LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Tổng quan về quyền thuê đất phi nông nghiệp, giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp; dự án đầu tư công trình xây dựng
1.1.1 Tổng quan về quyền thuê đất phi nông nghiệp
1.1.1.1.Khái niệm – đặc điểm về đất đai Đối với mỗi quốc gia, dân tộc, đất đai có một ý nghĩa và vai trò vô cùng to lớn Xét về mặt tự nhiên, đất đai là một thành phần quan trọng của môi trường sống, là điều kiện cho con người cùng các loài sinh vật xung quanh có thể tồn tại và phát triển Xét về mặt kinh tế xã hội, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, công trình văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng Xét trên phương diện Nhà nước, đất đai là tài sản, tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, không gì có thể đánh đổi được Qua đây cũng có thể khẳng định, đất đai tồn tại song song cả hai thuộc tính tự nhiên và xã hội Đặc điểm của đất đai bao gồm có:
Đất đai có tính cố định về vị trí, điều này khiến cho việc di chuyển trở nên khó khăn hoặc không thể thực hiện Tính cố định này quyết định quy mô không gian của đất đai và chịu ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường xung quanh.
Đất đai có tính khan hiếm do không thể tự sản xuất thêm và chỉ có giới hạn nhất định, dẫn đến giá trị của nó luôn có xu hướng tăng theo thời gian.
Mỗi khu vực địa lý sở hữu những giá trị tự nhiên khác nhau về thổ nhưỡng, độ phì nhiêu và khoáng vật, dẫn đến sự chênh lệch giá trị đất đai giữa các vùng Bên cạnh đó, yếu tố tác động của con người cũng góp phần làm tăng thêm sự khác biệt của đất đai.
- Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian, trong nó có tính bền vững
Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, gắn liền với các hoạt động của con người như trồng trọt và chăn nuôi trong nông nghiệp, sản xuất và kinh doanh trong thương mại, cũng như khai thác tài nguyên khoáng sản và xây dựng trong lĩnh vực công nghiệp.
Kết luận: Trong suốt lịch sử phát triển của nhân loại, con người đã khai thác đất đai theo nhu cầu và mong muốn của mình trong nhiều lĩnh vực như nông nghiệp, công nghiệp và sản xuất kinh doanh để đạt được lợi ích tối đa Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá mà còn mang lại lợi ích lớn lao cho bất kỳ ai sở hữu chúng.
1.1.1.2 Một số vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai
Để bảo tồn và phát huy lợi ích từ đất đai, cần có một hệ thống quản lý hiệu quả tại Việt Nam Quốc hội và Chính phủ thường xuyên cập nhật và điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi cho mọi thành phần trong xã hội.
Về chế độ sở hữu đất đai, theo Điều 4, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13, quy định:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Theo quy định của Luật này, Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người sử dụng.
Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được quy định tại Điều 13, Luật Đất đai số 45/2013/QH13, bao gồm một số quyền cơ bản.
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
- Quyết định mục đích sử dụng đất
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Về người sử dụng đất, theo Điều 5, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13, quy định:
Người sử dụng đất có quyền được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Điều này bao gồm cả tổ chức kinh tế được phép sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phù hợp với các quy định hiện hành.
Về phân loại đất, theo Điều 10, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 có quy định: “Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ cho việc xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, cùng với các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao, cũng như các công trình sự nghiệp khác.
Đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất Ngoài ra, còn có đất dành cho thương mại và dịch vụ, đất sử dụng cho cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phục vụ cho hoạt động khoáng sản, cùng với đất sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm nhiều loại hình như đất giao thông (cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, đường bộ), đất thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa và danh lam thắng cảnh, cùng với đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi giải trí công cộng Ngoài ra, còn có đất cho các công trình năng lượng, bưu chính viễn thông, chợ, bãi thải, xử lý chất thải và các công trình công cộng khác.
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác;
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”
Chi tiết về quy định đối với đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề, theo Điều 149, Luật Đất đai, số 45/2013/QH13 có quy định:
Việc sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và làng nghề cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch và thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất, cần đồng thời lập kế hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình công cộng bên ngoài khu công nghiệp để phục vụ đời sống người lao động Việc này không chỉ đảm bảo chất lượng cuộc sống cho công nhân mà còn tạo ra môi trường làm việc thuận lợi, góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất.
Lý luận cơ bản về công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng
1.2.1 Tổng quan về định giá tài sản
1.2.1.1 Khái niệm về định giá tài sản
Khi nói đến định giá tài sản, từ nông dân đến doanh nghiệp, ai cũng cần xác định mức giá bán hợp lý cho sản phẩm của mình Nông dân phải tính toán giá nông sản sau quá trình canh tác, trong khi doanh nghiệp cần định giá hàng hóa để bù đắp chi phí và tạo ra lợi nhuận Người tiêu dùng cũng phải cân nhắc về mức giá để thỏa mãn nhu cầu của mình Qua đó, có thể thấy rằng định giá không chỉ là một công việc đơn giản mà còn là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng.
Định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích xác định rõ ràng.
- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị vào một thời điểm cụ thể với một mục đích đặc thù
Định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị của một tài sản, thường được thể hiện dưới dạng văn bản vào một thời điểm cụ thể nhằm phục vụ cho các mục đích xác định.
Mặc dù có sự khác biệt trong cách thể hiện, các khái niệm về định giá đều phản ánh một cách hiểu chung và đầy đủ về bản chất của nó Do đó, khái quát về định giá có thể được hiểu như một quá trình đánh giá giá trị của một tài sản hoặc dịch vụ.
Định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị bằng tiền với độ chính xác cao nhất, phản ánh lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Trong lĩnh vực định giá, thuật ngữ "thẩm định giá" thường được sử dụng song song và có nội dung tương tự Tuy nhiên, định giá có thể được thực hiện bởi bất kỳ ai, như người tiêu dùng hay hộ kinh doanh cá nhân, mà không cần kiến thức chuyên môn Ngược lại, thẩm định giá là công việc của các chuyên gia được đào tạo, có kinh nghiệm và tính trung thực, nhằm xác minh tính hợp lý của mức giá tài sản đã được xác định trước đó.
