TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ
Cơ sở lý luận về bất động sản
2.1.1 Khái niệm Bất động sản
Bất động sản, hay còn gọi là địa ốc hoặc nhà đất, là thuật ngữ pháp luật bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất, phục vụ cho mục đích cư trú, kinh doanh, giải trí, thương mại, công nghiệp và nông nghiệp Theo pháp luật Việt Nam, bất động sản được hiểu là các mảnh đất có quyền sử dụng xác định trên bản đồ và thực địa, bao gồm cả nhà ở và các công trình xây dựng cùng các tài sản khác theo quy định pháp luật.
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005, bất động sản được định nghĩa bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà và công trình đó, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm về bất động sản (BĐS) trong pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể về các loại BĐS cũng như danh sách rõ ràng các tài sản và công trình gắn liền với đất đai Việc phân loại BĐS cần thiết để phục vụ công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Các loại BĐS cần được xác định rõ chủ thể và đảm bảo sự kiểm tra, kiểm soát của nhà nước.
Bất động sản được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình gắn liền với nó, có đặc điểm là tính ổn định lâu dài.
2.1.1.2 Phân loại bất động sản a Các loại đất đai
Theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013, đất được phân loại dựa trên mục đích sử dụng và chia thành ba nhóm chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
"Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất nông nghiệp khác bao gồm các loại đất được sử dụng cho việc xây dựng nhà kính và các công trình phục vụ trồng trọt, bao gồm cả những hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất Ngoài ra, đất này còn được dùng để xây dựng chuồng trại cho gia súc, gia cầm và các động vật hợp pháp khác Nó cũng phục vụ cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi và nuôi trồng thủy sản, cũng như cho việc ươm tạo cây giống, con giống và trồng hoa, cây cảnh.
* Nhóm đất phi nông nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ cho việc xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, cũng như các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao, và các công trình sự nghiệp khác.
Đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại và dịch vụ; đất dành cho cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; và đất sản xuất vật liệu xây dựng cũng như làm đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm nhiều loại, như đất giao thông (cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, đường bộ và các công trình giao thông khác), đất thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa và danh lam thắng cảnh Ngoài ra, còn có đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi giải trí công cộng, đất cho các công trình năng lượng, bưu chính viễn thông, chợ, bãi thải, xử lý chất thải và các công trình công cộng khác.
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa tang
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
Đất phi nông nghiệp khác bao gồm các loại đất như đất xây dựng nhà nghỉ, lán trại cho công nhân trong cơ sở sản xuất, đất để xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, và máy móc phục vụ sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, còn có đất xây dựng các công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh, mà không gắn liền với đất ở.
* Nhóm đất chưa sử dụng
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng, như đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, và núi đá không có rừng cây, theo Điều 58 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Phân loại bất động sản liên quan đến nhóm đất này là rất quan trọng để quản lý và phát triển hiệu quả.
Hiện nay, bất động sản được phân loại theo hai cách chính: thứ nhất, theo bản chất của bất động sản, tức là những tài sản không thể di dời; thứ hai, theo tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng trên đất, mặc dù có thể di dời nhưng vẫn được xem là bất động sản theo quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005.
* Phân loại theo bản chất bất động sản
Bất động sản (BĐS) bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, và hạ tầng kỹ thuật, xã hội Trong đó, BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường Nhóm này có tính phức tạp cao và đóng góp vào phần lớn các giao dịch bất động sản tại mỗi quốc gia.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất như đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất hiếm, đất làm muối và đất chưa sử dụng Những loại đất này được xem như tư liệu sản xuất quan trọng trong nền kinh tế.
Bất động sản đặc trưng bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hóa vật thể, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang Nhóm bất động sản này có ít khả năng tham gia vào thị trường.
* Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2005, bất động sản được phân thành 4 loại như sau:
- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai
- Tài sản khác gắn liền với đất đai
- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính cần thiết để xác định giá trị tài sản, phục vụ cho việc thỏa thuận giao dịch và bảo vệ lợi ích của các bên liên quan Theo Điều 4 Pháp lệnh giá số 40, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của một tài sản bất động sản tại một vị trí và thời gian cụ thể bằng các phương pháp và công cụ chuyên nghiệp Mặc dù người mua và người bán có quyền tự quyết định giá, nhưng giá cả cần phải phù hợp với thị trường Hiện nay, thẩm định giá bất động sản được chia thành hai loại: định giá theo quy định của nhà nước và định giá theo thị trường.
Giá đất thị trường được xác định thông qua các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng và cho thuê, không bị ràng buộc bởi giá đất nhà nước Mặc dù hiện nay chưa có quy định cụ thể về giá đất thị trường từ phía nhà nước, nhưng giá giao dịch phải phù hợp với khung giá và bảng giá đất do nhà nước quy định Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý giá đất.
Giá đất nhà nước: là giá đất do nhà nước quy định trong các văn bản pháp luật cụ thể và chịu sự quản lý của nhà nước
Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của một tài sản bất động sản tại một thời điểm cụ thể, phù hợp với thị trường và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Thẩm định giá bất động sản nhằm các mục đích sau:
Mua bán và chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản (BĐS) là quá trình xác định cơ sở trao đổi giữa các BĐS, trong đó cả người bán và người mua đều đồng thuận về giá trị trao đổi của tài sản.
- Mục đích tài chính: vay thế chấp, bảo lãnh, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm BĐS…
- Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu của cá nhân, doanh nghiệp
- Thanh lý, đền bù BĐS
- Liên danh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp
- Chứng minh tài sản để du học, du lịch, hợp tác, định cư hoặc góp vốn
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích pháp lý bao gồm xác định giá trị tính thuế hàng năm, giá trị bồi thường khi thu hồi bất động sản, phân chia tài sản trong xét xử, cũng như hỗ trợ trong các hoạt động đấu thầu hoặc đấu giá bất động sản công.
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản và nguồn vốn đầu tư, từ đó thúc đẩy các giao dịch kinh tế và làm lành mạnh hóa thị trường Đối với cơ quan nhà nước, TĐG BĐS là căn cứ để quyết định mua bán, thu hồi tài sản phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội và xử lý vi phạm luật đất đai Doanh nghiệp cần TĐG BĐS để xác định giá trị tài sản, hỗ trợ quyết định thế chấp, cho vay và đầu tư, cũng như thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền tài sản Đối với cá nhân, TĐG BĐS là cơ sở để chuyển nhượng quyền sở hữu, thế chấp và cầm cố tài sản khi vay vốn và đầu tư.
Ngoài ra, TĐG BĐS còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch BĐS.
Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất trong bất động sản (BĐS) chỉ ra rằng BĐS được đánh giá cao khi nó được sử dụng hợp pháp, mang lại thu nhập tối đa, đáp ứng nhu cầu đa dạng và có thời gian thu nhập kéo dài.
Nguyên tắc thay thế trong bất động sản cho rằng giá trị của một tài sản có thể được xác định dựa trên giá trị của một tài sản tương tự, có các đặc điểm và tiện ích tương đồng Đây là một phương pháp quan trọng trong việc định giá bất động sản, giúp người mua và người bán có cái nhìn rõ ràng hơn về giá trị thực của tài sản.
Nguyên tắc cung-cầu đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản (BĐS) Khi nhu cầu BĐS tăng mà cung không thay đổi, giá sẽ tăng lên; ngược lại, nếu cung tăng mà nhu cầu không thay đổi, giá sẽ giảm Sự biến động giá BĐS cũng xảy ra khi cả cung và cầu cùng tăng hoặc giảm, với tốc độ thay đổi ảnh hưởng đến giá Các yếu tố ảnh hưởng đến cung-cầu BĐS bao gồm giá đất, thu nhập, sở thích người tiêu dùng, giá cả hàng hóa liên quan, quỹ đất và các quy hoạch sử dụng đất từ chính phủ.
Giá trị bất động sản (BĐS) thường xuyên thay đổi do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường Sự phát triển của kinh tế địa phương, các khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng và thu nhập của người dân đều tác động đến giá BĐS Do đó, giá trị thẩm định chỉ phản ánh tại thời điểm thẩm định và không thể dự đoán giá trị BĐS trong tương lai.
Nguyên tắc dự báo trước cho thấy giá trị bất động sản (BĐS) có thể ước lượng dựa trên giá trị hiện tại của những lợi ích tương lai mà nó mang lại Những tác động tiêu cực dự đoán cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị hiện tại của BĐS Nguyên tắc này kết hợp với nguyên tắc thay đổi, vì những dự báo trước có thể thay thế trong tương lai làm thay đổi giá trị tại thời điểm định giá Để ước tính chính xác giá trị BĐS, cần dự báo các biến động kinh tế, chu kỳ đất đai, thị trường và các chính sách của nhà nước.
Nguyên tắc phù hợp trong bất động sản cho thấy rằng giá trị của tài sản cao nhất khi được sử dụng đúng cách theo điều kiện kinh tế và xã hội của khu vực Khi áp dụng nguyên tắc này, bất động sản không chỉ mang lại tính hữu dụng cao mà còn tối đa hóa lợi nhuận Nguyên tắc này cũng là cơ sở quan trọng trong việc thẩm định giá trị bất động sản và các tài sản liên quan.
Nguyên tắc khả năng sinh lời thể hiện rõ qua vị trí của mảnh đất, khi các đặc điểm khác tương đồng nhưng mức sinh lời lại khác nhau giữa các bất động sản Sự chênh lệch về thu nhập ròng từ các mảnh đất là cơ sở để xác định sự khác biệt về giá trị đất đai.
