CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là khái niệm phổ biến toàn cầu, được gọi là "Real estate" trong tiếng Anh, "Immobilié" trong tiếng Pháp, và "địa sản" trong tiếng Trung Tại Việt Nam, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng các tài sản khác liên quan đến đất đai và công trình xây dựng.
Việc phân định tài sản thành động sản và bất động sản không hề đơn giản, vì không phải tất cả công trình xây dựng đều được gọi là BĐS Cũng vậy, không phải mọi tài sản gắn liền với công trình đều là BĐS, và không phải mọi vùng đất đều được coi là BĐS Những khó khăn này có thể dẫn đến hiểu lầm về giá trị thực của BĐS trong mắt người kinh doanh và thẩm định giá Để tránh sai lầm trong đánh giá BĐS, cần nghiên cứu các đặc trưng riêng của BĐS và tiêu chí phân biệt giữa BĐS và động sản.
Bất động sản (BĐS) được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định và tồn tại lâu dài Để một tài sản được công nhận là BĐS, nó cần đáp ứng các điều kiện nhất định.
+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
+ Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) sở hữu những đặc tính riêng biệt mà các loại tài sản khác không có, tạo nên sự khác biệt và ảnh hưởng đến giá trị của chúng Do đó, người định giá cần xem xét các đặc điểm này để hiểu rõ hơn về tác động của chúng đến giá trị BĐS.
Bất động sản (BĐS) là tài sản gắn liền với đất đai, có vị trí cố định, vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được đánh giá qua các tiêu chí địa lý mà còn dựa trên khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Tính cố định của BĐS khiến giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực.
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt với những đặc điểm riêng biệt Sự khác biệt này chủ yếu đến từ vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc của công trình, hướng nhà, cũng như cảnh quan và môi trường xung quanh.
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản có giới hạn về quy mô và diện tích do yếu tố vị trí và diện tích đất đai, dẫn đến sự khan hiếm trong thị trường Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối, với cung luôn nhỏ hơn cầu, gây ra tình trạng đầu cơ Do đó, về lâu dài, giá trị BĐS có xu hướng tăng, đặc biệt tại những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng phát triển.
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản có ảnh hưởng lớn giữa các BĐS liền kề và tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan.
Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn có thời gian tồn tại lâu dài, cả về mặt vật lý lẫn tuổi thọ kinh tế.
1.1.3 Phân loại bất động sản
1.1.3.1 Bất động sản là đất đai
- Phân loại theo bản chất giá trị gồm có:
+ Giá trị quyền sử dụng đất (có thời hạn hoặc ổn định lâu dài);
+ Giá trị quyền sử dụng đất thuê;
+ Giá trị lợi thế vị trí của đất;
+ Đơn giá bình quân quyền sử dụng đất trong một khu vực nhất định; + Đơn giá cho thuê quyền sử dụng đất…
- Phân loại theo hình thức sử dụng gồm có:
+ Đất mua/bán, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho…
+ Đất được giao có thu tiền sử dụng đất (đất mua);
+ Đất được giao không thu tiền sử dụng đất;
+ Đất thuê trả tiền một lần;
+ Đất thuê trả tiền hàng năm
- Phân loại theo mục đích sử dụng gồm có:
+ Đất ở /thổ cư/thổ vườn…
+ Đất sản xuất kinh doanh/đất chuyên dung;
+ Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm hoặc lâu năm);
+ Đất khác (đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản…)
- Phân loại theo thời hạn sử dụng gồm có:
+ Sử dụng ổn định lâu dài;
+ Sử dụng có thời hạn (50 năm, 30 năm, 20 năm …)
1.1.3.2 BĐS là công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất
- BĐS là công trình xây dựng, vật kiến trúc:
+ Nhà ở: nhà phố, nhà biệt thự (riêng lập, liên kế), nhà chung cư, nhà ở nông thôn…
+ Các công trình kinh doanh, thương mại: Chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn, các khu nghỉ dưởng (resort), các khu vui chơi giải trí…
+ Các công trình công nghiệp: Nhà xưởng sản xuất, kho chứa, các nhà máy sản xuất công nghiệp, đập thủy điện, thủy lợi…
+ Các công trình xã hội: Trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan…
+ Các công trình hạ tầng: Hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống chiếu sáng…
+ Các công trình khác: chùa chiền, nhà thờ, am tự, mồ mả và các vật kiến trúc khác …
- BĐS là tài sản khác gắn liền với đất:
+ Các vườn cây công nghiệp: cao su, cà phê, điều, tiêu….;
+ Các vườn cây ăn trái;
+ Các khu rừng trồng, rừng phòng hộ….;
+ Các mỏ tài nguyên, khoáng sản: đá, than bùn…;
Thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp
Trong hoạt động cho vay, ngân hàng luôn đối mặt với rủi ro từ nhiều nguyên nhân khác nhau, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ Để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng không chỉ yêu cầu khách hàng có tài sản bảo đảm mà còn phải xác định giá trị tài sản đó để căn cứ vào mức cho vay Thẩm định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là quá trình xác định giá trị tài sản này bằng tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý Đây là bước quan trọng trong quy trình cho vay của các ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo tính hợp pháp của tài sản bảo đảm Việc thẩm định giá có thể do bộ phận tín dụng, phòng thẩm định giá nội bộ hoặc tổ chức thẩm định bên ngoài thực hiện, và thường dựa vào khả năng thu hồi nợ của BĐS để xác định giá trị.
