Tính cấp thiết của đề tài
Đại dịch Covid-19 đã gây ra nhiều khó khăn cho nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam Khi kinh tế biến động, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì vốn Trong bối cảnh này, hoạt động ngân hàng cho vay vốn trở nên vô cùng quan trọng, đóng vai trò là cầu nối giữa nguồn vốn và các nhà đầu tư kinh doanh.
Ngân hàng BIDV Việt Nam hoạt động theo nguyên tắc đảm bảo an toàn và thu lợi nhuận, do đó việc giảm rủi ro trong hoạt động cho vay là rất quan trọng Để bảo vệ lợi ích của ngân hàng, BIDV yêu cầu khách hàng và đối tác cung cấp tài sản đảm bảo, thường là bất động sản Việc định giá các bất động sản thế chấp phải được thực hiện đúng quy trình và chính xác nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Trong quá trình thực tập, tôi đã chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hà Tây.” Tôi hy vọng nghiên cứu này sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị hiện nay.
Mục tiêu nghiên cứu
Khóa luận này nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) chi nhánh Hà Tây Mục tiêu chính của nghiên cứu là xác định và phân tích các nhân tố này để nâng cao hiệu quả định giá tài sản thế chấp, từ đó hỗ trợ ngân hàng trong việc đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn.
- Tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị
Để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị, cần xác định và đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình này Việc phân tích thực trạng sẽ giúp chỉ ra những thành tựu đã đạt được, đồng thời nhận diện các tồn tại và nguyên nhân gây ra những vấn đề hiện tại.
Tác giả sẽ đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh, dựa trên việc xác định và phân tích các nhân tố liên quan.
Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, khóa luận gồm 4 chương chính:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 2: Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu
Chương 4: Một số giải pháp và kiến nghị nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
1.1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá BĐS thế chấp nói riêng đang phát triển rất nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế Trong đó, định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS với mục đích cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo của các Ngân hàng
Theo từ điển Oxford, "Định giá (Valuation)" được định nghĩa là ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản, cũng như là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản kinh doanh.
Theo Fred Peter Marrone, Giám đốc Marketing của AVO, định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của bất động sản và mục đích định giá Điều này bao gồm việc áp dụng dữ liệu thị trường để so sánh với tài sản cần thẩm định, từ đó hình thành giá trị chính xác cho chúng.
Theo Nguyễn Thế Phương (2010), định giá không chỉ đơn thuần là ước lượng giá trị tài sản, mà giá trị này có thể là giá trị thị trường hoặc không, tùy thuộc vào mục đích định giá và các điều kiện cụ thể của thị trường.
Theo Luật giá năm 2013 của Việt Nam, định giá được hiểu là quá trình mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa và dịch vụ.
Theo Điều 4 của Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, định giá bất động sản được hiểu là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị quyền sở hữu bất động sản dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể Quá trình này diễn ra trong bối cảnh của một thị trường nhất định và áp dụng các phương pháp phù hợp để đảm bảo tính chính xác.
Việc định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng tăng của tổ chức và doanh nghiệp Khách hàng thường sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp vay vốn Tuy nhiên, quá trình định giá vẫn còn yếu kém do thiếu thông tin từ thị trường và sự thiếu chủ động của nhân viên phụ trách Điều này dẫn đến việc xác định giá trị bất động sản thế chấp không chính xác, gây ra nhiều rủi ro và làm cho mức cho vay không phản ánh đúng thực tế.
1.1.1.2 Khái niệm chất lượng định giá bất động sản thế chấp
Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, cho vay là nguồn thu chủ yếu, với cho vay thế chấp bằng bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn Hoạt động định giá BĐS cho vay đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay của ngân hàng, giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng và nợ xấu Tuy nhiên, hiện nay, công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn yếu, do chất lượng định giá chưa được đảm bảo.
Chất lượng định giá bất động sản thế chấp được đánh giá khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu định giá, với mục đích đảm bảo lợi ích cho vay và lợi ích pháp lý cho cả ngân hàng và khách hàng Một quan điểm cho rằng chất lượng định giá thể hiện ở việc bất động sản được định giá phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá, trong khi quan điểm khác nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định, quy trình và phương pháp định giá Hơn nữa, sự hài lòng của ngân hàng và khách hàng về kết quả định giá cũng là một yếu tố quan trọng trong việc xác định chất lượng định giá bất động sản thế chấp (Nguyễn Thanh Nga, 2016).
Nghiên cứu này định nghĩa chất lượng định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là việc tuân thủ các quy định pháp lý và áp dụng các phương pháp hiện đại để xác định chính xác giá trị BĐS với thời gian và chi phí hợp lý Để đánh giá chất lượng định giá BĐS thế chấp, có thể sử dụng các tiêu chí định tính và định lượng.
1.1.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng định giá bất động sản thế chấp
Số lượng hồ sơ định giá là chỉ tiêu định lượng quan trọng, phản ánh quy mô và tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản tại ngân hàng Số lượng hồ sơ cao cho thấy chất lượng hoạt động định giá, tuy nhiên, cần kết hợp với các chỉ tiêu định tính khác để đảm bảo tính chính xác và chất lượng của định giá.
Quy mô giá trị bất động sản (BĐS) được định giá là giá trị mà cán bộ định giá xác định, làm cơ sở cho ngân hàng xét duyệt hạn mức cho vay Giá trị này được tính bằng giá trị thị trường của BĐS nhân với tỷ lệ thu hồi Chỉ tiêu này không chỉ phản ánh mức độ thu hồi mà còn cho thấy mức độ rủi ro liên quan đến BĐS thế chấp.
Dựa vào số lượng hồ sơ định giá đã thực hiện, chúng ta có thể đánh giá khối lượng công việc của chi nhánh trong một khoảng thời gian nhất định Theo Tiêu chuẩn TĐGVN số 04, hồ sơ định giá bao gồm các tài liệu liên quan đến việc định giá tài sản do cán bộ định giá lập và lưu trữ Hồ sơ đã được định giá sẽ làm cơ sở cho cán bộ định giá đưa ra mức giá tài sản Do đó, số lượng hồ sơ không chỉ phản ánh năng lực định giá của đơn vị mà còn thể hiện kiến thức chuyên môn của cán bộ định giá, từ đó giúp đánh giá chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp của đơn vị.
Thời gian và chi phí định giá là hai yếu tố quan trọng phản ánh chất lượng định giá bất động sản Thời gian định giá phụ thuộc vào cách tổ chức và quy trình thực hiện, trong khi chi phí định giá bao gồm các khoản liên quan đến nhân lực và chi phí phát sinh trong quá trình này Một quy trình và phương pháp định giá rõ ràng, cùng với đội ngũ cán bộ có trình độ và kinh nghiệm, sẽ giúp giảm thiểu thời gian định giá cần thiết (Ngô Thị Phương Thảo, 2012).
DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Dữ liệu nghiên cứu
2.1.1 Dữ liệu tự thu thập
Thông tin và số liệu trong bài viết này được thu thập từ khảo sát về các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, chi nhánh Hà Tây.
Khảo sát được thiết kế với các câu hỏi nhằm phân loại thông tin về cán bộ định giá, bao gồm kinh nghiệm làm việc trong ngành và thời gian công tác tại chi nhánh Bên cạnh đó, mẫu khảo sát còn thu thập ý kiến cá nhân của các cán bộ phụ trách định giá về những yếu tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh.
Sau khi thu thập dữ liệu, tác giả đã tổng hợp và tạo ra các biểu đồ để dễ dàng phân tích kết quả Việc kết hợp thông tin thực tế từ quá trình thực tập với phân tích số liệu từ biểu đồ giúp tác giả đưa ra những kết luận chính xác.
2.1.2 Dữ liệu được đơn vị thực tập cung cấp
Đơn vị thực tập đã cung cấp thêm dữ liệu quan trọng, bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện biện pháp bảo đảm Ngoài ra, các số liệu từ Phòng Kế hoạch tài chính và Phòng Tổ chức Hành chính của chi nhánh cũng được sử dụng trong khóa luận.
