CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Bất động sản (BĐS) không chỉ đơn thuần là đất đai và tài sản trong lòng đất, mà còn bao gồm tất cả những sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất đó Điều này bao hàm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, cùng với những yếu tố liên quan đến đất đai và các vật thể trên mặt đất, tạo thành một phần không thể thiếu của lãnh thổ.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật qui định
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là những tài sản vật chất khó di dời và có khả năng tồn tại ổn định lâu dài.
Một tài sản coi là bất động sản khi có các điều kiện:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Đặc điểm BĐS
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí địa lý và không thể di dời, điều này xuất phát từ việc BĐS luôn gắn liền với đất đai, nơi có vị trí cố định và giới hạn về diện tích Đặc điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS trên thị trường Do đó, vị trí cụ thể của BĐS, bao gồm môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan và kết cấu hạ tầng, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và giá cả của bất động sản.
Vinhomes Royal City và Ecopark Rừng Cọ đều là những khu đô thị sinh thái với đầy đủ cơ sở hạ tầng và dịch vụ tiện ích như khu giải trí, thể thao, trường học và bệnh viện Tuy nhiên, giá bán của Vinhomes Royal City dao động từ 40-50 triệu/m2, trong khi Ecopark Rừng Cọ chỉ khoảng 20-22 triệu/m2, điều này chủ yếu do sự khác biệt về vị trí Vinhomes Royal City tọa lạc tại trung tâm Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội, dễ dàng kết nối với các khu vực trung tâm thành phố, chỉ cách ngã tư Sở 300m và hồ Hoàn Kiếm 4 km Ngược lại, Ecopark Rừng Cọ nằm tại huyện Văn Giang, Hưng Yên, cách trung tâm Hà Nội khoảng 12km Bên cạnh đó, phong cách thiết kế của Vinhomes Royal City hiện đại hơn, với trung tâm thương mại và khu vui chơi thể thao lớn nhất Việt Nam.
Bất động sản (BĐS) là hàng hóa có tính lâu bền, gắn liền với sự trường tồn của đất đai và khó bị tiêu hủy, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất hay sạt lở Các công trình xây dựng thường có tuổi thọ cao, lên đến hàng trăm năm Tính lâu bền của BĐS không chỉ thể hiện ở góc độ vật lý như chất liệu xây dựng và thiết kế, mà còn ở khía cạnh kinh tế, phụ thuộc vào thị trường và khả năng khai thác Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là hai khái niệm khác nhau, do đó cần dự tính cả hai để tránh đầu tư lãng phí Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS, và việc so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì sẽ giúp xác định chiến lược kinh doanh hiệu quả.
Hoàng Thành Thăng Long, được xây dựng từ thế kỷ VII, đã trải qua nhiều lần trùng tu và tôn tạo, trở thành khu di tích lịch sử và di sản văn hóa thế giới, thu hút đông đảo khách du lịch Vào tháng 10/2017, trung tâm bảo tồn di sản Thăng Long đã trồng một vườn hoa hướng dương rộng khoảng 2000 m2, thu hút nhiều người đến chiêm ngưỡng vẻ đẹp của nó.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất có hạn và sự phụ thuộc vào vị trí địa lý của từng khu vực Sự gắn bó giữa BĐS và đất đai khiến cho việc mở rộng các công trình BĐS trở nên khó khăn, dẫn đến tình trạng cung không đủ cầu Điều này tạo ra hiện tượng đầu cơ BĐS nhằm thu lợi từ sự chênh lệch giá cả Do đó, cần có chính sách điều tiết và quản lý từ nhà nước để ngăn chặn tình trạng đầu cơ này.
Ví dụ: Tại Hà Nội nhu cầu nhà ở là rất cao do mật độ dân số đông và do sự đầu cơ
Sự khan hiếm trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang đẩy giá nhà lên cao, khiến cho những người có thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều là tài sản độc nhất với các yếu tố riêng như vị trí, kết cấu kiến trúc và cảnh quan Để nâng cao giá trị BĐS trong đầu tư phát triển, cần khai thác tính khác biệt này, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Tuy nhiên, nhà nước cần đảm bảo tính thống nhất trong kiến trúc để hạn chế những nhược điểm mà tính khác biệt có thể gây ra.
Vinhomes Royal City có giá bán từ 40-50 triệu/m2 nhờ vào những điểm nổi bật như kiến trúc độc đáo mang phong cách “thành phố châu Âu” thu nhỏ, trung tâm thương mại theo mô hình Mega Mall đạt tiêu chuẩn quốc tế, khu vui chơi và dịch vụ độc đáo đầu tiên tại Việt Nam, cùng với hệ thống trường học và y tế đạt chuẩn quốc tế.
1.1.2.5 BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhu cầu bất động sản tại mỗi khu vực, quốc gia và dân tộc bị tác động bởi các tập quán, sở thích, và tâm lý xã hội, trong đó bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cộng đồng.
Người Việt Nam thường ưa chuộng thuyết ngũ hành, hướng và phong thủy, đặc biệt là sự phù hợp giữa tuổi và mệnh của gia chủ Các nhà môi giới bất động sản và nhà đầu tư đã khai thác nhu cầu này, đáp ứng các yếu tố tâm lý và tâm linh trong việc lựa chọn bất động sản.
1.1.2.6 Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Các hàng hóa bất động sản (BĐS) có sự tương tác mạnh mẽ, ảnh hưởng lẫn nhau trong quá trình hình thành và phát triển Sự xuất hiện hoặc hoàn thiện của một loại BĐS có thể dẫn đến sự gia tăng hoặc giảm giá trị của các loại BĐS khác BĐS không chỉ là tài sản mà còn có tác động lớn đến các hoạt động kinh tế - xã hội liên quan, đặc biệt là giữa các BĐS liền kề.
Vinhomes Royal City có mức giá bán từ 40-50 triệu/m2 nhờ vào chiến lược đầu tư vào các tiện ích đồng bộ như trung tâm thương mại Mega Mall tiêu chuẩn quốc tế, khu vui chơi và dịch vụ độc đáo đầu tiên tại Việt Nam, cùng với hệ thống trường học và y tế đạt tiêu chuẩn quốc tế ngay trong khu đô thị.
1.1.2.7 BĐS có giá trị cao Điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, khả năng sinh lời cao Vì vậy đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và dài hạn, vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh và thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán…
1.1.2.8 Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước
Bất động sản (BĐS) gắn liền với đất đai, vốn thuộc quyền sở hữu toàn xã hội, mang lại giá trị cao và tính khan hiếm Các giao dịch BĐS có tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế và xã hội, do đó, cần có chính sách và pháp luật của Nhà nước để duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả thị trường BĐS.
1.1.2.9 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Bất động sản (BĐS) có giá trị cao và khan hiếm, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực vượt trội do tính chất quản lý phức tạp và chi phí cao hơn so với hàng hóa thông thường Đầu tư xây dựng và kinh doanh trong lĩnh vực này cần được nghiên cứu kỹ lưỡng và quản lý chặt chẽ để đạt hiệu quả tối ưu.
Phân loại BĐS
1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất
- Đất đai: đó là đất không di dời được hoặc di dời không đáng kể, đã xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị
Nhà ở và công trình xây dựng bao gồm các tài sản gắn liền không thể di dời hoặc chỉ di dời một cách không đáng kể Các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường xá, cầu cống, hệ thống điện nước, cấp khí ga và hệ thống cứu hỏa cũng thuộc về nhóm này Ngoài ra, các tài sản khác như điều hòa trung tâm và thang máy cũng được xem là không thể tách rời với công trình xây dựng.
Các tài sản liên quan đến đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cùng với các công trình du lịch, vui chơi, thể thao và các công trình khai thác mỏ.
1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
- Đất đai: theo điều 10 của Luật đất đai 2013, đất đai chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng
Công trình kiến trúc được phân loại thành năm loại chính: Nhà ở cho thuê hoặc bán, công trình phục vụ sản xuất và kinh doanh, công trình thương mại, khách sạn và văn phòng cho thuê, cùng với các công trình đặc thù như bệnh viện và trường học.
- BĐS có giấy chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng)
- BĐS có hợp đồng (cho thuê, góp vốn…)
- BĐS chưa có giấy chứng nhận.
Quyền lợi của chủ thể với BĐS
Về mặt lý thuyết có 3 hình thức về quyền tài sản BĐS:
- Sở hữu vĩnh viễn: Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt
Theo Điều 54 của Hiến pháp năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó cá nhân, hộ gia đình và tổ chức chỉ được cấp quyền sử dụng đất và quyền chiếm hữu tạm thời.
1.2 Tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản
Giá trị bất động sản
Trong lĩnh vực thẩm định giá, theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá, giá trị bất động sản được định nghĩa là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm nhất định.
Việc thẩm định giá BĐS cũng như thẩm định giá các tài sản khác đều dựa trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường
Giá trị thị trường là số tiền ước tính cho tài sản tại thời điểm thẩm định, diễn ra giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua, sau khi trải qua quá trình tiếp thị công khai Trong quá trình này, các bên tham gia hành động một cách khách quan, hiểu biết và không chịu áp lực.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ:
Thông tin và dữ liệu kỹ thuật cũng như pháp lý liên quan đến tài sản là rất quan trọng Giá chuyển nhượng của tài sản thực tế nên được so sánh với giá trên thị trường để đảm bảo tính hợp lý và minh bạch.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản
- Kết quả khảo sát thực tế
Giá trị phi thị trường là ước tính tài sản dựa trên đánh giá chủ quan về giá trị, thay vì dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
Hoạt động thẩm định giá chủ yếu dựa trên giá trị thị trường, nhưng một số tài sản đặc biệt và mục đích thẩm định riêng biệt cần phải dựa vào giá trị phi thị trường Việc phân biệt rõ ràng giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường là cần thiết để đảm bảo kết quả thẩm định giá được đưa ra một cách khách quan.
Khái quát về hoạt động thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản một cách chính xác nhất, phản ánh lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho một cá nhân hoặc tổ chức tại một thời điểm cụ thể.
Như vậy ta có thể hiểu thẩm định giá ở Việt Nam:
- Thẩm định giá BĐS là khoa học ước tính giá trị BĐS
- Giá trị được biểu hiện bằng tiền
- Tại một địa điểm, thời điểm cụ thể
- Phục vụ cho mục đích xác định trước
- Bằng những phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
1.2.2.2 Vai trò của thẩm định giá BĐS trong nền kinh tế
- Minh bạch hóa giao dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
Thẩm định giá hợp lý giúp chủ sở hữu, người quản lý và cơ quan pháp lý có cơ sở vững chắc để đưa ra các chính sách và quyết định hiệu quả trong quy hoạch, đầu tư, khai thác và sử dụng bất động sản.
Công tác thẩm định giá phát triển đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, góp phần thúc đẩy các dự án kinh tế và nâng cao khả năng hội nhập quốc tế.
Việc áp dụng các giao dịch bất động sản có tác động tích cực đến công tác quản lý, bao gồm xử án, đền bù, bồi thường và thu thuế Điều này giúp các cơ quan chức năng thực hiện các kết quả thẩm định một cách công bằng và minh bạch hơn, đồng thời hạn chế tình trạng thất thu thuế.
