Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thành đô

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Sơn Lớp: K21CLCC Khoá học: 21 Mã sinh viên: 21A4010499 Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Lê Thị Diệu Huyền Hà Nội, tháng năm 2022 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126734031000000 LỜI CẢM ƠN Mặc dù trải nghiệm thực tập khoảng thời gian gần hai tháng, qua trình thực tập phịng thẩm định cơng ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô, em hướng dẫn, tiếp cận tìm hiểu thực hành nhiều kiến thức, nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản nói riêng thẩm định giá loại hình tài sản khác nằm hoạt động cơng ty nói chung Trong khoảng thời gian thực tập đây, em nhận việc trải nghiệm, thực hành với cơng việc thực tế thuộc lĩnh vực học ngồi ghế nhà trường cần thiết giúp sinh viên hiểu rõ kiến thức học trường áp dụng vào thực tế nào, công việc làm tương lai tạo giá trị cho xã hội, khác kiến thức học trường kiến thực đào tạo áp dụng công việc thực tế khác nào, đồng thời giúp sinh viên tìm hiểu định hướng thân việc lựa chọn lĩnh vực, công việc phù hợp với thân sau trường Lời cảm ơn em xin gửi đến ban lãnh đạo phòng ban, anh chị bạn thực tập sinh khác công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô – đơn vị tiếp nhận nhiệt tình dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em tiếp xúc, tìm hiểu thực hành nghiệp vụ thẩm định giá công ty Mặc dù q trình thực tập cơng ty, lần đầu tiếp xúc với môi trường công việc thực tế, em gặp phải số khó khăn, sai sót nhỏ thực tập, với giúp đỡ nhiệt tình anh/chị phịng thẩm định giúp em có trải nghiệm quý giá hồn thành tốt tập lần có liệu, tài liệu cần thiết để hồn thiện thành cơng khố luận tốt nghiệp thân Em xin chân thành cảm ơn! Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu Học Viện Ngân Hàng, thầy, cô Khoa tài - Chương trình cử nhân Chất Lượng Cao tận tâm giúp đỡ, giới thiệu công ty thực tập cho em Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn đến cô Lê Thị Diệu Huyền - giảng viên hướng dẫn, anh Vũ Thanh Chương – Trưởng phòng thẩm định giá – Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô, người trực tiếp i hướng dẫn bảo em cách nhiệt tình trình làm việc, đồng thời cung cấp cho em tài liệu liên quan để em hồn thành khố luận tốt nghiệp Do thời gian thực tập ngắn, kiến thức học tập trường liên quan đến lĩnh vực cịn hạn hẹp nên khố luận chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót định Vì vậy, em mong nhận lời nhận xét, góp ý thầy/cơ để nội dung khố luận hồn thiện chất lượng Em xin chân thành cảm ơn! ii LỜI CAM ĐOAN CỦA TÁC GIẢ Cá nhân tơi xin cam đoan tồn nội dung khố luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu độc lập thân trải nghiệm q trình thực tập cơng ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô Tất liệu thông tin lấy trực tiếp từ phịng thẩm định cơng ty trình bày nghiêm túc, trung thực báo cáo, khơng lấy từ nguồn khơng thống nào, trích dẫn có ghi đầy đủ quy định Nếu có gian lận, chép hay thiếu trung thực xuất khố luận, cá nhân tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 11 1.2 Định giá bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm vai trò định giá bất động sản 12 1.2.2 Căn nguyên tắc định giá bất động sản 13 1.2.3 Quy trình định giá bất động sản 16 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 18 1.3 Giá Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 29 1.3.1 Giá bất động sản 29 1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP TĐG THÀNH ĐÔ 34 2.1 Giới thiệu chung công ty TĐG Thành Đô 34 2.1.1 Giới thiệu chung công ty 34 2.1.2 Lịch sử hình thành mục tiêu cơng ty cổ phần TĐG Thành Đô 34 2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty 35 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS CTCP thẩm định giá Thành Đô 35 2.2.1 Một số văn pháp luật áp dụng cho hoạt động định giá BĐS công ty 35 2.2.2 Các phương pháp định giá BĐS 37 2.2.3 Quy trình TĐG bất động sản CTCP TĐG Thành Đô 45 2.3 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản CTCP thẩm định giá Thành Đô 48 2.3.1 Những thành công công tác định giá bất động sản CTCP thẩm định giá Thành Đô 48 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 49 iv CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ 55 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới 55 3.1.1 Định hướng phát triển chung 55 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá bất động sản tới năm 2025 56 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản CTCP thẩm định giá Thành Đô 57 3.2.1 Khơng ngừng nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên, định giá viên 57 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 59 3.2.3 Hồn thiện cơng tác xử lý đánh giá thông tin 62 3.2.4 Hồn thiện quy trình cơng tác định giá Bất động sản 63 KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC 68 v DANH MỤC VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản - TĐG: Thẩm định giá - TĐV: Thẩm định viên - ĐGV: Định giá viên - GTTT: Giá trị thị trường - TP: Thành phố - CTCP: Công ty cổ phần - UBND: Uỷ ban nhân dân - CTXD: Cơng trình xây dựng - TT: Thông tư - TSSS: Tài sản so sánh - NHTM: Ngân hàng thương mại - DT: Diện tích - GCN: Giấy chứng nhận - CLCL: Chất lượng lại vi DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH MINH HOẠ Danh Mục Hình Hình 2.1.3 (Cơ cấu tổ chức cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đơ) Hình 2.2.2.1: Sơ đồ tài sản thẩm định Hình 2.2.2.2: Mặt đường Bạch Mai trước tài sản Hình 2.2.2.3: Mặt trước tài sản toạ độ tài sản Hình 2.2.2.4: Hiện trạng tài sản Hình 2.2.3 (Quy trình thẩm định giá công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô) Số trang: 35 Số trang: 38 Số trang: 44 Số trang: 44 Số trang: 44 Số trang: 46 Danh Mục Bảng Bảng diện tích, mục đích sử dụng, thời Số trang: 38 hạn sử dụng BĐS Bảng tài sản so sánh Số trang: 39 Bảng điều chỉnh Số trang: 40 Bảng kết thẩm định giá Số trang: 43 vii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài BĐS tài sản đa dạng, ảnh hưởng tới nhiều thị trường khác nhiều mặt đời sống kinh tế - xã hội Trong giao dịch mua, bán bất động sản công tác quản lý, đánh thuế,…đều bị ảnh hưởng mức độ giá trị BĐS, nên hoạt động TĐG cho BĐS xem trung tâm, góp phần thúc đẩy tài sản BĐS ngày mua bán nhiều thị trường Hiện nay, thị trường tài bao gồm thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng lớn mạnh qua năm kéo theo giao dịch, dự án đầu tư, hoạt động mua bán BĐS ngày tăng số lượng lẫn đa dạng tính phức tạp Điều khẳng định tính cấp thiết tầm quan trọng hết với hoạt động TĐG với tài sản BĐS Tại Việt Nam giai đoạn nay, hoạt động thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất, thẩm định giá BĐS bắt đầu phổ biến từ năm 2005 đến 2008, thời điểm mà xuất nhiều trung tâm thẩm định giá thành lập quan Sở Tài Chính sau tách thành đơn vị riêng vào năm 2008, nhiên đến thời điểm mức độ phổ biến TĐG cho BĐS không cao kinh tế Nguyên nhân cho việc chủ yếu đến từ nội dung công tác công ty Thẩm định giá bao gồm công ty Thẩm định giá Thành Đô chưa đáp ứng nhu cầu ngày tăng cao chất lượng kinh tế, giai đoạn xây dựng, hoàn thiện phát triển Vì vậy, để góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá trị bất động sản đơn vị thực tập, giúp cải thiện thời gian đưa kết định giá cuối chất lượng kết đó, em xin lựa chọn chủ đề “hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đơ” làm đề tài nghiên cứu cho khố luận tốt nghiệp Dù vậy, cịn thiếu sót nhiều kiến thức, kinh nghiệm thân quy định việc bảo mật tài liệu quan trọng hồ sơ TĐG bất động sản có giá trị lớn công ty, em xin phép sử dụng loại hình bất động sản nhà (bao gồm quyền sử dụng đất CTXD đất) làm đối tượng nghiên cứu cho khố luận Tổng quan nghiên cứu Ngày nay, quan hệ nước giới diễn ngày sâu, rộng tác động đến lĩnh vực, ngành nghề quốc gia Trong thời kỳ hội nhập với hầu hết quốc gia, chủ yếu quốc gia vận hành chủ yếu theo kinh tế thị trường, hoạt động thẩm định giá trị tài sản nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng hoạt động khơng thể thiếu nhằm góp phần minh bạch hoá giá thị trường, tăng cường việc lưu thông, mua bán giao dịch loại tài sản diễn thuận lợi, nhanh chóng, từ tăng tốc độ q trình tồn cầu hố hội nhập kinh tế khu vực, giới Muốn đạt điều này, nhiều cơng trình nghiên cứu, báo, tài liệu khoa học từ khắp quốc gia giới đời nhằm đưa ra, điều chỉnh phát triển phương pháp định giá bất động sản Các văn tiêu biểu bật kể đến “Real Estate Appraisal” Joseph F.Schram, “Basic Real Estate Appraisal” Richard M Betts James A Glickman hay “Real Estate Appraisal and Valuation” Reeta Pal and Nishant Pal Các văn có điểm chung đưa cách tiếp cận, mơ hình, phương pháp khoa học chung việc xác định giá cho loại bất động sản đất trống, đất có CTXD… đáp ứng nhu cầu thị trường có hạn chế việc áp dụng loại bất động sản có tính đặc thù riêng Năm 1985, Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) xuất lần đầu tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards), tiêu chuẩn cung cấp cách có hệ thống nội dung liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản bao gồm quy trình thẩm định giá chung, cách tiếp cận, phương pháp sử dụng hướng dẫn bước thực để xác định giá trị cho loại hình bất động sản cụ thể Ngoài ra, Uỷ ban, hiệp hội thẩm định giá khu vực, quốc tế liên tục cải tiến, đánh giá thiết lập tiêu chuẩn để tạo thống phạm vi khu vực toàn cầu nhằm tạo thuận lợi trao đổi thông tin, phương pháp kinh nghiệm, nâng cao lực trình độ thẩm định viên