Theo Luật giá số 11/2012/QH13, hai thuật ngữ trên được hiểu và giải thích theo quan điểm quản lý giá của nhà nước:
- “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ
Thẩm định giá là quá trình mà các cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tiền tệ của tài sản, dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự Hoạt động này được thực hiện phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho những mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Khái niệm định giá hay thẩm định giá có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường phát triển, nơi hoạt động thương mại diễn ra thường xuyên và giá trị giao dịch gia tăng Việc hiểu rõ về định giá giúp các thành phần kinh tế đưa ra quyết định tài chính chính xác, bảo tồn và tối đa hóa lợi ích cho chủ tài sản Đối với Nhà nước, thẩm định giá hỗ trợ quản lý tài sản công, điều tiết nền kinh tế và giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản Trong bối cảnh hội nhập và toàn cầu hóa, thẩm định giá trở thành một nghề, dịch vụ chuyên biệt và sản phẩm thiết yếu cho nền kinh tế.
1.2.1.2 Phân loại định giá tài sản
Trên thực tế, không phải tất cả các tài sản đều là đối tượng của định giá
Trong lĩnh vực định giá, tài sản được chấp nhận là những tài sản hợp pháp, có khả năng tham gia vào thị trường tài sản theo quy định pháp luật hiện hành.
Theo thẩm định giá, tài sản bao gồm bất động sản, động sản, doanh nghiệp và các quyền tài sản, mỗi loại tài sản đều có giá trị riêng, bất kể có thực hiện định giá hay không Khái niệm định giá tài sản tổng quát được cụ thể hóa cho từng loại tài sản nhằm phục vụ nghiên cứu và hoàn thiện cơ sở lý luận của ngành.
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản bằng tiền, nhằm xác định lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể với độ tin cậy cao.
Định giá động sản, bao gồm máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và dây chuyền công nghệ, là quá trình ước tính giá trị tài sản này bằng tiền với độ tin cậy cao Mục đích của việc định giá là để xác định giá trị các quyền sở hữu động sản tại một thời điểm cụ thể.
Định giá doanh nghiệp là quá trình ước lượng giá trị tài chính của doanh nghiệp, phản ánh độ tin cậy cao về khả năng sinh lời từ hoạt động sản xuất kinh doanh trong một khoảng thời gian cụ thể.
Định giá quyền tài sản vô hình là quá trình ước lượng giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất, phản ánh các khoản thu nhập hoặc lợi ích mà quyền tài sản có thể mang lại cho chủ thể tại một thời điểm cụ thể.
Khi thực hiện định giá tài sản, các thẩm định viên cần tuân thủ những nguyên tắc và phương pháp cơ bản, cùng với quy trình chung, nhằm đảm bảo tính chính xác và phù hợp với mục đích định giá của từng loại tài sản cụ thể.
1.2.2 Nội dung về công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng
1.2.2.1 Nguyên tắc định giá áp dụng để xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng
Nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản nói chung và công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp nói riêng
Trong mọi giai đoạn, môi trường kinh tế là một nhân tố vĩ mô có ảnh hưởng và tác động đến định giá tài sản
Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển và thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, số lượng cuộc định giá tài sản ngày càng gia tăng do sự gia tăng các thương vụ mua bán, sáp nhập doanh nghiệp và đầu tư vào máy móc thiết bị sản xuất Sự phức tạp và quy mô của từng đối tượng định giá cùng với mục đích cụ thể làm cho giá trị của các cuộc định giá trở nên lớn hơn Hơn nữa, những biến động kinh tế khó lường cũng đặt ra thách thức cho công tác định giá, yêu cầu chất lượng định giá phải được cải thiện tương xứng.
Môi trường kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động định giá với cả những mặt tích cực và thuận lợi, nhưng đồng thời cũng mang đến nhiều khó khăn và thách thức.
Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế và quá trình công nghiệp hóa, nhu cầu xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp trên thị trường đang gia tăng mạnh mẽ và có nhiều tiềm năng phát triển.
Môi trường pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề và lĩnh vực trong xã hội, đặc biệt là trong hoạt động thẩm định giá tài sản.
Môi trường pháp lý đóng vai trò quan trọng trong ngành định giá, bao gồm các chính sách, tiêu chuẩn và quy định mà các tổ chức định giá và thẩm định viên phải tuân thủ Một môi trường pháp lý hoàn thiện, minh bạch sẽ đảm bảo sự ổn định và tuân thủ quy định, bảo vệ lợi ích của tất cả các bên liên quan như tổ chức định giá, chủ sở hữu tài sản và Nhà nước Ngược lại, một môi trường pháp lý không đồng bộ và thiếu giám sát có thể gây ra hậu quả tiêu cực cho ngành định giá và nền kinh tế.
Môi trường đầu tư kinh doanh tại Việt Nam đang có sự cải thiện rõ rệt với nhiều ưu đãi hấp dẫn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước Các Bộ Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh, cùng với các tiêu chuẩn thẩm định giá, đang được sửa đổi và hoàn thiện, tạo ra khung pháp lý thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong lĩnh vực xây dựng cũng như các thẩm định viên và tổ chức định giá khi hoạt động.
Một số yếu tố khách quan khác
Sự tham gia và đóng góp ý kiến từ Hiệp hội nghề nghiệp cùng các nhà nghiên cứu, chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và xây dựng là rất quan trọng trong công tác định giá tài sản, đặc biệt là xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp Những ý kiến này không chỉ thúc đẩy hiệu quả công tác định giá mà còn đảm bảo rằng kết quả đạt được là chính xác và đáng tin cậy hơn.
Cạnh tranh lành mạnh và công bằng giữa các tổ chức định giá đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nghề nghiệp và nâng cao chất lượng định giá tài sản Các nhà đầu tư sẽ dựa vào năng lực, uy tín, chi phí và thời gian thực hiện để chọn lựa tổ chức định giá phù hợp cho việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp trong các dự án xây dựng.