- Số hồ sơ BĐS mới được định giá
- Lợi nhuận trước/sau thuế
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu bao gồm thu thập và phân tích dữ liệu, thông tin để tổng kết kinh nghiệm từ các tài liệu sẵn có Tác giả kết hợp lý luận với thực tiễn, thực hiện phân tích và đánh giá các nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định.
Giá bất động sản thế chấp là yếu tố quan trọng để xây dựng khung lý thuyết cơ bản Kết hợp với việc phân tích tình hình thực tế hiện nay, chúng ta có thể xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị thực tập.
Dựa trên các nhân tố lý thuyết đã xác định, tác giả đã xây dựng bảng câu hỏi khảo sát để đánh giá ý kiến từ 32 cán bộ định giá tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây về các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS thế chấp Sau khi thu thập kết quả khảo sát, tác giả đã tiến hành phỏng vấn một số cán bộ định giá nhằm làm rõ và bổ sung cho những thông tin đã thu thập được.
- Mô tả phương pháp khảo sát
1 Thiết kế câu hỏi dựa trên tổng quan nghiên cứu, có bổ sung cho phù hợp với thực trạng ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây, 9 nhân tố ứng với 27 tiêu chí đo lường thuộc 2 nhóm nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan; được xác định có ảnh hưởng tới hoạt động định giá tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây (theo Phụ lục 1) Việc xác định các nhân tố này là cơ sở để lập các câu hỏi khảo sát, các cán bộ tham gia định giá BĐS tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây
Mục đích của khảo sát này là để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị hiện tại.
Nội dung bộ câu hỏi được chia thành 3 phần:
Phần 1: Thông tin cá nhân (gồm các câu hỏi chung liên quan tới đối tượng khảo sát: kinh nghiệm làm việc trong ngành định giá, hiện tại đang công tác tại phòng ban nào, có tốt nghiệp từ các chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực định giá hay không?)
Phần 2: Gồm các câu hỏi liên quan các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan Sử dụng thang đo Likert để đánh giá mức độ ảnh hưởng, ứng với 5 mức: (1)Hoàn toàn không đồng ý; (2)Không đồng ý; (3)Không ý kiến; (4)Đồng ý; (5)Hoàn toàn đồng ý
Phần 3: Câu hỏi mở (khảo sát ý kiến đóng góp của cán bộ về các giải pháp giúp cải thiện chất lượng dịch vụ định giá BĐS thế chấp tại đơn vị)
2 Lựa chọn đối tượng khảo sát: Mẫu nghiên cứu – đối tượng được lựa chọn gửi phiếu khảo sát là 32 cán bộ tham gia định giá tại BIDV chi nhánh Hà Tây năm
3 Đặc điểm mẫu khảo sát: 32 người tham gia khảo sát có đặc điểm thống kê như bảng dưới đây, cho thấy các câu trả lời là đáng tin cậy:
Bảng 2.1 Thống kê đặc điểm mẫu khảo sát
Chỉ tiêu Số lượng (người) Tỷ lệ
Kinh nghiệm trong ngành định giá
Phó giáo sư/Giáo sư 0 0%
Tốt nghiệp ngành định giá
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Vào tháng 3/2021, mẫu khảo sát gồm 7 phiếu gửi qua Google Form và 25 phiếu gửi trực tiếp tới cán bộ định giá đã được thực hiện Tác giả đã thu hồi 100% phiếu khảo sát hợp lệ và tiến hành tổng hợp dữ liệu.
Phương pháp phỏng vấn được áp dụng trước khi thiết kế câu hỏi khảo sát, trong đó tác giả thực hiện phỏng vấn nhanh với một số cán bộ định giá để hoàn thiện nội dung khảo sát Sau khi phân tích dữ liệu, tác giả tiếp tục phỏng vấn thêm những cán bộ có câu trả lời khác biệt so với kết quả chung nhằm làm rõ nguyên nhân của những sự khác nhau trong các câu trả lời.
