CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.5. Những thành tựu và hạn chế trong hoạt động thẩm định giá ất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value
3.5.1. Thành tựu đạt được
Từ những đánh giá ề các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp, Khóa luận nhận xét được chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value đã có được những thành tựu sau:
- Về Năng l c chuyên môn c a nhân s ĐG, tuy đội ngũ còn trẻ tuổi, kinh nghiệm thực chiến chưa nhiều, nhưng trong số đó những cán bộ TĐG có kinh nghiệm à năng lực chuyên môn cao đặc biệt có cán bộ làm việc với kinh nghiệm hơn 30 năm trong nghề, các kết quả TĐG đều do những cán bộ này xét duyệt để
đảm bảo rằng kết quả TĐG hợp lý. Đồng thời công ty luôn trau dồi à đào tạo nhân sự TĐG để có được chất lượng nhân sự tốt nhất. Nhân sự TĐG tại VNG Value được đánh giá tốt về nhân phẩm đạo đức, lòng yêu nghề, cùng với sự hiểu biết nhất định về thị trường đây là một trong những yếu tố quan trọng góp phần làm nên thành công của VNG Value.
- Về Hệ thống công tác tổ chức ĐG, VNG Value với kinh nghiệm 12 năm trong ngành TĐG đã xây dựng được một hệ thống tương đối ổn định, quy định trình tự tiến hành công việc để thuận lợi nhất à hoàn thành công tác TĐG trong thời gian quy định để bàn giao kết quả với khách hàng, tránh làm chậm trễ quá trình vay vốn của khách hàng.
- Về Nguồn thông tin thu th p phục vụ ch uá trình ĐG, tuy thông tin trên thị trường BĐS thường khó nắm bắt và hay xảy ra tình trạng bất cân xứng, nhưng nhân sự TĐG VNG Value đặc biệt những cán bộ nghiệp vụ TĐG tại VNG Value với vốn kiến thức và kinh nghiệm thực tế của mình đã chọn lọc những thông tin đáng tin cậy và loại bỏ những thông tin bất cân xứng, khiến kết quả TĐG hợp lý, minh bạch và xác thực hơn.
- Về Áp dụng hương há và tiêu chuẩn ĐG, cơ ản VNG Value đã đáp ứng được việc áp dụng các phương pháp TĐG khác nhau à các tiêu chuẩn TĐG phù hợp. Về việc tuân thủ các tiêu chuẩn TĐG VNG Value đã đáp ứng tốt khi tuân thủ trong việc lập Báo cáo, Chứng thư, VNG Value đã áp dụng các tiêu chuẩn TĐG phù hợp, tuân thủ các VBPL trong TĐG, đáp ứng được các tiêu chuẩn TĐG do Bộ Tài chính ban hành.
3.5.2. Hạn chế
Từ khi thành lập đến nay, VNG Value đã thu được nhiều thành tựu trong công tác TĐGBĐS tạo được uy tín với những khách hàng, nhưng trong quá trình đó không thể tránh khỏi một số hạn chế nhất định ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS:
- Về Năng l c chuyên môn c a nhân s ĐG, tuy công ty luôn cố gắng bồi dưỡng và trau dồi nghiệp vụ của nhân sự TĐG à nhân sự TĐG của VNG Value cũng được đánh giá cao ề mặt đạo đức và tuân thủ pháp luật, nhưng ẫn còn một hạn chế rất lớn do kinh nghiệm làm việc và kỹ năng của nhân sự TĐG còn chưa cao, CVTĐ trẻ tuổi nên cần nhiều thời gian để học tập à tích lũy thêm kinh nghiệm để đưa ra được kết quả TĐG đáng tin cậy tránh gây rủi ro cho người sử dụng kết quả TĐG của VNG Value. Đội ngũ nhân sự TĐG tuy chiếm 45 100 người tương đương ới tỷ lệ 45% trên tổng số nhân sự của VNG Value nhưng hiện tại số lượng vẫn còn hạn chế, việc thiếu nhân sự TĐG khiến các TĐV phải chịu trách nhiệm
công việc nặng nề hơn, gây áp lực về chỉ tiêu hoàn thành có thể dẫn tới kết quả TĐG không chính xác.
- Về Hệ thống công tác tổ chức ĐG, tuy việc tổ chức sắp xếp công tác tổ chức thẩm định của công ty nhằm thuận tiện cho việc TĐG tại VNG Value. Nhưng theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05 quy định về Quy trình thẩm định giá: “Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.” Tuy nhiên, tại VNG Value à đa số các công ty TĐG khác, hầu như các thông tin về địa điểm, đặc điểm của BĐS mục tiêu, BĐS so sánh đều phụ thuộc vào CVTĐ tự đi khảo sát, TĐV không đi khảo sát cùng. Hệ thống kiểm soát tính riêng trụ sở Hà Nội chỉ có 3 kiểm soát viên nên không thể soát xét kịp thời được khối lượng hồ sơ rất lớn trong ngày. Điều này cũng phần nào gây hạn chế về thời gian hoàn thành hồ sơ.
- Về Nguồn thông tin thu th p phục vụ ch uá trình ĐG, VNG Value cần cải thiện trong việc nhập à lưu trữ cơ sở dữ liệu. Công ty thiếu bộ phận chuyên trách hỗ trợ cho xây dựng phần mềm, công cụ tính toán khiến việc định giá gặp một số hạn chế. Công ty đã ước đầu đạt được thành tựu trong việc áp dụng công nghệ thông tin vào hoạt động TĐG, nhằm hỗ trợ hoạt động TĐG tiến hành thuận lợi, nâng cao quy trình lưu trữ, xem xét và kiểm tra số liệu trong hoạt động TĐGBĐS.
Tuy nhiên phần mềm này đang trong giai đoạn đầu đi ào hoạt động và không phải do chuyên viên công nghệ thông tin lập ra, theo dõi nên thường xảy ra tình trạng tắc nghẽn, một số lỗi trong quá trình nhập, xuất dữ liệu và soát xét giá. Hệ thống này rất phức tạp và khó sử dụng. Mỗi hồ sơ sơ ộ nhập thường mất 10 - 15 phút, hồ sơ chính thức nhập mất 30 phút và không thể cùng lúc nhiều người nhập và chỉ lần lượt từng người một nhập. Điều này gây nhiều bất cập và rất lãng phí thời gian.
- Việc Áp dụng các hương há ĐG, tồn tại một số hạn chế khi nhân sự TĐG đôi khi chỉ sử dụng được phương pháp so sánh, à đa phần đều dùng phương pháp này trong việc TĐG BĐS.
- Về Thông tin thị trường BĐS và những HSPL, thông tin ch sở hữu BĐS thế chấp cung cấp về tài sản còn thiếu minh bạch, gây khó khăn cho công tác TĐG của nhân sự TĐG. Thông tin trên thị trường BĐS thường bất cân xứng với giá trị thực tế của BĐS, khiến nhân sự TĐG hay gặp trường hợp giá BĐS trên thị trường thay đổi thường xuyên à giá thường cao hơn giá trị thực tế. Về thông tin chủ sở hữu cung cấp trong quá trình TĐG, đôi khi xuất hiện tình trạng chủ sở hữu gây khó khăn
trong việc cung cấp HSPL, và giấu diếm những thông tin về quy hoạch đất đai liên quan đến BĐS thế chấp của mình.
3.5.3. Những nguyên nhân của các hạn chế 3.5.3.1. Nguyên nhân chủ quan
- Năng l c chuyên môn c a nhân s ĐG hiện nay, đa số việc TĐGBĐS thế chấp do các CVTĐ tại phòng nghiệp vụ VNG Value thực hiện. Phần lớn các CVTĐ đều rất trẻ, mặc dù được đào tạo tại các trường đại học top đầu cả nước như: Kinh tế Quốc dân, Học viện Ngân hàng, Học viện Tài chính,… Trình độ và kỹ năng của các CVTĐ đều khá cao nhưng kinh nghiệm thực chiến chưa có nhiều nên vẫn cần nhiều thời gian hơn để trau dồi, tích luỹ. Những công việc về KSHTTS và thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS thế chấp, đều chịu trách nhiệm của CVTĐ à yêu cầu họ phải thực hiện cùng lúc. Thời gian hoàn thành một hợp đồng TĐG có hạn vì vậy kết quả TĐG à thời hạn hoàn thành mắc phải một số bất cập không thể tránh được.
Không chỉ riêng VNG Value mà nhiều đơn ị TĐG độc lập khác cũng gặp phải tình trạng này, nguyên nhân do nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG ngày càng tăng, số lượng nhân sự được đào tạo chuyên ngành về lĩnh ực TĐG còn khan hiếm, nên việc thiếu lượng nhân sự TĐG khó tránh khỏi.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu tại công ty chưa hoàn chỉnh để làm căn cứ thu thập thông tin cho công tác TĐG. Tuy VNG Value đã thực hiện nhiều hợp đồng TĐGBĐS thế chấp nhưng cơ sở dữ liệu chưa đa dạng à phong phú nên không đủ thông tin để theo dõi giá giao dịch thành công làm căn cứ so sánh với mức giá được công ty đưa ra trên địa bàn cả nước.
- Áp dụng các hương há ĐG chưa thực sự hiệu quả nên các phương pháp không được sử dụng một cách tối ưu. CVTĐ chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh đối với quyền sử dụng đất, quyền thuê hạ tầng, phương pháp chi phí đối với công trình trên đất, mặt khác, để nhanh chóng gửi kết quả TĐG cho khách hàng để thời gian vay vốn không bị kéo dài công ty hạn chế sử dụng các phương pháp khác để đối chiếu, kiểm tra chéo.
3.5.3.2. Nguyên nhân khách quan
- Hệ thống hàng lang pháp lý hiện nay đã cơ ản đáp ứng được phần nào những vấn đề của nghề TĐG. Tuy ậy, các VBPL vẫn chưa đạt được sự thống nhất về nội dung, mới chỉ mang tính hướng dẫn cơ ản, chưa đi ào từng chi tiết cụ thể à còn chưa sát ới thực tế. Một dẫn chứng cụ thể cho vấn đề này - ở các UBND tỉnh, thành phố, đơn giá đất họ quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường.
- Thông tin trên thị trường BĐS, thị truờng BĐS ở Việt Nam có tính minh bạch kém, trong khi đó phương pháp so sánh được sử dụng hầu hết, gây khó khăn cho các chuyên iên TĐG trong quá trình thu thập thông tin bởi các giao dịch trên thị trường rất khó nắm bắt và không hoàn toàn chính xác, tuy nhiên vẫn phải chấp nhận vì không còn lựa chọn nào khác. Ở thời điểm hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam đã cải thiện được đáng kể chỉ số minh bạch trên thị trường quốc tế nhưng ẫn chưa đủ và cần nâng cao hơn nữa tính minh bạch của thông tin.
- Chưa có thư viện điện tử lưu trữ dữ liệu về giá giao dịch BĐS. Cho đến nay, ở nước ta cũng chưa có hệ thống điện tử chung để lưu lại những thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trường, do đó khan hiếm dữ liệu trong công tác TĐG, ì ậy CVTĐ phải tốn nhiều thời gian và công sức để tự tìm kiếm các chứng cứ liên quan đến BĐS thế chấp, đôi khi không thu được kết quả như mong muốn.
- Tính tin c y c a ch sở hữu phụ thuộc vào phẩm chất đạo đức và sự tự nguyện cung cấp thông tin về BĐS của họ, thường họ sẽ giấu diếm những thông tin bất lợi hoặc không trung thực về những thông tin xung quanh tài sản, do sợ những thông tin này sẽ làm ảnh hưởng không tốt đến giá trị tài sản khiến họ không vay vốn được như ý muốn. Điều này làm cho kết quả TĐG ị ảnh hưởng rất nhiều, vì vậy nên nhân sự TĐG cần có năng lực làm việc tốt, có thời gian gắn bó với nghề lâu năm để có thể tiến hành công tác TĐG một cách cẩn trọng và minh bạch.