K15 c Mục đích Thẩm định giá BĐS:

Làm cơ sở tham khảo thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Quân đội d Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá:

 Phương pháp so sánh trực tiếp:

 Các chỉ tiêu so sánh:

Bảng 2.6: Thông tin về các BĐS 2

Chỉ tiêu so sánh BĐS thẩm định BĐS-SS1 BĐS-SS2 BĐS-SS3

Mạng internet và điều tra thực tế

Số 88, đường Trung Kính, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Có 1 mặt tiền đường đôi Trung Kính, 1 mặt giáp ngõ 88 Trung Kính (ngõ rộng 8m)

Mặt đường phố Trung Kính Có 1 mặt tiền đường đôi Trung Kính, 1 mặt giáp ngõ phố Trung Kính (ngõ rộng 7m)

Pháp lý Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ, đất thổ cư

Sổ đỏ chính chủ, đất thổ cư

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch Hạ tầng tương đối hoàn thiện, hệ

Hạ tầng tương đối hoàn thiện, hệ thống chiếu

Hạ tầng tương đối hoàn thiện, hệ thống

Hạ tầng tương đối hoàn thiện, hệ thống chiếu

Lê Đức Tài, sinh viên mã số 15A4010393, thuộc lớp TCDN D-K15, chuyên ngành thống chiếu sáng và thoát nước, tập trung vào việc đảm bảo hệ thống chiếu sáng ổn định và thoát nước hiệu quả.

Môi trường kinh doanh Không Không Không Không

Môi trường sống, an ninh, cơ sở hạ tầng xã hội

Khu vực tập trung dân cư, trình độ dân trí cao, an ninh tốt

Giao thông Khá Khá Khá Khá

Phong thủy Phù hợp Phù hợp Phù hợp Phù hợp

Giá ước tính/giao dịch (đồng) 25.231.500.000 25.907.200.000 46.275.000.000

Giá trị CTXD (đồng) Đơn giá QSDĐ chỉ dẫn (đ/m 2 ) 311.500.000 294.400.000 308.500.000

 Điều chình các yếu tố của BĐSSS với BĐS thẩm định:

Bảng 2.7: Điều chỉnh các yếu tố của BĐSSS với BĐS thẩm định 2

TT Các tiêu chí so sánh

BĐS thẩm định Tài sản So sánh 1 Tài sản So sánh 2 Tài sản So sánh 3

Thông tin Mức chuẩn Thông tin Điều chỉnh (%)

Quy mô diện tích (m2)/tính khả mại

Số 88, đường Trung Kính, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Có 1 mặt tiền đường đôi Trung Kính, 1 mặt giáp ngõ

3 Pháp lý Sổ đỏ chính chủ 100% Sổ đỏ chính chủ 0,0% Sổ đỏ chính chủ 0,0% Sổ đỏ chính chủ 0,0%

4 Loại hình Nhà ở 100% Nhà ở 0,0% Nhà ở 0,0% Nhà ở 0,0%

5 Giao thông đi lại Tốt 100% Tốt 0,0% Tốt 0,0% Tốt 0,0%

6 Lợi thế kinh doanh Không 100% Không 0,0% Không 0,0% Tốt hơn

An ninh, môi trường sống, cơ sở hạ tầng xã hội

Khá 100% Khá 0,0% Khá 0,0% Khá 0,0% Đơn giá quy về BĐS thẩm định (VND/M2)

303.995.900 Đơn giá quy về BĐS thẩm định bình quân (VND/M2)

Tổng giá trị quyền sở hữu căn hộ

 Phân tích kinh tế kỹ thuật:

Bảng 2.8: Phân tích công trình xây dựng trên đất

GTCL (%) Ghi chú tình trạng

Chất lượng còn mới, tường ẩm mốc một vài chỗ, sàn gỗ xuống cấp nhẹ Kết cấu chính còn tốt

 Thống kê và đánh giá giá trị công trình:

- Tỷ lệ % còn lại tính trung bình: 66,02%

- Tỷ lệ làm tròn: 66% Đánh giá giá trị công trình:

Bảng 2.9: Đánh giá giá trị công trình

Diện tích sàn (m2) Đơn giá GTCL Thành tiền

Dựa trên việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, cùng với việc theo dõi sự biến động của thị trường, chúng ta có thể đánh giá chính xác hơn về giá trị tài sản.

