THÔNG TIN TÀI LIỆU
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM) Họ tên sinh viên: NGUYỄN ĐỨC TRUNG Lớp: TCDND – K15 Khóa: 2012 – 2016 Khoa: TÀI CHÍNH GVHD: ThS Nguyễn Vũ Thúc Lanh Hà Nội tháng năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em cam đoan đề tài nghiên cứu em thời gian thực tập vừa qua Những thơng tin, số liệu khóa luận trích dẫn từ tài liệu công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) – đơn vị thực tập cung cấp hướng dẫn giảng viên hướng dẫn ThS.Nguyễn Vũ Thúc Lanh Em hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường, khoa Tài cam đoan Hà Nội, tháng năm 2016 Sinh viên Nguyễn Đức Trung MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1 Tổng quan quyền thuê đất phi nông nghiệp, giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp; dự án đầu tư cơng trình xây dựng .4 1.1.1 Tổng quan quyền thuê đất phi nông nghiệp 1.1.2 Tổng quan giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp 11 1.1.3 Tổng quan dự án đầu tư cơng trình xây dựng .15 1.2 Lý luận công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư công trình xây dựng 20 1.2.1 Tổng quan định giá tài sản 20 1.2.2 Nội dung công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng 23 1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản nói chung cơng tác xác định giá trị quyền th đất phi nơng nghiệp nói riêng .32 1.3.1 Nhân tố khách quan 32 1.3.2 Nhân tố chủ quan .34 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM) 35 2.1 Giới thiệu công ty VFA VIETNAM 35 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển VFA VIETNAM 35 2.1.2 Hoạt động kinh doanh VFA VIETNAM .37 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh VFA VIETNAM lĩnh vực thẩm định giá .42 2.2 Thực trạng công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng công ty VFA VIETNAM 46 2.2.1 Thực trạng nguyên tắc thẩm định giá để xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng công ty VFA Việt Nam .46 2.2.2 Thực trạng phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng công ty VFA Việt Nam .47 2.2.3 Thực trạng quy trình định giá xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng cơng ty VFA Việt Nam .49 2.2.4 Ví dụ cụ thể công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nơng nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng VFA VIETNAM 53 2.3 Đánh giá công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng cơng ty VFA Việt Nam 59 2.3.1 Kết công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng công ty VFA Việt Nam .59 2.3.2 Nguyên nhân thành tích hạn chế công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư công trình xây dựng .64 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TẠI CƠNG TY VFA VIỆT NAM 69 3.1 Định hướng phát triển công ty tương lai 69 3.1.1 Định hướng phát triển chung công ty 69 3.1.2 Định hướng phát triển công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng 70 3.1.3 Quan điểm thân định hướng công ty .71 3.2 Giải pháp cơng ty nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp 71 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình cơng tác xác định giá trị quyền th đất phi nơng nghiệp dự án cơng trình xây dựng 71 3.2.2 Nhóm giải pháp liên quan tới phương pháp áp dụng nhằm công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án cơng trình xây dựng .73 3.2.3 Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ nguồn nhân lực .75 3.2.4 Nhóm giải pháp xây dựng hệ thống sở liệu nội 77 3.2.5 Một số giải pháp khác 79 3.3 Kiến nghị quan Nhà nước Khách hàng nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá trị đất thuê phi nông nghiệp 80 3.3.1 Kiến nghị quan Nhà nước .81 3.3.2 Kiến nghị khách hàng 83 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức công ty VFAVIETNAM DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT HVNH Học viện Ngân hàng BĐS Bất động sản KKT Khu kinh tế WB Ngân hàng Thế giới IMF Qũy tiền tệ giới SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu VFA VIETNAM Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam UBND Uỷ ban nhân dân BXD Bộ Xây dựng BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường TC TĐG Tiêu chuẩn thẩm định giá TNHH Trách nhiệm hữu hạn LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Là thực tế khách quan, thẩm định giá tài sản hoạt động cần thiết tách rời với vận động kinh tế thị trường Tại Việt Nam, hoạt động kinh tế diễn với tần suất ngày nhiều, tính chất quy mơ trở nên phức tạp hơn, đặc biệt thời kì tồn cầu hóa hội nhập quốc tế sâu rộng, vai trị thẩm định giá tài sản vơ quan trọng Thơng qua việc ước tính giá trị tài sản cách chuyên nghiệp, thẩm định giá giúp cho lựa chọn, định tài sản, tài chính… kinh tế đưa đắn có sở khoa học đáng tin cậy, tạo tiền đề cho phát triển ổn định bền vững tương lai Hiện nay, hoạt động thẩm định giá tài sản coi nghề nghiệp xã hội người thực hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp - tổ chức hành nghề định giá thẩm định viên giá - đòi hỏi phải đào tạo kiến thức chuyên mơn đạo đức Một số loại hình định giá tài sản phổ biến đời sống liên quan đến số lĩnh vực, bao gồm có: định giá bất động sản, định giá doanh nghiệp, định giá máy móc, thiết bị định giá tài sản vơ hình… với nhiều mục đích định giá đa dạng, phong phú khác Theo phát triển kinh tế thị trường, nhà đầu tư đã, triển khai nhiều dự án đầu tư cơng trình xây dựng khu cơng nghiệp, khu kinh tế, cơng trình dân dụng phục vụ cho công việc sản xuất kinh doanh… Về phía Nhà nước, phần diện tích đất nơng nghiệp quy hoạch, chuyển đổi sang loại đất phi nơng nghiệp, đáp ứng cho q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Với hai điều kiện trên, nhu cầu thị trường dịch vụ thẩm định giá bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất phi nông nghiệp khơng nhỏ Lấy ví dụ cụ thể, chủ đầu tư dự án cơng trình xây dựng cần phải có giúp đỡ tổ chức định giá chuyên nghiệp việc xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp làm đưa định đầu tư kinh doanh xác định giá tiền thuê đất trả hàng năm trả lần cho Nhà nước Xuất phát từ nhận thức với tư cách sinh viên học chuyên ngành Định giá tài sản, thân mong muốn nghiên cứu sâu lĩnh vực thẩm định giá có tính ứng dụng cao Trong thời gian thực tập Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM), thu nhận trải nghiệm quý báu thực tiễn công việc thẩm định giá tài sản nói chung cơng tác xác định giá trị quyền th đất phi nơng nghiệp nói riêng Vì vậy, tơi xin chọn đề tài cho khóa luận tốt nghiệp là: “Hồn thiện cơng tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tƣ cơng trình xây dựng cơng ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM)” Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu khóa luận bao gồm: - Hệ thống hóa nắm rõ số lý luận quyền thuê đất phi nông nghiệp, giá trị quyền thuê đất phi nông nghiêp dự án đầu tư cơng trình xây dựng - Tìm hiểu thực tế công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư công trình xây dựng Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) - Đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hiệu công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Đối tượng nghiêm cứu Công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Phạm vi nghiên cứu Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Phương pháp nghiên cứu Bài khóa luận có sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu phương pháp thu thập thơng tin, phương pháp phân tích thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp giải thích chứng minh…nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu đề Các nguồn tài liệu, thơng tin sử dụng khóa luận thu thập từ nhiều nguồn tham khảo giáo trình, sách chuyên ngành, văn quy phạm pháp luật hoạt động thẩm định văn pháp luật đất đai, thông tin Internet; tài liệu, báo cáo định giá, chứng thư thẩm định giá Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Kết cấu khóa luận Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, kết cấu khóa luận có nội dung xếp thành chương bao gồm: - Chương 1: Lý luận công tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng - Chương 2: Thực trạng cơng tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) - Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp dự án đầu tư cơng trình xây dựng Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) CHƢƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1 Tổng quan quyền thuê đất phi nông nghiệp, giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp; dự án đầu tƣ cơng trình xây dựng 1.1.1 Tổng quan quyền thuê đất phi nông nghiệp 1.1.1.1.Khái niệm – đặc điểm đất đai Đối với quốc gia, dân tộc, đất đai có ý nghĩa vai trị vơ to lớn Xét mặt tự nhiên, đất đai thành phần quan trọng môi trường sống, điều kiện cho người lồi sinh vật xung quanh tồn phát triển Xét mặt kinh tế xã hội, đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, cơng trình văn hố - xã hội, an ninh quốc phòng Xét phương diện Nhà nước, đất đai tài sản, tài nguyên quốc gia vơ q giá, khơng đánh đổi Qua khẳng định, đất đai tồn song song hai thuộc tính tự nhiên xã hội Đặc điểm đất đai bao gồm có: - Đất đai có tính cố định mặt vị trí, khơng thể khó di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mô theo không gian chịu chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất - Về tự nhiên, đất đai tự sản xuất thêm mà có giới hạn định, tạo cho đất đai có tính khan Vậy nên giá trị đất đai ln có xu hướng tăng lên theo thời gian - Tại khu vực địa lý, đất đai có giá trị tự nhiên (thổ nhưỡng, độ phì nhiêu, khống vật…) khác nhau, điều làm cho giá trị đất đai vùng khác nhau, bên cạnh yếu tố tác động người Đất đai có tính khác biệt Tổng mức đầu tƣ: 1.030.284.155.367 đồng (chưa quy thời điểm định giá) Chú ý: tổng hợp tất chi phí phát triển dự án trình bày Phụ lục 3: Tổng mức đầu tư dự án Theo nhu cầu tiến độ dự án dự tính, cơng việc xây dựng thực năm (dự kiến từ đầu 2016 hoàn thành vào cuối 2019) Với tổng mức đầu tư tính tốn, nhu cầu vốn cụ thể năm tính tốn trình bày Phụ lục 3: Tổng mức đầu tư (Chi phí phát triển) Sau ước tính tổng mức đầu tư, VFA VIETNAM chiết khấu khoản chi phí phát triển năm thời điểm định giá theo công thức: n CP = CPt t 1 (1 r ) t Trong đó: CP giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt chi phí ước tính năm t {t = (1-4)} n thời gian xây dựng ước tính dự án (n = 4) r tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án ( theo tỷ lệ chết khấu Doanh thu phát triển) r= 8%/năm Kết : Giá trị chi phí phát triển dự án (CPo): 852.603.899.000,61 đồng Giá trị phát triển dự án Căn theo thiêu chuẩn thẩm định giá số 10: Phương pháp thặng dư theo Quyết định 129/2008/ QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Giá trị lơ đất cần định giá tính theo cơng thức: G = DTo – CPo = 995.943.882.063,03 - 852.603.899.000,61 = 143.339.983.062,42 (đồng) Vậy giá trị lô đất TT4B DT3 khu kinh tế Vũng Áng có giá trị khoảng 143.339.983.062,42 đồng * Giá đất bình qn lơ đất định giá là: $895.874,89 đồng/m2 (Làm tròn: 900.000 đồng/m2) (Chi tiết kèm theo Phụ lục 1:Tổng doanh thu phát triển.) V KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ: Trên sở tài liệu UBND Tỉnh Hà Tĩnh chủ đầu tư Tổng cơng ty Khống sản Thương Mại Hà Tĩnh cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, vào việc phân tích thị trường, dựa theo phương pháp thẩm định áp dụng tính tốn, VFA VIETNAM thông báo kết định sau: - Giá đất bình qn lơ đất định giá là: 900.000đồng/m2 (Bằng chữ: Chín trăm nghìn đồng mét vng./.) VI NHỮNG GIỚI HẠN KÈM THEO: Báo cáo định giá giới hạn điều kiện sau: Kết định giá sử dụng cho Một mục đích "Mục đích định giá" theo yêu cầu khách hàng ghi Báo cáo Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích yêu cầu Chỉ Báo cáo VFAVIETNAM cấp có giá trị, hành vi sử dụng Báo cáo định khơng có xác nhận VFAVIETNAM vi phạm pháp luật khơng có giá trị Thời hạn hiệu lực kết định giá Báo cáo tính từ ngày phát hành là: 06 (sáu) tháng tài sản Bất động sản giá trị Doanh nghiệp Khách hàng yêu cầu định giá người hướng dẫn Thẩm định viên thực xử lý thơng tin giá tài sản phải hồn tồn chịu trách nhiệm thông tin liên quan đến, số lượng đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tính pháp lý tài sản định giá cung cấp cho VFAVIETNAM thời điểm địa điểm định giá VFAVIETNAM khơng có trách nhiệm kiểm tra thông tin giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý tài sản yêu cầu định giá so với gốc VII CÁC ĐIỀU KIỆN VÀ HẠN CHẾ KÈM THEO: Các điều kiện kèm theo kết định giá: - Kết định giá sử dụng cho mục đích đề cập Báo cáo có hiệu lực bên tham gia Hợp đồng định giá hoàn tất thủ tục Hợp đồng theo luật định Trong trường hợp có khiếu nại kết định giá, VFA VIETNAM có trách nhiệm giải thời hạn có hiệu lực Báo cáo nêu - Kết định giá nêu mức giá để tư vấn cho khách hàng tham khảo định theo quy định hành, sở danh mục, số lượng khối lượng công việc hồ sơ khách hàng cung cấp điều kiện giới hạn thông tin thị trường mà VFA VIETNAM thu thập thời điểm định giá - Kết Báo cáo có ý nghĩa tư vấn mặt giá trị theo tài liệu cung cấp; Phương pháp tính tốn giả định nên chưa đạt việc sử dụng tốt hiệu khu đất - Khách hàng bên liên quan chịu trách nhiệm tính xác danh mục, số lượng thông tin khác liên quan đến tài sản định giá cung cấp cho VFA VIETNAM trình định giá tài sản Những hạn chế kèm theo kết định giá: - Kết định giá nêu ước tính sở định giá nêu - Các số kinh tế, số liệu, tài liệu,…VFA VIETNAM đánh giá dựa quy định sách nhà nước hành, nguồn thông tin tham khảo thị trường - Kết định giá tham khảo nêu đề nghị với khách hàng điều kiện hạn chế thông tin mà VFA VIETNAM thu thập thời điểm định giá VFA VIETNAM không chịu trách nhiệm vấn đề liên quan đến chất lượng, trạng tài sản nêu Trong trường hợp VFA VIETNAM khơng có trách nhiệm khiếu nại bên thứ ba - Khi thực công tác định giá số thơng tin, thơng số, số liệu, cịn mang tính chủ quan thẩm định viên nên không phản ánh hoàn toàn giá trị tài sản mang lại, làm ảnh hưởng phần đến kết định giá - Kết định giá tham khảo nêu xác nhận địa bàn huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh - Kết định giá nêu xác nhận thời điểm địa điểm định giá với sách quản lý Nhà nước có liên quan Trường hợp sách Nhà nước thay đổi, thị trường biến động, làm mức giá tài sản định giá thay đổi./ THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ TM TỔ ĐỊNH GIÁ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỤ LỤC 01: TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN ƯỚC TÍNH Ước tính doanh thu năm gốc (năm 2021) Theo thiết kế quy hoạch, dự án cung cấp cho thị trường khoảng 57.000 m2 sàn tương ứng 6000 người năm Tổng cộng có 15tịa nhà thiết kế phù hợp với khả tài nhu cầu ăn ở, làm việc, sinh sống đại phận công nhân người lao động khu công nghiệp Cụ thể: Khu nhà loại 1: (dành cho nhóm cơng nhân có thu nhập cao hơn) với nhà 10 tầng Giá thuê xây dựng ban đầu cho nhà loại dao động từ 105.000 đ/m2 đến 120.000đ/m2 Khu nhà loại 2: (dành cho nhóm cơng nhân có thu nhập trung bình) với tổng cộng 11nhà: nhà tầng nhà 10 tầng Giá thuê xây dựng ban đầu cho nhà loại dao động từ 90.000 đ/m2 đến 110.000đ/m2 Khu nhà loại 3: (dành cho nhóm cơng nhân có thu nhập thấp hơn) với nhà tầng Giá thuê xây dựng ban đầu cho nhà loại dao động từ 70.000 đ/m2 đến 75.000đ/m2 Đơn vị: đồng Tổng diện tích sàn (m2) 100% 13500 15% 2025 45% 6075 40% 5400 100% 50% 17600 8800 Số người/ hộ Diện tích hộ (m2) Số hộ Đơn giá thuê 1m2 Gía thuê/ tháng/ Giá thuê TB/người Tổng doanh thu năm (2021) 25 45 60 81 135 90 120.000 110.000 105.000 3.000.000 4.950.000 6.300.000 3.000.000 1.650.000 1.575.000 2.916.000.000 8.019.000.000 6.804.000.000 25 352 95.000 2.375.000 791.667 10.032.000.000 50% 100% 45% 40% 15% 8800 20400 9180 8160 3060 32 275 90.000 2.880.000 720.000 9.504.000.000 30 32 45 306 255 68 110.000 105.000 110.000 3.300.000 3.360.000 4.950.000 1.100.000 840.000 990.000 12.117.600.000 10.281.600.000 4.039.200.000 100% 5500 50% 2750 22 125 75.000 1.650.000 30% 1650 33 50 70.000 2.310.000 20% 1100 44 25 70.000 3.080.000 Vậy tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà năm 2021 bằng: 68.498.400.000,00 đồng 412.500 385.000 385.000 2.475.000.000 1.386.000.000 924.000.000 Ước tính doanh thu phát triển Gỉa định: Năm Dự án bắt đầu tạo doanh thu sau năm triển khai thi công Năm 2019 tạo với dự kiến 70% công suất Năm 2020 đạt 90% công suất Năm 2021 100% công suất, dự án vào ổn định Mức giá thuê nhà xây dựng theo qđ giá thuê BXD tham khảo giá thuê tỉnh Hà Tĩnh Mức giá thuê nhà đc giữ ổn định đến năm 2021, sau đc điều chỉnh theo hệ số trượt giá dự tính Hệ số trượt giá dự tính 5% năm trung hạn Chi phí kinh doanh hàng năm đc dự tính bao gồm: chi phí quản lý (điện, nước…), chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, bảo hiểm, chi phí khác Đơn vị tính: đồng Số n Hệ số điều DT cho thuê nhà DT từ hoạt động Chi phí kinh doanh Tổng doanh thu năm tạo DT 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 chỉnh (1+i)^n (1+5%)^n 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 1,05 1,1025 1,157625 1,21550625 1,276281563 1,340095641 1,407100423 1,477455444 1,551328216 1,628894627 1,710339358 1,795856326 1,885649142 1,979931599 2,078928179 2,182874588 2,292018318 2,406619234 2,526950195 hàng năm dịch vụ _ _ _ 47.948.880.000,00 61.648.560.000,00 68.498.400.000,00 71.923.320.000,00 75.519.486.000,00 79.295.460.300,00 83.260.233.315,00 87.423.244.980,75 91.794.407.229,79 96.384.127.591,28 101.203.333.970,84 106.263.500.669,38 111.576.675.702,85 117.155.509.488,00 123.013.284.962,39 129.163.949.210,51 135.622.146.671,04 142.403.254.004,59 149.523.416.704,82 156.999.587.540,06 164.849.566.917,07 173.092.045.262,92 _ _ _ 6.587.870.000,00 7.324.170.000,00 8.117.620.000,00 8.523.501.000,00 8.949.676.050,00 9.397.159.852,50 9.867.017.845,13 10.360.368.737,38 10.878.387.174,25 11.422.306.532,96 11.993.421.859,61 12.593.092.952,59 13.222.747.600,22 13.883.884.980,23 14.578.079.229,24 15.306.983.190,71 16.072.332.350,24 16.875.948.967,75 17.719.746.416,14 18.605.733.736,95 19.536.020.423,80 20.512.821.444,99 hàng năm _ _ _ 2.611.000.000,00 2.741.000.000,00 2.878.000.000,00 3.021.900.000,00 3.172.995.000,00 3.331.644.750,00 3.498.226.987,50 3.673.138.336,88 3.856.795.253,72 4.049.635.016,40 4.252.116.767,22 4.464.722.605,59 4.687.958.735,87 4.922.356.672,66 5.168.474.506,29 5.426.898.231,61 5.698.243.143,19 5.983.155.300,35 6.282.313.065,36 6.596.428.718,63 6.926.250.154,56 7.272.562.662,29 hàng năm 0,00 0,00 0,00 51.925.750.000,00 66.231.730.000,00 73.738.020.000,00 77.424.921.000,00 81.296.167.050,00 85.360.975.402,50 89.629.024.172,63 94.110.475.381,26 98.815.999.150,32 103.756.799.107,84 108.944.639.063,23 114.391.871.016,39 120.111.464.567,21 126.117.037.795,57 132.422.889.685,35 139.044.034.169,61 145.996.235.878,09 153.296.047.672,00 160.960.850.055,60 169.008.892.558,38 177.459.337.186,30 186.332.304.045,61 2041 23 20 2,653297705 181.746.647.526,07 21.538.462.517,23 7.636.190.795,41 195.648.919.247,89 2042 24 21 2,78596259 190.833.979.902,37 22.615.385.643,10 8.018.000.335,18 205.431.365.210,29 2043 25 22 2,92526072 200.375.678.897,49 23.746.154.925,25 8.418.900.351,93 215.702.933.470,80 2044 26 23 3,071523756 210.394.462.842,36 24.933.462.671,51 8.839.845.369,53 226.488.080.144,34 2045 27 24 3,225099944 220.914.185.984,48 26.180.135.805,09 9.281.837.638,01 237.812.484.151,56 2046 28 25 3,386354941 231.959.895.283,70 27.489.142.595,34 9.745.929.519,91 249.703.108.359,14 2047 29 26 3,555672688 243.557.890.047,89 28.863.599.725,11 10.233.225.995,90 262.188.263.777,10 2048 30 27 3,733456322 255.735.784.550,28 30.306.779.711,37 10.744.887.295,70 275.297.676.965,95 Trên sở tính tốn tổng doanh thu năm (doanh thu phát triển) là: 4.424.648.296.284,94 đồng Từ bảng phụ lục chi phí phát triển, chi phí phát triển dự án: 1.030.284.155.367 đồng Ước tính giá trị phát triển Tỉ lệ chiết khấu lãi suất trái phiếu phủ kì hạn 30 năm, i = 8,00%/năm Áp dụng công thức, tính tốn giá trị doanh thu phát triển là: 995.943.882.063,03 đồng (DTo) Áp dụng công thức, tính tốn giá trị chi phí phát triển là: 852.603.899.000,61đồng (CPo) Vậy giá trị phát triển bằng: G = DTo – CPo = 995.943.882.063,03 - 852.603.899.000,61 = 143.339.983.062,42 (đồng) Kết luận: Giá đất lô đất định giá (giá trị quyền thuê đất phi nông nghiệp lô đất định giá) 143.339.983.062,42 đồng Giá đất trung bình 1m2 đất ước tính khoảng: 143.339.983.062,42/160.000 = 895.874,89 ≈900.000 đồng/m2 PHỤ LỤC 02: CHI PHÍ XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ Chi phí xây dựng thiết bị dự án Đơn vị: đồng TT I I.1 I.2 I.3 II III Loại công trình Nhà cho thuê Nhà loại nhà tầng loại Nhà lại nhà 10 tầng loại 2.1A nhà 10 tầng loại 2.1B nhà tầng loại 2.1 2.1B nhà tầng loại 2.1 2.2B nhà tầng loại 2.2C Nhà loại 1 nhà 10 tầng loại 1A nhà 10 tầng loại 1B Các cơng trình khác nhà bảo vệ Nhà để xe máy, xe đạp Nhà điều hành Hạ tầng xã hội Nhà trẻ mẫu giáo Nhà văn hóa thư viện Diện tích sàn Đơn vị tính 78227 Suất Vốn đầu tư 2014 Xây dựng Thiết bị Thành tiền (có VAT) Xây dựng Thiết bị 510.392.568.000 35.700.836.000 đ/m2 sàn 5.580.000,00 320.000,00 44.919.000.000,00 2.576.000.000,00 đ/m2 sàn đ/m2 sàn đ/m2 sàn đ/m2 sàn đ/m2 sàn 6.950.000,00 6.950.000,00 5.580.000,00 5.580.000,00 5.580.000,00 580.000,00 580.000,00 320.000,00 320.000,00 320.000,00 75.268.500.000,00 64.218.000.000,00 42.463.800.000,00 89.280.000.000,00 37.536.660.000,00 6.281.400.000,00 5.359.200.000,00 2.435.200.000,00 5.120.000.000,00 2.152.640.000,00 đ/m2 sàn đ/m2 sàn 6.950.000,00 6.950.000,00 580.000,00 580.000,00 36 đ/m2 sàn 5046 đ/m2 sàn 350 đ/m2 sàn 3.714.000,00 1.500.000,00 5.571.000,00 93.000,00 433.000,00 35.640,00 3.050,00 73.253.000.000,00 6.113.200.000,00 64.148.500.000,00 5.353.400.000,00 9.652.554.000,00 154.898.000,00 133.704.000,00 3.348.000,00 7.569.000.000,00 1.949.850.000,00 151.550.000,00 50.411.530.000,00 14.878.450.000,00 14.256.000.000,00 1.220.000.000,00 8050 50407 10830 9240 7610 16000 6727 19770 10540 9230 4495 m2 1000đ/ cháu (400cháu) 800 đ/m2 9.310.000,00 1.650.000,00 7.448.000.000,00 1.320.000.000,00 Trạm xá Nhà thể thao nhà Khu thể thao trời Nhà dịch vụ - nhà ăn Hạ tầng kĩ thuật Hạ tầng kĩ thuật hoàn chỉnh gđ1 Cổng Cổng phụ Tường rào Tóm tắt: IV Hạng mục cơng trình TT I II III 543(15giường) 1000đ/giường 400 (1000chỗ) 1000đ/chỗ 4808 1520 547.670,00 7.670,00 710.000,00 6.190.000,00 16 1000đ/ha 655.000,00 1000đ/cái 1000đ/cái 1500 1000đ/m 250.000.000,00 100.000.000,00 1.362.000,00 713.630,00 360,00 50.000,00 680.000,00 8.215.050.000,00 10.704.450.000,00 7.670.000.000,00 360.000.000,00 3.413.680.000,00 240.400.000,00 9.408.800.000,00 1.033.600.000,00 170.173.000.000,00 4.810.000.000,00 295.000,00 167.680.000.000,00 4.720.000.000,00 Giá trị khơng VAT (đồng) Chi phí xây dựng 673.299.683.636 Khu nhà cơng trình khác 472.768.292.727 HTXH 45.828.663.636 HTKT 154.702.727.273 Chi phí thiết bị 50.494.712.727 Khu nhà cơng trình khác 32.596.121.818 HTXH 13.525.863.636 HTKT 4.372.727.273 Cộng CP TT 723.794.396.364 90.000,00 250.000.000,00 200.000.000,00 2.043.000.000,00 90.000.000,00 PHỤ LỤC 03: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (CHI PHI PHÁT TRIỂN) Bảng tính lãi vay thời gian xây dựng Giả thiết: dự án bắt đầu vay từ năm thứ Lãi suất vay ưu đãi 10%/ năm Nội dung T T Vay đầu kì Dư đầu kì Lãi vay trả kì Trả vốn vay cuối kì Dư cuối kì Lãi vay thời gian xây dựng 2016 2017 0 0 Bảng tổng mức đầu tƣ TT Hạng mục cơng trình I 100.000.000.000 100.000.000.000 10.000.000.000 100.000.000.000 2018 100.000.000.000 200.000.000.000 20.000.000.000 200.000.000.000 Tính tốn Hệ số (%) Đơn vị: Đồng 2019 Tổng 150.000.000.000 350.000.000.000 35.000.000.000 350.000.000.000 Thành tiền 350.000.000.000 65.000.000.000 (đồng) Chi phí xây dựng Ký hiệu Gxd 673.299.683.636 Khu nhà cơng trình khác 472.768.292.727 HTXH 45.828.663.636 HTKT 154.702.727.273 II Chi phí thiết bị Gtb 50.494.712.727 Khu nhà cơng trình khác 32.596.121.818 HTXH 13.525.863.636 HTKT 4.372.727.273 Cộng CP TT 723.794.396.364 III IV Phụ luc Chi phí giải phóng mặt tái định cƣ Chi phí quản lý dự án GPMB 12.747.240.000 (Gxd + Gtb) Gql 1,1760% 8.511.822.101 V Chi phí đầu tƣ xây dựng Gtv 25.939.768.258 5.1 Khảo sát lập đồ trạng 1/500 gtv1 Tạm tính 5.2 Xác định giới đường đỏ, ranh giới khu đất 5.3 Cắm mốc địa tạm thời gtv2 Tạm tính 200.000.000 20.000.000 gtv3 Tạm tính 20.000.000 5.4 Khảo sát địa chất khu vực lập quy hoạch 5.5 Lập QH chi tiết 1/500 gtv4 Tạm tính 150.000.000 gtv5 Tạm tính 150.000.000 5.6 Đánh giá tác động mơi trường Tạm tính gtv6 120.000.000 5.7 Lập dự án đầu tư xây dựng gtv7 (Gxd + Gtb) 0,1820% 1.317.305.801 5.8 Thẩm tra, tính hiệu khả thi dự án đầu tư 5.9 Thẩm tra tổng mức đầu tư gtv8 (Gxd + Gtb) 0,0220% 159.234.767 gtv9 gtv8 40,0000% 63.693.907 5.10 Cắm mốc bàn giao mốc giới trạng 5.11 Khoan khảo sát giai đoạn lập vẽ thi công 5.12 Chi phi thiết kế vẽ thi công Tạm tính gtv10 20.000.000 Tạm tính gtv11 300.000.000 gtv12 Gxd 1,7060% 11.486.492.603 5.13 Thẩm tra thiết kế KTTC gtv13 Gxd 0,0600% 403.979.810 5.14 Thẩm tra dự toán gtv14 Gxd 0,0560% 5.15 Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng gtv15 Gxd 0,0400% 377.047.823 269.319.873 5.16 Lựa chọn nhà thầu cung cấp thiết bị gtv16 Gtb 0,1490% 75.237.122 5.17 Giám sát thi công xây dựng gtv17 %Gxd 0,8940% 6.019.299.172 5.18 Giám sát lắp đặt thiết bị gtv18 %Gtb 0,4820% 243.384.515 5.19 Kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình gtv19 %Gxd 0,5000% 3.366.498.418 5.20 Chi phí kiểm tra chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình VI gtv20 gtv19 35,0000% 1.178.274.446 Chi phí khác 74.290.928.644 6.1 Chi phí thẩm dự án đầu tư Gk1 45.454.545 6.2 Chi phí thẩm định thiết kế sở Gk2 45.454.545 6.3 Thí nghiệm nén tĩnh cọc Gk3 Tạm tính 363.636.364 6.4 Chi phí bảo hiểm xây dựng lắp đặt thiết bị 6.5 Chi phí thẩm tra phê duyệt toán Gk4 %(Gxd + Gtb) 0,3000% 2.171.383.189 Gk5 300.000.000 6.6 Chi phis kiểm tốn tốn dự án hồn thành 6.7 Rà phá bom mìn Gk6 865.000.000 Gk7 500.000.000 6.8 Lãi vay xây dựng Gk8 Tạm tính 65.000.000.000 6.9 Vốn lưu động ban đầu Gk9 Tạm tính 5.000.000.000 VII Chi phí dự phịng Gdp 185.000.000.000 7.1 Chi phí dự phịng khối lượng phát sinh 7.2 Chi phí dự phịng khối lượng trượt giá DP1 Tạm tính 85.000.000.000 DP2 100.000.000.000 Tổng hợp kinh phí bao gồm lãi vay (I + II + III + IV + V + IV + VII) 1.030.284.155.367 Tiến độ đầu tƣ ƣớc tính chi phí phát triển Dự kiến nhu cầu vốn tiến độ dự án CP phát triển (đồng) Tỉ lệ chiết khấu Giá trị chi phí phát triển (đồng) 2016 Tiến độ giải ngân 2017 2018 2019 0,2 0,3 0,3 0,2 206.056.831.073 8% 309.085.246.610 309.085.246.610 206.056.831.073 852.603.899.000,61
Ngày đăng: 17/12/2023, 01:00
Xem thêm: