Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại cổ phần bưu điện liên việt – chi nhánh đông đô

1 LỜI CẢM ƠN Lời em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo hướng dẫn em PGS.TS Vũ Trí Dũng, người tận tình hướng dẫn giúp em có định hướng tốt suốt trình thực chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn tới toàn thể anh chị làm việc Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đơ nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em trình thực tập chi nhánh Do thời gian nghiên cứu, kiến thức kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên chuyên đề em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý từ phía thầy, giáo khoa bạn sinh viên để viết em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Chuyên đề tốt nghiệp tự thân thực hiện, có hỗ trợ từ giáo viên hướng dẫn PGS.TS Vũ Trí Dũng Các liệu chuyên đề lấy từ Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô Sinh viên Trần Xuân Sáng MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN N Lời Cam Đoan LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH PHẦN MỞ ĐẦU .15 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 37 1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 37 1.2 Cơ cấu tổ chức máy Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 48 1.2.1 1.2.2 Sơ đồ mơ hình tổ chức 59 Chức phòng ban .59 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô năm gần .711 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 1014 2.1 Các quy định ngân hàng tài sản đảm bảo .1014 2.1.1 Nguyên tắc đảm bảo tiền vay bất động sản đảm bảo .1014 2.1.2 Điều kiện, thủ tục thực bảo đảm tiền vay bất động sản đảm bảo 1014 2.1.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bất động sản đảm bảo 1014 2.1.2.2 Thủ tục hợp đồng bất động sản đảm bảo 1216 2.1.2.3 Nội dung chủ yếu hợp đồng chấp bất động sản 1216 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên chấp bất động sản .1317 2.1.3.1 Quyền nghĩa vụ khách hàng vay 1317 2.1.3.2 Quyền nghĩa vụ ngân hàng 1418 2.1.4 Xác định giá trị bất động sản đảm bảo .1519 2.1.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay bất động sản đảm bảo 1620 2.1.6 Kiểm tra trước cho vay .1620 2.2 Các quy định ngân hàng thẩm định bất động sản chấp 1721 2.2.1 Tiêu chuẩn thẩm định bất động sản chấp 1721 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 1922 2.2.3 Quy trình định giá bất động sản hình thành tương lai định giá lại định kỳ .2226 2.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản chấp ngân hàng 2226 2.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 2226 2.2.4.2 Phương pháp chi phí .2428 2.2.4.3 Phương pháp vốn hóa trực tiếp .2629 2.2.4.4 Phương pháp thặng dư 2731 2.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận 2832 2.3 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 2933 2.3.1 Hướng dẫn việc định giá bất động sản chấp .2933 2.3.1.1 Hướng dẫn chung: 2933 2.3.1.2 Hướng dẫn định giá số bất động sản 3135 2.3.2 Ví dụ phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 3943 2.3.2.1 Thẩm định giá bất động sản đảm bảo Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất .3943 2.3.2.2 Thẩm định giá bất động sản đảm bảo Căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán 4246 2.3.2.3 Nhận xét 4549 2.3.3 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 4550 2.3.3.1 Những thành tựu đạt .4550 2.3.3.2 Những hạn chế tồn .4751 2.3.3.3 Những khó khăn khách quan ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá .4953 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 5054 3.1 Về phía chi nhánh thuộc ngân hàng 5054 3.1.1 Hoàn thiện, sử dụng phương pháp định giá bất động sản cách linh hoạt phù hợp .5054 3.1.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực .5155 3.1.3 Hoàn thiện sở liệu hệ thống thông tin 5256 3.1.4 Duy trì thúc đẩy mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với tổ chức có liên quan đến cơng tác thẩm định giá 5357 3.2 Về phía quan có thẩm quyền 5357 3.2.1 Quản lý thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản phát triển ổn định 5357 3.2.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 5458 3.2.3 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn nghề nghiệp cán thẩm định 5559 KẾT LUẬN 5660 Error! Hyperlink reference not valid.DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH 61 Error! Hyperlink reference not valid.DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .5762 LỜI CẢM ƠN .1 LỜI CAM ĐOAN .2 PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 1.2 Cơ cấu tổ chức máy Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô .8 1.2.1 1.2.2 Sơ đồ mơ hình tổ chức Chức phòng ban 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô năm gần 12 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 15 2.1 Các quy định ngân hàng tài sản đảm bảo 15 2.1.1 Nguyên tắc đảm bảo tiền vay bất động sản đảm bảo .15 2.1.2 Điều kiện, thủ tục thực bảo đảm tiền vay bất động sản đảm bảo 15 2.1.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bất động sản đảm bảo 15 2.1.2.2 Thủ tục hợp đồng bất động sản đảm bảo 17 2.1.2.3 Nội dung chủ yếu hợp đồng chấp bất động sản 17 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên chấp bất động sản 18 2.1.3.1 Quyền nghĩa vụ khách hàng vay .18 2.1.3.2 Quyền nghĩa vụ ngân hàng .19 2.1.4 Xác định giá trị bất động sản đảm bảo 20 2.1.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay bất động sản đảm bảo .21 2.1.6 Kiểm tra trước cho vay 21 2.2 Các quy định ngân hàng thẩm định bất động sản chấp 22 2.2.1 Tiêu chuẩn thẩm định bất động sản chấp 22 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô .24 2.2.3 Quy trình định giá bất động sản hình thành tương lai định giá lại định kỳ 27 2.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản chấp ngân hàng 28 2.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 28 2.2.4.2 Phương pháp chi phí 29 2.2.4.3 Phương pháp vốn hóa trực tiếp 31 2.2.4.4 Phương pháp thặng dư 32 2.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận .33 2.3 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 34 2.3.1 Hướng dẫn việc định giá bất động sản chấp 34 2.3.1.1 Hướng dẫn chung: .34 2.3.1.2 Hướng dẫn định giá số bất động sản 36 2.3.2 Ví dụ phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 44 2.3.2.1 Thẩm định giá bất động sản đảm bảo Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 44 2.3.2.2 Thẩm định giá bất động sản đảm bảo Căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán 47 2.3.2.3 Nhận xét: .50 2.3.3 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 51 2.3.3.1 Những thành tựu đạt 51 2.3.3.2 Những hạn chế tồn 52 2.3.3.3 Những khó khăn khách quan ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá .54 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 56 3.1 Về phía chi nhánh thuộc ngân hàng 56 3.1.1 Hoàn thiện, sử dụng phương pháp định giá bất động sản cách linh hoạt phù hợp 56 3.1.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 57 3.1.3 Hoàn thiện sở liệu hệ thống thông tin 58 3.1.4 Duy trì thúc đẩy mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với tổ chức có liên quan đến cơng tác thẩm định giá 59 3.2 Về phía quan có thẩm quyền 59 3.2.1 Quản lý thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản phát triển ổn định .59 3.2.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 60 3.2.3 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn nghề nghiệp cán thẩm định 61 KẾT LUẬN .62 DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH 63 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Danh mục Bả Bảng 1.1: Kết hoạt động kinh doanh năm 2013, 2014, 2015 .812 Bảng 1.2: Các tiêu tài năm 2013, 2014, 2015 812 Y Bảng 2.1: Tiêu chuẩn thời gian thực định giá 1822 Bảng 2.2: Quy trình định giá 1923 Bảng 2.3: Phương pháp định giá sử dụng định giá Quyền sử dụng đất 3236 Bảng 2.4: Phương pháp định giá sử dụng định giá Tài sản gắn liền với đất (không bao gồm hộ chung cư, hộ tập thể) 3741 Bảng 2.5: Phương pháp định giá sử dụng định giá Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng giao dịch bất động sản 3842 Bảng 2.6: Bảng thơng tin so sánh BĐS_ví dụ 4044 Bảng 2.7: Thông tin so sánh BĐS_ví dụ 4347 Danh mục Sơ đồ Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức máy Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô 48 Danh mục Hình ảnh Hình 2.1: Vị trí BĐS_ví dụ 4044 Hình 2.2: Vị trí BĐS_ví dụ 4347 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS bất động sản PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm qua, kinh tế đất nước thực phát triển nhanh chóng ổn định, nhờ đóng góp đáng kể từ phía ngành ngân hàng nói riêng tồn thể ngành lĩnh vực khác nói chung Nhu cầu vốn đầu tư phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh kinh tế ngày tăng cao lượng vốn chủ yếu cung cấp từ phía hệ thống ngân hàng Theo quy định, muốn vay vốn ngân hàng, cá nhân, tổ chức phải có tải sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Căn vào giá trị tài sản chấp khách hàng, ngân hàng định mức cho vay hợp lý nhất, đảm bảo khách hàng có khoản vay tốt phải đảm bảo ngân hàng tránh rủi ro gặp phải Chính vậy, việc để xác định giá trị tài sản chấp cách hợp lý xác yêu cầu cấp thiết quan trọng tiến hành cho vay ngân hàng Việt Nam Tại ngân hàng Việt Nam ngày trọng vào công tác định giá tài sản chấp? Thứ nhất, việc xác định hợp lý giá trị tài sản sở để ngân hàng đưa mức cho vay hợp lý cho ngân hàng phịng tránh rủi ro khách hàng khơng trả nợ, đảm bảo mục tiêu trì nợ xấu mức thấp đề ngân hàng Thứ hai, công tác định giá tài sản chấp tốt giúp tăng vị cạnh tranh ngân hàng với ngân hàng khác Nếu việc định giá tài sản chấp ngân hàng xác sát với giá thị trường ngân hàng khác chắn mức cho vay mà ngân hàng đưa làm hài lịng đảm bảo lợi ích khách hàng Qua đó, ngân hàng tạo lập uy tín, thu hút giữ chân nhiều khách hàng lĩnh vực tín dụng Trong hoạt động tín dụng ngân hàng Việt Nam, bất động sản (BĐS) loại tài sản chấp chiếm tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp ngân hàng có xu hướng ngày gia tăng Các ngân hàng có xu hướng muốn nhận bất động sản tài sản chấp cho vay, nhiên tỷ lệ nợ xấu chấp bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn, chí có xu hướng gia tăng tổng số dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm ngân hàng Do mà công tác định giá tài sản chấp đặc biệt định giá bất động sản ngày ngân hàng thương mại đặc biệt trọng hoàn thiện nhanh chóng Trong thời gian thực tập Ngân hàng Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô, em tiếp xúc với môi trường, công việc định giá nhận thấy công tác định giá tài sản chấp ngân hàng quan tâm ... thiệu Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh. .. Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô nào? - Những thành tựu đạt công tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh. .. HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐƠ 1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh Đông Đô Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bưu