Lê Đức Tài, sinh viên mã số 15A4010393, thuộc lớp TCDN D-K15 tại trường Bất động sản TP Hà Nội CENVALUE đã kết luận rằng giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với các đặc điểm mô tả tại thời điểm thẩm định giá.

Bảng 2.10: Kết quả thẩm định giá BĐS 2

STT Tài Sản Thành Tiền

2 Công trình xây dựng trên đất 895.000.000

 Kết luận: tổng giá trị bất động sản thẩm định là: 24.447.000.000 VNĐ

(Bằng chữ: Hai mươi tư tỷ bốn trăm bốn mươi bảy triệu đồng chẵn./.)

Để thẩm định giá bất động sản, các TĐV có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau, tùy thuộc vào đặc điểm và mục đích định giá cũng như khả năng cung cấp tài liệu thị trường Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, cùng với điều kiện áp dụng cụ thể; do đó, phương pháp đánh giá giá trị bất động sản trong một trường hợp có thể không phù hợp với trường hợp khác.

Trong ví dụ trên, các TĐV đã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị BĐS Quy trình thẩm định giá được thực hiện một cách chi tiết và chặt chẽ, đảm bảo phương pháp lựa chọn phù hợp với mục đích và nguyên tắc thẩm định giá Kết quả cuối cùng về giá trị BĐS đạt độ chính xác cao.

2.2.3 Những thành công và hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS tại

Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ:

Mỗi quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những thành công và hạn chế riêng, không có phương pháp nào là hoàn hảo Tại công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, quy trình và phương pháp áp dụng cũng không ngoại lệ Việc nhận diện thành công, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó là rất quan trọng để phát huy những điểm mạnh và thực hiện các biện pháp thích hợp nhằm khắc phục hoặc giảm thiểu những hạn chế gặp phải.

Trên cơ sở thực trạng hiện tại, bài viết phân tích những thành công hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty Thẩm định giá Thế Kỷ Những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế này sẽ được xem xét kỹ lưỡng để đưa ra những giải pháp cải thiện hiệu quả hơn trong tương lai.

Quy trình thẩm định giá là yếu tố quan trọng quyết định đến kết quả thẩm định, với trình tự và cách thức thực hiện các công việc mà TĐV cần tuân theo Một quy trình khoa học và hợp lý sẽ hỗ trợ TĐV đạt được độ chính xác cao trong công việc Quy trình này bao gồm 7 bước cơ bản, tuy nhiên, hiện tại vẫn còn thiếu tính khoa học và cụ thể, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện và thiếu sót thông tin cần thiết.

Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới

Thẩm định giá đang thu hút sự quan tâm lớn từ các tổ chức và cá nhân nhờ vào những ứng dụng quan trọng và lợi nhuận mà nó mang lại cho doanh nghiệp Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay hội nhập và phát triển, nhu cầu về định giá trở nên cấp thiết Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ cam kết xây dựng thương hiệu trở thành công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, từng bước hội nhập vào khu vực và thế giới.

Là một trong những công ty thẩm định giá tiên phong tại Việt Nam, công ty chúng tôi được thành lập trong bối cảnh nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ và hội nhập quốc tế Điều này mang lại cho chúng tôi nhiều cơ hội lớn mà không phải doanh nghiệp nào cũng có được Với những lợi thế này, chúng tôi cam kết nỗ lực hết mình để khai thác và phát huy tiềm năng của mình.

Trước mắt, trong năm nay (2016), CENVALUE đã đề ra các mục tiêu cũng như dự kiến một số chỉ tiêu kế hoạch như bảng sau:

STT Nội dung Đơn vị Kế hoạch

1 Tổng doanh thu cung cấp DV TĐG Triệu đồng 26.319

2 Tổng số Hợp đồng TĐG Triệu đồng 13.927

Sử dụng từ nguồn vốn ngân sách NN 3.342

Xác định giá trị doanh nghiệp 80

Sử dụng từ nguồn khác 10.585

3 Tổng giá trị tài sản thẩm định Triệu đồng 23.223

Sử dụng từ nguồn vốn ngân sách NN 2.903

Sử dụng từ nguồn khác 20.320

4 Tổng chi phí hoạt động TĐG Triệu đồng 18.526

5 Lợi nhuận thuần từ hoạt động TĐG Triệu đồng 7.793 Để đạt được mục tiêu đó, ngay từ bây giờ, công ty đã xác định những hành động cụ thể:

Cải thiện cơ sở vật chất làm việc bằng cách nâng cấp hệ thống máy tính và các thiết bị văn phòng khác là rất cần thiết để đảm bảo hoạt động diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.

Công ty đang phát triển một website tương tác hoàn chỉnh, giúp dễ dàng truy cập cho nhiều đối tượng và thu hút đông đảo khách hàng.

Công ty sẽ phát triển một hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện để nâng cao chất lượng và năng suất công việc, đồng thời cải thiện dịch vụ định giá Điều này giúp đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và tạo ra lợi thế cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.

CENVALUE sẽ tiến hành tuyển dụng nguồn nhân lực chất lượng cao và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nhân viên để nâng cao chuyên môn và hiệu quả làm việc Những nỗ lực này nhằm xây dựng uy tín cho công ty, hướng tới mục tiêu trở thành một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá cả trong nước lẫn quốc tế.

Trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm một số TĐV về giá, đồng thời trang bị cho họ kiến thức liên quan đến kiến trúc, xây dựng và phong thuỷ.

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất tại thành phố nhằm nâng cao hiệu quả định giá Đồng thời, cải tiến quy trình và phương pháp định giá của công ty để tăng cường khả năng cạnh tranh và khẳng định vị thế trên thị trường.

Trong tương lai, CENVALUE hướng tới việc trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng nhu cầu của thị trường và từng bước hội nhập với đội ngũ Thẩm định viên trong nước và quốc tế.

Một số giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ

Sau khi phân tích thực trạng các phương pháp và quy trình định giá tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, chúng tôi đã xem xét định hướng phát triển của công ty nhằm tối ưu hóa quy trình định giá và nâng cao chất lượng dịch vụ.

Lê Đức Tài - MSV: 15A4010393, lớp TCDN D-K15, xin đề xuất một số giải pháp tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế trong quá trình thực hiện và hoàn thiện quy trình định giá bất động sản tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, từ đó nâng cao chất lượng công tác và góp phần vào mục tiêu phát triển của công ty.

3.2.1 Chú trọng phát triển nguồn nhân lực:

Trong mọi tổ chức, con người là yếu tố trung tâm quyết định sự thành bại, đặc biệt trong lĩnh vực định giá, nơi mà trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của các TĐV ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả Tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, quy trình và phương pháp định giá còn hạn chế do đội ngũ nhân viên ít và thiếu kinh nghiệm Do đó, để cải thiện quy trình và phương pháp định giá, việc nâng cao chất lượng đội ngũ TĐV là điều cần thiết.

Hầu hết các TĐV tại công ty đều được đào tạo chuyên sâu về định giá từ các trường đại học uy tín, nhưng kiến thức về các lĩnh vực liên quan như kiến trúc, xây dựng và phong thuỷ còn hạn chế Nhân viên trẻ tuổi thiếu kinh nghiệm trong định giá, trong khi đó, thẩm định giá, đặc biệt là định giá BĐS, là một hoạt động phức tạp đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về pháp luật và kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cho TĐV, cần có các chương trình đào tạo bổ sung và thực hành thực tế.