2.2.3 Phương pháp xử lý dữ liệu
Sau khi thu thập kết quả, tác giả tiến hành xử lý dữ liệu bằng cách sử dụng sơ đồ, bảng biểu và tỷ lệ phần trăm các câu trả lời theo thang đo Likert để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến hoạt động định giá bất động sản tại chi nhánh Bên cạnh đó, tác giả áp dụng phương pháp thống kê mô tả để tổng hợp và so sánh các yếu tố ảnh hưởng.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Giới thiệu sơ lược về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Hà Tây
3.1.1 Giới thiệu về Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong bốn ngân hàng thương mại lớn nhất và ra đời sớm nhất tại Việt Nam Trụ sở chính của ngân hàng đặt tại Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Ngân hàng BIDV – chi nhánh Hà Tây là một trong những chi nhánh quan trọng của hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).
Hà Tây, được thành lập vào ngày 01/06/1990, là một trong những chi nhánh sớm nhất của hệ thống BIDV Chi nhánh BIDV Hà Tây đã có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của BIDV Việt Nam.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Tây luôn tuân thủ các quyết định của ban lãnh đạo cùng với chính sách và quy định của Đảng và Nhà nước Chi nhánh không ngừng nỗ lực đạt mục tiêu kinh doanh hiệu quả và an toàn, đáp ứng nhu cầu dịch vụ trên thị trường Với trách nhiệm cao, Chi nhánh Hà Tây đã vượt qua nhiều thách thức để duy trì vị thế và phát triển bền vững, từ đó gia tăng niềm tin của khách hàng Đơn vị quản lý chặt chẽ và hiệu quả từng đồng vốn của Nhà nước và nhân dân, góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng cho nền kinh tế.
Trong suốt các giai đoạn lịch sử, BIDV Hà Tây đã đóng góp tích cực và hiệu quả vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương như Hà Đông, Hà Sơn Bình và Hà Tây Những nỗ lực này đã được Nhà nước, ngành Ngân hàng và chính quyền địa phương ghi nhận qua nhiều phần thưởng cao quý.
Trụ sở chi nhánh: 197 Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
3.1.2 Cơ cấu tổ chức tại ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây
BIDV không chỉ giữ vững những giá trị cốt lõi mà còn tổ chức hệ thống nhân sự một cách hợp lý và gọn nhẹ, giúp Chi nhánh hoạt động hiệu quả Thành tựu và quy mô không ngừng mở rộng của tổ chức là minh chứng rõ ràng cho điều này.
Sơ đồ 3.1 Cơ cấu tổ chức BIDV chi nhánh Hà Tây
(Nguồn: Phòng Tổ chức Hành chính)
3.1.3 Khái quát về tình hình hoạt động của chi nhánh
3.1.3.1 Tình hình hoạt động kinh doanh:
Năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ đến toàn ngành và nền kinh tế Việt Nam, dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh tuyên bố phá sản hoặc tạm ngừng hoạt động Sự ảnh hưởng này đã làm suy giảm nghiêm trọng các hoạt động kinh doanh và thị trường kinh tế.
Khối quan hệ khách hàng Phòng KHDN
Phòng KHCN Khối quản lý rủi ro Phòng QLRR
Phòng GDKH Phòng QL&DVKQ Phòng QTTD
Khối quản lý nội bộ Phòng KHTC
PGD Chúc Sơn PGD Văn Phú
PGD Văn QuánPDG Nguyễn TrãiPGD Nguyễn Quý ĐứcPGD Lê Hồng PhongPGD Yết Kiêu
Năm 2020, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, với sự suy giảm của 21 thiết bị và lượng tiền trong các ngân hàng thương mại, bao gồm BIDV Hà Tây, bị tồn đọng Để khôi phục nền kinh tế, các chính sách ưu đãi cho vay và hạ lãi suất tiền gửi kỳ hạn đã được thực hiện cấp bách Mặc dù năm 2020 đầy thử thách, nhưng đây cũng là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của các ngành và ngân hàng trong những năm tiếp theo.
