SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. SỐ LIỆU SỬ DỤNG
Để thực hiện nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại Công ty VNG Value, Khóa luận sử dụng dữ liệu sơ cấp và thứ cấp sau đây:
- Dữ liệu sơ cấp áp dụng trong mô hình được tổng hợp từ bảng khảo sát những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value. Ngoài ra còn bảng khảo sát về thời gian công tác và kinh nghiệm của nhân sự toàn công ty nói chung và phòng nghiệp vụ TĐG của công ty nói riêng. Khảo sát được đánh giá ởi toàn bộ nhân sự tại công ty VNG Value.
- Dữ liệu thứ cấp được sử dụng để phân tích tình hình công ty được Khóa luận tổng hợp từ Báo cáo tình hình hoạt động công ty, Báo cáo tài chính (BCTC) công ty năm 2018 đến năm 2020, ao gồm số liệu về DT, CP, LN từ các hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng của VNG Value.
2.1.1. Số liệu tự thu thập
Bảng hỏi khảo sát được gửi đến tất cả các nhân sự tại VNG Value. ua đó Khóa luận thu thập được những dữ liệu về: Ngành đào tạo đại học của các nhân sự TĐG có liên quan đến thẩm định giá tài sản không; Số lượng nhân sự TĐG có thẻ TĐV ề giá do Bộ tài chính cấp; Thời gian làm việc tại công ty và kinh nghiệm làm việc của TĐV trong ngành ao nhiêu năm (tính đến thời điểm 2021); Đánh giá của họ về những nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value.
Thông tin được thu thập ào tháng 4 năm 2021. ua các thông tin thu thập được, nghiên cứu tính đoán được tỷ lệ nhân sự thẩm định giá có bằng đào tạo từ đại học trở lên thuộc chuyên ngành liên quan, tỷ lệ nhân sự TĐG có thẻ TĐV ề giá do Bộ tài chính cấp, thời gian kinh nghiệm làm việc bình quân của TĐV làm trong ngành ao nhiêu năm. Các ý kiến đánh giá ề những nhân tố khách quan/chủ quan ảnh hưởng đến chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value.
Khảo sát được thực hiện trong tháng 4 năm 2021. Các ấn đề được điều tra gồm các phần sau:
+ Ý kiến đánh giá ề các nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value.
+ Ý kiến đánh giá ề các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value.
2.1.2. Số liệu được đơn vị thực tập cung cấp
BCTC giai đoạn năm 2018, 2019 của VNG Value. Khóa luận tổng hợp những thông tin trong báo cáo bao gồm:
+ Tổng doanh thu + Tổng chi phí + Lợi nhuận sau thuế
Báo cáo tình hình doanh nghiệp năm 2018, 2019, 2020. Trong báo cáo này thu thập được số liệu gồm:
+ Số lượng nhân sự có thẻ TĐV ề giá do Bộ Tài chính cấp + Số lượng HSTĐ.
+ DT, LNST từ hoạt động thẩm định giá.
2.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.2.1. Phương pháp thu thập
Phương pháp thu thập: Thu thập số liệu từ các báo cáo hoạt động của công ty THNN Thẩm định giá VNG Việt Nam bao gồm báo cáo: BCTC, Báo cáo tình hình doanh nghiệp.
2.2.2. Phương pháp tham khảo
Phương pháp tham khảo dựa vào các tài liệu, các nghiên cứu trong nước bao gồm:
+ Giáo trình Thẩm định giá bất động sản của Học viện Ngân hàng (HVNH) + Các nghiên cứu khóa luận, luận án, luận ăn của HVNH
2.2.3. Phương pháp đối chiếu so sánh
Phương pháp đối chiếu so sánh: So sánh các tiêu chí đánh giá chất lượng TĐGBĐS qua các năm, đối chiếu sự thay đổi của các tiêu chí qua từng năm ao gồm: số lượng HSTĐ; DT, CP, LNST.
2.2.4. Thang đo Likert
Thang đo ảnh hưởng những nhân tố tới chất lượng TĐGBĐS thế chấp tại VNG Value gồm 8 nhân tố được đo lường bằng 27 biến quan sát. Thang đo Likert 5 bậc (Likert R.A, 1932) tương đương ới 5 mức độ biểu thị đánh giá của đối tượng khảo sát với vấn đề khảo sát. Đây là thang đo đo lường đáng tin cậy, nó đánh giá được nhận thức, hành vi và giúp khảo sát được tiến hành thuận lợi do đối tượng được khảo sát không phải đưa ra đánh giá riêng của mình và có thể chọn đánh giá trung lập.