Để đảm bảo nhân viên trong công ty luôn nắm bắt kịp thời và đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực định giá, cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc cập nhật thông tin thường xuyên.

Các văn bản pháp luật về định giá thường xuyên thay đổi, do đó, các TĐV cần liên tục cập nhật thông tin Việc phân tích và áp dụng linh hoạt các văn bản này trong từng tình huống cụ thể giúp TĐV nhận diện được những thành công cũng như hạn chế Qua đó, họ có thể tích lũy kinh nghiệm quý báu cho bản thân.

Để nâng cao kiến thức pháp luật cho nhân viên, công ty nên tổ chức các lớp tập huấn thường xuyên và mời chuyên gia luật đến giảng dạy ngay tại nơi làm việc.

Để nâng cao kiến thức cho các TĐV trong lĩnh vực định giá, cần tổ chức các khóa đào tạo về kiến trúc, xây dựng, phong thủy và các kỹ năng kỹ thuật như đọc bản vẽ và đánh giá chất lượng công trình Đào tạo có thể diễn ra trong nước hoặc cử đi học ở nước ngoài, với các khóa học ngắn hạn hoặc dài hạn phù hợp với từng cá nhân Từ những kiến thức đã học, các TĐV cần xây dựng hệ thống chỉ tiêu quan trọng trong định giá và thường xuyên tìm hiểu đặc điểm văn hóa, tập quán và tâm lý của khách hàng, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Tạo ra một môi trường làm việc năng động, lành mạnh và vui vẻ không chỉ giúp nhân viên phát huy tối đa khả năng của mình mà còn nâng cao hiệu quả công việc Điều này cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nhân tài đến với công ty.

Xây dựng một chế độ thưởng phạt minh bạch và quy định cụ thể về quyền lợi và trách nhiệm của các thành viên trong nghề định giá Đồng thời, thiết lập một hệ thống tiêu chuẩn đánh giá nhân viên sẽ tạo động lực cho họ phấn đấu không ngừng.

Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ cần bổ sung đội ngũ TĐV để nâng cao trình độ chuyên môn, bên cạnh các giải pháp hiện có nhằm cải thiện năng lực cho đội ngũ hiện tại.

Công ty có thể tìm kiếm nguồn tuyển dụng từ những ứng viên có kinh nghiệm làm việc tại các doanh nghiệp liên quan đến định giá, hoặc đào tạo nhân viên hiện tại đang làm việc ở bộ phận khác Để thu hút ứng viên hiệu quả, hình thức đăng tuyển qua mạng và các phương tiện thông tin đại chúng là lựa chọn tối ưu.

Năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp là yêu cầu thiết yếu đối với một chuyên viên định giá, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quy trình và phương pháp định giá của công ty được thực hiện hiệu quả.

Việc giải quyết vấn đề này đòi hỏi sự nỗ lực không chỉ từ lãnh đạo mà còn từ toàn bộ nhân viên trong công ty Đồng thời, quá trình này cần có một khoảng thời gian nhất định để đạt được hiệu quả.

3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin:

Sau nguồn nhân lực, thông tin là yếu tố quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay Trong hoạt động định giá bất động sản (BĐS), thông tin trở nên cần thiết hơn bao giờ hết, vì nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Để đạt được kết quả định giá chính xác, cần nguồn thông tin chất lượng cao, thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ còn hạn chế do công tác thu thập và phân tích thông tin chưa tốt Để cải thiện công tác này, có thể áp dụng một số giải pháp phù hợp.

Tiêu đề	Nâng Cao Chất Lượng Hoạt Động Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Thẩm Định Giá Thế Kỷ - Cenvalue
Tác giả	Lê Đức Tài
Người hướng dẫn	Ths. Nguyễn Hồng Hiệp
Trường học	Học Viện Ngân Hàng
Chuyên ngành	Tài Chính
Thể loại	Khóa Luận Tốt Nghiệp
Năm xuất bản	2016
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	97
Dung lượng	1,25 MB