Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản của công ty trách nhiệm hữu hạn thịnh điền,khoá luận tốt nghiệp

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN THỊNH ĐIỀN Giáo viên hƣớng dẫn : NGƢT.PGS.TS Mai Thanh Quế Họ tên sinh viên : Ngô Thị Thanh Huyền Mã sinh viên : 17A4010122 Lớp : TCCK17 Khóa : 2014 - 2018 Khoa : Tài Hà Nội, tháng 06 năm 2018 LỜI CẢM ƠN Để có luận văn này, em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý Thầy Cô trường Học Viện Ngân Hàng dùng tri thức tâm huyết để truyền đạt cho chúng em vốn kiến thức quý báu suốt thời gian học tập trường Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn NGƯT.PGS.TS Mai Thanh Quế tận tâm bảo hướng dẫn em qua buổi nói chuyện, thảo luận đề tài nghiên cứu Nhờ có lời hướng dẫn, dạy bảo đó, em hồn thành luận văn Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Em xin gửi lời cảm ơn đến Công ty trách nhiệm hữu hạn Thịnh Điền, phòng định giá khách hàng cá nhân đặc biệt xin gửi lời cảm ơn đến anh chị trực tiếp tận tình hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ em Nhờ bảo hướng dẫn mà em triển khai, nghiên cứu hoàn thành đề tài giao Mặc dù cố gắng hoàn thành luận văn phạm vi khả cho phép, khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Vì em mong nhận ý kiến góp ý quý báu quý Thầy Cô bạn để đề tài luận văn hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 06 tháng 06 năm 2018 Sinh viên Ngô Thị Thanh Huyền LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản Công ty TNHH Thịnh Điền” cơng trình nghiên cứu riêng em, nội dung nghiên cứu không chép tài liệu Các số liệu luận văn sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình nghiên cứu công bố, website Em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, ngày 06 tháng 06 năm 2018 Sinh viên Ngô Thị Thanh Huyền MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Kết cấu khóa luận CHƢƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.3 Phân loại BĐS 1.1.4 Quyền lợi chủ thể với BĐS 1.2 Tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản 1.2.1 Giá trị bất động sản 1.2.2 Khái quát hoạt động thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Cơ sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 11 1.2.5 Phương pháp thẩm định giá 12 1.2.6 Quy trình chung định giá BĐS 17 1.3 Chất lƣợng hoạt động định giá BĐS 21 1.3.1 Khái niệm 21 1.3.2 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng 21 1.3.3 Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá BĐS 23 CHƢƠNG : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THỊNH ĐIỀN 25 2.1 Giới thiệu Công ty TNHH Thịnh Điền 25 2.1.1 Khái quát Công ty mẹ- VPBank 25 2.1.2 Qúa trình hình thành phát triển Công ty TNHH Thịnh Điền 25 2.1.3 Cơ cấu máy Công ty 25 2.1.4 Tìm hiểu khái qt phịng định giá 27 2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh Công ty 28 2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Công ty 31 2.2.1 Biểu phí tư vấn giá bất động sản 31 2.2.2 Phương pháp định giá áp dụng 33 2.2.3 Quy trình định giá BĐS 33 2.2.4 Nghiên cứu cách ước tính giá trị BĐS qua tình cụ thể 38 2.3 Đánh giá chung chất lƣợng hoạt động thẩm định giá Công ty 43 2.3.1 Kết đạt 43 2.3.2 Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá Công ty TNHH Thịnh Điền 