1.3.2 Nhân tố chủ quan Định giá tài sản là một công việc chịu sự tác động của các nhân tố chủ quan liên quan bởi yếu tố con người – nguồn nhân lực thực hiện định giá Khi thực hiện các bước theo quy trình định giá, thẩm định viên nhiều lần phải đưa ra các đánh giá, nhận định chủ quan theo quan điểm cá nhân để xử lý các con số, thông tin, nguồn dữ kiện đầu vào Tính chủ quan còn thể hiện qua việc lựa chọn phương pháp định giá nào, áp dụng những nguyên tắc gì, quyết định các tỉ lệ điều chỉnh phù hợp là bao nhiêu … của các thẩm định viên Để mức độ ảnh hưởng, tác động của nhân tố chủ quan là thấp nhất đối với kết quả định giá, yêu cầu kiến thức, trình độ, khả năng phân tích của thẩm định viên phải luôn được trau dồi, học tập, hoàn thiện không ngừng Việc phải tiếp xúc với quá nhiều các nguồn thông tin và chịu sức ép bởi các mối quan hệ xã hội càng đòi hỏi ý thức đạo đức, sự trung thực, khách quan trong nghề nghiệp phải được nâng cao mỗi thẩm định viên hơn bao giờ hết
Định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị, kết hợp giữa các căn cứ khoa học và yếu tố nghệ thuật để đạt được kết quả chính xác và hài hòa.
Công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp hiện nay đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư của Nhà nước và các nhà đầu tư Chương I của bài viết đã tổng quan về lý luận cơ bản liên quan đến quyền thuê đất phi nông nghiệp và giá trị của nó trong các dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên, vẫn còn khoảng cách giữa lý thuyết và thực tiễn do các yếu tố khách quan và chủ quan Chương II sẽ nghiên cứu thực trạng xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp trong các dự án đầu tư xây dựng, đồng thời áp dụng lý luận vào thực tiễn tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM)
Giới thiệu về công ty VFA VIETNAM
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của VFA VIETNAM
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM) được thành lập vào năm 2011, đã được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận đủ điều kiện hoạt động VFAVIETNAM đã đạt được nhiều thành công và tạo dấu ấn trong lĩnh vực thẩm định giá, nhờ vào đội ngũ thẩm định viên có trình độ cao, kinh nghiệm phong phú và sự sáng tạo Công ty cam kết cung cấp dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính chất lượng cao, nhanh chóng và với mức phí hợp lý, đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng.
VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ thẩm định giá với phương châm “Độc lập – Khách quan – Uy tín – Chất lượng”, đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của Nhà nước về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quốc tế, cũng như các văn bản chính sách liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá, tài chính, pháp lý và chuẩn mực kế toán.
VFAVIETNAM hiện là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) và đã có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nghề thẩm định giá tài sản.
Một số thông tin tóm tắt về công ty:
Tên công ty: CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM)
Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội
Website: http://vfavietnam.com.vn;
Email: info@vfavietnam.com.vn;
Chi nhánh văn phòng đại diện:
Chi nhánh Miền Nam (tại Thành phố Hồ chí Minh)
Chi nhánh Miền Trung (tại Thành phố Đà Nẵng)
Chi nhánh tại tỉnh Quảng Ninh
Văn phòng đại diện tại tỉnh Trà Vinh (miền Tây Nam Bộ)
Văn phòng đại diện tại tỉnh Bắc Giang
Văn phòng đại diện tại tỉnh Lào Cai
Văn phòng đại diện tại tỉnh Yên Bái
Văn phòng đại diện tại tỉnh Sơn La
Văn phòng đại diện tại tỉnh Điện Biên
Văn phòng đại diện tại tỉnh Lai Châu
Văn phòng đại diện tại tỉnh Hà Tĩnh
Mô hình tổ chức của công ty
(Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức của công ty VFAVIETNAM)
2.1.2 Hoạt động kinh doanh của VFA VIETNAM
2.1.2.1 Các cơ sở pháp lý về điều kiện hoạt động của VFA VIETNAM
Về các căn cứ pháp lý liên quan tới quy định thành lập doanh nghiêp của VFA VIETNAM:
Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105658766 được cấp bởi Phòng Đăng ký kinh doanh số 1 – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội, với lần đăng ký đầu tiên vào ngày 21/11/2011 và thay đổi lần thứ hai vào ngày 11/09/2013.
Về các căn cứ pháp lý liên quan tới điều kiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực thẩm định giá của VFA VIETNAM:
Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 của Bộ Tài chính công bố Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2011.
Thông báo số 58/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài chính công bố Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động trong năm 2012.
Thông báo số 59/TT-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài chính công bố Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản trong năm 2012.
Thông báo số 450/TB-BTC ngày 30/11/2012 công bố Danh sách Doanh nghiệp TĐG, TĐV về giá đủ điều kiện hành nghề năm 2012;
Thông báo số 48/TB-BTC ngày 24/01/2013 đã công bố Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá và Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2013.
Thông báo 315/TB-BTC ngày 30/8/2013 của Bộ Tài chính công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản trong năm 2013.
Vào ngày 20/1/2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông báo số 57/TB-BTC, công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá cùng với danh sách các thẩm định viên về giá cho năm 2014.
Thông báo số 447/TB-BTC ngày 9/7/2014 của Bộ Tài chính công bố và điều chỉnh Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá cũng như Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản trong năm 2014.
Thông báo 220/TB-BTC ngày 03/4/2015 của Bộ Tài chính công bố và điều chỉnh Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá cũng như Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2015.
Thông báo 19/TB-BTC ngày 08/1/2016 của Bộ Tài chính công bố Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2016.
Thông báo 229/TB-BTC ngày 10/05/2016 của Bộ Tài chính công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản trong năm 2016.
Về các căn cứ pháp lý liên quan trực tiếp tới quá trình hoạt động nghề nghiệp thẩm định giá và tư vấn tài chính của VFA VIETNAM:
Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;
Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014;
Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012;
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành têu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07
Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)
Các văn bản quy phạm pháp luật, những căn cứ pháp lý khác có liên quan
2.1.2.2 Các dịch vụ tài chính cung cấp của VFA VIETNAM
Trên thị trường tài chính Việt Nam, VFA cung cấp đa dạng dịch vụ, bao gồm thẩm định giá tài sản, tư vấn tài chính và cung cấp thông tin về giá cả tài sản, hàng hóa và dịch vụ Dịch vụ thẩm định giá là hoạt động chính của VFA, giúp khách hàng xác định giá trị chính xác của tài sản.
Mục đích thẩm định giá BĐS:
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;
- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;
- Đầu tư, góp vốn liên doanh;
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;
BĐS thẩm định bao gồm:
- Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ;
- Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc;
- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất;
- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng;
Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị):
Mục đích của thẩm định giá máy móc, thiết bị:
- Mua sắm thanh toán từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước;
- Bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;
- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp;
- Phục vụ thuê tài chính;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính;
- Tư vấn, lập dự án đầu tư;
Máy móc, thiết bị thẩm định giá bao gồm:
- Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ;
- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ;
- Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan; tàu; thuyền;
Thực trạng công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA VIETNAM
Dựa trên thực tế các dự án mà VFA VIETNAM đã thực hiện, có thể nhận thấy rằng nhiều dự án liên quan đến việc xác định giá trị quyền thuê đất, chủ yếu là đất phi nông nghiệp Khi đối diện với một đối tượng định giá cụ thể và mục đích rõ ràng, VFA VIETNAM luôn áp dụng những nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá một cách chi tiết và chính xác trong quá trình triển khai công việc.
2.2.1 Thực trạng nguyên tắc thẩm định giá để xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam Đối với công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng, VFA VIETNAM thực tế có áp dụng một số các nguyên tắc thẩm định giá làm cơ sở cho công tác định giá Cụ thể, đó là một số nguyên tắc:
VFA VIETNAM áp dụng nguyên tắc đóng góp trong việc xác định giá trị tài sản, cụ thể là quyền thuê đất phi nông nghiệp Quyền này cho phép chủ đầu tư xây dựng các công trình theo thiết kế và quy hoạch nhằm mục tiêu lợi nhuận Giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp sẽ tăng lên nhờ giá trị của các công trình xây dựng trong tương lai Mặc dù các hạng mục công trình có chức năng sử dụng khác nhau, chúng lại có mối liên hệ chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau trong tổng thể dự án Do đó, giá trị tổng thể của dự án sẽ vượt trội hơn so với việc chỉ cộng giá trị riêng lẻ của từng hạng mục.
VFA VIETNAM áp dụng nguyên tắc dự tính các khoản lợi ích trong tương lai, cho phép các nhà thầu hợp pháp hóa đầu tư vào dự án xây dựng để thu lợi nhuận Các khoản thu nhập dự tính trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá trị hợp lý của quyền thuê đất mà nhà đầu tư phải trả cho Nhà nước.
VFA VIETNAM áp dụng nguyên tắc SDTNVHQN trong việc định giá quyền thuê đất phi nông nghiệp cho các dự án đầu tư xây dựng Để đảm bảo lợi ích tối đa cho chủ đầu tư, cần xác định phương án đầu tư mang lại giá trị cao nhất Giá trị quyền thuê đất phải được công nhận dựa trên phương án hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư, Nhà nước và cộng đồng phục vụ dự án Dự án đầu tư cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý, tài chính và sự phù hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội để đạt tiêu chuẩn SDTNVHQN.
2.2.2 Thực trạng phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam
Khi xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp cho các dự án xây dựng, thường là vào giai đoạn chưa thực hiện hoặc mới bắt đầu triển khai, chưa tạo ra dòng thu nhập nhưng có tiềm năng phát triển Dự kiến, sau khi hoàn thành, các hạng mục công trình sẽ tạo ra thu nhập ổn định trong tương lai Do đó, phương pháp định giá phù hợp thường được áp dụng là phương pháp thặng dư.
Kết quả định giá cuối cùng của quyền thuê đất được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu toàn bộ dự án trừ đi chi phí đầu tư Phương pháp này được thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 10, cụ thể là phương pháp thặng dư, được quy định trong Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Cụ thể như sau:
Bước đầu tiên trong việc phát triển dự án là xác định rõ mục tiêu kinh doanh, tìm ra phương thức khai thác hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và khả năng tài chính, nhằm mang lại giá trị tối ưu cho dự án.
Bước 2: ước tính tổng doanh thu phát triển cua dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị tại thời điểm cần định giá
Trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở với mục tiêu lợi nhuận, doanh thu chủ yếu đến từ việc bán và cho thuê nhà, cửa hàng, trung tâm thương mại, cũng như cho thuê khu thể thao Ngoài ra, doanh thu còn được tạo ra từ các dịch vụ bổ sung như trông giữ xe và kinh doanh ăn uống.
Bước 3: Đánh giá chi phí đầu tư cần thiết để tạo ra doanh thu phát triển cho dự án, sau đó quy đổi chi phí đầu tư này về giá trị tại thời điểm thẩm định giá.
Các chi phí đầu tư bao gồm chi phí xây dựng trực tiếp, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, chi phí quản lý, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí lãi vay trong xây dựng và lợi nhuận của nhà đầu tư.
Tỷ lệ chiết khấu được áp dụng trong các phép tính thường dựa trên lãi suất vay ngân hàng hoặc lãi suất trái phiếu chính phủ trong những thời kỳ tương ứng.
Bước 4: xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3
Việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp là yếu tố quan trọng trong việc xác định mức giá thuê đất mà chủ đầu tư công trình xây dựng phải trả cho Nhà nước, có thể là hàng năm hoặc một lần.
2.2.3 Thực trạng quy trình định giá xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam
Đánh giá công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam
dự án đầu tƣ công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam
2.3.1 Kết quả công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam
2.3.1.1 Thành tích đạt được về công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam Đánh giá chung về những thành tích đã đạt được, trong những năm qua, hoạt động của VFA VIETNAM trong công tác định giá tài sản nói chung và công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp nói riêng đã đạt được những kết quả đáng kể
VFA VIETNAM luôn cam kết hoàn thành đầy đủ trách nhiệm trong các dự án định giá, đảm bảo kết quả có độ tin cậy cao và giá trị tham khảo cho khách hàng và các bên liên quan Sự chuyên nghiệp và nghiêm túc trong việc đáp ứng tiến độ công việc đã được VFA xây dựng qua thời gian hoạt động Định giá tài sản đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, vì vậy VFA thường xuyên tổ chức các khóa tập huấn nâng cao kiến thức cho đội ngũ thẩm định viên Đồng thời, ý thức trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp luôn được nhắc nhở để đảm bảo chất lượng công việc.
Hệ thống cơ sở thông tin nội bộ của công ty là thành quả của sự hợp tác giữa đội ngũ thẩm định viên, cung cấp thông tin cập nhật về giá cả tài sản, thị trường bất động sản và các tài sản so sánh Hệ thống này tích lũy nhiều kinh nghiệm quý báu từ việc triển khai các dự án với nhiều doanh nghiệp trên toàn quốc.
Nhờ những thành tích nổi bật, VFA VIETNAM đã xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với nhiều đối tác truyền thống, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng hợp tác trong tương lai Vào tháng 05/2016, VFA VIETNAM vinh dự được công nhận trong danh sách các doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản theo thông báo số 229/TB-BTC VFA là một trong số ít doanh nghiệp sở hữu nhiều thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề, khẳng định sự công nhận xứng đáng từ Nhà nước cho những nỗ lực không ngừng của VFA.
Trong quá trình xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp cho dự án khu nhà ở thí điểm tại KKT Vũng Áng, VFA đã đạt được những thành tựu đáng ghi nhận Kết quả xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp của VFA có độ tin cậy cao và đã được Tổng công ty Khoáng sản và Thương mại Hà Tĩnh nghiệm thu, làm căn cứ báo cáo lên UBND tỉnh Hà Tĩnh Giá trị quyền thuê lô đất được xác định phù hợp với điều kiện tự nhiên, tài chính của chủ đầu tư, đảm bảo tính pháp lý và nhu cầu xã hội Thực tế cho thấy, giá trị quyền thuê đất không thấp hơn mức quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Quy trình thẩm định giá được thực hiện tuần tự và có chủ đích, giúp hoàn thành công việc đúng tiến độ.
Việc thẩm định viên lựa chọn phương pháp thặng dư là quyết định hợp lý, phù hợp với đặc điểm dự án Họ sử dụng nguồn thông tin đáng tin cậy để ước tính doanh thu phát triển, dựa vào căn cứ pháp lý về giá thuê nhà do Bộ Xây dựng ban hành và giá thị trường khu vực Chi phí phát triển được xác định nhờ vào đội ngũ kỹ sư của VFA, dựa trên các quy định hiện hành và giá giao dịch Các giả định như tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ tăng trưởng và tỷ lệ chiết khấu được tham khảo từ các nguồn uy tín như Thời báo kinh tế Việt Nam và Tổng cục thống kê Việc xử lý thông tin cẩn thận và cập nhật văn bản pháp lý mới nhất đã tăng cường tính thuyết phục cho kết quả thẩm định.
Thẩm định viên và công ty thường đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện, bao gồm áp lực từ quy mô lớn của dự án, khó khăn trong việc phối hợp và trao đổi tài liệu với đối tác, sức ép về thời gian và khối lượng công việc, cũng như sự phức tạp từ các kiến thức ngoài chuyên môn như kiến thức về xây dựng Do đó, việc hoàn thành tốt các công việc khó khăn trong điều kiện áp lực cao được xem là một thành quả vô hình, tạo động lực cho VFA tin tưởng và sẵn sàng chinh phục những thử thách lớn hơn trong tương lai.
Dự án này mang lại thành quả ý nghĩa, nâng cao năng lực nghề nghiệp và củng cố kiến thức định giá cho thẩm định viên, đồng thời mở rộng hiểu biết về xây dựng và khả năng phân tích VFA đã khẳng định vị thế vững chắc trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản và xác định giá trị quyền thuê đất, tạo dựng niềm tin và uy tín với các đối tác về dịch vụ mà VFA cung cấp.
2.3.1.2 Hạn chế về công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng tại công ty VFA Việt Nam
Qua đánh giá phân tích, một số điểm hạn chế được thấy rõ trong quá trình thực hiện công tác định giá
Về quy trình định giá:
Việc xây dựng một quy trình định giá chuẩn theo quy định của tiêu chuẩn TĐG
Để đảm bảo các công việc được triển khai một cách khoa học và có trật tự, nhằm đạt được kết quả định giá chất lượng cao, việc thực hiện đầy đủ các bước trong quy trình là rất quan trọng Tuy nhiên, thực tế cho thấy quy trình này có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Thẩm định viên thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận và thu thập đầy đủ nguồn tài liệu cần thiết cho việc phân tích, điều này xuất phát từ cả phía khách hàng lẫn từ những thông tin nhiễu loạn trên thị trường.
Quy trình định giá phải được thực hiện trong thời gian hạn chế, điều này mâu thuẫn với yêu cầu khoa học định giá cần thời gian dài để phân tích và đưa ra kết quả chính xác Yêu cầu có kết quả nhanh chóng khiến các bước thực hiện bị rút gọn, làm giảm giá trị của kết quả định giá Để có kết quả định giá chính xác, cần sự hợp tác chân thành từ nhiều bên, đặc biệt trong việc xác định giá trị thuê đất phi nông nghiệp tại dự án khu nhà ở Vũng Áng, VFA cần tài liệu từ chủ đầu tư và sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng Dù đã có nhiều điều kiện thuận lợi, nhưng các thủ tục hành chính vẫn phải được thực hiện nghiêm túc, dẫn đến thời gian chờ đợi tài liệu có thể kéo dài Khảo sát hiện trạng tài sản với quy mô khoảng 16 ha trải rộng trên 9 xã là một nhiệm vụ lớn, việc thu thập thông tin về yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội và dân cư là những thách thức lớn trong điều kiện thực tế.
Vì thế, tiến độ thực hiện công việc có những lúc phải gián đoạn, không có được sự liên tục cần thiết
Về phương pháp định giá áp dụng:
Trong lĩnh vực định giá, không có phương pháp nào là hoàn hảo nhất, chỉ có phương pháp phù hợp nhất cho từng trường hợp Mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng, và cần khắc phục những hạn chế đó Phương pháp thặng dư, mặc dù phức tạp, lại được áp dụng hiệu quả trong việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp, đặc biệt là trong dự án khu nhà ở Vũng Áng Tuy nhiên, việc xác định phương án đầu tư theo nguyên tắc SDTNVHQN để ước tính giá trị tài sản là một thách thức lớn, nhất là trong các dự án xây dựng công.
Trong một dự án dài hạn kéo dài 33 năm, việc ước tính các số liệu là rất quan trọng Các yếu tố cần giả định bao gồm doanh thu từ cho thuê nhà, chi phí phát triển, tỷ lệ chiết khấu và hệ số trượt giá.
Số lượng đơn giá thuê nhà dự tính là 11, tương ứng với 11 nhóm đối tượng khác nhau Doanh thu phát triển dự kiến bao gồm nhiều hoạt động như cho thuê nhà và cung cấp dịch vụ, với hơn 25 loại hạng mục xây dựng để xác định chi phí Chi phí xây dựng trực tiếp chỉ là một phần trong hơn 40 loại chi phí nằm trong chi phí phát triển Mặc dù thẩm định viên thu thập và xử lý thông tin một cách thận trọng, vẫn khó tránh khỏi yếu tố chủ quan trong ước tính Sự thay đổi nhanh chóng của các chỉ số giả định làm giảm tính tin cậy của công tác định giá, khiến kết quả thẩm định chỉ có hiệu lực trong khoảng 3 – 6 tháng, điều này thường được nêu rõ trong Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá của công ty.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM
Định hướng phát triển của công ty trong tương lai
3.1.1 Định hướng phát triển chung của công ty
Trong thời gian qua, nền kinh tế Việt Nam đã đạt được nhiều thành tựu đáng ghi nhận, với sự đóng góp tích cực từ nhiều ngành nghề, trong đó có thẩm định giá tài sản Nhằm đạt mục tiêu trở thành nước công nghiệp hiện đại vào năm 2020, lĩnh vực thẩm định giá tài sản sẽ có điều kiện phát triển mạnh mẽ hơn VFA VIETNAM, là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này, nhận thức được rằng cơ hội nghề nghiệp sẽ gia tăng, nhưng đồng thời cũng phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt.
Để VFA VIETNAM trở thành công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam, các định hướng phát triển đã được xác định rõ nhằm đáp ứng yêu cầu thực tế khách quan và mong muốn của thị trường.
Công ty sẽ tiếp tục duy trì và phát triển những thành tựu đã đạt được trong lĩnh vực định giá tài sản, vì đây là hoạt động chủ chốt mang lại tỷ trọng doanh thu lớn hàng năm.
Chúng tôi cam kết từng bước nâng cao chất lượng dịch vụ và sản phẩm cho khách hàng, đặc biệt là đảm bảo cung cấp kết quả thẩm định giá với độ tin cậy cao nhất, thời gian nhanh chóng và chi phí hợp lý.
Phát triển đa dạng các phân ngành thẩm định giá, ngoài thế mạnh truyền thống là thẩm định bất động sản, bao gồm thẩm định giá máy móc thiết bị, doanh nghiệp và tài sản vô hình Điều này giúp cung cấp dịch vụ tư vấn tài chính phong phú hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Xây dựng mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện trên toàn quốc, với trọng tâm phát triển năng lực và quy mô tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.
Liên tục nâng cao trình độ và phẩm chất đội ngũ thẩm định viên là cần thiết để đáp ứng tiêu chuẩn ngày càng cao trong nước và quốc tế Việc đào tạo và bồi dưỡng chuyên môn vững vàng, cũng như tuân thủ nghiêm túc các quy định của Nhà nước về thẩm định giá và các văn bản pháp luật liên quan, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả công việc và đảm bảo uy tín của ngành thẩm định giá.
Xây dựng môi trường làm việc năng động và trẻ trung, giàu bản sắc, nhằm phát huy các truyền thống đã đạt được, sẽ giúp VFA VIETNAM nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường và cải thiện hình ảnh truyền thông thông qua chất lượng và giá trị cốt lõi.
3.1.2 Định hướng phát triển công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án đầu tư công trình xây dựng
VFA VIETNAM sẽ phát triển mạnh mẽ công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp cho các dự án đầu tư xây dựng, coi đây là một thế mạnh trên thị trường Để thực hiện mục tiêu này, Ban lãnh đạo công ty đã xây dựng kế hoạch triển khai đồng bộ các nhóm công việc cụ thể dựa trên những định hướng chung đã được xác lập.
Nghiên cứu chuyên sâu về định giá bất động sản bao gồm các vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan, như thị trường bất động sản, kiến thức chuyên ngành về xây dựng và thẩm định giá Việc nắm vững các yếu tố này là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá.
Để nâng cao hiệu quả trong công tác định giá bất động sản, VFA cần phát triển đội ngũ thẩm định giá chuyên sâu về lĩnh vực này, đặc biệt là trong việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp Sự chuyên môn hóa này sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh lớn, giúp VFA triển khai các dự án thực tế một cách hiệu quả hơn và đảm bảo kết quả định giá có độ tin cậy cao.
Tuyển dụng và đào tạo các thẩm định viên trẻ, cùng với sự hỗ trợ từ những chuyên gia có kinh nghiệm, sẽ giúp xây dựng nguồn nhân lực mạnh mẽ, đáp ứng hiệu quả nhu cầu công việc trong tương lai.
VFA đang hướng tới việc mở rộng hệ thống chi nhánh trên toàn quốc, tập trung đặc biệt vào các tỉnh thành có chính sách đầu tư phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng.
3.1.3 Quan điểm của bản thân về định hướng của công ty
Với tiềm năng phát triển mạnh mẽ của nghề thẩm định giá, định hướng của công ty VFA được xem là hợp lý và có kế hoạch rõ ràng Việc phát triển công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp phù hợp với xu thế thị trường hiện nay Để hiện thực hóa định hướng này, công ty cần triển khai các hành động cụ thể và rõ ràng ngay từ bây giờ, đảm bảo thực hiện một cách vững chắc và ổn định, từng bước đạt được mục tiêu đã đề ra.
Giải pháp đối với công ty nhằm hoàn thiện công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp
Dựa trên định hướng phát triển của công ty và những hạn chế trong việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp, một số giải pháp tham khảo đã được đề xuất nhằm khắc phục các vấn đề tồn tại và cải thiện quy trình xác định giá trị này Các giải pháp này được thiết kế phù hợp với tình hình kinh tế xã hội hiện tại và khả năng áp dụng thực tiễn tại VFA VIETNAM.
3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện quy trình công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án công trình xây dựng
Mục tiêu của giải pháp:
Để nâng cao hiệu quả quy trình định giá tài sản, cần khắc phục những điểm hạn chế và bất hợp lý hiện có, đặc biệt trong việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp tại công ty Việc này không chỉ giúp cải thiện độ chính xác trong định giá mà còn tối ưu hóa quy trình làm việc, từ đó gia tăng giá trị tài sản và lợi ích cho công ty.
Để nâng cao tính ứng dụng của quy trình xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp cho các dự án công trình xây dựng, cần hoàn thiện quy trình công tác này Việc cải tiến quy trình sẽ giúp tối ưu hóa việc đánh giá giá trị đất, từ đó hỗ trợ các nhà đầu tư và cơ quan quản lý trong việc ra quyết định hiệu quả hơn.
Nội dung của giải pháp:
Công ty xây dựng quy trình thẩm định giá dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 và thông tư số 28/2015/TT-BTC, đảm bảo tính khoa học và linh hoạt phù hợp với thực tiễn Ngoài quy trình chung, công ty có thể phát triển các quy trình định giá chi tiết cho từng loại tài sản nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện.
Quy trình xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp cho dự án xây dựng cần được thực hiện một cách hệ thống và hiệu quả Các giải pháp đề xuất bao gồm việc áp dụng các phương pháp định giá chính xác, xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất, và đảm bảo tính minh bạch trong quy trình Việc này không chỉ giúp tối ưu hóa giá trị đất mà còn hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc ra quyết định.
Để tối ưu hóa quy trình định giá, VFA nên loại bỏ thời gian chờ đợi các nguồn số liệu từ khách hàng khỏi tiến độ cam kết Việc này không chỉ giảm áp lực về mặt thời gian mà còn giúp đảm bảo các bước trong quy trình được thực hiện đầy đủ, tránh việc phải sơ lược hóa để kịp tiến độ.
Trong quá trình lập kế hoạch và phân công đội ngũ thẩm định viên cho cuộc định giá, công ty cần xây dựng danh sách tổ định giá chuyên môn phù hợp với mức độ phức tạp của tài sản và quy mô dự án Cần tránh việc áp dụng một số lượng thẩm định viên cố định cho mỗi cuộc định giá Tổ định giá nên có ít nhất một thẩm định viên có kinh nghiệm trong việc xác định giá trị quyền thuê đất, một kỹ sư chuyên môn về kỹ thuật – xây dựng, và có thể bổ sung thêm một thẩm định viên trẻ hoặc thẩm định viên không chuyên về định giá quyền thuê đất để nâng cao kiến thức Việc bố trí nhân sự như vậy giúp đảm bảo quy trình làm việc khoa học, hạn chế sự tác động của yếu tố chủ quan Tổ định giá chuyên môn sẽ trực tiếp khảo sát, thu thập số liệu thị trường và quyết định chất lượng kết quả định giá.
3.2.2 Nhóm giải pháp liên quan tới phương pháp áp dụng nhằm công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp đối với dự án công trình xây dựng
Mục tiêu của giải pháp là giảm thiểu các nhược điểm và hạn chế của từng phương pháp định giá, từ đó nâng cao độ tin cậy cho kết quả thẩm định giá.
Nội dung giải pháp: chủ yếu đối với phương pháp thặng dư
Để nâng cao độ tin cậy trong việc xác định phương án sử dụng đất nông nghiệp, thẩm định viên định giá trực tiếp cần kết hợp kiến thức cá nhân với sự tham khảo và đánh giá từ các thẩm định viên khác, chuyên gia cũng như bên đối tác và khách hàng.
Dựa trên mục đích định giá và tiềm năng phát triển của tài sản, việc ước tính chính xác doanh thu phát triển và khả năng tăng trưởng có thể được thực hiện thông qua một số phương pháp nhất định.
Hoàn thiện công tác khảo sát hiện trường và thu thập thông tin:
Tổ định giá chuyên môn cần xác định rõ các loại thông tin cần thu thập và nguồn gốc thông tin, phân loại thông tin trọng yếu và bổ sung cho việc ước tính doanh thu và chi phí phát triển Công việc tìm kiếm thông tin được phân chia theo kinh nghiệm và năng lực của từng thành viên Kỹ sư xây dựng và thẩm định viên giá có trách nhiệm khảo sát hiện trạng khu vực dự án, nắm bắt điều kiện tự nhiên, xã hội và thu thập điều kiện pháp lý liên quan Kỹ sư xây dựng sử dụng kiến thức chuyên ngành để ước tính chi phí xây dựng và phối hợp với thẩm định viên giá nhằm đảm bảo tính chính xác trong ước tính Thẩm định viên giá xác định doanh thu phát triển dự án dựa trên kiến thức tài chính và các đặc điểm kinh doanh của công trình, nhằm đạt được độ tin cậy cao nhất trong quá trình định giá.
Việc kiểm chứng độ tin cậy của nguồn thông tin là rất quan trọng trước khi phân tích Đối với tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện thiếu sót hoặc nghi vấn, thẩm định viên cần yêu cầu bổ sung hoặc xác minh Ngoài ra, thông tin từ các nguồn mở trên Internet cũng cần được tìm kiếm, ưu tiên các nguồn chính thống từ các cơ quan chuyên ngành như Bộ Xây dựng, Viện Kinh tế Xây dựng, và các trang web của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, IMF để đảm bảo tính chính xác về đơn giá xây dựng và tình hình kinh tế xã hội.
Hoàn thiện công tác phân tích, xử lý thông tin:
Dựa trên số lượng tài liệu và nguồn thông tin thu thập, tổ thẩm định giá chuyên môn sẽ lựa chọn những tài liệu và thông tin phù hợp nhất để phân tích, xử lý và ước tính doanh thu cũng như chi phí phát triển của dự án.
Việc phân tích giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp trong dự án đầu tư xây dựng yêu cầu thẩm định viên phải có hiểu biết sâu sắc về thông tin và kiến thức chuyên ngành Thẩm định viên không được phép suy diễn hay hiểu vấn đề một cách chủ quan, cần tránh những cách hiểu mơ hồ hoặc máy móc đối với các khái niệm mới Ngoài kiến thức định giá, thẩm định viên còn phải đối mặt với nhiều vấn đề phức tạp khác, bao gồm các thuật ngữ như “chỉ giới đường đỏ”, “thí nghiệm nén cọc tĩnh” và “cốt xây dựng”.
Kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước và Khách hàng nhằm hoàn thiện công tác xác định giá trị đất thuê phi nông nghiệp
3.3.1 Kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước
Cần hoàn thiện cơ sở hành lang pháp lý và các văn bản quy phạm pháp luật, đồng thời cập nhật thủ tục hành chính để bổ sung quy định và hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá trị tài sản, đặc biệt là giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp.
