CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3. Chất lượng thẩm định giá ất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value 25 1. Tiêu chí định lượng
3.3.2. Tiêu chí định tính
Các tiêu chí này được đánh giá thông qua quá trình hoàn thành ảng khảo sát, thu thập thông tin từ lãnh đạo và nhân sự phòng nghiệp vụ của VNG Value, thu thập từ các quy định, báo cáo/chứng thư của VNG Value. Các tiêu chí định tính được trình ày như sau:
a. Tính tuân th chuyên môn nghề nghiệ và đạ đức nghề nghiệp c a nhân s ĐG.
Về tính chuyên môn nghề nghiệp. Khóa luận tiến hành thu thập thông về năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG thông qua phương thức bảng khảo sát, khảo sát được gửi tới các nhân sự TĐG phòng nghiệp vụ và ban kiểm soát của VNG Value. Khảo sát thu thập số liệu liên quan đến ngành học của nhân sự TĐG,
+ Tỷ lệ nhân sự có bằng đại học chuyên ngành liên quan đến TĐG à có thẻ TĐV ề giá do Bộ tài chính cấp.
Bảng 3.3. Kết quả năng lực nghề nghiệp của nhân sự TĐG tại VNG Value
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Nhân sự TĐG (người)
Tỷ trọng (%)
Nhân sự TĐG (người)
Tỷ trọng (%)
Nhân sự TĐG (người)
Tỷ trọng (%) Có bằng
đại học chuyên ngành liên
quan đến TĐG
17 56,67% 25 58,14% 29 65,91%
Có thẻ TĐV về giá
8 26,67% 9 20,9% 12 27,27%
Tổng số nhân sự TĐG
30 100% 43 100% 44 100%
Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát
Theo kết quả khảo sát và thông tin thu thập vào tháng 4/2021 tại VNG Value, số nhân sự thẩm định có bằng đại học liên quan đến TĐG đạt 31 45 người với tỷ lệ 68,89%. Tỉ lệ nhân sự có bằng đại học liên quan đến TĐG tăng dần qua các năm.
Tỷ lệ nhân sự TĐG được cấp thẻ TĐV ề giá, tăng qua các năm khiến chất lượng TĐG tốt hơn, tăng uy tín ới khách hàng, nâng cao hiệu quả thẩm định giá đồng thời thể hiện vị thế của công ty trên thị trường khi hiện nay số lượng nhân sự có thẻ TĐV ề giá còn hạn chế.
Khảo sát vào tháng 4/2021, có 10 nhân sự thẩm định tốt nghiệp trường Đại học Xây dựng, 4 nhân sự thẩm định tốt nghiệp ngành Marketing, 31 nhân sự TĐG còn lại đều có tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá tài sản. Tỷ lệ này cho thấy số lượng nhân sự TĐG tốt nghiệp chuyên ngành TĐG không nhiều, điều này sẽ ảnh hưởng tới chất lượng TĐG BĐS thế chấp khi các CVTĐ không được trải qua đào tạo bài bản về TĐG, tuy nhiên ới những BĐS đặc thù cần tới sự hiểu biết về kỹ thuật xây dựng hay kết cấu kiến trúc công trình cần tới những CVTĐ có kiến thức về mảng này.
Các nhân sự TĐG đều trải qua bài kiểm tra đầu vào theo tiêu chuẩn riêng của công ty. Trung bình mỗi tháng công ty tổ chức các bài kiểm tra định kỳ và trong một năm sẽ có 4 bài kiểm tra chính thức, được đánh giá theo hai mức “Đạt” à
“Không đạt”, nếu “Đạt” sẽ được tăng từ 7.14% đến 14.3% lương, nếu “Không đạt”
sẽ không tăng lương, nếu quá nhiều lần “Không đạt” công ty sẽ xem xét riêng và đánh giá lại, nhưng nhìn chung trường hợp này hiếm khi xảy ra do công ty đã kiểm tra gắt gao năng lực đầu vào của nhân sự thẩm định. Ngoài ra, mỗi quý công ty đều tiến hành các chương trình đào tạo nhằm nâng cao trình độ nhân sự thẩm định, các chương trình này được đảm bảo về tiêu chuẩn tổ chức và xây dựng đội ngũ nhân sự TĐG có đầy đủ năng lực chuyên môn và hiểu biết.
Về số năm công tác của các nhân sự TĐG đóng ai trò quan trọng trong số những tiêu chí đánh giá kinh nghiệm của nhân sự TĐG. Tiêu chí này được thu thập thông qua bảng hỏi được gửi đến các nhân sự TĐG tại VNG Value.
Bảng 3.4. Số năm công tác trong ngành thẩm định giá của nhân sự TĐG tại VNG Value năm 2021
Số lượng nhân sự TĐG (người)
Số năm công tác của nhân sự TĐG (năm)
15 0
9 1
2 2
3 3
3 5
3 7
1 9
1 11
2 12
1 13
2 18
1 20
1 21
1 30
Tổng 222
Thời gian công tác bình quân của
nhân sự TĐG tại VNG Value 4,93
Nguồn: Số liệu sinh viên t thu th p
Theo khảo sát toàn bộ nhân sự TĐG của VNG Value, hiện tại có 15 nhân sự có kinh nghiệm làm việc dưới 1 năm do mới tốt nghiệp đại học, còn lại 30 nhân sự TĐG có thời gian công tác từ 1 năm trở lên trong ngành thẩm định. Hiện công ty
đang có 16 nhân sự TĐG có thời gian kinh nghiệm làm việc hơn 5 năm (chiếm khoảng 35,56% tổng số nhân sự TĐG). Trong đó hầu hết các nhân sự TĐG có kinh nghiệm từ 7 năm trở lên đều có thẻ TĐV ề giá à đã gắn bó lâu dài với công ty.
Vào thời điểm này, VNG Value đang có 2 nhân sự TĐG ới kinh nghiệm làm việc hơn 5 năm đang dự kiến thi lấy thẻ TĐV ề giá ào năm 2021.
Thời gian công tác bình quân của nhân sự TĐG tại VNG Value khoảng 4,93 năm, cao hơn mặt bằng chung của các đơn ị thẩm định độc lập khác. Tuy nhiên đa phần CVTĐ chịu trách nhiệm đi khảo sát chính thức, hiện tại đều còn rất trẻ có kinh nghiệm làm việc từ dưới 1 năm đến 2 năm chiếm 57,78% số nhân sự TĐG. Điều này cho thấy nhân sự TĐG của VNG Value chưa có nhiều kinh nghiệm. Tiêu chí này tuy được đánh giá khá cao do VNG Value có một số nhân sự có kinh nghiệm làm việc từ 20 năm đến 30 năm đã nâng mặt bằng chung thời gian kinh nghiệm của nhân sự TĐG lên. Nhưng để chất lượng nhân sự tốt hơn nữa, khẳng định chất lượng thẩm định giá của VNG Value đáng tin cậy, giảm được nhiều rủi ro và sai sót trong hoạt động thẩm định giá nhân sự TĐG của VNG cần tích lũy à trau dồi kinh nghiệm nhiều hơn.
Về tính tuân thủ đạo đức nghề nghiệp
Tiêu chuẩn đạo đức nhân sự TĐG VNG Value tuân thủ theo gồm: Độc lập, chính trực, khách quan, bảo mật, công khai, minh bạch à tư cách nghề nghiệp. Về việc đảm bảo tiêu chuẩn đạo đức của nhân sự TĐG, so ới một số ngân hàng có đơn vị định giá riêng các nhân viên kinh doanh của ngân hàng sẽ thực hiện định giá, hoạt động định giá không được tách rời với hoạt động tín dụng, khiến nhiều tình huống tiêu cực do nhân viên mong muốn hưởng lợi nên thực hiện TĐG không đúng với giá trị tài sản thực tế. Tại VNG Value, các nhân viên kinh doanh chỉ phụ trách việc liên hệ giao và tiếp nhận hồ sơ thẩm định từ phía khách hàng, còn mọi quy trình thủ tục thẩm định sẽ do các CVTĐ triển khai thông qua sự giám sát của bộ phận kiểm soát. Như ậy trường hợp xảy ra rủi ro việc không tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức rất thấp.
b. Tuân th quy trình thẩm định giá
Theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05”, uy trình thẩm định giá.
Tuân thủ quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính an hành để đảm bảo tính hợp pháp, trình tự khoa học và kết quả TĐG chính xác. uy trình TĐG tiêu chuẩn gồm các ước:
Bước 1. ác định tổng quát ề tài sản cần thẩm định giá à xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. ác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập áo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá à gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
uy trình TĐGBĐS của VNG Value được xây dựng trên các tiêu chuẩn TĐG của Bộ Tài chính, có sự điều chỉnh để đảm ảo nội dung của các ước có tính hợp lý, chính xác, ngắn gọn, khoa học phù hợp ới tình hình làm iệc thực tế của công ty, đảm ảo ề chất lượng TĐG.
c. L Bá cá kết uả ĐG, Chứng thư ĐG và hồ sơ ĐG the u định
Căn cứ theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06”, Báo cáo kết quả TĐG, Chứng thư TĐG, Hồ sơ TĐG. VNG Value căn cứ ào đó trình ày nội dung của áo cáo, chứng thư hoạt động TĐG theo quy định. Tuy nhiên do kết quả TĐGBĐS tại VNG Value phục ụ cho hoạt động cho ay thế chấp giữa các ngân hàng à khách hàng nên nội dung chi tiết của áo cáo, chứng thư TĐG có sự chỉnh sửa để thích hợp hơn.
Qua mẫu báo cáo, chứng thư TĐG tại VNG Value được đính tại Phụ lục 6, nhận thấy rằng tại công ty đã đảm bảo báo cáo, chứng thư TĐG đã đáp ứng được tiêu chuẩn cơ ản do Bộ Tài chính yêu cầu.
. Chấ hành các cách tiế c n và hương há thẩm định giá bất động sản
Về cách tiếp cận TĐGBĐS, CVTĐ sử dụng cách tiếp cận theo quy định tại
“Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11”, Thẩm định giá ất động sản. Các cách tiếp cận được sử dụng: Cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí, từ thu nhậ, tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Về phương pháp TĐGBĐS, các BĐS thế chấp tại VNG Value có khoảng 80%
áp dụng phương pháp so sánh à chi phí để định giá. Với BĐS thế chấp căn hộ chung cư áp dụng chủ yếu phương pháp so sánh à cách tiếp cận từ thị trường, để kết quả TĐG được tin cậy khi áp dụng phương pháp so sánh, công ty yêu cầu CVTĐ tìm được tài sản so sánh đã được giao dịch trong khoảng thời gian 1 năm đổ lại. Với BĐS thế chấp SDĐ à công trình xây dựng gắn liền ới đất, CVTĐ áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp chi phí tái tạo.
Trong quá trình TĐG thực tế, đa phần CVTĐ đều áp dụng 2 phương pháp TĐG. Việc áp dụng đồng thời các phương pháp không gây ảnh hưởng đến thời gian à kết quả TĐG, do công ty đã sắp xếp quy trình hợp lý à đối chiếu theo cơ sở dữ liệu giá của công ty tại từng khu ực, đảm ảo kết quả thẩm định minh ạch à chính xác.
e. Chấ hành các u định há lu t về thẩm định giá c a anh nghiệ
VNG Value đã chấp hành theo quy định tại Phụ lục số 01 (Ban hành kèm theo Thông tư số 323 2016 TT-BTC) “Thông tư quy định ề kiểm tra, giám sát à đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá”.
VNG Value được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp ào tháng 07 2010 à Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch ụ TĐG được cấp lần đầu ào tháng 09 2015 à cấp lần thứ 8 ào tháng 09 2020, ới các chi nhánh của VNG Value tại TP.Hồ Chí Minh à TP.Đà Nẵng đều có Giấy chứng nhận đăng ký Chi nhánh theo quy định của pháp luật.
Về mua ảo hiểm nghề nghiệp à trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp, VNG Value đã chấp hành theo các quy định.
VNG Value niêm yết rõ ràng iểu phí dịch ụ, thực hiện thu đúng giá dịch ụ TĐG đã được xây dựng từ đầu. Phí dịch ụ có căn cứ xác định rõ ràng dựa theo quy định tại Khoàn 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 của Luật giá.
VNG Value tiến hành lưu trữ hồ sơ theo đúng quy định tại Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 03 2014 của Bộ Tài chính à Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 an hành kèm theo Thông tư số 28 2015 TT-BTC. Thực hiện lưu trữ hồ sơ trong thời hạn mười năm đối ới hồ sơ TĐG ản cứng, à ĩnh iễn ới hồ sơ TĐG ản mềm.
Về cơ sở dữ liệu ề giá phục ụ công tác TĐG, công ty đã xây dựng dựa trên quy định tại Thông tư số 38 2014/TT-BTC. Tuy nhiên cơ sở dữ liệu được xây dựng từ năm 2014, dù định kỳ công ty có cập nhập hệ thống này, nhưng hiện tại hệ thống đã cũ à cẩn nâng cấp cải thiện.
3.4. PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ ẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY VNG VALUE