4.1.1. Nâng cao năng lực chuyên môn đội ngũ nhân sự thẩm định giá
Con người đóng ai trò trung tâm góp phần quan trọng quyết định sự thành công trong mọi doanh nghiệp hay tổ chức. Do đó, nhân tố con người trong lĩnh ực TĐG không thể bỏ qua à tác động trực tiếp đến tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp TĐG. Vì ậy, để công tác TĐGBĐS thế chấp trở nên hoàn thiện, đầu tiên cần nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự TĐG. Đa số, họ đều trẻ tuổi, được đào tạo bài bản tại các trường đại học kinh tế uy tín nhưng ẫn hạn chế về kinh nghiệm à các lĩnh ực đặc trưng liên quan đến BĐS như kết cấu kiến trúc, cơ sở hạ tầng, phong thủy,… Chính ì thế, để đội ngũ nhân sự TĐG nâng cao năng lực chuyên môn của mình, công ty cần phải:
+ Cập nhật định kỳ những đổi mới của các VBPL liên quan đến hoạt động TĐG cho đội ngũ nhân sự TĐG.
+ Huấn luyện, đào tạo, mở rộng kiến thức cho nhân sự TĐG ằng cách tổ chức thường xuyên các khóa bổ sung kiến thức liên quan đến BĐS như: thiết kế, xây dựng, các kỹ thuật về nghiệp vụ xây dựng cơ ản như: đọc sơ đồ bản vẽ, đánh giá mức độ hao mòn của các công trình xây dựng… Tuy lĩnh ực tìm hiểu rộng lớn và đòi hỏi nhân sự TĐG phải tìm hiểu nhiều, nhưng nó đóng ai trò thiết yếu trong hoạt động TĐG. Các khóa đào tạo có thể tổ chức ở trong à ngoài nước, tổ chức và tạo điều kiện được rèn luyện phù hợp với từng người.
+ Nâng cao kinh nghiệm áp dụng công nghệ thông tin của CVTĐ, giúp CVTĐ nắm bắt được những thông tin trên thị trường một cách nhanh chóng. Hiện nay có một số phần mềm giúp kiểm tra việc quy hoạch hay soát giá của từng khu vực điều này giúp CVTĐ không ị phụ thuộc quá nhiều vào thông tin của chủ sở hữu BĐS cung cấp và vẫn có nguồn thông tin của riêng mình.
+ Một điều không thể thiếu với việc nâng cao tinh thần làm việc của đội ngũ nhân sự là xây dựng môi trường làm việc vui vẻ, hăng hái, thoải mái nhưng ẫn giữ được sự chuyên nghiệp trong quá trình làm việc. Yếu tố này thể hiện phần nào phong cách của công ty cũng như giúp công ty thu hút thêm nhân sự có năng lực tốt đến làm việc.
+ Tại VNG Value số lượng đội ngũ TĐV à kiểm soát viên vẫn còn hạn chế, vì thế công ty cần phải giải quyết vấn đề này bằng việc bổ sung thêm nhân sự có thẻ TĐV ề giá hoặc những nhân sự có kinh nghiệm làm việc lâu năm trong ngành. Về
việc bổ sung nhân sự có thẻ TĐV ề giá đầu tiên công ty có thể tìm đến chính những CVTĐ có tiềm năng đang làm iệc tại công ty, sau đó tới những nhân sự có kinh nghiệm tại những doanh nghiệp TĐG khác.
4.1.2. Hoàn thiện hệ thống tổ chức công tác thẩm định giá
Để hoàn thiện công tác quản lý và kiểm soát của công ty cần phải đảm bảo được những điều sau:
+ Để hoàn thiện hoạt động TĐG, công ty VNG Value nên an hành các ăn bản hướng dẫn, các tài liệu cần thiết phục vụ công tác TĐG và các luật nội bộ nghiêm túc, đảm bảo rằng được thực hiện dưới sự tham gia góp ý của các TĐV có nhiều năm kinh nghiệm của VNG Value.
+ Nâng cao hiệu suất xử lý công việc của bộ phận kiểm soát, vì họ soát lại và đánh kết quả TĐG trước khi hoàn thành việc gửi kết quả, báo cáo, chứng thư TĐG cho khách hàng. Hiệu suất của phòng kiểm soát cao tốc độ xử lý hồ sơ à chất lượng hồ sơ mới được cải thiện.
+ VNG Value nên thành lập một ban kiểm tra đột xuất công tác thực hiện quy trình TĐG, phong thái làm iệc, chuyên môn của nhân sự TĐG, đạo đức nghề nghiệp. Để đánh giá tình hình nhân sự tại phòng nghiệp vụ TĐG tuân thủ các quy định công ty đặt ra. Điều này giúp cải thiện chất lượng nhân sự TĐG à chất lượng hoạt động TĐG của công ty, đảm bảo tính xác thực và minh bạch trong quá trình kiểm tra. Quá trình kiểm tra phải được diễn ra một cách nghiêm túc, chặt chẽ, bao quát toàn bộ quy trình, kiểm tra giám sát từ CVTĐ đến các cán bộ phê duyệt kết quả TĐG.
4.1.3. Đẩy mạnh công tác thu thập thông tin và lưu trữ thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định giá
Trước tiên, cần phải nâng cao chất lượng nguồn thông tin thu thập và quá trình phân tích thông tin. Với hoạt động TĐGBĐS, không thể phủ nhận sự quan trọng của yếu tố thông tin vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS thế chấp cần TĐG, giúp loại trừ những thông tin bất cân xứng từ thị trường BĐS. Thu thập được thông tin càng chính xác, rõ ràng, kịp thời, tin cậy, kết quả TĐG càng xác thực. Một phần do công tác thu thập à phân tích thông tin còn chưa hoàn thiện nên ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình áp dụng các phương pháp TĐG, khiến quá trình này còn gặp nhiều hạn chế. Chính vì vậy cần có một số giải pháp giúp hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin, Khóa luận đưa ra một số giải pháp sau:
+ Việc cần làm trước khi thực hiện thu thập thông tin, nhân sự TĐG phải nhận định được các thông tin liên quan đến BĐS cần thu thập, phân biệt được mức độ ảnh hưởng của thông tin đến kết quả TĐGBĐS. Khi ộ phận kinh doanh nhận yêu cầu từ phía khách hàng phải kiểm tra chặt chẽ, đầy đủ các hồ sơ liên quan tới BĐS
cần TĐG. Bộ phận kinh doanh phải yêu cầu khách hàng nộp toàn bộ hồ sơ, giấy tờ gốc hoặc đã được công chứng liên quan đến tài sản vì hiện nay xảy ra rất nhiều trường hợp khách hàng dùng giấy tờ giả hoặc cố tình cung cấp không đầy đủ giấy tờ pháp lý.
+ Sau quá trình thu thập thông tin, cần phải kiểm tra độ xác thực của thông tin dựa vào kinh nghiệm làm việc của chính nhân sự TĐG, cùng ới sự phân tích tình hình thị trường thực tế để đảm bảo những thông tin thu thập được có giá trị sử dụng cao à có độ tin cậy.
+ Ứng dụng linh hoạt các phương pháp TĐGBĐS, có thể phối hợp các phương pháp TĐG khác à so sánh đối chiếu cho ra kết quả chính xác cuối cùng.
Tiếp theo cần hoàn thiện công tác lưu trữ thông tin:
+ Để hỗ trợ cho việc phân tích và xử lý thông tin cũng cần hoàn thiện hơn nữa hệ thống phần mềm cơ sở dữ liệu của công ty VNG Value. Công ty đã đạt được thành công an đầu, trong công tác ứng dụng phần mềm công nghệ giúp quá trình TĐG trở nên khoa học và có hệ thống hơn, nhưng ì phần mềm đang trong giai đoạn mới xây dựng và áp dụng nên chưa thực sự hiệu quả và khó sử dụng. Vì vậy, cần phải cải thiện hơn nữa để việc sử dụng phần mềm không bị quá tải hay tắc nghẽn trong quá trình nhập dữ liệu, cần bổ sung và thiết kế một số phần mềm để tự động hóa quy trình làm việc nhanh gọn hơn à hỗ trợ công tác TĐG của các nhân sự TĐG.
+ Các thông tin về đặc điểm BĐS cũng như ề giao dịch BĐS trên thị trường là nguồn dữ liệu ô cùng quý giá, nó giúp cho công tác TĐG ở các lần sau được thực hiện dễ dàng hơn. Vậy nên xây dựng kho dữ liệu thông tin về BĐS để thực hiện TĐG ô cùng cần thiết và có thể giảm bớt những hạn chế như: khó tìm kiếm thông tin; thông tin không đáng tin cậy; rút ngắn thời gian tìm kiếm và kiểm chứng thông tin, nâng cao năng suất TĐG…
+ Công ty cần nâng cấp cơ sở vật chất, hỗ trợ phương tiện cần thiết cho phòng nghiệp vụ TĐG để công tác thu thập thông tin à KSHTTS đạt được hiệu quả, nâng cao chất lượng TĐG.
4.1.4. Hoàn thiện việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Phương pháp so sánh:
CVTĐ cần tìm hiểu thêm nhiều thông tin về các BĐS so sánh ới BĐS thế chấp cần tiến hành TĐG. Hầu hết, quy trình TĐG tại VNG Value chỉ tìm 3 TSSS, mặc dù yêu cầu phải có ít nhất 1 TSSS đã được giao dịch trong thời gian 1 năm trở lại, vậy nhưng có những trường hợp BĐS không tìm được TSSS nào có thời gian giao dịch đáp ứng được điều kiện trên, vậy nên các CVTĐ nên tìm hiểu thêm các
BĐS so sánh khác có nhiều yếu tố tương đồng với BĐS thẩm định để làm căn cứ xác thực giá trị của BĐS thẩm định giá.
Trong việc áp dụng các tỷ lệ điều chỉnh, CVTĐ cần phải sử dụng các tỉ lệ điều chỉnh theo tiêu chuẩn TĐG do Bộ Tài chính ban hành, hoặc áp dụng các tỉ lệ đã có căn cứ vững chắc đã được nghiên cứu kỹ, nhằm hạn chế tính chủ quan trong việc xác định tỉ lệ điều chỉnh. Để đảm bảo độ tin cậy, chính xác cho kết quả TĐG, VNG Value nên bổ sung những quy định rõ ràng để giảm thiểu những đánh giá mang tính cá nhân của CVTĐ.
Phương pháp chi phí:
Khi tiến hành xác định giá trị còn lại của công trình trên đất, mức hao mòn, đơn giá xây dựng cần xét theo từng loại công trình cụ thể. Cẩn trọng à không được chủ quan trong việc xác định giá trị của công trình xây dựng trên đất, do nó không tách rời khỏi BĐS.
VNG Value cần có bảng đơn giá xây dựng công trình riêng của mình, và định kì hàng năm sửa đổi và bổ sung để thích hợp với thị trường. Bằng cách thu thập những thông tin về đơn giá của nguyên vật liệu xây dựng, chi phí lao động nhân công, các chi phí xây dựng khác,... qua các công ty, cửa hàng cung cấp nguyên vật liệu hay xin báo giá của những công ty xây dựng uy tín để có điều chỉnh phù hợp với từng vị trí khu vực khác nhau hơn việc dựa trên những VBPL được ban hành.
Khi tiến hành khảo sát hiện trạng BĐS thế chấp, CVTĐ cần phải thận trọng, xem xét chụp ảnh các hỏng hóc ở móng nhà, nền sàn, cầu thang, mái nhà, kết cấu đỡ mái, các công trình hay vật gắn liền với công trình xây dựng chính, thiết kế không gian của công trình xây dựng lỗi thời, và có phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện tại không, số lần sửa chữa, nâng cấp của công trình xây dựng,.... để ước tính chính xác mức giảm giá của công trình.
Phương pháp thu nhập:
Khi áp dụng phương pháp này CVTĐ cần chú ý sử dụng: tỷ lệ chiết khấu, tỷ suất vốn đầu tư, hệ số rủi ro, chỉ số giá,... sao cho thích hợp với thị trường, sát với các tỷ lệ của các tổ chức TĐG khác.
Với mỗi thời điểm tạo ra thu nhập khác nhau, CVTĐ cần tính toán các tỷ lệ sao cho phù hợp với thời điểm đó để kết quả định giá đảm bảo được độ chính xác, minh bạch và hợp lý với thị trường
4.1.5. Xây dựng hệ thống cơ sở pháp lý phục vụ cho hoạt động thẩm định giá
Thiết lập hệ thống cơ sở pháp lý của riêng VNG Value:
Để có thể xây dựng một hệ thống VBPL, VNG Value cần có sự tổ chức, lưu trữ hợp lý các bộ hồ sơ à VBPL theo từng lĩnh ực cụ thể. Cần cập nhật các VBPL
thường xuyên, loại bỏ các VBPL không còn hiệu lực, tham gia các hội thảo hướng dẫn việc áp dụng các VBPL để nắm rõ những yếu tố thay đổi ảnh hưởng đến hoạt động của công ty. Để nâng cao chất lượng TĐGBĐS thế chấp, VNG Value nên ban hành những ăn ản hướng dẫn, tài liệu TĐG do các TĐV có kinh nghiệm làm việc lâu năm à các chuyên gia TĐG trong nước và trên thế giới để làm cơ sở để hướng dẫn cho các CVTĐ, đồng thời lấy đó làm công cụ để kiểm soát hoạt động TĐG. Các VBPL à quy định được ban hành phải đảm bảo tuân theo các chuẩn mực TĐG do Bộ Tài chính ban hành và tuân theo các tiêu chuẩn quốc tế để phù hợp với sự hội nhập quốc tế, đặc biệt phải áp dụng phù hợp với hoạt động kinh doanh của các đơn vị kinh doanh tại Việt Nam.
Điều chỉnh những quy định hiện hành không phù hợp với tình hình thực tế:
Các ăn ản pháp lý VNG Value sử dụng để TĐG còn chưa thực sự phù hợp do hệ thống VBPL còn nhiều nhưng chưa đồng bộ. Nên yêu cầu trước mắt phải xây dựng được hệ thống VBPL khoa học, đầy đủ, thích hợp với tình hình thực tế, để đảm bảo kết quả TĐG chính xác, tăng uy tín ới đối tác khách hàng à tăng uy tín của VNG Value với các công ty trong cùng lĩnh ực TĐG. Cung cấp, ban hành các ăn ản cần thiết phục vụ cho hoạt động TĐG.