Hình 2.1. Đánh giá thang đo Likert
❶ ❷ ❸ ❹ ❺ Hoàn toàn đồng ý Không đồng ý Không ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý
Nguồn: Tác giả t tổng hợp
2.2.5. Phương pháp khảo sát thông tin
Phương pháp khảo sát thông tin: Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) chỉ ra số lượng mẫu quan sát tối thiểu gấp từ 04 đến 05 lần số biến phân tích.
Bảng khảo sát của Khóa luận có 27 biến, vậy cần hơn 100 mẫu quan sát. Đảm bảo rằng mô hình nghiên cứu có mức chính xác cao, cần thu thập hơn 200 mẫu. Tuy nhiên nhân sự công ty VNG Value chỉ có 100 người nên kết quả khảo sát còn một số hạn chế. Khảo sát được hoàn thành hoàn toàn trên tinh thần tự nguyện và hỗ trợ.
Thời điểm thu thập số liệu diễn ra vào tháng 04/2021.
2.2.6. Phương pháp xử lý số liệu
Toàn bộ dữ liệu khảo sát được tổng hợp trong tệp Excel “Phản hồi khảo sát”.
Dữ liệu sau khi đã được tổng hợp và chỉnh sửa được đưa ào kiểm tra qua 02 ước như sau:
Bước 1: Kiểm định độ tin cậy của thang đo qua hệ số tin cậy Cron ach’s Alpha:
Hệ số “Cron ach’s Alpha” có giá trị biến thiên trong đoạn [0;1]. Những biển quan sát có hệ số tương quan iến – tổng thấp hơn 0,3 được coi là biến bị loại bỏ, những biến này bị loại bỏ do nó có thể tạo ra các nhân tố giả bị loại do không có sự ảnh hưởng nhiều cho sự biểu thị của khái niệm cần đo. Không phải giá trị của hệ số này càng cao càng tốt, nếu hệ số này có giá trị từ 0,95 trở lên sẽ gây ra hiện tượng trùng lặp trong thang đo, các iến trong thang đo không khác iệt nhau. Theo Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) thang đo đủ điều kiện có hệ số “Cron ach’s Alpha” ≥ 0,6.
Trường hợp “Cron ach’s Alpha if items deleted” lớn hơn hệ số tương quan iến (Corrected Item – Total correclation) sẽ bị loại nếu biến có hệ số tương quan iến tổng nhỏ hơn 0,3 hoặc hệ số tương quan nhóm nhỏ hơn 0,6.
Bước 2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Được sử dụng để rút gọn từ một tập hơn n iến quan sát được gom lại thành biến quan sát nhỏ hơn, được gọi - biến đại diện để xác định nhân tố ảnh hưởng. Sử dụng “Principal Components Analysis”
à phép xoay “Varimax” trong phương pháp trích. Tiêu chí để thang đo đạt tiêu chuẩn bao gồm:
Hệ số “KMO” (Kaiser-Meyer-Olkin) nằm trong khoảng [0,5;1] đảm bảo phân tích phù hợp. Nếu “KMO” < 0,5 nhân tố đó có khả năng không đạt yêu cầu với hệ thống dữ liệu trong nghiên cứu.
Kiểm định Barlett có ý nghĩa thống kê khi “Sig.” < 0,05 đảm bảo các biến quan sát có mối quan hệ tương quan ới nhau trong nhân tố.
Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) ≥ 50% đảm bảo rằng mô hình phù hợp, cô đọng và giải thích được hơn 50% sự thay đổi của mô hình.
Hệ tải nhân tố (Factor loading) càng cao tương quan giữa các biến với nhân tố càng lớn. “Factor loading” > 0,5 đảm bảo rằng biến quan sát có ý nghĩa thống kê ổn và có tính thực tiễn.
Bảng 2.1. Mã hóa biến trong mô hình
Tên biến Kí hiệu
Năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG NLMC
Hệ thồng tổ chức công tác TĐG HTTC
Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình TĐG NTT
Áp dụng phương pháp à tiêu chuẩn TĐG PPTC
Môi trường kinh tế MTKT
Môi trường pháp lý MTPL
Tính minh bạch của thị trường BĐS TMB
Tính tin cậy của chủ sở hữu BĐS TTC
Nguồn: ác giả t tổng hợp