Mức độ cạnh tranh trong bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào loại hình và vị trí cụ thể Những mảnh đất khác nhau nhưng có thể thay thế nhau ở một số đặc điểm nhất định sẽ tạo ra sự cạnh tranh, dẫn đến việc giảm giá trị BĐS Tuy nhiên, mức độ cạnh tranh không quá khốc liệt do thị trường BĐS có tính chất cạnh tranh không hoàn hảo Các hình thức cạnh tranh phổ biến bao gồm sự phù hợp với thị hiếu, vị trí địa lý và sự cân bằng giữa cung và cầu.
Các nguyên tắc thẩm định giá có mối liên hệ chặt chẽ, phụ thuộc vào đặc điểm và loại hình bất động sản, cũng như phương pháp thẩm định giá được áp dụng Việc lựa chọn nguyên tắc chủ đạo hoặc hỗ trợ trong quá trình thẩm định giá sẽ dựa trên những yếu tố này.
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS
Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5
Bước 1: Xác định các nội dung tổng quát về bất động sản cần thẩm định
TĐV cần thực hiện thỏa thuận và đàm phán để xây dựng nội dung hợp đồng thẩm định giá một cách rõ ràng và cụ thể Để đảm bảo tính chính xác, TĐV cần xác định các vấn đề cơ bản như vị trí, diện tích, công trình trên đất và các yếu tố pháp lý, đồng thời cần có đầy đủ giấy tờ liên quan.
Xác định các nội dung tổng quát về bất động sản cần thẩm định
Lên kế hoạch thẩm định giá
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Bước 5: định giá Xác trị bất động sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thẩm thư định giá
Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, cần xác định rõ 17 quyền sử dụng đất và các loại giấy phép liên quan Việc xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định, mục đích và thời điểm thẩm định là rất quan trọng Cơ sở giá trị cần được làm rõ, bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Đồng thời, phương pháp định giá và các thông tin, tài liệu cần thiết cũng phải được xác định rõ ràng Cuối cùng, cần thỏa thuận với khách hàng về mức giá và thời gian hoàn thành thẩm định.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
TĐV cần xác định các đặc điểm vật chất và quyền của BĐS để thẩm định, đồng thời xem xét điều kiện cung - cầu của thị trường liên quan Cần nhận biết các tài liệu về BĐS mục tiêu, văn bản pháp lý liên quan và tài liệu về trạng thái thị trường, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng Sau đó, TĐV cần lập chương trình và tiến độ thẩm định, bao gồm danh mục, thứ tự và thời gian cho từng công việc, đồng thời xác định các phần việc có thể ủy nhiệm Cuối cùng, xây dựng phương thức trình bày báo cáo định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
TĐV cần khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu thực tế của BĐS, so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính và các mô tả liên quan Các đặc điểm bên trong và bên ngoài BĐS như kích thước, công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng, môi trường, tiện ích xung quanh, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời và tình trạng sửa chữa cũng cần được xem xét Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải dựa vào báo cáo của chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng Để đảm bảo căn cứ thẩm định giá đầy đủ, TĐV cần chụp ảnh toàn cảnh và chi tiết từ nhiều hướng khác nhau, cùng với điều kiện xung quanh của BĐS.
Bước 4: Phân tích thông tin
Quá trình phân tích thông tin bất động sản bao gồm việc mô tả và phân tích các đặc điểm của tài sản, đánh giá tính hợp pháp và khả năng tài chính Ngoài ra, cần thực hiện phân tích thị trường, phân tích so sánh và xác định cách sử dụng bất động sản một cách tối ưu và hiệu quả nhất.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
Dựa trên các thông tin đã phân tích, TĐV xác định phương pháp thẩm định phù hợp cho BĐS mục tiêu, yêu cầu áp dụng ít nhất hai phương pháp để đối chiếu kết quả và đưa ra kết luận chính xác Đồng thời, TĐV cần xác định rõ phương pháp định giá chính và phương pháp kiểm tra, đối chiếu Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá dựa vào mục đích, nguyên tắc thẩm định, cơ sở giá trị của BĐS, và khả năng sử dụng dữ liệu, thông tin sẵn có.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá (TĐG) cần phải trình bày và phân tích các yếu tố thông tin, dữ liệu cũng như những yếu tố chủ quan của thẩm định viên, nhằm đánh giá ảnh hưởng của chúng đến kết quả cuối cùng của quá trình TĐG.
Nội dung của báo cáo TĐG trình bày cụ thể, chính xác mục đích, nhiệm vụ TĐG
Bài viết cung cấp thông tin chi tiết về các phương pháp định giá bất động sản, đảm bảo tính hợp lý và rõ ràng Kết luận nêu rõ giá trị của bất động sản mục tiêu và ghi chú thời hạn hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sẽ được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh của họ ký phát hành theo đúng quy định pháp luật, sau đó chuyển cho khách hàng và bên thứ ba (nếu có) sử dụng theo hợp đồng đã ký kết.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp định giá bất động sản dựa vào việc phân tích giá trị của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường gần với thời điểm định giá Nguyên tắc này được xây dựng trên cơ sở nguyên tắc thay thế, trong đó giá trị của bất động sản thẩm định được xác định tương đương với giá trị của bất động sản có thể thay thế Thêm vào đó, nguyên tắc đóng góp cũng được áp dụng, trong quá trình điều chỉnh giá trị, ước tính sự đóng góp của các yếu tố hoặc bộ phận của tài sản vào tổng giá trị thị trường.
Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá BĐS là tìm kiếm thông tin về các bất động sản có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Các BĐS này cần có sự tương đồng về các đặc điểm quan trọng như tình trạng vật chất, vị trí, mặt bằng, tình trạng pháp lý, và tình trạng công trình xây dựng liên quan Ngoài ra, thời gian và các điều khoản giao dịch cũng cần được xem xét để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ để đảm bảo tính so sánh Phân tích này giúp làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn 3 đến 6 BĐS thích hợp nhất có thể so sánh với BĐS mục tiêu
Bước 4 trong quy trình định giá bất động sản là xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, từ đó điều chỉnh giá trị của bất động sản Sử dụng bất động sản mục tiêu làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh có các đặc điểm tốt hơn, giá trị giao dịch sẽ được giảm xuống và ngược lại Các yếu tố khác biệt có thể được lượng hóa bằng tiền như chi phí pháp lý, điều kiện thanh toán, và thiết bị nội thất sẽ được điều chỉnh tuyệt đối, trong khi các đặc điểm không thể lượng hóa như vị trí và cảnh quan sẽ được điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ phần trăm Quy trình điều chỉnh sẽ thực hiện điều chỉnh tuyệt đối trước, sau đó là điều chỉnh tương đối.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên các BĐS đã điều chỉnh Phương pháp này có ưu điểm là ít gặp khó khăn kỹ thuật, không cần công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào giao dịch thị trường để xác định giá trị Điều này giúp phương pháp phản ánh đúng đánh giá của thị trường và được khách hàng cùng cơ quan pháp lý công nhận Hơn nữa, nó còn là cơ sở cho các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Hạn chế của phương pháp so sánh dựa trên giao dịch bất động sản tương tự trong cùng khu vực là cần có các giao dịch đạt yêu cầu để thực hiện so sánh Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, khiến thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu và làm giảm độ chính xác của việc thẩm định Do đó, người thẩm định cần có kinh nghiệm và kiến thức thị trường vững vàng để định giá chính xác Phương pháp này chỉ nên áp dụng khi có đầy đủ thông tin phù hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra, đồng thời yêu cầu thị trường phải ổn định; nếu có biến động, sai số có thể xảy ra lớn.
Phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí tái tạo công trình tương tự giúp đánh giá giá trị thực tế của tài sản Có hai phương pháp chính trong cách tiếp cận chi phí: phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.
Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất thuộc BĐS thông qua việc coi đó là đất trống, đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng, tái tạo lại hoặc thay thế công trình đang có trên đất Có 2 phương pháp tiếp cận chi phí:
Chi phí tái tạo là khoản chi phí cần thiết để xây dựng một công trình giống hệt nhằm thay thế công trình đang được định giá Mặc dù chi phí này phản ánh giá trị chính xác, nhưng thực tế không thể thực hiện do ảnh hưởng của chi phí nguyên vật liệu, thi công và các yếu tố lỗi thời không thể định lượng chính xác.
Chi phí thay thế là khoản chi phí cần thiết để xây dựng công trình có giá trị sử dụng tương đương với bất động sản Việc thẩm định giá bao gồm các yếu tố như chi phí nguyên vật liệu, phương pháp và kỹ thuật xây dựng.
20 đồng thời loại bỏ các bộ phận lỗi thời Khi áp dụng phương pháp này cần sử dụng phương pháp thống kê chi tiết và so sánh thị trường
Bước 3: Để ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng trên đất, cần phân loại thành ba loại chính: hao mòn tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
Giá trị hao mòn tích lũy = Giá trị hao mòn tự nhiên +
Giá trị hao mòn do lỗi thời chức năng
Giá trị hao mòn do lỗi thời bên ngoài
Bước 4: Tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá như sau:
Giá trị bất động sản được xác định bằng công thức: Giá trị đất trống cộng với chi phí xây dựng công trình, trừ đi giá trị hao mòn tích lũy Phương pháp này có ưu điểm là có thể áp dụng khi không có bằng chứng thị trường phù hợp để so sánh Nó thường được sử dụng trong các trường hợp bất động sản hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và khi thiếu cơ sở dự báo lợi ích trong tương lai Đặc biệt, phương pháp này thích hợp cho việc định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích cụ thể và các giao dịch riêng biệt.
