VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài ‘’HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học[.]
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài: ‘’HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học viên cao học: Phạm Mai Linh GV hướng dẫn: PGS TS Lê Thành Trung Mã học viên: CH230425 Lớp: Cao học 23E Chuyên ngành: Ngân hàng Tài Năm 2016 MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU THUYẾT MINH CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái quát bất động sản .4 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản: .4 1.1.1.3 Phân loại bất động sản: .6 1.1.2 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản: .11 1.1.3.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 11 1.1.3.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản 12 1.1.4 Phân loại thị trường Bất động sản 14 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: 15 1.2.2 Vai trò mục đích thẩm định giá bất động sản kinh tế 19 1.2.2.1 Vai trò thẩm định giá trị bất động sản kinh tế 19 1.2.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản .20 1.2.3 Cơ sở giá trị Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 21 1.2.3.1 Cơ sở giá trị tiến hành thẩm định giá bất động sản 21 1.2.3.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: 22 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 25 1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26 1.2.4.2 Phương pháp đầu tư: .28 1.2.4.3 Phương pháp chi phí: .29 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư .31 1.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản 33 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 37 2.1 Tổng quan chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam .37 2.1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam 37 2.1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 40 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 42 2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015 44 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội .46 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh 46 2.2.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản Chi nhánh .51 2.2.3 Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản áp dụng Chi nhánh .53 2.3 Đánh giá Công tác thực thẩm định giá Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 63 2.3.1 Những thành công hạn chế .63 2.3.1.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 64 2.3.1.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 66 2.3.2 Những nguyên nhân ảnh hưởng 68 2.3.2.1 Nguyên nhân khách quan: 69 2.3.2.2 Nguyên nhân chủ quan: 71 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 74 3.1 Phương hướng hoạt động công ty thời gian tới 74 3.1.1 Định hướng phát triển chung 74 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS thời gian tới .75 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 76 3.2.1 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản:.76 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin .78 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá 81 3.2.4 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin 81 3.2.5 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 83 3.2.6 Mở rộng quy mô địa bàn hoạt động, tăng cường công tác quảng bá tiếp thị, xây dựng hệ thống ngân hàng liệu giá .84 3.2.7 Một số giải pháp hoàn thiện khác 84 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta 86 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản 86 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá 87 3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo thẩm định giá 87 3.3.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá 88 3.3.5 Liên kết hoạt động thẩm định giá doanh thẩm định giá với cá nhân tổ chức khác có liên quan .89 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá 89 DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Hình 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức Chi nhánh Công ty CP thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 42 Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá 54 Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật cơng trình xây dựng đất 55 Bảng 2.3: Bảng BĐS so sánh, tính tốn mức giá dẫn xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá 57 Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất 61 Bảng 2.5: Kết đánh giá GTCL cơng trình xây dựng đất 61 Bảng 2.7: Kết thẩm định giá 62 THUYẾT MINH Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước khác giới hình thành rộng khắp tỉnh, thành nước Thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân Nhà nước chủ yếu sử dụng công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trường sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thuế, sách thunhập, tiền lương Nhà nước cịn định giá số tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá) Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin Thẩm định giá miền Nam chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin Thẩm đinh giá miền Nam Hiện cơng ty có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh 04 văn phòng tỉnh, thành phố lớn nước Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần HIện Chi nhánh có chức thực dịch vụ tài đặc biệt cung cấp dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Tuy nhiên, trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh tồn vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng phương pháp số bất cập kỹ thuật bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai thẩm định giá bất động sản Để tạo cho chi nhánh thay đổi thực chất lượng dịch vụ thẩm định giá việc hồn thiện công tác thẩm định giá bất động sản vấn đề xúc, mối quan tâm hàng đầu chi nhánh Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội tơi chọn đề tài: "HỒN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản tìm số giải pháp để góp phần hồn thiện nghiệp vụ Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống phương pháp thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quốc tế, văn pháp luậcó liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Rà soát quy trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh thông qua hồ sơ thẩm định giá bất động sản giai đoạn 2011-2015 để tìm tồn tại, hạn chế cần khắc phục Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội từ năm 2011-2015 Phương pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp phương pháp vật biện chứng, trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu số lượng, phân tích diễn giải chất lượng để đến giá trị ước tính bất động sản, biểu số lượng tiền định, tổng hợp so sánh, khảo sát thực tế tư logic kết hợp với kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực Bố cục đề tài Bố cục luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến cịn có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất, là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Điều 174 Bộ luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS sau: “BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định.” 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản: Hàng hố BĐS hàng hố đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, BĐS cịn có đặc điểm riêng có Việc nghiên cứu đặc điểm có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hố BĐS ln gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch Mặt khác, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn khơng gian Trong đó, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, vậy, đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện môi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS Tính bền vững Đặc điểm đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại Đồng thời, cơng trình kiến trúc tồn hàng chục năm, có cơng trình sau cải tạo, nâng cấp tồn hàng trăm năm Điều xét góc độ kinh tế kỹ thuật, từ đặt vấn đề: Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Khi định giá BĐS phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý Tính khác biệt Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS, … Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư,… thường quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khơng biết khai thác Do đó: Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng Khi thẩm định giá trị BĐS phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí,… Điều đặt vấn đề: ... CƠ SỞ LÝ THUYẾT CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chương 3:... tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản tìm số... giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội .46 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh 46 2.2.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động