NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ***** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN T[.]
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1 Khái ni ệ m b ất độ ng s ả n
Hiện nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản.
Theo ngân hàng thế giới:
Bất động sản bao gồm đất đai, không khí phía trên và phần đất dưới, cùng với các đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất, được gọi là tài sản liên quan đến đất đai.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản cố định gắn liền với đất, theo quy định pháp luật Điều này bao gồm cả đất đai, công trình xây dựng và các tài sản không thể di dời.
TheoỦy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC, bất động sản bao gồm:
2 Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai
Tại Việt Nam, theo điều 174, Bộ luật dân sự năm 2005:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
2 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhàở, công trình xây dựng đó;
3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4 Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Bất động sản được định nghĩa là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất Đất đai là yếu tố thiết yếu trong lĩnh vực bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tính chất của tài sản.
Bất động sản có những đặc điểm sau:
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí, điều này có nghĩa là giá trị của BĐS phụ thuộc mạnh mẽ vào vị trí cụ thể của nó Yếu tố vị trí không chỉ bao gồm khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị mà còn liên quan đến khả năng tiếp cận của BĐS với những trung tâm này Khi vị trí của BĐS thay đổi, giá trị của nó cũng sẽ thay đổi theo, có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào mức độ tiếp cận đến các trung tâm quan trọng.
Bất động sản (BĐS) thường có tính bền vững cao, đặc biệt là đối với đất đai, vì đây là tài sản tự nhiên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai Các công trình kiến trúc trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm và được cải tạo nâng cấp theo thời gian Tính bền lâu của BĐS phản ánh tuổi thọ của các công trình xây dựng, tuy nhiên, khi định giá và đầu tư vào BĐS, cần xem xét cả khía cạnh kỹ thuật và kinh tế để đảm bảo hiệu quả.
Bất động sản (BĐS) có tính cá biệt và khan hiếm, xuất phát từ đặc điểm hạn chế của đất đai Diện tích bề mặt trái đất có hạn, dẫn đến tính khan hiếm cụ thể của từng miếng đất, khu vực và địa phương Điều này tạo ra sự khác biệt giữa các BĐS, ngay cả khi chúng nằm cạnh nhau Trên thị trường, khó có thể tìm thấy hai BĐS hoàn toàn giống nhau do vị trí không gian khác nhau, bao gồm cả các căn phòng trong cùng một tòa nhà Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính dị biệt để thu hút khách hàng và đáp ứng sở thích cá nhân.
Giá trị bất động sản thường rất cao do tính khan hiếm của đất đai và chi phí xây dựng lớn Việc định giá cần phải chính xác để tránh sai sót, vì một lỗi nhỏ có thể gây thiệt hại tài chính nghiêm trọng cho các bên tham gia giao dịch.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản (BĐS) là yếu tố quan trọng, vì chúng có tác động đến các hoạt động kinh tế xã hội Do đó, cần thiết phải có sự thống nhất trong quản lý BĐS từ phía nhà nước Khi đầu tư vào các công trình, cần xem xét ảnh hưởng của các công trình khác đối với môi trường và cảnh quan Ngoài ra, trong quá trình thẩm định giá, phải tính đến khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các công trình khác.
Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố văn hóa và xã hội, làm cho nhu cầu về loại hàng hóa này khác biệt rõ rệt giữa các vùng, khu vực và quốc gia Sự đa dạng trong thị hiếu và tập quán của người dân địa phương đóng vai trò quyết định trong việc hình thành nhu cầu bất động sản Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng góp phần quan trọng trong việc định hình nhu cầu và hình thức của bất động sản.
Bất động sản tại Việt Nam được quản lý bởi Nhà nước, với đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu Chính sách phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và địa phương trong từng giai đoạn được thể hiện qua các quy định và chỉ đạo của Nhà nước về lĩnh vực bất động sản.
1.1.1.3 Phân lo ại bất động sản
Phân loại theo đặc tính vật chất
-Đất đai: Đất tự nhiên bao gồm đất trống, đất đang sử dụng
-Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời
+ Hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: Hệ thống điện, nước, ăng ten, cáp,
Các tài sản khác liên quan đến đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng sản xuất muối, cơ sở du lịch thể thao và các công trình khai thác mỏ.
Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Phân loại theo quyền tài sản
- BĐS có giấy chứng nhận (quyền sỡ hữu nhàở, quyền sử dụng đất)
- BĐS có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, )
Bất động sản (BĐS) chưa có giấy chứng nhận đóng vai trò quan trọng trong việc phân loại, giúp nhà nước xây dựng chính sách quản lý và sử dụng BĐS hiệu quả Đồng thời, việc phân loại này cũng cung cấp thông tin cần thiết cho các nhà đầu tư để đánh giá cơ hội đầu tư tiềm năng.
1.1.1.4 Các lo ạ i quy ền liên quan đế n b ất độ ng s ả n
-Quyền sởhữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và quyền định đoạt tài sản của chủsởhữu theo quy định của pháp luật.
Chủsởhữu là cá nhân, pháp nhân, các chủthể khác có đủ3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và quyền định đoạt tài sản.
-Quyền sửdụng: Là quyền của chủsởhữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từtài sản.
-Quyền chiếm hữu: là quyền của chủsởhữu tựmình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
Người không phải là chủ sở hữu vẫn có quyền chiếm hữu tài sản nếu được chủ sở hữu chuyển giao theo quy định của pháp luật Tại Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu đất đai Chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, và trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước giữ vai trò độc quyền và hoàn toàn quyết định.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái ni ệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
-Thị trường bất động sản mang tính khu vực và không tập trung
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa cố định, không thể di dời vị trí và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như tập quán, tâm lý và thị hiếu của từng địa phương Sự khác biệt trong tâm lý và thói quen tiêu dùng giữa các vùng miền dẫn đến tính chất địa phương sâu sắc trong hoạt động của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam có tính chất phân tán và không đồng nhất giữa các vùng miền Sản phẩm BĐS ở một khu vực không thể dễ dàng tiêu thụ ở khu vực khác do sự chênh lệch về nhu cầu và nguồn cung Mỗi thị trường địa phương đều có quy mô và trình độ phát triển khác nhau, phản ánh sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền trong cả nước.
Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản với độ tin cậy cao, phản ánh lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Thẩm định giá có các đặc trưng cơ bản sau:
- Thẩm định giá là công việc ước tính.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
-Đòi hỏi phải có tính chuyên môn về nghiệp vụ thẩm định giá.
- Việc thẩm định giá phải được tiến hành không thành kiến
-Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Như vậy, khái niệm tổng quát về thẩm định giá BĐS có thể hiểu như sau:
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản này với độ chính xác cao, nhằm xác định lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.2.2 Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các quyết định liên quan đến mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý và cho thuê Sự cần thiết của việc thẩm định giá BĐS xuất phát từ nhu cầu xác định giá trị thực tế của tài sản, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch, đồng thời phục vụ cho các mục đích như đánh thuế, bảo hiểm và cầm cố.
Để khắc phục khuyết tật của cơ chế thị trường và đảm bảo công bằng xã hội trong lĩnh vực bất động sản, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng Nhà nước cần quản lý hiệu quả các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia thị trường bất động sản nhằm tạo ra sự hài hòa và bền vững.
Vai trò của Nhà nước trong thị trường bất động sản (BĐS) rất quan trọng, thể hiện qua việc xây dựng môi trường pháp lý vững chắc Nhà nước thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch và tài chính thuế để quản lý BĐS theo đúng pháp luật Đồng thời, Nhà nước cũng cung cấp các dịch vụ công cần thiết như thẩm định giá và tư vấn pháp luật, nhằm hỗ trợ và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ Nhà nước thực hiện các chính sách như mua, bán, cổ phần hóa và cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước, từ đó nâng cao hiệu quả và tính thuận lợi trong các giao dịch này.
Thẩm định giá bất động sản chính xác với giá trị thị trường là yếu tố quan trọng giúp các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và thế chấp diễn ra thuận lợi.
Thẩm định giá chính xác BĐS sẽ tránh được các tranh chấp vềgiá
Thẩm định giá bất động sản là công cụ quan trọng giúp phân bổ đất đai hiệu quả như một nguồn lực xã hội, đảm bảo rằng đất đai được giao cho những người sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Khi giá bất động sản được xác định sát với giá thị trường, nó không chỉ tăng cường nguồn thu cho ngân sách mà còn ngăn chặn tình trạng sốt đất và đảm bảo sự công bằng trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai.
Yêu cầu của nền kinh tế thị trường ngày càng cao, đặc biệt khi nhu cầu giao dịch bất động sản (BĐS) phát triển Thẩm định giá BĐS trở nên cần thiết, giúp người mua và người bán xác định mức giá hợp lý, phục vụ cho việc vay và cho vay, đồng thời giảm thiểu rủi ro liên quan đến các khoản vay Ngoài ra, thẩm định giá còn đảm bảo và quản lý tốt tài sản, giúp chủ sở hữu đưa ra quyết định hiệu quả trong việc mua, bán, sử dụng và xử lý tài sản, từ đó góp phần làm minh bạch thị trường và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Bao gồm giá trịthị trường và giá trịphi thị trường
Giá trị thị trường được định nghĩa là số tiền ước tính mà tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá Nó phản ánh sự thỏa thuận giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai Trong quá trình này, cả hai bên đều hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trịthị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
+ Những thông tin, dữliệu về mặt kỹthuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng vềtài sản thực tếcó thể so sánh được trên thị trường
Mức độ sử dụng tốt nhất của tài sản có khả năng mang lại giá trị cao nhất và hiệu quả tối ưu Để đánh giá mức độ sử dụng này, cần dựa vào dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
+Kết quảkhảo sát thực tế.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản, dựa trên sự định giá chủ quan về giá trị của nó, thay vì dựa vào khả năng mua bán tài sản trên thị trường.
Các khái niệm giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản chuyên dụng và giá trị tài sản có thị trường hạn chế.
Hoạt động thẩm định giá chủ yếu dựa vào giá trị thị trường, nhưng một số loại tài sản đặc thù và mục đích định giá riêng biệt yêu cầu thẩm định giá phải căn cứ vào giá trị phi thị trường.
1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc sửdụng tốt nhất và hiệu quảnhất
Cơ sở đềra nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Mỗi tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại những lợi ích khác nhau Tuy nhiên, giá trị của tài sản chỉ được xác định và công nhận khi nó được sử dụng một cách hiệu quả và tối ưu nhất.
Theo IVSC một tài sản coi là sửdụng tốt nhất và hiệu quảnhất:
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh là một phương pháp thẩm định giá dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường Phương pháp này giúp ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm cần thiết hoặc gần thời điểm đó.
1.3.1.2 Cơ sở c ủa phương pháp
Giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định có mối liên hệ chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tương tự đã và đang giao dịch trên thị trường.
Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá là nghiên cứu thị trường để thu thập thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết, giá chào bán, cũng như các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang trong quá trình mua bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập và kiểm tra thông tin, số liệu liên quan đến các yếu tố so sánh từ các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vịso sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vịso sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích và xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá Dựa vào những khác biệt này, thực hiện điều chỉnh giá cho các tài sản so sánh, từ đó tìm ra mức giá chỉ dẫn phù hợp cho mỗi tài sản.
Bước 5 trong quy trình thẩm định tài sản bao gồm việc phân tích và tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh Qua đó, cần rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
1.3.1.5 Ưu điểm, nhược điể m Ưu điểm:
-Là phương pháp ít gặp khó khăn vềmặt kỹthuật.
-Là phương pháp thểhiện sự đánh giá của thị trường.
-Là cơ sởcủa các phương pháp khác.