Hạn chế của phương pháp chi phí dựa vào dữ liệu thị trường bao gồm việc ước tính các khoản giảm giá có thể chủ quan và khó thực hiện, dẫn đến các chi phí tách riêng không khớp với chi phí tổng của công trình Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần có kinh nghiệm và thành thạo kỹ thuật xây dựng Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt hoặc xác định mức bồi thường trong hợp đồng bảo hiểm, và thường được sử dụng trong đấu thầu hoặc kiểm tra đấu thầu Phương pháp này được tin tưởng vì các chi phí liên quan đến việc tạo ra giá trị cho bất động sản.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, phương pháp chiết trừ được xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp tiếp cận từ thu nhập được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền Cách tính này bao gồm việc lấy tổng giá trị bất động sản và trừ đi phần giá trị của tài sản gắn liền với đất.
Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá bất động sản là khảo sát và lựa chọn ít nhất ba bất động sản có đặc điểm tương đồng với bất động sản cần thẩm định Các tiêu chí tương đồng bao gồm vị trí, kết cấu hạ tầng, hiện trạng, mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý và giá cả Đồng thời, cần thu thập thông tin về các công trình gắn liền với bất động sản so sánh để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá.
Bước 2: Xác định giá trị công trình gắn liền với BĐSSS
Giá trị các tài sản gắn liền với đất của các BĐSSS
Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của BĐSSS tại thời điểm thẩm định giá
Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản
Chính sách nhà nước và chính quyền địa phương có tác động lớn đến hoạt động thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là quy hoạch đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư và thẩm định giá BĐS Mối quan hệ cung-cầu trong BĐS liên quan chặt chẽ đến khả năng thanh toán và nhu cầu thị trường Khi nhu cầu tăng cao, giá trị BĐS cũng sẽ gia tăng, dựa trên các yếu tố như nhu cầu tiêu dùng, nguồn lực tài chính và tình hình hoạt động của thị trường BĐS.
Vị trí của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong khả năng sinh lời, với hai loại vị trí: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối BĐS nằm ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những BĐS ở ven trung tâm, trong khi những BĐS trên các trục lộ giao thông quan trọng cũng có giá trị vượt trội Việc xác định vị trí cụ thể là yếu tố quyết định trong định giá đất Ngoài ra, các đặc điểm vật lý như kích thước, diện tích và địa hình cũng ảnh hưởng lớn đến mục đích sử dụng BĐS; những mảnh đất vuông vức, có diện tích phù hợp và mặt tiền lớn thường có giá trị cao hơn, trong khi BĐS ở địa hình thuận lợi sẽ được đánh giá cao hơn so với những khu vực có địa hình khó khăn.
Môi trường sống xung quanh, bao gồm sự thoải mái, yên tĩnh và trong lành, hay ngược lại là ồn ào và ô nhiễm, có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định sử dụng bất động sản, từ đó tác động đến giá trị của bất động sản.
Các yếu tố kinh tế như hội nhập và thu hút vốn đầu tư nước ngoài sẽ thúc đẩy nhu cầu sử dụng bất động sản, dẫn đến tăng giá trị của thị trường này Sự tăng trưởng kinh tế không chỉ làm giảm tỷ lệ thất nghiệp mà còn nâng cao sức mua của người dân, từ đó có tác động tích cực đến giá trị bất động sản.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM
3.1.1 Khái quát chung về công ty
- Giới thiệu lịch sử & phát triển
Thông tin về công ty:
“Tên công ty: Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam Địa chỉ: Tầng 4, 110 Tô Vĩnh Diện, Thanh Xuân, Hà Nội Điện thoại: 0962 737 873 / 0243 225 2517
Website: thamdinhgiavvi.com” – Theo hồ sơ nhân lực VVI
Với mục tiêu vươn tới vị thế toàn cầu, VVI không ngừng cải thiện chất lượng dịch vụ và mở rộng quy mô hoạt động Sau 7 năm thành lập, công ty đã có những bước phát triển mạnh mẽ, khẳng định vị trí của mình trên bản đồ kinh tế thế giới.
Sơ đồ 2: Lịch sử hình thành và phát triển của VVI
Nguồn: Hồ sơ năng lực VVI
Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đã xây dựng chuỗi dịch vụ tư vấn uy tín và chất lượng hàng đầu tại Việt Nam Mục tiêu của công ty là tạo nền tảng vững chắc cho các sản phẩm dịch vụ trong tương lai, với tham vọng trở thành Tập đoàn kinh tế đa ngành có vị thế trên bản đồ kinh tế thế giới.
VVI cam kết tạo ra giá trị bền vững cho xã hội thông qua việc tuân thủ các chuẩn mực quốc tế Công ty không chỉ giúp khách hàng nâng cao giá trị tài sản mà còn hỗ trợ nhân viên phát triển thành những cá nhân xuất sắc, giàu có và thành đạt.
VVI đặt sự uy tín của công ty lên hàng đầu, coi đó như một phần danh dự Ngoài ra, công ty còn chú trọng đến thiện chí, xem sự hài lòng của khách hàng là tiêu chí quan trọng để đánh giá thành công.
Vào ngày 25 tháng 8 năm 2015, VVI đã nhận được giấy Đăng ký kinh doanh từ Bộ Tài chính, chính thức trở thành một trong 168 doanh nghiệp đủ điều kiện cung cấp dịch vụ Tẩm định giá và Giám định tài sản.
• "VVI mở rộng thị trường đối tác, mở rộng quy mô inh doanh Đến giữa năm 2016 VVI mở thêm 4 văn phòng đại diện tại các tỉnh: Bắc Giang,
Nghệ An, Hà Tĩnh Thái Bình"
VVI đã mở rộng hoạt động ra các khu vực miền Trung Nam Bộ và miền Nam, thiết lập thêm 4 văn phòng đại diện tại các tỉnh Hòa Bình, Yên Bái, Đắk Lắk và Khánh Hòa, tạo nên một mạng lưới hệ thống trải dài trên toàn quốc.
VVI đã đạt doanh thu 5 tỷ đồng nhờ vào năng lực vượt trội và được đưa vào danh sách rút gọn của nhiều tổ chức lớn như MB Bank, VAMC, và DATC.
2018, VVI mở thêm 1 văn phòng đại diện tại Điện Biên".
VVI đã mở rộng quy mô hoạt động, nâng tổng số nhân sự tại trụ sở lên gấp đôi so với năm 2018 Đến cuối năm 2019, công ty đã thiết lập thêm một văn phòng đại diện tại khu vực Đông Bắc và một chi nhánh tại Miền Trung.
VVI áp dụng nền tảng quản trị doanh nghiệp toàn diện và phát triển phần mềm quản lý thẩm định giá, giúp rút ngắn thời gian hoàn thiện hồ sơ và cung cấp kết quả nhanh chóng cho khách hàng Năm 2020, VVI đã xây dựng bảng giá đất cho thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh và được đưa vào danh sách rút gọn của ngân hàng BIDV.
VVI hiện có 15 văn phòng đại diện và 4 chi nhánh phân bố rộng rãi trên toàn quốc, khẳng định vị thế là một trong những doanh nghiệp hàng đầu và uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá.
VVI đặt trọng tâm vào việc phát triển đội ngũ nhân viên chất lượng cao thông qua rèn luyện, học tập và sáng tạo Công ty không ngừng xây dựng một môi trường làm việc tích cực, khuyến khích khát vọng vươn tới thành công.
Công ty VVI hiện có hệ thống văn phòng chính tại ba thành phố kinh tế lớn: Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh, cùng với 15 văn phòng đại diện trên toàn quốc Mạng lưới văn phòng rộng khắp này giúp VVI dễ dàng tiếp cận thị trường và khách hàng, đồng thời đáp ứng hiệu quả nhu cầu thẩm định giá.
Trong 15 năm hoạt động và phát triển, VVI đã thực hiện nhiều dự án lớn, trong đó tiêu biểu nhất có 5 dự án sau:
Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở Vincom tại thành phố Hà Tĩnh nhằm xác định giá đất cụ thể cho các loại đất phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thụy và Yên Bình tại tỉnh Thái Nguyên nhằm mục đích phê duyệt giá giao đất thô chưa bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng, với thời hạn 49 năm và 50 năm, để xác định thu tiền sử dụng đất theo quy định.
Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Nam Cổ Đam tại phường Nam Sơn, thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa nhằm xác định giá đất để làm cơ sở trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, từ đó xác định tiền thu sử dụng đất theo quy định.
KHÁI QUÁT KẾT QUẢ KINH DOANH CỦA CÔNG TY NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY
3.2.1 Tổng quan hoạt động kinh doanh
Bảng 1: Tổng quan hoạt động kinh doanh VVI giai đoạn 2019 - 2021 Đơn vị: Triệu đồng
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của VVI
Biểu đồ 1: Tổng quan hoạt động kinh doanh VVI giai đoạn 2019 - 2021
Trong ba năm gần đây, doanh thu của VVI đã tăng trưởng ổn định từ 1,2% đến 5,5%, với doanh thu năm 2019 đạt 6,3 tỉ đồng và tiếp theo là 6,78 tỉ đồng và 6,68 tỉ đồng Sự tăng trưởng này cho thấy hiệu quả của dịch vụ TĐG của công ty vẫn được duy trì Tuy nhiên, lợi nhuận gộp chỉ chiếm khoảng một nửa doanh thu do chi phí giá vốn luôn gần 50% doanh thu đạt được.