45 2.3.3 Bảng đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá Công ty 48 2.3.4 Ưu điểm chất lượng thẩm định giá Công ty 55 2.3.5 Hạn chế nguyên nhân 56 CHƢƠNG : GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THỊNH ĐIỀN 62 3.1 Định hƣớng Công ty giai đoạn 2018-2020 62 3.1.1 Định hướng chung 62 3.1.2 Định hướng công tác định giá bất động sản 62 3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động định giá tài sản đảm bảo Công ty 63 3.2.1 Với Công ty 63 3.2.2 Với VPBank 66 3.3 Kiến nghị 68 3.3.1 Với Nhà nước 68 3.3.2 Với VP bank 70 KẾT LUẬN 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: Mẫu báo cáo đánh giá trạng tài sản đảm bảo( áp dụng với tài sản bất động sản) PHỤ LỤC 02: Bảng xếp loại đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Cơ cấu máy Công ty 26 Sơ đồ 2.2: Cơ cấu nhân phòng định giá 27 Bảng 2.1: Bảng cân đối kế tốn Cơng ty từ năm 2015 đến năm 2017……………….29 Bảng 2.2: Bảng báo cáo kết hoạt động kinh doanh Công ty TNHH Thịnh Điền từ năm 2015 đến năm 2017 29 Bảng 2.3: Biểu phí tư vấn giá BĐS nhà ở, đất ở, hộ chung cư riêng lẻ 32 Bảng 2.4: Biểu phí tư vấn giá dự án BĐS, BĐS có cơng thương mại, dịch vụ, công nghiệp, sở sản xuất kinh doanh 32 Bảng 2.5: Bảng tính tốn điều chỉnh theo tiêu chí khác biệt 39 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp đánh giá vụ thẩm định giá theo tháng từ tháng năm 2017 đến tháng năm 2018 44 Bảng 2.7: Bảng đánh giá khái quát chất lượng hoạt động thẩm định giá Công ty TNHH Thịnh Điền 48 Bảng 3.1: Đơn giá xây dựng với cơng trình xây dựng, nhà 67 Bảng 3.2: Bảng xếp loại đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định 80 DANH MỤC VIẾT TẮT Stt Từ viết tắt Nghĩa từ viết tắt BĐS Bất động sản CBĐG Cán định giá Công ty TNHH Công ty trách nhiệm hữu hạn KĐT Khu đô thị GTCL Giá trị lại UBND Ủy ban nhân dân VPBank Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Từ năm 1970 kỷ XX, thị trường tài quốc tế xuất việc tồn cầu hóa thị trường, đầu tư phát triển nhanh chóng, nhận thấy tầm quan trọng thẩm định giá phục vụ cho hoạt động thị trường Càng quan trọng thị trường tài Việt Nam hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo ngày phổ biến phát triển Trong số tài sản đảm bảo bất động sản tài sản chấp phổ biến Ngày 19/7/2016, buổi tọa đàm Giải tranh chấp tín dụng tịa án xử lý tài sản đảm bảo Hiệp hội Ngân Hàng (VNBA), Tòa án tối cao IFC tổ chức TP.HCM, ông Dương Thanh Minh, Câu lạc Pháp chế Ngân Hàng thuộc VNBA đưa thực trạng: có khoảng 80% khoản vay Ngân Hàng thị trường chấp bất động sản (BĐS) Chính vậy, quan tâm đến việc hoàn thiện phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS để đáp ứng tốt nhu cầu xã hội vô cần thiết Tuy nhiên nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khiến cho việc xác định giá trị, quản lý xử lý BĐS chấp công tác thẩm định giá cịn gặp khó khăn Trong q trình thực tập Công ty trách nhiệm hữu hạn (Công ty TNHH) Thịnh Điền kết hợp với kiến thức học trường, em xin chọn đề tài: “Nâng cao chất lƣợng hoạt động định giá bất động sản Cơng ty TNHH Thịnh Điền.” để tìm hiểu sâu hạn chế đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn hoạt động thẩm định giá Cơng ty TNHH Thịnh Điền Mục đích nghiên cứu - Làm rõ lý luận liên quan hoạt động thẩm định