Dưới đây là báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng BIDV Hà Tây:
Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh 2018-2019 Đơn vị : Tỷ đồng
Tổng tài sản 11.538 16.046 27.488 4.508 39,07% 11.442 71,31% Vốn chủ sở hữu 1.071 2.089 3.112 1.018 95,03% 1.023 48,99% Vốn điều lệ 821 1.388 2.319 566 68,92% 931 67,12%
Tổng nguồn vốn huy động 7.053 10.185 13.622 3.132 44,41% 3.437 33,74%
Dư nợ cho vay 5.234 6.644 9.352 1.411 26,96% 2.707 40,75% Tổng doanh thu 928 1.342 2.216 414 44,62% 874 65,10% Tổng chi phí 708 1002,33 1.612 294 41,54% 609 60,80% Lợi nhuận trước thuế 220 339,66 603,84 120 54,55% 264 77,78%
(Nguồn: Phòng Kế hoạch Tài chính)
Tổng tài sản của BIDV Hà Tây đã có sự tăng trưởng liên tục qua các năm, với mức tăng 4.508 triệu đồng, tương đương 39,07% so với năm 2018 và đạt 71,31% so với năm 2019 Phần lớn tài sản của ngân hàng chủ yếu là các bất động sản lớn, tọa lạc tại những vị trí đắc địa với mức thanh khoản cao.
2020, nền kinh tế của thị trường đang có biến động do đại dịch nhưng BIDV Hà Tây
22 vẫn mang lại cho mình lợi sau thuế hơn năm trước, tăng 193 triệu đồng tương đương tăng 74,36% so với năm 2019, hoàn thành mục tiêu đề ra
Vốn điều lệ của ngân hàng BIDV Hà Tây đang tăng qua các năm, cụ thể năm
Năm 2020, BIDV Hà Tây ghi nhận sự tăng trưởng 931 triệu đồng so với năm 2019, với lợi nhuận sau thuế (LNST) tăng 74,36% Để đáp ứng nhu cầu tín dụng ngày càng cao, ngân hàng đã quyết định tăng vốn điều lệ nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh.
Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 năm 2020, nền kinh tế Việt Nam đối mặt với sự suy giảm và nhiều thách thức BIDV Hà Tây đã chủ động theo dõi diễn biến của thị trường và nhận diện các cơ hội, thuận lợi trong tình hình hiện tại.
BIDV Hà Tây, với thương hiệu mạnh mẽ và uy tín trong kinh doanh, đã duy trì niềm tin của khách hàng hiện tại đồng thời thu hút thêm khách hàng mới Điều này giúp ngân hàng khẳng định thực lực và vị thế của mình, tạo động lực để vượt qua những thách thức trong giai đoạn hiện tại.
- Tiếp tục phát huy và khắc phục những tồn tại của năm 2020, lấy đó làm cơ sở để thực hiện kế hoạch năm nay thành công
Đại dịch hiện vẫn khó kiểm soát, ảnh hưởng tiêu cực đến doanh thu và thu nhập của cả doanh nghiệp lẫn cá nhân Nhu cầu vay vốn dự kiến sẽ tăng trong năm 2021, buộc các ngân hàng cần có đủ nguồn vốn để cung cấp và thẩm định hồ sơ vay của doanh nghiệp cũng như cá nhân, nhằm tránh phát sinh nợ xấu trong tương lai.
BIDV phải đối mặt với những khó khăn và hạn chế do đại dịch 2020 gây ra, bên cạnh những cơ hội và thuận lợi Để ứng phó, ngân hàng cần phát huy kinh nghiệm xử lý rủi ro trong quá khứ, tăng cường theo dõi diễn biến thị trường và từ đó xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả và an toàn.
Đại dịch Covid-19 đang gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế, dẫn đến những diễn biến khó lường Nguy cơ lớn nhất là sự hình thành các khoản nợ xấu trong tương lai Do đó, BIDV cần thận trọng trong việc thẩm định và định giá các bất động sản thế chấp.
Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hà Tây
Việc định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thực hiện dựa trên các văn bản luật hiện hành.
- Các văn bản pháp luật: Bộ luật Dân sự (2015), Luật đất đai (2013), Luật doanh nghiệp 2020,
- Các văn bản khác như :
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014
Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 28/12/2019
Quy định số 4499/QyĐ-BIDV ban hành ngày 06/08/2020 của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam quy định rõ về trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện các biện pháp bảo đảm Nội dung quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc thực hiện các biện pháp bảo đảm, góp phần nâng cao an toàn tài chính và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
3.2.2 Các quy định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đối với bất động sản thế chấp
3.2.2.1 Bất động sản đơn vị nhận thế chấp
Bất động sản (BĐS) được phân loại thành nhiều loại khác nhau, tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cho tổ chức và thuận lợi cho công tác quản lý BĐS, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã quy định rõ các loại BĐS có thể thế chấp tại đơn vị.