Năm 2020, lợi nhuận của VVI giảm 13,45% so với năm trước do chi phí giá vốn hàng bán tăng mạnh 20,75%, lên tới 739,435 triệu đồng Sự gia tăng này chủ yếu do chi phí hoạt động kinh doanh của công ty tăng từ 3,32 tỷ đồng năm 2019 lên 6,972 tỷ đồng năm 2020, tức tăng 110% Tuy nhiên, sang năm 2021, giá vốn được kiểm soát tốt hơn khi chi phí hoạt động giảm còn 2,85 tỷ đồng, giúp lợi nhuận gộp tăng 33,8% so với năm 2020 Điều này cho thấy VVI đang dần kiểm soát chi phí, nhưng cần tiếp tục quản lý hiệu quả hơn để tăng lợi nhuận trong tương lai.
3.2.2 Tình hình tài sản, nguồn vốn của VVI
Bảng 2: Tình hình tài sản của VVI giai đoạn 2019 – 2021 Đơn vị: Triệu đồng
Tài sản ngắn hạn 8.662 -42,25% 5.002 2,79% 5.142 Tài sản dài hạn 1.260 -37,97% 782 -36,91% 493 Tổng tài sản 9.922 -41,71% 5.784 -2,58% 5.635
Nguồn: Bảng cân đối kế toán của VVI
Doanh thu Giá vốn Lợi nhuận gộp
Theo bảng 2, tài sản của VVI đã giảm liên tục, đặc biệt là vào năm 2020 khi tổng tài sản giảm tới 41,71% do ảnh hưởng của dịch Covid-19 Cả tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn đều bị suy giảm mạnh với mức giảm lần lượt là 42,25% và 37,97% Sang năm 2021, tài sản dài hạn tiếp tục giảm 36,91%, chủ yếu do hao mòn lũy kế qua các năm.
Bảng 3: Tình hình tài sản của VVI giai đoạn 2019 – 2021 theo tỉ trọng Đơn vị: Triệu đồng
Tài sản ngắn hạn 8.662 87,30% 5.002 86,48% 5.143 91,25% Tài sản dài hạn 1.260 12,70% 782 13,52% 493 8,75% Tổng tài sản 9.922 100,00% 5.784 100,00% 5.635 100,00%
Nguồn: Bảng cân đối kế toán của VVI Bảng 4: Cơ cấu tài sản ngắn hạn của VVI 2019 – 2021 theo tỉ trọng Đơn vị: Triệu đồng
Tiền và các khoản tương đương tiền
Nguồn: Bảng cân đối kế toán của VVI Biểu đồ 2: Tình hình tài sản của VVI giai đoạn 2019 – 2021
Tài sản của VVI chủ yếu là tài sản ngắn hạn, chiếm tỉ trọng từ 86% - 91% trong
Trong ba năm qua, tài sản dài hạn của VVI chỉ chiếm từ 9% đến 14% tổng tài sản, phản ánh đặc thù của ngành TĐG khi không cần đầu tư vào máy móc thiết bị Biểu đồ 2.1 cho thấy rằng tài sản cố định của VVI không có sự gia tăng qua các năm, điều này cho thấy công ty không thực hiện đầu tư bổ sung vào tài sản cố định.
Trong cơ cấu tài sản ngắn hạn, các khoản phải thu chiếm tỉ trọng lớn nhất, dao động từ 46,19% đến 57,19%, do công ty thu phí sau khi cung cấp dịch vụ Điều này dẫn đến việc tăng khoản phải thu khi khách hàng thanh toán chậm Do đó, VVI cần tăng cường hoạt động thu hồi nợ để giảm thiểu rủi ro cho công ty.
Bảng 5: Tình hình nguồn vốn của VVI giai đoạn 2019 – 2021 Đơn vị: Triệu đồng
Nợ phải trả 7.910 -45,14% 4.339 -3,38% 4.193 Vốn chủ sở hữu 1.164 -17,28% 963 18,06% 1.137 Tổng nguồn vốn 9.074 -41,57% 5.302 0,52% 5.330
Nguồn: Bảng cân đối kế toán của VVI
Tổng nguồn vốn của VVI đã giảm mạnh trong năm 2020, với mức giảm 41,57% do nợ phải trả giảm 45,14% Vốn chủ sở hữu cũng giảm 17,28% do lợi nhuận chưa phân phối giảm Tuy nhiên, đến năm 2021, nợ phải trả chỉ giảm nhẹ 3,38% trong khi vốn chủ sở hữu tăng 18%, dẫn đến tổng nguồn vốn tăng trở lại.
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tài sản của VVI giai đoạn 2019 - 2021
Tài sản ngắn hạn Tài sản dài hạn
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu tài sản ngắn hạn của VVI giai đoạn 2019 - 2021
Tài sản khácHàng tồn khoCác khoản phải thuTiền và các khoản tương đương tiền
Bảng 6: Tình hình nguồn vốn của VVI giai đoạn 2019 – 2021 theo tỉ trọng Đơn vị: Triệu đồng
Nợ phải trả 7.910 87,17% 4.339 81,84% 4.193 78,66% Vốn chủ sở hữu 1.164 12,83% 963 18,16% 1.137 21,34% Tổng nguồn vốn 9.074 100,00% 5.302 100,00% 5.330 100,00%
Nguồn: Bảng cân đối kế toán của VVI Biểu đồ 3: Cơ cấu nguồn vốn của VVI giai đoạn 2019 - 2021
Vốn của VVI chủ yếu đến từ nợ phải trả, chiếm hơn 78% trong ba năm qua, trong khi vốn chủ sở hữu duy trì ở mức 1 tỷ đồng Dù tổng nợ phải trả của VVI đã giảm, đặc biệt là vào năm 2020 nhờ việc trả nợ gốc vay và nợ thuê tài chính, nhưng nợ ngắn hạn vẫn chiếm tỷ trọng lớn, có nguy cơ dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán của công ty.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM
3.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động TĐG tại VVI
VVI tiến hành công tác đánh giá dựa trên tiêu chuẩn đánh giá và tuân thủ các quy định pháp luật do Nhà nước và các cấp thẩm quyền địa phương ban hành.
“Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Nợ phải trả Vốn chủ sở hữu
Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28/3/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 06/8/2013, liên quan đến quy định chi tiết thi hành Luật Giá về thẩm định giá.
Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10;
Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11;” – Nguồn: Chứng thư TĐG của công ty
3.3.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại VVI
Sơ đồ 4: Quy trình thẩm định giá BĐS tại VVI
Nguồn: Cẩm nang nghiệp vụ VVI
“Bước 1: Tiếp nhận thông tin về tài sản cần thực hiện thẩm định”
Khách hàng có nhu cầu thẩm định giá (TĐG) cần cung cấp các văn bản pháp lý và thông tin kinh tế - kỹ thuật liên quan đến tài sản TĐG Việc kiểm tra tính đầy đủ của giấy tờ là rất quan trọng, bao gồm công văn đề nghị TĐG, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy cam kết thế chấp tài sản, bản đồ vị trí thửa đất, hợp đồng mua bán đã công chứng, hợp đồng thuê đất, cùng các hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất và hóa đơn chứng từ.
1: Tiếp nhận thông tin về tài sản cần thực hiện thẩm định"
Phân tích sơ bộ thông tin"
Khảo sát thực tế và thực hiện thẩm định giá"
Trình giá sơ bộ cho thẩm định viên"
Thực hiện lập báo cáo chứng và thư thẩm định giá"
"Bước 6: Gửi dự thảo, hiệu chỉnh và trình ký"
37 thanh toán, v.v nhằm đảm bảo tiếp nhận đúng thông tin và các giấy tờ theo đúng quy định pháp luật
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đánh số hợp đồng và chuyển hồ sơ cho nghiệp vụ trợ lý của TĐV
“Bước 2: Phân tích sơ bộ thông tin”
Sau khi nhận thông tin tài sản TĐG, trợ lý TĐV sẽ tiến hành nghiên cứu và phân tích hồ sơ Việc xác định rõ thông tin khách hàng là nhiệm vụ quan trọng của trợ lý TĐV.
Để tiến hành định giá bất động sản, cần xác định rõ các thông tin quan trọng như tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax, người đại diện, người giao dịch và thông tin về bất động sản, cũng như mục đích và thời gian thẩm định giá Nếu thiếu thông tin cần thiết, trợ lý thẩm định viên sẽ liên hệ trực tiếp với khách hàng để bổ sung.
“Bước 3: Khảo sát thực tế và thực hiện thẩm định giá”
Nghiệp vụ thẩm định giá (TĐV) yêu cầu đến vị trí bất động sản (BĐS) đã được định vị, chụp hình ảnh thực tế của BĐS, và xác định tình trạng của BĐS cần thẩm định Tất cả thông tin này cần được ghi lại theo mẫu biên bản khảo sát và có chữ ký xác nhận từ các bên liên quan.
Nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản yêu cầu khảo sát tối thiểu 3 bất động sản tương đồng với bất động sản được thẩm định, thông qua hình thức trực tiếp hoặc gián tiếp Đối với khảo sát trực tiếp, cần lập biên bản khảo sát có xác nhận từ công ty Trong khi đó, khảo sát gián tiếp có thể thực hiện qua Internet, hotline hoặc các kênh thông tin khác có liên quan.
Sau khi thu thập đầy đủ thông tin, trợ lý TĐV sẽ nhập vào mẫu điều tra các đặc điểm TSSS đã khảo sát, điều chỉnh giá sơ bộ cho tài sản trong file Excel của hồ sơ, và đưa giá đề nghị của khách hàng vào để đối chiếu và nhận ý kiến chỉ đạo.
