Chính vì vậy, mụcđích thẩm định giá được xem là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnhhưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐSđược thẩm
CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái quát bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản:
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm phổ biến nhưng vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau Điểm chung là BĐS được hiểu là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, khái niệm BĐS được xác định rõ ràng, tạo nền tảng cho việc hiểu và áp dụng trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.
“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản:
Hàng hoá bất động sản (BĐS) là loại hàng hoá đặc biệt, mang những đặc điểm riêng biệt bên cạnh các đặc tính chung của hàng hoá thông thường Việc nghiên cứu những đặc điểm này đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá BĐS.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí, vì hàng hóa này luôn gắn liền với đất đai, không thể chuyển dịch Đất đai là tài nguyên hữu hạn do thiên nhiên ban tặng và bị giới hạn về không gian Giá trị của BĐS phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể, do đó, khi đánh giá BĐS, cần xem xét ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của nó.
Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố môi trường, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, đặc điểm xã hội và các điều kiện môi trường Do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét những yếu tố này và dự báo sự biến đổi của chúng để hiểu rõ tác động đến giá trị của BĐS.
Tính bền vững của đất đai, một tài nguyên thiên nhiên không thể bị huỷ hoại, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kiến trúc Các công trình xây dựng có thể tồn tại hàng chục đến hàng trăm năm, đặc biệt khi được cải tạo và nâng cấp Điều này không chỉ phản ánh giá trị kinh tế mà còn thể hiện khía cạnh kỹ thuật, từ đó đặt ra những thách thức và cơ hội cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Khi định giá bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Trong đó, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại và giá trị của bất động sản đó.
Lợi ích kinh tế từ hoạt động bất động sản thường giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Vì vậy, cần so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều mang những đặc điểm riêng biệt, từ vị trí, kết cấu, kiến trúc đến quyền sở hữu Sự khác biệt này không chỉ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và kiến trúc sư mà còn có thể trở thành yếu tố quyết định thành công trong việc khai thác giá trị của BĐS Nếu được khai thác đúng cách, những điểm khác biệt này sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh, ngược lại, nếu không biết tận dụng, chúng có thể trở thành bất lợi cho sự phát triển của dự án.
Trong đầu tư phát triển bất động sản, việc khai thác tính khác biệt là rất quan trọng để gia tăng giá trị cho các sản phẩm bất động sản Điều này cũng giúp đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về sự độc đáo và khác biệt từ phía người tiêu dùng.
Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau
Sự khan hiếm bất động sản (BĐS) chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và tính chất khác biệt, cố định về vị trí của BĐS Điều này tạo ra những thách thức trong việc phát triển và quản lý nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả.
Quan hệ cung – cầu bất động sản thường không cân đối, với cung không đủ đáp ứng cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ Để kiểm soát tình trạng này, nhà nước cần thiết lập các chính sách nhằm chống đầu cơ bất động sản, ngăn chặn giá ảo và phòng ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế.
Giá trị bất động sản cao chủ yếu do giá trị đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất rất lớn.
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản (BĐS) có sự tương tác mạnh mẽ về cả mặt vật lý và kinh tế, trong đó giá trị của một BĐS có thể bị ảnh hưởng bởi các BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực.
Từ đó đặt ra vấn đề:
Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời.
Hoạt động thẩm định giá trị bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các đặc điểm của nó Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích và đánh giá những đặc điểm này là điều cần thiết trong quá trình thẩm định giá trị BĐS.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản:
Bất động sản (BĐS) có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, dẫn đến sự đa dạng trong các loại hình BĐS Một số phương pháp phân loại phổ biến bao gồm phân loại theo mục đích sử dụng, vị trí địa lý, và loại hình sở hữu.
Theo đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:
Công trình kiến trúc: 5 loại:
Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
Khách sạn và văn phòng cho thuê.
Công trình kiến trúc khác.
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một vật hoặc tài sản, đồng thời cũng là sự xác định giá trị hiện hành của tài sản trong lĩnh vực kinh doanh.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định.
Theo ông Fred Peter Marrone, Giám đốc Marketing của AVO, Úc, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của bất động sản và mục đích thẩm định Quá trình này bao gồm việc thu thập và phân tích dữ liệu từ thị trường so sánh, sau đó so sánh với tài sản cần thẩm định để xác định giá trị chính xác.
Theo GS Lim Lan Yuan từ Singapore, thẩm định giá là một nghệ thuật kết hợp khoa học, nhằm ước tính giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này xem xét kỹ lưỡng các đặc điểm riêng của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm cả các lựa chọn đầu tư.
Căn cứ theo Điều 4, Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội khái niệm:
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tài sản bằng tiền của các loại tài sản, do cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện, dựa trên quy định của Bộ luật dân sự Quá trình này phải phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:
Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể Quá trình này được thực hiện nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định, theo các tiêu chuẩn được công nhận như thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.