Mục tiêu chính của thẩm định giá bất động sản thế chấp là xác định tổng giá trị tài sản nếu cần phải bán trong điều kiện thị trường không thuận lợi Người thẩm định giá phải xem xét cẩn thận để đưa ra giá trị chính xác, đặc biệt khi thị trường bất động sản đang trầm lắng Việc thẩm định giá này giúp người cho vay hạn chế rủi ro khi quyết định cho vay.
Mục tiêu chính của thẩm định giá bất động sản (BĐS) là xác định giá trị thị trường của BĐS tại thời điểm giao dịch, khi các bên tham gia có đầy đủ thông tin và thời gian để ra quyết định Điều này diễn ra trong một thị trường ổn định, ít biến động, với các giao dịch dựa trên thỏa thuận tự nguyện, không bị ép buộc về giá Khi các bên hành động dựa trên sự hiểu biết và thận trọng, giá trị thị trường của BĐS sẽ trở thành căn cứ chủ yếu cho hoạt động thẩm định giá các loại tài sản Nếu tất cả các điều kiện này được thỏa mãn, giá BĐS sẽ được sử dụng làm cơ sở tham chiếu cho các BĐS khác trên thị trường.
1.2.2.Vai trò của thẩm định giá bất động sản thế chấp
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay
1.2.2.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản
Khách hàng có thể thế chấp bất động sản để vừa có nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh, vừa tiếp tục sử dụng tài sản đã thế chấp, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.
Khi khách hàng thế chấp bất động sản (BĐS) để vay vốn, việc có giấy tờ hợp pháp là điều kiện tiên quyết Để đảm bảo điều này, khách hàng cần đến cơ quan quản lý nhà nước để hoàn tất các thủ tục cần thiết Quá trình này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng BĐS không có giấy tờ hợp pháp mà còn thúc đẩy nhanh chóng việc cấp phát các loại giấy tờ và cải cách thủ tục hành chính.
- Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức
Nhiều tổ chức và cá nhân gặp khó khăn khi sử dụng hình thức thế chấp bất động sản, vì giá trị tài sản thường bị các công ty thẩm định định giá thấp, chỉ ở mức giá trong giai đoạn thị trường trầm lắng Điều này dẫn đến việc giá trị thực của bất động sản không được phản ánh chính xác, gây thiệt thòi cho người vay vốn.
1.2.2.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
Ngân hàng đóng vai trò là tổ chức kinh doanh tài chính, với hoạt động luân chuyển tiền tệ là cốt lõi Trong đó, việc nhận thế chấp bất động sản và tài sản khác là một trong những phương thức quan trọng giúp duy trì sự luân chuyển tiền tệ ổn định.
Nhận thế chấp bất động sản giúp ngân hàng tăng vốn dự trữ và tạo ra lợi nhuận từ lãi suất vay của người thế chấp Hoạt động cho vay thế chấp không chỉ mang lại lợi nhuận cho ngân hàng mà còn góp phần vào sự phát triển quy mô và chất lượng của hệ thống ngân hàng Điều này hỗ trợ ngân hàng trong việc quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông theo chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
Nhận thế chấp bất động sản và tài sản bảo đảm có thể tăng cường trách nhiệm của bên vay trong việc thực hiện cam kết trả nợ Đồng thời, việc này cũng giúp phòng ngừa rủi ro khi bên vay không thể thực hiện phương án trả nợ đã dự kiến hoặc khi xảy ra những rủi ro không lường trước.
1.2.2.3 Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản tại ngân hàng giúp cá nhân và tổ chức kinh tế vay vốn cần thiết để đầu tư sản xuất kinh doanh, từ đó tạo ra sản phẩm phục vụ xã hội Điều này không chỉ nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống vật chất, tinh thần của người dân mà còn thúc đẩy sự phát triển các ngành kinh tế liên quan, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế quốc gia.
Các ngân hàng thu lợi từ hoạt động cho vay thế chấp bất động sản, giúp tăng lợi nhuận chung và đảm bảo các hoạt động kinh doanh Điều này không chỉ tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển về quy mô và chất lượng, mà còn góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông theo chính sách của Ngân hàng Nhà nước Sự phát triển của thị trường tài chính lành mạnh là yếu tố thiết yếu cho nền kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh.
1.2.3 Căn cứ và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.3.1.Căn cứ thẩm định giá bất động sản thế chấp
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản trong quá trình lao động tạo ra bất động sản thế chấp, bao gồm đất đai, lao động và nguyên vật liệu, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về sự hình thành và phát triển của lĩnh vực này.
Dựa trên chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và công trình, cần xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho bất động sản tại thời điểm thẩm định giá.
Những thay đổi trong nền kinh tế, bao gồm chính sách của Nhà nước về bất động sản thế chấp, biến động thị trường, nhu cầu của người tiêu dùng, cùng với sự thay đổi về vật chất và tinh thần của người dân, đều có tác động đáng kể đến giá trị của bất động sản thế chấp.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS thế chấp vào quần thể bất động sản trong khu vực
Để xác định giá trị của bất động sản thế chấp, cần dựa vào các yếu tố cấu thành của nó Mỗi bộ phận cấu thành đóng góp một phần vào tổng giá trị của bất động sản, do đó việc đánh giá giá trị của từng phần là rất quan trọng.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM
Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty
2.2.1 Khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp
VFA VIETNAM hiện đang được nhiều ngân hàng tin tưởng lựa chọn làm công ty thẩm định giá độc lập, cho phép thuê ngoài để thẩm định giá tài sản bảo đảm Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp mang lại nguồn thu ổn định cho công ty VFA VIETNAM tiếp tục nỗ lực để có mặt trong danh sách các công ty thẩm định giá độc lập được các ngân hàng khác thuê Công ty chủ yếu thẩm định giá các loại tài sản như đất ở, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và tài sản hình thành trong tương lai Bài viết này sẽ phân tích các nguyên tắc, quy trình, phương pháp thẩm định giá và đội ngũ nhân sự phục vụ cho công tác thẩm định giá ba loại tài sản chính trên của VFA VIETNAM.