giá, quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản - Nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thịnh Điền - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản Công ty TNHH Thịnh Điền Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty thẩm định giá - Phạm vi: Công ty TNHH Thịnh Điền - Thời gian: từ năm 2015 đến 2017 Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, thu thập số liệu, phân tích số liệu, so sánh, nguyên nhân đề xuất giải pháp nhằm giải đề tài đưa Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hồn chỉnh hệ thống lý luận việc xây dựng hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung Về mặt thực tiễn, đề tài đánh giá cụ thể thực trạng thẩm định giá bất động sản đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thịnh Điền Kết cấu khóa luận Khóa luận bao gồm phần mở đầu, kết luận phụ lục khác chia làm chương Tiêu đề chương cụ thể sau: Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thịnh Điền Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thịnh Điền 67 pháp quy trình thẩm định … Trước biến động thị trường BĐS, cập nhật liên tục kịp thời quy định giúp cho việc ước tính giá trị BĐS cần thẩm định vừa có tính pháp lý bám sát giá trị thị trường 3.2.2.2 Bổ sung cách tính, thơng số kỹ thật tính tốn xác định giá trị BĐS cần thẩm định Việc bổ sung cách tính thơng số kỹ thuật tính tốn loại hình tài sản chun dung, phổ biến thống cách tính hạn chế ước tính theo quan điểm chủ quan thẩm định viên Hơn giảm thời gian cho thẩm định viên tìm hiểu thơng số phục vụ việc tính tốn Ví dụ với đơn giá xây dựng với cơng trình xây dựng, nhà VPBank đưa Bảng 3.1: Đơn giá xây dựng với cơng trình xây dựng, nhà Đơn giá xây dựng (1000 đồng/m2sàn xây dựng) LOẠI NHÀ TT Giá tối thiểu Giá tối đa Nhà cấp 4, nhà xưởng 1.500 2.500 Nhà tầng 2.500 3.500 Nhà kết cấu BTCT tầng 3.500 4.500 Nhà kết cấu BTCT từ đến tầng 4.500 6.000 Cao ốc từ 5-10 tầng 6.000 8.500 Cao ốc từ 10 tầng trở lên 8.500 9.500 Nhà biệt thự, nội thất cao cấp 7.500 (Nguồn: Phịng thẩm định Cơng ty TNHH Thịnh Điền) 9.500 3.2.2.3 Tăng cường công tác giám sát, kiểm tra thông tin khách hàng cung cấp Việc đảm bảo tính chân thực, hợp pháp, hợp lệ hồ sơ tài sản gồm giấy tờ photocopy, đóng dấu y liên quan đến hồ sơ nhân thân, tài sản thẩm định mà khách hàng cung cấp so với gốc tính đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản giúp cho công tác thẩm định đặc biệt việc ước tính tiêu chí đấnh giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định xác 68 3.2.2.4 Ngoài phương pháp so sánh chi phí, cần bổ sung quy định cách tính, thơng số để tính tốn, quy trình khuyến khích áp dụng thêm phương pháp khác Phương pháp định giá chưa sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp khác trọng Trong đó, BĐS có đặc điểm cơng dụng riêng, phương pháp có ưu nhược điểm việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho BĐS quan trọng, ảnh hưởng tới giá trị BĐS cần định giá 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Với Nhà nƣớc Để việc quy định hình thức định giá bất động sản thực có hiệu thực tế, mà khơng cịn lý thuyết sng khó hiểu việc định hướng Chính Phủ cần thiết Việc đưa hành lang pháp lý lĩnh vực dành riêng thẩm định giá bất động sản quan trọng, giúp thống quan điểm, tránh