Theo quy định của Ngân hàng BIDV Việt Nam, các bất động sản có thể được thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và nhà ở gắn liền với đất đai.
3.2.2.2 Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp a) Đối với đất đai, công trình trên đất
Cá nhân hoặc hộ gia đình có quyền sử dụng đất được Nhà nước chứng nhận hợp pháp có thể thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để vay vốn.
Khi thế chấp các công trình gắn liền với đất tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, những tài sản này sẽ được coi là thế chấp tại ngân hàng này.
Nếu đất thuê phải trả tiền hàng năm, BIDV Việt Nam sẽ chỉ xem công trình trên đất đó là tài sản đảm bảo tại ngân hàng.
- Quyền sở hữu căn hộ chung cư b) Đối với đất, công trình trên đất
Các tổ chức kinh tế có thể thế chấp quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có đầy đủ các điều kiện sau:
- Đất do nhà nước giao có thu phí
- Đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp
Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu phí sử dụng cho mục đích sản xuất nông - lâm nghiệp hoặc nuôi thủy sản, hoặc được cho thuê đất với hình thức trả tiền thuê hàng năm, chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với mảnh đất đó.
28 Để đảm bảo các khoản tiền vay thì Ngân hàng TMCP BIDV Việt Nam có những quy định về tài sản thế chấp như sau:
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng của khách hàng vay và bên bảo lãnh theo đúng quy định
- Tài sản không bị cấm giao dịch và không có tranh chấp
- Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay do ngân sách Nhà nước cấp thì phải được cấp có thẩm quyền cho phép thế chấp
- Tài sản thế chấp của CTCP phải được HĐQT hoặc Đại hội đồng cổ đông cho phép sử dụng tài sản đó thế chấp bằng văn bản
- Tài sản thế chấp của các loại hình công ty khác phải có sự đồng ý của bên sở hữu cho phép sử dụng tài sản làm thế chấp
- Trước khi thế chấp phải đáp ứng các quy định riêng nếu có trong văn bản pháp luật
Đối tượng tham gia hoạt động thế chấp cần có đủ năng lực pháp luật và dân sự Đối với tổ chức, người đại diện pháp luật phải có đủ năng lực và quyền hạn để thực hiện việc đại diện.
Ngân hàng BIDV Việt Nam sẽ căn cứ vào đó và xem xét nhận tài sản thế chấp, ra quyết định cho vay
3.3 Chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Hà Tây
Bảng 3.5 Số lượng hồ sơ BĐS được định giá tại ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây 2018 – 2020
Số lượng hồ sơ BĐS được định giá mới
(Nguồn: Phòng Kế hoạch Tài chính)
Bảng 3.5 cho thấy sự gia tăng đáng kể số lượng hồ sơ bất động sản được định giá tại đơn vị qua các năm, phản ánh nhu cầu vay vốn thế chấp bằng bất động sản của khách hàng ngày càng cao.
29 ngày càng tăng, đặc biệt số lượng hồ sơ tăng từ 460 HSBĐS trong năm 2019 lên 640 HSBĐS mới được thế chấp trong năm 2020
3.3.2 Chỉ tiêu định tính a) Tuân thủ nguyên tắc chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp Để đánh giá sự tuân thủ nguyên tắc về chuyên môn và đạo đức, tác giả đã thực hiện thống kê chất lượng nguồn nhân lực tham gia định giá dựa trên các chỉ tiêu: vị trí công tác, thâm niên công tác, kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, bằng cấp và chứng chỉ liên quan đến nghề nghiệp Kết quả khảo sát 32 cán bộ cho thấy đều có trình độ chuyên môn và có kinh nghiệm định giá lâu năm
Biểu đồ 3.1 Kinh nghiệm trong lĩnh vực của cán bộ định giá tại Chi nhánh
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Theo biểu đồ 3.1 cho thấy, số cán bộ tham gia định giá tại Chi nhánh có kinh nghiệm làm việc trong ngành định giá từ 3 năm trở lên là 68,8%
Dưới 1 năm 1 - 3 năm 3- 5 năm5-7 năm 7-10 năm Trên 10 năm
Biểu đồ 3.2 Trình độ học vấn của cán bộ định giá tại Chi nhánh
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Biểu đồ 3.3 Trình độ chuyên môn của cán bộ định giá tại Chi nhánh
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Biểu đồ 3.3 chỉ ra rằng cán bộ định giá tại đơn vị có trình độ học vấn cao, với 31,3% cán bộ tốt nghiệp chuyên ngành liên quan đến thẩm định giá Điều này cho thấy sự tuân thủ quy trình định giá của đơn vị là rất quan trọng.