Cần hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với thực tiễn Việt Nam, từng bước tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế Việc bổ sung các văn bản liên quan đến quản lý đất đai, quy định cho thuê đất phi nông nghiệp và thẩm định dự án đầu tư công trình xây dựng sẽ tạo cơ sở vững chắc cho xác định trị quyền thuê đất phi nông nghiệp trong các dự án đầu tư.
Các văn bản quy phạm pháp luật cần đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ giữa các cơ quan ban hành để tránh sự chồng chéo và mâu thuẫn nội dung, gây khó khăn cho các thẩm định viên Việc ban hành, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật như thông tư, nghị định, quyết định cần có lộ trình hợp lý và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành, đặc biệt là Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường, nhằm thống nhất phương pháp xác định giá đất.
Cần tăng cường sự tương tác và kết nối giữa tổ chức định giá và các cơ quan quản lý, cũng như việc ban hành luật Điều này đòi hỏi Hội thẩm định giá Việt Nam cần có những nỗ lực làm việc mạnh mẽ hơn nữa để thúc đẩy sự hợp tác hiệu quả.
Nâng cao vai trò quản lý và minh bạch hóa thông tin là rất cần thiết trong hoạt động thẩm định giá Mặc dù có nhiều nguồn thông tin về thị trường bất động sản, nhưng chất lượng thông tin chưa đáp ứng yêu cầu cho quá trình định giá Thông tin về quy hoạch sử dụng đất, chính sách đầu tư xây dựng và môi trường kinh doanh còn thiếu và khó tìm tại một số địa phương Do đó, cơ quan Nhà nước cần tăng cường quản lý và minh bạch hóa thông tin, quy định rõ chất lượng và trách nhiệm của người cung cấp thông tin, nhằm làm trong sạch thị trường, hạn chế rủi ro và hoàn thiện công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp cho các dự án đầu tư xây dựng.
Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong ngành thẩm định giá, cần chú trọng đến việc đào tạo và phát triển đội ngũ thẩm định viên, hiện tại còn thiếu so với nhu cầu thị trường Sự gia tăng nhu cầu thẩm định giá trong nhiều lĩnh vực tại Việt Nam yêu cầu các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là Bộ Tài chính và Bộ Giáo dục và Đào tạo, phối hợp chặt chẽ để cải thiện chất lượng đào tạo, từ đó đáp ứng được yêu cầu thực tế của ngành.
Bộ Giáo dục và Đào tạo có thể sử dụng các phương tiện thông tin để cung cấp thông tin bổ ích, giúp học sinh phổ thông trang bị kiến thức hướng nghiệp Đồng thời, các trường đào tạo nên cung cấp tư vấn nghề nghiệp cho người học, thông tin về yêu cầu và cơ hội nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá sau khi tốt nghiệp.
Dưới sự chỉ đạo của Bộ Giáo dục và Đào tạo và Bộ Tài chính, các trường đại học và cao đẳng có năng lực chuyên môn sẽ tổ chức đào tạo cho sinh viên về chuyên ngành định giá tài sản, nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội trong tương lai Chương trình đào tạo không chỉ tập trung vào kiến thức tài chính và định giá, mà còn cần trang bị thêm kiến thức liên quan đến xây dựng, đầu tư và bất động sản.
Bộ Tài chính có thể hợp tác với Hội thẩm định giá Việt Nam để tổ chức hội thảo chuyên đề và tọa đàm về kiến thức khoa học và thực tiễn trong lĩnh vực định giá Các buổi này sẽ tập trung vào việc xác định giá trị quyền thuê đất, tạo cơ hội cho các tổ chức định giá và thẩm định viên về giá tham gia học tập và nâng cao kỹ năng.
Cơ quan Nhà nước cần làm rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của khách hàng cũng như đơn vị yêu cầu thẩm định giá, bao gồm chất lượng tài liệu cung cấp và thời gian hợp tác giữa tổ chức định giá và khách hàng Việc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình định giá, từ đó đảm bảo thành công và mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan.
Hoàn thiện công tác cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát đối với hoạt động thẩm định giá:
Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá và chi nhánh của nó cần được chú trọng ngay từ đầu, bao gồm quy định về điều kiện thành lập và đội ngũ nhân lực chuyên môn Sau khi doanh nghiệp được thành lập, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan cấp phép và cơ quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá để đảm bảo hoạt động hiệu quả và tuân thủ quy định pháp luật.
Cơ quan Nhà nước cần thiết lập quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá và Thẩm định viên về giá, đồng thời quy định rõ ràng về việc xử lý tranh chấp liên quan đến kết quả thẩm định giữa khách hàng và tổ chức định giá Ngoài ra, cần có quy định cụ thể về xử lý vi phạm cũng như tiếp nhận khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực thẩm định giá.
Trên thị trường hiện nay, tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp thẩm định giá đang gia tăng, thể hiện qua việc hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp và rút ngắn thời gian thực hiện công việc, nhằm thu hút khách hàng Hành vi này dẫn đến kết quả định giá sai lệch so với giá trị thị trường và vi phạm tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, gây mất trật tự trong ngành và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế Do đó, cơ quan quản lý cần tiến hành thanh tra đột xuất và quy định cụ thể hơn về cách xác định giá dịch vụ thẩm định giá cũng như thời gian thực hiện tối thiểu, nhằm tạo cơ sở cho các công ty thực hiện đúng quy định.
3.3.2 Kiến nghị đối với khách hàng
Để xác định giá trị tài sản định giá một cách chính xác, thẩm định viên cần sự hợp tác từ đối tác và đơn vị yêu cầu định giá Do đó, khách hàng nên thực hiện một số công việc nhằm cải thiện quy trình xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp.
- Khách hàng trình bày về đối tượng và mục đích định giá theo cách cụ thể và rõ ràng nhất
Khách hàng cần cung cấp hồ sơ và tài liệu đầy đủ, trung thực liên quan đến việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp, bao gồm bản đồ hiện trạng, tình trạng pháp lý của lô đất, giấy phép xây dựng và bản vẽ hoàn công Đồng thời, khách hàng phải cam kết về chất lượng và tính pháp lý của thông tin, cũng như nguồn số liệu cung cấp cho VFA.
- Khách hàng và VFA cùng xây dựng kế hoạch hợp tác, tiến độ định giá được thống nhất, phù hợp với điều kiện làm việc giữa 2 bên