“Bước 4: Trình giá sơ bộ cho thẩm định viên”
Sau khi điều chỉnh giá sơ bộ, trợ lý TĐV sẽ trình giá này lên phần mềm quản lý TĐG của công ty (1office) để được phê duyệt.
“Bước 5: Thực hiện lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá”
Sau khi nhận được phê duyệt giá sơ bộ từ TĐV và Tổng giám đốc, trợ lý TĐV sẽ hoàn thiện dữ liệu hồ sơ vào file Excel Việc này giúp tự động cập nhật thông tin sang file Word, bao gồm các tài liệu như hợp đồng TĐG và chứng thư TĐG.
“Bước 6: Gửi dự thảo, hiệu chỉnh và trình ký”
Sau khi hoàn tất chứng thư và báo cáo, trợ lý TĐV sẽ tạo một bản PDF dự thảo để gửi cho khách hàng kiểm tra thông tin và xác nhận giá cuối cùng của TSTĐG.
Sau khi hoàn thiện 38 bản hồ sơ, các tài liệu này sẽ được lưu trữ Tiếp theo, hồ sơ sẽ được trình lên TĐV và tổng giám đốc ký duyệt, sau đó chuyển cho bộ phận văn phòng để đóng dấu xác nhận và gửi đến khách hàng.
3.3.3 Các phương pháp thẩm định BĐS áp dụng tại VVI
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là cách xác định giá trị bất động sản (BĐS) bằng cách so sánh BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã giao dịch trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá (TĐG) hoặc đang trong quá trình hình thành giá giao dịch Phương pháp này giúp đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc định giá BĐS.
Bước 1: Tìm kiếm và tổng hợp thông tin về BĐS TĐG và các BĐSSS tương tự có thể dùng để so sánh
Khi lựa chọn các bất động sản so sánh (BĐSSS), cần tìm những đặc điểm tương tự với bất động sản thẩm định giá (BĐS TĐG) Đồng thời, việc kiểm tra độ chính xác của thông tin thu thập được và điều kiện giao dịch của các BĐSSS là rất quan trọng để đảm bảo tính hiệu quả của quá trình thẩm định.
Bước 2: So sánh hiện trạng của BĐS TĐG và các BĐSSS
Nội dung so sánh bao gồm: yếu tố pháp lý, vị trí, diện tích, giá bán thực tế (giá thị trường)
Bước 3: Phân tích thông tin và điều chỉnh giá
Phân tích hiệu quả và tiềm năng sử dụng bất động sản thế chấp (BĐS TĐG) bao gồm việc đánh giá mức độ sử dụng, tính khả thi về pháp lý và tài chính, cũng như tối ưu hóa việc khai thác giá trị của BĐS TĐG.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM QUA VÍ DỤ THỰC TẾ
Để hiểu rõ hơn về quy trình thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) tại công ty VVI, chúng ta sẽ phân tích hồ sơ thực tế từ Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Ngân hàng này đã đề nghị thẩm định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thôn Kim Thiều, xã Hương Mạc, huyện Tiên Sơn (hiện nay là thành phố Từ Sơn), tỉnh Bắc Ninh Mục đích của việc thẩm định này là xác định giá trị tài sản để phục vụ cho công tác xử lý nợ ngân hàng theo quy định pháp luật hiện hành.
Các bước tiến hành TĐG như sau:
Bước 1: Tiếp nhận thông tin về tài sản cần thực hiện thẩm định
Khách hàng cung cấp văn bản đề nghị TĐG cùng các giấy tờ liên quan đến TĐV bao gồm:
Bản sao văn bản yêu cầu thanh toán nợ số 3441/2021/TB-SHB, được phát hành vào ngày 21/06/2021 bởi Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội, liên quan đến việc tự nguyện bàn giao tài sản đảm bảo nhằm xử lý và thu hồi nợ.
- Bản sao biên bản bàn giao tài sản đảm bảo ngày 24/01/2022 của Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội;
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất số M 314739, số vào sổ cấp GCN 00099QSD/471/QĐ-CT, được UBND huyện Tiên Sơn (hiện nay là thị xã Từ Sơn) cấp cho ông Nguyễn Thế Tương vào ngày 29/12/1997.
Nguồn: Hồ sơ số 2204052 – VVI năm 2022
- Tên đơn vị: Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội
2 Tài sản TĐG: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ: Thôn Kim Thiều, xã Hương Mạc, huyện Tiên Sơn (nay là thành phố Từ Sơn), tỉnh Bắc Ninh
3 Thời điểm TĐG: Tháng 4 năm 2022
4 Địa điểm TĐG: Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
5 Mục đích TĐG: Làm cơ sở tham khảo trong việc xác định giá trị tài sản phục vụ cho công tác xử lý nợ ngân hàng theo quy định của pháp luật hiện hành”
Nguồn: Hồ sơ số 2204052 – VVI năm 2022
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đánh số hợp đồng và chuyển hồ sơ cho TĐV
Bước 2: Phân tích sơ bộ thông tin
1 Đặc điểm pháp lý của tài sản:
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số
M 314739, số vào sổ cấp GCN 00099QSD/471/QĐ-CT do UBND huyện Tiên Sơn (nay là thị xã Từ Sơn) cấp ngày 29/12/1997 cấp cho ông Nguyễn Thế Tương
- Hình dáng thửa đất: Hình chữ nhật
- Vị trí: Thôn Kim Thiều, xã Hương Mạc, huyện Tiên Sơn (nay thành phố Từ Sơn), tỉnh Bắc Ninh
- CTXD gắn liền với đất: Nhà cấp 4
3 Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định, nguyên tắc và phương pháp định giá BĐS:
Cơ sở giá trị thẩm định giá (TĐG) được xác định dựa vào mục đích và đặc điểm của tài sản TĐG VVI áp dụng cơ sở giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn TĐGVN 02 để thực hiện quy trình TĐG.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được xác định thông qua khảo sát và thu thập thông tin từ thị trường, dựa trên đặc điểm của tài sản Mục đích sử dụng tài sản cần phù hợp với yêu cầu thẩm định giá để đạt được kết quả chính xác và hợp lý.
Nguyên tắc cạnh tranh.” – Nguồn: Chứng thư TĐG VVI
- Cách tiếp cận, phương pháp TĐG:
Căn cứ vào mục đích TĐG, đặc điểm của tài sản TĐG và cơ sở giá trị, VVI sử dụng cách tiếp cận và phương pháp sau:
Cách tiếp cận: cách tiếp cận về thị trường, cách tiếp cận từ chi phí
Phương pháp TĐG: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí tái tạo
- Xác định kế hoạch khảo sát thực tế BĐS
Sau khi nhận hồ sơ bất động sản và xác định cơ sở giá trị cùng nguyên tắc thẩm định, TĐV sẽ lập kế hoạch thời gian cho việc khảo sát thực tế bất động sản.
TĐV lên kế hoạch khảo sát thực tế trong một ngày cho loại BĐS đơn giản, sau đó liên hệ và thống nhất lịch gặp gỡ với khách hàng.
Bước 3: Khảo sát thực tế và thực hiện thẩm định giá
Khảo sát thực tế bất động sản là quá trình cần thiết để xác định vị trí, chụp hình ảnh thực trạng và thu thập thông tin nhằm thẩm định tài sản Các thông tin về hiện trạng tài sản được kiểm tra kỹ lưỡng, bao gồm chi tiết về thửa đất và công trình xây dựng trên đất, và phải được ghi lại theo mẫu biên bản khảo sát có sự xác nhận của các bên liên quan.
Bảng 8: Đặc điểm thửa đất TĐG
“Địa chỉ thửa đất Thôn Kim Thiều, xã Hương Mạc, huyện Tiên Sơn (nay thành phố Từ Sơn), tỉnh Bắc ninh Thông tin chung
Thửa đất số 197 Tờ bản đồ số 6
Mục đích sử dụng: 197m2 đất ở nông thôn
Thời hạn sử dụng Lâu dài Điều kiện giao dịch Xử lý nợ Pháp lý Đã cấp GCN
Vị trí; Giao thông; Tiếp giáp Đường tiếp giáp Đường bê tông
Chiều rộng đường (m) 1,5 Vị trí thửa đất VT 3 khu vực 3 thị xã
Số Mặt tiền 01 Đơn giá
Cách trạm y tế Trạm y tế xã Hương
Cách chợ Chợ Me 600m Cách trường học
Trường mầm non Hương Mạc 1 300m
Các hướng tiếp giáp Hướng Nam tiếp giáp ngõ vào nhà, các hướng còn lại tiếp giáp đất của chủ sở hữu khác Diện tích; Kích thước; Hình dáng
Hình dáng Hình chữ nhật
Hạ tầng nội bộ; Hạ tầng xung quanh
Hạ tầng nội bộ Cấp điện đi ngầm, cấp nước sạch, Mạng internet,…
Môi trường Bình thường Tiếng ồn Bình thường
Tình trạng ngập lụt Bình thường An ninh Bình thường
Thông tin liên lạc Bình thường Dân trí Bình thường
Hướng; Yếu tố phong thủy khác
Yếu tố phong thủy Không”
Nguồn: Hồ sơ số 2204052 – VVI năm 2022
Bênh cạnh khảo sát thông tin về mảnh đất, TĐV cũng cần khảo sát rõ thông tin của CTXD như sau:
“I Tên Công trình Nhà cấp 4
- Loại Công trình Nhà ở riêng lẻ - Cấp, hạng nhà IV
- Diện tích xây dựng 64 - Diện tích sàn xây dựng 64
- Năm xây dựng 2000 - Năm đưa vào sử dụng 2000
2 Đặc điểm, Hiện trạng; Trang thiết bị cơ bản
Công trình hiện tại có tường xây gạch và trát vữa, sàn được láng bằng xi măng, cửa kéo ra vào và mái lợp fibro xi măng Tuy nhiên, công trình đã có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, với rêu mọc xung quanh và tường gạch xuất hiện rạn nứt.
* Trang thiết bị cơ bản
- Hệ thống điện Sử dụng mạng lưới điện quốc gia
- Hệ thống nước Ổn định
- Hệ thống liên lạc Ổn định”
Nguồn: Hồ sơ số 2204052 – VVI năm 2022
TĐV chụp lại hình ảnh BĐS theo các hướng, mặt tiền, toàn cảnh để có hình ảnh tổng quan làm căn cứ thẩm định giá
TĐV sẽ tiến hành khảo sát ít nhất ba bất động sản tương đồng để so sánh với bất động sản được định giá, thông qua hình thức trực tiếp hoặc gián tiếp Việc khảo sát này sẽ dựa trên thông tin thu thập từ thực địa hoặc từ các trang web giao dịch bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh.
Bảng 10: Khảo sát và phân tích thông tin các TSSS
“TT ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN
1 Thông tin chung; Đặc điểm giao dịch; Pháp lý
Thôn Kim Thiều, xã Hương Mạc, huyện Tiên Sơn (nay thành phố Từ Sơn), tỉnh Bắc ninh
Khu phố Mai Động, phường Hương Mạc, thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Thôn Mai Động, xã Hương Mạc, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Khu phố Mai Động, phường Hương Mạc, thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
- Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp
Thời điểm giao dịch/rao bán
- Điều kiện giao dịch Bình thường Bình thường Bình thường
- Giá giao dịch/rao bán
Giá giao dịch thành công
- Pháp lý Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ
Vị trí; Tiếp giáp; Giao thông
- Đường tiếp giáp Đường bê tông Đường bê tông Đường bê tông Đường bê tông
VT 3 khu vực 3 thị xã Từ Sơn
- Đơn giá đất vườn UBND quy định
Hướng Nam tiếp giáp ngõ vào nhà, các hướng còn lại tiếp giáp đất của chủ sở hữu khác
Hướng Bắc tiếp giáp đường bê tông, các hướng còn lại tiếp giáp đất của chủ sở hữu khác
Hướng Nam tiếp giáp đường bê tông, các hướng còn lại tiếp giáp đất của chủ sở hữu khác
Hướng Đông Nam tiếp giáp bê tông, các hướng còn lại tiếp giáp đất của chủ sở hữu khác
3 Diện tích; hình dáng; kích thước
- Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình đa giác Hình đa giác
4 Hạ tầng nội bộ; Hạ tầng xung quanh
Cấp điện đi ngầm, cấp nước sạch, Mạng internet,…
Cấp điện đi ngầm, cấp nước sạch, Mạng internet,…
Cấp điện đi ngầm, cấp nước sạch, Mạng internet,…
Cấp điện đi ngầm, cấp nước sạch, Mạng internet,…
- Môi trường Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường
- An ninh Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường
- Dân trí Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường
Hướng; Yếu tố phong thủy khác
- Hướng Nam Bắc Nam Nam
- Yếu tố phong thủy Không Không Không Không
6 Đơn giá các thửa đất so sánh
- Loại Công trình Không có công trình
Không có công trình Nhà 2 tầng
- Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về tài sản
Ninh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
- Giá trị quyền sử dụng đất
Nguồn: Hồ sơ số 2204052 – VVI năm 2022
(Phiếu khảo sát các TSSS được trình bày tại Phụ lục 02)
Các BĐSSS đều có những điểm tương đồng với BĐS cần thẩm định:
Về tình trạng pháp lý, các bất động sản sẵn sàng giao dịch và bất động sản cần thẩm định đều có hồ sơ pháp lý đầy đủ Tuy nhiên, trong bối cảnh xử lý nợ hiện tại, các bất động sản sẵn sàng giao dịch được đánh giá có lợi thế hơn so với bất động sản đang thẩm định giá.
Về vị trí, tiếp giáp, giao thông của các BĐSSS có lợi thế hơn so với BĐS TĐG do có đường vào nhà rộng hơn
Mặc dù diện tích, kích thước và hình dáng của các bất động sản (BĐS) không có sự chênh lệch lớn, vẫn tồn tại sự khác biệt về hình dáng và kích thước Do đó, cần điều chỉnh mức độ chênh lệch giá trị giữa các BĐS để phản ánh đúng những khác biệt này.
Hạ tầng nội bộ và xung quanh của các bất động sản trên đường phố Tư Đình có sự tương đồng về mặt dân trí và địa lý giao thông, dẫn đến tỷ lệ điều chỉnh bằng nhau Ngoài ra, các yếu tố về hướng và phong thủy của các bất động sản này cũng được đánh giá tương tự do tính chất giống nhau.
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM
Chỉ sau 7 năm hoạt động, VVI đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong lĩnh vực thẩm định giá, khẳng định vị thế vững chắc trong ngành và được khách hàng tin tưởng Với nỗ lực không ngừng để phát triển, VVI cam kết tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật trong quy trình và phương pháp thẩm định giá.
VVI thường xuyên cập nhật và nắm bắt đầy đủ các văn bản, điều luật về TĐG BĐS
Để đảm bảo quy trình và pháp luật trong việc thực hiện TĐG, VVI luôn cập nhật đầy đủ cơ sở pháp lý liên quan Tất cả các văn bản pháp luật phục vụ cho hoạt động TĐG tại VVI đều là những văn bản mới nhất, đã được sửa đổi và hoàn thiện, bao gồm Luật Giá số 11/2012/QH13, Thông tư số 145/2016/TT-BTC, và Thông tư số 126/2015/TT-BTC.
VVI chú trọng thực hiện quy trình TĐG BĐS chuẩn nhất, nhanh nhất, chính xác nhất
VVI tuân thủ đầy đủ các bước thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định giá, công ty lưu trữ hồ sơ để quản lý và báo cáo cho Cục Quản lý Giá.
Sơ đồ 5: Quy trình thẩm định giá BĐS tại VVI
Nguồn: Cẩm nang nghiệp vụ VVI
Để đảm bảo quá trình thẩm định giá (TĐG) diễn ra thuận lợi, VVI đã xây dựng một quy trình TĐG chặt chẽ và khoa học Mỗi loại đối tượng TĐG, đặc biệt là bất động sản (BĐS), đều có biểu mẫu riêng, giúp thể hiện đầy đủ các công việc cần thực hiện, từ đó giảm thiểu sai sót và tăng tốc độ hoàn thiện hồ sơ TĐG.
- Tiếp nhận thông tin về tài sản cần thực hiện thẩm định
Tiếp nhận thông tin về tài sản cần thực hiện thẩm định"
Phân tích sơ bộ thông tin"
Khảo sát thực tế và thực hiện thẩm định giá"
Trình giá sơ bộ cho thẩm định viên"
Thực hiện lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá"
"Bước 6: Gửi dự thảo, hiệu chỉnh và trình ký"
Hình 1: Công văn đề nghị thẩm định giá
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá 2204052 - VVI (Hình ảnh Giấy xác nhận quyền sử dụng đất được đính kèm tại Phụ lục 03)
- Khảo sát thực tế và thực hiện thẩm định giá
Hình 2: Biên bản khảo sát tài sản
Nguồn: Bộ chứng thư thẩm định giá 2204052 - VVIHình 3: Nhận định sơ bộ tài sản
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá số 2204052 – VVI Hình 4: Kết quả thẩm định sơ bộ
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá số 2204052 – VVI (Phiếu khảo sát các TSSS và thông tin cụ thể của mảnh đất, CTXD được đính kèm tại Phụ lục 02)
- Thực hiện lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Hình 5: Chứng thư thẩm định giá
Nguồn: Chứng thư thẩm định giá số 2204052 – VVI (Báo cáo thẩm định giá được trình bày tại Phụ lục 02 đính kèm)
Vào thứ ba hàng tuần, Ban kiểm soát công ty tiến hành kiểm tra và tư vấn cho nhân viên một cách thường xuyên, nhằm đảm bảo quá trình TĐG diễn ra nhanh chóng, chính xác và đáng tin cậy Công ty VVI tổ chức họp định kỳ mỗi quý để tổng kết kết quả đạt được và giải quyết các vấn đề tồn đọng, đồng thời cung cấp giải đáp cho những thắc mắc của nhân viên, từ đó nâng cao hiệu quả làm việc.
VVI sử dụng các phương pháp phù hợp và linh hoạt khi tiến hành thẩm định giá BĐS
TĐV áp dụng phương pháp so sánh cho mảnh đất và sử dụng phân tích kỹ thuật cùng phân tích tuổi đời cho công trình xây dựng Việc kết hợp các phương pháp này mang lại kết quả thẩm định bất động sản chính xác và có tính chủ quan cao hơn.
Giá trị mảnh đất được xác định bằng phương pháp so sánh như sau:
Hình 6: Xác định giá trị thửa đất
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá số 2204052 – VVI
Giá trị CTXD được xác định giá trị bằng phương pháp phân tích kỹ thuật và phân tích tuổi đời như sau:
Hình 7: Xác định giá trị CTXD
Hồ sơ thẩm định giá số 2204052 của VVI được trình bày một cách khoa học và dễ hiểu, bao gồm các văn bản hợp đồng, biên bản khảo sát và chứng thư thẩm định giá, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu thông tin theo quy định của pháp luật.