tượng chưa có văn pháp quy quy định, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải vấn đề khác 3.3.1.1 Thành lập quan giám sát thẩm định giá Chính phủ Thành lập quan giám sát thẩm định giá Chính phủ có đầy đủ kiến thức, kinh nghiệm thẩm định giá để kiểm định lại mức giá thực BĐS xây dựng hệ thống nước Hiện nay, thị trường có nhiều tổ chức, Công ty thẩm định giá BĐS khác Cùng BĐS có chục chứng thư thẩm định giá từ Công ty thẩm định giá BĐS Điều khó để lựa chọn kết cho phù hợp Việc thành lập quan giám sát thẩm định giá Chính phủ nhằm tăng cường kiểm tra, tra chất lượng thẩm định giá doanh nghiệp xử lý vi phạm lĩnh vực định giá BĐS, xem giải pháp hữu hiệu để nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS 3.3.1.2 Hồn thiện khung pháp lý cho cơng tác định giá bất động sản Như nêu phần nguyên nhân khách quan dẫn đến hạn chế công tác thẩm định: Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường nhiều chồng 69 chéo, bất cập, lỏng lẻo xử lý vi phạm liên quan thị trường BĐS, số điều luật thiếu linh hoạt Những điều khiến cho công tác thẩm định giá gặp khó khăn, ảnh hưởng chất lượng thẩm định Chính hồn thiện khung pháp lý điều kiện cần thiết ngành thẩm định Cụ thể - Bổ sung quy định cụ thể, tăng hình phạt với tượng đầu cơ, mua bán ngầm BĐS - Cần có văn pháp luật riêng dành cho ngành thẩm định nói chung thẩm định BĐS nói riêng 12 tiêu chuẩn thẩm định đề ra, để tránh việc chồng chéo điều luật - Cân nhắc lại thời gian điều chỉnh điều luật cho phù hợp với biến động thị trường BĐS Đặc biệt với BĐS cần cân nhắc thời gian điều chỉnh liên quan đến giá trị ngắn tốt - Yêu cầu từ trung ương đến địa phương cần có chiến lược quy hoạch đất đai cụ thể, rõ ràng ổn định tương đối dài hạn Giá trị BĐS thay đổi phụ thuộc nhiều vào quy hoạch đất Việc thay đổi quy hoạch đất đai thường xuyên ngắn hạn ảnh hưởng nhiều đến kết định giá BĐS, khiến cho giá trị BĐS thay đổi khó dự báo trước được, gây khó khăn cơng tác ước lượng giá trị BĐS cần thẩm định Bên cạnh đó, dựa vào chiến lược quy hoạch đất ổn định, địa phương thiết lập đồ khung giá đất cho khu vực làm sở định giá đất theo nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý 3.3.1.3 Xây dựng hệ thống công nghệ thông tin lưu trữ phục vụ hoạt động thẩm định giá - Cần thiết phải xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch thực tế BĐS Việc thực thành công nhiều nước giới để tạo nên minh bạch cho thị trường BĐS Các thông tin giao dịch lưu trữ phổ biến công khai, dễ dàng tra cứu việc định giá BĐS thuận lợi hơn, kết định giá theo xác Muốn lưu trữ thơng tin cần thiết phải tạo phần mềm quản lý BĐS chung cho tất sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới Phần mềm quản lý BĐS phải thuộc hệ thống quan giám sát thẩm định giá Chính phủ 70 - Trước tình trạng quan có thẩm quyền kiểm sốt thơng tin đất đai việc sử dụng hệ thống công nghệ thông tin lưu trữ cịn chưa phổ biến thiếu tính hệ thống Việc lưu trữ thông tin đất đai hồ sơ địa cịn thực thủ cơng giấy theo địa phương (đơn vị hành cấp tỉnh) gây khó khăn việc thu thập nguồn thông tin đất đai để đảm bảo tính xác Nhà nước cần đầu tư xây dựng hệ thống công nghệ thông tin lưu trữ liên quan đến thông tin BĐS từ trung ương đến địa phương thay lưu giấy - u cầu Cơng ty thẩm định lĩnh