2.2.1.1 Về nguyên tắc thẩm định giá BĐS thế chấp
Khi thẩm định các loại BĐS thế chấp tại Việt Nam, nguyên tắc thẩm định giá theo Thông tư 158/2014/TT-BTC, ban hành ngày 27/10/2014, vẫn được áp dụng Thông tư này quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 04, nêu rõ những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá Đặc biệt, đối với tài sản là đất ở và nhà ở riêng lẻ, việc tuân thủ các nguyên tắc này là rất quan trọng.
- VFA VIETNAM thường áp dụng các nguyên tắc sau khi thẩm định giá đối với tài sản là đất ở:
Nguyên tắc cung - cầu xác định giá trị tài sản dựa trên mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Giá trị tài sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi cầu mà còn tác động ngược lại đến cung và cầu Cụ thể, giá trị tài sản tăng khi cầu tăng và giảm khi cung tăng Ngoài ra, các yếu tố vật lý và kinh tế - xã hội khác cũng ảnh hưởng đến mối quan hệ này, phản ánh sự khác biệt giữa các loại tài sản.
Nguyên tắc thay thế xác định giá trị của tài sản khi có nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau, dựa vào sự tác động của chúng đến nhau Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản có giá bán thấp nhất sẽ được ưu tiên bán trước Giá trị tài sản thường được giới hạn bởi chi phí mua tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ quá mức ảnh hưởng đến khả năng thay thế Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Nguyên tắc đóng góp xác định mức độ mà mỗi bộ phận tài sản ảnh hưởng đến tổng thu nhập của toàn bộ tài sản, từ đó tác động đến giá trị tổng thể Giá trị của một yếu tố sản xuất hay bộ phận tài sản phụ thuộc vào việc thiếu vắng nó có thể làm giảm giá trị tài sản như thế nào, tức là mức độ giá trị mà nó đóng góp Khi đánh giá giá trị của các bộ phận tài sản, nhà đầu tư cần xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc này rất quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi của các khoản đầu tư bổ sung vào tài sản, giúp xác định cách sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất Đặc biệt, đối với tài sản là căn hộ chung cư, việc áp dụng nguyên tắc này càng trở nên cần thiết.
- VFA VIETNAM thường áp dụng các nguyên tắc sau khi thẩm định giá đối với tài sản là căn hộ chung cư:
Nguyên tắc cung - cầu xác định giá trị tài sản thông qua mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Giá trị tài sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi cầu mà còn tác động ngược lại đến cung và cầu Cụ thể, giá trị tài sản tăng khi cầu tăng và giảm khi cung tăng Ngoài ra, các yếu tố vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội cũng ảnh hưởng đến cung - cầu và giá trị của tài sản, làm nổi bật sự khác biệt so với các tài sản khác.
Nguyên tắc thay thế quy định rằng giá trị của các tài sản có thể thay thế lẫn nhau được xác định bởi sự tương tác giữa chúng Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản có giá bán thấp hơn sẽ được tiêu thụ trước Giá trị tài sản thường được giới hạn bởi chi phí mua tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ quá mức ảnh hưởng đến khả năng thay thế Người mua cẩn trọng sẽ không chi trả cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Nguyên tắc đóng góp là mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản ảnh hưởng đến tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản, điều này tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay bộ phận cấu thành tài sản được xác định bởi việc thiếu vắng tác nhân đó làm giảm bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, tức là lượng giá trị mà nó đóng góp vào tổng giá trị Khi đánh giá giá trị của tài sản bộ phận, nhà đầu tư cần xem xét trong mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc này là cơ sở quan trọng khi xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản, giúp nhà đầu tư xác định mức sử dụng tài sản một cách tối ưu và hiệu quả.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong bất động sản xác định rằng tài sản được coi là tối ưu khi nó được sử dụng hợp pháp, thực tế và khả thi về tài chính, đồng thời mang lại thu nhập ròng lớn nhất hoặc có tiềm năng tạo ra thu nhập cao trong tương lai Nguyên tắc này không chỉ quan trọng trong thẩm định giá bất động sản mà còn đặc biệt liên quan đến bất động sản thế chấp, đảm bảo tính bền vững và liên tục trong việc sử dụng tài sản.
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản (BĐS) thế chấp thường bị ảnh hưởng bởi giá bán của một BĐS tương tự có giá trị và tiện ích tương đương Nguyên tắc này giả định rằng không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Nó đóng vai trò quan trọng trong các phương pháp thẩm định giá BĐS, bao gồm thẩm định giá theo chi phí và theo thị trường.
Nguyên tắc cung – cầu xác định rằng giá trị thị trường được quyết định bởi sự tương tác giữa cung và cầu Khi lượng cung tăng mà cầu không thay đổi hoặc giảm, giá thị trường sẽ giảm Ngược lại, nếu lượng cung giảm trong khi cầu không tăng, giá có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào tốc độ thay đổi của cung và cầu.