-Phải có giao dịch về BĐS tương tự ở cùng khu vực mới có thểsử dụng để so sánh được.
-Các thông tin, chứng từ thường mang tính chất lịch sử.
-Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường mới có thểtiến hành định giá một cách thích hợp.
-Các BĐS có tính đồng nhất: chung cư, các dãy nhàđược xây dựng cùng kiểu
-Phục vụmục đích mua bán, thếchấp, tính thuế
Phương pháp chi phí là một kỹ thuật thẩm định giá, dựa trên việc tính toán chi phí để tạo ra một tài sản tương tự với tài sản cần định giá, nhằm xác định giá trị thị trường của tài sản đó.
1.3.2.2 Cơ sở c ủa phương pháp
Người mua tiềm năng, khi được trang bị đầy đủ thông tin và có kế hoạch hợp lý, sẽ không bao giờ chấp nhận trả giá cho bất động sản cao hơn chi phí tạo ra hoặc sở hữu một bất động sản tương tự với những lợi ích tương đương.
Để ước tính giá trị của lô đất bất động sản, cần xem xét lô đất như một khu đất trống đang được sử dụng hiệu quả nhất trong điều kiện tốt nhất Việc xác định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc quy định tại Luật Đất đai, cũng như các phương pháp xác định giá đất do Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan hướng dẫn, cùng với sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Để ước tính chi phí hiện tại cho việc xây dựng mới, tái tạo hoặc thay thế công trình trên đất, cần tính toán bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và các loại thuế, phí theo quy định pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn vàước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độgiảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Để ước tính giá trị của công trình xây dựng, cần trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện tại của công trình.
Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
1.3.2.5 Ưu điểm, nhược điể m Ưu điểm:
-Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
-Cách định giá này nhiều người cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng cho cả người mua và người bán.
-Phương pháp này bỏ qua sự ảnh hưởng của cầu và sự nhận thức về giá của khách hàng
-Phương pháp này chỉ thích hợp khi mức giá dựkiến trên thực tế đảm bảo mức tiêu thụdựkiến, kinh doanh trong ngànhởtrạng tháiổn định.
- Đểáp dụng phương pháp này yêu cầu người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo vềkỹthuật xây dựng.
Thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích đặc biệt như trường học, bệnh viện, và các bất động sản chuyên dụng như nhà máy điện, nhà máy lọc dầu là một quá trình quan trọng Việc đánh giá chính xác giá trị của những loại hình bất động sản này không chỉ giúp xác định giá trị thị trường mà còn hỗ trợ trong các quyết định đầu tư và phát triển dự án.
- Thẩm định giá những BĐS mà không đủ thông tin đểáp dụng phương pháp so sánh.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
Phương pháp thu nhập là một phương pháp thẩm định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản Quá trình chuyển đổi này, còn được gọi là vốn hóa thu nhập, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
1.3.3.2 Cơ sở c ủa phương pháp
Giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai dự kiến từ tài sản, với giả định rằng thu nhập là vĩnh viễn và rủi ro liên quan đến thu nhập trong tương lai là ổn định.
- Nguyên tắc sửdụng tốt nhất và hiệu quảnhất
- Nguyên tắc dựkiến các khoản lợi ích tương lai
Bước 1 :Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại , có tính đến tất cảcác yếu tố liên qua, tác động đến thu nhập.
Bước 2: Tính toán tổng chi phí cần trừ khỏi thu nhập hàng năm, bao gồm chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, phí dịch vụ và tiền thuế phải nộp.
Bước 3:Xác định tỷsuất vốn hóa thích hợp
Có 03 phương pháp chủyếu xác định tỷsuất vốn hóa.
Phương pháp 1: tỷsuất vốn hóa xác định theo công thức sau:
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro
- Tỷsuất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳhạn 10 năm.
Quy trình thẩm đinh giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá bất động sản là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, tuân thủ các quy tắc cơ bản Quy trình này giúp thẩm định viên đưa ra kết luận vững chắc và ước tính giá trị bất động sản một cách có cơ sở và đáng tin cậy.
Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước:
Bướ c 1 : Xác đị nh t ổ ng quát v ề tài s ả n c ầ n th ẩm đị nh giá và lo ạ i hình giá tr ị làm cơ sở th ẩm đị nh giá
-Các đặc điểm cơ bản vềpháp lý, vềkinh tếkỹthuật của tài sản cần thẩm định giá.
-Mục đích thẩm định giá của khách hàng
-Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quảthẩm định giá.
-Những điều kiện ràng buộc trong xác định đốitượng thẩm định giá:
Xác định thời điểm thẩm định giá là bước quan trọng, cần thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định Ý kiến đánh giá về giá trị tài sản phải được đưa ra trong khoảng thời gian quy định của hợp đồng.
-Xác định nguồn dữliệu cần thiết cho thẩm định giá.
-Xác định cơ sởgiá trịcủa tài sản: giá trịthị trường hay giá trịphi thị trường.
Bướ c 2 : L ậ p k ế ho ạ ch th ẩm đị nh giá
Lập kế hoạch cho một cuộc thẩm định giá là rất quan trọng, giúp xác định rõ các bước công việc cần thực hiện, thời gian cho từng bước và tổng thời gian cho toàn bộ quá trình thẩm định giá.
-Nội dung kếhoạch phải thểhiện những công việc cơ bản sau:
Xác định các yếu tố cung - cầu phù hợp với chức năng và đặc tính của tài sản được mua/bán, cũng như các quyền liên quan và đặc điểm của thị trường là rất quan trọng Việc này giúp đảm bảo rằng quyết định đầu tư là hợp lý và có cơ sở vững chắc, từ đó tối ưu hóa giá trị tài sản trong bối cảnh thị trường hiện tại.
- Xác định các tài liệu cần thu thập vềthị trường, vềtài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
-Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tựthu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tựphải thực hiện.
-Lập đề cương báo cáo kết quảthẩm định giá.
