CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3. Chất lượng thẩm định giá ất động sản thế chấp tại Công ty VNG Value 25 1. Tiêu chí định lượng
3.4.2. Kết quả kiểm định độ tin cậy
Để đo lường độ tin cậy của các nhân tố, khóa luận đo lường độ tin cậy của thang đo qua hệ số tin cậy “Cron ach’s Alpha”. Trong số các nhân tố, nhân tố “Môi trường kinh tế” có hệ số “Cron ach’s Alpha nhóm” ằng 0,763 > 0,6, nhưng iến
quan sát “MTKT3” có hệ số tương quan iến – tổng bằng 0,047 < 0,3 nên bị loại bỏ do không đủ độ tin cậy.
Bảng 3.6. Độ tin cậy của các biến đánh giá nhân tố “Môi trường kinh tế”
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha
N of Items
.763 4
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Corrected Item- Total Correlation
Cronbach's Alpha if Item
Deleted
MTKT1 11.65 4.715 .730 .612
MTKT2 11.67 4.466 .786 .575
MTKT3 11.77 7.573 .047 .937
MTKT4 11.68 4.341 .836 .544
Nguồn: Kết quả nghiên cứu
Các hệ số trong nhóm “Môi trường kinh tế” được chạy lần hai sau khi tiến hành loại biến “MTKT3”.
Bảng 3.7. Độ tin cậy của các biến đánh giá nhân tố “Môi trường kinh tế” sau khi loại bỏ biến không phù hợp
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha
N of Items
.937 3
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Corrected Item- Total Correlation
Cronbach's Alpha if Item
Deleted
MTKT1 7.83 3.597 .836 .935
MTKT2 7.85 3.442 .870 .909
MTKT4 7.86 3.374 .906 .880
Nguồn: Kết quả nghiên cứu
Khi tiến hành loại bỏ biến “MTKT3” do không đạt đủ độ tin cậy, kết quả cho thấy hệ số “Cron ach’s Alpha” của các nhóm nhân tố đều có giá trị lớn hơn 0,6.
Các hệ số “Cron ach’s Alpha nhóm” của các nhân tố đều có giá trị trong khoảng 0,756 – 0,937 điều này cho thấy thang đo đo lường tốt. Hệ số tương quan iến – tổng của từng chỉ tiêu đều lớn hơn 0,3 nên các iến đều đạt tin cậy và phù hợp cho mô hình hồi quy.
3.4.3. Ý nghĩa và mức độ đánh giá của các biến a. Năng l c chuyên môn c a nhân s ĐG
Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG có vai trò quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp. CVTĐ phải có năng lực chuyên môn, kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức tốt do hoạt động TĐGBĐS yêu cầu tính chuyên môn cao, để cung cấp cho người sử dụng những kết quả TĐG hợp lý.
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá “Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG”
Chỉ tiêu Kí hiệu
Mức đánh giá được chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Năng lực chuyên môn tốt NLCM1 4 50% 4,14
Đạo đức tốt, yêu nghề NLCM2 4 44% 4,18
Hiểu biết về thị trường NLCM3 4 48% 4,12
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Từ bảng trên thấy rằng những chỉ tiêu đánh giá “Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG” tại VNG Value đều mức đánh giá được lựa chọn “4” nhiều nhất với số lần lựa chọn trên 40%. Thể hiện rằng hơn 40% nhân iên tham gia khảo sát có cùng ý kiến rằng nhân sự TĐG của công ty có năng lực chuyên môn, minh bạch khách quan, có kinh nghiệm, hiểu biết về thị trường BĐS.
b. Hệ thống tổ chức công tác ĐG
Hệ thống tổ chức công tác TĐG của một đơn ị TĐG nếu tối ưu được việc phát huy năng lực của nhân sự TĐG à của tập thể sẽ nâng cao chất lượng TĐG.
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá “Hệ thống tổ chức của công tác TĐG”
Chỉ tiêu Kí hiệu
Mức đánh giá được
chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Trình tự tiến hành thẩm định rõ ràng HTTC1 4 49% 4,09 Sắp xếp quy định trách nhiệm, quyền hạn
của các cá nhân, bộ phận TĐG chặt chẽ HTTC2 4 50% 4,14
Phân công công việc cụ thể khoa học HTTC3 4 53% 4,09
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Từ kết quả thấy rằng tất cả các chỉ tiêu đánh giá “Hệ thống tổ chức của công tác thẩm định” có mức đánh giá “4” nhiều nhất với số lần lựa chọn trên 40%. Kết quả này chỉ ra rằng, nhìn chung VNG Value đã đảm bảo xây dựng được một hệ thống công tác tổ chức thẩm định khá ổn định. Về trình tự tiến hành thẩm định được quy định để phù hợp với môi trường làm việc tại VNG Value. uy định trách nhiệm, phân công quản lý và nhiệm vụ của mỗi bộ phận rõ ràng. Tuy nhiên một số nhân sự TĐG VNG trụ sở Hà
Nội cho rằng quy trình kiểm soát của công ty cần cải thiện khi số lượng HSTĐ có rất nhiều nhưng chỉ có 3 kiểm soát viên thực hiện.
c. Nguồn thông tin thu th p phục vụ cho quá trình ĐG
Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình TĐG đóng ai trò một trong những nhân tố quan trọng đối với chất lượng TĐGBĐS thế chấp. Hoạt động TĐGBĐS thế chấp phải thông qua giai đoạn thu thập, phân tích và xử lý các thông tin về BĐS thế chấp nhằm cho ra được một kết quả ước tính về giá trị BĐS đó.
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá “Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình TĐG”
Chỉ tiêu Kí
hiệu
Mức đánh giá được
chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Nguồn thông tin thu thập tin cậy NTT1 4 50% 4,12
Thu thập thông tin kịp thời, không chậm chễ NTT2 4 46% 4,12
Chọn lọc và xử lý thông tin NTT3 4/5 39% 4,17
Lưu trữ thông tin NTT4 4 44% 4,14
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Số liệu bảng trên cho thấy “Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình TĐG” được đánh giá tương đối tốt, thể hiện rằng VNG Value đã có nguồn thông tin tin cậy để thu thập thông tin về BĐS thẩm định, thời gian thu thập thông tin vừa đủ.
Mặc dù vậy, nhưng theo phản ánh của nhân sự TĐG tại trụ sở Hà Nội, việc lưu trữ thông tin trong cơ sở dữ liệu của công ty chưa thuận tiện cho các nhân sự TĐG của công ty sử dụng, hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đã cũ à cần được nâng cấp hơn, phần mềm nhập hồ sơ lên hệ thống cũng rất phức tạp và tốn thời gian nhập, không thể cùng lúc nhiều người nhập, phải lần lượt từng người một.
d. Áp dụng hương há và tiêu chuẩn ĐG.
Việc lựa chọn phương pháp TĐG gồm việc lựa chọn các chỉ tiêu đánh giá, cách thức xử lý thông tin một cách khoa học, hiện đại, thích hợp với từng BĐS thế chấp cụ thể giúp TĐV phân tích, tính toán giá trị của BĐS thế chấp kịp thời, chính xác, đưa ra những khả năng có thể xảy ra trong tương lai để hạn chế các rủi ro. Việc xác định các tiêu chí để đánh giá nhân tố này cần thiết, góp phần quan trọng trong chất lượng TĐGBĐS thế chấp.
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá “Áp dụng phương pháp và tiêu chuẩn TĐG”
Chỉ tiêu Kí hiệu
Mức đánh giá được chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Áp dụng phương pháp à tiêu
chuẩn TĐG phù hợp PPTC1 4 53% 4,15
TĐGBĐS theo nhiều phương
pháp khác nhau PPTC2 4 47% 4,05
Xây dựng các tiêu chuẩn để đánh giá: Tỷ lệ chiết khấu, tỷ suất vốn
đầu tư, hệ số rủi ro, chỉ số giá,… PPTC3 4 43% 4,07
Định lượng các chỉ tiêu: Tỷ lệ chiết khấu, tỷ suất vốn đầu tư, hệ số rủi ro, chỉ số giá,…
PPTC4 4 49% 4,13
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Từ kết quả bảng trên, mức “4” - mức đánh giá được lựa đa số trong 4 chỉ tiêu với sự lựa chọn hơn 40%. Cho thấy rằng, quá trình TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value nhân sự TĐG đã áp dụng các phương pháp TĐG khác nhau à các tiêu chuẩn TĐG phù hợp. Tuy nhiên, theo phản ánh của một số nhân sự TĐG tại trụ sở Hà Nội trong việc “Áp dụng phương pháp TĐG” thẩm định BĐS thế chấp căn hộ chung cư, CVTĐ chỉ áp dụng duy nhất phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định, để đảm bảo kết quả thẩm định công ty có yêu cầu trong 3 TSSS phải có ít nhất 1 TSSS đã được giao dịch trong òng 1 năm trở lại. Để phân tích, tính toán giá trị của BĐS thế chấp theo đúng thời hạn quy định, chính xác, có thể xác định trước các khả năng rủi ro xảy ra sau thời điểm TĐG VNG Value đã xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu riêng.
e. Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế của một quốc gia đóng ai trò một trong những nhân tố cơ bản để phát triển chất lượng thẩm định giá BĐS thế chấp. Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác TĐG không thể thiếu một nền kinh tế ổn định và phát triển.
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá “Môi trường kinh tế”
Chỉ tiêu Kí hiệu
Mức đánh giá được
chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Nền kinh tế nước nhà có nhiều tiềm năng
phát triển MTKT1 4 40% 3,94
Ảnh hưởng tiêu cực của lạm phát MTKT2 4 41% 3,92
Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp nước ngoài đầu tư ào Việt Nam MTKT3 4 36% 3,82 Chính sách kinh tế ổn định à đồng bộ MTKT4 4 42% 3,91
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Có thể thấy rằng, khi tiến hành đánh giá “Môi trường kinh tế” ở nước ta các chỉ
tiêu chọn mức “4” cao nhất và chiếm hơn 30%, cho thấy rằng nhân sự tham gia khảo sát khá phân ân. Điều này thể hiện rằng, tuy nền kinh tế nhà nước đang trong quá trình hội nhập với quốc tế nhưng tiềm năm phát triển chưa thể hiện rõ. Yếu tố lạm phát chủ yếu ảnh hưởng tới việc TĐG BĐS đầu tư, nên đối với đa số hoạt động thẩm định BĐS thế chấp tại công ty không bị ảnh hưởng quá nhiều. Về việc nhà nước tạo điều kiện để các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư ào thị trường Việt Nam điều này chưa được đánh giá cao. Chính sách kinh tế nhà nước được đánh giá tương đối bình ổn. ua đánh giá trên có thể thấy rằng môi trường kinh tế của nước ta tương đối ổn định à đang trên đà phát triển, điều này có tác động tốt đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp.
f. Môi trường pháp lý.
Môi trường pháp lý góp phần quyết định quá trình TĐG cũng như độ chính xác của công tác TĐG. TĐGBĐS phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật TĐG cũng như các ăn ản pháp luật khác có liên quan. Hệ thống pháp lý đồng bộ sẽ tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá tiến hành dễ dàng và hiệu quả hơn.
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá “Môi trường pháp lý”
Chỉ tiêu Kí hiệu
Mức đánh giá được chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Hệ thống pháp lý đồng bộ MTPL1 4 34% 3,64
Môi trường pháp lý ổn định MTPL2 4 41% 3,77
Các VBPL liên tục thay đổi, gây
khó khăn cho công tác TĐG MTPL3 4 39% 3,62
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Theo kết quả khảo sát, có thể thấy đánh giá “Môi trường pháp lý” của hoạt động TĐG nhân sự tại VNG Value đánh giá các chỉ tiêu này ở mức khá thấp. Cả 3 chỉ tiêu đều được lựa chọn tại mức “4” ới tỷ trọng trên 30% tuy nhiên những mức
“2” và “3” được đánh giá khá nhiều. Từ kết quả trên có thể thấy, hệ thống pháp lý về cơ ản chưa đáp ứng được những vấn đề chung của TĐG. Nhân sự nói chung và nhân sự TĐG tại Value nói riêng cho rằng các VBPL có nhiều điểm chồng chéo lên nhau, các ăn ản chưa thống nhất và chỉ mang tính định hướng, chưa đi sâu vào thực tế và vẫn còn gây khó khăn cho công tác TĐG. Tuy nhiên môi trường pháp lý nước ta được đánh giá tương đối ổn định, điều này giúp cho kết quả TĐGBĐS thế chấp được bảo đảm, không gây rủi ro cho người sử dụng kết quả
g. Tính minh bạch c a thị trường BĐS
Tính minh bạch của thị trường BĐS đóng ai trò trọng yếu trong công tác TĐGBĐS, khi sự minh bạch của thị trường giúp công tác TĐG thuận lợi và kết quả TĐGBĐS chính xác hơn.
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá “Tính minh ạch của thị trường ĐS”
Chỉ tiêu Kí hiệu
Mức đánh giá được
chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Thông tin được kiểm chứng TMB1 4 43% 3,72
CVTĐ nêu rõ nguồn thông tin trong báo
cáo TĐG TMB2 4 41% 3,71
Thông tin trên thị trường BĐS đầy đủ -
chính xác – kịp thời TMB3 4 40% 3,73
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Khi đánh giá các chỉ tiêu của nhân tố “Tính minh ạch của thị trường BĐS”
nhân sự tại VNG Value còn khá phân vân. Với kinh nghiệm 12 năm hoạt động trong ngành TĐG, VNG đã xây dựng được mạng lưới thông tin cho riêng mình, tuy vậy nhưng thị trường BĐS thường xuyên biến động, các thông tin trên thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, yêu cầu nhân sự TĐG có kinh nghiệm và hiểu biết về thị trường BĐS để tránh đưa ra những nhận định sai lầm, gây ảnh hưởng không tốt tới kết quả thẩm định. Hai chỉ tiêu “TMB1” và “TMB2” được đánh giá khá cao ới mức đánh giá “4”, ới tỷ lệ lựa chọn trên 40%, chỉ ra rằng mặc dù với nguồn thông tin còn hạn chế và thiếu sót nhưng nhân sự TĐG tại VNG Value bằng kinh nghiệm và hiểu biết của mình đã cố gắng đưa ra những thông tin xác thực trong báo cáo TĐG, khiến chất lượng TĐGBĐS thế chấp cải thiện hơn.
h. Tính tin c y c a ch sở hữu BĐS
Chủ sở hữu BĐS góp phần quan trọng trong công tác TĐGBĐS thế chấp, theo đó tác động trực tiếp tới chất lượng TĐGBĐS thế chấp. Khi tiến hành phân tích nhân tố này, nghiên cứu đưa ra ảng dưới đây:
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá “Tính tin cậy của chủ sở hữu ĐS”
Chỉ tiêu Kí hiệu
Mức đánh giá được
chọn nhiều nhất
Tỷ trọng Bình quân
Phẩm chất đạo đức của chủ sở hữu tốt TTC1 4 48% 3,83
HSPL pháp lý chủ sở hữu cung cấp đầy đủ TTC2 4 48% 3,9 Cung cấp những thông tin minh bạch về
BĐS thế chấp TTC3 4 46% 3,82
Nguồn: Kết quả điều tra bảng khảo sát
Từ kết quả bảng trên đánh giá ề “Tính tin cậy của chủ sở hữu BĐS” có mức độ đánh giá “4” nhiều nhất à đều được lựa chọn từ 40% trở lên, cho thấy nhân tố
này được đánh giá tương đối tốt. Chỉ tiêu “TTC1” được đánh giá khá ổn định, nhưng tại chỉ tiêu “TTC2” và “TCC3” các nhân sự đặc biệt nhân sự TĐG cho iết đôi khi gặp vấn đề chủ sở hữu gây khó khăn trong iệc cung cấp HSPL và thông tin quy hoạch của tài sản. Việc này khiến CVTĐ phải hết sức thận trọng tránh việc chủ sở hữu cung cấp thông tin sai lầm.
3.4.4. Phân tích nhân tố EFA 3.4.4.1. Nhân tố chủ quan
Tiến hành phân tích EFA của những nhân tố chủ quan trên kết quả thu thập được ở tệp dữ liệu Excel “Kết quả khảo sát”. Thu được kết quả dưới đây:
Bảng 3.16. Kết quả kiểm định EFA của những nhân tố chủ quan
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .673
Bartlett's Test of Sphericity
Approx. Chi-Square 679.613
df 91
Sig. .000
Total Variance Explained
Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings
Rotation Sums of Squared Loadings Total % of
Variance
Cumulative
%
Total % of Variance
Cumulative
%
Total % of Variance
Cumulative
% 1 3.139 22.423 22.423 3.139 22.423 22.423 2.671 19.081 19.081 2 2.682 19.157 41.580 2.682 19.157 41.580 2.659 18.993 38.074 3 2.305 16.466 58.046 2.305 16.466 58.046 2.533 18.093 56.166 4 1.952 13.944 71.990 1.952 13.944 71.990 2.215 15.824 71.990
5 .664 4.742 76.733
6 .631 4.507 81.240
7 .569 4.065 85.304
8 .508 3.629 88.933
9 .429 3.067 92.000
10 .346 2.470 94.470
11 .276 1.975 96.444
12 .239 1.706 98.150
13 .165 1.179 99.329
14 .094 .671 100.000
Nguồn: Kết quả khảo sát
Theo kết quả khảo sát thấy rằng hệ số “KMO” có giá trị bằng 0,673 nằm trong khoảng [0,5;1] đảm bảo rằng phân tích phù hợp. Hệ số “Barlett” có giá trị bằng 679,613.
Mức ý nghĩa “Sig.” ằng 0,000 < 0,005, điều này thể hiện rằng các biến quan sát có mối quan hệ tương quan ới nhau trong nhân tố. Theo bảng trên, thấy rằng giá trị phương sai
trích bằng 71,990% có ý nghĩa rằng 4 nhân tố trích được ở kiểm định EFA phản ảnh được 71,990% sự biến thiên của các biến quan sát được đưa ào.
Bảng 3.17. Ma trận xoay của những nhân tố chủ quan
Component
1 2 3 4
PPTC1 .848
PPTC2 .818
PPTC4 .799
PPTC3 .737
HTTC3 .950
HTTC1 .922
HTTC2 .915
NTT1 .843
NTT4 .816
NTT3 .755
NTT2 .681
NLCM2 .870
NLCM1 .860
NLCM3 .803
Nguồn: Kết quả khảo sát
Hệ số tải nhân tố (Factor loanding) của các nhân tố đều > 0,5 đảm bảo rằng EFA có ý nghĩa thực tiễn. Trong một nhóm nhân tố, biến nào có hệ số tải nhân tố cao hơn sẽ đóng góp nhiều hơn ào nhân tố. Do đó có thể thấy:
Nhân tố thứ nhất: PPTC1 đóng góp hình thành ào nhân tố thứ nhất nhiều nhất, tiếp theo đó lần lượt là PPTC2, PPTC4, PPTC3.
Nhân tố thứ hai: HTTC3 đóng góp hình thành nhân tố thứ hai nhiều nhất, tiếp theo đó lần lượt là HTTC1, HTTC2.
Nhân tố thứ a: NTT1 đóng góp hình nhân nhân tố thứ ba nhiều nhất, tiếp theo đó lần lượt là NTT4, NTT3, NTT2.
Nhân tố thứ tư: NLCM2 đóng góp hình thành nhân tố thứ 4 nhiều nhất, tiếp theo đó lần lượt là NLCM1, NLCM3.
3.4.4.2. Nhân tố khách quan
Tiến hành phân tích EFA của những nhân tố khách quan trên kết quả thu thập được trong tệp dữ liệu Excel “Kết quả khảo sát”. Thu được kết quả dưới đây:
Bảng 3.18. Kết quả kiểm định EFA của những nhân tố khách quan
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .718
Bartlett's Test of Sphericity
Approx. Chi-Square 663.996
df 66
Sig. .000
Total Variance Explained
Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings
Rotation Sums of Squared Loadings Total % of
Variance
Cumulative
%
Total % of Variance
Cumulative
%
Total % of Variance
Cumulative
% 1 3.428 28.564 28.564 3.428 28.564 28.564 2.654 22.117 22.117 2 2.590 21.587 50.151 2.590 21.587 50.151 2.421 20.179 42.295 3 2.054 17.119 67.269 2.054 17.119 67.269 2.409 20.077 62.372 4 1.364 11.366 78.636 1.364 11.366 78.636 1.952 16.263 78.636
5 .613 5.110 83.746
6 .508 4.233 87.979
7 .403 3.361 91.340
8 .322 2.686 94.025
9 .235 1.962 95.988
10 .210 1.752 97.740
11 .168 1.396 99.136
12 .104 .864 100.000
Nguồn: Kết quả khảo sát
Qua kết quả khảo sát thấy rằng hệ số “KMO” có giá trị bằng 0,718 nằm trong khoảng [0,5;1] đảm bảo rằng phân tích có tính thích hợp. Hệ số “Barlett” có giá trị bằng 663,996 với mức ý nghĩa “Sig.” có giá trị bằng 0,000 < 0,005, thể hiện rằng các biến quan sát có mối quan hệ tương quan ới nhau trong nhân tố. Theo bảng trên, thấy rằng giá trị phương sai trích ằng 78,636% có ý nghĩa rằng 4 nhân tố trích được ở EFA phản ảnh được 78,636% sự biến thiên của các biến quan sát được đưa ào.