Cơ sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam bắt đầu hình thành vào năm 1997 - 1998, nhưng trong giai đoạn này, hệ thống pháp luật về thẩm định giá còn thiếu rõ ràng, gây khó khăn trong quản lý Việc thực hiện thẩm định giá chủ yếu dựa vào tài liệu và kinh nghiệm từ các nước phát triển Tuy nhiên, sau khi Pháp lệnh giá được Quốc Hội ban hành, Việt Nam đã thiết lập được hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá.
Một số văn bản quan trọng liên quan đến hoạt động thẩm định giá bao gồm Quyết định 87/2008/QĐ-BTC về quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, Luật Giá số 11/2012/QH13, Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Giá về thẩm định giá, và Thông tư 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đã ban hành bộ tiêu chuẩn thẩm định giá qua các thông tư.
- Thông tư số: 158/2014/TT-BTC gồm:
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá;
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá;
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá;
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC gồm:
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá;
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá;
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản trong thẩm định giá
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC gồm:
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường;
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí;
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập
- Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 được ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT- BTC chi tiêu: Tiêu chuẩn thẩm định giá Bất động Sản
- Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12- Thẩm định giá doanh nghiệp
Các văn bản pháp luật như nghị định và thông tư cung cấp cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn quốc tế cho Nhà nước trong việc quản lý hoạt động thẩm định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản Điều này không chỉ giúp các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên hoạt động theo các tiêu chuẩn thống nhất mà còn nâng cao chất lượng thẩm định giá.
Nguyên tắc thẩm định giá BĐS
1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cách sử dụng bất động sản (BĐS) hiệu quả nhất là phương pháp tối ưu hóa giá trị của tài sản, đảm bảo tính hợp pháp, khả thi về tài chính và mang lại lợi ích cao nhất.
Nguyên tắc thẩm định giá yêu cầu bất động sản (BĐS) phải được xem xét trong bối cảnh sử dụng cao nhất và tốt nhất, thay vì chỉ dựa vào tình trạng sử dụng hiện tại nếu nó không phải là tối ưu Việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất là yếu tố quyết định giá trị thị trường của BĐS.
Một mảnh đất có thể được sử dụng để trồng rau, cho thuê hoặc xây khách sạn, với giá trị thu nhập lần lượt là 80 triệu, 90 triệu và 100 triệu Tất cả các phương án đều khả thi, nhưng việc xây dựng khách sạn mang lại hiệu quả kinh tế tốt nhất cho mảnh đất này.
Giá trị của một BĐS có thể được đo bằng chi phí để có một BĐS có tính hữu ích tương tự
Khi hai BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì sẽ bán được trước
Ví dụ: 2 mảnh đất A và B liền kề, tương tự nhau về mặt vật lý và đặc điểm kinh tế
Mảnh đất A được bán với giá 600 triệu đồng thì nguyên tắc thay thế, mảnh B có giá trị không cao hơn 600 triệu
Tổng giá trị của BĐS xác định dựa trên giá trị mà mỗi bộ phận đóng góp vào sự hỉnh thành tính hữu dụng của BĐS
Việc đầu tư 50 triệu đồng để xây dựng thêm vườn hoa đã làm giá trị căn biệt thự tăng từ 3 tỷ lên 3,1 tỷ, tức là vườn hoa đã đóng góp thêm 100 triệu đồng cho giá trị căn biệt thự, vượt qua chi phí đầu tư ban đầu Do đó, việc xây dựng thêm vườn hoa là một quyết định hợp lý.
1.2.4.4 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai là quá trình xác định giá trị hiện tại của thu nhập hoặc lợi ích mà bất động sản (BĐS) có thể mang lại cho người sở hữu.
Nguyên tắc này là cơ sở để thẩm định giá trị BĐS, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của BĐS đó
Giá trị bất động sản (BĐS) được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Do đặc điểm khan hiếm, cung về BĐS ít co giãn, vì vậy giá bán BĐS chủ yếu phụ thuộc vào cầu, tức là giá bán tỷ lệ thuận với mức cầu.
Phương pháp thẩm định giá
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, do đó việc lựa chọn phương pháp phù hợp để định giá một bất động sản cụ thể cần dựa trên các yếu tố cơ bản.
- Mục đích và nguyên tắc định giá
- Dữ liệu, thông tin trên thị trường (độ tin cậy, tính chính xác…)
Trong các phương pháp như so sánh, chi phí, thu nhập và thặng dư, không có phương pháp nào là hoàn hảo nhất mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất với từng tình huống Các phương pháp khác chỉ đóng vai trò hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả cho phương pháp chính.
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là kỹ thuật định giá dựa trên việc phân tích giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch trong điều kiện thương mại bình thường Phương pháp này được thực hiện vào hoặc gần thời điểm định giá nhằm ước tính và xác định giá trị chính xác của bất động sản cần thẩm định.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Được xây dựng chủ yếu theo nguyên tắc thay thế
- BƯỚC 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra
Bước 2: Kiểm tra và so sánh các bất động sản để xác định giá trị chính xác của chúng, đồng thời đảm bảo rằng các bất động sản này có tính chất so sánh tương đồng.
- BƯỚC 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5)
- BƯỚC 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh, thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS so sánh
+ Lấy đối tượng định giá làm chuẩn: nếu tài sản so sánh là tốt hơn đối tượng thì điều chỉnh giá định giá xuống và ngược lại
+ Các điều chỉnh không quá vụn vặt
- BƯỚC 5: Ước tính giá trị của tài sản định giá dựa trên cơ sở các giá của BĐS so sánh được điều chỉnh
* Phạm vi áp dụng và các trường hợp sử dụng
Được sử dụng cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, cầm cố và góp vốn, phương pháp này đặc biệt phù hợp để định giá các bất động sản có tính đồng nhất, như căn hộ chung cư và nhà liền kề, vốn được giao dịch phổ biến trên thị trường.
* Ưu điểm và hạn chế của phương pháp
Là phương pháp được áp dụng rộng rãi nhất hiện nay vì:
+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật, công thức
+ Có cơ sở thị trường nên dễ được chấp nhận
+ Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác
+ Thông tin về giao dịch có thể thiếu tính chính xác, tin cậy ảnh hưởng kết quả thẩm định giá
+ Phải có BĐS tương tự mới so sánh được
+ Phụ thuộc lớn vào kinh nghiệm, kiến thức thị trường của thẩm định viên
Phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của BĐS thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một BĐS giống hệt hoặc tương tự
Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận chi phí Được xây dựng chủ yếu theo nguyên tắc thay thế
- BƯỚC 1: Ước tính giá trị của mảnh đất trống (sử dụng phương pháp so sánh là thích hợp nhất để xác định giá trị)
- BƯỚC 2: Ước tính chi phí xây dựng hiện hành công trình xây dựng trên đất
Các phương pháp xác định chi phí hiện tại:
Chi phí tái tạo là khoản chi phí hiện tại cần thiết để xây dựng một công trình giống hệt như công trình mục tiêu, bao gồm cả những khuyết điểm và yếu tố lỗi thời.
Chi phí thay thế là chi phí hiện tại để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng áp dụng vật liệu và phương pháp kỹ thuật hiện đại.
- BƯỚC 3: Ước tính mức độ hao mòn của công trình xây dựng hiện có trên đất
- BƯỚC 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất
- BƯỚC 5: Xác định giá trị ước tính của BĐS bằng tổng giá trị của mảnh đất trống và giá trị công trình xây dựng trên đất
* Các trường hợp sử dụng
Các tài sản cần định giá với mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, và nhà máy điện thường thiếu chứng cứ thị trường để so sánh Việc định giá cho những tài sản này là cần thiết cho các mục đích bảo hiểm và bồi thường.
* Ưu điểm và hạn chế của phương pháp
Định giá bất động sản thường được áp dụng khi không có đủ chứng cứ thị trường để so sánh hoặc khi thiếu thông tin để dự đoán thu nhập tương lai mà bất động sản có thể mang lại.
Giá trị công trình xây dựng trên đất
Chi phí xây dựng hiện hành công trình
Tổng giá trị hao mòn tích lũy công trinh
Phương pháp này đơn giản về mặt toán học và phù hợp để định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt như bảo hiểm và đấu thầu.
Bước 1 trong phương pháp chi phí cần dựa vào dữ liệu thị trường, do đó, những hạn chế của phương pháp so sánh cũng sẽ ảnh hưởng đến phương pháp chi phí.
Chi phí của bất động sản (BĐS) không luôn phản ánh giá trị thực tế của nó, vì vậy việc định giá dựa trên chi phí có thể không chính xác với giá trị thị trường Phương pháp định giá này cần áp dụng cách tiếp cận cộng dồn, tuy nhiên, tổng giá trị của các bộ phận không nhất thiết phải bằng giá trị toàn bộ BĐS.
Việc ước tính hao mòn tài sản thường chịu ảnh hưởng bởi quan điểm chủ quan của người định giá Hiện tại, vẫn chưa có phương pháp cụ thể nào được áp dụng một cách rộng rãi trong ngành.
+ Người định giá phải thông thạo công nghệ xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể xác định giá trị công trình xây dựng trên đất
Phương pháp thu nhập là một phương pháp xác định giá trị tài sản bằng cách quy đổi dòng tiền tương lai từ tài sản về giá trị hiện tại, dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích trong tương lai.
Phương pháp thu nhập thuộc cách tiếp cận thu nhập
Để bắt đầu, hãy ước tính thu nhập trung bình hàng năm từ bất động sản, xem xét tất cả các yếu tố liên quan có thể ảnh hưởng đến thu nhập này.
Quy trình chung định giá BĐS
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 ban hành kèm theo TT số 28/2015/TT-BTC ngày 6/2/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định các vấn đề cơ bản và nhận yêu cầu thẩm định
* Xác định BĐS cần định giá:
Để xác định tính pháp lý và kinh tế kỹ thuật của bất động sản, cần dựa vào các tài liệu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và bản đồ quy hoạch chi tiết của khu vực.
Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng mà thẩm định viên cần xác định và nhận thức rõ ràng từ khách hàng Việc nêu rõ mục đích thẩm định giá trong báo cáo thẩm định không chỉ giúp đảm bảo tính chính xác mà còn tăng cường sự minh bạch trong quá trình đánh giá.
* Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá
Thẩm định viên cần thiết lập các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Các giới hạn này bao gồm tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu và việc sử dụng kết quả thẩm định Những điều kiện này phải hợp lý và được xác nhận bằng văn bản từ phía khách hàng.
* Xác định thời điểm thẩm định giá
Cần xác định thời điểm đánh giá giá trị tài sản, vì các yếu tố liên quan đến giá trị bất động sản luôn thay đổi, dẫn đến sự biến động trong giá trị của bất động sản.
* Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
* Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Để tiến hành thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần xác định rõ các đặc điểm và loại hình tài sản, đồng thời lựa chọn loại giá trị phù hợp, như giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường, theo quy định của pháp luật hiện hành.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá
Lập kế hoạch cho một cuộc thẩm định giá là rất quan trọng, giúp xác định rõ các bước công việc cần thực hiện và thời gian cho từng bước, cũng như tổng thời gian cho toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, nội dung công việc
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành
- Lập kế hoạch thu thập tài liệu và nơi thu thâp
- Xây dựng kế hoạch khảo sát thực tế và thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường, thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản
Bất động sản được đánh giá qua nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cũng như cơ sở hạ tầng như hệ thống cấp và thoát nước, viễn thông, điện và đường Ngoài ra, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời của công trình và tình trạng duy tu, sửa chữa cũng là những yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng.
Trong quá trình khảo sát, thẩm định viên cần thu thập đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá bằng cách chụp ảnh tài sản từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm cả ảnh toàn cảnh và chi tiết.
Thẩm định viên cần thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất và thu nhập của tài sản so sánh, bên cạnh số liệu từ khảo sát hiện trường Điều này bao gồm các yếu tố cung - cầu, số liệu kinh tế xã hội, môi trường và những đặc trưng của thị trường bất động sản Việc phân tích những yếu tố này giúp nhận diện sự khác biệt giữa khu vực của tài sản thẩm định và khu vực lân cận.
Dữ liệu thu thập từ các giao dịch mua bán tài sản, bao gồm giá chào, giá trả, giá thực tế, điều kiện giao dịch và khối lượng giao dịch, được lấy từ ngân hàng dữ liệu của các công ty thẩm định giá, đơn vị môi giới chuyên nghiệp, ngân hàng và tổ chức tín dụng Thông tin cũng có thể được lấy từ các nguồn báo chí như báo viết, phát thanh và truyền hình Thẩm định viên cần ghi rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và đảm bảo thông tin đó đã được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác.
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích 3 nội dung cơ bản sau:
* Phân tích những thông tin BĐS thẩm định
Trong bước phân tích thông tin bất động sản, việc xác định cách tiếp cận giá trị bất động sản là rất quan trọng để tìm kiếm thông tin từ thị trường, thu nhập và chi phí.
* Phân tích thị trường BĐS
Thị trường bất động sản dân cư có những đặc trưng nổi bật, bao gồm bản chất và hành vi của các nhà đầu tư Đối với tài sản như nhà ở, yếu tố tuổi tác, cơ cấu gia đình và sở thích về cơ sở vật chất của người mua đóng vai trò quan trọng Ngoài ra, mức độ mở rộng thị trường bất động sản này cũng phụ thuộc vào số lượng người mua tiềm năng, ảnh hưởng đến sự phát triển và giá trị của tài sản.
Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị tài sản đang được thẩm định Sự biến động về nguồn cung và nhu cầu của các bất động sản tương tự hiện có sẽ quyết định mức giá và tiềm năng đầu tư Việc nắm bắt những xu hướng tăng giảm này là yếu tố quan trọng giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác và tối ưu hóa lợi nhuận.
* Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Các thẩm định viên phải phân tích các yếu tố sau để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất:
Tính hợp pháp của tài sản ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng hiệu quả, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch và luật lệ liên quan có thể hạn chế khả năng phát triển của lô đất hoặc ô đất, do đó, việc nắm rõ các quy chuẩn này là rất quan trọng để tối ưu hóa tiềm năng sử dụng tài sản.
Sự phù hợp về mặt vật chất và kỹ thuật là yếu tố then chốt trong việc sử dụng tài sản hiệu quả Việc khai thác tối ưu tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố như kích thước, thiết kế, điều kiện tự nhiên và tính hữu dụng của tài sản.
Khái niệm
Chất lượng định giá BĐS là mức độ hoàn thiện công tác định giá BĐS đảm bảo về mặt pháp lý và đáp ứng yêu cầu chuyên môn
Nâng cao chất lượng định giá bất động sản không chỉ giúp tăng cường khả năng phản ứng nhanh chóng với nhu cầu thị trường mà còn góp phần giảm thiểu chi phí hoạt động.
Chỉ tiêu đánh giá chất lượng
Theo thông tư 323/2016/TT-BTC, quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá, các chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản được nêu rõ.
* Kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp
Điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp được xác định thông qua giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
- Chấp hành mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá theo quy định
Lưu trữ và khai thác hồ sơ thẩm định giá là một phần quan trọng trong việc kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp, tuân thủ các quy định tại Điều 7, khoản 1 Điều 8 và Điều 9 của Thông tư 38/2014/TT-BTC.
Doanh nghiệp thẩm định giá cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá theo quy định tại Điều 10 Thông tư 38/2014/TT-BTC, nhằm phục vụ cho hoạt động nghiệp vụ Hệ thống này đóng vai trò quan trọng trong thẩm định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS) Chất lượng kết quả thẩm định giá BĐS phụ thuộc vào số lượng và chất lượng thông tin mà thẩm định viên thu thập Do đó, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS và thông tin liên quan sẽ nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá của công ty.
Biểu phí dịch vụ thẩm định giá tại doanh nghiệp cần được ban hành theo quy định, đảm bảo các căn cứ xác định giá dịch vụ và việc áp dụng giá niêm yết một cách chính xác.
* Tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá cần tuân thủ các bước theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính, nhằm đảm bảo thẩm định viên thực hiện một cách khoa học và chính xác Chất lượng kết quả thẩm định là tiêu chí quan trọng để đánh giá hiệu quả của hoạt động thẩm định giá.
Hồ sơ thẩm định giá bao gồm báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định Việc lập hồ sơ này phải tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 và 05, được ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06.
Doanh nghiệp cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp để đảm bảo kết quả chính xác và hiệu quả Việc áp dụng phương pháp định giá tương thích với thông tin thu thập sẽ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình tìm kiếm dữ liệu.
Doanh nghiệp cần đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng yêu cầu của khách hàng, vì đây là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá hoạt động thẩm định giá Mức độ hài lòng của khách hàng là yếu tố khách quan phản ánh chất lượng dịch vụ và là cơ sở để đánh giá hiệu quả thẩm định giá Các tiêu chí đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng bao gồm: chất lượng dịch vụ, sự chuyên nghiệp của nhân viên, thời gian phục vụ, và khả năng giải quyết vấn đề.
+ Số phàn nàn từ khách hàng về dịch vụ thẩm định giá
+ Kết quả thẩm định giá
* Thẩm định viên tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức bao gồm: độc lập, chính trực, khách quan, bảo mật, công khai, minh bạch và tư cách nghề nghiệp
* Thẩm định viên tuân thủ tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn nghề nghiệp bao gồm: Năng lực chuyên môn và tiêu chuẩn chuyên môn
- Doanh thu, lợi nhuận từ việc định giá BĐS so với dự kiến
- Thời gian thực hiện định giá đúng tiến độ
- Số lượng hồ sơ có kết quả thẩm định giá cần thẩm định lại
- Tiêu chuẩn chuyên môn: Tỷ lệ thẩm định viên có kinh nghiệm thẩm định, tốt nghiệp chuyên ngành liên quan thẩm định giá, có chứng chỉ hành nghề…
Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá BĐS
Nền kinh tế biến động ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng định giá bất động sản (BĐS) Khi nền kinh tế ổn định và GDP tăng trưởng mạnh, thu nhập tăng cao sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Sự nóng lên của thị trường BĐS dẫn đến cơn sốt giá và gia tăng hoạt động đầu cơ, làm cho việc thu thập thông tin và so sánh để định giá trở nên khó khăn hơn Ngược lại, trong giai đoạn thị trường BĐS ảm đạm với ít giao dịch, việc thu thập thông tin và so sánh để định giá cũng gặp nhiều thách thức.
Các điều chỉnh pháp lý liên quan đến bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS và hoạt động định giá Khi hệ thống pháp luật không thống nhất và chồng chéo, nó tạo điều kiện cho đầu cơ và lách luật gia tăng, gây khó khăn trong việc thu thập thông tin và so sánh để định giá chính xác.
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản (BĐS) Khi mật độ dân số tăng cao, giá trị BĐS sẽ tăng do sự mất cân bằng cung-cầu Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của cư dân cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Sự biến động giá trị BĐS gây khó khăn trong việc xác định giá và thu thập thông tin, ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS.
- Vấn đề thông tin và xử lý thông tin
Kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng và độ chính xác của thông tin Hai yếu tố quan trọng hiện nay là nguồn gốc và chất lượng thông tin Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm chủ sở hữu bất động sản, cơ quan có thẩm quyền, người dân xung quanh và hệ thống dữ liệu của công ty Thẩm định viên cần phải xử lý, phân tích và đánh giá các thông tin này để tiết kiệm thời gian và đạt được kết quả cao nhất.
Công tác thẩm định bất động sản cần tuân theo một quy trình cụ thể và có hệ thống, trong đó mỗi bước đều dựa trên kết quả của bước trước Ví dụ, khảo sát thực tế và phân tích thông tin dữ liệu là cơ sở quan trọng để xác định giá trị bất động sản cần định giá Do đó, việc áp dụng một quy trình thẩm định khoa học sẽ giúp nâng cao độ chính xác và tính thực tiễn của kết quả thẩm định.
- Phương pháp thẩm định giá
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng Việc lựa chọn phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cụ thể phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản như mục đích và nguyên tắc định giá, thuộc tính của bất động sản, cùng với dữ liệu và thông tin trên thị trường, bao gồm độ tin cậy và tính chính xác.
Trong số các phương pháp định giá như so sánh, chi phí, thu nhập và thặng dư, không có phương pháp nào là hoàn hảo nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Các phương pháp khác chỉ mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả cho phương pháp chính Do đó, việc lựa chọn phương pháp thích hợp nhất để định giá là rất quan trọng, đồng thời sử dụng các phương pháp khác để hỗ trợ và bổ sung cho quá trình này.
- Trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định
Để có những đánh giá chính xác, thẩm định viên không chỉ cần có trình độ chuyên môn mà còn phải hiểu biết sâu sắc về kinh tế và pháp luật liên quan đến bất động sản Điều này giúp họ có cái nhìn sát thực tế, từ đó nâng cao khả năng đánh giá và phân tích thông tin, số liệu về thị trường bất động sản một cách khách quan và toàn diện hơn.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THỊNH ĐIỀN
Mục đích nghiên cứu
- Làm rõ những lý luận liên quan hoạt động thẩm định giá, quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty thẩm định giá
- Phạm vi: Công ty TNHH Thịnh Điền
- Thời gian: từ năm 2015 đến 2017
Phương pháp nghiên cứu
Bằng cách áp dụng phương pháp thống kê và khảo sát thực tế, chúng tôi thu thập và phân tích số liệu để so sánh, chỉ ra nguyên nhân và đề xuất các giải pháp hiệu quả nhằm giải quyết vấn đề đã nêu.
Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận về hoạt động thẩm định giá bất động sản Thực tiễn, nghiên cứu đã đánh giá chi tiết thực trạng thẩm định giá bất động sản và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Công ty TNHH Thịnh Điền.
Kết cấu khóa luận
Khóa luận bao gồm phần mở đầu, kết luận và các phụ lục khác và được chia làm 3 chương Tiêu đề các chương cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Bất động sản (BĐS) không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn là tất cả những sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất Điều này bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, và những yếu tố liên quan đến đất đai Tóm lại, BĐS bao hàm mọi thứ gắn liền với đất đai và các thành phần cấu thành lãnh thổ.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự năm 2005, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật qui định
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”
Bất động sản được hiểu là những tài sản vật chất có tính chất cố định, khó di dời và tồn tại bền vững theo thời gian.
Một tài sản coi là bất động sản khi có các điều kiện:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí địa lý, không thể di dời, điều này bắt nguồn từ việc BĐS luôn gắn liền với đất đai, vốn có vị trí cố định và diện tích giới hạn Đặc điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS trên thị trường Do đó, vị trí địa lý, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan và kết cấu hạ tầng của BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và giá cả của nó.
Vinhomes Royal City và Ecopark Rừng Cọ là hai khu đô thị sinh thái nổi bật với sự khác biệt rõ rệt về giá cả và vị trí Vinhomes Royal City có giá bán từ 40-50 triệu/m2 nhờ vị trí đắc địa tại trung tâm Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội, chỉ cách ngã tư Sở 300m và hồ Hoàn Kiếm 4 km Trong khi đó, Ecopark Rừng Cọ có giá từ 20-22 triệu/m2, nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 12km tại huyện Văn Giang, Hưng Yên Ngoài ra, Vinhomes Royal City nổi bật với thiết kế hiện đại và sở hữu trung tâm thương mại, giải trí và thể thao lớn nhất Việt Nam, mang đến đầy đủ tiện ích cho cư dân.
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa bền vững, gắn liền với sự tồn tại lâu dài của đất đai, khó bị tiêu hủy, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như thiên tai Các công trình xây dựng và kiến trúc thường có tuổi thọ cao, lên đến hàng trăm năm Tính bền vững của BĐS được thể hiện qua cả khía cạnh vật lý, như chất liệu và thiết kế, lẫn khía cạnh kinh tế, phụ thuộc vào thị trường và khả năng khai thác Tuổi thọ vật lý và kinh tế có sự khác biệt, do đó cần dự tính cả hai để tránh lãng phí đầu tư Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS, và cần so sánh giá trị kinh tế với chi phí duy trì để xác định chiến lược kinh doanh hiệu quả.
Hoàng Thành Thăng Long, di sản văn hóa thế giới được xây dựng từ thế kỷ VII, đã trải qua nhiều lần trùng tu và tôn tạo, trở thành khu di tích lịch sử thu hút đông đảo du khách Vào tháng 10/2017, trung tâm bảo tồn di sản Thăng Long đã trồng một vườn hoa hướng dương rộng khoảng 2000 m2, thu hút nhiều người đến chiêm ngưỡng vẻ đẹp của nó.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất và từng khu vực đều có hạn BĐS gắn liền với đất đai, và vì đất đai chỉ có thể phát triển ở những vị trí nhất định, nên không thể mở rộng mãi các công trình BĐS Tình trạng này dẫn đến cung không đủ cầu, tạo ra hiện tượng đầu cơ BĐS để thu lợi từ chênh lệch giá cả Do đó, cần có chính sách điều tiết và quản lý từ nhà nước để ngăn chặn tình trạng đầu cơ này.
Ví dụ: Tại Hà Nội nhu cầu nhà ở là rất cao do mật độ dân số đông và do sự đầu cơ
Sự khan hiếm trong thị trường bất động sản (BĐS) đã đẩy giá nhà lên cao, khiến cho những người có thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.
Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc đáo với các yếu tố riêng như vị trí, kết cấu kiến trúc và cảnh quan Để tăng giá trị BĐS, việc khai thác tính khác biệt là cần thiết, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng về sự độc đáo Tuy nhiên, nhà nước cần đảm bảo tính thống nhất trong kiến trúc để hạn chế những nhược điểm phát sinh từ tính khác biệt này.
Vinhomes Royal City có mức giá bán từ 40-50 triệu/m2, nhờ vào sự khác biệt nổi bật trong thiết kế kiến trúc độc đáo, được ví như “thành phố châu Âu” thu nhỏ Dự án này còn tích hợp trung tâm thương mại theo mô hình Mega Mall chuẩn quốc tế, cùng với khu vui chơi và dịch vụ độc đáo lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam, cùng hệ thống trường học và y tế đạt tiêu chuẩn quốc tế.
1.1.2.5 BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhu cầu bất động sản (BĐS) ở từng khu vực, quốc gia và dân tộc bị tác động bởi các yếu tố như tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, bao gồm cả tín ngưỡng, tôn giáo và các yếu tố tâm linh của cộng đồng.
Người Việt Nam thường ưa chuộng thuyết ngũ hành, hướng và phong thủy, đặc biệt là khi chọn mua bất động sản, với yếu tố hợp tuổi và hợp mệnh gia chủ Các nhà môi giới và nhà đầu tư bất động sản đã khai thác nhu cầu này, đáp ứng các yếu tố tâm lý và tâm linh trong giao dịch.
1.1.2.6 Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Các hàng hóa bất động sản (BĐS) có sự tương tác mạnh mẽ, ảnh hưởng lẫn nhau trong việc hình thành và phát triển giá trị Sự ra đời hoặc hoàn thiện của một loại BĐS có thể dẫn đến sự thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của các loại BĐS khác BĐS không chỉ là tài sản có giá trị mà còn có tác động lớn đến các hoạt động kinh tế - xã hội liên quan, đặc biệt là giữa các BĐS liền kề.
Vinhomes Royal City có giá bán từ 40-50 triệu/m2 nhờ vào chiến lược phát triển bất động sản đồng bộ, bao gồm trung tâm thương mại Mega Mall đạt tiêu chuẩn quốc tế, khu vui chơi và dịch vụ độc đáo đầu tiên tại Việt Nam, cùng với hệ thống trường học và y tế đạt tiêu chuẩn quốc tế ngay trong khuôn viên.
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THỊNH ĐIỀN
Định hướng chung
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế và toàn cầu hóa mạnh mẽ, Công ty TNHH Thịnh Điền cần phát triển mạng lưới hoạt động và cung cấp dịch vụ chất lượng vượt trội để trở thành đối tác tin cậy của khách hàng Mục tiêu là tăng nhanh doanh thu và hiệu quả, phấn đấu cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
2018 đến năm 2020 đưa Công ty thành doanh nghiệp mạnh, uy tín trong khu vực
- Mở rộng mạng lưới cung cấp sản phẩm và dịch vụ, nâng cao uy tín hơn nữa
Quản lý chi phí một cách chặt chẽ để đảm bảo sử dụng nguồn vốn hiệu quả Đồng thời, cần duy trì và phát huy tốc độ phát triển của công ty về doanh số, thị phần, thị trường, uy tín và trình độ nhân lực.
Đào tạo và nâng cao năng lực điều hành quản lý cùng với kỹ năng chuyên môn và giao tiếp với khách hàng cho cán bộ công nhân viên là rất quan trọng Mục tiêu là phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, từ đó phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
Đầu tư vào trang thiết bị hiện đại hóa lĩnh vực chỉnh lý và số hóa tài liệu, đồng thời cải thiện dịch vụ lắp ráp và bảo hành, giúp nâng cao năng suất và khả năng phục vụ khách hàng.
- Áp dụng hệ thống công nghệ thông tin trong quản trị doanh nghiệp trên toàn bộ hệ thống Công ty một cách khoa học và hiệu quả
Định hướng về công tác định giá bất động sản
Phát triển mạng lưới định giá tài sản với trọng tâm là định giá bất động sản, nhằm mở rộng phạm vi định giá bất động sản lên 25 tỉnh thành trên toàn quốc vào năm 2020.
- Nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS
- Đào tạo và nâng cao năng lực chuyên môn cho thẩm định viên
- Nâng cao năng lực điều hành quản lý, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá
3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động định giá tài sản đảm bảo của Công ty
Với Công ty
3.2.1.1 Về nhân sự Để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá cần tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng Với khối lượng công việc thẩm định lớn và yêu cầu tính chính xác cao trong thu thập, khảo sát thực tế và phân tích thông tin, đòi hỏi cần số lượng thẩm định viên nhiều hơn để phân chia công việc hợp lý thay vì một thẩm định viên cáng đáng tất cả quy trình thẩm định một BĐS Không chỉ tăng về số lượng, chất lượng thẩm định viên cũng vô cùng quan trọng Số lượng nhiều nhưng chất lượng kém thì kết quả thẩm định không cao Nâng cao chất lượng thẩm định viên cụ thể qua nâng cao trình độ chuyên môn và nâng cao tư cách đạo đức
- Nâng cao trình độ chuyên môn:
Nâng cao trình độ chuyên môn cho thẩm định viên là cần thiết để tạo điều kiện cho cán bộ định giá thông qua các khóa đào tạo chuyên sâu và thi lấy thẻ thẩm định viên Việc đào tạo cần được tổ chức thường xuyên, với hình thức tập trung kết hợp tập huấn tại chỗ để cán bộ nắm bắt nghiệp vụ nhanh chóng Các hoạt động như tổ chức buổi thảo luận với giảng viên, chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định và phân công thẩm định viên dày dạn kinh nghiệm hướng dẫn thẩm định viên mới là rất quan trọng Đồng thời, cần phát động phong trào tự nghiên cứu để nâng cao nhận thức và trình độ chuyên môn, giúp cán bộ không bị tụt hậu trước sự thay đổi của nền kinh tế và công nghệ trong quá trình hội nhập.
Để đảm bảo chất lượng trong việc tuyển dụng cán bộ định giá, cần tuân thủ quy định ngành và đảm bảo sự công bằng trong quy trình tuyển chọn Các ứng viên phải tốt nghiệp đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá hoặc các lĩnh vực liên quan như kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật và luật có liên quan đến thẩm định giá từ các tổ chức đào tạo hợp pháp tại Việt Nam hoặc nước ngoài Bên cạnh đó, ứng viên cần có kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực chuyên môn sau khi tốt nghiệp.
Để nâng cao hiệu quả đội ngũ cán bộ định giá, cần thực hiện chính sách sàng lọc và rà soát hàng năm Việc đánh giá phân loại cán bộ định giá sẽ giúp xác định những điểm yếu và từ đó có kế hoạch đào tạo, bổ sung kịp thời, đảm bảo chất lượng đội ngũ luôn được duy trì và phát triển.
- Nâng cao tƣ cách đạo đức:
+ Tuyên truyền bộ tiêu chuẩn thẩm định giá đặc biệt là tiêu chuẩn đạo đức (độc lập, khách quan, chính trực, bảo mật, minh bạch, công khai)
Quản lý cán bộ chặt chẽ từ lãnh đạo cơ quan đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao tính kỷ luật của thẩm định viên, từ đó giúp họ thực hiện nghiêm túc công tác thẩm định giá.
Chính sách thưởng phạt rõ ràng được áp dụng nhằm khuyến khích các thẩm định viên có đạo đức nghề nghiệp tốt, thực hiện trách nhiệm và hoàn thành xuất sắc công tác định giá Đồng thời, công ty cũng cam kết xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm quy định để duy trì tính nghiêm túc trong công việc.
3.2.1.2 Về hệ thống cơ sở dữ liệu
- Xây dựng cơ sở dữ liệu cung cấp thông tin nội bộ phục vụ thẩm định giá:
Hiện nay, sự đa dạng của nguồn thông tin và yêu cầu thu thập, xử lý thông tin ngày càng cao Để định giá bất động sản hiệu quả, thông tin cần phải đầy đủ, kịp thời và có độ tin cậy cao Do đó, cần xây dựng hệ thống cung cấp thông tin từ cơ sở đến trung ương, với hệ thống thông tin nội bộ hiện đại, giúp truy cập thông tin nhanh chóng Đồng thời, tổ chức hệ thống thu thập, xử lý, lưu trữ và quản lý thông tin để cung cấp thông tin kịp thời cho công tác định giá.
Công ty yêu cầu thẩm định viên nộp báo cáo định kỳ hai tháng một lần về tình hình thị trường bất động sản, bao gồm biến động và mức giá đất tại các khu vực được phân công Qua đó, công ty sẽ phân tích và lưu trữ dữ liệu, giúp thẩm định viên có cái nhìn tổng quát về thị trường, nâng cao khả năng phân tích thông tin và xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá.
Xây dựng hệ thống phần mềm riêng cho quản lý bất động sản là cần thiết để thực hiện quy trình thẩm định giá hiệu quả Phần mềm này sẽ hỗ trợ tính toán, tìm kiếm cơ sở dữ liệu và trình bày báo cáo, giúp cán bộ định giá có tài liệu tham khảo chính xác Ngoài các phần mềm phổ biến như Word và Excel, việc phát triển phần mềm chuyên dụng cho ngành thẩm định sẽ thể hiện tính chuyên môn hóa cao và mang lại ứng dụng hữu ích trong quy trình thẩm định giá.
Hợp tác với các công ty thẩm định giá và đơn vị môi giới chuyên nghiệp giúp trao đổi thông tin thị trường BĐS, bao gồm biến động giá, đặc điểm cung-cầu và kỹ thuật của từng khu vực Nguồn thông tin từ các tổ chức chuyên nghiệp được khảo sát và phân tích kỹ lưỡng, đảm bảo tính xác thực cao Điều này không chỉ giảm thiểu thời gian và chi phí cho việc thu thập và phân tích thông tin mà còn mang lại lợi ích cho cả công ty và đối tác.
- Xây dựng bảng khung giá đất, khung giá công trình xây dựng ít nhất một năm một lần
Tổng hợp báo cáo của thẩm định viên là yếu tố quan trọng để xây dựng bảng khung giá đất và khung giá xây dựng cho các công trình hoặc nhà ở, phù hợp với giá thị trường thay vì chỉ dựa vào khung giá do nhà nước quy định Sau khi hoàn thiện, khung giá này sẽ được gửi đến Hội sở VPBank để xem xét và phê duyệt.
Nếu khu vực xây dựng không được quy định bởi Nhà nước, khung giá công trình sẽ được tính dựa trên chi phí thực tế của bất động sản.
3.2.1.3 Về phương pháp thẩm định giá
Từ phân tích nhược điểm của phương pháp so sánh và chi phí mà Công ty áp dụng, cần có giải pháp khắc phục hạn chế đó như
Để nâng cao độ chính xác trong việc ước tính giá trị bất động sản (BĐS), cần tìm kiếm ít nhất ba BĐS so sánh tương tự Việc này sẽ cung cấp nhiều thông tin hữu ích cho quá trình so sánh và điều chỉnh Ưu tiên chọn những BĐS đã giao dịch thành công trong khoảng thời gian gần đây (khoảng một tháng) để đảm bảo tính thời sự Nếu sử dụng BĐS đang rao bán, cần lưu ý rằng giá chào bán thường cao hơn giá thị trường và có thể có sự thương lượng; do đó, cần so sánh với giá thị trường và điều chỉnh hợp lý trước khi đưa ra mức giá so sánh.
Việc xây dựng cơ sở lý luận cho mức điều chỉnh giá trị BĐS là rất quan trọng, nhằm đưa ra mức điều chỉnh hợp lý và chính xác hơn Hiện tại, việc ước tính mức điều chỉnh chủ yếu dựa vào quan sát chủ quan của thẩm định viên và giới hạn quy định của VPBank (bội số 5, tối đa 15%) mà không có cơ sở lý luận rõ ràng Do đó, việc phát triển một cơ sở lý luận vững chắc sẽ giúp tăng tính thống nhất và độ tin cậy trong ước tính giá trị BĐS.
Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cần bao gồm hình ảnh và ví dụ cụ thể về các tiêu chuẩn so sánh cùng mức đánh giá Những thông tin này được tổng hợp từ các thẩm định viên chuyên nghiệp sau khi thảo luận và đưa ra mức điều chỉnh hợp lý, không nhất thiết phải là bội số của 5.
+ Cần kết hợp phương pháp khác để hỗ trợ, kiểm tra tính phù hợp của việc ước tính giá trị BĐS cần thẩm định
- Về phương pháp chi phí:
Với VPBank
3.2.2.1 Cập nhật và bổ sung, điều chỉnh kịp thời các quy định thẩm định giá
Công ty TNHH Thịnh Điền thực hiện theo các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành và quy định của VPBank, nhằm nâng cao chất lượng thẩm định và cho vay thế chấp VPBank thường xuyên cập nhật và điều chỉnh các quy định liên quan đến thẩm định giá bất động sản, bao gồm danh mục tuyến đường, bảng giá đất theo từng khu vực, đơn giá xây dựng, cũng như phương pháp và quy trình thẩm định Việc này giúp ước tính giá trị bất động sản một cách hợp pháp và sát với giá trị thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động.
3.2.2.2 Bổ sung cách tính, các thông số trong kỹ thật tính toán khi xác định giá trị BĐS cần thẩm định
Việc bổ sung các phương pháp tính toán và thông số kỹ thuật cho các loại tài sản chuyên dụng sẽ giúp thống nhất cách tính và giảm thiểu sự chủ quan của thẩm định viên Điều này không chỉ tiết kiệm thời gian cho thẩm định viên trong việc tìm hiểu các thông số cần thiết mà còn nâng cao độ chính xác trong quá trình thẩm định Ví dụ, đơn giá xây dựng cho các công trình như nhà ở được VPBank công bố sẽ minh chứng cho sự cần thiết của việc này.
Bảng 3.1: Đơn giá xây dựng với công trình xây dựng, nhà ở
TT LOẠI NHÀ Đơn giá xây dựng (1000 đồng/m 2 sàn xây dựng) Giá tối thiểu Giá tối đa
3 Nhà kết cấu BTCT 2 tầng 3.500 4.500
4 Nhà kết cấu BTCT từ 3 đến 5 tầng 4.500 6.000
6 Cao ốc từ 10 tầng trở lên 8.500 9.500
7 Nhà biệt thự, nội thất cao cấp 7.500 9.500
(Nguồn: Phòng thẩm định Công ty TNHH Thịnh Điền)
3.2.2.3 Tăng cường công tác giám sát, kiểm tra thông tin do khách hàng cung cấp
Để đảm bảo tính chân thực và hợp pháp của hồ sơ tài sản, việc kiểm tra các giấy tờ photocopy và dấu sao y liên quan đến hồ sơ nhân thân và tài sản là rất quan trọng Điều này không chỉ giúp so sánh với bản gốc mà còn đảm bảo tính đầy đủ của các tài liệu liên quan Nhờ đó, công tác thẩm định sẽ được thực hiện chính xác hơn, đặc biệt trong việc ước tính các tiêu chí đánh giá nhằm xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
3.2.2.4 Ngoài phương pháp so sánh và chi phí, cần bổ sung các quy định về cách tính, các thông số để tính toán, quy trình và khuyến khích áp dụng thêm các phương pháp khác
Phương pháp định giá bất động sản hiện nay chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh, trong khi các phương pháp khác chưa được áp dụng linh hoạt Mỗi bất động sản có những đặc điểm và công dụng riêng, do đó việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp là rất quan trọng Sự lựa chọn này không chỉ ảnh hưởng đến kết quả định giá mà còn tác động trực tiếp đến giá trị thực của bất động sản.
Với Nhà nước
Để quy định các hình thức định giá bất động sản hiệu quả, sự định hướng của Chính phủ là rất cần thiết Việc thiết lập hành lang pháp lý cho thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thống nhất quan điểm và tránh tình trạng thiếu quy định, dẫn đến nhiều cách giải quyết khác nhau.
3.3.1.1 Thành lập cơ quan giám sát thẩm định giá của Chính phủ
Việc thành lập cơ quan giám sát thẩm định giá của Chính phủ là cần thiết để đảm bảo chất lượng và độ tin cậy trong việc kiểm định giá bất động sản (BĐS) trên toàn quốc Hiện tại, thị trường có nhiều tổ chức và công ty thẩm định giá BĐS, dẫn đến tình trạng một BĐS có thể nhận được nhiều chứng thư thẩm định khác nhau, gây khó khăn trong việc lựa chọn kết quả phù hợp Cơ quan giám sát sẽ tăng cường kiểm tra, thanh tra các doanh nghiệp thẩm định giá và xử lý vi phạm, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS một cách hiệu quả.
3.3.1.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho công tác định giá bất động sản
Các văn bản và hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS hiện nay còn nhiều chồng chéo và bất cập, gây khó khăn trong công tác thẩm định giá Việc xử lý vi phạm trong lĩnh vực này còn lỏng lẻo, và một số điều luật thiếu tính linh hoạt Do đó, việc hoàn thiện khung pháp lý là điều kiện cần thiết để nâng cao chất lượng thẩm định giá trong ngành.
- Bổ sung các quy định cụ thể, tăng hình phạt với hiện tượng đầu cơ, mua bán ngầm BĐS
Cần thiết phải có một văn bản pháp luật riêng biệt cho ngành thẩm định, đặc biệt là thẩm định bất động sản, ngoài 12 tiêu chuẩn thẩm định hiện có Điều này nhằm tránh tình trạng chồng chéo giữa các điều luật hiện hành, giúp quy trình thẩm định trở nên rõ ràng và hiệu quả hơn.
Cần xem xét lại thời gian điều chỉnh các điều luật để phù hợp với sự biến động của thị trường bất động sản Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản, thời gian điều chỉnh liên quan đến giá trị cần được rút ngắn tối đa để đáp ứng kịp thời với những thay đổi.
Mỗi địa phương cần xây dựng chiến lược quy hoạch đất đai cụ thể, rõ ràng và ổn định trong dài hạn để đảm bảo giá trị bất động sản (BĐS) không bị biến động lớn Sự thay đổi quy hoạch đất đai ngắn hạn có thể làm khó khăn trong việc định giá BĐS, khiến giá trị trở nên khó dự đoán Dựa trên chiến lược quy hoạch ổn định, các địa phương có thể thiết lập bản đồ khung giá đất, làm cơ sở cho việc định giá theo các yếu tố tự nhiên và vị trí địa lý.
3.3.1.3 Xây dựng hệ thống công nghệ thông tin lưu trữ phục vụ hoạt động thẩm định giá
Việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch thực tế của bất động sản (BĐS) là cần thiết để tăng cường sự minh bạch cho thị trường Nhiều quốc gia đã thành công trong việc này, giúp thông tin giao dịch được lưu trữ và công khai, từ đó hỗ trợ quá trình định giá BĐS chính xác hơn Để lưu trữ thông tin hiệu quả, cần phát triển phần mềm quản lý BĐS chung cho tất cả các sàn giao dịch và trung tâm môi giới, đồng thời phần mềm này cũng phải thuộc hệ thống giám sát thẩm định giá của Chính phủ.
Trước tình trạng kiểm soát thông tin đất đai còn hạn chế do hệ thống công nghệ thông tin chưa phát triển đồng bộ, việc lưu trữ thông tin trong hồ sơ địa chính vẫn chủ yếu được thực hiện thủ công và theo từng địa phương, gây khó khăn trong việc thu thập dữ liệu chính xác Để cải thiện tình hình, nhà nước cần đầu tư vào việc xây dựng một hệ thống công nghệ thông tin lưu trữ thông tin bất động sản từ trung ương đến địa phương, thay thế cho phương pháp lưu trữ trên giấy.
Các công ty thẩm định trong lĩnh vực định giá bất động sản cần hợp tác để xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, nhằm tạo ra một ngân hàng dữ liệu đầy đủ và chính xác nhất.
Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty
Công ty chủ yếu thẩm định giá đối với những tài sản:
- Bất động sản: đất (QSD đất), công trình xây dựng, vật kiến trúc gắn liền với đất; dự án đầu tư v.v…
Máy và thiết bị, bao gồm các loại máy móc, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải, và vật tư xây dựng, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá bất động sản Để nâng cao chất lượng thẩm định giá tại Công ty TNHH Thịnh Điền, cần phân tích sâu sắc quy trình và phương pháp thẩm định mà công ty đang áp dụng.
2.2.1 Biểu phí tƣ vấn giá bất động sản
Thu phí dịch vụ thanh toán trước đối với bất động sản nhà ở, đất ở, và căn hộ chung cư riêng lẻ là 550,000 VNĐ cho mỗi tài sản Đối với các dự án bất động sản, bất động sản có công năng thương mại, dịch vụ, công nghiệp, và cơ sở sản xuất kinh doanh, mức phí là 1,100,000 VNĐ cho mỗi dự án Khoản thu phí tư vấn giá thanh toán trước sẽ được xuất hóa đơn và không hoàn lại nếu VPBank không bố trí hoặc duyệt khoản vay.
- Mức phí sau khi thẩm định giá (sẽ hoàn lại trong trường hợp VPBank không bố trí khoản vay/duyệt vay) cụ thể như sau:
* Đối với BĐS là nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư riêng lẻ:
Bảng 2.3: Biểu phí tư vấn giá đối với BĐS là nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư riêng lẻ
Giá trị tài sản thẩm định
Mức phí dịch vụ chƣa VAT
Tổng giá trị tài sản * 0.022%
(Nguồn: Phòng thẩm định giá Công ty TNHH Thịnh Điền)
* Đối với dự án BĐS, BĐS có công năng thương mại, dịch vụ, công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh có mức phí:
Bảng 2.4: Biểu phí tư vấn giá đối với dự án BĐS, BĐS có công năng thương mại, dịch vụ, công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh
Giá trị tài sản thẩm định
Mức phí dịch vụ chƣa
5,000+(Tổng giá trị tài sản- 20,000,000)*0.022%
(bao gồm VAT) (Nguồn: Phòng thẩm định giá Công ty TNHH Thịnh Điền)
Mức phí nêu trên không bao gồm VAT và phí cự ly cho bất động sản cách trụ sở chính của Công ty từ 30 km trở lên Phí cự ly sẽ được thu cùng với phí tư vấn và khoản thanh toán trước, và sẽ không được hoàn lại nếu VPBank không bố trí hoặc duyệt khoản vay.
2.2.2 Phương pháp định giá được áp dụng
Các bất động sản cần định giá thường là những tài sản đồng nhất như căn hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng cùng kiểu, nhà riêng biệt và đất trống Do đó, các công ty định giá chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí, với giá trị bất động sản được ước tính dựa trên giá thị trường.
Nguyên tắc tuân thủ chủ yếu là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp
Công ty áp dụng phương pháp định giá BĐS phù hợp nhất nhưng không kết hợp thêm phương pháp khác để kiểm tra kết quả, do lo ngại về thời gian và chi phí thu thập dữ liệu Dịch vụ định giá chủ yếu phục vụ VPBank trong việc xem xét khoản vay thế chấp cho khách hàng, và bị ảnh hưởng bởi các quy định của ngân hàng về khung giá BĐS, tỷ lệ và hệ số điều chỉnh Do đó, giá trị định giá thường thấp hơn giá thị trường.
2.2.3 Quy trình định giá BĐS
2.2.3.1 Đối với BĐS (là căn hộ chung cư, đất trống…) chỉ áp dụng phương pháp so sánh
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định giá, xác định các vấn đề liên quan và lên kế hoạch định giá
* Nhận yêu cầu thẩm định giá
Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá từ các đơn vị kinh doanh của VPBank, bao gồm chi nhánh, phòng giao dịch và các đơn vị khác, đồng thời liên hệ với khách hàng để ký kết hợp đồng.
* Xác định các vấn đề
Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng mà thẩm định viên cần xác định và hiểu rõ từ phía khách hàng Việc nêu rõ mục đích này trong báo cáo thẩm định giá là cần thiết, bao gồm các trường hợp như tư vấn giá mới, tư vấn giá bổ sung cho khoản vay, vay lại, trả một phần tài sản, hoặc tư vấn giá xử lý nợ.
Để xác định người chủ sở hữu bất động sản, cần thu thập thông tin như tên, tuổi, địa chỉ và số chứng minh nhân dân của từng thành viên nếu tài sản thuộc sở hữu chung Việc này dựa vào hồ sơ của chủ sở hữu và cách thức sử dụng tài sản.
- Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật
Cơ sở giá trị của thẩm định giá được xác định chủ yếu dựa trên giá thị trường, trong đó phương pháp so sánh là phương pháp chính Đối với bất động sản, phương pháp chi phí cũng được áp dụng để xác định giá trị công trình xây dựng.
- Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ
Bước 2: Lên kế hoạch định giá
- Lập kế hoạch thu thập tài liệu và nơi thu thâp
- Xây dựng kế hoạch khảo sát thực tế và thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
* Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
- Cán bộ định giá (CBĐG) tiến hành thẩm định thực tế tại nơi tọa lạc của BĐS để đối chiếu, kiểm tra thông tin trong hồ sơ
Để thẩm định giá bất động sản, cần thu thập thông tin về giá giao dịch thành công, giá niêm yết và giá chào bán Ngoài ra, cần xem xét các yếu tố so sánh từ những bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong quá trình định giá.
Để định giá bất động sản, cần thực hiện khảo sát thực tế các thông tin và số liệu từ ít nhất 02 bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong vòng 06 tháng trước thời điểm thẩm định Các yếu tố so sánh bao gồm nguồn gốc thông tin tham khảo, chẳng hạn như website hoặc thông tin liên hệ của người cung cấp Việc xác định các yếu tố so sánh này là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình định giá.
+ Các đặc điểm tự nhiên: Vị trí, hình dạng của thửa đất, kích thước, diện tích, hướng, cảnh quan môi trường sống
+ Cơ sở hạ tầng: Hệ thống, điện nước, thông tin liên lạc, trường học, chợ, bệnh viện + Khả năng sinh lời từ thửa đất
Để thực hiện thẩm định giá tài sản hiệu quả, thẩm định viên cần thu thập thông tin đa dạng, bao gồm chi phí, giá bán, lãi suất và thu nhập của tài sản so sánh Ngoài ra, các yếu tố cung - cầu và số liệu kinh tế xã hội, môi trường cũng rất quan trọng Việc phân tích những yếu tố này giúp nhận diện sự khác biệt giữa khu vực tài sản thẩm định và các khu vực lân cận, từ đó đưa ra đánh giá chính xác hơn về giá trị tài sản.
Phân tích thông tin bất động sản thẩm định cho thấy rằng việc đánh giá ưu và nhược điểm của bất động sản thẩm định so với bất động sản so sánh cần dựa trên các tiêu chí về tình trạng pháp lý và đặc điểm tự nhiên Điều này giúp xác định giá trị thực tế của bất động sản, đồng thời cung cấp cái nhìn sâu sắc về tiềm năng phát triển cũng như rủi ro liên quan đến từng loại hình bất động sản.
- Phân tích thị trường BĐS
+ Phân tích bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường
Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị tài sản đang thẩm định Sự biến động trong nguồn cung và nhu cầu của các bất động sản tương tự hiện có sẽ quyết định sự tăng giảm giá trị của chúng Việc nắm bắt những xu hướng này là rất quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý và chính xác.
- Phân tích khái quát sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Xác định và mô tả các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản hiện tại là rất quan trọng, bao gồm việc phân tích lợi thế kinh doanh và vị trí thuận tiện Tài sản cần được đánh giá dựa trên khả năng mang lại giá trị gia tăng, sự phù hợp với nhu cầu thị trường, và tiềm năng phát triển trong tương lai Việc hiểu rõ tính hữu dụng của tài sản sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chiến lược kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng thông qua tìm hiểu thông tin BĐS đúng không? BĐS có tranh chấp hay đang thế chấp ở đâu không?
Bước 4: Xác định các mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh
Đánh giá chung chất lƣợng hoạt động thẩm định giá của Công ty
2.3.1 Kết quả đạt đƣợc Để đánh giá chất lượng thẩm định giá BĐS, phòng định giá đã tổng hợp đánh giá các vụ thẩm định giá theo từng tháng như sau:
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp đánh giá các vụ thẩm định giá theo từng tháng từ tháng 4 năm
Số vụ chậm Năng lực quá trình
Số phàn nàn từ khách hàng
NN khách quan về kết quả về thời gian về thái độ
(Nguồn: Phòng định giá Công ty TNHH Thịnh Điền)
Từ tháng 4/2017 đến tháng 2/2018, tỷ lệ hoàn thành đúng tiến độ trong quá trình thẩm định giá đạt trên 90%, cho thấy năng lực của các thẩm định viên tương đối cao Tuy nhiên, có 5,75% số vụ thẩm định giá BĐS bị chậm do nguyên nhân chủ quan từ phía thẩm định viên, như chậm nộp báo cáo, sai sót thông tin hoặc kết quả thẩm định cần kiểm tra lại, đây là nhược điểm cần được khắc phục.
Tỷ lệ phàn nàn từ khách hàng đối với dịch vụ tư vấn giá của Công ty chỉ chiếm 3.27% tổng số vụ thẩm định, trong đó nguyên nhân phàn nàn về kết quả chiếm 1.79% và thời gian chậm chiếm 1.48% Đặc biệt, không có phàn nàn nào về thái độ của thẩm định viên, cho thấy chất lượng dịch vụ của Công ty là khá tốt.
2.3.2 Đánh giá chất lƣợng hoạt động thẩm định giá của Công ty TNHH Thịnh Điền
Công ty chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp bao gồm:
- Có giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Theo quy định, các tổ chức thẩm định giá cần chấp hành việc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp với mức 1% doanh thu dịch vụ thẩm định giá (không bao gồm thuế giá trị gia tăng) Khoản trích lập này sẽ được hạch toán như một khoản dự phòng phải trả và được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định pháp luật.
Công ty thực hiện lưu trữ hồ sơ thẩm định giá bao gồm hợp đồng, văn bản đề nghị, báo cáo kết quả, chứng thư và toàn bộ tài liệu cần thiết dưới dạng giấy và điện tử Thời hạn lưu trữ là 10 năm cho hồ sơ giấy và vĩnh viễn cho dữ liệu điện tử, tuân thủ theo điều 7 Thông tư 38/2014/TT-BTC.
Công ty thực hiện việc ban hành biểu giá dịch vụ thẩm định giá theo quy định, đảm bảo các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định Đồng thời, công ty tuân thủ khoản 3 Điều 11 trong Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ.
Theo quy định tại Khoản 2, doanh nghiệp thẩm định giá phải công bố và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của mình Biểu giá này được quy định tại Khoản 6 Điều 4 và Khoản 5 Điều 12 của Luật giá, bao gồm mức giá dịch vụ trọn gói và tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc dự án cần thẩm định Doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức khác phù hợp với quy định pháp luật, nhằm đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá.
Công ty chưa thiết lập quy trình cụ thể để kiểm soát chất lượng trong hoạt động thẩm định giá Hiện tại, việc kiểm soát chất lượng chỉ được tiến hành khi có yêu cầu từ ban lãnh đạo.
Công ty xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu từ thông tin và tài liệu do cơ quan quản lý nhà nước cung cấp, kết hợp với dữ liệu thu thập từ các thẩm định viên thông qua điều tra, khảo sát thực tế, cũng như các nguồn thông tin trực tuyến như Internet và sàn giao dịch bất động sản.
Quy trình thẩm định giá cần tuân thủ các bước theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính, cụ thể là “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá.” Bắt đầu từ việc xác định thông tin cần thiết như mục đích thẩm định, thông tin chủ sở hữu và căn hộ, đến việc khảo sát thực tế và kiểm tra tính pháp lý cũng như hiện trạng căn hộ Thông tin về bất động sản so sánh phải được trình bày rõ ràng và dựa trên khảo sát thực tế Chuyên viên thẩm định giá cần thực hiện phân tích đầy đủ để đưa ra bảng điều chỉnh ước tính giá trị căn hộ Tuy nhiên, trong quy trình tại Công ty TNHH Thịnh Điền, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất chưa được làm rõ, chỉ dừng lại ở việc xem xét khái quát về tình trạng pháp lý và tính hữu dụng của bất động sản.
Hồ sơ thẩm định giá bao gồm báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định, được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 và 05 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06.
Công ty áp dụng hai phương pháp thẩm định chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, phù hợp với loại tài sản cần thẩm định Tuy nhiên, công ty không sử dụng phương pháp phụ để đối chiếu.
Trong phương pháp so sánh, quy trình bao gồm việc thu thập và phân tích thông tin về bất động sản thẩm định cùng với các bất động sản tương tự Điều này bao gồm việc xác định mức giá chỉ dẫn cho các tài sản so sánh, lựa chọn tài sản, và phân tích các đặc điểm tương tự và khác biệt giữa tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh Thẩm định viên cần lập bảng điều chỉnh và tuân thủ các nguyên tắc điều chỉnh và khống chế Tuy nhiên, việc xác định mức điều chỉnh thường phụ thuộc vào quan điểm chủ quan của thẩm định viên mà không có biện luận rõ ràng Cuối cùng, bước xác định giá bất động sản thẩm định cần phân tích chất lượng thông tin của tài sản so sánh và xem xét các tiêu chí như tổng giá trị điều chỉnh gộp, số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh và tổng giá trị điều chỉnh thuần.
Phương pháp chi phí là một kỹ thuật xác định giá trị tài sản bằng cách tính toán chi phí thay thế mới, chỉ tập trung vào hao mòn tự nhiên Phương pháp này không xem xét hao mòn do lỗi thời chức năng và hao mòn do lỗi thời bên ngoài, giúp đưa ra ước tính chính xác hơn về giá trị tài sản.
Chất lượng dịch vụ của Công ty được khách hàng đánh giá cao, với tỷ lệ phàn nàn chỉ chiếm 3.27% tổng số vụ thẩm định Đặc biệt, không có phàn nàn nào về thái độ phục vụ, trong khi tỷ lệ phàn nàn về thời gian cung cấp dịch vụ do chậm trễ chỉ là 1.48% Đáng chú ý, tỷ lệ phàn nàn về kết quả thẩm định cũng rất thấp, chỉ chiếm 1.79% tổng số vụ thẩm định, cho thấy sự hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ thẩm định giá của Công ty.
- Thẩm điịnh viên tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức, bao gồm: độc lập, chính trực, khách quan, bảo mật, công khai, minh bạch và tư cách nghề nghiệp
- Thẩm định viên tuân thủ tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn nghề nghiệp bao gồm: Năng lực chuyên môn và tiêu chuẩn chuyên môn
Định hướng của Công ty trong giai đoạn 2018-2020
Trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế ngày càng mạnh mẽ, Công ty TNHH Thịnh Điền cần mở rộng mạng lưới hoạt động và cung cấp dịch vụ chất lượng vượt trội để trở thành đối tác tin cậy cho khách hàng Mục tiêu là tăng nhanh doanh thu và hiệu quả, phấn đấu phát triển bền vững trong tương lai.
2018 đến năm 2020 đưa Công ty thành doanh nghiệp mạnh, uy tín trong khu vực
- Mở rộng mạng lưới cung cấp sản phẩm và dịch vụ, nâng cao uy tín hơn nữa
Quản lý chi phí một cách chặt chẽ là yếu tố then chốt để đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn vốn Điều này không chỉ giúp duy trì mà còn phát huy tốc độ phát triển của Công ty về doanh số, thị phần và uy tín Đồng thời, nâng cao trình độ nhân lực cũng là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững.
Đào tạo và nâng cao năng lực điều hành quản lý, chuyên môn và kỹ năng giao tiếp với khách hàng cho cán bộ công nhân viên là cần thiết nhằm phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, từ đó phục vụ khách hàng tốt hơn.
Đầu tư vào trang thiết bị hiện đại hóa lĩnh vực chỉnh lý và số hóa tài liệu, đồng thời cải thiện quy trình lắp ráp và dịch vụ bảo hành Điều này không chỉ nâng cao năng suất mà còn tăng cường khả năng phục vụ khách hàng một cách hiệu quả hơn.
- Áp dụng hệ thống công nghệ thông tin trong quản trị doanh nghiệp trên toàn bộ hệ thống Công ty một cách khoa học và hiệu quả
3.1.2 Định hướng về công tác định giá bất động sản
Phát triển mạng lưới định giá tài sản, với trọng tâm là định giá bất động sản, nhằm mở rộng phạm vi hoạt động đến 25 tỉnh thành trên toàn quốc vào năm 2020.
- Nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS
- Đào tạo và nâng cao năng lực chuyên môn cho thẩm định viên
- Nâng cao năng lực điều hành quản lý, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá
Giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động định giá tài sản đảm bảo của Công ty
3.2.1.1 Về nhân sự Để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá cần tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng Với khối lượng công việc thẩm định lớn và yêu cầu tính chính xác cao trong thu thập, khảo sát thực tế và phân tích thông tin, đòi hỏi cần số lượng thẩm định viên nhiều hơn để phân chia công việc hợp lý thay vì một thẩm định viên cáng đáng tất cả quy trình thẩm định một BĐS Không chỉ tăng về số lượng, chất lượng thẩm định viên cũng vô cùng quan trọng Số lượng nhiều nhưng chất lượng kém thì kết quả thẩm định không cao Nâng cao chất lượng thẩm định viên cụ thể qua nâng cao trình độ chuyên môn và nâng cao tư cách đạo đức
- Nâng cao trình độ chuyên môn:
Nâng cao trình độ chuyên môn cho thẩm định viên là yếu tố quan trọng nhằm tạo điều kiện cho cán bộ định giá tham gia các khóa đào tạo chuyên sâu và thi lấy thẻ thẩm định viên Đào tạo và tái đào tạo cần được thực hiện thường xuyên, kết hợp hình thức đào tạo tập trung và tập huấn tại chỗ để cán bộ nắm bắt nhanh các nghiệp vụ cần thiết Cần tổ chức các buổi thảo luận với sự tham gia của giảng viên và chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định để giải quyết các vướng mắc trong công tác định giá Bên cạnh đó, việc phân công thẩm định viên dày dạn kinh nghiệm hướng dẫn thẩm định viên mới sẽ giúp nâng cao chất lượng đội ngũ Cuối cùng, phát động phong trào tự nghiên cứu và nâng cao nhận thức là cần thiết để cán bộ không bị tụt hậu trước sự thay đổi của nền kinh tế và công nghệ trong quá trình phát triển và hội nhập.
Để đảm bảo chất lượng trong tuyển dụng cán bộ định giá, cần tuân thủ đúng quy định của ngành và đảm bảo sự công bằng trong quá trình tuyển chọn Các ứng viên phải tốt nghiệp đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá hoặc các lĩnh vực liên quan như kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật và luật, từ các tổ chức đào tạo hợp pháp tại Việt Nam hoặc nước ngoài Ngoài ra, ứng viên cần có kinh nghiệm thực tế trong chuyên ngành đào tạo sau khi tốt nghiệp.
Để nâng cao hiệu quả đội ngũ cán bộ định giá, cần thực hiện chính sách sàng lọc và rà soát hàng năm Việc đánh giá phân loại cán bộ sẽ giúp xác định những điểm yếu, từ đó có hướng đào tạo và bổ sung kịp thời, tránh tình trạng yếu kém trong đội ngũ.
- Nâng cao tƣ cách đạo đức:
+ Tuyên truyền bộ tiêu chuẩn thẩm định giá đặc biệt là tiêu chuẩn đạo đức (độc lập, khách quan, chính trực, bảo mật, minh bạch, công khai)
Quản lý cán bộ chặt chẽ từ lãnh đạo cơ quan là yếu tố then chốt giúp thẩm định viên nâng cao tính kỷ luật và thực hiện nghiêm túc công tác thẩm định giá.
Cơ chế thưởng và phạt tại công ty được thực hiện một cách nghiêm minh, với chính sách đãi ngộ rõ ràng dành cho các thẩm định viên có tiêu chuẩn đạo đức tốt và hoàn thành xuất sắc công việc định giá Đồng thời, công ty cũng cam kết xử lý nghiêm khắc các hành vi vi phạm quy định để đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm trong công tác thẩm định.
3.2.1.2 Về hệ thống cơ sở dữ liệu
- Xây dựng cơ sở dữ liệu cung cấp thông tin nội bộ phục vụ thẩm định giá:
Hiện nay, sự đa dạng của các nguồn thông tin và yêu cầu thu thập, xử lý thông tin ngày càng cao Để phục vụ cho công tác định giá bất động sản, thông tin cần phải đầy đủ, kịp thời và có độ tin cậy cao Do đó, cần xây dựng hệ thống cung cấp thông tin từ cơ sở đến trung ương, với hệ thống thông tin nội bộ hiện đại, giúp truy cập thông tin nhanh chóng Đồng thời, tổ chức hệ thống thu thập, xử lý, lưu trữ và quản lý thông tin nhằm đảm bảo cung cấp thông tin kịp thời cho công tác định giá.
Công ty yêu cầu thẩm định viên nộp báo cáo hai tháng một lần về tình hình thị trường bất động sản, bao gồm biến động và mức giá đất từng khu vực Thông qua việc phân tích và tổng hợp các báo cáo này, công ty sẽ xây dựng hệ thống dữ liệu vững chắc Việc nộp báo cáo thường xuyên không chỉ giúp thẩm định viên có cái nhìn tổng quát về thị trường mà còn nâng cao khả năng phân tích thông tin, phục vụ hiệu quả cho quá trình thẩm định giá.
Xây dựng hệ thống phần mềm riêng cho quản lý bất động sản là cần thiết để tối ưu hóa quy trình thẩm định giá Phần mềm này không chỉ hỗ trợ tính toán và tìm kiếm cơ sở dữ liệu mà còn giúp trình bày báo cáo một cách chuyên nghiệp, cung cấp tài liệu tham khảo giá cho cán bộ định giá Việc phát triển phần mềm chuyên dụng cho ngành thẩm định sẽ nâng cao tính chuyên môn hóa và ứng dụng hữu ích trong lĩnh vực này.
Hợp tác với các công ty thẩm định giá và đơn vị môi giới chuyên nghiệp giúp trao đổi thông tin thị trường BĐS, bao gồm biến động giá, đặc điểm cung-cầu và kỹ thuật của từng khu vực Nguồn thông tin từ các tổ chức chuyên nghiệp được khảo sát và phân tích kỹ lưỡng, đảm bảo tính chính xác cao Điều này không chỉ tiết kiệm thời gian và chi phí cho công ty mà còn cho cả các đối tác.
- Xây dựng bảng khung giá đất, khung giá công trình xây dựng ít nhất một năm một lần
Tổng hợp báo cáo của thẩm định viên là yếu tố quan trọng để xây dựng bảng khung giá đất và khung giá xây dựng cho từng khu vực, phản ánh chính xác giá thị trường thay vì chỉ dựa vào khung giá do nhà nước quy định Sau khi hoàn thiện, khung giá này sẽ được gửi đến Hội sở VPBank để xem xét và phê duyệt.
Đối với khung giá công trình xây dựng, nếu khu vực không được quy định bởi Nhà nước, thì giá sẽ được tính dựa trên chi phí thực tế của việc xây dựng bất động sản đó.
3.2.1.3 Về phương pháp thẩm định giá
Từ phân tích nhược điểm của phương pháp so sánh và chi phí mà Công ty áp dụng, cần có giải pháp khắc phục hạn chế đó như
Để nâng cao tính chính xác trong việc ước tính giá trị bất động sản (BĐS) cần thẩm định, việc tìm kiếm ít nhất 3 BĐS so sánh tương tự là rất quan trọng Những BĐS này nên được chọn từ những giao dịch thành công trong khoảng thời gian gần đây, lý tưởng là trong vòng 1 tháng Việc sử dụng BĐS đang rao bán chỉ phản ánh giá chào bán, thường cao hơn giá thị trường và có thể có sự thương lượng Do đó, cần phải so sánh với giá thị trường và điều chỉnh hợp lý để xác định mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Việc xây dựng cơ sở lý luận để xác định mức điều chỉnh phù hợp là rất quan trọng Hiện tại, việc ước tính mức điều chỉnh chủ yếu dựa vào quan sát chủ quan của thẩm định viên, với giới hạn điều chỉnh theo quy định của VPBank (bội số của 5, tối đa 15%), nhưng thiếu cơ sở lý luận rõ ràng Một cơ sở lý luận vững chắc sẽ giúp tăng tính thống nhất và độ chính xác trong việc ước tính mức điều chỉnh, từ đó nâng cao tính thuyết phục cho giá trị bất động sản.
Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cần bao gồm hình ảnh và ví dụ cụ thể về các tiêu chuẩn so sánh cùng mức đánh giá Các thông tin này được tổng hợp từ các thẩm định viên chuyên nghiệp, sau khi thảo luận để đưa ra mức điều chỉnh hợp lý nhất, không nhất thiết phải là bội số của 5.
+ Cần kết hợp phương pháp khác để hỗ trợ, kiểm tra tính phù hợp của việc ước tính giá trị BĐS cần thẩm định
- Về phương pháp chi phí:
Kiến nghị
3.3.1 Với Nhà nước Để việc quy định các hình thức định giá bất động sản thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một lý thuyết suông khó hiểu thì bao giờ việc định hướng của Chính Phủ đều cần thiết Việc đưa ra hành lang pháp lý trong lĩnh vực dành riêng thẩm định giá bất động sản là rất quan trọng, nó giúp thống nhất quan điểm, tránh hiện tượng khi chưa có một văn bản pháp quy quy định, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải quyết vấn đề khác nhau
3.3.1.1 Thành lập cơ quan giám sát thẩm định giá của Chính phủ
Việc thành lập cơ quan giám sát thẩm định giá của Chính phủ sẽ đảm bảo có đủ kiến thức và kinh nghiệm để kiểm định lại mức giá thực của bất động sản (BĐS) và xây dựng một hệ thống đồng bộ trên toàn quốc Hiện nay, thị trường tồn tại nhiều tổ chức và công ty thẩm định giá BĐS, dẫn đến việc cùng một BĐS có thể nhận được nhiều chứng thư thẩm định khác nhau, gây khó khăn trong việc lựa chọn kết quả phù hợp Cơ quan giám sát này sẽ tăng cường kiểm tra và thanh tra chất lượng thẩm định giá tại các doanh nghiệp, đồng thời xử lý các vi phạm trong lĩnh vực định giá BĐS, góp phần nâng cao chất lượng thẩm định giá trong ngành.
3.3.1.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho công tác định giá bất động sản
Các văn bản và hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều chồng chéo và bất cập, dẫn đến khó khăn trong công tác thẩm định giá Sự lỏng lẻo trong xử lý vi phạm và một số điều luật thiếu linh hoạt đã ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng thẩm định Do đó, việc hoàn thiện khung pháp lý là điều kiện cần thiết để nâng cao hiệu quả ngành thẩm định.
- Bổ sung các quy định cụ thể, tăng hình phạt với hiện tượng đầu cơ, mua bán ngầm BĐS
Cần thiết phải xây dựng một văn bản pháp luật riêng cho ngành thẩm định, đặc biệt là thẩm định bất động sản, nhằm bổ sung cho 12 tiêu chuẩn thẩm định hiện có Điều này sẽ giúp tránh tình trạng chồng chéo giữa các điều luật hiện hành, tạo ra một khung pháp lý rõ ràng và hiệu quả hơn cho ngành.
Cần xem xét lại thời gian điều chỉnh các điều luật nhằm phù hợp với những biến động của thị trường bất động sản Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản, thời gian điều chỉnh liên quan đến giá trị nên được rút ngắn để đáp ứng nhanh chóng với sự thay đổi của thị trường.
Các địa phương cần xây dựng chiến lược quy hoạch đất đai cụ thể, rõ ràng và ổn định trong dài hạn để đảm bảo giá trị bất động sản (BĐS) không bị biến động Sự thay đổi quy hoạch đất đai thường xuyên trong ngắn hạn có thể làm khó khăn trong việc định giá BĐS, dẫn đến sự không ổn định và khó dự đoán về giá trị Dựa trên chiến lược quy hoạch đất ổn định, các địa phương có thể thiết lập bản đồ khung giá đất cho từng khu vực, lấy điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý làm yếu tố cơ bản trong việc định giá đất.
3.3.1.3 Xây dựng hệ thống công nghệ thông tin lưu trữ phục vụ hoạt động thẩm định giá
Việc xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch thực tế của bất động sản (BĐS) là rất cần thiết để tạo ra sự minh bạch cho thị trường BĐS Nhiều quốc gia đã thành công trong việc này, giúp thông tin giao dịch được lưu trữ và công khai, từ đó dễ dàng tra cứu Điều này không chỉ giúp việc định giá BĐS trở nên thuận lợi hơn mà còn nâng cao độ chính xác của kết quả định giá Để thực hiện điều này, cần phát triển một phần mềm quản lý BĐS chung cho tất cả các sàn giao dịch và trung tâm môi giới, đồng thời phần mềm này phải được tích hợp vào hệ thống giám sát thẩm định giá của Chính phủ.
Trước tình trạng thông tin về đất đai chưa được kiểm soát hiệu quả, việc lưu trữ vẫn chủ yếu thực hiện thủ công trên giấy tại các địa phương, gây khó khăn trong việc thu thập dữ liệu chính xác Để cải thiện tình hình, nhà nước cần đầu tư xây dựng hệ thống công nghệ thông tin lưu trữ hiện đại, đồng bộ từ trung ương đến địa phương, thay vì tiếp tục sử dụng phương pháp lưu trữ truyền thống.
Các Công ty thẩm định trong lĩnh vực định giá bất động sản cần phối hợp để xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, nhằm tạo ra một ngân hàng dữ liệu đầy đủ và chính xác nhất.
Để xây dựng quy trình định giá bất động sản hiệu quả, cần tuân thủ các tiêu chuẩn của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành Điều này giúp đảm bảo quy trình không chỉ mang tính hình thức mà còn thực sự có giá trị thực tiễn, tránh việc chỉ đưa ra lý thuyết suông.
Khuyến khích thẩm định viên áp dụng thêm phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản, bên cạnh việc sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp so sánh trực tiếp hiện tại.
- Cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát công tác thẩm định giá bằng cáchtiến hành định giá lại BĐS theo định kỳ
Trong báo cáo thẩm định giá, ý kiến đánh giá của thẩm định viên về xu hướng giá bất động sản là yếu tố quan trọng Điều này giúp đưa ra quyết định hợp lý về tỷ lệ cho vay trên bất động sản.
- Thu thập và đánh giá đầy đủ, khách quan các thông tin liên quan đến khách hàng trước khi yêu cầu thẩm định
Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản là mục tiêu quan trọng và cấp bách của Công ty TNHH Thịnh Điền Đề tài “Nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Thịnh Điền” được lựa chọn nhằm phân tích và đề xuất các giải pháp cải thiện chất lượng dịch vụ thẩm định giá Bài luận văn sẽ trình bày một số nội dung liên quan đến việc nâng cao hiệu quả và độ tin cậy trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Bài viết này trình bày một cách ngắn gọn và súc tích những lý luận cơ bản về việc nâng cao chất lượng định giá bất động sản, giúp người đọc hiểu rõ hơn về các vấn đề quan trọng trong lĩnh vực này.
Bài viết tập trung phân tích thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thịnh Điền, từ đó đánh giá những ưu, nhược điểm trong quy trình thẩm định Qua đó, bài viết chỉ ra sự khác biệt giữa lý thuyết và thực tiễn trong lĩnh vực này Đồng thời, bài viết cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản.