Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ bán đấu giá tại công ty tnhh thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Họ tên sinh viên Lớp Mã sinh viên Khoa : VŨ THỊ HỒNG NHUNG : TCDND – K15 : 15A4010351 : TÀI CHÍNH Hà Nội tháng năm 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Giảng viên hƣớng dẫn Họ tên sinh viên Lớp Mã sinh viên Khoa : ThS NGUYỄN THỊ LÂM ANH : VŨ THỊ HỒNG NHUNG : TCDND – K15 : 15A4010351 : TÀI CHÍNH Hà Nội tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Em xin cảm ơn Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) tích cực tạo điều kiện hỗ trợ em thực tập cung cấp tài liệu Em xin chân thành cảm ơn ngƣời hƣớng dẫn Ths Nguyễn Thị Lâm Anh giúp đỡ em hoàn thành nghiên cứu Do trình độ hiểu biết có hạn, khóa luận em chắn cịn thiếu sót Em mong nhận đƣợc lƣu tâm, đóng góp từ phía q thầy bạn đọc Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Vũ Thị Hồng Nhung MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Lý thuyết bất động sản 1.1.2 Lý luận bất động sản bán đấu giá 10 1.2 Thẩm định giá bất động sản phục vụ bán đấu giá 15 1.2.1 Giá trị bất động sản 15 1.2.2 Định giá bất động sản 17 1.2.3 Phƣơng pháp thẩm định giá 22 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 25 1.2.5 Các nhân tố ảnh hƣởng tới công tác định giá bất động sản 26 1.3 Kinh nghiệm quốc tế 29 1.3.1 Hoạt động đấu giá bất động sản thị trƣờng bất động sản giới 29 1.3.2 Thực tiễn pháp lý giới định giá bất động sản công tác đấu giá 31 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 32 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 33 2.1 Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam 33 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển: 33 2.1.2 Mơ hình tổ chức cơng ty: 34 2.1.3 Các dịch vụ tài cung cấp 35 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ bán đấu giá công ty VFAVIETNAM: 38 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ công tác bán đấu giá công ty 38 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản đấu giá công ty VFAVIETNAM 41 2.2.3 Phƣơng pháp định giá bất động sản phục vụ công tác đấu giá công ty VFAVIETNAM 46 2.3 Ví dụ minh họa 50 2.3.1 Đại diện công ty VFAVIETNAM tƣ vấn khách hàng 50 2.3.2 Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thơng tin, lập kế hoạch thẩm định 51 2.3.3 Ký hợp đồng định giá 53 2.3.4 Lập kế hoạch chi tiết cho công tác định giá bất động sản 55 2.3.5 Thực công tác định giá 55 2.3.6 Phát hành chứng thƣ 67 2.3.7 Nghiệm thu, lý hợp đồng, hoàn thiện hồ sơ 68 2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản bán phục vụ đấu giá công ty VFAVIETNAM 68 2.4.1 Kết đạt đƣợc 68 2.4.2 Hạn chế nguyên nhân 69 KẾT LUẬN CHƢƠNG 74 CHƢƠNG KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 75 3.1 Định hƣớng phát triển công ty thời gian tới 75 3.1.1 Phƣơng hƣớng hoạt động 75 3.1.2 Những chiến lƣợc phát triển công ty 76 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản 77 3.2.1 Hoàn thiện khung văn pháp lý 77 3.2.2 Hồn thiện quy trình kỹ thuật nghiệp vụ định giá bất động sản 79 3.2.3 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản 81 3.2.4 Nâng cao chất lƣợng đội ngũ thẩm định viên 82 3.2.5 Mở rộng quy mô địa bàn hoạt động, tăng cƣờng công tác quảng bá tiếp thị cho hình ảnh lực cơng ty 83 3.3 Một số kiến nghị 84 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nƣớc 84 3.3.2 Kiến nghị với Bộ, ban ngành 85 3.3.3 Kiến nghị khác 88 KẾT LUẬN CHƢƠNG 90 KẾT LUẬN 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản GTBĐS Giá trị bất động sản UBND Ủy ban nhân dân TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ĐGBĐS Định giá bất động sản SDĐ Sử dụng đất HĐQT Hội đồng quản trị TĐV Thẩm định viên TĐG Thẩm định giá TSĐG Tài sản định giá TSSS Tài sản so sánh CLCL Chất lƣợng lại VNĐ Việt Nam đồng BỘ TN&MT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng : Chi tiết đặc điểm lô đất khu đất MBQH số 9217/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 54 Bảng 2: Tổng hợp giá trị phát triển dự án định giá 66 Bảng 3: Hệ số thống kê kinh nghiệm chi phí xây dựng 79 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Thẩm định giá tƣ vấn tài Việt Nam 34 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thẩm định giá ngày có vai trò quan trọng việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng địa điểm, thởi điểm định, giúp cho tổ chức, cá nhân đƣa định liên quan đến việc sở hữu, mua bán, cho thuê, đấu thầu đấu giá tài sản Hoạt động thẩm định giá tài sản nƣớc ta tiếp tục phát triển, chủ yếu hoạt động thẩm định giá bất động sản, bên cạnh cịn có thẩm định giá doanh nghiệp; thẩm định giá động sản, máy móc, thiết bị; đặc biệt thẩm định giá dự án đầu tƣ bất động sản thuộc vốn đầu tƣ nƣớc thuộc nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc ngày trở nên quan trọng Giá trị bất động sản có ảnh hƣởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, đấu giá – đầu thầu dự án đầu tƣ, đánh giá lại tài sản… Trƣớc tình hình đó, địi hỏi cần có tham gia tổ chức định giá chuyên nghiệm, trung thực, khách quan với nguồn nhân lực có chun mơn cao, có kiến thức sâu rộng, đồng thời có kinh nghiệm cơng tác định giá để trợ giúp cho tổ chức tín dụng việc xác định giá trị tài sản chấp mà chủ yếu bất động sản Hiện nay, Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam doanh nghiệp có chức thực dịch vụ tài chính, đặc biệt thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị… Tuy nhiên, trình thẩm định giá bất động sản Cơng ty cịn tồn số vấn đề nhƣ: Quy trình thẩm định giá đầy đủ nhƣng chƣa thật hợp lý bƣớc tiến hành, yếu tố kỹ thuật tính tốn phƣơng pháp thẩm định giá chƣa hoàn chỉnh… Nhận thức tầm quan trọng cấp thiết vấn đề, kết hợp với thực tế Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam, thân sinh viên học chuyên ngành chuyên sâu Định giá tài sản, em xin chọn đề tài: “HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM” với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ đấu giá tìm số giải pháp để góp phần hồn thiện nghiệp vụ Mục đích nghiên cứu: Hệ thống phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quốc tế, văn pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định bất động sản đấu giá làm sở tham khảo cho hoạt động đấu giá dự án đầu tƣ bất động sản Khảo sát thực trạng hoạt động thẩm định giá trị bất động sản sở tham khảo giá cho hoạt động đấu giá Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Đề xuất số kiến nghị, giải phát nhằm hoàn thiện hiệu công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ đấu giá Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Khóa luận: Cơng tác thẩm định giá bất động sản phục vụ đấu giá Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Phạm vi nghiên cứu: Số liệu Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng kết hợp phƣơng pháp thu thập thông tin, thống kê, phân tích, tổng hợp nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu đề Thông tin sử dụng khóa luận đƣợc thu thập từ nhiều nguồn nhƣ sách báo chuyên ngành, internet, tài liệu, văn quy phạm hoạt động thẩm định giá nhƣ văn pháp luật đất đai, tài liệu, báo cáo định giá, chứng thƣ thẩm định giá Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) Bố cục khóa luận Khóa luận gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục đƣợc xếp thành chƣơng bao gồm: Chƣơng 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Chƣơng 3: KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Lý thuyết bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lí sử dụng, ngƣời ta có chiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nƣớc sử dụng phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại đƣợc ghi luật La Mã Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh, ngƣời ta dùng từ: Real Estate (tài sản bất động) để bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản đƣợc từ: immobilie (bất động sản) Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn với đất đai) nƣớc ta đƣợc gọi là: Bất động sản Theo Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản đƣợc định nghĩa đất đai cơng trình cho ngƣời tạo nên gắn liền với đất Từ khái niệm nêu quan niệm bất động sản đứng dƣới nhiều khía cạnh sau đây: Thứ nhất, BĐS trƣớc hết tài sản khác với tài sản khác chỗ di dời đƣợc, tồn ổn định lâu dài Chúng ta coi tài sản BĐS có điều kiện sau đây:  Là yếu tố vật chất có ích cho ngƣời;  Đƣợc chiếm hữu cá nhân cộng đồng;  Có thể đo lƣờng giá trị định;  Không thể di dời, di dƣời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi;  Tồn lâu dài Từ cho bất động sản đất đai, nhà cửa, cơng trình kiến trúc Phụ lục 01: Chứng thƣ định giá đất CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Số: …/2015/CTĐGĐ-VFAVIETNAM CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015 CHỨNG THƢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Kính gửi: Sở Tài nguyên Mơi trƣờng tỉnh Thanh Hóa Căn Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Căn Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Căn Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; Định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Căn Hợp đồng tư vấn dịch vụ định giá đất số… /2015/HĐ-STNMT ngày…/12/2015 Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Thanh Hóa Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam việc thực tư vấn xác định giá đất dự án Mục đích định giá đất: Xác định giá trị bất động sản dự án đầu tƣ làm sở giá khởi điểm đấu giá Thời điểm định giá đất: Tháng 12 năm 2015 Cơ sở định giá đất: (Chi tiết Phụ lục kèm theo) Thực trạng đất: (Chi tiết Phụ lục kèm theo) Phƣơng pháp định giá đất: Áp dụng phƣơng pháp định giá đất là: Phƣơng pháp thặng dƣ Kết xác định giá đất: Giá khu đất MBQH số 9217/QĐ-UBND có diện tích 4.212,1 m2 diện tích đất đấu giá 1667,3 m2 đƣợc xác định làm sở cho giá khởi điểm đấu giá là: 9.812.000 đồng/m2 Tổng giá trị khởi điểm đấu giá tiền thu sử dụng đất phải nộp Nhà Nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất Dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình: 16.359.435.000 đồng (Bằng chữ: Mƣời sáu tỷ, ba trăm năm mƣơi chín triêu, bốn trăm ba mƣơi lăm ngàn đồng chẵn.) (Chi tiết Phụ lục Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất kèm theo) Các điều kiện hạn chế kèm theo kết định giá: (Chi tiết Phụ lục kèm theo) Những lƣu ý: - Khách hàng có trách nhiệm sử dụng Chứng thƣ định giá quy định pháp luật; - Những giới hạn Chứng thƣ đƣợc trình bày mặt sau trang - Chứng thƣ định giá đƣợc phát hành 04 chính: Cấp cho khách hàng 02 lƣu lại Công ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam 02 Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tƣ vấn tài Việt Nam thông báo kết cho Quý khách hàng để Quý khách hàng triển khai thực theo quy định pháp luật hành./ THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ (Đã ký) TỔNG GIÁM ĐỐC (Đã ký) Nguyễn Thị Hồng Hạnh Thẻ thẩm định viên giá số: IX14.1109 Ths Nguyễn Quang Tuấn Thẻ thẩm định viên giá số: VII11.686 ĐIỀU KIỆN VÀ HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư định giá đất số /2015/CTĐGĐ-VFAVIETNAM ngày //2015 Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam) Các điều kiện kèm theo kết định giá - Kết định giá sử dụng cho mục đích đƣợc đề cập Mục Chứng thƣ có hiệu lực bên tham gia Hợp đồng định giá hoàn tất thủ tục Hợp đồng theo luật định Trong trƣờng hợp có khiếu nại kết định giá, VFA VIETNAM có trách nhiệm giải thời hạn có hiệu lực Chứng thƣ định giá nêu - Kết định giá nêu mức giá để tƣ vấn cho khách hàng tham khảo định theo quy định hành, sở danh mục, số lƣợng khối lƣợng công việc hồ sơ khách hàng cung cấp điều kiện giới hạn thông tin thị trƣờng mà VFA VIETNAM thu thập thời điểm định giá - Kết Chứng thƣ có ý nghĩa tƣ vấn mặt giá trị theo tài liệu đƣợc cung cấp; Phƣơng pháp tính tốn đƣợc giả định nên chƣa đạt đƣợc việc sử dụng tốt hiệu khu đất - Khách hàng bên liên quan chịu trách nhiệm tính xác danh mục, số lƣợng thông tin khác liên quan đến tài sản đƣợc định giá cung cấp cho VFA VIETNAM trình định giá tài sản Những hạn chế kèm theo kết định giá: - Kết định giá nêu đƣợc ƣớc tính sở định giá nêu - Các số kinh tế, số liệu, tài liệu,…VFA VIETNAM đánh giá dựa quy định sách nhà nƣớc hành, nguồn thông tin tham khảo thị trƣờng - Kết định giá tham khảo nêu đƣợc đề nghị với khách hàng điều kiện hạn chế thông tin mà VFA VIETNAM thu thập đƣợc thời điểm định giá VFA VIETNAM không chịu trách nhiệm vấn đề liên quan đến chất lƣợng, nhƣ trạng tài sản nêu Trong trƣờng hợp VFA VIETNAM khơng có trách nhiệm khiếu nại bên thứ ba - Khi thực công tác định giá số thông tin, thông số, số liệu, cịn mang tính chủ quan thẩm định viên nên khơng phản ánh hồn tồn đƣợc giá trị tài sản mang lại, làm ảnh hƣởng phần đến kết định giá - Kết định giá nêu đƣợc xác nhận thời điểm địa điểm định giá với sách quản lý Nhà nƣớc có liên quan Trƣờng hợp sách Nhà nƣớc thay đổi, thị trƣờng biến động, làm mức giá tài sản định giá thay đổi - Kết định giá tham khảo nêu đƣợc xác nhận địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh./ Phụ lục 02: Tổng hợp thông tin tài sản so sánh để định giá Lô 02 - Khu đất MBQH số 9217/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 Đặc điểm BĐS TT TSTĐ TSSS TSSS TSSS Số 421 đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có xây nhà tầng, diện tích sử dụng 234,0 m2 Số 357A đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có nhà 02 tầng, diện tích mặt sàn 272,0 m2 Số 401 Đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có nhà 03 tầng, diện tích mặt sàn 244,5 m2 Thời điểm thu thập Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tình trạng giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mục đích sử dụng Đất thị Đất đô thị Đất đô thị Đơn giá đất theo QĐ UBND thành phố Thanh Hóa 7.1 Vị trí 7.2 Đơn A THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN BĐS Lô 02 – tiếp giáp đƣờng Trần Hƣng Đạo, Phƣờng Nam Ngạn, Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Địa (đồng/ giá VT1 VT1 VT1 VT1 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 84,6 78,0 136,0 81,5 4,7 6,00 5,00 3,40 ) Diện tích đất ( Đất thị ) Mặt tiền (m) 10 Hình dáng Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn 11 Tài sản đất Đất trống Nhà Nhà Nhà - Số tầng - Diện tích sàn 3 245,00 280,00 210,00 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 7.230.000 7.230.000 7.230.000 Giá trị công 1.187.174.385 1.425.293.728 1.275.529.986 Tốt Tốt Tốt xây dựng ( ) trình (đồng) 12 Các yếu tố hạ tầng Tốt 13 Giá trị BĐS chuyển nhƣợng 2.440.000.000 3.530.000.000 2.590.000.000 14 Giá trị chuyển nhƣợng (đồng) đất 1.252.825.615 2.104.706.272 1.314.470.014 15 Giá đơn vị đất chuyển nhƣợng (đồng/m2) 16.061.867 15.475.781 16.128.466 B Thực phân tích, so sánh Pháp lý Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Thanh toán Tƣơng đồng Kém lợi Tƣơng đồng Quy mơ, kích thƣớc Kém lợi Kém lợi Tƣơng đồng Hình dáng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Mặt tiền (m) Lợi Lợi Tƣơng đồng Vị trí, giao thông, lợi kinh doanh Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Điều kiện sở hạ tầng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Môi trƣờng, an ninh Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Phụ lục 03: Phân tích tính tốn yếu tố điều chỉnh TSĐG TSSS lô 02 TT YẾU TỐ SO SÁNH Diện tích (m2) Giá trị đất chuyển nhƣợng Giá đất nhƣợng Điều chỉnh yếu tố so sánh a, Vị trí TSSS2 TSSS3 84,60 78,00 136,00 81,50 1.252.825.615,00 2.104.706.272,00 15.475.781,00 16.128.466,00 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00 0,00 0,00 Mức độ điều (đồng/m2) 0,00 0,00 0,00 100% chỉnh Giao thông 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 100% 0% 0% 0% Mức độ điều (đồng/m2) 0,00 0,00 0,00 100% 98% 100% 0,00% 2,04% 0,00% 0,00 315.832,27 0,00 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0% 0% 0% Mức độ điều (đồng/m2) 0,00 0,00 0,00 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0% 0% 0% Mức độ điều (đồng/m2) 0,00 0,00 0,00 16.061.867,00 15.791.613,27 16.128.466,00 chỉnh Diện tích, kích thƣớc Tỷ lệ (%) 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức độ điều (đồng/m2) d, chỉnh Khả sinh lợi Tỷ lệ (%) e, 1.314.470.014,00 16.061.867,00 Tỷ lệ (%) c, TSSS1 chuyển Tỷ lệ (%) b, TSĐG 100% chỉnh Yếu tố hạ tầng Tỷ lệ (%) 1,00 chỉnh Giá đất sau điều chỉnh (đ/m2) 15.993.982,09 Làm tròn giá TSTĐ (đ/m2) 16.000.000,00 đất Phụ lục 04: Tổng hợp thông tin tài sản so sánh để định giá Lô 04 - Khu đất MBQH số 9217/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 Đặc điểm BĐS TT TSTĐ TSSS TSSS TSSS Số 421 đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có xây nhà tầng, diện tích sử dụng 234,0 m2 Số 357A đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có nhà 02 tầng, diện tích mặt sàn 272,0 m2 Số 401 Đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có nhà 03 tầng, diện tích mặt sàn 244,5 m2 Thời điểm thu thập Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tình trạng giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mục đích sử dụng Đất đô thị Đất đô thị Đất đô thị Đơn giá đất theo QĐ UBND thành phố Thanh Hóa 7.1 Vị trí 7.2 Đơn A THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN BĐS Lơ 04 – ngõ đƣờng Trần Hƣng Đạo, Phƣờng Nam Ngạn, Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Địa (đồng/ giá Mặt ngõ, lịng đƣờng rộng 7,5m, khơng có vỉa hè VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m 9.600.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 75,4 78,0 136,0 81,5 5,3 6,00 5,00 3,40 ) Diện tích đất ( Đất thị ) Mặt tiền (m) 10 Hình dáng Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn 11 Tài sản đất Đất trống Nhà Nhà Nhà - Số tầng tầng tầng tầng - Diện tích sàn 245,00 280,00 210,00 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 7.230.000 7.230.000 7.230.000 Giá trị cơng trình (đồng) 1.187.174.385 1.425.293.728 1.275.529.986 Tốt Tốt Tốt xây dựng ( 12 296,17 ) Các yếu tố hạ Tốt tầng 13 Giá trị BĐS chuyển nhƣợng 2.440.000.000 3.530.000.000 2.590.000.000 14 Giá trị chuyển nhƣợng (đồng) đất 1.252.825.615 2.104.706.272 1.314.470.014 15 Giá đơn vị đất chuyển nhƣợng (đồng/m2) 16.061.867 15.475.781 16.128.466 B Thực phân tích, so sánh Pháp lý Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Thanh toán Tƣơng đồng Kém lợi Tƣơng đồng Quy mơ, kích thƣớc Tƣơng đồng Kém lợi Tƣơng đồng Hình dáng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Mặt tiền (m) Lợi Lợi Lợi Vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh Lợi Lợi Lợi Điều kiện sở hạ tầng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Môi trƣờng, an ninh Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Phụ lục 05: Phân tích tính tốn yếu tố điều chỉnh TSĐG lô 04 TSSS TT Yếu tố so sánh Diện tích (m2) Giá trị đất chuyển nhƣợng Giá đất nhƣợng Điều chỉnh yếu tố so sánh a, Vị trí TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 75,40 78,00 136,00 81,50 1.252.825.615,00 2.104.706.272,00 1.314.470.014,00 16.061.867,00 15.475.781,00 16.128.466,00 125% 125% 125% -20% -20% -20% -3.212.373,40 -3.095.156,20 -3.225.693,20 chuyển Tỷ lệ (%) 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức độ điều chỉnh (đồng/m2) b, Giao thông Tỷ lệ (%) 100% 112% 112% 112% -10,71% -10,71% -11% -1.720.914,32 -1.658.119,39 -1.728.049,93 100% 97% 100% 0,00% 3,09% 0,00% 0,00 478.632,40 0,00 125% 125% 125% -20% -20% -20% -3.212.373,40 -3.095.156,20 -3.225.693,20 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0% 0% 0% Mức độ điều chỉnh (đồng/m2) 0,00 0,00 0,00 7.916.205,88 8.105.981,61 7.949.029,67 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức độ điều chỉnh (đồng/m2) c, Diện tích, kích thƣớc Tỷ lệ (%) 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức độ điều chỉnh (đồng/m2) d, Khả sinh lợi Tỷ lệ (%) 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức độ điều chỉnh (đồng/m2) e, Yếu tố hạ tầng Tỷ lệ (%) 1,00 Giá đất sau chỉnh (đ/m2) điều 7.990.405,72 Làm tròn giá TSTĐ (đ/m2) đất 8.000.000,00 Phụ lục 6: Tổng hợp thông tin tài sản so sánh để định giá Lô 19 - Khu đất MBQH số 9217/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 Đặc điểm BĐS TT TSTĐ TSSS TSSS TSSS Số 421 đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có xây nhà tầng, diện tích sử dụng 234,0 m2 Số 357A đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có nhà 02 tầng, diện tích mặt sàn 272,0 m2 Số 401 Đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Trên đất có nhà 03 tầng, diện tích mặt sàn 244,5 m2 Thời điểm thu thập Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tình trạng giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mục đích sử dụng Đất thị Đất đô thị Đất đô thị Đơn giá đất theo QĐ UBND thành phố Thanh Hóa 7.1 Vị trí 7.2 Đơn A THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN BĐS Lô 019 – ngõ đƣờng Trần Hƣng Đạo, Phƣờng Nam Ngạn, Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Địa (đồng/ giá Đƣờng Trần Khánh Dƣ (cắt đƣờng Trần Hƣng đạo) VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m 5.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 72,4 78,0 136,0 81,5 ) Diện tích đất ( Đất đô thị ) Mặt tiền (m) 5,3 6,00 5,00 3,40 10 Hình dáng Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vuông vắn 11 Tài sản đất Đất trống Nhà Nhà Nhà - Số tầng tầng tầng tầng - Diện tích sàn 245,00 280,00 210,00 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 7.230.000 7.230.000 7.230.000 Giá trị cơng trình (đồng) 1.187.174.385 1.425.293.728 1.275.529.986 Tốt Tốt Tốt xây dựng ( 12 ) Các yếu tố hạ Tốt tầng 13 Giá trị BĐS chuyển nhƣợng 2.440.000.000 3.530.000.000 2.590.000.000 14 Giá trị chuyển nhƣợng (đồng) đất 1.252.825.615 2.104.706.272 1.314.470.014 15 Giá đơn vị đất chuyển nhƣợng (đồng/m2) 16.061.867 15.475.781 16.128.466 B Thực phân tích, so sánh Pháp lý Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Thanh toán Tƣơng đồng Kém lợi Tƣơng đồng Quy mơ, kích thƣớc Tƣơng đồng Kém lợi Tƣơng đồng Hình dáng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Mặt tiền (m) Lợi Lợi Lợi Vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh Lợi Lợi Lợi Điều kiện sở hạ tầng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Môi trƣờng, an ninh Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Phụ lục 7: Phân tích tính tốn yếu tố điều chỉnh TSĐG TSSS lô 19 TT TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 85 78 136 82 1.252.825.615 2.104.706.272 1.314.470.014 16.061.867 15.475.781 16.128.466 108% 108% 108% -7,41% -7,41% -7,41% -1.189.768 -1.146.354 -1.194.701 118% 118% 118% -15,25% -15,25% -15,25% -2.450.115 -2.360.712 -2.460.274 100% 97% 100% 0% 3% 0% 478.632 110,00% 110,00% 110,00% -9,09% -9,09% -9,09% -1.460.170 -1.406.889 -1.466.224 1 tỷ lệ điều chỉnh (%) 0 mức độ điều chỉnh (đồng/m2) 0 10.961.814 11.040.458 11.007.266 YẾU TỐ SO SÁNH Diện tích (m2) Giá trị đất chuyển nhƣợng Giá đất nhƣợng Điều chỉnh yếu tố so sánh a, giao thông chuyển tỷ lệ (%) 100% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) b, vị trí tỷ lệ (%) 100% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) c, diện tích, kích thƣớc tỷ lệ (%) 100% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) d, khả sinh lợi tỷ lệ (%) 100% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) e, Yếu tố hạ tầng tỷ lệ (%) Giá đất sau điều chỉnh (đ/m2) 11.003.179 Làm tròn giá đất TSTĐ (đ/m2) 11.000.000 Phụ lục 08: Tổng hợp thông tin tài sản so sánh để định giá Lô 19 - Khu đất MBQH số 9217/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 Đặc điểm BĐS TT TSTĐ TSSS TSSS TSSS Số 421 đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Số 357A đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Số 401 Đƣờng Trần Hƣng Đạo, phƣờng Nam Ngạn, Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Thời điểm thu thập Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tháng 6/2015 Tình trạng giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Đang giao dịch Pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mục đích sử dụng Đất đô thị Đất đô thị Đất đô thị Đơn giá đất theo QĐ UBND thành phố Thanh Hóa 7.1 Vị trí 7.2 Đơn A THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN BĐS Lơ 10 – ngõ đƣờng Trần Hƣng Đạo, Phƣờng Nam Ngạn, Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Địa (đồng/ Đất đô thị Đƣờng Trần Khánh Dƣ (cắt đƣờng Trần Hƣng đạo) VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m VT1 – Đƣờng Trần Hƣng Đạo rộng 19m, vỉa hè 9m 4.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 73,6 78,0 136,0 81,5 4,60 6,00 5,00 3,40 giá ) Diện tích đất ( ) Mặt tiền (m) 10 Hình dáng Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn Hình chữ nhật tƣơng đối vng vắn 11 Tài sản đất Đất trống Nhà Nhà Nhà - Số tầng tầng tầng tầng - Diện tích sàn 245,00 280,00 210,00 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 7.230.000 7.230.000 7.230.000 Giá trị cơng trình (đồng) 1.187.174.385 1.425.293.728 1.275.529.986 Tốt Tốt Tốt 2.440.000.000 3.530.000.000 2.590.000.000 xây dựng ( 12 ) Các yếu tố hạ Tốt tầng 13 Giá trị BĐS chuyển nhƣợng đất 1.252.825.615 2.104.706.272 1.314.470.014 16.061.867 15.475.781 16.128.466 14 Giá trị chuyển nhƣợng (đồng) 15 Giá đơn vị đất chuyển nhƣợng (đồng/m2) B Thực phân tích, so sánh Pháp lý Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Thanh toán Tƣơng đồng Kém lợi Tƣơng đồng Quy mơ, kích thƣớc Tƣơng đồng Kém lợi Tƣơng đồng Hình dáng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Mặt tiền (m) Lợi Lợi Lợi Vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh Lợi Lợi Lợi Điều kiện sở hạ tầng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Môi trƣờng, an ninh Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Khả sinh lợi Lợi Lợi Lợi Phụ lục 09: Phân tích tính tốn yếu tố điều chỉnh TSĐG TSSS lô 10 TT YẾU TỐ SO SÁNH Diện tích (m2) Giá trị đất chuyển nhƣợng Giá đất chuyển nhƣợng Điều chỉnh yếu tố so sánh a, giao thông tỷ lệ (%) TSĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 85 78 136 82 1.252.825.615 100,00% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) b, 100,00% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) 100,00% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) 16.128.466 108,00% 108,00% 108,00% -7,41% -7,41% -7,41% -1.189.768 -1.146.354 -1.194.701 126,00% 126,00% 126,00% -20,63% -20,63% -20,63% -3.314.354 -3.193.415 -3.328.096 100,00% 97,00% 100,00% 0,00% 3,09% 0,00% 478.632 khả sinh lợi tỷ lệ (%) e, 15.475.781 diện tích, kích thƣớc tỷ lệ (%) d, 16.061.867 vị trí tỷ lệ (%) c, 2.104.706.272 1.314.470.014 100,00% 115,00% 115,00% 115,00% tỷ lệ điều chỉnh (%) -13,04% -13,04% -13,04% mức độ điều chỉnh (đồng/m2) -2.095.026 -2.018.580 -2.103.713 Yếu tố hạ tầng tỷ lệ (%) 100,00% tỷ lệ điều chỉnh (%) mức độ điều chỉnh (đồng/m2) Giá đất sau điều chỉnh (đ/m2) 9.520.246 Làm tròn giá đất TSTĐ (đ/m2) 9.520.000 100,00% 100,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0 9.462.719 9.596.064 9.501.956