Bướ c 3 : Kh ả o sát hi ệ n trườ ng, thu th ậ p thông tin
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quanđến bất động sản.
Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, cần xem xét kỹ lưỡng các chi tiết bên ngoài và bên trong, bao gồm diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh và cơ sở hạ tầng như cấp thoát nước, viễn thông, điện và đường Đánh giá loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời và tình trạng duy tu, sửa chữa cũng rất quan trọng Để đảm bảo có đủ chứng cứ cho việc thẩm định, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm cả toàn cảnh và chi tiết.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
Các số liệu về kinh tế xã hội và môi trường, cùng với những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích sự khác biệt giữa khu vực tài sản thẩm định giá và các khu vực lân cận Những đặc trưng riêng biệt của thị trường tài sản cũng giúp nhận diện rõ hơn những yếu tố tác động đến giá trị và sự phát triển của từng khu vực.
Các yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản, bao gồm địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính và cơ sở hạ tầng Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn như khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản, phỏng vấn các công ty kinh doanh, xây dựng, ngân hàng, và thông tin từ báo chí địa phương và trung ương Ngoài ra, các văn bản pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và đặc tính của tài sản cũng rất quan trọng Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo và kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác.
Bướ c 4 : Phân tích thông tin
Là quá trìnhđánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định.
-Phân tích những thông tin từkhảo sát hiện trường tài sản.
-Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
+ Bản chất và hành viứng xửcủa những người tham gia thị trường.
+ Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
-Phân tích vềviệc sửdụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
-Thẩm định viên cần đánh giá cụthểviệc sửdụng tài sản trên các khía cạnh:
+ Sựhợp lý, tính khảthi trong sửdụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sửdụng hiện tại và sửdụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp vềmặt vật chất, kỹthuật đối với việc sửdụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tếkỹthuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
Tính khả thi về mặt tài chính là một yếu tố quan trọng trong việc phân tích tiềm năng của tài sản để tạo ra thu nhập Điều này bao gồm việc xem xét các yếu tố như giá trị thị trường hiện tại, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ, giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro và giá trị vốn hoá Những yếu tố này giúp đánh giá chính xác khả năng sinh lời và sự bền vững của tài sản trong dài hạn.
Để đạt hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản, cần xem xét năng suất cao nhất, chi phí bảo dưỡng hợp lý và các chi phí phát sinh, nhằm tối ưu hóa mức độ sử dụng tài sản một cách tốt nhất.
Bướ c 5 : Xác đị nh giá tr ị tài s ả n c ầ n th ẩm đị nh giá
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trịcủa tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên cần phân tích sự phù hợp của các phương pháp thẩm định giá với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và mục đích thẩm định Trong báo cáo thẩm định, thẩm định viên phải chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chính và phương pháp nào được dùng để kiểm tra chéo, từ đó đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bướ c 6: L ậ p báo cáo và ch ứng thư thẩm đị nh giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản chính thức do thẩm định viên soạn thảo, nhằm trình bày ý kiến của họ về quá trình thẩm định giá và mức giá được xác định cho tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định Mức giá này có thể được thể hiện bằng tiền hoặc các tài sản tương đương khác.
Báo cáo kết quả thẩm định giá cần phản ánh thông tin chính xác, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để giải thích mức giá tài sản Nội dung báo cáo phải được trình bày một cách logic, bắt đầu từ mô tả tài sản, tiếp theo là các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường, và phân tích dữ liệu thu thập từ thị trường để đưa ra kết quả thẩm định Đồng thời, báo cáo cũng phải nêu rõ lập luận, phương pháp được sử dụng trong quá trình thẩm định và giải thích rõ ràng các vấn đề có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi tùy thuộc vào đối tượng, mục đích và yêu cầu của khách hàng, nhưng cần đảm bảo các nội dung cơ bản sau: thông tin về đối tượng thẩm định, phương pháp thẩm định được sử dụng, kết quả thẩm định và các nhận định, phân tích liên quan.
Để thực hiện thẩm định giá bất động sản, cần thu thập những thông tin cơ bản như: tên và loại tài sản, nguồn gốc tài sản, vị trí cụ thể của bất động sản, cùng với tên, địa chỉ và số điện thoại của khách hàng yêu cầu thẩm định Ngoài ra, ngày tháng năm thẩm định giá cũng là thông tin quan trọng không thể thiếu.
-Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
- Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.
- Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
- Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.
- Kết quả khảo sát thực địa.
- Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm
- Phương pháp thẩm định giá:
- Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá
Quyền và lợi ích cá nhân của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá có thể gây ra xung đột lợi ích trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.
- Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.
-Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFAVIETNAM)
Giới thiệu về công ty
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM) được thành lập vào năm 2011, hoạt động dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn VFAVIETNAM đã được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận là doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn tài chính.
Với đội ngũ nhân sự trình độ cao và giàu kinh nghiệm, VFAVIETNAM cung cấp dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính hoàn hảo, nhanh chóng và với mức phí hợp lý Chúng tôi đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng nhờ vào sự năng động và sáng tạo của các thẩm định viên, chuyên gia tài chính – kế toán và kỹ sư chuyên ngành.
Với phương châm “Độc lập – Khách quan – Uy tín – Chất lượng”, VFAVIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ tuân thủ đầy đủ các quy định của Nhà nước về tiêu chuẩn thẩm định giá, quy định tài chính và chuẩn mực kế toán hiện hành.
VFAVIETNAM cam kết“Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp” và là
“Địa chỉ tin tưởng, sự lựa chọn chính xác của quý khách hàng” đã trở thành giá trị, niềm tin và nét văn hóa của VFAVIETNAM.
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM) có địa chỉ tại Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Website:http://vfavietnam.com.vn.
Email:info@vfavietnam.com.vn.
Tài khoản: 11125129564015 – Ngân hàng Techcombank Chi nhánh Hai Bà Trưng,
2.1.2.1 D ịch vụ thẩm định giá
Thẩm định giá bất động sản là một yếu tố quan trọng trong các giao dịch tài sản hiện nay, nhằm đảm bảo tính khách quan và minh bạch Các tổ chức độc lập thực hiện thẩm định giá để phục vụ cho nhiều hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý, đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và chứng minh năng lực tài chính VFAVIETNAM tự hào đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và hỗ trợ thành công cho các đối tác.
- Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị) nhằm:
Mua sắm thanh toán từnguồn vốn Ngân sách Nhà nước.
Bán, chuyển nhượng, thếchấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý.
Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổphần hóa doanh nghiệp.
Tính thuếvà hạch toán sổsách kếtoán, báo cáo tài chính.
Tư vấn, lập dự án đầu tư…
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế và cạnh tranh ngày càng gia tăng, việc xác định giá trị doanh nghiệp trở nên cực kỳ quan trọng Các doanh nghiệp tại Việt Nam cần thực hiện cổ phần hóa, mua bán, sát nhập và hợp nhất để tồn tại và phát triển bền vững Kết quả xác định giá trị doanh nghiệp không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quát về giá trị của doanh nghiệp mà còn là cơ sở quan trọng cho các quyết định đầu tư và các chiến lược phát triển trong tương lai.
VFAVIETNAM sở hữu đội ngũ chuyên gia tài chính và kế toán dày dạn kinh nghiệm, năng động và sáng tạo Với sự am hiểu sâu sắc về môi trường kinh doanh và luật pháp tại Việt Nam, cùng với kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán và tư vấn, chúng tôi cam kết hỗ trợ và tư vấn khách hàng một cách hiệu quả nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu khi sử dụng dịch vụ chuyên ngành.
Trong tư vấn tài chính có:
- Dịch vụ tư vấn thuế.
- Dịch vụ tư vấn và giải pháp doanh nghiệp.
2.1.2.3 D ịch vụ cung cấp thông tin về giá t ài s ản, h àng hóa và d ịch vụ
Qua quá trình khảo sát và thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như giá do Nhà nước định giá, báo giá của nhà sản xuất và các đơn vị kinh doanh, VFAVIETNAM đã xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu giá cả bất động sản, hàng hóa và dịch vụ Hệ thống này thường xuyên được cập nhật với thông tin về giá nông lâm thủy sản, thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng và thiết bị trường học, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng cho các mục đích khác nhau.
VFAVIETNAM đã phát triển các ngân hàng dữ liệu liên quan đến giá cả, bất động sản, hàng hóa và dịch vụ tại nhiều tỉnh, thành phố trên toàn quốc thông qua các phần mềm lưu trữ tiên tiến.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
Sơ đồ2.1: Mô hình tổchức Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài Chính Việt Nam
Nguồn: Hồ sơ năng lực của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài Chính Việt Nam
2.1.4 Tình hình hoạt động thẩm định giá tại công ty
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam, thành lập năm 2011, đã nhanh chóng khẳng định vị thế trong lĩnh vực thẩm định giá Sau 3 năm hoạt động, VFAVIETNAM đã đạt được những kết quả đáng khích lệ nhờ nỗ lực không ngừng của đội ngũ lãnh đạo và nhân viên Công ty cam kết phát triển bền vững và cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng.
CÁC VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN
PHÒNG KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Dịch vụ thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của Công ty, bao gồm các lĩnh vực như thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá đầu tư và thẩm định giá tài sản vô hình.
Trong những năm qua, hoạt động thẩm định giá của Công ty đã giúp tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư và mua sắm tài sản, đồng thời ngăn chặn lãng phí và thất thoát trong quản lý tài chính công Việc thẩm định giá tài sản và hàng hóa từ nguồn vốn ngân sách đã đóng góp vào việc tiết kiệm ngân sách Nhà nước Ngoài ra, xác định giá trị tài sản để xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, cá nhân thuê đất theo giá thị trường cũng đã tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam được thành lập nhằm đáp ứng xu hướng phát triển của nghề thẩm định giá bất động sản trong những năm gần đây Với mục tiêu phát triển dịch vụ thẩm định giá làm nòng cốt, công ty cũng mở rộng sang các lĩnh vực tư vấn và môi giới bất động sản Mặc dù mới thành lập, công ty đã ký kết nhiều hợp đồng giá trị lớn và thực hiện nhiều giao dịch với các cơ quan, doanh nghiệp lớn như Học viện Cảnh sát nhân dân, Bộ Văn hoá, thể thao và du lịch, Bộ Ngoại Giao, Bộ Giao thông vận tải, Ngân hàng LienVietPostBank, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, tập đoàn phát triển Nhà và đô thị, và Sở Tài chính Bắc Giang.
