Tính cấp thiết của đề tài
Ngành thẩm định giá tài sản ở Việt Nam đã trải qua gần hai thập kỷ phát triển, khẳng định vị thế và dần hoàn thiện theo tiêu chuẩn quốc tế Sự phát triển của nền kinh tế thị trường và toàn cầu hóa đã tạo ra tiềm năng lớn cho ngành, đặc biệt là trong lĩnh vực định giá bất động sản, khi nhu cầu ngày càng tăng Hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày càng quan trọng, đảm bảo tính minh bạch và công bằng xã hội trong các giao dịch, đồng thời hỗ trợ nhiều lĩnh vực kinh tế như tín dụng ngân hàng, bảo hiểm, và đầu tư Tuy nhiên, ngành vẫn phải đối mặt với thách thức lớn về kiểm soát chất lượng và thông tin thị trường, vốn còn thiếu minh bạch và hiệu quả.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue, hoạt động trong lĩnh vực tài chính từ năm 2017, chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư, đánh giá quản lý và rủi ro, với thẩm định giá là ngành nghề chính Tuy còn mới và chưa hoàn thiện trong công tác thẩm định giá, qua thời gian thực tập tại phòng nghiệp vụ thẩm định giá BĐS, tôi nhận thấy tầm quan trọng của công tác này và những vấn đề tồn tại Do đó, tôi đã thực hiện nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue” nhằm đóng góp vào việc cải thiện quy trình thẩm định giá BĐS dựa trên lý thuyết đã học và kinh nghiệm thực tiễn.
Tổng quan các công trình nghiên cứu
Tổng quan các công trình nghiên cứu trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều nghiên cứu nổi tiếng liên quan đến định giá BĐS với nhiều mục đích khác nhau đã được thực hiện Điển hình như:
Research by Ted Gwartney Arden and Delaware (1999) established key principles and methods for determining land value Additionally, Catherine Nind's study “EMS and Land Valuation” (2002) explored the impact of environmental factors on real estate valuation Furthermore, a group of authors including Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, and Nick French contributed to this field of study.
Nghiên cứu của năm 2003 đã cung cấp cái nhìn tổng quan về các phương pháp định giá bất động sản, phân loại chúng thành hai nhóm: truyền thống và nâng cao Các phương pháp truyền thống bao gồm mô hình hồi quy, lợi nhuận, chi phí và so sánh, trong khi các phương pháp nâng cao gồm ANN, định giá theo chủ nghĩa khoái lạc, phân tích không gian và mô hình ARIMA Cuộc khảo sát năm 2019 của Rotimi Boluwatife Abidoye và các đồng tác giả cho thấy rằng các thẩm định viên ở Úc chủ yếu sử dụng các phương pháp truyền thống như so sánh, đầu tư và thặng dư, trong khi các phương pháp tiên tiến ít được áp dụng Các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin đầy đủ và hệ thống pháp luật chặt chẽ.
Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước
Kể từ khi Pháp lệnh giá 2002 được ban hành, thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, đã trở thành một chủ đề thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà nghiên cứu Nhiều nghiên cứu tiêu biểu đã được thực hiện trong lĩnh vực này.
Phạm Thị Ngọc Mỹ (2003) trong bài viết “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá tại Việt Nam trong những năm tới” đã trình bày những lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam Bài viết không chỉ phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá mà còn đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và phát triển lĩnh vực này trong tương lai.
Nghiên cứu khoa học của Nguyễn Mạnh Hải (2004) mang tên “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” đã phân tích các phương pháp định giá quyền sử dụng đất Bài viết cũng chỉ ra khả năng áp dụng từng phương pháp này trong bối cảnh Việt Nam, nhằm cải thiện và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
Nguyễn Minh Hoàng (2008) trong nghiên cứu “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” đã trình bày các khái niệm cơ bản và nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trường Nghiên cứu này cũng đề cập đến các phương pháp định giá tài sản và thẩm định doanh nghiệp Tuy nhiên, tác giả chỉ dừng lại ở việc phân tích lý thuyết mà chưa đề xuất giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá.
Tô Công Thành Luận (2012) trong bài viết "Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam" đã nghiên cứu hoạt động thẩm định giá tại nhiều quốc gia và đề xuất giải pháp cho dịch vụ TĐG ở Việt Nam Nghiên cứu cũng phân tích tình hình dịch vụ TĐG tại Việt Nam trong giai đoạn 2007-2011, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của dịch vụ này trong nước.
Bộ Tài chính (2013) đã thực hiện nghiên cứu về tình hình thẩm định giá tại Việt Nam và đề xuất chiến lược phát triển cho giai đoạn 2013-2020 Nghiên cứu này xây dựng kế hoạch và lộ trình cụ thể cho hoạt động thẩm định giá, bao gồm cả thẩm định giá của Nhà nước và doanh nghiệp, với mục tiêu nâng cao năng lực hoạt động trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về công tác thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp, trong đó có luận văn của Vũ Ngọc Luân (2015) với tiêu đề “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Bản Việt” Nghiên cứu này tập trung vào việc cải thiện quy trình thẩm định giá tại ngân hàng, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả hệ thống hỗ trợ thẩm định giá Tương tự, tác giả Trương Ngọc Duy cũng đã thực hiện một nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này.
Nghiên cứu năm 2017 về việc "Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản" tại Chi nhánh CTCP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội tập trung vào việc cải thiện quy trình thẩm định giá trong bối cảnh hoạt động của một doanh nghiệp thẩm định giá.
Nhiều nghiên cứu và bài viết khoa học đã đề cập đến thẩm định giá bất động sản, sử dụng các cách tiếp cận khác nhau để hệ thống hóa lý thuyết và thực tiễn trong lĩnh vực này, đồng thời đưa ra thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá tại Việt Nam Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào phân tích thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue Do đó, tác giả lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue” nhằm kế thừa lý thuyết từ các nghiên cứu trước và phân tích thực trạng tại công ty, từ đó đề xuất giải pháp cải thiện quy trình thẩm định giá bất động sản cụ thể cho Svalue.
Mục tiêu nghiên cứu
Khóa luận được thực hiện với ba (03) mục đích chính:
- Khái quát cơ sở lý luận về công tác TĐG, đặc biệt là công tác thẩm định giá BĐS tại doanh nghiệp thẩm định giá
- Khái quát, đánh giá, phân tích thực trạng công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá Svalue
- Đề xuất một số giải pháp đối với doanh nghiệp, chính phủ đề hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS.
Câu hỏi nghiên cứu
Nhận thấy đề hoàn thành những mục tiêu trên, nghiên cứu được thực hiện hướng tới giải quyết ba (03) câu hỏi:
- Công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue được tiến hành như thế nào?
Công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue đã cho thấy hiệu quả và tính hợp lý trong quy trình thực hiện Tuy nhiên, cần đánh giá xem liệu những biện pháp hiện tại có thực sự hạn chế được rủi ro trong lĩnh vực này hay không Việc cải thiện quy trình thẩm định giá sẽ góp phần nâng cao độ tin cậy và chính xác trong các quyết định đầu tư bất động sản.
Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue, cần áp dụng các giải pháp như đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm định viên, cập nhật công nghệ và phần mềm thẩm định hiện đại, cải thiện quy trình thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, cũng như tăng cường tính minh bạch và chính xác trong các báo cáo thẩm định Đồng thời, việc xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với các cơ quan quản lý và khách hàng cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự tin cậy và uy tín trong hoạt động thẩm định giá.
Phương pháp nghiên cứu
Tác giả áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, thống kê, so sánh và khảo cứu tài liệu pháp luật để phân tích công tác thẩm định giá bất động sản Bài nghiên cứu cung cấp ví dụ minh họa cụ thể, từ đó đánh giá chi tiết quy trình thẩm định giá tại CTCP Thẩm định giá Svalue.
Cấu trúc đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, kết cấu của khóa luận bao gồm ba (03) chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue.
Chương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm về thẩm định giá
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá được định nghĩa là một quá trình đánh giá chuyên môn nhằm xác định giá trị tiền tệ của một tài sản nào đó Việc này bao gồm việc ước tính giá trị thực tế của tài sản dựa trên các tiêu chí và phương pháp đánh giá cụ thể.
Theo giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình ước tính giá trị tiền tệ của quyền sở hữu các tài sản cụ thể nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định.
Theo Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tiền tệ của tài sản bởi cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định, dựa trên quy định của Bộ luật dân sự và giá thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Nhìn chung, tất cả các định nghĩa nêu trên đều thể hiện năm (05) yếu tố chung về thẩm định giá như sau:
- Là việc ước tính giá trị hiện tại của tài sản (quyền sở hữu tài sản)
- Được đo lường bằng đơn vị tiền tệ
- Thực hiện theo yêu cầu chính, mục đích đã định trước
- Tại thời điểm, địa điểm và đối tượng cụ thể
- Sử dụng cơ sở dữ liệu, các yếu tố thị trường hoặc phi thị trường.
Khái quát về bất động sản
1.2.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là khái niệm quan trọng, thể hiện đất đai và các tài sản liên quan không thể tách rời, được xác định bởi vị trí địa lý Khái niệm này được áp dụng rộng rãi trên toàn cầu.
107 Bộ Luật dân sự năm 2015 của Việt Nam có quy định:
Bất động sản bao gồm các thành phần chính như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và công trình Ngoài ra, còn có những tài sản khác được quy định theo pháp luật.
1.2.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt, không chỉ có những đặc điểm chung giống như các tài sản thông thường mà còn sở hữu những đặc điểm riêng biệt Việc nghiên cứu các đặc điểm này là cực kỳ quan trọng trong quá trình thẩm định giá bất động sản.
Bất động sản có tính bất động, nghĩa là không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác Mỗi bất động sản đều gắn liền với một vị trí cụ thể, ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên, điều kiện môi trường và kinh tế Do đó, vị trí đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản.
Tính đa dạng của bất động sản được thể hiện qua sự khác biệt về kết cấu, vị trí và diện tích của các lô đất và công trình Hiếm có bất động sản nào giống hệt nhau, do đó, giá cả của mỗi bất động sản phụ thuộc vào những đặc điểm cụ thể của nó.
- Tính khan hiếm: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, chính vì vậy nó là có hạn
Trong bối cảnh hòa bình và nền kinh tế phát triển, dân số thế giới gia tăng dẫn đến sự mất cân bằng cung – cầu bất động sản, với cầu vượt cung, tạo ra tình trạng khan hiếm trên thị trường Điều này dẫn đến hiện tượng đầu cơ bất động sản Nhà nước cần thực hiện các chính sách chống đầu cơ và giá ảo để ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế.
Bất động sản có tính bền vững cao nhờ vào tuổi thọ lớn của đất đai và các công trình trên đó, với khả năng cải tạo và bồi đắp liên tục Khi định giá bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, trong đó tuổi thọ ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản Lợi ích kinh tế từ bất động sản thường giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do đó, việc so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội là cần thiết để xác định sự tồn tại của chu kỳ vật lý bất động sản.
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau lớn, cả về vật lý lẫn kinh tế, với giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực Tính chất này phản ánh đặc điểm cố định về vị trí, yêu cầu các nhà đầu tư phải có cái nhìn tổng quát về môi trường xung quanh BĐS cần thẩm định.
Bất động sản (BĐS) có giá trị lớn do chi phí đất đai và xây dựng cao, yêu cầu vốn đầu tư lớn và dài hạn Đầu tư vào BĐS thường liên quan đến việc vay vốn và thế chấp, vì vậy việc định giá chính xác là rất quan trọng Một sai số nhỏ trong định giá có thể dẫn đến thiệt hại tài chính nghiêm trọng cho các bên tham gia giao dịch.
Đất đai, nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia, gắn liền với đời sống của nhân dân, thường xuyên chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Mọi biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế và chính trị, vì vậy Nhà nước cần đảm bảo việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản được thực hiện một cách hợp lý và hiệu quả.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ văn hóa xã hội, với nhu cầu khác nhau ở từng vùng, khu vực và quốc gia Sự khác biệt này phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của người dân địa phương Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và hình thức của BĐS.
1.2.3 Phân loại bất động sản
Bất động sản là tài sản và tài nguyên thiên nhiên có giá trị lớn, do đó, việc phân loại bất động sản là rất cần thiết Phân loại này giúp Nhà nước dễ dàng quản lý và xây dựng chính sách phù hợp với từng loại bất động sản, nhằm đạt hiệu quả tối ưu về kinh tế và xã hội Đối với các nhà đầu tư, phân loại bất động sản hỗ trợ trong việc phân tích cơ hội đầu tư và đánh giá chính xác giá trị của bất động sản.
Bất động sản có thể được phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà đất (đất đai và tài sản gắn liền với đất), bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, bất động sản hạ tầng và trụ sở làm việc Nhóm bất động sản nhà đất đóng vai trò cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao, chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản của một quốc gia.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…
Khái quát về thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Hoạt động thẩm định giá bất động sản đã có lịch sử lâu dài, gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trường Trong những năm gần đây, thẩm định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản, đã phát triển mạnh mẽ và khách quan trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhiều nghiên cứu đã đưa ra các khái niệm khác nhau về thẩm định giá BĐS, trong đó một số khái niệm nổi bật và được sử dụng rộng rãi.
Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất và mục đích của việc định giá Theo Grey Mc Marana, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Úc, quá trình này bao gồm việc áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá thu thập và phân tích, từ đó so sánh với tài sản cần định giá để xác định giá trị của chúng.
GS Lim Lan Wuan cùng các nhà nghiên cứu tại Singapore cho rằng định giá bất động sản là một nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm của bất động sản cũng như các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền, bằng tiền tại một thời điểm cụ thể và cho một mục đích sử dụng nhất định.
1.3.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, việc mua bán và trao đổi tài sản diễn ra dưới sự thỏa thuận của các bên và được giám sát bởi Nhà nước, vì vậy xác định giá trị tài sản là rất cần thiết để tránh mất cân đối thông tin và thiệt hại Định giá bất động sản, do bên thứ ba thực hiện, đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong các hợp đồng giao dịch Điều này cho thấy thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết nền kinh tế, tạo ra môi trường trao đổi bất động sản cạnh tranh lành mạnh và góp phần phát triển thị trường bất động sản trong nước.
Thẩm định giá bất động sản là công cụ quản lý vĩ mô quan trọng, giúp hạn chế bất cân đối thông tin trên thị trường Việc định giá chính xác và trung thực theo giá trị thị trường không chỉ ngăn chặn tình trạng đầu cơ mà còn góp phần ổn định thị trường Đồng thời, nó cũng hỗ trợ trong việc phân bổ tối ưu các bất động sản đến các đối tượng kinh tế khác nhau.
1.3.3 Mục đích thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho 3 mục đích chính:
- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)
Mục đích kinh tế, tài chính và tín dụng bao gồm các hoạt động như thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, đầu tư, sáp nhập, chia tách, phá sản, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, và chứng minh tài sản, tất cả đều phản ánh rõ ràng trong bảng cân đối kế toán.
- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
1.3.4 Cơ sở giá trị và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
1.3.4.1 Cơ sở giá trị bất động sản trong thẩm định giá bất động sản
Giá trị bất động sản (BĐS) được hiểu là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Tùy thuộc vào từng loại BĐS, các chuyên gia thẩm định giá sẽ lựa chọn các phương pháp thẩm định khác nhau để xác định giá trị chính xác.
* Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trường của bất động sản (BĐS) được xác định là mức giá ước tính cho giao dịch mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá Điều này xảy ra giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, theo các điều kiện thương mại bình thường, theo tiêu chuẩn IVSC.
Giá trị thị trường là mức giá được thị trường công nhận và là tiêu chuẩn cơ bản cho hoạt động thẩm định giá, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, giá trị thị trường chỉ mang tính chất định tính, do đó, các thẩm định viên cần phân tích chi tiết để đảm bảo mỗi thương vụ phản ánh chính xác giá trị này Trong trường hợp thông tin và dữ liệu thị trường bị hạn chế, định giá viên cần chỉ rõ tình trạng này và báo cáo về mức độ ảnh hưởng đến kết quả định giá.
* Cơ sở giá phi thị trường
Hoạt động định giá bất động sản chủ yếu dựa vào giá trị thị trường, nhưng đối với những loại bất động sản đặc biệt như nhà thờ hay bệnh viện, mục đích định giá có thể khác biệt Những tài sản này thường ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, do đó giá trị của chúng được ước tính dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.
Giá trị phi thị tường là ước tính tài sản dựa trên các yếu tố chủ quan, thay vì dựa vào khả năng giao dịch trên thị trường.
Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, việc đánh giá giá trị bất động sản chủ yếu dựa vào công dụng kinh tế, kỹ thuật và chức năng của tài sản, thay vì khả năng mua bán trên thị trường Giá trị phi thị trường được xem xét từ góc độ của người sử dụng tài sản cho mục đích riêng biệt Một số dạng chủ yếu của giá trị thị trường bao gồm:
Giá trị sử dụng là giá trị ước tính của dòng tiền mặt mà tài sản có thể mang lại trong tương lai, tính từ thời điểm bắt đầu sử dụng cho đến khi tài sản được thanh lý, tức là khi kết thúc chu kỳ sống hữu ích của nó trong doanh nghiệp.
Giá trị thanh lý là số tiền hợp lý thu được từ việc bán máy móc thiết bị trong thời gian ngắn, không đủ để thực hiện quy trình tìm hiểu thị trường như định nghĩa về giá trị thị trường.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SVALUE
Giới thiệu chung về CTCP Thẩm định giá Svalue
2.1.1 Quá trình phát triển và mục tiêu của CTCP Thẩm định giá Svalue
* Một số thông tin cơ bản về doanh nghiệp:
- Tên công ty: Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue
- Tên tiếng anh: Svalue Valuation Joint Stock Company
- Tên viết tắt: Svalue Valuation., JSC
- Trụ sở chính: Số 55, Ngõ 12 Lương Khánh Thiện, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội
* Lịch sử hình thành và phát trên CTCP Thẩm định giá Svalue
Công ty cổ phần Thẩm định giá Svalue, được thành lập vào ngày 11 tháng 09 năm 2017, có trụ sở chính tại Số 55, Ngõ 12 Lương Khánh Thiện, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội Người đại diện theo pháp luật của công ty là chị Nguyễn Thị Oanh, người có hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán và thẩm định giá.
Mặc dù mới thành lập gần 4 năm, công ty đã không ngừng phát triển với 4 văn phòng đại diện tại Hà Nội, Hải Dương, Điện Biên và TP Hồ Chí Minh Hiện tại, công ty có gần 30 nhân viên, trong đó có 5 thẩm định viên được Bộ Tài chính cấp chứng chỉ hành nghề Những thẩm định viên này đều có nhiều năm kinh nghiệm và đã tham gia vào nhiều dự án thẩm định liên quan đến bất động sản, động sản và doanh nghiệp, phục vụ cho các hoạt động tín dụng, thoái vốn, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp.
* Mục tiêu của công ty:
Công ty hiện nay đang hoạt động với châm ngôn:
“Sự tín nhiệm từ khách hàng chính là thước đo giá trị của Svalue.”
Hồ sơ năng lực công ty cổ phần Thẩm định giá Svalue
Svalue hiện đang hoạt động trong nhiều lĩnh vực thẩm định giá với nhu cầu đa dạng, nhưng mục tiêu lâu dài của công ty là trở thành đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản, phục vụ cho các hoạt động của ngân hàng như tín dụng và thu hồi nợ Điều này sẽ hỗ trợ ngân hàng phát triển chính sách giảm lãi suất cho khách hàng.
Bảng 2.1: Bảng ngành nghề hoạt động của SVALUE
(Nguồn: Công thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp)
1 Xử lý dữ liệu, cho thuê và các hoạt động liên quan
2 Dịch vụ hỗ trợ giáo dục 8560
3 Hoạt động hỗ trợ dịch vụ tài chính chưa được phân vào đâu Chi tiết: Hoạt động tư vấn đầu tư;
4 Đánh giá rủi ro và thiệt hại 6621
5 Hoạt động tư vấn quản lý
6 Hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ khác chưa được phân vào đâu Chi tiết: Dịch vụ TĐG tài sản
Cụ thể các dịch vị được cung cấp tại SVALUE bao gồm:
Thẩm định giá động sản, bao gồm máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải và vật tư, là một quy trình quan trọng trong việc ký kết hợp đồng với các đơn vị sự nghiệp công lập của Nhà nước Mục đích chính là hỗ trợ mua sắm công, đảm bảo tính minh bạch trong chi tiêu và sử dụng hiệu quả ngân sách nhà nước.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình đánh giá giá trị quyền sử dụng đất, các công trình và kiến trúc gắn liền trên đất, cùng với những tài sản khác liên quan đến đất theo quy định của pháp luật.
Thẩm định giá doanh nghiệp là quá trình phân tích và đánh giá hoạt động cùng với định giá tài sản của công ty, nhằm xác định giá trị hiện tại và tiềm năng phát triển của doanh nghiệp Hoạt động định giá giá trị doanh nghiệp thường được thực hiện với mục đích mua bán, sáp nhập, góp vốn hoặc thoái vốn đầu tư.
Bên cạnh nghiệp vụ thẩm định giá, Svalue còn có những dịch vụ về tư vấn như:
- Xác định những nghĩa vụ đối với nhà nước về đất đai
- Tư vấn các hoạt động đấu thầu máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải,…
- Tư vấn về quy trình hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp
- Tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong những quyết định liên quan đến tài sản như: đầu tư, bán đấu giá động sản và BĐS
2.1.3 Sơ đồ tổ chức và chức năng hoạt động
(Nguồn: Hồ sơ năng lực của SVALUE)
- Phòng nghiệp vụ 1: Thực hiện những nghiệp vụ về thẩm định giá tài sản với mục đích mua sắm công
- Phòng nghiệp vụ 2: Thực hiện những nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản
- Phòng nghiệp vụ 3: Thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá doanh nghiệp
2.1.4 Đánh giá sơ bộ tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty
Svalue, với sứ mệnh "Giúp khách hàng hiểu giá trị tài sản của mình và đảm bảo giá trị thực của khách hàng," đã không ngừng hoàn thiện và phát triển hoạt động định giá Công ty cũng nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn khác Được thành lập vào cuối năm 2017, sau hơn 3 năm hoạt động, Svalue đã có những thay đổi đáng kể trong định hướng phát triển và cơ cấu doanh thu từ các mảng kinh doanh.
Bảng 2.2: Bảng tổng hợp kết quả doanh thu từ hoạt động thẩm định giá của
Bất động sản 1,634 2,478 1,975 Động sản 2,056 1,162 853
(Nguồn: Phòng kế toán của SVALUE)
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ doanh thu từng mảng trên tổng doanh thu từ hoạt động thẩm định giá của Svalue giai đoạn 2018-2020
(Nguồn: Phòng kế toán của SVALUE)
Bất động sản Động sản Doanh nghiệp
Từ năm 2018 đến 2020, thẩm định giá bất động sản và thẩm định giá động sản là hai dịch vụ chính mang lại doanh thu cho công ty Trong năm 2018, công ty chủ yếu ký hợp đồng thẩm định giá máy móc, thiết bị và phương tiện vận tải để phục vụ cho đấu thầu và mua sắm tài sản công, với doanh thu đạt hơn 2 tỷ đồng.
Từ năm 2019, thẩm định giá bất động sản đã trở thành dịch vụ chủ chốt của công ty, với tỷ trọng doanh thu từ hoạt động này tăng từ 41% năm 2018 lên 66% năm 2019 Bất động sản hiện là tài sản thế chấp phổ biến nhất, mang lại độ an toàn và khả năng thanh khoản cao trong cho vay tín dụng tại ngân hàng Định hướng của công ty là chuyên sâu trong cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho ngân hàng, điều này khẳng định tầm quan trọng của định giá bất động sản Mặc dù chuyển hướng hoạt động, SVALUE vẫn thu hút nhiều đối tác lớn như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, và Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam nhờ vào nỗ lực cải thiện quy trình và tuân thủ các chuẩn mực thẩm định giá.
Năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh doanh của công ty, dẫn đến doanh thu từ tất cả các dịch vụ và hoạt động TĐG giảm hơn 20%, ước tính khoảng 800 triệu VNĐ.
Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue
SVALUE cam kết tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật trong quá trình thẩm định giá bất động sản Các văn bản pháp luật liên quan đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác và minh bạch của công tác này.
- Các văn bản của SVALUE:
+ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số 0107991346 cấp đăng ký thay đổi lần 2, ngày 12 tháng 07 năm 2019;
+ Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thẩm Định Giá số 321/TĐG cấp lại lần thứ 1, ngày 06 tháng 08 năm 2019;
Thông báo 1079/TB-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính công bố danh sách các thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2021 Danh sách này áp dụng cho các doanh nghiệp thẩm định giá đã được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
- Các văn bản pháp lý về Thẩm định giá
+ Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Căn cứ Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về việc “Quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về thẩm định giá”;
+ Căn cứ Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ về việc
“Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá”;
+ Căn cứ Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tài Chính về việc
“Hướng dẫn nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ”;
+ Căn cứ Thông tư 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính về việc
“Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13”;
+ Căn cứ Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 về việc “Ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04”;
+ Căn cứ Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài Chính về việc
“Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07”;
+ Căn cứ Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài Chính về
+ Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài Chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11;
+ Căn cứ Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài Chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 12;
- Các văn bản pháp lý về đất:
+ Quyết định của ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố về việc ban hành Bảng giá các loại đất trên địa bàn
- Các văn bản pháp lý về xây dựng:
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đã quyết định ban hành giá xây dựng cho nhà ở mới, nhà tạm và vật kết cấu, nhằm làm cơ sở xác định giá trị bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn.
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Dựa trên TCTĐG số 05 của Bộ Tài chính về quy trình thẩm định giá tài sản, SVALUE đã phát triển quy trình thẩm định giá bất động sản dành riêng cho công ty với 6 bước cụ thể.
Bảng 2.3: Bảng quy trình thẩm định giá tại SVALUE
Bước Người thực hiện Quy trình thực hiện
Phòng kinh doanh và nghiệp vụ
Tiếp nhận, kiểm tra các tài liệu hồ sơ của khách hàng
- Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS
- Thông báo thông tin về quy hoạch của thửa đất
- Công văn Đề nghị TĐG
- Thông báo nộp lệ phí trước bạ/tờ khai lệ phí trước bạ
Bước Người thực hiện Quy trình thực hiện
- Bản vẽ (bản vẽ hiện trạng vị trí, bản vẽ sơ đồ thửa đất, giấy phép xây dựng, trích lục địa chính, )
Xác định các thông tin của TSTĐG và cơ sở TĐG:
- Thời điểm thẩm định giá
- Xác định cơ sở TĐG
Phòng kinh doanh và nghiệp vụ
Khảo sát hiện trạng TSTĐG và các TSSS:
- Xác định các nhân tố tác động đến giá của TSTĐG (nghĩa địa, chùa, nhà thờ, siêu thị, trường học, dưới chân cầu, khu vực ngập, dưới đê,….);
- Cách di chuyển của ngõ để ra đường chính của TSTĐG
- Chụp ảnh chụp hiện trạng TSTĐG và TSSS;
- Tìm thông tin quy hoạch của TSTĐG tại cơ quan nhà nước (có thể bỏ qua nếu đã có “Thông báo thông tin về quy hoạch của thửa đất”)
- Thu thập đầy đủ thông tin của các TSSS: GCN, vị trí, hình ảnh của TSSS, số điện thoại liên hệ cho người cung cấp thông tin
- Lập biên bản khảo sát, phiếu điều tra thông tin, KH TĐG
4 Phòng nghiệp vụ Lập bảng tính toán để phân tích thông tin
Bước Người thực hiện Quy trình thực hiện
- Xác định đơn giá nhà nước quy định
- Xác định đơn giá xây dựng công trình của địa phương tại TSTĐG
5 Phòng nghiệp vụ Xác định giá tài sản thẩm định
6 Phòng nghiệp vụ Lập chứng thư và báo cáo TĐG
Nguồn: Phòng hành chính của SVALUE
2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
SVALUE hướng tới việc trở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng, trong đó hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ tín dụng luôn là trọng tâm, chiếm hơn 60% doanh thu từ năm 2019 Các bất động sản được định giá bao gồm đất trống và các công trình kiến trúc như nhà ở cấp 4, nhà tầng, nhà liền kề và biệt thự, chủ yếu tập trung tại Hà Nội, Hải Dương và TP Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản tại những khu vực này sôi động với nhiều giao dịch, do đó, SVALUE áp dụng phương pháp tiếp cận từ thị trường, xác định giá trị tài sản thẩm định thông qua việc so sánh với các tài sản tương tự đã có thông tin giá trên thị trường.
Khi định giá bất động sản, SVALUE tập trung vào việc xác định giá trị quyền sở hữu đất Đối với các tài sản có công trình gắn liền với đất, SVALUE áp dụng phương pháp chiết trừ theo quy định tại TCTĐG số 11 để thực hiện thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá đất xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản Đối với công trình kiến trúc như nhà ở và nhà kho, công ty áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị xây dựng mới, kết hợp giữa phân tích kỹ thuật và thống kê kinh nghiệm theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính Thẩm định viên điều chỉnh giá trị công trình bằng tỷ lệ hao mòn để ước lượng giá trị còn lại, từ đó loại trừ khỏi tổng giá trị bất động sản Mẫu bảng xác định giá trị hao mòn được đính kèm tại phụ lục 03.
Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất, phương pháp so sánh là phương pháp duy nhất được áp dụng do có ba giao dịch tham khảo tại thời điểm thẩm định Các bước thực hiện phương pháp so sánh tại SVALUE bao gồm việc thu thập dữ liệu giao dịch, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và so sánh các tài sản tương tự để đưa ra kết luận chính xác về giá trị quyền sử dụng đất.
Bước 1: Xác định các đặc điểm của TSTĐG
Để đảm bảo tính hợp pháp và quyền hạn của bất động sản, cần xác định các yếu tố pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất Các loại đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ, mỗi loại có những quy định và quyền lợi riêng biệt.
- Nghiên cứu các thông tin về kỹ thuật về bất động sản như:
+ Đất: diện tích, hình dáng, chiều dài, chiều rộng, mặt tiền
+ Công trình trên đất: kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác,…
Bước 2: Thực hiện điều tra trực tuyến tìm kiếm những tài sản tương đồng với TSTĐG với những yêu cầu về đặc điểm tương đồng như sau:
Tất cả tài sản sở hữu của công ty đều cần có tính pháp lý hoàn chỉnh, vì chúng phải được chứng nhận bằng các giấy tờ hợp pháp đầy đủ Điều này đảm bảo rằng tài sản có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng, đáp ứng các yêu cầu cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho cả bên cho vay và bên vay.
Vị trí của TSSS nên càng gần TSTĐG càng tốt, lý tưởng nhất là nằm trên cùng một phố hoặc con đường Nếu bất động sản tọa lạc tại mặt đường, cần tìm những tài sản khác cũng có mặt tiền trên phố Ngược lại, nếu tài sản nằm trong ngõ, hãy tìm kiếm những tài sản trong ngõ có diện tích mặt ngõ và độ sâu tương tự.
Mục đích sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của nó; những loại đất với mục đích sử dụng khác nhau sẽ có mức giá khác biệt Do đó, khi tiến hành tìm kiếm, cần chú ý tìm những tài sản so sánh tương tự với mục đích sử dụng giống như tài sản đang được thẩm định.
+ Về diện tích, hình dáng, chiều dài, chiều rộng của đất
+ Về công trình trên đất: xác định cấu trúc, diện tích, thời gian xây dựng, tuổi thọ công trình
Bước 3: Xác nhận thông tin, lựa chọn 3 TSSS
Khảo sát trực tiếp và xác minh độ chính xác thông tin về các TSSS đã thu thập, lựa chọn 3 TSSS phù hợp nhất với TSTĐG Ưu tiên chọn những TSSS đã giao dịch thành công trên thị trường BĐS, vì đây là những giao dịch phản ánh mức giá thỏa thuận giữa người mua và người bán, cung cấp giá thị trường đáng tin cậy để xác định giá trị của TSTĐG Kết quả điều tra về TSTĐG và 3 TSSS sẽ được ghi vào mẫu bảng “Thu thập thông tin thị trường” (Phụ lục 01).
Bước 4: Phân tích giá bán và đặc điểm của TSSS để làm cơ sở điều chỉnh
Xác định và phân tích sự khác biệt giữa TSTĐG và TSSS là rất quan trọng Đầu tiên, cần điều chỉnh các yếu tố định lượng trước, sau đó là định tính Quy trình điều chỉnh dựa trên nguyên tắc lấy TSTĐG làm chuẩn, điều chỉnh từng yếu tố độc lập của TSSS và bỏ qua những yếu tố tương tự giữa hai loại Nếu TSSS có yếu tố tốt hơn TSTĐG, giá trị giao dịch của TSSS sẽ được điều chỉnh giảm, và ngược lại Cuối cùng, thông tin điều chỉnh cần được điền vào mẫu bảng “Điều chỉnh các yếu tố TSSS” (Phụ lục 02).
Bước 5: Xác định giá trị của TSTĐG
TĐV sẽ ước lượng giá trị của TSTĐG bằng trung bình cộng giá trị sau điều chỉnh của 3 TSSS
2.2.4 Ví dụ minh họa công tác thẩm định giá bất động sản
Khách hàng yêu cầu TĐG:
- Tên khách hàng: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
- Hợp đồng thẩm định giá số NB009/HĐTĐG-SVALUE ngày 15/01/2021
Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ 2A, Khu đấu giá quyền sử dụng đất Mậu Lương, xã Kiến Hưng, thành phố Hà Đông là một yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Việc hiểu rõ các quyền này sẽ giúp người dân và nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác trong giao dịch bất động sản.
- Mục đích TĐG: Xác định giá trị của tài sản làm cơ sở tham khảo để vay vốn ngân hàng theo quy định hiện hành
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty CTCP Thẩm định giá Svalue
2.3.1 Những thành tựu đạt được
Svalue được thành lập và hoạt động theo đúng quy định pháp luật, với việc tổng hợp các văn bản pháp lý cần thiết cho công tác thẩm định giá bất động sản Điều này giúp các thành viên trong công ty có một tiêu chuẩn chung, tránh tình trạng áp dụng thiếu hoặc thừa khi sử dụng nhiều loại văn bản khác nhau Công ty cũng có đội ngũ nhân sự chuyên trách cập nhật tình trạng hiệu lực của các văn bản pháp luật, đảm bảo tính pháp lý cho kết quả thẩm định giá Việc tuân thủ pháp luật không chỉ tạo uy tín mà còn xây dựng niềm tin của khách hàng đối với doanh nghiệp.
Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá (TĐG) và lựa chọn cơ sở TĐG tại công ty hiện nay phù hợp với đa số hồ sơ mà công ty tiếp nhận.
Dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá 05 do Bộ Tài chính ban hành, công ty đã xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản phù hợp với hoạt động của mình Quy trình này được phát triển theo tiêu chuẩn, bao gồm đầy đủ các thủ tục và yêu cầu cần thiết cho từng phòng ban Điều này giúp các chuyên viên thẩm định giá có cái nhìn tổng quan về công việc, định hướng rõ ràng và giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.
Chất lượng dịch vụ tại SVALUE hiện đang nhận được nhiều phản hồi tích cực từ khách hàng Là một doanh nghiệp mới, SVALUE không chỉ chú trọng vào chiến lược biểu phí dịch vụ cạnh tranh mà còn cam kết duy trì thái độ chăm sóc khách hàng tốt.
Chất lượng nguồn nhân lực tại công ty được đảm bảo bởi đội ngũ chuyên viên thẩm định có trình độ học vấn cao, từ đại học trở lên, và đã hoàn thành khóa huấn luyện về đạo đức hành nghề Đội ngũ này không chỉ có chuyên môn vững vàng mà còn bao gồm nhiều nhân sự trẻ tuổi, đầy tinh thần học hỏi, khả năng thu thập thông tin tốt và khát khao vươn lên Họ chính là những nhân tố nòng cốt, đóng góp vào lợi nhuận và sự phát triển bền vững của công ty.
Quy trình TĐG tại SVALUE hiện thiếu sự cụ thể và chi tiết về mặt thời gian, dẫn đến việc các phòng ban không thực hiện công việc theo một lịch trình rõ ràng Khi một công việc chưa hoàn thành, các giai đoạn tiếp theo không thể tiến hành, gây ứ đọng và chậm tiến độ công việc.
Các phương pháp thẩm định giá (TĐG) hiện tại tại công ty còn hạn chế, chủ yếu dựa vào phương pháp chiết trừ và so sánh thị trường để xác định giá trị tài sản Điều này dẫn đến khó khăn trong việc tìm kiếm tài sản so sánh (TSSS) tương tự, đặc biệt đối với các tài sản ít được giao dịch hoặc trong những khu vực có thị trường bất động sản (BĐS) không sôi động.
Công ty hiện chỉ áp dụng một phương pháp thẩm định giá (TĐG) duy nhất cho mỗi báo cáo kết quả, mà không sử dụng các phương pháp TĐG khác để đối chiếu Điều này dẫn đến việc kết quả thẩm định vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh TĐG là một lĩnh vực khoa học phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan.
Trong phương pháp chiết trừ theo TCTĐG số 11, việc xác định giá trị công trình gắn liền với đất để loại bỏ khỏi tổng giá trị tài sản gặp khó khăn do phương pháp chi phí kết hợp với các phương pháp xác định giá trị hao mòn không phản ánh chính xác giá trị thực của công trình Hơn nữa, giá trị hao mòn của công trình còn bị ảnh hưởng nhiều bởi quan điểm chủ quan của thẩm định viên.
Chất lượng dịch vụ tại SVALUE hiện vẫn còn hạn chế, với nhiều hồ sơ phản ánh không hài lòng về tiến độ và kết quả Nếu tình trạng này không được khắc phục kịp thời, nó sẽ dẫn đến mất niềm tin từ khách hàng, giảm uy tín và ảnh hưởng tiêu cực đến doanh thu của công ty.
Vào thứ tư, một số khách hàng vẫn bày tỏ phản hồi tiêu cực về quy trình, tiến độ và kết quả thẩm định giá, điều này ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp và có thể làm giảm cơ hội hợp tác trong tương lai với những khách hàng này.
Nguyên nhân của những hạn chế
Pháp luật về thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, hiện đang tồn tại nhiều quy định không đồng nhất và chồng chéo, gây khó khăn cho thẩm định viên trong việc hiểu và áp dụng luật.
Các văn bản pháp luật là nền tảng quan trọng, được nhà nước công nhận, giúp TĐV phân tích và đưa ra kết quả TĐG tài sản phù hợp với thị trường Tuy nhiên, nhiều quy định về giá trị xây dựng và đền bù đất đai đã lỗi thời, vẫn còn hiệu lực mà chưa được thay thế Trong bối cảnh nền kinh tế tăng trưởng nhanh chóng và dân số gia tăng, thị trường BĐS liên tục biến động Sự thiếu sót và độ trễ trong các văn bản pháp lý khiến kết quả TĐG thường thiếu căn cứ, không phản ánh chính xác giá trị tài sản, dẫn đến rủi ro khi sử dụng báo cáo thẩm định.
Tình trạng giấy tờ và tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay vẫn còn tồn tại, với nhiều bất động sản, kể cả những bất động sản tại các thành phố lớn, chưa được giải quyết Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc xác định tính pháp lý của tài sản.
Thẩm định bất động sản (BĐS) là một quá trình phức tạp, đòi hỏi phân tích kỹ lưỡng nhiều đặc điểm từ kỹ thuật, kiến trúc đến môi trường kinh tế và xã hội xung quanh Những kiến thức cần thiết cho việc này không chỉ có thể học từ sách vở, mà còn cần tích lũy kinh nghiệm thực tế và tự nghiên cứu Do đó, việc thẩm định viên không thể đánh giá chính xác ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá trị tài sản là điều khó tránh khỏi.
Công ty mới thành lập còn nhiều hoạt động chưa được tổ chức theo quy chuẩn điều hành mong muốn Mặc dù đã có quy định và quy trình cụ thể, nhưng do nguồn nhân lực hạn chế, nhân viên thường phải đảm nhận nhiều nhiệm vụ cùng lúc, dẫn đến việc không thể tuân thủ quy trình Bên cạnh đó, các quy trình này đều mới ban hành lần đầu, vì vậy khó tránh khỏi những thiếu sót và cần được hoàn thiện hơn.
Công ty hiện tại có nhiều nhân viên trẻ, nhưng kinh nghiệm trong thẩm định giá bất động sản còn hạn chế, với một số chuyên viên có dưới 3 năm kinh nghiệm Điều này dẫn đến quy trình thẩm định giá chưa thực sự linh hoạt, phân tích chưa sâu và thiếu khả năng đánh giá tổng quát từ nhiều khía cạnh khác nhau.
Hiện nay, công ty có ít buổi đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ và phân tích các loại bất động sản, điều này đặc biệt đáng lưu ý khi đội ngũ chuyên viên trẻ chiếm phần lớn nhân sự Các chuyên viên trẻ chủ yếu dựa vào việc tự tích lũy kinh nghiệm và học hỏi qua thực tiễn, nhưng thiếu sự hướng dẫn từ công ty, điều này tạo ra rào cản trong việc nâng cao kiến thức chuyên môn Kết quả là, họ trở nên chậm chạp và kém linh hoạt trong việc xử lý công việc.
Cơ sở vật chất phục vụ công tác TĐG tại công ty chưa đáp ứng yêu cầu, khi nhiều nhân viên và TĐV không có máy tính để bàn và phải sử dụng máy tính cá nhân Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến việc phổ cập và sử dụng tài liệu chung, cũng như xây dựng hệ thống dữ liệu cho công tác TĐG.
SVALUE chưa xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản, dẫn đến việc thẩm định bị chậm và hạn chế trong việc áp dụng các phương pháp định giá Nhiều trường hợp không tìm được giao dịch tương đồng với tài sản mục tiêu, trong khi thông tin từ các nguồn khác nhau như khách hàng và môi giới lại có sự khác biệt lớn Điều này khiến cho TĐV không có đủ cơ sở dữ liệu để xác định nguồn thông tin chính xác, dẫn đến nguy cơ thiếu sót trong kết quả định giá.
Việc thu thập thông tin về TSSS tại công ty hiện đang diễn ra trên quy mô lớn, dẫn đến sự lãng phí thời gian Mặc dù khảo sát trực tuyến giúp tiết kiệm chi phí, nhưng thông tin thu được thường thiếu độ tin cậy Nhiều trường hợp cho thấy, khi tiến hành khảo sát thực tế, các TSSS được tìm thấy qua hình thức trực tuyến không khớp với mô tả ban đầu, buộc TĐV phải mất thêm thời gian để điều tra lại.
Trong chương 2, tác giả đã trình bày tổng quan về thông tin đăng ký doanh nghiệp, dịch vụ, cơ cấu tổ chức và hoạt động của CTCP thẩm định giá Svalue Đồng thời, tác giả cũng đã phân tích thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty, từ đó đánh giá và phân tích những thành công, hạn chế cũng như nguyên nhân dẫn đến những hạn chế đó Kết quả nghiên cứu trong chương 2 sẽ là cơ sở để đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SVALUE
Định hướng phát triển của CTCP thẩm định giá Svalue
SVALUE định hướng trở thành đối tác chuyên nghiệp trong lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá tài sản cho ngân hàng trên toàn quốc, với bất động sản là mảng quan trọng đóng góp vào doanh thu Để đạt được mục tiêu này, công ty đang mở rộng quy mô và chú trọng đến chất lượng dịch vụ, đồng thời cải thiện tiến độ hồ sơ và trải nghiệm khách hàng Ngoài ra, SVALUE dự kiến tăng cường chính sách tuyển dụng và nâng cao chất lượng nhân sự hiện có để đáp ứng nhu cầu gia tăng về hồ sơ và khách hàng trong tương lai.
Công ty sẽ xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai riêng, do đó, trong thời gian tới, công ty sẽ cải thiện chất lượng cơ sở vật chất công nghệ thông tin để đáp ứng nhu cầu lưu trữ cho hệ thống dữ liệu mới và đảm bảo an toàn cho thông tin khách hàng hiện có.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại SVALUE
Dựa trên định hướng của công ty và phân tích các hạn chế cùng nguyên nhân, một số giải pháp đã được đề xuất để cải thiện tình hình của công ty.
3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình TĐG tại SVALUE đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng và triển khai công việc, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng và mức độ hoàn thiện của các công tác TĐG Hiện tại, quy trình này đã có sự phân công công việc rõ ràng giữa các phòng ban, nhưng vẫn cần được cải thiện và bổ sung thêm chi tiết để nâng cao hiệu quả hoạt động.
Để tối ưu hóa thời gian làm việc, cần lập thời gian biểu cho từng nhiệm vụ, tránh tình trạng công việc này chồng chéo lên công việc khác Đối với những nhiệm vụ cần thực hiện đồng thời, việc phân công rõ ràng cho từng người thực hiện là rất quan trọng, nhằm tránh hiểu lầm và đảm bảo trách nhiệm được thực hiện đầy đủ.
Hiện nay, quá trình thu thập thông tin tại công ty diễn ra chậm và gặp nhiều khó khăn, do đó cần tăng cường số lượng TĐV và hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin Công ty cần xác định các nguồn trực tuyến đáng tin cậy về BĐS để nhân viên sử dụng, nhằm tránh việc tìm kiếm thông tin không chất lượng Khi nhiều người cùng thực hiện tìm kiếm thông tin, cần tạo một bản điều tra chung trực tuyến để mọi người có thể sử dụng, từ đó tránh việc tìm kiếm bị trùng lặp.
3.2.2 Hoàn thiện và ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản
* Giải pháp giúp hoàn thiện phương pháp so sánh
Khi tiến hành điều tra thông tin thị trường qua internet, TĐV nên không chỉ dựa vào các bài đăng về môi giới bất động sản mà còn cần gọi điện trực tiếp cho người cung cấp thông tin để xác minh và làm rõ Điều này giúp hạn chế việc gặp phải thông tin quảng cáo hoặc thổi phồng về tài sản, đảm bảo rằng khảo sát thực tế không khác xa so với thông tin đã thu thập.
Các chỉ tiêu định tính thường khó xác định, vì vậy SVALUE cần xây dựng bộ hướng dẫn cụ thể để phân tích so sánh tương quan và xếp hạng thành nhiều bậc Điều này giúp TĐV dễ dàng ứng dụng, tránh đánh giá chủ quan và qua loa, từ đó đảm bảo kết quả thẩm định giá chính xác và đáng tin cậy.
Công ty nên nghiên cứu và bổ sung các yếu tố định tính như hướng nhà, phong thủy, ánh sáng và tầm nhìn để tối ưu hóa kết quả thẩm định giá.
* Giải pháp hoàn thiện phương pháp chiết trừ, chi phí
Cập nhật đơn giá xây dựng mới là điều cần thiết, không nên xem nhẹ giá trị công trình kiến trúc trong tổng thể giá trị bất động sản Việc đánh giá cần phải chi tiết và sâu sắc, tránh những cái nhìn hời hợt.
Để xác định suất vốn đầu tư và đơn giá xây dựng cho công trình, TĐV cần khảo sát kỹ lưỡng về thiết kế và nội thất của công trình Dù có thể được xây dựng trong cùng năm và có thiết kế tương tự, nhưng sự khác biệt trong nội thất, như giữa nhà lát gỗ tự nhiên và nhà sử dụng gỗ công nghiệp, sẽ dẫn đến giá trị hai công trình hoàn toàn khác nhau.
* Kết hợp sử dụng đa dạng, linh hoạt các phương pháp TĐG
Hiện nay, công ty chủ yếu sử dụng hai phương pháp thẩm định giá (TĐG) là so sánh thị trường và chiết trừ Tuy nhiên, việc phân tích và đánh giá trong hai phương pháp này chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố chủ quan của chuyên viên TĐG Do đó, công ty cần xây dựng bộ tiêu chí với thang điểm cụ thể để đảm bảo tính khách quan trong quá trình phân tích và điều chỉnh các đặc điểm của tài sản Các chỉ tiêu điều chỉnh cũng cần được quy định rõ ràng nhằm tránh sự thông đồng giữa thẩm định viên và khách hàng Ngoài ra, công ty nên xem xét việc áp dụng phương pháp định giá phụ để đối chiếu với phương pháp chính, từ đó nâng cao chất lượng báo cáo TĐG Thẩm định viên có thể dựa vào đặc điểm của bất động sản để lựa chọn thêm phương pháp TĐG phù hợp.
Bảng 3.8 Đánh giá tính phù hợp của các phương pháp thẩm định giá bất động sản
STT Tiêu chí Phương pháp TĐG
So sánh Chi phí Thặng dư Thu nhập
1 Các loại BĐS có nhiều giao dịch trên thị trường
- Có tạo ra thu nhập
- Không tạo ra thu nhập
2 Các loại BĐS có ít/ không có giao dịch trên thị trường
- Có tạo ra thu nhập
- Không tạo ra thu nhập
3 BĐS hình thành trong tương lại
3.2.3 Bổ sung, hoàn thiện, nâng cao chất lượng cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản
Để xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ công tác TĐG, SVALUE cần đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở vật chất và trang thiết bị kỹ thuật Máy tính để bàn là yếu tố thiết yếu đảm bảo nhân viên có đủ công cụ để thực hiện nhiệm vụ, đồng thời việc sử dụng máy tính đồng nhất trong công ty sẽ tăng cường độ bảo mật và giúp quản lý tiến độ công việc hiệu quả hơn.
Công ty nên tận dụng dịch vụ lưu trữ thông tin từ các doanh nghiệp điện tử để đảm bảo dung lượng lưu trữ lớn, bảo mật tốt và giảm thiểu sự cố trong hệ thống dữ liệu.
Công ty nên xem xét việc áp dụng các phần mềm phân tích tài liệu nhằm hỗ trợ cho TĐV, từ đó nâng cao hiệu quả trong công tác phân tích.
3.2.4 Xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản
Chất lượng dữ liệu thu thập từ TĐV ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng báo cáo kết quả TĐG Sự hạn chế trong việc áp dụng các phương pháp TĐG tại SVALUE chủ yếu do thiếu nguồn thông tin đầy đủ Do đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS và thông tin liên quan là cần thiết để nâng cao chất lượng hoạt động TĐG.
Nền tảng dữ liệu cần được phân vùng theo cấu trúc địa lý và địa chính của từng địa phương Việc cập nhật thông tin phải được thực hiện một cách chính xác để tránh sự lộn xộn, giúp dễ dàng tìm kiếm thông tin trong cơ sở dữ liệu khi khối lượng thông tin ngày càng gia tăng.
Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ
Để nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá, cần hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, đảm bảo chúng được cập nhật phù hợp với thị trường Việc này cũng cần tránh sự chồng chéo trong các quy định, nhằm tạo sự đồng bộ và dễ hiểu trong quá trình áp dụng.
- Thứ hai, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yếu tố quyết định giá trị thẩm định bất động sản, nhưng vấn đề tranh chấp đất và việc chưa cấp giấy chứng nhận vẫn là thách thức lớn ở Việt Nam Hiện nay, một lượng lớn nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở do nhiều nguyên nhân phức tạp Theo Nghị quyết số 39/2012/QH13, Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành nhiều văn bản và chỉ thị nhằm cải thiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Điều này phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản để thế chấp tăng, kéo theo nhu cầu thẩm định giá bất động sản cũng gia tăng Hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện sẽ giúp giảm rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản.
- Thứ ba, ban hành bảng khung giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Trong quá trình định giá nhà ở để loại trừ khỏi tổng giá trị bất động sản, các doanh nghiệp thường dựa vào khung giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố Điều này dẫn đến việc giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường bị chênh lệch và thấp hơn so với giá trị thực tế.
Việc cập nhật thường xuyên về tình hình và những thay đổi trên thị trường xây dựng bất động sản ít nhất một lần mỗi năm là rất quan trọng.
- Thứ tư, xây dựng hệ thống cơ sở thông tin bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều bất cập và thiếu minh bạch, với sự bất cân đối thông tin giữa các bên tham gia Nhiều đối tượng đầu cơ bất động sản lợi dụng lỗ hổng pháp luật để hoạt động không lành mạnh Thông tin không rõ ràng gây khó khăn cho công tác thẩm định giá, dẫn đến sai lệch trong kết quả và tăng nguy cơ giá ảo Việc xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản là một quá trình lâu dài, và Việt Nam cần từng bước triển khai để cải thiện tình hình.
3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính
Bộ Tài chính cần ban hành các thông tư và văn bản hướng dẫn cụ thể để hỗ trợ người đọc, đặc biệt là thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá, hiểu rõ và áp dụng đúng quy định, nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá.
- Thứ hai, tăng cường hoạt động kiểm tra chất lượng hoạt công tác thẩm định giá
Ngành thẩm định giá đã phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, dẫn đến sự gia tăng số lượng doanh nghiệp thẩm định giá và cạnh tranh giữa các doanh nghiệp Tuy nhiên, môi trường cạnh tranh hiện tại đang tồn tại nhiều hình thức cạnh tranh không lành mạnh, bao gồm cả các hành vi vi phạm pháp luật như thiếu khách quan và minh bạch trong thẩm định giá Việc chấp nhận mức giá thỏa thuận từ khách hàng không chỉ ảnh hưởng đến một cá nhân mà còn tác động tiêu cực đến toàn xã hội Nếu nhiều hồ sơ được định giá cao hơn giá trị thực tế của bất động sản, điều này có thể dẫn đến việc tăng giá đất ảo; ngược lại, việc định giá thấp có thể tạo cơ hội cho các hành vi đầu cơ không lành mạnh.
Bộ Tài chính cần xây dựng kế hoạch thanh tra và quản lý chặt chẽ hoạt động của các doanh nghiệp TĐG, đồng thời áp dụng biện pháp xử phạt nghiêm khắc đối với các tổ chức và doanh nghiệp vi phạm.
- Thứ ba, phát triển đội ngũ TĐV về giá và doanh nghiệp TĐG Với nhu cầu về
Sự gia tăng của thị trường thẩm định giá (TĐG) đòi hỏi việc nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp Bộ Tài chính cần tổ chức nhiều lớp đào tạo chuyên môn và các buổi học kết hợp với chuyên gia nước ngoài để nâng cao kiến thức Đồng thời, cần mở nhiều đợt thi cấp thẻ thẩm định viên và triển khai các chính sách khích lệ để mở rộng quy mô doanh nghiệp TĐG trên toàn quốc.
3.3.3 Kiến nghị với hội thẩm định giá Việt Nam
Vai trò của Hội TĐG Việt Nam ngày càng được khẳng định qua sự gia tăng về số lượng và chất lượng các hoạt động mà hội tổ chức Tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của hội.
Hội cần tổ chức các hoạt động nghiên cứu thực trạng thẩm định giá trên thế giới để rút ra bài học cho Việt Nam Đồng thời, cần cập nhật và phân tích các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, từ đó kiến nghị Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc sửa đổi các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho phù hợp với thực tiễn và quy định quốc tế.
Tổ chức các hoạt động nhằm kết nối các doanh nghiệp TĐG trong nước, tạo ra một môi trường doanh nghiệp TĐG lành mạnh và thúc đẩy việc chia sẻ kinh nghiệm giữa các thành viên.
Hỗ trợ Bộ Tài chính trong việc kiểm tra và giám sát đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá, đồng thời đảm bảo việc tuân thủ các quy định pháp luật tại các doanh nghiệp thẩm định giá là nhiệm vụ quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Để đạt được mục tiêu và chiến lược phát triển trong tương lai, công ty cần nâng cao chất lượng hoạt động, đặc biệt là trong công tác thẩm định giá bất động sản nhằm hỗ trợ hoạt động tín dụng của các ngân hàng Dựa trên phân tích thực trạng và hạn chế trong chương 2, tác giả đã đề xuất các giải pháp cải thiện công tác thẩm định giá BĐS tại công ty, đồng thời đưa ra một số kiến nghị cho chính phủ và các tổ chức, ban ngành liên quan.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam đã làm tăng sự quan tâm của công chúng và nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá Định giá bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng trong thẩm định giá tài sản, thường xuyên được áp dụng, do đó, việc hoàn thiện quy trình định giá BĐS là cần thiết Trong thời gian thực tập tại phòng nghiệp vụ thẩm định giá BĐS của CTCP Thẩm định giá Svalue, kết hợp với kiến thức học được, khóa luận này đã thực hiện một số nội dung quan trọng.