Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và giám định việt nam (vvi)

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH CỬ NHÂN CHẤT LƯỢNG CAO  KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM (VVI) Sinh viên thực hiện: Phạm Thùy Dương Lớp: K21CLCB Khóa học: 2018 – 2022 Mã sinh viên: 21A4010111 Giảng viên hướng dẫn: Trịnh Chi Mai Hà Nội, tháng năm 2022 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014129141571000000 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam Khóa luận đề tài “Thực trạng công tác Thẩm định giá bất động sản công ty Cổ phần Thẩm định giá giám định VIệt Nam (VVI)” cơng trình nghiên cứu cá nhân em dựa vào kiến thức học trường hướng dẫn giáo viên hướng dẫn Trịnh Chi Mai Cơ sở lý luận tham khảo từ tư liệu chuyên ngành Thẩm định giá, số liệu nghiên cứu trung thực, hồn tồn cung cấp từ cơng ty VVI Ngồi ra, khóa luận có sử dụng số nguồn tài liệu tham khảo trích dẫn rõ ràng phép cơng bố Em xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính tính nghiêm túc, trung thực nghiên cứu khóa luận Hà Nội, ngày 23 tháng năm 2022 Sinh viên thực Phạm Thùy Dương i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp mình, trước hết em xin cảm ơn đến thầy Khoa Tài nói chung Chương trình Cử nhân Chất Lượng Cao nói riêng tận tình hướng dẫn chi tiết cách thực khóa luận tạo điều kiện để chúng em tìm đơn vị thực tập hồn thành khóa luận tốt nghiệp cách chỉnh chu Dù cịn nhiều thiếu sót q trình làm khóa luận em nhận nhiều giúp đỡ, dạy ý nghĩa Em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn Trịnh Chi Mai hướng dẫn tận tình, dạy kiến thức giành thời gian quý báu để giải đáp thắc mắc nhận xét, góp ý giúp em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Bên cạnh em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám đốc Công ty Cổ phần Thẩm định giá Giám định Việt Nam anh chị phòng ban, anh chị cán nhân viên cơng ty nhiệt tình tạo điều kiện giúp đỡ hỗ trợ em trình thực tập, cung cấp liệu góp ý giúp em hồn thành khóa luận Tuy nhiên, lần đầu tiếp xúc với cơng việc thực tế thân cịn hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên tránh khỏi thiếu sót q trình làm việc viết khóa luận, mong bỏ qua quý công ty thầy cô Em xin chân thành cảm ơn! ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC VIẾT TẮT v CHƯƠNG I LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Tổng quan công trình nghiên cứu 1.3 Tính khóa luận 1.5 Câu hỏi nghiên cứu 1.6 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 1.7 Số liệu sử dụng phương pháp nghiên cứu 1.8 Kết cấu KL CHƯƠNG II TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ 2.1 Cơ sở lý luận bất động sản 2.1.2 Đặc điểm BĐS 10 2.1.3 Quyền sử dụng BĐS 11 2.1.4 Giá trị BĐS 12 2.2 Khái niệm vai trò thẩm định giá bất động sản 13 2.2.1 Khái niệm 13 2.2.2 Mục đích 14 2.2.3 Vai trò 14 2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 15 2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 16 2.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 18 2.5.1 Phương pháp so sánh 18 2.5.2 Phương pháp chi phí 19 2.5.3 Phương pháp chiết trừ 20 2.5.4 Phương pháp thặng dư 22 2.5.5 Phương pháp thu nhập 23 iii 2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản 24 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 26 3.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 26 3.2 KHÁI QUÁT KẾT QUẢ KINH DOANH CỦA CÔNG TY NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 31 3.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 35 3.4 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM QUA VÍ DỤ THỰC TẾ 45 3.5 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 60 CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 73 4.1 ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ THỜI GIAN TỚI 73 4.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 73 4.3 KIẾN NGHỊ 78 CHƯƠNG V KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 PHỤ LỤC 01 83 PHỤ LỤC 02 90 PHỤ LỤC 03: 97 iv DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản BĐSSS Bất động sản so sánh TĐG BĐS Thẩm định giá bất động sản TSSS Tài sản so sánh BĐS TĐG Bất động sản thẩm định giá TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSTĐG Tài sản thẩm định giá CTXD Cơng trình xây dựng CLCL Chất lượng cịn lại UBND Ủy ban nhân dân CP Cổ phần VVI Công ty Cổ phần Thẩm định giá Giám định Việt Nam GCN Giấy chứng nhận NHTM Ngân hàng thương mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TMCP Thương mại cổ phần v DANH MỤC SƠ ĐỒ Trang Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá BĐS 15 Sơ đồ 4.1: Lịch sử hình thành phát triển VVI 27 Sơ đồ 4.2: Cơ cấu tổ chức VVI 30 Sơ đồ 4.3: Quy trình thẩm định giá BĐS VVI 36 Sơ đồ 4.4: Quy trình thẩm định giá BĐS VVI 60 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1: Tổng quan hoạt động kinh doanh VVI giai đoạn 2019 - 2020 32 Biểu đồ 4.2: Tình hình tài sản VVI giai đoạn 2019 – 2021 32 Biểu đồ 4.3: Cơ cấu nguồn vốn VVI giai đoạn 2019 - 2021 33 DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Tổng quan hoạt động kinh doanh VVI giai đoạn 2019 - 2020 31 Bảng 4.2: Tình hình tài sản VVI giai đoạn 2019 – 2021 32 Bảng 4.3: Tình hình tài sản VVI giai đoạn 2019 – 2021 theo tỉ trọng 33 Bảng 4.4: Cơ cấu tài sản ngắn hạn VVI 2019 – 2021 theo tỉ trọng 33 Bảng 4.5: Tình hình nguồn vốn VVI giai đoạn 2019 – 2021 34 Bảng 4.6: Tình hình nguồn vốn VVI giai đoạn 2019 – 2021 theo tỉ trọng 35 Bảng 4.7: Kết TĐG BĐS VVI 44 Bảng 4.8: Đặc điểm đất TĐG 47 Bảng 4.9: Đặc điểm CTXD 49 Bảng 4.10: Khảo sát phân tích thơng tin TSSS 50 Bảng 4.11: Xác định giá trị đất 53 vi Bảng 4.12: Chất lượng lại CTXD 56 Bảng 4.13: Tổng hợp tài sản kết thẩm định giá 58 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1: Cơng văn đề nghị thẩm định giá 61 Hình 4.2: Biên khảo sát tài sản 62 Hình 4.3: Nhận định sơ tài sản 62 Hình 4.4: Kết thẩm định sơ 63 Hình 4.5: Chứng thư thẩm định giá 64 Hình 4.6: Xác định giá trị đất 65 Hình 4.7: Xác định giá trị CTXD 65 Hình 4.8: Hợp đồng thẩm định giá 66 Hình 4.9: Giá trị BĐSSS 69 Hình 4.10: Thông tin môi trường xung quanh yếu tố phong thủy 73 Hình 4.11: Đặc điểm CTXD 74 Hình 4.12: Xác định giá trị CTXD 74 Hình 4.13: Thơng tin BĐSSS 75 vii CHƯƠNG I LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong thời kỳ kinh tế phát triển, giao dịch mua bán, đầu tư trở nên vơ đa dạng phức tạp, vậy, hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng ngày trở nên cấp thiết Hoạt động thẩm định giá đáp ứng nhu cầu đa dạng nhiều lĩnh vực định giá bất động sản; định giá tài sản mua sắm từ ngân sách nhà nước; lý tài sản nhà nước; xác định giá trị dự án đầu tư;… Trong phát triển cách mạng 4.0, nhiều mơ hình kinh doanh xuất hiện, góp phần tạo thêm hội phát triển cho lĩnh vực thẩm định giá, với thách thức lớn cho doanh nghiệp ngành để đảm bảo đáp ứng kịp thời nhu cầu TĐG khách hàng Với phát triển đó, nhu cầu mua bán bất động sản ngày tăng, đòi hỏi doanh nghiệp định giá bất động sản có quy trình phương pháp định giá xác phù hợp Theo thống kê Bộ Tài chính, có 279 doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá năm 2022 (thông báo 1045/TB-BTC) Với số lượng công ty thẩm định lớn vậy, cạnh tranh khách hàng gay gắt, tạo thách thức công ty thẩm định, có VVI Vì vậy, việc đánh giá cải thiện công tác thẩm định giá bất động sản cần thiết doanh nghiệp cơng ty VVI Chính vậy, em chọn đề tài “Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Việt Nam (VVI)” làm đề tài nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp Qua nghiên cứu em mong mang đến đóng góp bổ ích, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá Việt Nam nói chung Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Giám định Việt Nam nói riêng 1.2 Tổng quan cơng trình nghiên cứu 1.2.1 Nghiên cứu nước Ngành TĐG giới xuất từ nửa đầu kỉ 20, trở thành ngành dịch vụ chuyên nghiệp có đóng góp lớn việc giải khó khăn xác định giá trị kinh tế Vì thế, TĐG thu hút nhiều nhà nghiên cứu giới viết hoạt động Vào năm 1985, Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế (IVSC) ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn TĐG quốc tế lần sửa đổi nhiều lần sau Các tiêu chuẩn trở thành xây dựng tiêu chuẩn TĐG nhiều quốc giá giới, hỗ trợ doanh nghiệp TĐG hoạt động dựa chuẩn mực tin cậy, đáp ứng yêu cầu quan tổ chức Năm 2013, Peter Wyatt xuất sách Định giá Bất động sản (Property valuation) phiên lần thứ Cuốn sách gọi sách giáo khoa “tất một” cung cấp chi tiết kiến thức từ đến nâng cao TĐG BĐS Nội dung sách tập trung vào định giá thẩm định bất động sản thương mại công nghiệp thị trường đầu tư, phát triển cho thuê, cấu trúc theo quan điểm khách hàng bao gồm vấn đề TĐG tài sản đơn lẻ, rủi ro lợi nhuận Năm 2004, Tạp chí Đầu tư Bất động sản Tài chính, Nick French có viết với đề tài “Định giá tài sản chuyên dùng: Tổng quan phương pháp định giá” (The valuation of specialised property: A review of valuation methods) Bài viết cung cấp tổng quan ngắn gọn phương pháp sử dụng định giá BĐS, đặc biệt nhấn mạnh vào định giá BĐS chuyên dụng Đưa đề xuất yêu cầu để TĐG việc ước tính giá trị thị trường vai trò quan trọng người định giá chọn phương pháp mơ hình tốt để đạt mục tiêu thẩm định Bài viết đưa kết luận người định giá phải làm việc với kỹ thuật thừa nhận Trong trường hợp tài sản chuyên biệt phương pháp định giá quay trở lại phân tích giá trị từ nguyên tắc cách xác định giá trị tài sản doanh nghiệp Năm 1997 tác giả Kummerow Max viết báo “Logical steps in property valuation” nhận định phức tạp mục đích đặc điểm TĐG BĐS, đồng thời phản ánh khách hàng TĐG góp phần tạo nên khó khăn cho việc ban hành áp dụng tiêu chuẩn TĐG BĐS Bài báo đưa quy trình chi tiết TĐG BĐS gồm bước sau: xác định rõ nhiệm vụ thơng tin TĐG, phân tích phương án sử dụng tối ưu BĐS, xác định đối tượng có khả mua, tìm kiếm nguồn thơng tin liệu phương pháp định giá thích hợp, điều chỉnh liệu khơng phân tích mơ hình Tuy vậy, quy trình tiềm ẩn số lỗi định Ngoài ra, Waldo Born Stephen Pyhrr nghiên cứu vấn đề ảnh hưởng đến việc TĐG BĐS: “Định giá bất động sản: Ảnh hưởng chu kỳ thị trường tài sản” (Real Estate Valuation: The Effect of Market and Property Cycles) vào năm 2020 Nghiên cứu sử dụng mơ hình định giá chu kỳ để đánh giá mối liên hệ chu kỳ cung cầu bất động sản, chu kỳ giá cân bằng, chu kỳ lạm phát, chu kỳ bắt kịp giá thuê vòng đời bất động sản; dịch tác động chúng lên biến dòng tiền; thể tác động đáng kể chúng giá trị tài sản Sau đó, kết mơ hình chu kỳ so sánh với kết tạo từ mơ hình định giá “theo xu hướng” bên vay bên cho vay truyền thống Kết tìm gợi ý TĐV nên phát triển mô