Quá trình hình thành Thẩm định giá:
Trong giai đoạn từ 1975 đến trước năm 1986, phần lớn tài sản trong nền kinh tế không được coi là hàng hóa, với khái niệm giá cả mang tính chất danh nghĩa Đất đai, tư liệu sản xuất chính, thuộc sở hữu toàn dân và không được phép mua bán, trong khi các tài sản như nhà xưởng, máy móc cũng không được trao đổi trên thị trường Kết cấu kinh tế hạ tầng và doanh nghiệp không phải là đối tượng mua bán, và các phương pháp hình thành giá không tính đến yếu tố thị trường hoặc chi phí sản xuất đầy đủ Việc thẩm định giá trị tài sản chủ yếu chỉ là kiểm kê về số lượng và chất lượng, không có khái niệm thẩm định giá theo giá thị trường trong giai đoạn này.
Sự phát triển của thị trường định giá độc lập tại Việt Nam đã tạo ra những thay đổi đáng kể, giúp giá trị tài sản gần gũi hơn với thực tế thị trường Điều này đáp ứng tốt hơn các nhu cầu đa dạng về giá, thay vì phụ thuộc vào các quyết định hành chính của Nhà nước như khung giá hay kết quả định giá từ Hội đồng định giá, vốn thường phức tạp và tốn thời gian, đồng thời chưa đảm bảo tính khoa học.
Việc thành lập TĐG độc lập đã tách biệt nghiệp vụ thẩm định giá khỏi quản lý Nhà nước, giảm áp lực tài chính và nhân sự cho bộ máy quản lý, đồng thời đáp ứng nhu cầu giá cả của các thành phần kinh tế Nhà nước chỉ quản lý giá thông qua các hình thức như bình ổn giá và quản lý giá các mặt hàng chiến lược như xăng, dầu, phân bón Chức năng quản lý giá chủ yếu diễn ra gián tiếp, bao gồm xây dựng khung pháp lý, thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm để đảm bảo hoạt động giá tuân thủ pháp luật Việt Nam và quốc tế Những tác động tích cực đã góp phần vào sự phát triển nhanh chóng của TĐG không thể không được nhắc đến.
Việt Nam có nền chính trị ổn định và nền kinh tế đang hội nhập sâu rộng, dẫn đến nhu cầu thẩm định giá (TĐG) ngày càng tăng Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp lý công nhận TĐG như một dịch vụ trong cơ chế thị trường, tương tự như kiểm toán và tư vấn pháp luật Đồng thời, TĐG được xem là chức năng quản lý Nhà nước về giá, với quy định bắt buộc trong các lĩnh vực như đầu tư, liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, và mua sắm tài sản công.
Với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế Việt Nam và quá trình hội nhập sâu rộng, nhu cầu thẩm định giá ngày càng tăng và đa dạng, bao gồm xác định giá trị vốn góp liên doanh, giá cho thuê mặt bằng, thẩm định doanh nghiệp nhà nước để cổ phần hóa, cũng như thẩm định bất động sản và tài sản phục vụ quyết định đầu tư Các doanh nghiệp thẩm định giá (TĐG) đã xuất hiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu này, cùng với việc các ngân hàng và công ty tài chính cũng nhận thấy sự cần thiết của dịch vụ thẩm định, đã ủy thác cho các đơn vị chuyên môn hoặc thành lập bộ phận riêng để thực hiện.
So với các quốc gia khác, hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam ra đời muộn hơn, nhưng hiện nay, Việt Nam đã trở thành thành viên của Hiệp hội những người thẩm định giá ASEAN (AVA) và Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) Điều này mang lại cơ hội cho các thẩm định viên Việt Nam nhận được hỗ trợ chuyên môn, cũng như cập nhật các phương pháp, kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá tiên tiến, từ đó giúp nâng cao trình độ thẩm định giá của Việt Nam so với tiêu chuẩn quốc tế và khu vực.
Khái niệm thẩm định giá bất động sản:
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2005, định giá bất động sản được hiểu là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định (Mục 9, điều 4).
Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận
Thẩm định giá bất động sản, theo định nghĩa năm 2008, là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng tiền tệ, phục vụ cho một mục đích rõ ràng trong điều kiện thị trường nhất định và sử dụng các phương pháp phù hợp Nguyễn Thế Phượng (2010) nhấn mạnh rằng thẩm định giá không chỉ đơn thuần là ước tính giá trị tài sản, mà giá trị này có thể là giá trị thị trường hoặc không, tùy thuộc vào mục đích và điều kiện cụ thể của thị trường.
Tổng quan về chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam Được thành lập vào ngày 9 tháng 9 năm 1999 theo quyết định của Trưởng Ban Vật giá Chính Phủ Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam(tên viết tắt là SIVC) tiền thân là Trung tâm và Thẩm định giá Miền Nam- đơn vị thẩm định trực thuộc Bộ tài chính Được thành lập và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm 1999, SIVC hiện nay là đơn vị cung cấp dịch vụ Chuyên ngành thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM( viết tắt SIVC)
Trụ sở chính: 359 Nguyển Trãi, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1 , thành phố
Email: sivc@hcm.vnn.vn; sivc.vn@gmail.com; Website: sivc.gov.vn
Các cơ sở pháp lý hoạt động:
- Quyết định thành lập: Quyết định số 108/1999/QĐ-BVGCP ngày 9/9/1999 của Trưởng ban Vật giá chính phủ “V/v thành lập Trung Tâm Thông Tin và kiểm định giá Miền Nam”.
Vào ngày 17/7/2002, Trưởng Ban Vật Giá Chính Phủ đã ban hành Quyết định số 103/QĐ-BVGCP, quyết định đổi tên Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá Miền Nam thành Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.
Quyết định số 113/2003 QĐ-BTC ngày 25/7/2003 của Bộ Tài Chính đã chính thức chuyển trung tâm thẩm định giá Miền Nam từ Ban Vật giá Chính phủ về trực thuộc Bộ Tài Chính Quyết định này nhằm tăng cường hiệu quả quản lý và nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá trong khu vực.
Quyết định số 3506/QĐ-BTC được ban hành vào ngày 01/11/2007 bởi Bộ Trưởng Bộ Tài Chính, phê duyệt phương án chuyển đổi Trung tâm Thông tin và Thẩm định Giá Miền Nam thành công ty cổ phần Quyết định này đánh dấu bước chuyển quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động và phát triển bền vững của trung tâm.
Quyết định số 3361/QĐ-BTC ban hành ngày 29/12/2014 công nhận các tổ chức tư vấn định giá đủ điều kiện cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ cho quá trình cổ phần hóa trong năm 2015 Quyết định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc định giá doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tiến trình cổ phần hóa hiệu quả hơn.
- Giấy phép hành nghề: Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động khoa học và công nghệ số A010 ngày 13/09/2002 do Bộ khoa học công nghệ cấp.
Quyết định số 2800/QĐ-BTC, ban hành ngày 29/12/2015, công bố danh sách các tổ chức tư vấn định giá đủ điều kiện cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa năm 2016.
Thông báo số 19/TB-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2016 của Bộ Tài chính công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản trong năm 2016.
Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0301618495, với lần đăng ký đầu tiên vào ngày 11/01/2008 và đã có 4 lần thay đổi, lần gần nhất vào ngày 22/09/2015, do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp.
Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức công ty của SIVC
(Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty)
Hệ thống chi nhánh của SIVC
1 Chi nhánh Hà Nội 18 Chi nhánh Bình Phước
2 Chi nhánh Quảng Ninh 19 Chi nhánh Bình Dương
3 Chi nhánh Ninh Bình 20 Chi nhánh Đồng Nai
4 Chi nhánh Nghệ An 21 Chi nhánh Bà Rịa - Vũng
5 Chi nhánh Thừa Thiên Huế 22 Chi nhánh Tây Ninh
6 Chi nhánh Đà Nẵng 23 Chi nhánh Long An
7 Chi nhánh Quảng Nam 24 Chi nhánh Bến Tre
8 Chi nhánh Quảng Ngãi 25 Chi nhánh Vĩnh Long
9 Chi nhánh Phú Yên 26 Chi nhánh Cần Thơ
10 Chi nhánh Bình Định 27 Chi nhánh An Giang
11 Chi nhánh Kon Tum 28 Chi nhánh Sóc Trăng
12 Chi nhánh Đăk Lăk 29 Chi nhánh Bạc Liêu
13 Chi nhánh Đăk Nông 30 Chi nhánh Kiên Giang
14 Chi nhánh Lâm Đồng 31 Chi nhánh Cà Mau
15 Chi nhánh Khánh Hòa 32 Chi nhánh Đồng Tháp
16 Chi nhánh Bắc Giang 33 Chi nhánh Hậu Giang
Hệ thống Văn phòng đại diện:
1 - Văn phòng đại diện Thanh Hóa
2 - Văn phòng đại diện Sơn La
3 - Văn phòng đại diện Gia Lai
2.1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội
Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội, trước đây là Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội, tọa lạc tại 160 Phương Liệt, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Chi nhánh này được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103009056.
Do: phòng đăng ký kinh doanh- Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11/01/2008
+ Để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá, và những đòi hỏi nền kinh tế Công ty
Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã không ngừng nâng cao nghiệp vụ và mở rộng thị trường từ năm 1999 Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, chi nhánh Hà Nội được thành lập vào năm 2005 với tên gọi ban đầu là Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội Sau khi chuyển đổi thành Công ty cổ phần vào đầu năm 2008, chi nhánh này được đổi tên thành Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
+ Cơ cấu tổ chức: Khi mới hình thành chi nhánh chỉ có 5 người Đến năm
Năm 2014, chi nhánh có tổng cộng 25 cán bộ nhân viên, được tổ chức thành 5 phòng ban: phòng hành chính tổng hợp, phòng kiểm soát chất lượng, và ba phòng nghiệp vụ (Nghiệp vụ 1, Nghiệp vụ 2, Nghiệp vụ 3), mỗi phòng có từ 4 đến 5 nhân viên.
Chi nhánh Hà Nội có 25 cán bộ nhân viên chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, động sản và xác định giá trị doanh nghiệp Trong số đó, 23 nhân viên tốt nghiệp đại học các chuyên ngành như Kinh tế, Luật, Kế toán-Kiểm toán, Kiến trúc, Ngoại ngữ và Toán-Tin, cùng với 2 nhân viên tốt nghiệp cao đẳng Giám đốc chi nhánh thường xuyên cập nhật thông tin về nghiệp vụ thẩm định giá để chia sẻ với các phòng ban chuyên môn.
Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Công ty CP thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội
Chức năng nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội:
SIVC Hà Nội là công ty hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá, quy tụ đội ngũ thẩm định viên và chuyên viên có đạo đức nghề nghiệp, kinh nghiệm phong phú và năng lực chuyên môn cao.
Thẩm định giá bất động sản là một quy trình quan trọng, bao gồm việc đánh giá quyền sử dụng đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, trang trại và giá trị lợi thế vị trí địa lý Đây chính là thế mạnh nổi bật của SIVC trong lĩnh vực bất động sản.
Thẩm định giá động sản bao gồm nhiều loại thiết bị quan trọng như dây chuyền thiết bị công nghiệp, thiết bị y tế, thiết bị truyền hình, phương tiện vận tải, hệ thống thiết bị khai thác mỏ dầu, vật tư và thiết bị ngành nước, cũng như thiết bị trường học.
Phó Giám đốc chi nhánh Phó Giám đốc chi nhánh
Phòng Kiểm soát chất lượng
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Tài sản đầu tư, tài sản tài chính, quyền sở hữu vốn
Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công
2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại C hi nhánh a) Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng mà thẩm định viên cần xác định và hiểu rõ theo yêu cầu của khách hàng Việc nêu rõ mục đích thẩm định giá trong báo cáo thẩm định giá là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của quá trình thẩm định.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên cần xác định các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng, các yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản, cũng như các giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu và việc sử dụng kết quả Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá cũng phải được làm rõ Việc xác định các điều kiện này cần dựa trên cơ sở thực tiễn và các quy định hiện hành.
Khách hàng cần có sự xác nhận bằng văn bản và nhận thức rõ ràng về các điều kiện có thể ảnh hưởng đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.
Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên phát hiện các điều kiện hạn chế và ràng buộc không đủ chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, họ cần xem xét lại và ngay lập tức thông báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá, cũng như khách hàng.
- Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm và bản chất của tài sản cần thẩm định giá là bước quan trọng, phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá Ý kiến đánh giá về giá trị tài sản cần được đưa ra trong thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Để thực hiện thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần nắm rõ các đặc điểm và loại hình tài sản cần thẩm định Việc xác định loại hình giá trị, bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, là bước quan trọng để đảm bảo tính chính xác và phù hợp trong quá trình thẩm định.
Việc xác định giá trị cho thẩm định giá cần tuân thủ quy định pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền Để đảm bảo quy trình thẩm định giá hiệu quả, cần lập kế hoạch thẩm định giá chi tiết.
Lập kế hoạch cho một cuộc thẩm định giá là rất quan trọng để xác định rõ các bước công việc cần thực hiện, thời gian cho từng bước và tổng thời gian cho toàn bộ quá trình thẩm định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
Để xác định các yếu tố cung-cầu phù hợp, cần xem xét chức năng, đặc tính và quyền liên quan đến tài sản được mua/bán, cũng như các đặc điểm của thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. c) Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:
- Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
Đối với việc thẩm định máy móc thiết bị và dây chuyền công nghệ, thẩm định viên cần khảo sát và thu thập dữ liệu về các thông số kỹ thuật như công suất, năng suất và công dụng Đồng thời, cần xem xét vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước cũng như độ mới hay cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
+ Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
Bất động sản được đánh giá qua các yếu tố như diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng như cấp và thoát nước, viễn thông, điện, và đường Ngoài ra, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, và tình trạng bảo trì, sửa chữa cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tiềm năng của bất động sản.
Đối với các công trình xây dựng chưa hoàn thành, thẩm định viên cần kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo từ chủ đầu tư và nhà thầu để đảm bảo đánh giá chính xác và toàn diện.
Trong quá trình khảo sát để thu thập chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản dưới nhiều dạng khác nhau, bao gồm cả ảnh toàn cảnh và chi tiết, từ nhiều hướng khác nhau.
- Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
+ Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
+ Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
Các số liệu về kinh tế xã hội và môi trường, cùng với các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích sự khác biệt giữa khu vực tài sản thẩm định giá và các khu vực lân cận Những đặc trưng của thị trường tài sản cũng cần được xem xét để hiểu rõ hơn về những biến động và xu hướng giá trị trong từng khu vực.
Đánh giá Công tác thực hiện thẩm định giá tại Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - tại Hà Nội
2.3.1 Những thành công và hạn chế
Mỗi quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những thành công và hạn chế riêng, không có phương pháp nào là tối ưu Tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam ở Hà Nội, việc nhận diện những thành công và hạn chế, cùng với nguyên nhân gây ra hạn chế, là rất quan trọng Điều này giúp phát huy những điểm mạnh và tìm ra biện pháp khắc phục hoặc giảm thiểu những vấn đề gặp phải Dựa trên thực trạng hiện tại, có thể rút ra những thành công, hạn chế và phân tích nguyên nhân trong quá trình áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại đây.
2.3.1.1 Thành công trong công tác thẩm định giá BĐS ở Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội.
Trong thời gian qua, Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội đã đạt được nhiều thành công đáng kể trong công tác thẩm định giá bất động sản.
Trong quá trình thẩm định giá, công ty luôn cập nhật đầy đủ và thường xuyên các văn bản pháp quy liên quan đến thẩm định giá tài sản, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản.
Các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá trị bất động sản rất phong phú và thường xuyên thay đổi Công ty đã nắm bắt đầy đủ các luật, nghị định và thông tư hướng dẫn, đảm bảo quy trình và phương pháp thẩm định giá được thực hiện đúng quy định Nhờ đó, kết quả thẩm định giá có cơ sở khoa học vững chắc và đáng tin cậy.
Quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, bao gồm những nội dung cơ bản nhất Quy trình này cung cấp cho các TĐV cái nhìn tổng quát và kế hoạch hành động rõ ràng, giúp đưa ra những kết luận có cơ sở Mỗi bước của quy trình đều quy định công việc cụ thể cho TĐV, tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thẩm định giá.
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá cần phải phù hợp với mục tiêu và nguyên tắc của quá trình thẩm định, đồng thời khai thác tối đa ưu nhược điểm của từng phương pháp để đạt hiệu quả cao nhất.
Các TĐV đã chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất, điều này phù hợp với mục tiêu thẩm định giá nhằm phục vụ cho việc thế chấp vay vốn ngân hàng Giá trị cần xác định là giá trị thị trường, và các chứng cứ giao dịch trên thị trường hiện có sẵn, rõ ràng và đã được thừa nhận Do đó, việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là hợp lý, giúp tạo ra kết quả có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Giá trị các công trình xây dựng thường được xác định qua phương pháp chi phí, đặc biệt khi BĐS đã xuống cấp và thiếu chứng cứ thị trường để so sánh Việc dự báo lợi ích tương lai cho các công trình này gặp khó khăn do không có kế hoạch phát triển cụ thể, khiến phương pháp đầu tư không khả thi trong thẩm định giá Tuy nhiên, các kết quả điều tra về kết cấu và tình trạng công trình có nguồn gốc đáng tin cậy hoàn toàn phù hợp với việc áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị.
Thứ tư, thẩm định giá được thực hiện theo một tiến trình khá chặt chẽ, chi tiết.
Các bước thực hiện trong từng phương pháp được sắp xếp hợp lý và đầy đủ, với lập luận rõ ràng nhằm đạt được kết quả cuối cùng Phân tích các thương vụ so sánh được thực hiện một cách chi tiết và cụ thể.
Vào thứ năm, hãy thu thập thông tin chi tiết về các chứng cứ giao dịch trên thị trường, các thông số kỹ thuật chính của công trình và đặc điểm của bất động sản mục tiêu.
Thẩm định viên đã tiến hành so sánh 6 bất động sản để đánh giá và điều chỉnh giá trị của bất động sản mục tiêu Các bất động sản này có những đặc điểm tương đồng với bất động sản cần thẩm định về các yếu tố chính Ngoài ra, các cấu trúc chính của công trình như tường, mái và nền cũng được đánh giá tương đối đầy đủ, mặc dù chi tiết chưa cao.
Kết quả thẩm định vào thứ sáu được xác định dựa trên việc phân tích và tính toán dữ liệu một cách chặt chẽ, đảm bảo độ tin cậy cao.
Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội đã đạt được nhiều thành công trong việc áp dụng các phương pháp và quy trình thẩm định giá Để đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng trong tương lai, công ty cần phát huy những ưu điểm hiện có.
2.3.1.2 Hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS ở Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội.
Công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam ở Hà Nội đã đạt được nhiều thành công và mang lại kết quả đáng tin cậy cho khách hàng Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn gặp một số hạn chế cần được nhận diện và phân tích nguyên nhân Việc này là rất quan trọng đối với công ty, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.
Một số hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS ở Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội:
Việc áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá hiện nay còn gặp nhiều bất cập, điều này ảnh hưởng đáng kể đến quá trình lựa chọn và thực hiện các phương pháp thẩm định giá.
Thứ hai, quy trình thẩm định giá đầy đủ, nhưng chưa thật sự khoa học.
Phương hướng hoạt động của công ty trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển chung
Thẩm định giá là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức và cá nhân nhờ vào ứng dụng quan trọng và lợi nhuận cho doanh nghiệp Trong bối cảnh nền kinh tế hội nhập và phát triển, nhu cầu thẩm định giá ngày càng bức thiết Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam đang nỗ lực xây dựng chi nhánh thành công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, hướng tới hội nhập khu vực và thế giới.
