CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm và đặc điểm của BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản được phân chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên mục đích quản lý và sử dụng Một trong những cách phân chia phổ biến nhất trên toàn thế giới là chia tài sản thành động sản và bất động sản Phân chia này đã tồn tại từ hàng ngàn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã.
Pháp luật ở nhiều quốc gia đều thống nhất quan điểm rằng bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật có những đặc thù riêng trong việc phân loại BĐS, tạo ra sự khác biệt giữa bất động sản và động sản Hầu hết các nước xác định BĐS dựa trên vị trí địa lý của đất, như quy định trong Điều 517, 518 của Luật Dân sự Cộng hòa Pháp và Điều 86 của Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức Đặc biệt, Nga quy định rõ ràng rằng bất động sản chỉ là "mảnh đất," không phải là đất đai nói chung, điều này hợp lý vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về tài sản "gắn liền" với đất đai được coi là bất động sản (BĐS) Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được xem là BĐS, trong khi đó nếu đã bứt khỏi cây thì coi là động sản" Tương tự, quy định này cũng xuất hiện trong Luật Dân sự Nhật Bản và các bộ luật cũ của Bắc Kỳ và Sài Gòn Ngược lại, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan xác định BĐS bao gồm đất đai và những vật gắn liền với đất, cùng với quyền sở hữu đất Luật Dân sự Đức cũng định nghĩa BĐS là đất đai và các tài sản liên quan đến đất.
Có hai cách diễn đạt chính về bất động sản (BĐS): đầu tiên, là mô tả cụ thể các yếu tố được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, là không làm rõ khái niệm này, dẫn đến những hiểu biết khác nhau về các tài sản “gắn liền với đất”.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế đất đai chỉ ra rằng Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có những điểm khác biệt đáng kể so với các Luật Dân sự truyền thống, đặc biệt trong quy định về bất động sản (BĐS) Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại BĐS theo cách truyền thống mà còn đưa ra khái niệm chung về BĐS là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Ngoài ra, Luật còn mở rộng phạm vi BĐS bao gồm những tài sản không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự năm 2005, BĐS (bất động sản) được định nghĩa bao gồm: đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan khác Ngoài ra, BĐS cũng bao gồm các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và rộng lớn, cần được quy định cụ thể theo pháp luật từng quốc gia Một số tài sản có thể được coi là BĐS ở quốc gia này nhưng không được công nhận ở quốc gia khác Tại Việt Nam, quy định về BĐS vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
Bất động sản có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội – kinh tế của con người, một số vai trò cơ bản là:
- Bất động sản có vai trò là không gian, môi trường sống cho mọi loài sinh vật trên trái đất, bao gồm con người.
- Bất động sản là tư liệu quan trọng trong mọi hoạt động sinh hoạt, kinh tế xã hội của con người.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý và không thể di dời, vì nó luôn gắn liền với đất đai Giá trị và lợi ích của bất động sản được xác định bởi vị trí cụ thể, không chỉ dựa vào các tiêu chí đo lường địa lý thông thường mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và các dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhấn mạnh tầm quan trọng của khả năng tiếp cận trong việc xác định giá trị bất động sản Khi các yếu tố tiếp cận thay đổi, vị trí bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng Do đó, trong quá trình đầu tư và định giá bất động sản, cần phải dự đoán những thay đổi này Hơn nữa, việc đầu tư vào các dự án bất động sản cần gắn liền với việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế và giáo dục để giảm khoảng cách đến trung tâm.
Bất động sản có tính chất cố định về vị trí, do đó giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực Những yếu tố này bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường Trong số đó, một số yếu tố mang tính cố định trong khi những yếu tố khác có thể thay đổi, dẫn đến sự tác động khác nhau đến giá trị bất động sản.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền, liên quan đến sự trường tồn của đất đai, tài sản tự nhiên không thể bị tiêu hủy Các công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, lên đến hàng trăm năm, và ngay cả trong nông nghiệp, như vườn cây lâu năm, cũng tồn tại lâu dài Tuy nhiên, tính lâu bền này được thể hiện qua hai khía cạnh vật lý và kinh tế, trong đó tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế Do đó, khi đầu tư xây dựng, cần dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh lãng phí Việc đánh giá bất động sản phải xem xét cả hai yếu tố này, với tuổi thọ ngắn hơn quyết định sự tồn tại của bất động sản Trong bối cảnh kinh tế phát triển, một khu chung cư có cấu trúc tốt nhưng thiết kế cũ có thể có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn, trong khi vườn cây lâu năm lại có thể có tuổi thọ kinh tế dài hơn tuổi thọ vật lý.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế thường giảm dần khi chu kỳ kinh tế tiến đến hồi kết, do chi phí duy trì tăng lên và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Vì vậy, việc so sánh giữa giá trị là điều cần thiết.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nghiên cứu chi phí duy trì và chi phí cơ hội liên quan đến việc bảo trì hoặc đổi mới bất động sản, từ đó xác định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là:
Trong đó: r – lãi suất tiền vay;
C- tổng chi phí kinh tế.
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại
Trước khi đầu tư, việc thiết kế cần phải tính toán và dự báo tất cả các công năng cũng như các nhu cầu phát sinh Điều này rất quan trọng, vì nếu không dự tính trước những nhu cầu này, việc thay đổi các yếu tố vật lý để phù hợp sẽ trở nên khó khăn.
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất có hạn, khiến cho quỹ đất dành cho từng loại hoạt động cũng bị giới hạn Đặc biệt, đất đai phục vụ cho đầu tư xây dựng càng khan hiếm hơn, và yếu tố vị trí làm cho việc mở rộng không gian bất động sản trở nên khó khăn Điều này dẫn đến sự mất cân đối trong quan hệ cung cầu, với cầu luôn lớn hơn cung, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ Những nhà đầu tư bất động sản thường thu lợi lâu dài nhờ vào xu hướng tăng giá Do đó, các chính sách điều tiết cung cầu cần tập trung vào việc chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản, thay vì chỉ dựa vào công cụ giá cả.
Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Ở nước ngoài, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế là một phần quan trọng trong nghiên cứu thẩm định giá, với nhiều định nghĩa khác nhau được các nhà nghiên cứu học thuật trên toàn thế giới đưa ra.
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá được định nghĩa là ước tính giá trị bằng tiền của một hiện vật hoặc tài sản, phản ánh giá trị hiện hành trong kinh doanh Giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, cũng nhấn mạnh rằng thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
Theo ông Fred Peter Marrone, Giám đốc Marketing của AVO, Úc, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của bất động sản và mục đích thẩm định Quá trình này bao gồm việc thu thập và phân tích dữ liệu từ thị trường so sánh, sau đó so sánh với tài sản cần thẩm định để xác định giá trị chính xác của chúng.
Theo GS Lim Lan Yuan, thẩm định giá là một nghệ thuật và khoa học nhằm ước tính giá trị của tài sản cụ thể tại một thời điểm, với sự cân nhắc đến các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các lựa chọn đầu tư Điều 4 của Luật Kinh doanh BĐS, được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006, quy định rằng định giá BĐS là hoạt động tư vấn để xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại thời điểm xác định.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi để cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy, chúng ta có thể hiểu khái niệm về định giá như sau:
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Định giá là một nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị tài sản (quyền tài sản) theo thị trường tại một thời điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích nhất định, dựa trên các tiêu chuẩn được công nhận như các thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.
Vai trò của định giá bất động sản với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố và qui luật khách quan, dẫn đến sự khác biệt về giá trị thị trường giữa các khu vực và thời điểm khác nhau Cùng một loại bất động sản, giá trị có thể khác nhau giữa nông thôn và thành phố, hoặc giữa các thời điểm khác nhau Các đặc tính kỹ thuật và kiến trúc của bất động sản cũng tác động mạnh đến giá cả Người mua và bán thường thiếu thông tin đầy đủ về tính năng và cấu trúc của bất động sản, dẫn đến việc đánh giá sai giá trị thực của nó Điều này có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường nếu quyết định của họ không dựa trên thông tin chính xác.
Với sự tư vấn từ các nhà định giá, cá nhân tham gia thị trường bất động sản sẽ được đảm bảo giá trị thị trường chính xác, giúp họ tránh thiệt thòi trong các giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp và bảo hiểm Vai trò của người định giá rất quan trọng như một trung gian, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản.
Vai trò của định giá bất động sản với nhà nước
Nhà nước, với vai trò là chủ sở hữu một khối lượng lớn bất động sản, sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nếu việc định giá không chính xác, dẫn đến thất thoát tài sản và thiệt hại kinh tế Hiện tại, công tác định giá tài sản chủ yếu do các cán bộ thuộc hệ thống nhà nước thực hiện, như cán bộ tài chính và cán bộ thuế Để nâng cao độ chính xác và hiệu quả trong việc định giá, việc hợp tác với các doanh nghiệp chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản là rất cần thiết.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Hoạt động định giá bất động sản là một yếu tố quan trọng trong lĩnh vực kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh luận văn thạc sĩ Kinh tế yếu Việc định giá chính xác không chỉ hỗ trợ nhà nước trong việc quản lý tài sản mà còn đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản Các loại bất động sản cần được định giá bao gồm đất đai, nhà ở, và các tài sản khác liên quan đến bất động sản.
Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ…
Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hóa, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
Định giá bất động sản ( đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất
Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc định giá bất động sản chính xác không chỉ phản ánh đúng giá trị thị trường mà còn góp phần quan trọng vào việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và tính công bằng xã hội Đặc biệt, việc định giá đúng giá trị đất đai sẽ thúc đẩy phân bố tài nguyên đất một cách hợp lý và hiệu quả, đảm bảo rằng đất đai được giao cho những người sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Hiện nay, nhiều cơ quan và doanh nghiệp nhà nước vẫn được "bao cấp" về giá đất, dẫn đến việc không có động lực để chuyển đổi sang các khu vực có giá đất thấp hơn, vi phạm nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" Nguyên nhân chính của tình trạng này là do các phương pháp xác định giá trị bất động sản tại Việt Nam hiện nay chưa đầy đủ, cùng với đội ngũ cán bộ định giá thiếu kinh nghiệm và chuyên môn.
1.2.2 Căn cứ định giá bất động sản
- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động lao động tạo ra bất động sản
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu vực
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- Dự vào các yếu tố cấu thành của bất động sản
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản
1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ giá trị sử dụng, tính khan hiếm và khả năng chi trả của người tiêu dùng Những bất động sản có tiềm năng phát triển và được khai thác hiệu quả sẽ có giá trị cao hơn Đặc biệt, nếu người định giá dự đoán đúng kỳ vọng tương lai, giá trị bất động sản sẽ tăng Trong các thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá rất chuyên nghiệp, với hầu hết giao dịch thông qua môi giới và các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp Các chuyên gia định giá thường có kinh nghiệm sâu rộng về thị trường và kiến trúc, kết hợp giữa kiến thức thực tiễn và dự đoán thị trường, áp dụng thành thạo các nguyên tắc định giá.
Các nguyên tắc định giá bất động sản chủ yếu dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm giá thị trường Việc kết hợp chặt chẽ các nguyên tắc này là cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong quá trình định giá Mặc dù có nhiều nguyên tắc chi phối trong thực tế, nhưng các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất là phương pháp tối ưu để khai thác giá trị vật chất, đáp ứng các yêu cầu pháp lý, khả thi về tài chính và tối đa hóa giá trị của tài sản.
Việc tối ưu hóa việc sử dụng tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong các hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế, đồng thời đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật, pháp lý và tài chính, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
Có 2 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến định giá BĐS là:
Nhân tố con người đóng vai trò quan trọng trong việc áp dụng lý luận định giá vào thực tiễn Định giá bất động sản tại Việt Nam là một hoạt động phức tạp và khó khăn do thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng và nhiều biến động Hơn nữa, tính chủ quan trong hoạt động định giá đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn vững vàng, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế và tài chính, cùng với tinh thần trách nhiệm cao trong công việc.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của bất động sản…
Trang bị kỹ thuật đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá bất động sản, bởi vì mọi lĩnh vực kinh tế hiện nay đều cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật Đặc biệt, trong định giá bất động sản, việc có thông tin thị trường chính xác là rất cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của quá trình định giá.
- Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản:
Các chính sách và quy định pháp luật về định giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, vì mọi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ các quy định này Hiện tại, có một số quy định cụ thể liên quan đến định giá bất động sản.
+ Nghị định số 101/2005/NĐ – CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá Nghi định quy định cụ thể về:
+ Các phương pháp định giá
+ Lựa chọn phương pháp định giá
+ Doanh nghiệp thẩm định giá
+ Giá dịch vụ thẩm định giá
+ Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.
Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005, Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005, và Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC ngày 31/12/2008 Những quyết định này ban hành các tiêu chuẩn cụ thể cho hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
+ Tiêu chuẩn 01: giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá tài sản
+ Tiêu chuẩn 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 03: Những quy tăc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản
+ Tiêu chuẩn 05: Quy trình thẩm định giá tài sản.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+ Tiêu chuẩn 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 07: Quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 08: Quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 09: Quy định phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 10: Quy định phương pháp thặng dư và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 11: Quy định phương pháp lợi nhuận và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 12: Quy định về phân loại tài sản và hướng dn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Luật kinh doanh bất động sản.
Các yếu tố này ảnh hưởng đến hoạt động định giá theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực Quy định hợp pháp không chỉ đảm bảo hoạt động định giá diễn ra bình thường mà còn hướng tới sự phát triển bền vững, mang lại lợi ích cho cộng đồng Tuy nhiên, những quy định này cũng có thể gây ra sự hạn chế cho sự phát triển trong lĩnh vực này.
Việc xây dựng và hoàn thiện tiêu chuẩn định giá là nhu cầu cấp bách tại Việt Nam, vì nó không chỉ cung cấp hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc Các tiêu chuẩn này tạo ra khuôn khổ pháp lý cho hoạt động định giá, đồng thời là cơ sở để xây dựng hệ thống quản lý cho nghề định giá và các nhà định giá.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠIHÀ NỘI
Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty cổ phẩn thông tin và thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội
Tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.
Dưới sự chỉ đạo sáng suốt của Ban Giám đốc Công ty và nỗ lực của tập thể nhân viên Chi nhánh Hà Nội, cùng với sự hỗ trợ kịp thời từ các Phòng Ban, năm 2014, Chi nhánh Hà Nội đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận.
Đã thực hiện khoảng 2.000 hợp đồng thẩm định giá và công văn yêu cầu, công tác chuyên môn đã được triển khai tại nhiều địa phương như Lai Châu, Hà Giang, Lạng Sơn, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Tây, Hải Dương, Quảng Ninh và Nghệ An.
- Tổng giá trị tài sản thẩm định ước tính khoảng 25.000 tỷ đồng.
- Doanh thu đạt ước tính khoảng 8 tỷ đồng (chưa tính các khoản Trung tậm trực tiếp thu).
Năm 2014, SIVC Hà Nội gặp khó khăn trong việc chuyển đổi, dẫn đến doanh thu thấp trong quý I Tuy nhiên, doanh thu đã tăng trưởng rõ rệt trong các quý II, III và IV, giúp công ty hoàn thành chỉ tiêu đề ra.
- Doanh thu năm 2014 chi nhánh Hà Nội ước tính 8 tỷ đồng.
Tốc độ phát triển của chi nhánh Hà Nội phản ánh xu hướng chung của ngành thẩm định giá tại Việt Nam, với nhiều doanh nghiệp tại Hà Nội đạt kết quả kinh doanh tốt và phát triển mạnh mẽ về số lượng lẫn chất lượng Tuy nhiên, một số doanh nghiệp trong ngành thẩm định giá tại Hà Nội đã có sự câu kết nhằm hạn chế sự phát triển của chi nhánh này thông qua nhiều biện pháp khác nhau.
Tình hình và kết quả hoạt động những năm qua của phòng BĐS tại chi nhánh SIVC Hà Nội
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- Phòng thẩm định giá Bất động sản được thành lập cùng với sự ra đời của SIVC – HN.
- Từ khi thành lập tới tháng 12 năm 2014 Phòng Bất động sản đã hoàn thành tốt nhiệm vụ lãnh đạo Công ty giao cho cụ thể là:
- Công việc: xử lý tốt các hợp đồng tại SIVC – HN một cách kịp thời, đúng quy trình và đảm bảo chất lượng.
- Kết quả thẩm định được thị trường chập nhận.
- Phối hợp với các phòng ban của SIVC – HN có sự thống nhất theo quy trình Công ty để ra.
Phòng BĐS hiện đang chú trọng vào việc đào tạo nhân viên thông qua các chương trình hướng dẫn và hỗ trợ chuyên môn Đến nay, đội ngũ nhân viên của Phòng BĐS đã đủ mạnh để thực hiện các nhiệm vụ được lãnh đạo SIVC – HN phân công.
Lãnh đạo SIVC – HN luôn đặt công tác đào tạo lên hàng đầu, tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên trong Phòng BĐS có thời gian học tập Hiện tại, toàn bộ cán bộ nhân viên trong phòng đã được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành lớp bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm Định Giá theo quy định của ngành.
+ Công tác phát triển thị trường:
Trong thời gian qua, lãnh đạo và nhân viên đã tích cực triển khai nhiều hình thức tiếp thị như gặp gỡ khách hàng, gửi danh thiếp và catalogue Họ cũng vận động gia đình và bạn bè cùng tham gia quảng bá thương hiệu SIVC, đặc biệt là SIVC - HN Kết quả là vào năm 2014, nhiều cán bộ nhân viên đã giới thiệu thành công một số khách hàng cho Chi nhánh và Công ty.
+ Công tác quần chúng đoàn thể:
Trong quá trình hình thành SIVC – HN, các chi bộ, Đoàn TN, tổ công đoàn và các phòng ban đã được thành lập, góp phần hoàn thiện cơ cấu tổ chức và hoạt động một cách nhịp nhàng Tổ chức Đoàn TN và Tổ công đoàn không chỉ là nơi phát triển nguồn nhân lực mà còn ươm mầm cho các Đảng viên trẻ tuổi, với các đồng chí Bí thư chi đoàn và Tổ trưởng tổ công đoàn đều là những đoàn viên đầy nhiệt huyết và năng động.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Phòng BĐS đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động của Chi đoàn và Tổ công đoàn, thực hiện nhiệm vụ được giao một cách hiệu quả Các thành viên trong phòng liên kết chặt chẽ với tổ chức địa phương, góp phần thúc đẩy phong trào phát triển mạnh mẽ.
+ Quản lý cơ sở vật chất:
Cán bộ nhân viên trong phòng cam kết thực hiện nguyên tắc "dùng tốt – dùng bền" nhằm bảo quản tài sản của cơ quan một cách hiệu quả Họ chú trọng vào việc duy trì và bảo vệ tài sản, tránh để xảy ra hỏng hóc đáng tiếc trong quá trình làm việc.
+ Công tác vệ sinh văn phòng:
Phòng BĐS đã thiết lập một bảng trực nhật để phân công nhiệm vụ dọn dẹp vệ sinh hàng tuần cho từng thành viên Mỗi cán bộ nhân viên trong phòng đều có trách nhiệm giữ gìn vệ sinh chung, góp phần tạo môi trường làm việc sạch sẽ và ngăn nắp cho toàn SIVC.
HN, tham gia đầy đủ các đợt phát động dọn vệ sinh cho toàn SIVC – HN do Đoàn thanh niêm và các đoàn thể phát động.
Kể từ khi thành lập, Phòng BĐS đã dẫn dắt cán bộ nhân viên hoạt động một cách nhịp nhàng, đảm bảo công việc chuyên môn và công tác phong trào tuân thủ đúng nguyên tắc và quy trình do Ban lãnh đạo Công ty đề ra.
- Công tác thẩm định giá: Phòng BĐS thực hiện tốt các hợp đồng của khách hàng tính đến cuối tháng 12/2014 tổng Doanh thu đạt khoảng 3 tỷ.
- Phát triển thị trường: Trong năm 2014 nhiều cán bộ nhân viên của Phòng BĐS đã giới thiệu được một số khách hàng cho SIVC – HN cũng như công ty.
- Công tác đoàn thể: Hoàn thành tốt nhiệm vụ mà các đoàn thể giao cho.
2.2 Thực trạng định giá tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam
2.2.1 Thực trạng về phương pháp định giá
Từ khi hoạt động, Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam chủ yếu tập trung vào việc định giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng và trung tâm thương mại Các phương pháp định giá chính được áp dụng bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật phổ biến trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, thường được sử dụng cho mục đích mua bán, định giá thế chấp và định giá tài sản.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế về việc đánh thuế bất động sản và định giá cho giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai nhấn mạnh rằng quá trình định giá bất động sản chỉ khả thi khi có bằng chứng rõ ràng về các giao dịch mua bán và cho thuê có thể áp dụng.
Đánh giá hoạt động định giá BĐS
2.3.1 Nhận xét về hoạt động định giá
Trong thời gian qua, Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội đã thành công trong việc áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản, mang lại hiệu quả cao trong công tác thẩm định giá.
Các thẩm định viên và chuyên viên định giá của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội luôn cập nhật và áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá, đặc biệt là định giá bất động sản Do đó, quy trình và phương pháp định giá bất động sản được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật hiện hành.
Quy trình định giá của công ty bao gồm 6 bước, phù hợp với các quy định tại tiêu chuẩn số 05 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình này giúp nhóm thẩm định nắm rõ thứ tự và phương pháp thực hiện công việc, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ định giá.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Công ty đã xây dựng kế hoạch định giá để có cái nhìn tổng quát về các bước thực hiện, mặc dù kế hoạch này chỉ dừng lại ở việc chỉ ra nội dung công việc và bố trí nhân lực Đây là một thành công lớn, khi nhiều công ty trong lĩnh vực định giá không thực hiện được mà chủ yếu dựa vào ý chủ quan.
Công ty Ba là một đơn vị có phương pháp thu thập thông tin thị trường hiệu quả và bền vững, tiếp cận từ nhiều nguồn như điều tra thực tế, trang web, báo chí, tạp chí, văn phòng nhà đất và cơ sở dữ liệu công ty Nhóm định giá của công ty đã thu thập đầy đủ thông tin cần thiết để định giá bất động sản, bao gồm thông tin về bất động sản mục tiêu, chứng cứ so sánh và dữ liệu thị trường.
- Bốn là, các phương pháp định giá BĐS được áp dụng phù hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tắc định giá BĐS.
Phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện qua các bước hợp lý, trong đó BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh được khảo sát kỹ lưỡng về các đặc điểm ảnh hưởng đến giá trị như pháp lý, kỹ thuật và kinh tế xã hội Công ty đã khai thác hiệu quả ưu điểm của phương pháp này, thể hiện sự đánh giá từ thị trường và tạo nền tảng vững chắc cho khách hàng tin tưởng vào kết quả định giá Do đó, công ty đã sử dụng kết quả từ phương pháp so sánh trực tiếp để phục vụ khách hàng.
Phương pháp chi phí được thực hiện một cách cụ thể, bao gồm việc khảo sát chi tiết các thông số kỹ thuật của công trình xây dựng, nhằm nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá trị còn lại của công trình.
Khi phân tích bất động sản so sánh, thẩm định viên cần trả lời các câu hỏi liên quan đến tính thị trường của các bất động sản này, bao gồm các thương vụ thực tế, thời điểm giao dịch và tình trạng mua bán tự nguyện Tuy nhiên, việc trả lời những câu hỏi này vẫn chưa đủ để đảm bảo rằng các chứng cứ so sánh thực sự phản ánh tính thị trường của bất động sản.
Để xác định giá trị QSD đất, Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội đã áp dụng phương pháp điều chỉnh tỷ lệ phần trăm giá của bất động sản so sánh Phương pháp này dựa trên một số chỉ tiêu chủ yếu, giúp đảm bảo kết quả cuối cùng có độ chính xác cao.
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù đã đạt được nhiều thành công trong công tác định giá bất động sản, Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội vẫn gặp phải một số hạn chế cần khắc phục.
Công ty đã hoàn thành các bước cơ bản trong quy trình định giá, tuy nhiên quy trình này vẫn thiếu tính cụ thể và chi tiết Việc lập kế hoạch chưa được chú trọng đúng mức, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng dịch vụ định giá.
Việc lựa chọn phương pháp định giá bất động sản tại công ty cần phù hợp với đặc điểm của tài sản, mục đích và nguyên tắc định giá; tuy nhiên, quy trình thực hiện các phương pháp này vẫn còn nhiều hạn chế.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp:
- Quá trình khảo sát, thu thập thông tin về các đặc điểm của BĐS định giá và BĐS so sánh chưa đầy đủ.
Bài viết không đề cập đến sơ đồ quy hoạch của bất động sản, điều này ảnh hưởng đến việc hiểu rõ đặc điểm pháp lý của dự án Về mặt kỹ thuật, vị trí của bất động sản cũng chưa được xác định thuộc đô thị loại nào, và hình dáng của thửa đất có vuông vức hay không vẫn chưa được làm rõ.
Một số yếu tố như phong thủy và tâm lý cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, nhưng hiện tại chúng chưa được xem xét đầy đủ trong quá trình định giá Sự thiếu sót này dẫn đến độ chính xác của kết quả định giá bất động sản bị giảm.
Thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau có độ chính xác không đồng đều Định giá viên đã dựa vào các báo mua và bán để thu thập dữ liệu, tuy nhiên, những tài liệu này có độ tin cậy thấp và không phản ánh chính xác giá trị thị trường, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến độ chính xác của kết quả định giá.
Mục tiêu và phương hướng phát triển của Chi nhánh Công ty cổ phần thông
3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội
SIVC Hà Nội, một công ty chuyên thẩm định giá, đã tập hợp đội ngũ thẩm định viên và chuyên viên có đạo đức, kinh nghiệm và năng lực cao Trong bối cảnh phát triển hiện nay, Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam xác định nhiệm vụ quan trọng là xây dựng thương hiệu vững chắc và củng cố vị thế trong lĩnh vực thẩm định giá Mục tiêu của công ty là phát triển bền vững thương hiệu và nâng cao uy tín, khẳng định vị thế dẫn đầu trong ngành.
- Nâng cao chất lượng dịch vụ, cung cấp cho khách hàng dịch vụ chuyên nghiệp với chất lượng tốt nhất.
- Áp dụng công nghệ đào tạo cho các nhân viên ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu của công việc.
- Mở rộng mạng lưới khách hàng.
- Tăng doanh thu và lợi nhuận của tất cả các hoạt động cũng như của toàn công ty.
3.1.2 Phương hướng Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kì quá độ từ quản lý thiếu tập trung sang tập trung Trong giai đoạn này bên cạnh những hạn chế của thị trường bất động sản là những tồn tại của hoạt động định giá bất động sản Những tồn tại đó đã tạo ra cản trở đối với hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của các tổ chức định giá nói chung Trong năm
SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53
Để khắc phục những khó khăn và hạn chế còn tồn tại trong nội bộ, ban lãnh đạo công ty đã đưa ra một số định hướng phát triển cho luận văn thạc sĩ Kinh tế.
Để thực hiện tốt nhiệm vụ trọng tâm, cần chú trọng vào thẩm định giá, nâng cao công tác marketing và tiếp cận thị trường Bên cạnh đó, việc lập kế hoạch hợp tác giữa các phòng ban và với các cơ quan ban ngành tại Hà Nội cùng các tỉnh phía Bắc là rất quan trọng để mở rộng thị trường.
- Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ nhằm đáp ứng tốt công việc được giao.
Chúng tôi cam kết thực hiện các hợp đồng thẩm định giá theo đúng thủ tục và quy trình mà lãnh đạo Công ty và SIVC – HN đã đề ra Mục tiêu trong năm 2015 là đạt doanh thu vượt 10 tỷ đồng.
Vào cuối năm 2015, phòng BĐS đã nỗ lực hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, với ít nhất 4 cán bộ nhân viên được Bộ Tài Chính cấp bằng khen Hai đồng chí trong phòng vinh dự nhận danh hiệu Chiến sĩ thi đua Ngành Tài Chính, và toàn thể nhân viên cũng được Công ty tặng Bằng khen chiến sĩ thi đua cấp cơ sở.
Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá, công ty cần xây dựng và hoàn thiện quy trình định giá một cách linh hoạt và hiệu quả, đồng thời áp dụng các phương pháp định giá phù hợp.