Bảng 2.1: Một sốtổchức, đơn vị, dựán tiêu biểu công ty tham gia thực hiện thẩm định giá
TT TÊN ĐƠN VỊYÊU CẦU THẨM ĐỊNH ĐỊA ĐIỂM/TRỰC
- Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt
- Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt
- Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt Nam (BIDV);
- Ngân hàng Thương mại Cổphần Công thương Việt Nam
Khối các Ngân hàng Trung ương và các đơn vịtrực thuộc
2 -Trường Cao đẳng Tài chính - Quản trịkinh doanh BộTài chính
- Trại giam Đại Bình (LâmĐồng) - Tổng cục III;
- Trại giam Kênh 7 (Kiên Giang) - Tổng cục III;
- Trại giam Đắk Tân (Đắk Lắc) - Tổng cục III;
- Trại giam Thanh Xuân - Tổng cục III;
- Văn phòng Bộ Văn hóa;
- Cục Di sản Văn hóa;
- Vụ Gia đình, Vụ thư viện,
Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch
5 -Ủy ban Người nước ngoài tại Việt Nam BộNgoại giao
- Tổng cục Đường bộViệt Nam;
- Trường Đại học Công nghệGiao thông vận tải;
- Ban Quản lý Dự án Thăng Long,
7 Trường Cao đẳng Nghềcông nghệvà Nông lâmĐông Bắc BộNông nghiệp và
8 Hội cứu trợTrẻem tàn tật Việt Nam Tổchức xã hội từ thiện
9 Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị; Tập đoàn Phát triển
- Chi cục Quản lý Công sản - SởTài chính;
- Công ty Truyền hình Diđộng VTC;
- Công ty Cổphần Thương mại Bưu chính Viễn thông;
- Trung tâm Phát triển chăn nuôi Hà Nội - Sở Nông nghiệp và Phát triển chăn nông thôn;
- Chi cục Phát triển nông thôn - Sở Nông nghiệp và Phát triển chăn nông thôn;
- Chi cục Đê điều và Phòng chống lụt bão - Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn;
- SởThông tin và Truyền thông;
- SởKhoa học và Công nghệ;
- SởGiáo dục và Đào tạo;
- Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Văn phòng Đoàn đại biểu Quốc hội và Hội đồng nhân dân;
12 -Trường Trung cấp Y tế Tuyên Quang
13 -Trường Trung cấp nghềViệt -Đức Lạng Sơn
- Bệnh viện Đa khoa tỉnh Hà Tĩnh;
15 - Phòng Giáo dục và Đào tạo huyệnMường Tè Lai Châu
16 - Bệnh viện Đa khoa huyện Yên Mô Ninh Bình
- Văn phòng HĐND UBND huyện Văn Giang; Hưng Yên
- Đài Truyền thanh - Truyền hình Văn Chấn;… Yên Bái
Nguồn:Hồ sơ năng lực của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
Thực trạng quy trình, ph ương pháp thẩm định giá bất động sản tại VFAVIETNAM
2.2.1 Căn cứ thẩm định giá bất động sản đất tại VFAVIETNAM
2.2.1.1 M ục đích thẩm định g iá b ất động sản:
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;
-Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;
-Đầu tư, góp vốn liên doanh;
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Chứng minh nănglực tài chính của tổ chức và cá nhân;
- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính.
2.2.1.2 B ất động sản thẩm định bao gồm:
- Nhà biệt thự - nhà phố-căn hộ;
- Khách sạn - Resort - nhà hàng - caoốc;
-Đất đai và các công trình xây dựng trên đất;
- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng khác
Văn bản pháp quy về thẩm định giá
-Căn cứLuật giá số11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá vềThẩm định giá;
Căn cứ vào các Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính, bao gồm Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, Bộ Tài chính đã ban hành tổng cộng 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nhằm nâng cao chất lượng và độ tin cậy trong hoạt động thẩm định giá.
Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3).
Các văn bả n pháp quy v ề đất đai , kinh doanh b ất độ ng s ả n
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ quy định việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, liên quan đến phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định này nhằm cập nhật và hoàn thiện các quy định về giá đất, đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc xác định giá trị đất đai.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủV/v Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
-Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủvề quy định bổ sung vềquy hoạch sửdụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ và tái định cư;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ v/v Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhàở;
Nghị định số 120/2010/NĐ-CP, ban hành ngày 30/12/2010, quy định việc sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 03/12/2004, liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất Nghị định này nhằm cải thiện quy trình thu tiền sử dụng đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT, ban hành ngày 13/4/2005 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, cung cấp hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004, nhằm thi hành Luật Đất đai.
Thông tư 145/2007/TT-BTC, ban hành ngày 06/12/2007 bởi Bộ Tài chính, cung cấp hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT, ban hành ngày 01/10/2009 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Thông tư này cũng nêu rõ trình tự và thủ tục thu hồi đất, giao đất, cũng như cho thuê đất, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và thực hiện các chính sách phát triển bền vững.
- Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 của UBND Thành phố Hà Nội v/v ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phốHà Nội năm 2014;
Các văn bả n pháp quy v ề Xây d ự ng, Thu ế , Phí
- Luật Xây dựng số16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủvềquản lý dựán đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ vềQuản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị;
Thông tư số 03/2009/TT-BXD, ban hành ngày 26/3/2009 bởi Bộ Xây dựng, quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành vào ngày 12/02/2009, liên quan đến việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
-Thông tư số04/2010/TT-BXD ngày26/5/2010 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2009/BXD quy định về phân loại và phân cấp các công trình dân dụng, công nghiệp cũng như hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Quy chuẩn này được ban hành kèm theo Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây dựng.
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của BộXây dựng Vềviệc ban hành "Quy chuẩn kỹthuật quốc gia vềQuy hoạch xây dựng";
Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 của Bộ Xây dựng đã công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình cho năm 2012 Quyết định này nhằm cung cấp thông tin cần thiết cho các tổ chức và cá nhân trong lĩnh vực xây dựng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đầu tư và xây dựng.
H ồ sơ tài liệ u do khách hàng cung c ấ p:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ khai nộp thuế quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kếcông trình xây dựng,
Các văn bả n pháp quy và tài li ệ u khác
- Hợp đồng giữa khách hàng và Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
- Kết quảkhảo sát thực tếtài sản thẩm định giá
-Cơ sởdữliệu của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam.
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại VFAVIETNAM
Bảng 2.2: Quy trình chung vềthực hiện dịch vụthẩm định giá tại VFAVIETNAM
Nguồn: Hồ sơ nănglực của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
Tư vấn giới thiệu vềcác dịch vụ thẩm định giá (miễn phí).
Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá
Nghiệm thu, thanh lý hợpđồng
Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin lập,
KH sơ bộvềthời gian, chi phí thẩm định
Ký hợp đồng thẩm định giá
Lập kếhoạch chi tiết thẩm định giá
Thực hiện nghiệp vụthẩm định giá
Phát hành chứng thư thẩm định giá Tính toán kết quảthẩm định
Thông báo sơ bộkết quảthẩm định
So sánh các cơ sởdữliệu Lấy ý kiến chuyên gia
Xác định cơ sởgiá trị, lựa chọn phương pháp thẩm định
Hoàn thiện tài liệu kỹthuật, tài liệu pháp lý của TS thẩm định giá
Lập báo cáo thẩm định
(1) Tư vấn giới thiệu vềcác dịch vụthẩm định giá (miễn phí) :
Bộphận thực hiện : Phòng Marketing
Thực hiện: Xây dựng kế hoạch và triển khai thực hiện các hoạt động quảng bá dịch vụthẩm định giá của công ty tới khách hàng.