Nguyên tắc cạnh tranh cho thấy rằng lợi nhuận cao sẽ kích thích sự cạnh tranh, nhưng nếu cạnh tranh trở nên quá mức, nó có thể dẫn đến việc giảm lợi nhuận và thậm chí không còn lợi nhuận Trong lĩnh vực tài sản, sự cạnh tranh cũng diễn ra giữa các tài sản và giữa các loại tài sản khác nhau Khi thẩm định giá, thẩm định viên cần phải xem xét và đánh giá ảnh hưởng của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt là khi áp dụng phương pháp tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi trong thẩm định giá tài sản nhấn mạnh rằng giá trị của tài sản biến động theo sự thay đổi của các yếu tố hình thành và tác động đến giá trị đó Giá trị tài sản được hình thành qua quá trình thay đổi liên tục, phản ánh mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này không ngừng thay đổi, do đó, thẩm định viên cần hiểu rõ mối quan hệ nhân quả trong trạng thái động và phân tích quá trình thay đổi để xác định mức sử dụng tài sản tối ưu và hiệu quả nhất.
2.2.1.2 Về quy trình thẩm định giá
VFA VIETNAM hiện đang áp dụng quy trình thẩm định giá chung cho tất cả các loại tài sản, căn cứ theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 do Bộ Tài chính ban hành Tuy nhiên, quy trình này vẫn còn chung chung và thiếu chi tiết, đồng thời công ty chưa xây dựng quy trình riêng cho từng loại tài sản cụ thể.
TƢ VẤN, GIỚI THIỆU CÁC DỊCH
TIẾP NHẬN HỒ SƠ, PHÂN TÍCH
THÔNG TIN, LẬP KẾ HOẠCH SƠ
BỘ VỀ THỜI GIAN, GIÁ DỊCH VỤ
NGHIÊN CỨU HỒ SƠ VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
KÝ HỢP ĐỒNG THẨM ĐỊNH GIÁ
XÁC ĐỊNH CƠ SỞ GIÁ TRỊ, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
LẬP KẾ HOẠCH CHI TIẾT CÔNG
KHẢO SÁT, NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG, THU THẬP VÀ XỬ
THỰC HIỆN NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ ÁP DỤNG THỰC HIỆN TÍNH TOÁN KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
PHÁT HÀNH CHỨNG THƢ VÀ
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
THÔNG BÁO SƠ BỘ KẾT QUẢ
NGHIỆM THU, THANH LÝ HỢP ĐỒNG THẨM ĐỊNH GIÁ
LẬP CHỨNG THƢ VÀ BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
HOÀN THIỆN VÀ LƯU TRỮ HỒ SƠ
Sơ đồ 2.2 Quy trình thẩm định giá của công ty TNHH Thẩm định giá và
Tƣ vấn tài chính Việt Nam
(Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam)
Quy trình thẩm định giá của VFA VIETNAM hiện còn quá chung chung, thiếu sự cụ thể về các bước cần thực hiện bởi chuyên viên thẩm định giá Mỗi loại tài sản đều có những đặc thù riêng, nhưng công ty chưa xây dựng quy trình thẩm định giá riêng biệt cho từng loại tài sản, dẫn đến việc bỏ sót những yếu tố quan trọng cần lưu ý.
Đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty
ty TNHH Thẩm định giá và Tƣ vấn tài chính Việt Nam
2.3.1 Đánh giá của khách hàng yêu cầu thẩm định giá với hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
Trong gần 7 năm hoạt động (2011-2018), VFA VIETNAM đã đạt được nhiều thành tích đáng ghi nhận trong lĩnh vực thẩm định giá Tuy nhiên, công ty vẫn còn gặp phải một số hạn chế và thiếu sót trong công tác vận hành cũng như chuyên môn thẩm định giá.
Khách hàng từ các Ngân hàng thương mại đánh giá cao chất lượng chứng thư thẩm định giá BĐS thế chấp của VFA VIETNAM Tuy nhiên, thời gian thực hiện và gửi chứng thư thẩm định giá thường kéo dài, gây khó khăn cho ngân hàng Ngoài ra, một số ngân hàng yêu cầu công ty kiểm tra lại yếu tố quy hoạch của tài sản, và có trường hợp chuyên viên thẩm định xác định sai vị trí tài sản Những vấn đề này không chỉ gây thiệt hại cho công ty mà còn làm giảm uy tín của công ty đối với khách hàng.
Khách hàng, bao gồm cá nhân và doanh nghiệp, đánh giá cao chất lượng chứng thư thẩm định giá BĐS thế chấp của VFA VIETNAM Tuy nhiên, họ thường phản ánh rằng thời gian thực hiện thẩm định và gửi chứng thư khá lâu Đôi khi, công ty không đáp ứng được yêu cầu về giá của khách hàng, dẫn đến thiệt hại cho công ty và ảnh hưởng đến uy tín của VFA VIETNAM trong mắt khách hàng.
Sau gần 7 năm hoạt động, VFA VIETNAM đã khẳng định thương hiệu và vị thế trên thị trường, với chất lượng Chứng thư và Báo cáo TĐG được khách hàng đánh giá cao Đội ngũ nhân viên TĐG của công ty ngày càng chuyên môn hóa, có nhiều kinh nghiệm, góp phần vào sự phát triển bền vững của VFA VIETNAM Uy tín của công ty trong lĩnh vực thẩm định giá ngày càng được nâng cao, với số lượng ngân hàng thương mại cổ phần cho phép thẩm định giá tài sản bảo đảm cũng tăng lên Hệ thống chi nhánh và văn phòng đại diện trên toàn quốc liên tục được mở rộng, hoạt động hiệu quả và nhận được phản hồi tích cực từ khách hàng.
2.3.3 Hạn chế và nguyên nhân:
2.3.3.1 Hạn chế a Yếu tố chủ quan
Đội ngũ lãnh đạo các phòng và chuyên viên trẻ, mới ra trường, thiếu kinh nghiệm thực tế Họ còn hạn chế trong tư duy, sáng tạo và tính chủ động trong công việc Điều này dẫn đến việc chưa ý thức đầy đủ về việc chấp hành nội quy, quy chế và kỷ luật lao động, ảnh hưởng đến hiệu quả công tác chuyên môn.
- Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ công nhân viên, người lao động chưa đồng đều, có sự chênh lệch quá lớn về chuyên môn
Một số cán bộ công nhân viên và người lao động chưa thực sự trách nhiệm trong công việc, thiếu sự nỗ lực trong việc nghiên cứu các chế độ chính sách và nâng cao trình độ chuyên môn Điều này dẫn đến những hệ lụy tiêu cực cho hiệu quả công việc và sự phát triển chung của tổ chức.
- Đôi khi chưa hiểu hết về tài sản thẩm định giá, miêu tả đặc điểm còn chưa cụ thể;
- Tinh thần và thái độ làm việc còn nhiều thiếu sót, chưa hoàn thành đúng trách nhiệm đối với công việc được giao;
Một số hồ sơ liên quan đến loại hình tài sản mới cho thấy rằng công tác nghiên cứu và trao đổi nghiệp vụ là rất quan trọng, nhưng lãnh đạo chưa chú ý đến yếu tố này trong quá trình giao việc Điều này dẫn đến tình trạng chuyên viên thẩm định giá chỉ làm cho xong việc, không nắm rõ các khía cạnh của công việc Khi gặp lại loại hình tài sản này, họ thường lúng túng và không có hướng giải quyết hiệu quả.
Việc chưa xây dựng quy trình xử lý nghiệp vụ chuẩn đã dẫn đến tình trạng các chuyên viên và lãnh đạo phòng thường chỉ hiểu ngầm về quy trình, gây lúng túng khi gặp tình huống phát sinh Hơn nữa, trách nhiệm giữa các phòng chưa được phân công rõ ràng và thiếu chế tài xử lý, dẫn đến việc đùn đẩy trách nhiệm và mâu thuẫn trong quá trình giải quyết công việc.
Việc thiếu quy trình đào tạo và hướng dẫn cho nhân viên mới gây ra tình trạng bỡ ngỡ, khiến họ không thể lường trước các rủi ro trong quá trình khảo sát thực tế Điều này dẫn đến những nhận xét và đánh giá tài sản không hợp lý và thiếu chính xác.
Bộ phận kiểm soát chất lượng chứng thư thẩm định giá hiện chưa có quy trình làm việc thống nhất và rõ ràng, dẫn đến sự không đồng nhất trong nội dung chỉnh sửa của các chuyên viên Điều này làm cho cơ sở lý luận chung trong mỗi chứng thư thẩm định giá trở nên khác biệt Hơn nữa, khâu soát xét, mặc dù là bước cuối cùng trước khi phát hành chứng thư, lại gặp khó khăn do năng lực chuyên môn không đồng đều giữa các chuyên viên, dẫn đến việc vẫn còn tồn tại lỗi sai trong chứng thư thẩm định giá.
Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá và tư vấn xác định giá đất hiện nay thiếu tính thống nhất, dẫn đến nhiều nội dung mâu thuẫn, chồng chéo và thậm chí xung đột.
Trong lĩnh vực thẩm định giá, đang diễn ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp khi họ hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ mà còn gây ra sự mất cân bằng trong thị trường thẩm định giá.
Tính pháp lý trong việc công bố và sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được xác định rõ ràng, dẫn đến việc không phát huy đúng vai trò của dịch vụ tư vấn Điều này gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định, khách hàng và các bên liên quan.
Thị trường bất động sản gần đây đã trải qua nhiều biến động, từ giai đoạn sốt đến ảm đạm Việc thu thập thông tin về tài sản bảo đảm ở vùng nông thôn và các tỉnh lẻ gặp nhiều khó khăn Trong quá trình thẩm định giá BĐS, Công ty chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng hiện nay, phương pháp này đang đối mặt với không ít thách thức Hơn nữa, thông tin trên thị trường vẫn chưa được công khai và minh bạch, dẫn đến nhiều giao dịch diễn ra dưới hình thức không rõ ràng.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM
Phương hướng mục tiêu của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
VFA VIETNAM không chỉ thực hiện các công tác thường xuyên mà còn đề xuất giải pháp khắc phục những tồn tại, đồng thời triển khai các nhiệm vụ trọng tâm nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Xây dựng và ban hành quy định, quy chế, nội quy cùng các chế tài xử lý nhằm đảm bảo tính công khai, công bằng và bình đẳng cho tất cả cán bộ công nhân viên và người lao động.
- Xây dựng ban hành chức năng, nhiệm vụ cụ thể cho từng Phòng
- Xây dựng và ban hành Quy trình xử lý, lưu trữ hồ sơ, nghiệp vụ thẩm định giá
- Xây dựng tiêu chí, phân loại, đánh giá nhân viên để có những chính sách trả lương, tạo sự phấn đấu cho CBCNV, người lao động
Đào tạo và cập nhật kiến thức là rất quan trọng để nâng cao năng lực chuyên môn, đảm bảo hoàn thành các Hồ sơ TĐG đúng tiến độ và chất lượng Cần tránh tình trạng không đáp ứng được yêu cầu, đồng thời thường xuyên nghiên cứu, phân tích và trao đổi nghiệp vụ qua nhiều biện pháp khác nhau Việc tạo điều kiện hỗ trợ lẫn nhau sẽ giúp hoàn thành công việc hiệu quả hơn.
- Công tác lưu hồ sơ: Hiện tại công tác lưu hồ sơ của Công ty do Phòng
Phòng Tổng hợp kiểm soát chất lượng cần cải thiện việc lưu trữ hồ sơ để tránh tình trạng bừa bộn Việc phối hợp chặt chẽ với Văn phòng là cần thiết nhằm đối chiếu số lượng hồ sơ đã phát hành, từ đó hạn chế sai sót trong quản lý Công tác tổng hợp hồ sơ hiện tại còn yếu, do đó, những hồ sơ chưa hoàn thành cần được chuyển trả lại cho chuyên viên Nếu không thực hiện việc chuyển trả, Phòng Tổng hợp sẽ chịu trách nhiệm về những hồ sơ thiếu giấy tờ.
Đề nghị các chuyên viên không ngừng nâng cao trình độ và nỗ lực học hỏi hơn nữa Một số anh chị vẫn chưa thực sự chú trọng vào việc học hỏi trong quá trình làm việc.
Đề xuất đánh giá năng lực và thái độ làm việc của nhân viên trong công ty nhằm khắc phục sự chênh lệch lớn về trình độ và năng lực Cần có chế tài đánh giá, nhận xét rõ ràng cùng với chế độ thưởng phạt để tạo động lực cho nhân viên, từ đó nâng cao hiệu quả làm việc.
- Trên cơ sở thực hiện công tác thẩm định giá năm 2017, năm 2018 VFA VIETNAM tiếp tục định hướng, triển khai đồng bộ các hoạt động quảng
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
3.2.1 Xây dựng quy trình thẩm định giá chi tiết
Công ty hiện tại chỉ có một quy trình thẩm định giá chung cho tất cả các loại tài sản, nhưng quy trình này còn thiếu cụ thể và chi tiết, gây khó khăn cho cán bộ nhân sự mới Do đó, việc xây dựng quy trình thẩm định giá riêng cho từng loại tài sản là giải pháp cần thiết Quy trình cần nêu rõ từng bước mà cán bộ thẩm định giá phải thực hiện, đồng thời diễn giải chi tiết các bước và đưa ra những lưu ý quan trọng thường gặp trong quá trình thẩm định giá Hơn nữa, công ty cũng cần xác định các trường hợp thẩm định giá cụ thể và áp dụng các phương pháp thẩm định giá chi tiết cho từng loại tài sản thường gặp.
3.2.2 Giải pháp kiểm soát chất lượng chứng thư TĐG trước khi phát hành
Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro và sai sót trong thẩm định giá là rất cần thiết, vì mọi lĩnh vực kinh doanh đều tiềm ẩn những rủi ro nhất định Để giảm thiểu những rủi ro này, cần thực hiện các hoạt động kiểm soát chất lượng hiệu quả Quan trọng nhất là nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự trong bộ phận tổng hợp kiểm soát chất lượng, đảm bảo rằng nhân sự được đào tạo và phát triển liên tục để đáp ứng yêu cầu công việc.
Kiểm tra cẩn thận các kết quả thẩm định giá, bao gồm cả những sai sót đánh máy, là rất quan trọng Một lỗi nhỏ có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, do đó, việc đảm bảo độ chính xác của kết quả là cần thiết.
Việc giám sát và kiểm tra thường xuyên hoạt động thẩm định giá là cần thiết để phát hiện sai sót và điều chỉnh kịp thời, từ đó giảm thiểu rủi ro trong quá trình thẩm định giá.
Quá trình thu thập thông tin cần được thực hiện cẩn thận do sự tồn tại của nhiều nguồn thông tin không chính xác và không còn phù hợp Việc thu thập thông tin phải được chọn lọc kỹ lưỡng và xử lý một cách khoa học để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy.
3.2.3 Xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin
Xây dựng và kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin là giải pháp quan trọng cho công ty, vì thông tin là yếu tố đầu vào của quá trình thẩm định giá Một hệ thống lưu trữ tốt giúp chuyên viên thẩm định giá có căn cứ thị trường chính xác, giảm thiểu thời gian thu thập thông tin Nhờ vào thông tin chi tiết và thường xuyên được cập nhật, các chuyên viên có thể nắm rõ về bất động sản và đất đai, từ đó đưa ra hướng đi đúng để thẩm định giá trị một cách chính xác Thông tin có thể được thu thập qua nhiều nguồn khác nhau.
Sách báo phổ thông và Internet là nguồn thông tin hữu ích để tìm hiểu về thị trường bất động sản Bạn có thể tham khảo các báo như "Mua và bán", tạp chí "Bất động sản" và "Thị trường bất động sản" để cập nhật tình hình Ngoài ra, việc đăng tin tìm kiếm các loại bất động sản qua báo chí và Internet cũng rất hiệu quả.
Văn phòng môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin và hỗ trợ cho nhà môi giới, nhờ vào vùng hoạt động và mối quan hệ riêng biệt của từng văn phòng Việc khai thác thông tin từ các văn phòng này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho nhà môi giới trong quá trình làm việc.
+ Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư,
Bộ thương mại, các công ty xây dựng, kinh doanh
+ Thực tế: Thông qua đi thực tế để tìm hiểu về BĐS
Sau khi thu thập thông tin, cần áp dụng các biện pháp và công cụ hiệu quả để xử lý và quản lý thông tin Việc phát triển phần mềm tin học là cần thiết nhằm đảm bảo quá trình xử lý và quản lý thông tin diễn ra nhanh chóng, hiệu quả và an toàn.