vực định giá BĐS xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin để tạo ngân hàng liệu hoàn chỉnh 3.3.2 Với VP bank - Xây dựng quy trình định giá BĐS chặt chẽ, tuân thủ tiêu chuẩn theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành vàtránh mang nặng tính hình thức, đưa lý thuyết suông - Phương pháp sử dụng: Khuyến khích thẩm định viên thử nghiệm sử dụng thêm phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư để định giá BĐS thay sử dụng phương pháp chi phí phương pháp so sánh trực tiếp - Cần tăng cường công tác tra, giám sát công tác thẩm định giá cáchtiến hành định giá lại BĐS theo định kỳ - Trong báo cáo hay chứng thư thẩm định giá thiết phải có ý kiến đánh giá thẩm định viên mang tính chất dự báo xu hướng giá BĐS Đây sở quan trọng để định phê duyệt tỷ lệ cho vay BĐS đảm bảo cách hợp lý - Thu thập đánh giá đầy đủ, khách quan thông tin liên quan đến khách hàng trước yêu cầu thẩm định 71 KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS mục tiêu hàng đầu cấp bách Công ty thẩm định giá nói chung Cơng ty TNHH Thịnh Điền nói riêng Chính em lựa chọn đề tài “Nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS Công ty TNHH Thịnh Điền” Bài luận văn đưa số nội dung sau: - Về mặt lý luận: Bài viết hệ thống cách ngắn gọn, súc tích vấn đề lý luận liên quan đến nâng cao chất lượng định giá bất động sản - Về mặt thực tiễn: Bài viết sâu phân tích thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá BĐS Công ty TNHH Thịnh Điền để từ đánh giá ưu, nhược điểm chất lượng thẩm định giá Công ty Từ thấy cách biệt mặt lý luận thực tiến lĩnh vực Bên cạnh cịn có giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS Mặc dù đá cố gắng nhiều bên cạnh mặt kiến thức cịn hạn chế mặt thông tin, thời gian hạn hẹp, nên viết cịn nhiều thiếu sót Em kính mong nhận bảo, bổ sung thầy để viết hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Phạm Tiến Đạt (2016), Giáo trình Thẩm định giá bất động sản, Trường Học Viện Ngân Hàng, Nhà xuất Bách Khoa Hà Nội TS Nguyễn Văn Thọ - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam (2012), Nâng cao lực phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, Th.S Trần Thị Bích Nhân (2016), Định giá bất động sản chấp ngân hàng: Những tồn đề xuất, Bài đăng Tạp chí Tài kỳ I, số tháng 8/2016 Vũ Thị Ngoan (2015), Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản – ngân hàng TMCPBắc Á, Luận văn tốt nghiệp, Trường Học Viện Tài Nguyễn Thị Kim Dung (2014), Hồn thiện việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá kỷ, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Thăng Long Ngân Hàng Nhà nước Việt Nam (2013), Chương trình hợp tácMột số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu xử lý bất động sản chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt nam Tổng cục Thống kê (2017), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2017, Tài liệu lưu hành nội Minh Nghĩa (2018), Giá đất tăng, thị trường bất động sản Hà Nội 2018 liệu có ‘sóng ngầm', Bài đăng Thể thao văn hóa, xem 23/01/2018 Bộ Tài (2014), Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 10 Bộ Tài (2015), Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày tháng năm 2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07 11 Bộ Tài (2014), Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng năm 2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 73 12 Bộ Tài (2016), Thông tư 323/2016/TT-BTC ngày 16 tháng 12 năm 2016 ban hành thông tư quy định kiểm tra, giám sát đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá 74 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: Mẫu báo cáo đánh giá trạng tài sản đảm bảo (áp dụng với tài sản bất động sản) Trụ sở: Địa chỉ: Tầng 5, 362 Phố Huế, Hai Bà Trưng, Hà Nội Tel: (844) 39411044/ Fax: (844) 39411044 Mã hồ sơ Mã tài sản Phí đánh giá tốn trƣớc ……đồng …., ngày … tháng … năm 20… BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM (Áp dụng tài sản bất động sản) Kính gửi: - Quý khách hàng; - VPBank ……………… Tôi là: …… … Chuyên viên định giá thuộc Phòng Định giá……… tiến hành thẩm định thực tế tài sản xin có báo cáo sau: Địa điểm kiểm tra Mục đích đánh giá Mức phí Ngày gửi kết Đánh giá Nội thành Đánh giá bổ sung khoản vay/ Ngoại thành ……… đồng …/…/20… vay lại/ trả phần tài sản Ngoại tỉnh Đánh giá xử lý nợ Thông tin hồ sơ đề nghị tiến độ thực công việc Ngày khởi tạo Ngày hiệu lực Thời gian liên hệ Ngày kiểm tra Ngày lập báo cáo hồ sơ hồ sơ khách hàng thực tế …/…/20… …/…/20… …/…/20… …/…/20… …/…/20… Ngun nhân khơng hồn thành hồ sơ tiến độ Nguyên nhân khách quan Nguyên nhân chủ quan ………………………………………… ………………………………………… I THÔNG TIN CHUNG: Khách hàng vay vốn (dự kiến) Chủ sở hữu tài sản Mối quan hệ chủ sở hữu với khách hàng vay vốn (*) 75 Tên tài sản bảo đảm Giá trị đánh giá lần gần (*) Ngày đánh giá gần (*) Đơn vị đề nghị đánh giá gần (*) Báo cáo đánh giá thay báo cáo đánh giá tài sản mã số (*) Chuyên viên khách hàng Người hướng dẫn kiểm tra trạng Họ tên:…………………., CMND/Hộ chiếu/Thẻ cước công dân số ……………… ………… cấp ngày …………………… Điện thoại:…………………… Mối quan hệ người hướng dẫn kiểm tra với chủ sở hữu/ khách hàng vay vốn (*) II THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN TƢ VẤN GIÁ: Giấytờ chứng minh quyền sở hữu sử dụng hợp pháp tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử số: …… UBND …… cấp ngày ………, Số vào sổ cấp GCN: dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy phép xây dựng: số: …… UBND …… cấp ngày ……… Về trạng sử dụng tài sản: Hiện trạng sử dụng tài sản (*) Tỷ lệ diện tích kinh doanh tổng diện tích sử dụng BĐS chấp Tranh chấp tài sản Tình trạng chấp TS Đặc điểmcủa tài sản: Mô tả đất đƣợc quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khảo sát thực tế đất, tài sản đất A – Thửa đất quyền sử dụng - Thửa đất số: - Tờ đồ số: - Địa chỉ: - Địa thực tế: - Phía trước (nhìn từ ra) giáp: - Bên phải giáp: 76 - Bên trái giáp - Phía sau giáp: - Diện tích: o Sử dụng riêng: - Mục đích sử dụng đất: - Hình dạng đất: - Mặt tiền: - Chiều sâu: - Hướng đất: - Diện tích: o Sử dụng riêng: - Mục đích sử dụng đất: - Hình dạng đất: - Mặt tiền: - Chiều sâu - Hướng đất: - Loại tài sản: Số tầng: Tổng diện tích sử dụng: Năm xây dựng: B – Tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản thực tế: - Số tầng: - Tổng diện tích sử dụng: - Năm xây dựng: - Năm sửa chữa: - Ước tính giá trị cịn lại: Đánh giá ƣu nhƣợc điểm tài sản (*) STT Tiêu chí đánh giá Vị trí Giao thơng Lợi thương mại Môi trường, an ninh trật tự Số lượng thông tin giao dịch Tính làng xã Yếu tố