TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động thế chấp
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp
Theo Điều 107 của Luật Dân sự số 91/2015/QH13 tại Việt Nam, bất động sản được định nghĩa bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà ở.
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp là văn bản có tính pháp lý cao nhất, quy định về quản lý đất đai tại Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 Theo đó, đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời và các tài nguyên thiên nhiên khác, cùng với tài sản do Nhà nước đầu tư và quản lý, đều thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước đại diện cho sở hữu và thống nhất quản lý.
Trong hoạt động tín dụng, không phải tất cả bất động sản đều được coi là tài sản thế chấp Theo Hoàng Thu Trang (2016), bất động sản thế chấp là tài sản được sử dụng để vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu Để trở thành tài sản thế chấp, bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý, bao gồm việc thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của người vay, không có tranh chấp về quyền sở hữu và sử dụng.
Nghiên cứu của Phạm Hồng Vân (2016) đã làm rõ các hình thức của bất động sản (BĐS) thế chấp, bao gồm nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng và nhà kho, cùng với các tài sản gắn liền với đất đai BĐS thế chấp cũng bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ BĐS đó Tất cả BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn Để được coi là tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng, BĐS phải đáp ứng các điều kiện pháp lý như thuộc sở hữu và sử dụng của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu, và phải được phép giao dịch cũng như có khả năng định giá.
Phạm Tiến Đạt (2015) chỉ ra rằng, đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, trong đó cá nhân, hộ gia đình và tổ chức chỉ được cấp quyền sử dụng đất tạm thời theo quy định của pháp luật Do đó, việc thế chấp bất động sản ở nước ta thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Trong khuôn khổ nghiên cứu này, BĐS thế chấp có thể được hiểu như sau:
Bất động sản thế chấp là tài sản được các bên thỏa thuận và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên vay hoặc bên bảo lãnh, cam kết sử dụng tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên cho vay Bất động sản thế chấp có thể bao gồm cả những tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.
1.1.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp
Theo Luật giá số 11/2012/H13 của nước CHXHCN Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình mà cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
W.Seabrooke (2004) cho rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
Thẩm định giá bất động sản, theo Phạm Tiến Đạt (2015), là quá trình ước tính giá trị tiền tệ của bất động sản với độ tin cậy cao nhất, phản ánh lợi ích mà tài sản này có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) thực chất là đánh giá quyền sở hữu tài sản BĐS thông qua việc ước tính giá trị tài sản dưới dạng tiền tệ cho những mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Đặc biệt, thẩm định giá BĐS thế chấp là quá trình đánh giá giá trị BĐS nhằm phục vụ cho việc thế chấp tài sản với ngân hàng và các tổ chức tài chính để vay vốn.
Thẩm định giá bất động sản thế chấp được định nghĩa là quá trình ước tính giá trị tiền tệ một cách chính xác nhất cho bất động sản nhằm phục vụ mục đích thế chấp tại thời điểm đó Quá trình này cần xem xét đặc điểm riêng biệt của từng loại bất động sản cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng.
1.1.1.3 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) là yếu tố then chốt trong hoạt động của nền kinh tế thị trường, giúp các bên tham gia đánh giá chính xác giá trị BĐS Hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa từ 60-70% giá trị BĐS với thời gian vay lên đến 15 năm Việc định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng thương mại đưa ra mức cho vay hợp lý mà còn giảm thiểu rủi ro và thất thoát vốn, đồng thời đảm bảo tính pháp lý và lợi ích hợp pháp của cả ngân hàng và người vay liên quan đến tài sản thế chấp.
Nguyễn Thanh Nga (2016) định nghĩa chất lượng định giá tài sản đảm bảo là sự đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định, theo tiêu chuẩn Việt Nam và thông lệ quốc tế Chất lượng này không chỉ phản ánh tính chính xác trong việc định giá mà còn thể hiện sự hài lòng của ngân hàng thương mại và khách hàng vay vốn với kết quả định giá.
Nghiên cứu đưa ra khái niệm về chất lượng thẩm định giá BĐS thế chấp:
Chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp phản ánh mức độ hoàn thiện của quy trình thẩm định, đảm bảo tính minh bạch về pháp lý và đáp ứng các tiêu chuẩn chuyên môn Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ công tác cho vay tại các tổ chức tín dụng.
1.1.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.1.2.1 Tiêu chí định lượng a Số lượng hồ sơ thẩm định giá th c hiện được
Số HSTĐ thực hiện phản ánh khối lượng công việc của công ty thẩm định giá trong một thời kỳ nhất định Theo Vũ Thị Thanh Hải (2019), cần đảm bảo 100% số HSTĐ đạt yêu cầu đề ra, điều này thể hiện năng lực hoạt động của công ty thẩm định giá và năng lực chuyên môn của từng thẩm định viên Qua đó, có thể đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản Doanh thu và lợi nhuận từ công tác thẩm định giá cũng là yếu tố quan trọng cần xem xét.
Các nghiên cứu thực nghiệm
Phạm Thị Thúy (2020) đã nghiên cứu về chất lượng thẩm định giá trị bất động sản thế chấp tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản ngân hàng MCP Quân đội (MBAMC) bằng các phương pháp khảo sát, thu thập, thống kê và phân tích tổng hợp Nghiên cứu này nhằm đưa ra giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản thế chấp Tác giả đã xác định rõ ràng các chỉ tiêu ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định, dựa trên cơ sở pháp lý; tuy nhiên, các chỉ tiêu định lượng được đề cập vẫn chưa đầy đủ và trình bày chưa rõ ràng.
Vũ Thị Thanh Hải (2019) đã nghiên cứu về chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng MCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá và vai trò của nó trong việc hỗ trợ quyết định cho vay, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính của ngân hàng.
Trong nghiên cứu, tác giả áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như thu thập tài liệu và số liệu, kế thừa, tổng hợp và phân tích thông tin, so sánh, cũng như điều tra qua bảng hỏi Đồng thời, tác giả xác định cơ sở pháp lý cho các chỉ tiêu định tính nhằm đánh giá chất lượng thẩm định bất động sản và thực hiện khảo sát thực nghiệm với khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải.
Từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng TĐGBĐS thế chấp, khắc phục những điểm yếu của công tác TĐGBĐS thế chấp
Trần Thị Hà Trang (2018) đã thực hiện nghiên cứu về chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công ty CP Thẩm định giá TNS Value, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản trong hoạt động xử lý thế chấp ngân hàng Phương pháp nghiên cứu bao gồm thống kê và phân tích tổng hợp, xem xét những thành tựu và hạn chế trong quá trình thẩm định giá bất động sản thế chấp Tác giả đã xác định các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản và tiến hành khảo sát khách hàng sử dụng dịch vụ định giá Tuy nhiên, hạn chế của nghiên cứu là các tiêu chí đánh giá chất lượng không dựa trên cơ sở pháp lý mà chỉ dựa vào việc thu thập thông tin từ các nguồn tài liệu khác.
Hoàng Thu Trang (2016) đã thực hiện nghiên cứu về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ Mục tiêu của nghiên cứu là hệ thống hóa các cơ sở khoa học liên quan đến định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp cụ thể.
Nghiên cứu này đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, sử dụng các phương pháp như duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, so sánh, và khảo sát dữ liệu thu thập Tác giả đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này Tuy nhiên, các yếu tố được xác định vẫn chưa có cơ sở pháp lý vững chắc để khẳng định.
Nguyễn Thanh Nga (2016) đã nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại Ngân hàng MCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa Tác giả áp dụng các phương pháp nghiên cứu như thống kê kinh nghiệm, so sánh và phân tích để đánh giá thực trạng và khả năng nguồn lực đáp ứng nhu cầu định giá tài sản hiện nay Nghiên cứu cũng xác định các yếu tố tác động đến định giá tài sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng Từ đó, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro và nâng cao chất lượng định giá tài sản trong cho vay đầu tư tại ngân hàng này.
Ngô Thị Phương Thảo (2011) đã nghiên cứu về định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam, nhằm phân tích thực trạng công tác định giá và đề xuất giải pháp cải tiến Đề tài tập trung vào cơ sở lý luận về bất động sản thế chấp và sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như thống kê, so sánh, nghiên cứu tình huống, ý kiến chuyên gia, và mô hình kinh tế lượng để dự báo nhu cầu tín dụng và thẩm định giá Tác giả đã xây dựng quy trình và các phương pháp thẩm định giá phù hợp cho từng loại hình ngân hàng, từ ngân hàng thương mại Nhà nước đến ngân hàng thương mại cổ phần, nhằm tạo sự thống nhất trong việc xác định giá trị bất động sản, thay vì để mỗi ngân hàng tự thực hiện quy trình riêng.
Khoảng trống nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Trong quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trước đây về nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng TĐGBĐS thế chấp, nhận thấy rằng các nghiên cứu trong nước chủ yếu chỉ dừng lại ở lý thuyết cơ bản Một số nghiên cứu đã chỉ ra các tiêu chí tác động đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp, nhưng chỉ có ít nghiên cứu cung cấp cơ sở pháp lý cho các tiêu chí phân tích Hơn nữa, các nghiên cứu hiện tại còn hạn chế do chưa tách biệt rõ ràng giữa các yếu tố khách quan và chủ quan.
Khóa luận này kế thừa và phát huy những giá trị của các nghiên cứu trước đó, đồng thời bổ sung các khoảng trống nghiên cứu như cơ sở pháp lý cho các tiêu chí định tính đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp Nó tách biệt rõ ràng các yếu tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp Nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam nhằm tìm ra ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp, đồng thời đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá cho công ty.
Khung nghiên cứu
Trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng ngân hàng đối với thế chấp, tác giả đã cụ thể hóa khung nghiên cứu thông qua sơ đồ 1.1.
Sơ đồ 1.1 Khung nghiên cứu của Khóa luận
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích ảnh hưởng của các nhân tố chủ quan như năng lực chuyên môn của nhân sự đánh giá, hệ thống tổ chức công tác thẩm định, nguồn thông tin thu thập cho quá trình thẩm định, cùng với việc áp dụng hướng dẫn và tiêu chuẩn thẩm định Bên cạnh đó, các nhân tố khách quan như môi trường kinh tế, môi trường pháp lý và tính minh bạch của thị trường cũng được xem xét để đánh giá toàn diện tác động đến quy trình thẩm định.
BĐS; Tính tin c y c a ch sở hữu BĐS ) đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp
Nghiên cứu các tiêu chí đánh giá chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam
Từ quá trình nghiên cứu, đưa ra các giải pháp kiến nghị
CHẤT LƯỢNG TĐGBĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VNG
Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG
Hệ thống tổ chức công tác thẩm định
Nguồn thông tin thu thập phục ụ cho quá trình thẩm định Áp dụng phương pháp à tiêu chuẩn thẩm định
Tính minh ạch của thị trường BĐS
Tính tin cậy của chủ sở hữu BĐS
SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Số liệu sử dụng
Để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng Tín dụng Đầu tư Bất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value, khóa luận này đã sử dụng cả dữ liệu sơ cấp và thứ cấp.
Dữ liệu sơ cấp trong mô hình được thu thập từ bảng khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại VNG Value Bên cạnh đó, khảo sát cũng đề cập đến thời gian công tác và kinh nghiệm của nhân sự trong toàn công ty, đặc biệt là phòng nghiệp vụ thẩm định giá Toàn bộ nhân sự tại VNG Value đã tham gia đánh giá khảo sát này.
Dữ liệu thứ cấp trong khóa luận được tổng hợp từ Báo cáo tình hình hoạt động và Báo cáo tài chính của VNG Value từ năm 2018 đến 2020, bao gồm các số liệu về doanh thu, chi phí và lợi nhuận từ các hoạt động kinh doanh tổng quát cũng như hoạt động thẩm định giá.