Để xây dựng niềm tin vững chắc với khách hàng, VVI đã phát triển một hệ thống biểu mẫu và văn bản khoa học, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin về khách hàng, công ty, tài sản TĐG và các thông tin liên quan đến công tác TĐG Điều này được thể hiện rõ ràng qua hợp đồng.
Hình 8: Hợp đồng thẩm định giá
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá số 2204052 – VVI
Mặc dù đã đạt được một số thành tựu, việc thực hiện TĐG một cách hoàn hảo vẫn gặp nhiều thách thức, dẫn đến VVI gặp khó khăn và sai sót trong công tác TĐG BĐS.
Vì vậy, VVI cần tìm ra các hạn chế để khắc phục, giúp công tác TĐG của VVI ngày càng hoàn thiện và phát triển
Thứ nhất, quy trình TĐG BĐS của VVI còn một số thiết sót
Có nhiều loại bất động sản (BĐS) nhưng chỉ có một quy trình thẩm định chung cho tất cả hồ sơ BĐS Mỗi loại BĐS có những đặc điểm riêng, yêu cầu thu thập và phân tích thông tin khác nhau Do đó, việc áp dụng một quy trình thẩm định duy nhất có thể dẫn đến kết quả không hiệu quả trong việc đánh giá giá trị BĐS.
Thời gian trong quy trình chưa được xác định rõ ràng, hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình thẩm định của tổ chức, điều này có thể gây ra sự chậm trễ trong công việc và không đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng.
Các bước tiến hành TĐG thường bị bỏ qua các chi tiết quan trọng như phân tích thị trường và kiểm tra thông tin do hạn chế về thời gian và chi phí Trong ví dụ nêu trên, các yếu tố thị trường và phong thủy không được phân tích kỹ lưỡng và điều chỉnh phù hợp, mà chỉ tập trung vào đặc điểm vật lý và điều chỉnh theo ước lượng của TĐV.
Thứ hai, vẫn còn những hạn chế trong phương pháp TĐG
Việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn do sự khác biệt đặc trưng của từng BĐS, đặc biệt là ở những khu vực hoang vu với ít BĐS tương tự Điều này không chỉ làm chậm tiến trình định giá mà còn gây khó khăn cho các chuyên gia định giá (TĐV) Hơn nữa, giá trị BĐS thường xuyên thay đổi theo biến động thị trường, dẫn đến việc điều chỉnh các đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá và các BĐS so sánh trở nên khó khăn TĐV cần có hiểu biết sâu sắc về thị trường khu vực và kinh nghiệm phân tích giá trị BĐS Đối với các yếu tố phong thủy và đặc điểm môi trường xung quanh, việc điều chỉnh thường phụ thuộc vào nhận định chủ quan của TĐV, từ đó ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Phương pháp chi phí, chiết trừ để ước tính giá trị còn lại của bất động sản phụ thuộc vào nhận định chủ quan của người thẩm định viên Điều này đặc biệt khó khăn đối với các công trình có kiến trúc đặc thù Hơn nữa, việc thiếu thông tin chi tiết về công trình, bao gồm nội thất và trang thiết bị, dẫn đến kết quả đánh giá không hoàn toàn chính xác.
Việc ước tính doanh thu và chi phí tương lai trong lĩnh vực bất động sản trở nên khó khăn khi người đầu tư không nắm rõ thị trường và không đủ khả năng phân tích giá trị Hơn nữa, giả định rằng doanh thu và chi phí sẽ tăng trưởng đều là không hợp lý, vì thị trường luôn có sự biến động.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM
ĐỊNH HƯỚNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ THỜI GIAN TỚI
Chỉ sau 7 năm hoạt động, VVI đã cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản cho nhiều tổ chức với nhiều mục đích khác nhau Công ty đã xây dựng được uy tín vững chắc và nhận được sự tin tưởng từ khách hàng, với nhiều hồ sơ thẩm định tiêu biểu Điều này đã giúp VVI khẳng định vị thế là một trong những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, năng động và uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty tập trung vào việc phát triển dịch vụ thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) như một hoạt động chủ chốt, nhằm tạo ra nguồn doanh thu chính Đồng thời, công ty cũng sẽ mở rộng địa bàn hoạt động để nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Trong thời gian tới, nhằm phát huy những điểm mạnh và khắc phục các hạn chế, VVI đã đề ra định hướng phát triển công ty như sau:
VVI đang nỗ lực cải thiện chất lượng dịch vụ và năng lực thông qua các dự án, đồng thời tăng cường quảng bá hình ảnh và thương hiệu dựa trên uy tín để thu hút khách hàng và nguồn nhân lực tiềm năng Công ty cũng duy trì mối quan hệ chặt chẽ với các đối tác và khách hàng quen thuộc.
Tổ chức tuyển dụng nhân sự có năng lực và nhiệt huyết trong lĩnh vực TĐG, đặc biệt là TĐG BĐS, nhằm khai thác và phát huy thế mạnh của đội ngũ nhân lực Mục tiêu là phát triển sản phẩm chất lượng, nhanh chóng và minh bạch, từ đó xây dựng uy tín và niềm tin với khách hàng Đồng thời, công ty chú trọng đào tạo nghiệp vụ và chuyên môn để nâng cao trình độ và năng lực cho đội ngũ nhân viên.
Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách về thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, là cần thiết để tạo ra hành lang pháp lý phù hợp với thị trường hiện tại Điều này không chỉ đáp ứng yêu cầu của ngành và nền kinh tế mà còn thúc đẩy sự phát triển của công tác thẩm định giá, góp phần vào công tác quản lý nền kinh tế thị trường hiệu quả hơn.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
VVI luôn chú trọng vào việc đổi mới, sáng tạo và phát triển để tạo ra giá trị bền vững tối ưu Công ty không chỉ tìm ra các hạn chế mà còn tích cực tìm kiếm những phương hướng khắc phục hiệu quả nhất nhằm hoàn thiện sản phẩm và dịch vụ Trong quá trình thực tập tại VVI, tôi nhận thấy những khó khăn và hạn chế ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản.
74 em xin được đề xuất một số giải pháp hỗ trợ khắc phục hạn chế và góp phần phát triển công ty trong lương lai
Thứ nhất, giải pháp về quy trình TĐG BĐS
Để nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản, mỗi loại tài sản cần có quy trình thẩm định riêng phù hợp với tính chất của nó Công ty cần nghiên cứu quy trình tương ứng với từng nhóm bất động sản, dựa trên mục đích và các đặc điểm riêng biệt Đồng thời, cần chi tiết hóa các công việc cần thực hiện, giảm thiểu ước lượng chủ quan của thẩm định viên, và xác định thời gian hoàn thành để đảm bảo tiến độ thẩm định.
Bước thu thập thông tin là rất quan trọng trong quá trình thẩm định giá (TĐG) bất động sản, tuy nhiên, việc này gặp khó khăn do sự tồn tại nhiều giao dịch ảo trên thị trường TĐV cần linh hoạt và cẩn thận trong việc thu thập thông tin, xác định tính minh bạch qua hợp đồng mua bán hoặc xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền Nguồn thông tin từ internet cần được chọn lọc kỹ lưỡng và xác minh độ tin cậy Đồng thời, cần kiểm tra và rà soát lại thông tin đã thu thập để đảm bảo độ chính xác, làm cơ sở cho việc phân tích giá trị bất động sản Cuối cùng, việc khảo sát thị trường khu vực bất động sản TĐG là cần thiết để đánh giá các yếu tố điều chỉnh phù hợp.
Bước phân tích cơ sở dữ liệu trong đánh giá bất động sản (BĐS) cần được thực hiện một cách chi tiết hơn, không chỉ dừng lại ở việc xem xét đặc điểm vật lý, phong thủy, nội thất và kết cấu bên trong nhà Cần phân tích sâu sắc sự khác biệt giữa các BĐS thay vì chỉ đưa ra những đánh giá chung và cảm tính từ các chuyên gia Thêm vào đó, việc xem xét thị trường BĐS trong khu vực và các yếu tố cung cầu cũng rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác của kết quả đánh giá Đối với chứng thư đánh giá, công ty cần bổ sung mô tả chi tiết về BĐS cùng các BĐS so sánh, kèm theo phân tích thị trường và phương pháp tính toán giá trị BĐS làm căn cứ cho kết quả đánh giá.
Thứ hai, giải pháp về phương pháp TĐG BĐS
Công ty cần nghiên cứu và hướng dẫn chi tiết các phương pháp thẩm định giá (TĐG) phù hợp với thị trường, đồng thời giảm thiểu các hạn chế giúp thẩm định viên (TĐV) dễ dàng lựa chọn và áp dụng Đối với phương pháp so sánh, TĐV nên chọn từ năm đến sáu bất động sản so sánh (BĐSSS) để xác định BĐS phù hợp nhất, tăng tính khách quan trong việc định giá tài sản và đạt kết quả hợp lý Các chỉ tiêu định tính như phong thủy và môi trường xung quanh cần được quy định cụ thể để hạn chế ước lượng cảm tính Ngoài ra, TĐV cần liên tục cập nhật tình hình thị trường.
Để có đánh giá chính xác về giá trị bất động sản, cần nắm bắt các yếu tố cung – cầu và các vấn đề liên quan trong khu vực thị trường.
Trong ví dụ thực tế, TĐV đã tìm kiếm 3 BĐSSS để xác định giá trị thực tế của bất động sản Các yếu tố hạ tầng và phong thủy xung quanh được đánh giá dựa trên tính chủ quan của TĐV mà không đi vào chi tiết cụ thể.
Hình 10: Thông tin về môi trường xung quanh và yếu tố phong thủy
Đối với phương pháp chi phí trong thẩm định giá, giá trị còn lại của công trình xây dựng (CTXD) cần được đánh giá kỹ lưỡng dựa trên các đặc điểm cấu trúc và nội thất bên trong cũng như bên ngoài công trình Để tính toán chi phí một cách chính xác, thẩm định viên (TĐV) có thể sử dụng đơn giá do UBND ban hành hoặc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia xây dựng Trong ví dụ đưa ra, mô tả về CTXD còn khá sơ sài với thông tin chung và một số đặc điểm cơ bản Giá trị còn lại chỉ được xác định qua một số cấu trúc nổi bật mà không đánh giá chi tiết nội thất hay các yếu tố như số phòng, số tầng và cửa Việc điều chỉnh các đặc điểm để tính giá trị hoàn toàn phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của TĐV.
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá số 2204052 – VVI Hình 12: Xác định giá trị CTXD
Đối với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, TĐV cần phân tích đầy đủ các yếu tố thị trường, đặc điểm và thu nhập của BĐS để ước tính giá trị tương lai Để tính chính xác giá trị BĐS, cần xác định riêng giá trị mảnh đất và giá trị công trình trên đất, từ đó xác định nguồn thu nhập riêng biệt Hiện tại, chưa có cơ sở phân biệt hai nguồn thu nhập này, vì vậy TĐV cần làm rõ tỷ lệ giá trị giữa mảnh đất và công trình xây dựng, từ đó suy ra tỷ lệ thu nhập của mảnh đất và tính giá trị mảnh đất khi trừ đi giá trị thu nhập của công trình xây dựng.
Thứ ba, giải pháp về công tác kiểm tra, rà soát
TĐV cần thu thập đầy đủ minh chứng xác nhận thông tin từ các BĐSSS và các giấy tờ có dấu xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, thay vì chỉ ghi lại thời điểm rao bán và số liên hệ Các phiếu khảo sát cần mô tả chi tiết đặc điểm của BĐS TĐG và BĐSSS để làm căn cứ cho việc phân tích, đánh giá giá trị BĐS Ban Kiểm soát cần thực hiện kiểm tra nghiêm ngặt tất cả các bước trong quá trình TĐG, đặc biệt là bước thu thập thông tin, nhằm đảm bảo kết quả TĐG chính xác và minh bạch.
Hình 13: Thông tin của BĐSSS
Nguồn: Hồ sơ thẩm định giá số 2204052 – VVI Thứ tư, giải pháp về nhân lực của công ty
Trong ngành thẩm định giá, việc tìm kiếm nhân sự tiềm năng với chuyên môn vững vàng và kiến thức sâu rộng là một thách thức lớn Để giải quyết vấn đề này, VVI có thể tận dụng các trang web tuyển dụng lớn như Vieclam24h và Topcv.com, cũng như các mạng xã hội như Facebook và LinkedIn để tìm kiếm ứng viên chất lượng mà không tốn nhiều chi phí Đồng thời, việc cải thiện trang web chính của công ty cũng sẽ giúp thu hút ứng viên tốt hơn.
Để nâng cao trình độ nghiệp vụ của nhân viên, VVI cần tăng cường công tác đào tạo chuyên môn nội bộ thông qua việc tổ chức thường xuyên các buổi tập huấn và giải đáp thắc mắc Bên cạnh đó, khuyến khích TĐV tham gia học thêm các chứng chỉ và tìm hiểu sâu về lĩnh vực TĐG sẽ góp phần phát triển kỹ năng và kiến thức cho đội ngũ nhân viên.
Công ty cần xây dựng một môi trường làm việc thoải mái, thân thiện và năng động để nâng cao tinh thần và động lực của nhân viên, từ đó cải thiện hiệu quả công việc Bên cạnh đó, việc áp dụng chế độ thi đua, khen thưởng và đãi ngộ hợp lý cho nhân viên cũng rất quan trọng.
78 lý để giữ được nhân viên có kiến thức chuyên môn giỏi, đồng thời thu hút thêm nhân sự cho công ty
Vào thứ năm, cần bổ sung cơ sở vật chất để nâng cao hiệu quả công việc Đặc biệt, trong lĩnh vực dịch vụ TĐG, việc trang bị đầy đủ máy in và máy fax là rất quan trọng Hiện tại, VVI chỉ có 2 máy in, do đó cần thêm thiết bị để đảm bảo tiến độ công việc và giảm thiểu rủi ro khi xảy ra sự cố máy móc Ngoài ra, cần sắp xếp không gian chứa văn phòng phẩm một cách hợp lý Công ty cũng nên trang bị thêm máy tính cho nhân sự mới và thực tập sinh để đảm bảo quá trình đào tạo diễn ra suôn sẻ và bảo mật thông tin quan trọng.
KIẾN NGHỊ
Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản, đặc biệt tại VVI, cần sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và các ngành liên quan Dưới đây là một số kiến nghị nhằm cải thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản.
4.3.1 Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Các cơ quan nhà nước cần tăng cường quản lý đối với các doanh nghiệp thẩm định giá (TĐG) và hoạt động TĐG Việc tổ chức điều tra, đánh giá và giám sát thường xuyên sẽ giúp đảm bảo chất lượng dịch vụ TĐG, từ đó xây dựng niềm tin của khách hàng Qua đó, các doanh nghiệp TĐG sẽ được thúc đẩy phát triển, đồng thời phát hiện và loại bỏ những doanh nghiệp không đạt tiêu chuẩn trong ngành.
Nâng cao năng lực cho cán bộ quản lý nhà nước về TĐG là cần thiết để đáp ứng yêu cầu quản lý trong lĩnh vực này Cần tổ chức các khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ và kiến thức TĐG cho cán bộ nhà nước, đồng thời đẩy mạnh đào tạo ở bậc đại học và sau đại học cả trong nước và quốc tế.
Tăng cường hợp tác và trao đổi kinh nghiệm quốc tế trong quản lý hoạt động TĐG là cần thiết, đồng thời cần chú trọng kiểm soát hoạt động TĐG từ nước ngoài tại Việt Nam.
Nhà nước cần cập nhật và hoàn thiện các văn bản pháp luật về thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) để phù hợp với thị trường Việt Nam và tiêu chuẩn quốc tế Việc tham khảo ý kiến từ Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam và các chuyên gia trong lĩnh vực này sẽ giúp phát triển hoạt động TĐG, đồng thời thống nhất các nguyên tắc và quy định liên quan.
79 định cụ thể về TĐG, tránh sự chồng chéo giữa các văn bản luật giá, gây khó hiểu khi áp dụng để TĐG
Xây dựng hệ thống tổng hợp các giao dịch bất động sản thành công trên toàn quốc là cần thiết trong bối cảnh thị trường biến động không ngừng và giá trị BĐS không ổn định Việc khảo sát BĐS trở nên khó khăn, đòi hỏi các tổ chức định giá (TĐV) phải liên tục theo dõi và cập nhật thông tin thị trường, đồng thời chọn lọc các giao dịch để so sánh một cách chính xác Điều này đặt ra thách thức lớn cho công tác định giá bất động sản.
Nhà nước cần hợp tác với các cơ quan chức năng để xây dựng hệ thống quản lý và tổng hợp tất cả các giao dịch bất động sản trên toàn quốc, đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng về thông tin, đặc điểm, thời điểm và giá giao dịch thành công Hệ thống này sẽ giúp quản lý chặt chẽ các giao dịch thẩm định giá, hạn chế giao dịch ảo, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp trong việc khảo sát thị trường và tìm kiếm thông tin đáng tin cậy, từ đó nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định giá.
4.3.2 Kiến nghị với Bộ tài chính
Bộ Tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý hoạt động thẩm định giá (TĐG) tại Việt Nam Để ngành TĐG phát triển bền vững trong tương lai, cần thiết phải có các chính sách hỗ trợ và quản lý phù hợp Đồng thời, Bộ Tài chính cũng cần xác định các phương hướng để khắc phục những hạn chế và khó khăn hiện tại trong lĩnh vực TĐG.
Bộ cần ban hành các thông tư và nghị định hướng dẫn cụ thể về công tác TĐG để hỗ trợ các tổ chức áp dụng hiệu quả Đồng thời, cần giám sát chặt chẽ việc thực hiện các thông tư tại các đơn vị, tổ chức TĐG nhằm đảm bảo tính phù hợp với thực tế thị trường.
Bộ cần tăng cường công tác đánh giá và kiểm tra chất lượng TĐV để nâng cao hiệu quả của TĐG, đồng thời phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm trong hoạt động TĐG.
Với nhu cầu ngày càng tăng về thẻ TĐV và nguồn nhân lực cho các doanh nghiệp TĐG, Bộ cần tổ chức nhiều cuộc thi cấp thẻ hơn và tăng cường đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm về TĐG Đồng thời, cần giám sát chặt chẽ quy trình thi cấp thẻ để đảm bảo chỉ cấp thẻ cho những người đủ năng lực và đáp ứng yêu cầu hoạt động TĐG.
Thứ tư, Bộ cần nghiêm chỉnh xử phạt vi phạm căn cứ theo Nghị định
Nghị định 84/2011/NĐ-CP ngày 20/09/2011 quy định rõ ràng về xử phạt trong hoạt động thẩm định giá, bao gồm đối tượng áp dụng và mức xử phạt Việc nghiêm khắc xử lý các trường hợp vi phạm sẽ góp phần làm cho môi trường thẩm định giá trở nên minh bạch và hiệu quả hơn.