đặc thù khác Ƣu điểm Nhƣợc điểm III KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM: Phƣơng pháp: Phương pháp So sánh Phương pháp Chi phí Cơ sở đánh giá: - Căn quy định Tư vấn giá Bộ Tài chính; - Căn suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình; - Căn Quy định số 05/2014/QĐi-TGĐ Tổng Giám đốc VPBank ban hành ngày 20/01/2014 việc Tư vấn giá tài sản bảo đảm VPBank; 77 - Căn Quy định số 90/2015/QĐi-TGĐ Tổng Giám đốc VPBank ban hành ngày 28/10/2015 việc Nhận Thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản 344-2017-QÐ-TGÐ Vv sửa đổi, bổ sung Quy định nhận thẩm định TSBĐ BĐS số 90/2015/QĐ-TGĐ ban hành ngày 28/10/2015 - Căn Quyết định số 308/2015/QĐ-TGĐ Tổng Giám đốc VPBank ban hành ngày 23/04/2015 việc Ban hành tiêu chí Nhận tài sản bảo đảm Bất động sản, Động sản Tỷ lệ cho vay tối đa giá trị TSBĐ Khối KHCN Quyết Định 695/2017/QĐ-TGĐ ban hành ngày 15/09/2017; - Căn Hướng dẫn số 36/2015/HD-TGĐ Tổng Giám đốc VPBank ban hành ngày 26/05/2015 việc Nhận Tư vấn giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nông nghiệp, vườn công nghiệp lâu năm, rừng trồng; - Căn Hướng dẫn số 27/2016/HD-TGĐ Tổng giám đốc VPBank ban hành ngày 28/04/2016 việc Nhận chấp tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng; - Căn Quy định số 05/2015/QĐi-TGĐ Tổng Giám đốc VPBank ban hành ngày 15/01/2015 việc Phân loại bảo hiểm, xếp hạng TSBĐ, tỷ lệ cấp tín dụng tối đa giá trị TSBĐ VPBank; - Căn Quy trình số 74/2016/QT-TGĐ Tổng Giám đốc VPBank ban hành ngày 29/09/2016 Quy trình định giá TSBĐ VPBank - Căn Quyết định số 454-2017-QÐ-TGÐ tổng giám đốc VPBank ngày 20/06/2017 “Danh mục tuyến đường bảng giá đất TP Hà Nội có tham khảo thị trường” - Căn Quyết định số 886/2017/QĐ-TGĐ ngày 10/11/2017 vv Ban hành danh sách dự án chấp nhận làm TSBĐ VPBank khu vực phía Bắc thơng báo số 101/TB-QLTSBĐ HO ngày 01/02/2018 việc cập nhật Danh sách dự án phê duyệt nhận làm TSBĐ VPBank - Căn hướng dẫn số: 60/2016/HD-TGD ban hành ngày 31/8/2016 việc thực số nội dung liên quan đến công tác định giá TSBĐ - Căn Giấy đề nghị Tư vấn giá đơn vị hồ sơ pháp lý cung cấp - Căn khác… Thông tin tham khảo (*): Chuyên viên định giá khảo sát thực tế khu vực có tài sản tư vấn giá khoảng thời gian …… tháng gần sau: 78 Mô tả tài sản tham khảo (TSTK) Tài sản (Mơ tả diện tích, mặt tiền, ngõ, khu vực, tham khảo nhà tầng, năm xây dựng, giá Đơn giá Nguồn thông tin đất (đồng/m2) mua/bán, …) tham khảo Tài sản Tài sản Nhận xét: Qua nguồn thông tin tham khảo trên, vào trạng, ưu điểm nhược điểm BĐS tư vấn giá, Chuyên viên định giá đề xuất đơn giá thị trƣờng là: ………… Kết tƣ vấn giá: 4.1 Giá trị tính theo khung giá nhà nƣớc Tài sản tƣ vấn giá Giá trị quyền sử dụng đất Giá trị tài sản gắn liền đất Diện tích (m2) Đơn giá (đồng/m2) Giá trị lại (%) Tổng giá trị (đồng) (1) (2) (3) (4) = (1)x(2)x(3) Tổng giá trị tài sản: 4.2 Giá trị tính theo Bảng giá VPBank ban hành: 4.3 Kết tƣ vấn giá theo tham khảo giá thị trƣờng: Lập luận mức giá: Căn vào phương pháp, sở tư vấn giá thông tin tham khảo, Chuyên viên định giá tư vấn tài sản theo tham khảo giá thị trường sau: Tài sản tƣ vấn giá Giá trị quyền sử dụng đất Giá trị tài sản gắn liền đất Phần diện tích nhà ghi nhận GCN Diện tích Đơn giá Giá trị (m2) (đồng/m2) lại (%) (1) (2) (3) Tổng giá