2.1.1 Số liệu tự thu thập
Bảng khảo sát đã được gửi đến toàn bộ nhân sự tại VNG Value nhằm thu thập dữ liệu về ngành đào tạo đại học của nhân sự thẩm định giá (TĐG), số lượng nhân sự TĐG có thẻ TĐV về giá do Bộ Tài chính cấp, thời gian làm việc tại công ty và kinh nghiệm làm việc trong ngành tính đến năm 2021 Nghiên cứu cũng đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại VNG Value Thông tin được thu thập vào tháng 4 năm 2021, từ đó nghiên cứu đã tính toán tỷ lệ nhân sự TĐG có bằng đại học trở lên thuộc chuyên ngành liên quan và tỷ lệ nhân sự TĐG có thẻ TĐV về giá.
Bộ Tài chính đã xác định thời gian kinh nghiệm làm việc bình quân của các thành viên trong ngành là một yếu tố quan trọng Các ý kiến đánh giá cho thấy có nhiều nhân tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến chất lượng của Tổ chức Đánh giá Bất động sản thế chấp tại VNG Value.
Khảo sát được thực hiện trong tháng 4 năm 2021 Các ấn đề được điều tra gồm các phần sau:
+ Ý kiến đánh giá ề các nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value
+ Ý kiến đánh giá ề các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value
2.1.2 Số liệu được đơn vị thực tập cung cấp
BCTC giai đoạn năm 2018, 2019 của VNG Value Khóa luận tổng hợp những thông tin trong báo cáo bao gồm:
Báo cáo tình hình doanh nghiệp năm 2018, 2019, 2020 Trong báo cáo này thu thập được số liệu gồm:
+ Số lượng nhân sự có thẻ TĐV ề giá do Bộ Tài chính cấp
+ DT, LNST từ hoạt động thẩm định giá.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu cho bài viết này được thực hiện từ các báo cáo hoạt động của Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam, bao gồm Báo cáo tài chính (BCTC) và Báo cáo tình hình doanh nghiệp.
Phương pháp tham khảo tài liệu trong nước bao gồm việc sử dụng giáo trình Thẩm định giá bất động sản của Học viện Ngân hàng (HVNH) và các nghiên cứu khóa luận, luận án, luận văn từ HVNH.
2.2.3 Phương pháp đối chiếu so sánh
Phương pháp đối chiếu so sánh là cách hiệu quả để đánh giá chất lượng TĐGBĐS qua các năm Bằng việc so sánh các tiêu chí như số lượng HSTĐ, doanh thu (DT), chi phí (CP) và lợi nhuận sau thuế (LNST), chúng ta có thể nhận diện sự thay đổi và xu hướng phát triển của các chỉ số này theo từng năm.
Thang đo ảnh hưởng các nhân tố tới chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value bao gồm 8 nhân tố được đo bằng 27 biến quan sát Sử dụng thang đo Likert 5 bậc (Likert R.A, 1932), nghiên cứu này cho phép đánh giá từ 5 mức độ khác nhau của đối tượng khảo sát Đây là một công cụ đo lường đáng tin cậy, giúp đánh giá nhận thức và hành vi của người tham gia, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình khảo sát khi đối tượng không cần đưa ra đánh giá cá nhân mà có thể chọn mức đánh giá trung lập.
Hình 2.1 Đánh giá thang đo Likert
❶ ❷ ❸ ❹ ❺ Hoàn toàn đồng ý Không đồng ý Không ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý
Nguồn: Tác giả t tổng hợp
2.2.5 Phương pháp khảo sát thông tin
Phương pháp khảo sát thông tin: Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc
Theo nghiên cứu năm 2008, số lượng mẫu quan sát tối thiểu cần gấp từ 4 đến 5 lần số biến phân tích Với 27 biến trong bảng khảo sát của Khóa luận, cần hơn 100 mẫu quan sát để đảm bảo độ chính xác cao cho mô hình nghiên cứu Tuy nhiên, do nhân sự công ty VNG Value chỉ có 100 người, kết quả khảo sát gặp một số hạn chế Khảo sát được thực hiện hoàn toàn trên tinh thần tự nguyện và hỗ trợ, với thời điểm thu thập dữ liệu diễn ra vào tháng 04/2021.
2.2.6 Phương pháp xử lý số liệu
Toàn bộ dữ liệu khảo sát được tổng hợp trong tệp Excel “Phản hồi khảo sát”
Dữ liệu sau khi đã được tổng hợp và chỉnh sửa được đưa ào kiểm tra qua 02 ước như sau:
Bước 1: Kiểm định độ tin cậy của thang đo qua hệ số tin cậy Cron ach’s Alpha:
Hệ số “Cronbach’s Alpha” nằm trong khoảng [0;1], với giá trị dưới 0,3 cho thấy biến quan sát cần bị loại bỏ do không có ảnh hưởng đáng kể đến khái niệm cần đo Giá trị tối ưu của hệ số này không nên vượt quá 0,95, vì sẽ dẫn đến hiện tượng trùng lặp trong thang đo Theo Hoàng Trọng và Nguyễn Mộng Ngọc (2008), thang đo được coi là đủ điều kiện khi có hệ số “Cronbach’s Alpha” ≥ 0,6 Ngoài ra, nếu “Cronbach’s Alpha if items deleted” cao hơn hệ số tương quan biến tổng, các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 hoặc hệ số tương quan nhóm nhỏ hơn 0,6 sẽ bị loại bỏ.
Bước 2 trong quy trình phân tích nhân tố khám phá (EFA) là rút gọn từ một tập hợp quan sát lớn thành các biến quan sát nhỏ hơn, được gọi là biến đại diện, nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng Phương pháp này sử dụng "Phân tích thành phần chính" (Principal Components Analysis) kết hợp với phép xoay "Varimax" để tối ưu hóa kết quả Các tiêu chí để thang đo đạt tiêu chuẩn bao gồm tính chính xác và độ tin cậy của các biến đại diện.
Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) có giá trị từ 0,5 đến 1, cho thấy sự phù hợp trong phân tích Nếu giá trị KMO dưới 0,5, điều này cho thấy nhân tố có thể không đáp ứng yêu cầu đối với hệ thống dữ liệu trong nghiên cứu.
Kiểm định Barlett có ý nghĩa thống kê khi “Sig.” < 0,05 đảm bảo các biến quan sát có mối quan hệ tương quan ới nhau trong nhân tố
Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) ≥ 50% đảm bảo rằng mô hình phù hợp, cô đọng và giải thích được hơn 50% sự thay đổi của mô hình
Hệ tải nhân tố (factor loading) cao cho thấy mối tương quan mạnh mẽ giữa các biến và nhân tố Khi "factor loading" lớn hơn 0,5, điều này đảm bảo rằng biến quan sát có ý nghĩa thống kê ổn định và có tính thực tiễn cao.
Bảng 2.1 Mã hóa biến trong mô hình
Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG NLMC
Hệ thồng tổ chức công tác TĐG HTTC
Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình TĐG NTT Áp dụng phương pháp à tiêu chuẩn TĐG PPTC
Môi trường kinh tế MTKT
Môi trường pháp lý MTPL
Tính minh bạch của thị trường BĐS TMB
Tính tin cậy của chủ sở hữu BĐS TTC
Nguồn: ác giả t tổng hợp
PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Tổng quan thực trạng hoạt động thẩm định giá ất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam (VNG VALUE)
Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam (VNG Value), thành lập năm 2009, đã trải qua 12 lần đăng ký thay đổi, với tên trước đây là Công ty Cổ phần Đầu tư ANG Vốn điều lệ hiện tại của công ty là 20 tỷ đồng, hoạt động chủ yếu trong các lĩnh vực thẩm định giá dự án đầu tư, tài sản tài chính, bất động sản, tài sản ô tô, giá trị doanh nghiệp và khoản nợ Trụ sở chính của VNG Value đặt tại Hà Nội, cùng với các văn phòng đại diện tại Hưng Yên, Sơn La, Thanh Hóa, Hải Phòng, Cao Bằng và hai chi nhánh tại TP Hồ Chí Minh và TP Đà Nẵng Sau hơn 12 năm hoạt động, VNG Value đã khẳng định được uy tín và sự tin tưởng từ nhiều doanh nghiệp và cá nhân, trở thành một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá được Bộ Tài chính công nhận tại Việt Nam.
VNG Value luôn là một trong những doanh nghiệp được cấp phép hoạt động TĐGTS hàng năm bởi Cục Quản lý Giá - Bộ Tài chính Việt Nam Qua các năm, VNG Value đã ghi nhận sự tăng trưởng doanh thu TĐG và mở rộng mạng lưới đối tác khách hàng, khẳng định vị thế là đơn vị uy tín trong lĩnh vực dịch vụ TĐG.
3.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty VNG Value
Hình 3.1 Cơ cấu tổ chức tại Công ty VNG Value
3.1.3 Quy trình thẩm định giá ất động sản tại Công ty VNG Value
Quy trình phối hợp giữa các đơn vị trong công ty về thẩm định giá tài sản BĐS nhằm đảm bảo sự hiệu quả, khoa học và trách nhiệm rõ ràng Điều này giúp tăng cường sự hợp tác chặt chẽ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt động thẩm định tài sản.
Sơ đồ 3.1 Các ước quy trình thẩm định ĐS tại VNG Value
Quy trình cụ thể như sau:
Bước 1 • Nhận HSTĐ, thu phí TĐTS, lập kế hoạch KHHTTS
Bước 2 • Tiến hành TĐG trực tiếp à lập áo cáo TĐTS
Bước 3 • Kiểm tra, phê duyệt à phát hành chứng thư TĐTS
Bước 1 Gửi đề nghị tiếp nhận, kiểm tra hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ TĐTS
- Khách hàng gửi yêu cầu, hồ sơ yêu cầu TĐTS đến công ty theo email, hoặc theo điện thoại, theo thông tin đối tác
Bộ phận kinh doanh tiếp nhận đề nghị TĐTS và ghi lại thông tin khách hàng vào sổ theo dõi Họ sẽ kiểm tra hồ sơ TĐTS và hướng dẫn khách hàng cung cấp đầy đủ tài liệu theo quy định của VNG Value Hồ sơ yêu cầu TĐTS sẽ khác nhau đối với khách hàng lẻ và khách hàng đã có hợp đồng hợp tác hoặc hợp đồng nguyên tắc.
Bước 2 Bộ phận kinh doanh tiếp nhận xác nhận danh mục TSTĐ à xác định mức phí TĐTS
Nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ quy định, bộ phận kinh doanh sẽ thông báo cho lãnh đạo và hỏi về mức phí Sau khi nhận được ý kiến từ lãnh đạo về mức phí và mức tạm ứng, bộ phận kinh doanh sẽ thông báo cho khách hàng và các bộ phận liên quan như KTTC, CVTĐ để tiến hành thực hiện.
Bước 3 Xây dựng và thông báo kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản
- Bộ phận kinh doanh thực hiện các công việc sau:
Phối hợp với CVTĐ để phân công TĐTS và thống nhất với khách hàng nhằm xây dựng kế hoạch KSHTTS, bao gồm thời gian, không gian và người hướng dẫn (NHD) cho công tác KSHTTS.
+ Ghi sổ theo dõi công tác TĐTS ề lịch TĐTS à cán ộ thực hiện
Chủ tài sản hoặc người trưởng thành có năng lực hành vi dân sự và hiểu biết về tài sản được chỉ định là những đối tượng tham gia khảo sát NHD Để đảm bảo tính khách quan trong quá trình thẩm định tài sản, nên khuyến khích sự tham gia của người thân như cha mẹ, con cái, anh chị em ruột hoặc những người cùng hộ khẩu với chủ tài sản.
Nếu TSTĐ nằm ở ngoại thành hoặc các tỉnh, thành phố cách trụ sở VNG Value từ 30km trở lên, và thời gian KSHTTS lớn hơn 1 ngày làm việc, CVTĐ cần thông báo cho Bộ phận hành chính để sắp xếp phương tiện hoặc nơi lưu trú (khách sạn) cho chuyến đi KSHTTS.
Trong lúc đó CVTĐ sẽ có trách nhiệm:
+ Phối hợp với bộ phận kinh doanh để xây dựng và xác nhận kế hoạch KSHTTS
Sau khi xác nhận kế hoạch KSHTTS với khách hàng, CVTĐ sẽ thông báo cho các bên liên quan để chuẩn bị và thực hiện kế hoạch một cách hiệu quả.
Bước 4 Khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định
Quá trình này đòi hỏi sự hợp tác giữa CVTĐ và khách hàng để thực hiện KSHTTS theo hướng dẫn từ chủ sở hữu hoặc khách hàng Nội dung khảo sát của CVTĐ phải tuân thủ các quy định của công ty.
2 Xử lý thông tin khảo sát
CVTĐ xử lý thông tin thu thập từ KSHTTS đến HSPL Nếu không có sự trùng khớp giữa HSPL và hiện trạng tài sản, CVTĐ sẽ bổ sung thêm thông tin từ khách hàng hoặc chủ tài sản để làm rõ.
3 Lập biên bản và chụp hình
CVTĐ cần chụp ảnh tài sản từ nhiều góc độ theo quy định, đặc biệt đối với những tài sản không có địa chỉ rõ ràng, cần ghi lại các điểm mốc cố định để xác định vị trí Ngoài ra, cần vẽ sơ đồ vị trí của bất động sản thẩm định để hỗ trợ quá trình đánh giá.
+ CVTĐ lập biên bản KSHHTS cùng KH và chủ tài sản người hướng dẫn ký xác nhận vào biên bản
4 CVTĐ trình lãnh đạo VNG Value xin ý kiến tiếp tục hay kết thúc việc TĐTS nếu HSPL sai quy định hoặc sai lệch so với thực trạng tài sản
Bước 5 Lựa chọn phương pháp à xử lý thông tin
1 Lựa chọn phương pháp thẩm định: căn cứ vào đặc điểm, loại hình TSTĐ à thông tin thu thập có độ tin cậy để láp dụng phương pháp TĐTS thích hợp
2 Xử lý và phân tích thông tin, khảo sát lại TSTĐ, TSSS nếu chưa đủ thông tin cần thiết
Bước 6 Lập Báo cáo TĐTS
1 Lập báo cáo và chứng thư TĐTS: CVTĐ căn cứ vào thông tin về TSTĐ à giá cả thu thập để lập áo cáo TĐTS, căn cứ ào áo cáo TĐTS để lập chứng thư TĐTS
2 Kết thúc ước thẩm định trực tiếp và lập áo cáo TĐTS à chuyển sang ước tiếp theo
Bước 7 Kiểm soát và ký phát hành Báo cáo thẩm định tài sản
1 Chuyển hồ sơ TĐTS sang ộ phận kiểm soát xem xét, copy toàn bộ dữ liệu lên máy chủ và in toàn bộ hồ sơ để chuyển sang kiểm soát
2 Nhiệm vụ của bộ phận kiểm soát:
Bộ phận kiểm soát cần kiểm tra lãnh đạo VNG Value dựa trên hồ sơ CVTĐ và dữ liệu trên máy chủ Nếu không đạt yêu cầu, hồ sơ sẽ được trả lại cho CVTĐ để bổ sung và chỉnh sửa kết quả TĐTS mà không cần báo cáo lãnh đạo.
3 Nhiệm vụ của lãnh đạo VNG Value:
Khái quát về tình hình hoạt động kinh doanh tại Công ty VNG Value
Theo Báo cáo tài chính VNG Value năm 2018 và 2019, bảng 3.1 trình bày kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ năm 2017 đến 2019, bao gồm tổng doanh thu, tổng chi phí và lợi nhuận sau thuế Dữ liệu này giúp khái quát tình hình hoạt động kinh doanh tại VNG Value trong giai đoạn này.
Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh VNG Value giai đoạn 2017 - 2019 Đơn vị: Triệu VNĐ
Tỷ suất lợi nhuận/doanh thu 48% 25,6% 23,06%
Nguồn: BCTC VNG Value năm 2018, 2019
Doanh thu của VNG Value đã có sự tăng trưởng ấn tượng qua các năm từ 2017 đến 2019 Cụ thể, doanh thu năm 2017 đạt 6.156 triệu đồng, tăng lên 14.121 triệu đồng vào năm 2018, tương ứng với mức tăng 129,39% so với năm trước Đến năm 2019, doanh thu tiếp tục đạt 15.914 triệu đồng, với mức tăng 12,7% so với năm 2018.
Lợi nhuận sau thuế (LNST) của VNG Value từ năm 2017 đến 2019 đã có sự biến động đáng kể, với LNST năm 2017 đạt 2.955 triệu đồng, tăng lên 3.615 triệu đồng vào năm 2018 và 3.669 triệu đồng vào năm 2019, tương ứng với mức tăng 22,34% và 1,49% Sự tăng trưởng này chủ yếu do VNG Value ký thỏa thuận với hai ngân hàng lớn Vietcombank và BIDV vào cuối năm 2017 và đầu năm 2018, cùng với việc mở rộng mạng lưới kinh doanh ra khắp ba miền Bắc, Trung, Nam Năm 2019, công ty chứng kiến sự gia tăng đáng kể về số lượng nhân sự, giúp nâng cao hiệu suất công việc.
Mặc dù doanh thu (DT) và lợi nhuận sau thuế (LNST) của VNG Value có xu hướng tăng, nhưng tỷ suất lợi nhuận ròng/doanh thu (LNR/DT) lại giảm dần Cụ thể, tỷ suất LNR/DT đạt 48% vào năm 2017, nhưng giảm xuống còn 25,6% và 23,06% trong năm 2018 và 2019 Nguyên nhân chính của sự giảm này là do công ty chưa áp dụng phương pháp phân bổ chi phí hợp lý, cùng với sự gia tăng của giá vốn hàng bán và chi phí quản lý Hệ quả là công ty mặc dù có doanh thu lớn nhưng lợi nhuận chỉ còn lại ở mức thấp Sự tăng trưởng này phần nào do công ty đang trong giai đoạn mở rộng, thiết lập thêm các chi nhánh và văn phòng đại diện, cũng như tuyển dụng nhân sự cho phòng nghiệp vụ thẩm định giá nhằm gia tăng uy tín và kết nối với các tổ chức tín dụng lớn.
Chất lượng thẩm định giá ất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value 25 1 Tiêu chí định lượng
Các tiêu chí đánh giá được thực hiện thông qua việc tổng hợp và phân tích dữ liệu từ Báo cáo tài chính (BCTC) và Báo cáo tình hình doanh nghiệp (THDN) qua các năm Một trong những tiêu chí quan trọng là số hồ sơ thẩm định giá đã được thực hiện.
Theo dữ liệu tổng hợp từ Báo cáo THDN năm 2018 - 2020, nghiên cứu đưa ra được bảng tổng hợp số lượng HSTĐ tại VNG Value từ năm 2018 - 2020 dưới đây:
Bảng 3.2 Số lượng hồ sơ thẩm định tại VNG Value 2018 – 2020
Nguồn: Báo cáo THDN năm 2018 - 2020
Số lượng HSTĐ của VNG Value đều tăng qua các năm ới số HSTĐ tăng từ
213 HSTĐ tháng năm 2018 lên 370 HSTĐ tháng, năm 2019 à 492 HSTĐ tháng năm 2020 Đặc biệt với số hồ sơ 605 hồ sơ ào năm 2017 tăng lên 2555 hồ sơ ào
Vào cuối năm 2017 và đầu năm 2018, VNG Value đã ký thỏa thuận hợp tác với Vietcombank và BIDV, dẫn đến số lượng hồ sơ thẩm định năm 2018 tăng gấp 4 lần so với năm 2017 Từ đó đến nay, hai ngân hàng này vẫn là khách hàng lớn của công ty, bên cạnh các thỏa thuận với nhiều ngân hàng khác như Agribank, SHB, CBBank, VAMC, Oceanbank, Shinhan và Viet Capital Bank Số lượng và chất lượng nhân sự thẩm định của VNG Value ngày càng được nâng cao, giúp cải thiện hiệu suất xử lý hồ sơ Điều này chứng tỏ năng lực hoạt động của công ty và chuyên môn của từng nhân viên thẩm định ngày càng tốt hơn, đảm bảo chất lượng thẩm định giá đạt yêu cầu Doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động thẩm định giá cũng tăng trưởng đáng kể.
Nghiên cứu tổng hợp số liệu từ Báo cáo THDN VNG Value trong giai đoạn 2018 - 2020 cho thấy sự biến động của doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động TĐG tại VNG Value, được thể hiện qua biểu đồ 3.1 dưới đây Đơn vị đo lường là triệu VNĐ.
Biểu đồ 3.1 DT - LN từ hoạt động TĐG của VNG Value
Nguồn: Báo cáo THDN năm 2018 - 2020
DT từ hoạt động thẩm định tại VNG Value giai đoạn này đều tăng trưởng DT năm 2018 đạt 12876 triệu đồng tăng 115,61% (so với năm 2017), năm 2019 đạt
Trong giai đoạn từ năm 2018 đến năm 2020, doanh thu (DT) của công ty đã có sự tăng trưởng ấn tượng, đạt 14.385 triệu đồng vào năm 2018, tăng 11,72% so với năm trước, và lên tới 18.312 triệu đồng vào năm 2020, tăng 27,30% so với năm 2019 Sự gia tăng đột biến trong năm 2018 chủ yếu là do VNG Value mở rộng mạng lưới hoạt động, thiết lập thêm các văn phòng đại diện tại miền Bắc, ký kết hợp đồng với các khách hàng lớn và nâng cao uy tín Thêm vào đó, việc bổ sung nhân sự trong năm 2019 đã dẫn đến sự gia tăng số lượng hồ sơ công ty thẩm định, góp phần vào sự tăng trưởng doanh thu trong giai đoạn này.
LNST năm 2018 đạt 2985 triệu đồng tăng 20,70% (so với năm 2017), năm
Trong năm 2019, VNG Value đạt doanh thu 3.416 triệu đồng, tăng 14,44% so với năm 2018, và năm 2020 đạt 3.518 triệu đồng, tăng 2,99% so với năm 2019 Mặc dù lợi nhuận của công ty có xu hướng tăng qua các năm, nhưng vẫn thấp hơn so với các đơn vị thẩm định độc lập khác do VNG Value còn non trẻ và đang trong quá trình mở rộng thị phần Việc phân bổ chi phí chưa hiệu quả trong ngành thẩm định giá đặc thù cũng là một yếu tố, vì vậy công ty cần thời gian để xây dựng uy tín với các đối tác khách hàng.
Hoạt động TĐG tại VNG Value đang phát triển mạnh mẽ và mở rộng qua từng năm, mang lại lợi nhuận ổn định cho công ty Đồng thời, chất lượng TĐG cũng được cải thiện liên tục, đảm bảo sự bền vững trong hoạt động kinh doanh.
Các tiêu chí đánh giá được xác định qua quá trình khảo sát và thu thập thông tin từ lãnh đạo cùng nhân sự phòng nghiệp vụ của VNG Value, cũng như từ các quy định và báo cáo/chứng thư liên quan Trong đó, các tiêu chí định tính được thể hiện thông qua tính tuân thủ chuyên môn nghề nghiệp và đạo đức nghề nghiệp của nhân sự được đánh giá.
Khóa luận này tập trung vào việc đánh giá năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG thông qua bảng khảo sát Các khảo sát được gửi đến nhân sự TĐG thuộc phòng nghiệp vụ và ban kiểm soát của VNG Value, nhằm thu thập thông tin về ngành học và trình độ chuyên môn của họ.
+ Tỷ lệ nhân sự có bằng đại học chuyên ngành liên quan đến TĐG à có thẻ TĐV ề giá do Bộ tài chính cấp
Bảng 3.3 Kết quả năng lực nghề nghiệp của nhân sự TĐG tại VNG Value
Có bằng đại học chuyên ngành liên quan đến
Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát
Theo khảo sát tháng 4/2021 tại VNG Value, có 31 trong số 45 nhân sự thẩm định sở hữu bằng đại học liên quan đến thẩm định giá, đạt tỷ lệ 68,89% Tỷ lệ này cho thấy sự gia tăng dần dần của nhân sự có bằng đại học trong lĩnh vực thẩm định giá qua các năm.
Tỷ lệ nhân sự được cấp thẻ TĐV về giá ngày càng tăng qua các năm, góp phần nâng cao chất lượng thẩm định giá và tăng uy tín với khách hàng Sự cải thiện này không chỉ nâng cao hiệu quả công việc mà còn khẳng định vị thế của công ty trên thị trường, đặc biệt trong bối cảnh số lượng nhân sự có thẻ TĐV về giá vẫn còn hạn chế.
Khảo sát tháng 4/2021 cho thấy trong số 55 nhân sự thẩm định giá, chỉ có 10 người tốt nghiệp từ Đại học Xây dựng và 4 người từ ngành Marketing, trong khi 31 nhân sự còn lại đều tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá tài sản Tỷ lệ này cho thấy số lượng nhân sự TĐG chuyên ngành không nhiều, điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá BĐS thế chấp Đặc biệt, đối với những BĐS đặc thù, việc có kiến thức về kỹ thuật xây dựng và kết cấu kiến trúc là cần thiết cho các chuyên viên thẩm định.
Tất cả nhân sự TĐG đều phải vượt qua bài kiểm tra đầu vào theo tiêu chuẩn riêng của công ty Mỗi tháng, công ty tổ chức các bài kiểm tra định kỳ và trong năm, có tổng cộng 4 bài kiểm tra chính thức, được đánh giá theo hai mức “Đạt” và “Không đạt”.
Nếu nhân viên đạt yêu cầu, mức lương có thể tăng từ 7.14% đến 14.3%, trong khi trường hợp không đạt sẽ không có tăng lương Nếu nhân viên thường xuyên không đạt, công ty sẽ xem xét và đánh giá lại, nhưng tình huống này hiếm khi xảy ra do quy trình kiểm tra năng lực đầu vào nghiêm ngặt Ngoài ra, công ty tổ chức các chương trình đào tạo hàng quý nhằm nâng cao trình độ cho nhân sự thẩm định, đảm bảo tiêu chuẩn tổ chức và xây dựng đội ngũ có đủ năng lực chuyên môn và hiểu biết.
Số năm công tác của các nhân sự TĐG là một tiêu chí quan trọng trong việc đánh giá kinh nghiệm của họ Tiêu chí này được thu thập thông qua bảng hỏi gửi đến các nhân sự TĐG tại VNG Value.
Bảng 3.4 Số năm công tác trong ngành thẩm định giá của nhân sự TĐG tại VNG Value năm 2021
Số lượng nhân sự TĐG
Số năm công tác của nhân sự TĐG (năm)
Thời gian công tác bình quân của nhân sự TĐG tại VNG Value 4,93
Nguồn: Số liệu sinh viên t thu th p
Theo khảo sát nhân sự tại VNG Value, hiện có 15 nhân viên thẩm định giá (TĐG) mới tốt nghiệp đại học và có dưới 1 năm kinh nghiệm Trong số 30 nhân viên TĐG còn lại, có 16 người có kinh nghiệm trên 5 năm, chiếm khoảng 35,56% tổng số nhân sự TĐG Hầu hết nhân sự TĐG có từ 7 năm kinh nghiệm trở lên đều đã có thẻ TĐV về giá và gắn bó lâu dài với công ty Hiện tại, VNG Value có 2 nhân viên TĐG với trên 5 năm kinh nghiệm dự kiến thi lấy thẻ TĐV về giá vào năm 2021.
Những thành tựu và hạn chế trong hoạt động thẩm định giá ất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value
Khóa luận đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng thế chấp tại VNG Value, cho thấy rằng chất lượng tín dụng thế chấp đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể.
Đội ngũ nhân sự ĐG tại VNG Value, mặc dù còn trẻ và kinh nghiệm thực chiến chưa nhiều, nhưng có những cán bộ với năng lực chuyên môn cao, trong đó có người có hơn 30 năm kinh nghiệm trong nghề Tất cả kết quả TĐG đều được các cán bộ này xem xét để đảm bảo tính hợp lý Công ty luôn chú trọng đào tạo và phát triển nhân sự TĐG nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ Nhân sự TĐG tại VNG Value được đánh giá cao về nhân phẩm, đạo đức, lòng yêu nghề và hiểu biết về thị trường, đây là những yếu tố quan trọng góp phần vào thành công của công ty.
Hệ thống công tác tổ chức ĐG của VNG Value, với 12 năm kinh nghiệm trong ngành TĐG, đã xây dựng một quy trình ổn định nhằm đảm bảo hoàn thành công tác TĐG đúng thời hạn Điều này giúp bàn giao kết quả kịp thời cho khách hàng, từ đó tránh làm chậm trễ quá trình vay vốn của họ.
Thông tin thu thập phục vụ quá trình đánh giá trong thị trường bất động sản thường gặp khó khăn và bất cân xứng Tuy nhiên, đội ngũ nhân sự tại VNG Value, đặc biệt là các cán bộ nghiệp vụ TĐG, với kiến thức và kinh nghiệm phong phú, đã biết cách chọn lọc thông tin đáng tin cậy Điều này giúp loại bỏ thông tin bất cân xứng, từ đó mang lại kết quả đánh giá hợp lý, minh bạch và xác thực hơn.
VNG Value đã thành công trong việc áp dụng các phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá (ĐG) khác nhau, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật liên quan Công ty đã lập báo cáo và chứng thư phù hợp, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn ĐG do Bộ Tài chính ban hành, khẳng định cam kết của mình trong việc thực hiện các tiêu chuẩn ĐG một cách chính xác và hiệu quả.
Kể từ khi thành lập, VNG Value đã đạt được nhiều thành tựu trong lĩnh vực TĐGBĐS, xây dựng được uy tín vững chắc với khách hàng Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, công ty cũng gặp phải một số hạn chế nhất định, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ TĐGBĐS.
Mặc dù công ty VNG Value luôn nỗ lực bồi dưỡng và nâng cao chuyên môn cho nhân sự TĐG, đội ngũ này vẫn gặp phải hạn chế lớn về kinh nghiệm làm việc và kỹ năng, đặc biệt là với những nhân sự trẻ tuổi Điều này đòi hỏi thời gian học tập và tích lũy kinh nghiệm để đảm bảo kết quả TĐG đáng tin cậy, tránh rủi ro cho người sử dụng Hiện tại, đội ngũ TĐG chỉ chiếm 45% trong tổng số nhân sự của VNG Value, dẫn đến tình trạng thiếu nhân lực, gây áp lực lớn lên các TĐV trong việc hoàn thành chỉ tiêu, có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả TĐG.
Hệ thống công tác tổ chức thẩm định giá tại VNG Value được thiết lập nhằm tạo thuận lợi cho quy trình thẩm định Tuy nhiên, theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05, thẩm định viên cần tham gia trực tiếp vào khảo sát, ký biên bản và thu thập dữ liệu về tài sản, điều này chưa được thực hiện đầy đủ tại VNG Value và nhiều công ty thẩm định khác Thông tin về địa điểm và đặc điểm của bất động sản mục tiêu thường phụ thuộc vào khảo sát của cán bộ thẩm định, trong khi thẩm định viên không tham gia cùng Hệ thống kiểm soát tại trụ sở Hà Nội chỉ có 3 kiểm soát viên, dẫn đến việc không thể kiểm soát kịp thời khối lượng hồ sơ lớn trong ngày, ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành hồ sơ.
VNG Value cần cải thiện quy trình thu thập và lưu trữ cơ sở dữ liệu để hỗ trợ đánh giá giá trị Công ty hiện thiếu một bộ phận chuyên trách trong việc phát triển phần mềm và công cụ tính toán, dẫn đến một số hạn chế trong định giá Mặc dù đã đạt được một số thành tựu trong việc áp dụng công nghệ thông tin vào hoạt động đánh giá, phần mềm hiện tại vẫn đang trong giai đoạn đầu và không do chuyên viên công nghệ thông tin quản lý, gây ra tình trạng tắc nghẽn và lỗi trong quá trình nhập, xuất dữ liệu Hệ thống phức tạp và khó sử dụng, với thời gian nhập hồ sơ sơ bộ mất 10 - 15 phút và hồ sơ chính thức mất 30 phút, không cho phép nhiều người nhập cùng lúc, gây lãng phí thời gian và hiệu suất công việc.
- Việc Áp dụng các hương há ĐG, tồn tại một số hạn chế khi nhân sự
TĐG đôi khi chỉ sử dụng được phương pháp so sánh, à đa phần đều dùng phương pháp này trong việc TĐG BĐS
Thông tin thị trường bất động sản (BĐS) và hồ sơ pháp lý (HSPL) thường thiếu minh bạch, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá (TĐG) Sự bất cân xứng giữa thông tin trên thị trường và giá trị thực tế của BĐS khiến nhân sự TĐG thường gặp phải tình huống giá BĐS thay đổi liên tục, thường cao hơn giá trị thực Trong quá trình TĐG, chủ sở hữu đôi khi gây khó khăn trong việc cung cấp HSPL và có thể giấu diếm thông tin về quy hoạch đất đai liên quan đến BĐS thế chấp của mình.
3.5.3 Những nguyên nhân của các hạn chế
Hiện nay, năng lực chuyên môn của nhân sự ĐG chủ yếu tập trung vào việc thẩm định giá bất động sản thế chấp tại phòng nghiệp vụ VNG Value, với đội ngũ CVTĐ chủ yếu là những người trẻ tuổi, được đào tạo từ các trường đại học hàng đầu như Kinh tế Quốc dân và Học viện Ngân hàng Mặc dù trình độ và kỹ năng của họ khá cao, nhưng kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế, đòi hỏi thời gian để trau dồi và tích lũy thêm Công việc của họ bao gồm kiểm soát hồ sơ tài sản và thu thập thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp, yêu cầu thực hiện nhiều nhiệm vụ cùng lúc Thời gian hoàn thành hợp đồng thẩm định giá bị giới hạn, dẫn đến một số bất cập không thể tránh khỏi trong kết quả thẩm định Tình trạng này không chỉ xảy ra tại VNG Value mà còn ở nhiều đơn vị thẩm định độc lập khác, do nhu cầu dịch vụ thẩm định giá ngày càng cao trong khi số lượng nhân sự được đào tạo chuyên ngành còn thiếu.
Hệ thống cơ sở dữ liệu tại công ty chưa hoàn chỉnh, gây khó khăn trong việc thu thập thông tin cho công tác TĐG Mặc dù VNG Value đã thực hiện nhiều hợp đồng TĐGBĐS thế chấp, nhưng cơ sở dữ liệu còn thiếu sự đa dạng và phong phú Điều này dẫn đến việc không đủ thông tin để theo dõi giá giao dịch thành công, từ đó không thể so sánh với mức giá mà công ty đưa ra trên toàn quốc.
Việc áp dụng các phương pháp định giá đất đai chưa thực sự hiệu quả dẫn đến việc sử dụng không tối ưu Công ty chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh cho quyền sử dụng đất và quyền thuê hạ tầng, trong khi áp dụng phương pháp chi phí cho công trình trên đất Để nhanh chóng gửi kết quả thẩm định giá cho khách hàng và không kéo dài thời gian vay vốn, công ty hạn chế sử dụng các phương pháp khác để đối chiếu và kiểm tra chéo.
Hệ thống pháp lý hiện tại đã phần nào đáp ứng nhu cầu của nghề thẩm định giá, nhưng vẫn thiếu sự thống nhất về nội dung và chỉ mang tính hướng dẫn cơ bản Các văn bản pháp luật chưa đi sâu vào chi tiết và chưa phù hợp với thực tế Một ví dụ điển hình là tại các UBND tỉnh, thành phố, đơn giá đất thường được quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường.
Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam hiện có tính minh bạch còn thấp, khiến cho các chuyên gia thẩm định giá gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin chính xác Mặc dù phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi, các giao dịch trên thị trường vẫn khó nắm bắt và không hoàn toàn tin cậy Tuy nhiên, hiện tại, chỉ số minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đã có sự cải thiện đáng kể trên bình diện quốc tế, nhưng vẫn cần tiếp tục nâng cao để đáp ứng yêu cầu thị trường.