Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cp thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội1

VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài: ‘’HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học viên cao học: Phạm Mai Linh GV hướng dẫn: PGS TS Lê Thành Trung Mã học viên: CH230425 Lớp: Cao học 23E Chuyên ngành: Ngân hàng Tài Năm 2016 MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU THUYẾT MINH CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái quát bất động sản .4 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: .4 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản: .4 1.1.1.3 Phân loại bất động sản: .6 1.1.2 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản: 11 1.1.3.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 11 1.1.3.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản 12 1.1.4 Phân loại thị trường Bất động sản 14 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: 15 1.2.2 Vai trò mục đích thẩm định giá bất động sản kinh tế 19 1.2.2.1 Vai trò thẩm định giá trị bất động sản kinh tế 19 1.2.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản 20 1.2.3 Cơ sở giá trị Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản .21 1.2.3.1 Cơ sở giá trị tiến hành thẩm định giá bất động sản 21 1.2.3.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: 22 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 25 1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26 1.2.4.2 Phương pháp đầu tư: 28 1.2.4.3 Phương pháp chi phí: .29 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư .31 1.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản 33 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 37 2.1 Tổng quan chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam .37 2.1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam 37 2.1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 40 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 42 2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015 44 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội .46 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh 46 2.2.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản Chi nhánh .51 2.2.3 Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản áp dụng Chi nhánh .53 2.3 Đánh giá Công tác thực thẩm định giá Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 63 2.3.1 Những thành công hạn chế .63 2.3.1.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 64 2.3.1.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 66 2.3.2 Những nguyên nhân ảnh hưởng 68 2.3.2.1 Nguyên nhân khách quan: 69 2.3.2.2 Nguyên nhân chủ quan: 71 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 74 3.1 Phương hướng hoạt động công ty thời gian tới 74 3.1.1 Định hướng phát triển chung 74 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS thời gian tới .75 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 76 3.2.1 Hồn thiện quy trình công tác thẩm định giá bất động sản: 76 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 78 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá 81 3.2.4 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin 81 3.2.5 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 83 3.2.6 Mở rộng quy mô địa bàn hoạt động, tăng cường công tác quảng bá tiếp thị, xây dựng hệ thống ngân hàng liệu giá .84 3.2.7 Một số giải pháp hoàn thiện khác 84 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta 86 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản 86 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá 87 3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo thẩm định giá 87 3.3.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá 88 3.3.5 Liên kết hoạt động thẩm định giá doanh thẩm định giá với cá nhân tổ chức khác có liên quan .89 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá 89 DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Hình 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức Chi nhánh Công ty CP thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 42 Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá 54 Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật cơng trình xây dựng đất 55 Bảng 2.3: Bảng BĐS so sánh, tính tốn mức giá dẫn xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá 57 Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất 61 Bảng 2.5: Kết đánh giá GTCL cơng trình xây dựng đất 61 Bảng 2.7: Kết thẩm định giá 62 THUYẾT MINH Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước khác giới hình thành rộng khắp tỉnh, thành nước Thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân Nhà nước chủ yếu sử dụng công cụ kinh tế vĩ mơ để quản lý bình ổn giá thị trường sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thuế, sách thunhập, tiền lương Nhà nước định giá số tài sản, hàng hố, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá) Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin Thẩm định giá miền Nam chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin Thẩm đinh giá miền Nam Hiện cơng ty có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh 04 văn phịng tỉnh, thành phố lớn nước Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần HIện Chi nhánh có chức thực dịch vụ tài đặc biệt cung cấp dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Tuy nhiên, trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh tồn vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng phương pháp số bất cập kỹ thuật bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai thẩm định giá bất động sản Để tạo cho chi nhánh thay đổi thực chất lượng dịch vụ thẩm định giá việc hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản vấn đề xúc, mối quan tâm hàng đầu chi nhánh Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội tơi chọn đề tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản tìm số giải pháp để góp phần hồn thiện nghiệp vụ Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống phương pháp thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quốc tế, văn pháp luậcó liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Rà sốt quy trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh thông qua hồ sơ thẩm định giá bất động sản giai đoạn 2011-2015 để tìm tồn tại, hạn chế cần khắc phục Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội từ năm 2011-2015 Phương pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp phương pháp vật biện chứng, q trình tham chiếu thống kê, thu nhập thơng tin số liệu số lượng, phân tích diễn giải chất lượng để đến giá trị ước tính bất động sản, biểu số lượng tiền định, tổng hợp so sánh, khảo sát thực tế tư logic kết hợp với kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực Bố cục đề tài Bố cục luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến cịn có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất, là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Điều 174 Bộ luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS sau: “BĐS tài sản không di dời được, bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng  Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định.” 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản: Hàng hoá BĐS hàng hố đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, BĐS cịn có đặc điểm riêng có Việc nghiên cứu đặc điểm có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS  Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hố BĐS gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch Mặt khác, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn khơng gian Trong đó, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, vậy, đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS cịn chịu tác động yếu tố mơi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện mơi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS  Tính bền vững Đặc điểm đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại Đồng thời, cơng trình kiến trúc tồn hàng chục năm, có cơng trình sau cải tạo, nâng cấp tồn hàng trăm năm Điều xét góc độ kinh tế kỹ thuật, từ đặt vấn đề:  Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần  Khi định giá BĐS phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS  Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý  Tính khác biệt Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS, … Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư,… thường quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khai thác Do đó:  Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng  Khi thẩm định giá trị BĐS phải ý đến tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khn BĐS với  Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí,… Điều đặt vấn đề: Hồn thiện cơng tác xây dựng sở liệu giá đất địa bàn thành phố để phục vụ tốt cho công tác thẩm định giá Đồng thời, bước hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá công ty để nâng cao khả cạnh tranh, khẳng định vị thương trường Trong tương lai xa hơn, với tiềm sẵn có, SIVC phấn đấu trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu bước hội nhập với độ ngũ TĐV Việt Nam quốc tế 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 3.2.1 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản: Quy trình thẩm định giá đóng vai trị quan trọng hoạt động Thẩm định giá, có tính chất định đến thành công tổ chức thẩm định giá Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có quy trình thẩm định giá khoa học, hiệu Do đó, để hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội, thời gian tới cần thiết phải hoàn thiện quy trình thẩm định giá Quy trình thẩm định giá áp dụng Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội đầy đủ, song mang tính chất chung, khơng cụ thể Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hố cách rõ ràng cơng việc, phải xây dựng kế hoạch tổng thể để thực công việc Thứ nhất, bước lập kế hoạch thẩm định giá, sau nghiên cứu hồ sơ, thống địa điểm thời gian thẩm định với khách hàng, thẩm định viên cần phải thực công việc: Nhận biết loại tài liệu cần sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn pháp lý, tài liệu chứng cớ động thái thị trường 77 Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng Lên chương trình, thời biểu cơng tác, gồm: Lập danh mục thứ tự công việc: thu thập phân tích số liệu Xác định thời hạn cho phép cơng việc Xác định phần việc uỷ nhiệm Xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá Thứ hai, cần tách việc thu thập xử lý thông tin thành bước quy trình nghiệp vụ Phân tích tài liệu công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết cuối cơng tác thẩm định giá Tuy nhiên, quy trình nêu bước khơng cụ thể hố cách rõ ràng, gây khó khăn cho TĐV q trình thực Do đó, để hồn thiện quy trình thẩm định giá, sau lập kế hoạch xác định trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thơng tin Dựa tài liệu có, TĐV cần tiến hành loại phân tích chủ yếu: Phân tích thị trường: nhằm nhận diện đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định Phân tích tài sản: nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị Phân tích so sánh: lựa chọn đưa tiêu chuẩn để thực phương pháp kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp giao dịc chứng cớ Phân tích sử dụng tốt hiệu … Các giải pháp đưa dựa thực trạng, hạn chế nguyên nhân hạn chế việc áp dụng phương pháp quy trình thẩm định giá Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội Để thu hiệu quả, giải pháp cần phải thực cách đồng bộ, toàn diện thường xuyên, liên tục Đồng thời trình thực cần có hỗ trợ Nhà nước cấp ngành liên quan 78 3.2.2 Hoàn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin Sau nhân tố nguồn nhân lực thơng tin yếu tố quan trọng toàn kinh tế, đặc biệt thời đại công nghệ thông tin Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có kết thẩm định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thơng tin có chất lượng cao Chất lượng thơng tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Việc áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội cịn hạn chế cơng tác thu thập phân tích thơng tin cịn chưa tốt Để hồn thiện cơng tác này, sử dụng số giải pháp sau: Thứ nhất, trước tiến hành thu thập thông tin, TĐV cần xác định thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu Các thơng tin cần thu thập kể đến:  Thông tin tài sản mục tiêu  Thông tin giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,  Thông tin văn pháp lý Nhà nước quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS  Thơng tin tổng hợp kinh tế, trị, văn hố, xã hội… Việc xác định thơng tin cần thu thập giúp cho TĐV tránh khả bỏ sót thơng tin, thông tin quan trọng Trong loại thông tin, TĐV cần phải liệt kê thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu để có sở đánh giá giá trị BĐS Để đạt hiệu cao, trình thu thập thông tin, TĐV nên lập biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất BĐS Chẳng hạn, điều tra thơng tin thương vụ so sánh sử dụng biểu mẫu bao gồm tiêu như: 79 Các tiêu chí SS Giống Khác BĐS mục SS1 tiêu SS2 SS3 vị trí Căn pháp lý Mục đích sử dụng Loại đường phố Mặt tiền Chiều sâu Kết cấu hạ tầng Môi trường Tài sản đất Tình trạng mua bán Thời gian giao dịch Nguồn thông tin Đồng thời, sau thu thập thơng tin nên lưu giữ thơng tin máy tính để làm thành sở liệu chung cho hoạt động thẩm định giá khác Thứ hai, TĐV cần phải xác định nguồn thu thập thơng tin Qua đó, kiểm tra độ tin cậy thông tin Các thông tin liên quan đến hoạt động thẩm định giá thu từ nhiều nguồn khác như:  Khách hàng cung cấp  Qua khảo sát thực tế  Qua sở liệu  Qua tổ chức có liên quan như: quan chuyên môn, ngân hàng, Chính phủ,… Xác định nguồn thu thập thơng tin sở để TĐV kiểm tra độ tin cậy thơng tin, xác định tính thị trường thương vụ so sánh Từ đó, TĐV 80 có để lựa chọn nguồn thơng tin khác phù hợp với hoàn cảnh cụ thể Chẳng hạn, đánh giá BĐS so sánh, TĐV khơng thể sử dụng giá đất mà quyền địa phương ban hành mà phải vào giá giao dịch điều tra thời gian gần Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin tính chất thơng tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thơng tin thích hợp; khơng nên thu thập thông tin từ nguồn không đủ tin cậy, TĐV khơng có khả kiểm tra để làm để thẩm định giá Việc lựa chọn nguồn thơng tin có chăng, mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà Thứ ba, việc thu thập thông tin không dựa vào chiều mà phải có thẩm tra định, không công nhận thông tin cách máy móc Thơng tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thông tin xác hồn tồn đáng tin cậy Thứ tư, để hoạt động thu thập thơng tin nói chung khảo sát tài sản nói riêng đạt hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng tài sản Thứ năm, xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV lần định giá sau Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS, đặc biệt phương pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ mắc phải thiếu sót định Do vậy, TĐV trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghề nghiệp định 81 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá Trong q trình thẩm định giá khơng tránh khỏi sai sót Những hạn chế cơng tác thẩm định giá phần công tác kiểm tra, giám sát chưa tốt Vì cơng ty cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để kịp thời phát sai sót tiến hành thẩm định giá Kiểm soát nội biện pháp hiệu quả, đảm bảo cập nhật thông tin đầy đủ xác, mà cịn phát kịp thời rắc rối để có sở hoạch định đề biện pháp giải quyết, ngăn chặn sai phạm Hoạt động kiểm sốt làm hạn chế phần công tác thẩm định giá khơng mà cơng ty coi nhẹ hoạt động Cơng ty cần có biện pháp để đảm bảo hài hịa mối quan hệ cơng tác kiểm tra kiểm sốt để hoạt động khơng ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá Những sai phạm công tác thẩm định giá phát cần phải kịp thời sửa chữa nên kiểm tra lại lần nữa, sau rút kinh nghiệm để không bị lặp lại lỗi sau Việc sửa chữa, chấn chỉnh cần giám sát chặt chẽ Hiện công tác Ban lãnh đọa công ty quan tâm cần phải tiếp tục tăng cường phát huy 3.2.4 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, việc xử lý, đánh giá thông tin công tác định trực tiếp đến kết cuối thẩm định Kỹ thuật xử lý, đánh giá thông tin phụ thuộc nhiều vào trình độ chun mơn TĐV, định đến thành công phương pháp thẩm định Cơng việc phân tích thơng tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: Thứ nhất, phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản Từ đó, TĐV tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định 82 Thứ hai, phân tích so sánh, TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hay khơng, có dựa sơ sở “người bán tình nguyện người mua tình nguyện” hay khơng Muốn vậy, với thương vụ, xem xét, TĐV cần phải trả lời rõ ràng 17 câu hỏi: Thương vụ có thật khơng? Thời điểm thực thương vụ? Giới thiệu quảng cáo tài sản có xác khơng? Phương thức bán đấu giá hay thoả thuận? Đấu giá có đơng người đến dự có tính cạnh tranh khơng? Tại người bán định bán, người mua định mua? Người mua có cân nhắc đến việc mua BĐS khác trước định mua BĐS không? Người mua có quen thuộc địa bàn khơng? Điều ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS người mua? 10 Người mua định trả nào? 11 Giá mua có phải giá định trả khơng? 12 Người mua có hài lịng với việc mua BĐS khơng? 13 Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS hay BĐS khác không? 14 Người mua mong đợi từ việc kinh doanh gì? 15 Người mua có lợi từ việc nhận tư vấn chun nghiệp? 16 Người mua có nhận thức ảnh hưởng quy hoạch đến BĐS không? 17 Những hạn chế việc sử dụng, xây dựng quyền lại đất người khác BĐS gì? Thứ ba, ước tính chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, th chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc,…trong nước 83 Thứ tư, lập luận để đến kết cuối cùng, TĐV cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Ngồi ra, cơng ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu Để hoàn thiện cơng tác phân tích, đánh giá thơng tin, ngồi biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi phải nâng cao trình độ chun mơn TĐV Đây tảng bền vững hoạt động 3.2.5 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên Tổ chức lớp đào tạo nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ đạo đức đội ngũ cán thẩm định giá cách đồng bộ, có Đội ngũ cán SIVC chi nhánh Hà Nội động có lực chuyên môn cao Tuy nhiên thị trường bất động sản biến động phức tạp, với thay đổi quy định pháp luật, việc tổ chức đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đạo đức đội ngũ cán thẩm định giá cần thiết Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ cán thẩm định giá công ty: Thứ nhất, yêu cầu thẩm định viên thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá BĐS lĩnh vực có liên quan khác đất đai, nhà ở, thuế, quy hoạch, luật…Trên sở hiểu rõ văn pháp lý, thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Khi thẩm định viên áp dụng văn pháp lý có thời điểm ban hành gần với thời điểm thẩm định giá kết thẩm định giá có tính thực tiễn cao không bị lỗi thời Thứ hai, công ty cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho thẩm định viên nói chung, thẩm định viên sử dụng phương so sánh thẩm định giá BĐS nói riêng Cơng ty mở lớp đào tạo ngắn hạn dài hạn tùy thuộc vào thẩm định viên Ngồi ra, cơng ty cử cán 84 giỏi học khóa tập huấn nước ngồi để nâng cao kiến thức, sau truyền đạt lại cơng ty mời chun gia ngồi nước tới cơng ty để có buổi diễn thuyết, giải đáp nghi vấn thẩm định viên Khi trình độ nâng cao, thẩm định viên chủ động kiểm tra tính khả thi dự án đầu tư khách hàng, đưa đóng góp, tư vấn để hoàn thiện phương án sử dụng cao tốt nhất, chí đưa thay phương án tốt cho khách hàng Thứ ba, khuyến khích thẩm định viên chủ động tìm hiểu, tiếp xúc, thu thập thông tin, kỹ kinh nghiệm liên quan Công ty nên định kỳ tổ chức cập nhật các kiến thức về tài chính, thẩm định giá, cho nhân viên Thứ tư, cơng ty phải có quy định cụ thể trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định viên để giảm thiểu rủi ro đạo đức nghề nghiệp Một thẩm định viên không yêu cầu trình độ chun mơn nghiệp vụ mà đạo đức nghề nghiệp quan trọng Cuối cùng, công ty phải tạo môi trường điều kiện làm việc thật tốt, chế độ đãi ngộ hợp lý để thẩm định viên phát huy hết khả làm việc nghiêm túc, hiệu 3.2.6 Mở rộng quy mô địa bàn hoạt động, tăng cường công tác quảng bá tiếp thị, xây dựng hệ thống ngân hàng liệu giá 3.2.7 Một số giải pháp hoàn thiện khác  Kết hợp phương pháp thẩm định giá phù hợp Việc áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản áp dụng phù hợp đối bất động sản có nhiều thơng tin so sánh thị trường Do thị trường bất động sản có nhiều biến động liên tục thiếu tài sản so sánh tương tự cơng tác thẩm định giá gặp nhiều khó khăn Vì thế, cần kết hợp phương pháp khác với phương pháp so sánh để đảm bảo tính xác cho kết thẩm định giá Trong trình thẩm định giá phương pháp so sánh, cơng ty kết hợp phương pháp khác phương pháp chi phí tính giá trị cơng trình 85 xây dựng đất,…Tuy nhiên, công ty cần nghiên cứu, hoàn thiện phương pháp khác để áp dụng song song với phương pháp so sánh nhằm đưa kết thẩm định giá xác nhất, thỏa mãn yêu cầu khách hàng mà phù hợp với giá thị trường  Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá Trong trình thẩm định giá khơng tránh khỏi sai sót Những hạn chế công tác thẩm định giá phần công tác kiểm tra, giám sát chưa tốt Vì cơng ty cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để kịp thời phát sai sót tiến hành thẩm định giá Kiểm soát nội biện pháp hiệu quả, đảm bảo cập nhật thơng tin đầy đủ xác, mà cịn phát kịp thời rắc rối để có sở hoạch định đề biện pháp giải quyết, ngăn chặn sai phạm Hoạt động kiểm sốt làm hạn chế phần công tác thẩm định giá khơng mà cơng ty coi nhẹ hoạt động Cơng ty cần có biện pháp để đảm bảo hài hòa mối quan hệ cơng tác kiểm tra kiểm sốt để hoạt động không ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá Những sai phạm công tác thẩm định giá phát cần phải kịp thời sửa chữa nên kiểm tra lại lần nữa, sau rút kinh nghiệm để không bị lặp lại lỗi sau Việc sửa chữa, chấn chỉnh cần giám sát chặt chẽ Hiện công tác Ban lãnh đọa công ty quan tâm cần phải tiếp tục tăng cường phát huy  Tăng cường liên kết, hợp tác với tổ chức, công ty khác Trong thời buổi kinh tế thị trường nay, việc mở rộng, liên kết hợp tác với công ty, tổ chức khác việc thiếu điều không giúp công ty thuận lợi cơng tác thu thập thơng tin mà cịn giúp cho cơng việc sn sẻ, thuận lợi Do đó, để thực mục tiêu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu Việt Nam, SIVC cần tăng cường mở rộng mối quan hệ, liên kết với cơng ty, tổ chức có liên quan 86 Thứ nhất, chủ động việc củng cố tạo lập mối quan hệ bền vững với bộ, ngành liên quan quan chức nhằm nắm bắt kịp thời thông tin phục vụ cho cơng tác thẩm định giá Đây cịn đầu mối quan trọng giới thiệu khách hàng công ty Thứ hai, tăng cường mối quan hệ với cơng ty đầu tư, tư vấn nước ngồi để xin ý kiến tư vấn mời chuyên gia hướng dẫn nghiệp vụ cho đội ngũ cán công ty Thứ ba, thiết lập mối quan hệ mật thiết với công ty, tôt chức thẩm định giá khác để hỗ trợ hợp tác có hợp đồng lớn cần thẩm định 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá để xác định giá trị thị trường phi thị trường tài sản Thẩm định giá có vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, cầm cố, sở hữu, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, kinh doanh tài sản Thẩm định giá có vai trò quan trọng kinh tế thị trường, áp dụng sử dụng kết thẩm định giá để định nhiều tình khác mua sắm, chuyển nhượng, chấp vay vốn, làm sở để đấu giá cơng khai,…Mục đích thẩm định giá khác cho kết khác BĐS Mặt khác, thẩm định giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS dịch vụ thẩm định giá có tác dụng làm công khai, minh bạch giá BĐS, đẩy mạnh giao dịch thức BĐS Ngồi ra, hoạt động thẩm định giá mang lại hiệu kinh tế đáng kể cho xã hội Vì vậy, cần xác định rõ vai trò thẩm định giá coi thẩm định giá nghề kinh tế thị trường 87 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá Thị trường BĐS tốn khó cho nhà quản lý, để làm minh bạch thị trường bình ổn thị trường việc hồn thiện văn pháp luật liên quan tới BĐS biện pháp cốt lõi Thẩm định giá mảng quan trọng góp phần tạo nên hoạt động thông suốt cho thị trường BĐS, để làm tốt cơng tác thẩm định giá cần đưa quy định nhằm điều tiết hoạt động hiệu Bên cạnh kết đạt trình phát triển, mặt hạn chế thị trường BĐS thẩm định BĐS chưa có chuẩn mực rõ ràng cho cơng tác quản lý, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá BĐS chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết công tác thẩm định Do có nhiều ý kiến xung quanh tính xác kết thẩm thẩm định giá BĐS biến động không ngừng thị trường bất động sản Các sách thay đổi quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính xác kết thẩm định giá BĐS trở nên bền vững thông qua động thái thị trường Để thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS theo hướng để hoạt động định giá BĐS thực trở thành công cụ điều tiết hiệu Nhà nước cần xây dựng hồn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý BĐS hoạt động thẩm định giá, tránh tình trạng nhiều văn chồng chéo chưa đầy đủ Cụ thể hoạt động thẩm định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, văn quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thông qua trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo thẩm định giá Công tác đào tạo, bồi dưỡng thẩm định viên phải xem công tác tiên phong để tạo đội ngũ có đầy đủ lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Xuất phát từ thực tế cần phải có chiến lược cải cách đào tạo, cụ thể: 88 Thứ nhất, cần xây dựng nội dung chuẩn, cụ thể cho lĩnh vực, phương pháp đào tạo cho phù hợp với điều kiện thẩm định viên Thứ hai, cần có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tượng đào tạo Một mặt tiến hành đào tạo dài hạn thẩm định giá trường đại học Mặt khác tiến hành đào tạo ngắn hạn, chủ yếu cán quan Nhà nước, doanh nghiệp, tốt nghiệp đại học kinh tế kỹ thuật để nâng cao trình độ thẩm định giá Thứ ba, tăng cường hoạt động đào tạo liên kết nước có lĩnh vực thẩm định giá phát triển, liên kết đào tạo đại học, tổ chức buổi hội thảo nước ngồi, hay có sách ưu đãi cá nhân học tập nghiên cứu nước hệ đại học, sau đại học lĩnh vực thẩm định giá 3.3.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động thẩm định giá, cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá Việc tổ chức lưu trữ sở liệu BĐS giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá, thúc đẩy hoạt động thẩm định giá phát triển toàn diện, đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức thẩm định giá Có thể tiến hành: Thứ nhất, phân vùng lưu trữ liệu bất động sản vùng, địa phương cụ thể Ở địa phương, quan lưu trữ phải quản lý, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài Thứ hai, yêu cầu doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá kinh doanh bất động sản xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin nhằm tạo ngân hàng liệu hồn chỉnh Mỗi doanh nghiệp phân quyền sử dụng hệ thống theo mức độ đóng góp liệu có giá trị vào hệ thống hay bước tiến hành việc mua bán thơng tin có giá ngân hàng sở 89 liệu tương lai góp phần nâng cao chất lượng hệ thống thông tin ngân hàng sở liệu 3.3.5 Liên kết hoạt động thẩm định giá doanh thẩm định giá với cá nhân tổ chức khác có liên quan Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam hình thành thể rõ vai trò, tầm quan trọng kinh tế thị trường Do mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng chiều rộng chiều sâu cần thiết Cụ thể cần tiến hành biện pháp để: - Tạo điều kiện việc thống qui trình thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định thống tiêu chuẩn pháp luật - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp thẩm định giá phát huye tốt khả thẩm định giá thơng qua hỗ trợ so sánh với hoạt động thẩm định giá Trung Ương Ở hoạt động thẩm định giá Trung Ương coi chuẩn mẫu công tác thẩm định giá, giúp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá thuận lợi hành nghề - Xây dựng mối liên hệ, hệ thống doanh nghiệp thẩm định giá để giúp đỡ công tác thẩm định cần thiết Một mặt giúp doanh nghiệp thẩm định giá hỗ trợ q trình thẩm định giá, mặt khác học hỏi kinh nghiệm lẫn nhằm ngày nâng cao chất lượng dịch vụ - Xác định rõ nhiệm vụ quyền hạn doanh nghiệp thẩm định giá mối quan hệ Vì để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết thị trường Việt Nam cần tăng cường việc thiết lập mối quan hệ để học tập, trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ trợ giúp từ Chính phủ, từ tổ chức quốc tế thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững Việt Nam 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá Thực tế nước ta chưa thức có quan chun mơn chịu trách nhiệm quản lý hoạt động kiểm tra, giám sát việc hành nghề thẩm 90 định giá cá nhân, tổ chức lĩnh vực thẩm định giá nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên hay nhằm giải tranh chấp, mâu thuẫn doanh nghiệp thẩm định giá khách hàng hay doanh nghiệp thẩm định giá với Hơn nữa, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối nhiều văn pháp luật nhiều quan có thẩm quyền ban hành như: Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ xây dựng,…Do quan giám sát hoạt động thẩm định giá Nhà nước thiết lập cần thiết, tạo tính lành mạnh hoạt động thẩm định giá Cơ quan kiểm tra, giám sát nên lập người có trình độ, kiến thức chuyên sâu, kinh nghiệm phong phú, trung thực có tâm huyết với nghề thẩm định giá 91