3.2.4 Giải pháp trong vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp
Để đạt được kết quả chính xác và tiết kiệm thời gian, chi phí trong thẩm định giá bất động sản thế chấp, các phương pháp thẩm định cần được vận dụng linh hoạt Tùy thuộc vào đối tượng, mục đích và quy trình thẩm định, phương pháp phù hợp sẽ được áp dụng Đối với bất động sản chưa qua sử dụng, phương pháp so sánh với giá của bất động sản tương tự trên thị trường là đủ Tuy nhiên, đối với bất động sản phức tạp, việc nhờ đến chuyên gia thẩm định giá sẽ tăng tính chính xác Đối với bất động sản đã qua sử dụng, nên kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí Đối với các công trình lớn hoặc có kỹ thuật phức tạp, hợp tác với các đơn vị chuyên môn như thiết kế, xây dựng, kiểm định và địa chính là cần thiết để có kết quả chính xác hơn.
3.2.5 Giải pháp nâng cao tính tin cậy của thông tin về BĐS so sánh
Để nâng cao tính tin cậy của thông tin về bất động sản so sánh, công ty cần không chỉ thu thập thông tin từ internet mà còn tiến hành khảo sát thực địa tại các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu Việc liên kết với các công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam để khai thác kho thông tin của họ sẽ mang lại hiệu quả lớn, tăng tính thuyết phục của thông tin so sánh và giúp cải thiện độ chính xác trong kết quả thẩm định giá Điều này không chỉ thu hút sự tin tưởng từ khách hàng và các cơ quan chức năng mà còn nâng cao uy tín cho công ty Để đạt được hiệu quả tốt nhất, giải pháp này cần được thực hiện song song với việc tăng cường nguồn nhân lực.
3.2.6 Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ
Để nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, nhân lực đóng vai trò quyết định đến sự thành công của công ty Việc xây dựng chính sách nhân lực phù hợp là rất quan trọng Để cải thiện hoạt động thẩm định giá, cần thiết lập quy trình đào tạo bài bản và chuyên môn vững vàng cho chuyên viên Hàng kỳ, công ty nên tổ chức kiểm tra đánh giá nghiệp vụ để theo dõi quá trình làm việc, đặc biệt là đối với cán bộ mới Thẩm định giá là lĩnh vực mới và phức tạp, đòi hỏi nhiều kinh nghiệm Các thẩm định giá viên cần hoàn thiện kỹ năng chuyên môn để đáp ứng yêu cầu công việc.
Kỹ năng thu thập và xử lý thông tin là yếu tố cực kỳ quan trọng trong công tác thẩm định giá, ảnh hưởng lớn đến kết quả cuối cùng Để đạt được hiệu quả cao, thẩm định giá viên cần phân tích và đánh giá thông tin bất động sản một cách linh hoạt và khách quan Việc tìm kiếm các phương pháp thu thập thông tin hiệu quả là điều cần thiết để nâng cao chất lượng thẩm định.
Kỹ năng áp dụng các phương pháp thẩm định giá một cách hiệu quả là rất quan trọng, vì mỗi bất động sản có những đặc tính riêng biệt Thẩm định giá viên cần lựa chọn phương pháp phù hợp, có thể chỉ sử dụng một phương pháp hoặc kết hợp nhiều phương pháp để đạt được kết quả chính xác nhất.
Kỹ năng phối hợp giữa các thẩm định giá viên là rất cần thiết trong quá trình làm việc Khi số lượng hồ sơ quá nhiều, một thẩm định giá viên có thể không hoàn thành công việc đúng hạn, do đó cần sự hỗ trợ từ đồng nghiệp để đảm bảo kết quả thẩm định không bị ảnh hưởng Ngoài ra, trong những tình huống khó khăn mà thẩm định viên không thể tự giải quyết, việc trao đổi và hợp tác với các thẩm định giá viên khác sẽ giúp tìm ra phương án hợp lý và hiệu quả hơn.
3.2.7 Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động
Kiến nghị với các cơ quan chức năng
3.3.1 Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản
Cần tiếp tục hoàn thiện khung thể chế pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản, bao quát cả thị trường sơ cấp và thứ cấp Các vấn đề quan trọng như quản lý đất đai, quy định phát triển và giao dịch bất động sản, cũng như trách nhiệm pháp luật của các chủ thể tham gia cần được chú trọng Để xây dựng một thị trường bất động sản hiệu quả và phát triển bền vững, các cơ quan chức năng của Nhà nước cần có những biện pháp cụ thể và đồng bộ.
Xây dựng một hệ thống pháp luật chặt chẽ và ổn định là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân trong lĩnh vực bất động sản có thể tiếp cận và triển khai các kế hoạch kinh doanh hợp pháp Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho các bên liên quan mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Để xây dựng một hệ thống pháp luật hiệu quả, cần thống nhất mục tiêu tạo ra sân chơi bình đẳng, từ trung ương đến địa phương Các mục tiêu này phải đồng nhất và không được mâu thuẫn hay chồng chéo, nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong việc thực thi pháp luật.
Để đảm bảo tính hiệu lực và tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản (BĐS) thuận lợi, cần thiết phải có các quy định có hiệu lực thi hành đối với tất cả các chủ thể tham gia thị trường Điều này sẽ giúp hình thành một môi trường kinh doanh công bằng và lành mạnh, tạo điều kiện cho sự cạnh tranh bình đẳng giữa các bên.
Để thu hút và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào thị trường, cần xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ và chính xác, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho sự sáng tạo và năng động trong kinh doanh.
+ Đảm bảo tính thống nhất trong phạm vi cả nước
Để đảm bảo sự phù hợp với cơ chế thị trường và thông lệ quốc tế, thị trường bất động sản cần vận hành tích cực và đúng hướng phát triển Khi đó, thông tin trên thị trường sẽ trở nên minh bạch, giúp các giao dịch diễn ra thuận lợi hơn Thông tin so sánh sẽ chính xác và đầy đủ, từ đó thúc đẩy hoạt động thẩm định giá và làm cho kết quả thẩm định sát với giá trị thực tế của thị trường.
3.3.2 Cần đưa ra một quy định cụ thể về những căn cứ, điều kiện áp dụng của từng phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hiện nay, Nhà nước quy định có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, nhưng chưa có quy định cụ thể về điều kiện áp dụng từng phương pháp, dẫn đến sự không thống nhất trong kết quả thẩm định giữa các tổ chức Để nâng cao độ chính xác trong thẩm định giá, Nhà nước cần quy định rõ ràng các căn cứ và điều kiện áp dụng cho từng phương pháp Bên cạnh đó, cần xác định tỷ lệ điều chỉnh tối đa giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, nhằm giảm thiểu nguy cơ sai lệch giá Đối với phương pháp chi phí, cần có sự xác nhận của chuyên gia xây dựng về tỷ lệ còn lại của công trình Ngoài ra, Nhà nước cũng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra và quản lý các tổ chức thẩm định giá chưa đủ điều kiện, đồng thời quy định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các tổ chức này đối với kết quả thẩm định giá.
3.3.3 Cần tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý
Để nâng cao chất lượng và hiệu quả quản lý bất động sản tại Việt Nam, cần phân công rõ ràng trách nhiệm giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng, nhằm giảm tình trạng dàn trải và chồng chéo trong quản lý Cần thiết lập cơ chế giám sát và kiểm tra từ cấp trên, đồng thời ban hành chế tài nghiêm ngặt để xử lý các sai phạm trong quản lý nhà nước về bất động sản Việc tổ chức thực hiện nhất quán từ trung ương đến địa phương và minh bạch hóa công tác quản lý sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy nhà nước Quản lý bất động sản hiệu quả không chỉ giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ mà còn thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản diễn ra sôi nổi hơn.
3.3.4 Cần phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu về các giao dịch trên thị trường
Để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, cần phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu về các giao dịch trên thị trường Thông tin về bất động sản đã giao dịch đóng vai trò quan trọng trong thẩm định giá, nhưng hiện nay rất khó thu thập do các hợp đồng mua bán thường ghi giá thấp hơn thực tế để tránh thuế Thêm vào đó, thông tin từ các văn phòng môi giới và sàn giao dịch bất động sản cũng rất hạn chế, manh mún và thiếu chính xác Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch, gây khó khăn cho hoạt động thẩm định giá Nhà nước cần thực hiện các biện pháp để thu thập và lưu trữ thông tin về bất động sản đã giao dịch nhằm thúc đẩy sự phát triển của thẩm định giá bất động sản.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản, nhà nước cần xây dựng các trung tâm chuyên thu thập thông tin về các giao dịch bất động sản đã diễn ra trong quá khứ Việc liên kết thông tin với các bộ, ban, ngành liên quan như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Đầu tư và Xây dựng sẽ giúp cung cấp thông tin chính xác và công khai cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
3.3.5 Cần tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia thẩm định giá bất động sản
Cần tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia thẩm định giá bất động sản, vì hiện nay ngành thẩm định giá đang thiếu hụt nhân lực, đặc biệt là nguồn nhân lực chất lượng cao Tại Việt Nam, chỉ có một vài trường như Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội và Học Viện Tài Chính đào tạo chuyên ngành này với chất lượng tốt Do đó, bên cạnh việc đào tạo tại các trường đại học, Nhà nước cần xây dựng các viện và trường đào tạo cán bộ thẩm định giá chuyên sâu để đáp ứng yêu cầu của xã hội Điều này sẽ giúp nâng cao chuyên môn và đưa hoạt động thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là thẩm định giá đất, vào hoạt động một cách chuyên nghiệp, góp phần quan trọng vào thị trường bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản là một công việc phức tạp, đòi hỏi trình độ chuyên môn cao từ các TĐV Tuy nhiên, số lượng TĐV có kinh nghiệm thực tế tại Việt Nam hiện nay còn hạn chế, gây cản trở sự phát triển của lĩnh vực này Mặc dù thẩm định giá đã trở thành một nghề với nhu cầu lớn, nhưng để nâng cao chất lượng công việc, Nhà nước cần chú trọng đào tạo chuyên gia thẩm định giá Cần thiết lập các viện và trường đào tạo chuyên sâu để cung cấp nguồn nhân lực có chuyên môn cao, từ đó thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn.
3.3.6 Cần minh bạch thông tin quy hoạch
Quy hoạch sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong việc phân bổ và giao dịch đất đai, nhưng hiện nay còn nhiều hạn chế, đặc biệt là trong công tác công khai thông tin quy hoạch Việc thiếu cơ chế rõ ràng khiến thông tin không được phổ biến rộng rãi, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc xác định vị trí bất động sản có nằm trong vùng quy hoạch hay không Do đó, cần có quy định pháp lý cụ thể về việc công bố quy hoạch kịp thời trên các phương tiện truyền thông và website của cơ quan chức năng Việc nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản và hoạt động thẩm định giá, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian tìm kiếm thông tin và có được dữ liệu chính xác, từ đó đánh giá đúng ảnh hưởng của chính sách quy hoạch đến giá trị bất động sản trong hiện tại và tương lai.