trị (đồng) (4) = (1)x(2)x(3) 79 Phần diện tích nhà khơng ghi nhận GCN (tính 80% đơn giá) Tổng giá trị tài sản: Kết luận: Giá trị tài sản bảo đảm tư vấn giá theo quy định hành VPBank (Làm tròn) là: …………(đồng) IV MỘT SỐ Ý KIẾN VÀ KIẾN NGHỊ CỦA CHUYÊN VIÊN ĐỊNH GIÁ - - - - - - Xếp hạng TSBĐ: TSBĐ thuộc loại: Được nhận/ không nhận…………… TSBĐ đánh giá phù hợp quy định/ không phù hợp với quy định, hướng dẫn định giá…………… ………………………………… Giới hạn Báo cáo tƣ vấn giá: Kết Báo cáo Tư vấn giá sử dụng cho mục đích bảo đảm tín dụng hệ thống VPBank, báo cáo có hiệu lực sử dụng mục đích, đơn vị Tư vấn giá không chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích Báo cáo Tư vấn giá tài sản đưa giá trị tài sản theo giá thị trường thời điểm thẩm định, có giá trị tư vấn để VPBank xác định mức tín dụng Đơn vị kinh doanh VPBank chịu trách nhiệm việc sử dụng báo cáo Tư vấn giá để bảo đảm tín dụng Đơn vị Tư vấn giá không chịu trách nhiệm photocopy Báo cáo Tư vấn giá tài sản để chứng minh giá trị Tài sản Đơn vị Tư vấn giá khơng chịu trách nhiệm tính chân thực, hợp pháp, hợp lệ hồ sơ Tài sản cung cấp gồm giấy tờ photocopy, đóng dấu y liên quan đến hồ sơ nhân thân, tài sản Tư vấn khách hàng cung cấp so với gốc tính đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản cung cấp cho đơn vị Tư vấn giá Khách hàng yêu cầu Tư vấn giá tài sản người hướng dẫn khảo sát trạng tài sản phải chịu trách nhiệm tính xác thực thực địa quyền sở hữu/sử dụng tài sản, vị trí, ranh giới đất, thơng tin liên quan, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tài sản cung cấp Các số liệu giao dịch thu thập khu vực khơng phải số liệu công khai.Giá giao dịch bất động sản phi thị trường Chuyên viên định giá thu nhận thơng tin, ước tính, ý kiến miêu tả báo cáo Tư vấn giá từ nguồn mà họ cho đáng tin cậy tin Kết Tư vấn giá tài sản dựa giấy tờ sở hữu kèm theo đả nêu phần trên, Chuyên viên định giá chưa trực tiếp xem Vì vậy, Báo cáo Tư vấn giá có giá trị sau nhân viên A/O, C/A phận có liên quan khác theo quy định TGĐ VPBank đối chiếu với giấy tờ sở hữu tài sản trên, tất nội dung phải khớp với ký xác nhận Kết Tư vấn giá tài sản có giá trị sử dụng thời hạn 12 (mười hai) tháng tính từ ngày phát hành báo cáo Tư vấn giá tài sản 80 CHUYÊN VIÊN ĐỊNH GIÁ LÃNH ĐẠO ĐƠN VỊ PHỤ LỤC 1: SƠ ĐỒ VỊ TRÍ VÀ ẢNH CHỤP CỦA TÀI SẢN ĐƢỢC TƢ VẤN GIÁ (Kèm theo Báo cáo tư vấn giá tài sản bảo đảm bất động sản – Mã tài sản: ……) PHỤ LỤC 2: BẢNG TÍNH TỐN ĐIỀU CHỈNH THEO CÁC TIÊU CHÍ KHÁC BIỆT (Kèm theo Báo cáo tư vấn giá tài sản bảo đảm bất động sản – Mã tài sản: ………) PHỤ LỤC 02: Bảng xếp loại đánh giá chất lƣợng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định Bảng 3.2: Bảng xếp loại đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định (1) Từ 90 điểm trở lên A+ Chất lượng hoạt động thẩm định giá tốt (2) Từ 80 điểm đến 89 điểm A Chất lượng hoạt động thẩm định giá tốt (3) Từ 70 điểm đến 79 điểm B+ Chất lượng hoạt động thẩm định giá đạt yêu cầu mức (4) Từ 60 điểm đến 69 điểm B Chất lượng hoạt động thẩm định giá đạt yêu cầu (5) Từ 50 điểm đến 59 điểm B- Chất lượng hoạt động thẩm định giá đạt yêu cầu mức thấp (6) Từ 50 điểm C Chất lượng hoạt động thẩm định giá mức thấp ( Nguồn: Thông tư số 323 /2016/TT-BTC ngày 16 tháng 12 năm 2016 Bộ Tài chính) 81