Là một trong những công ty thẩm định giá tiên phong tại Việt Nam, công ty chúng tôi được thành lập trong thời kỳ nền kinh tế phát triển mạnh mẽ và hội nhập quốc tế Chúng tôi đang nắm giữ nhiều cơ hội lớn mà không phải doanh nghiệp nào cũng có, và sẽ nỗ lực hết mình để phát huy tối đa tiềm năng của mình.
Trong năm 2016, Công ty sẽ mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng hoạt động trên toàn quốc, đặc biệt tại các thành phố lớn và trung tâm kinh tế, nhằm phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng từ các tổ chức đến cá nhân Công ty cũng sẽ triển khai hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng Mục tiêu của công ty là tăng doanh thu và lợi nhuận cho tất cả các hoạt động cũng như toàn bộ công ty trong năm tới.
2016, doanh thu của riêng Chi nhánh đạt 20 tỷ đồng. Để đạt được mục tiêu đó, ngay từ bây giờ, Chi nhánh đã xác định những hành động cụ thể:
Để đảm bảo hoạt động làm việc diễn ra nhanh chóng và hiệu quả, cần nâng cấp hệ thống máy tính và trang bị các đồ dùng văn phòng cần thiết.
Chi nhánh sẽ phát triển một hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện để nâng cao chất lượng và năng suất trong hoạt động, từ đó cải thiện dịch vụ thẩm định giá Điều này giúp đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.
Chi nhánh sẽ tiến hành tuyển dụng nguồn nhân lực chất lượng cao và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nhân viên để nâng cao chuyên môn và hiệu quả công việc Những nỗ lực này nhằm xây dựng uy tín cho công ty, giúp Chi nhánh phát triển và trở thành một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực Thẩm định giá cả trong nước và quốc tế.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS trong thời gian tới
Bất động sản (BĐS) và thẩm định giá BĐS là lĩnh vực quan trọng của công ty Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội sẽ tập trung phát triển dịch vụ thẩm định giá thành hoạt động chính trong thời gian tới Theo kế hoạch năm 2016, doanh thu từ dịch vụ thẩm định giá của chi nhánh dự kiến đạt khoảng 20 tỷ đồng, với dịch vụ thẩm định giá BĐS giữ vai trò chủ đạo.
Trong thời gian tới, chi nhánh sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm các TĐV về giá, đồng thời trang bị cho họ kiến thức liên quan đến kiến trúc, xây dựng và phong thuỷ để nâng cao năng lực chuyên môn.
Cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất tại thành phố nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định giá Đồng thời, cần cải tiến quy trình và phương pháp thẩm định giá tại công ty để tăng cường khả năng cạnh tranh và khẳng định vị thế trên thị trường.
Trong tương lai, SIVC hướng tới việc trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu, đáp ứng nhu cầu thị trường và từng bước hội nhập với đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp cả trong nước và quốc tế.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại
3.2.1 Hoàn thiện quy trình trong công tác thẩm định giá bất động sản:
Quy trình thẩm định giá là yếu tố then chốt quyết định thành công của tổ chức thẩm định giá Để đảm bảo hiệu quả trong công tác thẩm định giá, một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp cần xây dựng quy trình khoa học Do đó, Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội cần hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.
Quy trình thẩm định giá tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam ở Hà Nội hiện đang đầy đủ nhưng mang tính chất chung và chưa cụ thể Để nâng cao hiệu quả, cần cụ thể hóa rõ ràng từng bước trong quy trình và xây dựng một kế hoạch tổng thể để thực hiện các công việc này.
Trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu hồ sơ, thống nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, sau đó thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo quá trình thẩm định diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
Trong quá trình đánh giá, cần nhận biết các loại tài liệu quan trọng như tài liệu về tài sản mục tiêu, căn cứ so sánh, văn bản pháp lý, tài liệu chứng cớ và động thái thị trường.
Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
Lên chương trình, thời biểu công tác, gồm:
Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.
Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.
Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm.
Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.
Thứ hai, cần tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bước chính trong quy trình nghiệp vụ.
Phân tích tài liệu đóng vai trò quan trọng trong thẩm định giá, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng Tuy nhiên, bước này chưa được cụ thể hóa rõ ràng, gây khó khăn cho các TĐV trong quá trình thực hiện Để hoàn thiện quy trình thẩm định giá, sau khi lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản, cần tiến hành phân tích thông tin một cách chi tiết.
Dựa trên tài liệu hiện có, TĐV cần thực hiện các phân tích quan trọng, trong đó phân tích thị trường đóng vai trò then chốt Mục tiêu của phân tích này là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần thẩm định.
Phân tích tài sản: nhận biết những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Phân tích so sánh là quá trình lựa chọn và thiết lập các tiêu chuẩn để áp dụng các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, nhằm đảm bảo tính phù hợp cho từng giao dịch chứng cớ Việc này giúp tối ưu hóa hiệu quả và độ chính xác trong việc xử lý thông tin, đồng thời nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của các quyết định liên quan.
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Các giải pháp được đề xuất nhằm cải thiện tình hình áp dụng phương pháp và quy trình thẩm định giá tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam ở Hà Nội dựa trên thực trạng và nguyên nhân của những hạn chế hiện tại Để đạt được hiệu quả tối ưu, các giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ, toàn diện và liên tục, đồng thời cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước và các ngành liên quan trong quá trình triển khai.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin
Thông tin là yếu tố quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS), thông tin quyết định trực tiếp đến giá trị cần thẩm định, do đó, nguồn thông tin chất lượng cao là rất cần thiết để đạt được kết quả thẩm định chính xác Chất lượng thông tin được đánh giá qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS còn hạn chế do công tác thu thập và phân tích thông tin chưa hiệu quả Để cải thiện, cần áp dụng một số giải pháp thích hợp.
Trước khi thu thập thông tin, các TĐV cần xác định rõ loại thông tin cần thiết và phân biệt giữa các nguồn thông tin chính và phụ.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
Thông tin về tài sản mục tiêu.
Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,
Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội…
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là những thông tin quan trọng
Các TĐV cần liệt kê chi tiết thông tin và phân biệt giữa nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để đánh giá giá trị BĐS Để nâng cao hiệu quả thu thập thông tin, nên lập biểu mẫu chung với danh mục các thông tin cần thu thập cho tất cả BĐS Ví dụ, khi điều tra các thương vụ so sánh, có thể sử dụng biểu mẫu với các chỉ tiêu cơ bản.
Các tiêu chí SS Giống nhau
Khác nhau BĐS mục tiêu SS1 SS2 SS3 vị trí
Sau khi thu thập thông tin, việc lưu trữ các dữ liệu này trên máy tính là cần thiết để tạo thành cơ sở dữ liệu chung, phục vụ cho các hoạt động thẩm định giá trong tương lai.
Thứ hai, TĐV cần phải xác định được các nguồn thu thập thông tin Qua đó, kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin.
Các thông tin liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau như:
Qua khảo sát thực tế.
Qua cơ sở dữ liệu.
Qua các tổ chức có liên quan như: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng, Chính phủ,…
Xác định nguồn thu thập thông tin là yếu tố quan trọng giúp TĐV kiểm tra độ tin cậy và lựa chọn nguồn thông tin phù hợp với từng hoàn cảnh Khi đánh giá các BĐS so sánh, TĐV cần dựa vào giá giao dịch gần nhất thay vì giá đất do chính quyền địa phương ban hành Tùy thuộc vào loại và tính chất thông tin, TĐV nên chọn nguồn cung cấp đáng tin cậy, tránh thu thập từ những nguồn không đủ tin cậy, vì điều này có thể ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá Các nguồn thông tin không đáng tin cậy chỉ nên được xem là tham khảo hoặc lựa chọn bất đắc dĩ.
Việc thu thập thông tin cần phải được thực hiện một cách đa chiều và có sự kiểm tra chặt chẽ Chúng ta không nên chấp nhận mọi thông tin một cách máy móc mà cần đánh giá và xác minh tính chính xác của chúng.
Việc thu thập thông tin là cần thiết và có thể thực hiện từ nhiều nguồn khác nhau; tuy nhiên, không phải tất cả thông tin đều đáng tin cậy Sau khi thu thập, TĐV cần sử dụng kinh nghiệm cá nhân và phân tích thực tế thị trường để kiểm tra và xác minh độ chính xác của thông tin, đảm bảo rằng nó hoàn toàn đáng tin cậy.
Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động thẩm định giá BĐS ở nước ta hiện nay
3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá trong thị trường bất động sản
Thẩm định giá là trung tâm của các hoạt động kinh tế, ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của kinh doanh thông qua việc xác định giá trị thị trường và phi thị trường của tài sản Vai trò của thẩm định giá rất quan trọng trong các quyết định liên quan đến mua bán, tài chính, cầm cố, quản lý, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm và kinh doanh tài sản.
Thẩm định giá đóng vai trò thiết yếu trong nền kinh tế thị trường, giúp đưa ra quyết định trong nhiều tình huống như mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn và đấu giá công khai Mục đích khác nhau của thẩm định giá sẽ dẫn đến các kết quả khác nhau cho cùng một bất động sản.
Thẩm định giá không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) mà còn làm cho giá BĐS trở nên công khai và minh bạch, từ đó tăng cường các giao dịch chính thức Hơn nữa, hoạt động này còn mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội Do đó, cần xác định rõ vai trò của thẩm định giá và công nhận đây là một nghề quan trọng trong nền kinh tế thị trường.
3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá
Thị trường bất động sản (BĐS) luôn là thách thức lớn cho các nhà quản lý, vì vậy việc hoàn thiện văn bản pháp luật liên quan đến BĐS là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và ổn định Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì hoạt động hiệu quả của thị trường BĐS, do đó cần thiết phải có các quy định rõ ràng nhằm điều tiết công tác thẩm định giá một cách hiệu quả hơn.
Thị trường bất động sản (BĐS) và thẩm định BĐS hiện đang thiếu chuẩn mực rõ ràng trong quản lý, dẫn đến sự không đồng nhất về phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá Điều này gây ra nhiều nghi ngờ về tính chính xác của kết quả thẩm định giá trong bối cảnh thị trường BĐS biến động không ngừng Các chính sách quản lý và quy hoạch đất đai thay đổi liên tục làm giảm tính bền vững của kết quả thẩm định giá Để cải thiện tình hình, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý BĐS và thẩm định giá, nhằm giảm thiểu sự chồng chéo và thiếu sót hiện tại Hệ thống văn bản pháp lý cần bao gồm các chính sách đất đai, quy định về sử dụng đất, nguyên tắc và phương pháp định giá, cũng như tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế Việc này đòi hỏi sự hỗ trợ từ các tổ chức quốc tế và kinh nghiệm học hỏi từ các quốc gia khác.
3.3.3 Nâng cao chất lượng của công tác đào tạo thẩm định giá
Công tác đào tạo và bồi dưỡng thẩm định viên đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng đội ngũ có năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Do đó, cần thiết phải triển khai một chiến lược cải cách đào tạo hiệu quả để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Để nâng cao chất lượng đào tạo, cần phát triển các nội dung chuẩn mực cho từng lĩnh vực cụ thể, đồng thời áp dụng phương pháp đào tạo phù hợp với điều kiện của mỗi thẩm định viên.
Cần thiết lập chính sách mở rộng các loại hình và đối tượng đào tạo thẩm định giá Cụ thể, cần triển khai đào tạo dài hạn tại các trường đại học, đồng thời tổ chức các khóa đào tạo ngắn hạn cho cán bộ tại các cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp, đặc biệt là những người đã tốt nghiệp đại học kinh tế hoặc kỹ thuật, nhằm nâng cao trình độ chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá.
Có thể tăng cường hoạt động đào tạo liên kết trong lĩnh vực thẩm định giá bằng cách thiết lập các chương trình đào tạo đại học, tổ chức hội thảo quốc tế, và áp dụng chính sách ưu đãi cho cá nhân tham gia học tập và nghiên cứu ở nước ngoài ở bậc đại học và sau đại học.
3.3.4 Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá
Để nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá, việc xây dựng một ngân hàng cơ sở dữ liệu về thông tin bất động sản là vô cùng cần thiết Ngân hàng dữ liệu này sẽ bao gồm lịch sử giao dịch, mức giá giao dịch và các thông tin liên quan khác, từ đó hỗ trợ tích cực cho quá trình thẩm định giá Việc tổ chức lưu trữ thông tin một cách khoa học không chỉ thúc đẩy sự phát triển toàn diện của hoạt động thẩm định giá mà còn tạo ra cầu nối hiệu quả giữa khách hàng và các tổ chức thẩm định giá.
Phân vùng lưu trữ dữ liệu bất động sản là cần thiết để quản lý thông tin theo từng khu vực và địa phương cụ thể Mỗi địa phương cần có cơ quan lưu trữ được giám sát bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính, nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý dữ liệu bất động sản.
Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và kinh doanh bất động sản cần hợp tác để xây dựng và hoàn thiện một hệ thống thông tin, tạo ra ngân hàng dữ liệu đầy đủ nhất Mỗi doanh nghiệp sẽ được phân quyền sử dụng hệ thống dựa trên mức độ đóng góp dữ liệu giá trị, đồng thời từng bước thực hiện việc mua bán thông tin có giá trị cho ngân hàng cơ sở dữ liệu trong tương lai, từ đó nâng cao chất lượng của hệ thống thông tin và ngân hàng cơ sở dữ liệu.
3.3.5 Liên kết hoạt động thẩm định giá giữa các doanh thẩm định giá và với các cá nhân tổ chức khác có liên quan
Thẩm định giá tại Việt Nam, dù mới hình thành, đã chứng tỏ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Việc mở rộng hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, là cần thiết để phát triển cả về chiều rộng và chiều sâu Cần thực hiện các biện pháp cụ thể để thúc đẩy hoạt động này.
Để nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực thẩm định giá, cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc thống nhất các quy trình thẩm định giá giữa các doanh nghiệp Đồng thời, việc đồng bộ hóa các tiêu chuẩn pháp luật cũng là yếu tố quan trọng, giúp đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong hoạt động thẩm định giá.
Các doanh nghiệp thẩm định giá cần được hỗ trợ để phát huy khả năng của mình thông qua việc so sánh với hoạt động thẩm định giá của Trung Ương Hoạt động thẩm định giá của Trung Ương đóng vai trò là chuẩn mẫu, giúp các doanh nghiệp mới trong lĩnh vực này hoạt động thuận lợi hơn khi hành nghề.