(2) Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin lập, kếhoạch sơ bộ vềthời gian, chi phí thẩm định
Bộphận thực hiện: Phòng kinh doanh
Thực hiện: tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng, sau đó chuyển đến Văn phòng
Hồ sơ yêu cầu thẩm định BĐS bao gồm:
- Công văn đềnghịthẩm định giá (mẫu của VFA VIETNAM)
- Giấy chứng nhận QSDĐ, Quyết định giao đất, Quyết định đầu tư, Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê đất …
- Tờkhai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sửdụng đất).
- Bản đồhiện trạng, vị trí.
- Hồ sơ dựtoán, thiết kế
- Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
- Bản vẽ(thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vịtrí).
- Hồ sơ quyết toán (nếu có).
-Dự án đầu tư (nếu có
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng ghi lại các giấy tờ nhận, vào sổ công văn đi đến và chuyển hồ sơ tới Ban kiểm soát.
Ban kiểm soát thực hiện kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ yêu cầu thẩm định Dựa trên chỉ đạo của Tổng giám đốc, ban sẽ lên phiếu giao việc hoặc chuyển trực tiếp cho Tổng giám đốc để giao việc Cuối cùng, biên bản bàn giao hồ sơ sẽ được ký nhận với phòng thẩm định.
Phòng kinh doanh làm việc chặt chẽ với phòng thẩm định để nghiên cứu hồ sơ và soạn thảo các điều khoản hợp đồng, đồng thời đề xuất mức phí hợp đồng và lập kế hoạch sơ bộ cho thời gian thực hiện.
(3) Ký hợp đồng thẩmđịnh giá
Thực hiện: Tổng giám đốc công ty
Sau khi đạt được sự đồng thuận về các điều khoản của Hợp đồng với khách hàng, Phòng kinh doanh sẽ chịu trách nhiệm soạn thảo Hợp đồng và trình Tổng Giám đốc ký theo quy định của Công ty.
Sau khi ký kết Hợp đồng thẩm định giá, Phòng Kinh doanh sẽ chuyển Hợp đồng gốc đến Phòng Thẩm định Một bản gốc Hợp đồng cũng được gửi cho Phòng kế toán để theo dõi công nợ Đồng thời, Phòng Kinh doanh sẽ liên hệ với khách hàng để thông báo và thống nhất thời gian thẩm định cũng như thời gian hỗ trợ khảo sát thực tế.
(4) Lập kếhoạch chi tiết vềthẩm định giá; Thực hiện nghiệp vụthẩm định giá
Người thực hiện: Nhân viên thẩm định –Phòng thẩm định
Các công việc chính cần thực hiện:
Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu pháp lý của TS thẩm định thông qua hồ sơ pháp lý BĐS và khảo sát thực tế.
Xác định cơ sở giá trị và lựa chọn phương pháp thẩm định là bước quan trọng trong quá trình đánh giá bất động sản Chuyên viên thẩm định cần căn cứ vào đặc điểm và loại hình bất động sản, cùng với các thông tin có thể thu thập được, để lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp nhất.
So sánh các cơ sở dữ liệu là một bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá Các thẩm định viên cần thu thập thông tin chi tiết về tài sản định giá và tài sản so sánh Dựa trên những thông tin này, họ sẽ tiến hành chọn lọc, lập bảng so sánh và điều chỉnh giá cả để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong kết quả thẩm định.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
Định hướng phát triển của công ty
Thẩm định giá là lĩnh vực quan trọng, thu hút sự chú ý của nhiều tổ chức và cá nhân nhờ vai trò thiết yếu trong kinh tế và quản lý nhà nước Nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam đang nỗ lực hoàn thiện để trở thành một trong những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty, mặc dù còn trẻ, đã nhanh chóng thiết lập dịch vụ xác định giá trị bất động sản cho nhiều cá nhân và tổ chức, bao gồm các công ty TNHH, công ty cổ phần và ngân hàng như Techcombank, LienVietPostbank Trong tương lai, Công ty dự định phát triển dịch vụ thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, nhằm tăng doanh thu và đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Để đạt được mục tiêu này, Công ty không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, quảng bá thương hiệu và xây dựng uy tín để thu hút khách hàng mới, giữ chân khách hàng cũ, đồng thời duy trì mối quan hệ tốt đẹp và cạnh tranh lành mạnh với các công ty bất động sản khác.
Công ty đang nỗ lực hoàn thiện quy trình quản lý và phương pháp thẩm định giá để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng và phát triển của thị trường bất động sản Việc điều chỉnh báo cáo và chứng thư thẩm định giá phải tuân thủ quy định và phù hợp với yêu cầu thực tế Thẩm định giá bất động sản là một công việc phức tạp, đòi hỏi chuyên môn và nghiệp vụ cao Do đó, trong thời gian tới, Công ty sẽ tuyển dụng thêm chuyên viên thẩm định giá có chuyên môn và tăng cường đào tạo nhằm nâng cao kỹ năng cho đội ngũ hiện tại.
Công ty đang hướng tới việc mở rộng quy mô và phát triển dịch vụ thẩm định giá thành hoạt động chủ chốt, nhằm gia tăng lợi nhuận Để đạt được mục tiêu này, công ty dự kiến mở thêm các chi nhánh tại Đà Nẵng, Lào Cai và các địa điểm khác, qua đó không chỉ phát triển mạng lưới khách hàng mà còn nâng cao hình ảnh và xây dựng thương hiệu mạnh mẽ hơn.
Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại VFAVIETNAM
Sau khi phân tích quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại VFAVIETNAM, tôi đề xuất một số giải pháp tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế hiện tại Những giải pháp này sẽ giúp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá, từ đó góp phần vào việc đạt được mục tiêu phát triển của Công ty trong tương lai.
Th ứ nhất, xây dựng hệ thống văn bản hướng dẫn việc thực hiên quy trình thẩm định giá bất động sản một cách chi tiết và khoa học
Quy trình thẩm định giá là yếu tố then chốt trong hoạt động thẩm định giá, ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của tổ chức Để trở thành một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, cần thiết phải xây dựng một quy trình định giá khoa học và hiệu quả.
Tại VFAVIETNAM, quy trình thẩm định giá được áp dụng cho tất cả các tài sản, tuy nhiên, quy trình này vẫn còn mang tính chất chung chung và chưa cụ thể Để nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản, cần cụ thể hóa từng bước trong quy trình Chẳng hạn, trong bước tiếp nhận hồ sơ, công ty cần nêu rõ yêu cầu thông tin cơ bản cho từng hình thức tiếp nhận như trực tiếp, qua email hoặc qua nhân viên, nhằm tiết kiệm thời gian Bên cạnh đó, trong bước nghiên cứu hồ sơ, nên đưa ra dự kiến kết quả thẩm định sơ bộ Đặc biệt, ở bước tác nghiệp, cần làm rõ các công việc cụ thể và thời gian tối đa cần hoàn thành để đảm bảo tiến độ công việc.
Công ty cần cải thiện quy trình chăm sóc khách hàng sau khi kết thúc hợp đồng để tạo mối quan hệ tốt với khách hàng Trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay, việc coi "khách hàng là thượng đế" rất quan trọng Mối quan hệ tốt không chỉ giúp giữ chân khách hàng mà còn nâng cao uy tín của công ty và mở rộng mạng lưới khách hàng thông qua sự giới thiệu từ khách hàng cũ.
Bên cạnh đó, công ty cũng nên chú trọng hơn nữa trong khâu lập kếhoạch.
Trong quá trình lập kế hoạch thẩm định giá, TĐV cần nghiên cứu hồ sơ và thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng Sau đó, TĐV sẽ tiến hành các công việc cần thiết để đảm bảo quá trình thẩm định diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
Trong quá trình đánh giá, cần nhận biết các loại tài liệu quan trọng như tài liệu về tài sản mục tiêu, căn cứ so sánh, văn bản pháp lý, tài liệu chứng cứ và động thái thị trường.
- Nhận biết cáccơ quan, tổchức có thểvà có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thểkiểm chứng được.
- Lên chương trình, thời biểu công tác, gồm:
Lập danh mục và thứtựcác công việc: thu thập và phân tích sốliệu.
Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.
Xác định những phần việc có thểuỷnhiệm.
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáođịnh giá.
Một quy trình thẩm định giá bất động sản rõ ràng và khoa học không chỉ nâng cao chất lượng thẩm định mà còn thể hiện sự chuyên nghiệp của công ty, từ đó tạo dựng uy tín với khách hàng.
Công ty nên thường xuyên thu thập ý kiến của nhân viên để cải thiện quy trình thẩm định giá, nhằm tìm ra phương pháp hiệu quả nhất Chính sách này không chỉ nâng cao hiệu suất công việc mà còn phản ánh sự tiến bộ trong quản lý, tạo cơ hội cho nhân viên thể hiện sáng kiến cá nhân.
Th ứ hai, nâng cao chất lượng đồng thời bổ sung đội ngũ thẩm định viên.
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, khi công nghệ được áp dụng rộng rãi, yếu tố con người trở thành yếu tố quyết định thành công của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá Chất lượng dịch vụ thẩm định giá phụ thuộc vào kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và kỹ năng của thẩm định viên Để nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên, các công ty cần chú trọng đến việc đào tạo và phát triển kỹ năng cho nhân viên, từ đó đảm bảo quy trình thẩm định giá được thực hiện một cách chính xác và đáng tin cậy.
Công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thẩm định giá và các lĩnh vực liên quan Để thực hiện điều này, công ty có thể tổ chức lớp tập huấn về pháp luật hoặc mời chuyên gia giảng dạy, từ đó giúp nhân viên nhận diện những bất cập trong việc áp dụng quy định và tìm ra giải pháp khắc phục khó khăn trong thực tiễn.
Để nâng cao kiến thức chuyên môn và kỹ năng cho nhân viên, việc mời giảng viên, chuyên gia và những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực thẩm định giá là rất cần thiết Điều này giúp nhân viên có cơ hội học hỏi và trao đổi kinh nghiệm thực tiễn Ngoài kiến thức chuyên môn, các kiến thức liên quan như xây dựng, phong thủy và kỹ năng khai thác, phán đoán, xử lý thông tin cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện công tác thẩm định giá hiệu quả.
Tổ chức các buổi trao đổi giữa nhân viên giúp chia sẻ kinh nghiệm thực tế, từ đó nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên trong công ty.
Tạo cơ hội cho nhân viên công ty kết nối và giao lưu với các đồng nghiệp từ các công ty thẩm định giá khác không chỉ giúp tăng cường mối quan hệ hợp tác mà còn tạo điều kiện cho nhân viên học hỏi, mở rộng kiến thức và nâng cao kỹ năng chuyên môn.
Tạo ra một môi trường làm việc năng động và sáng tạo với quy chế thưởng phạt rõ ràng giúp nhân viên phát huy tối đa khả năng của họ Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả công việc mà còn thu hút những nhân tài, tăng cường tính cạnh tranh của công ty trên thị trường.
Nhắc nhở thường xuyên về quy tắc đạo đức nghề nghiệp là yếu tố quan trọng trong hoạt động định giá Việc quy định trách nhiệm rõ ràng cho từng cá nhân giúp nhân viên có định hướng phấn đấu trong công việc, đồng thời tránh tình trạng ỷ lại và tắc trách, từ đó nâng cao hiệu quả công việc.