Qua quan sát thực tế và phỏng vấn, cán bộ định giá đã thực hiện quy trình định giá 6 bước khi tiếp nhận yêu cầu vay.
Cao đẳng Đại học Thạc sĩ Tiến sĩ Phó giáo sư/Giáo sư
Tốt nghiệp chuyên ngành liên quan định giáKhông tốt nghiệp chuyên ngành liên quan đến định giá
Sơ đồ 3.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Cán bộ định giá có nhiệm vụ thu thập thông tin liên quan sau đó hoàn thiện hồ sơ định giá theo trình tự sau:
Sơ đồ 3.3 Trình tự hoàn thiện hồ sơ định giá
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS
Tổng quát về bất động sản cần định giá
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Bước 4:
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản định giá
Bước 6: Báo cáo kết quả, lập hồ sơ định giá
Trình tự hoàn thiện hồ sơ
Phỏng vấn về khoản vay
KH lập hồ sơ vay, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ
Thẩm định điều kiện cho vay
Cán bộ phỏng vấn khách hàng vay vốn để thu thập thông tin cần thiết cho hồ sơ Nội dung phỏng vấn bao gồm việc xác minh tính pháp lý và uy tín của khách hàng, xác định mục đích vay, khả năng thu nhập để hoàn trả gốc và lãi, cũng như tài sản bảo đảm cho khoản vay Sau khi thu thập thông tin, cán bộ sẽ tư vấn cho khách hàng về các điều kiện cho vay, thời hạn và lãi suất áp dụng.
Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ
Cán bộ có trách nhiệm tư vấn và hướng dẫn khách hàng trong việc lập và hoàn thiện hồ sơ đầy đủ theo yêu cầu, bao gồm hồ sơ pháp lý và hồ sơ đảm bảo tiền vay.
Đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hà Tây
3.4.1.1 Đội ngũ nhân lực định giá
Trong quá trình định giá bất động sản thế chấp, cán bộ đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả và chất lượng của việc định giá Do đó, cán bộ phụ trách cần phải có kiến thức chuyên sâu để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong công việc.
Định giá bất động sản (BĐS) là một công việc khó khăn, đòi hỏi sự chuyên môn cao và sự minh bạch, khách quan từ cán bộ thực hiện Đặc biệt, định giá BĐS thế chấp cần có tâm huyết với nghề, vì kết quả định giá phụ thuộc vào sự đánh giá chính xác của người thực hiện.
Biểu đồ 3.4 Đánh giá về đội ngũ nhân lực định giá tại đơn vị
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Theo thống kê, 93.75% người tham gia khảo sát đồng ý rằng cán bộ định giá sở hữu kiến thức chuyên môn tốt và hiểu biết sâu rộng về thị trường bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng định giá.
3.4.1.2 Hệ thống tổ chức công tác định giá
Tại chi nhánh, việc phân công và tổ chức công tác định giá cần được thực hiện một cách rõ ràng và khoa học nhằm tối ưu hóa năng lực của cán bộ phụ trách, từ đó nâng cao chất lượng công tác định giá.
Kiến thức chuyên môn tốt Hiểu biết rộng rãi về thị trường
BĐS Đạo đức tốt, có tâm với nghề
Hoàn toàn không đồng ý Không đồng ý Không ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý
Biểu đồ 3.5 Đánh giá hệ thống tổ chức công tác định giá tại đơn vị
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Biểu đồ trên cho thấy, tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh
Hà Tây đã hướng dẫn cán bộ định giá về quy trình và trình tự thực hiện công tác định giá một cách rõ ràng Công việc được phân công cụ thể và khoa học, với tỷ trọng trung bình trên 70% Việc phân công nhiệm vụ cho từng cán bộ cũng được thực hiện chi tiết, đồng thời công tác kiểm soát quá trình định giá được đơn vị thực hiện tốt.
Quy trình thực hiện công tác kiểm soát cần phải rõ ràng và có trình tự cụ thể Việc phân công nhiệm vụ và quyền hạn phải chặt chẽ để đảm bảo hiệu quả Cần có sự phân công công việc cụ thể và khoa học nhằm tối ưu hóa quy trình làm việc.
Biểu đồ 3.6 Đánh giá về hệ thống thông tin phục vụ cho định giá tại Chi nhánh
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Trong quá trình định giá, việc xây dựng hệ thống thông tin tin cậy là yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến hoạt động định giá tại đơn vị Cán bộ định giá cần thu thập thông tin liên quan đến bất động sản để đảm bảo kết quả định giá chính xác và sát với giá thị trường Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây đã thực hiện quy trình chọn lọc và xử lý thông tin tốt, với 65% người tham gia khảo sát đồng ý với chỉ tiêu đánh giá Tuy nhiên, một số cán bộ vẫn phản ánh rằng nguồn thông tin thu thập đôi khi chưa chính xác và không được cập nhật kịp thời, điều này ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả định giá.
3.4.1.4 Việc áp dụng các phương pháp và tiêu chuẩn định giá
Trong quá trình định giá tại chi nhánh, việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp là yếu tố quan trọng để đạt được kết quả gần nhất với giá thị trường Biểu đồ dưới đây minh họa rõ ràng cho quá trình này.
Nguồn thông tin đáng tin cậy là yếu tố quan trọng trong việc thu thập dữ liệu Thông tin cần được thu thập một cách nhanh chóng và kịp thời để đảm bảo tính chính xác Việc chọn lọc và xử lý thông tin là cần thiết để nâng cao chất lượng dữ liệu Cuối cùng, lưu trữ thông tin một cách có hệ thống sẽ giúp dễ dàng truy cập và quản lý sau này.
Biểu đồ 3.7 Đánh giá việc áp dụng các phương pháp và tiêu chuẩn trong quá trình định giá tại chi nhánh
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Hơn 50% người tham gia khảo sát đã chọn "đồng ý" với cả hai chỉ tiêu, cho thấy rằng các cán bộ tại chi nhánh đã thực hiện đúng quy trình và áp dụng các tiêu chuẩn, phương pháp phù hợp khi định giá bất động sản thế chấp.
Tại Chi nhánh Hà Tây, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là hai phương pháp định giá phổ biến Tuy nhiên, một số cán bộ tại chi nhánh cho rằng việc áp dụng các phương pháp này còn hạn chế, đặc biệt trong những trường hợp đặc thù Điều này có thể gây ra sai lệch trong kết quả định giá.
25 Áp dụng quy trình, phương pháp, tiêu chuẩn, định giá phù hợp Định giá BĐS theo nhiều phương pháp khác nhau
Hoàn toàn không đồng ý Không đồng ý Không ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý
3.4.1.5 Các chính sách, quy định của ngân hàng BIDV về công tác định giá
Biểu đồ 3.8 Đánh giá các chính sách, quy định của đơn vị về công tác định giá
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Ngân hàng BIDV Việt Nam đã xây dựng các chính sách và quy định định giá một cách cụ thể và chi tiết, với hơn 60% người tham gia khảo sát đồng ý với đánh giá này Tại chi nhánh Hà Tây, ngân hàng đã ban hành văn bản hướng dẫn rõ ràng về quy trình nhận và xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời liên tục cập nhật và bổ sung các chính sách phù hợp với tình hình thực tế.
Các chính sách, quyết định được quy định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết
Các chính sách và quy định liên quan đến công tác định giá luôn được cập nhật đầy đủ và kịp thời, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thực hiện.
Biểu đồ 3.9 Đánh giá về môi trường kinh tế
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Theo khảo sát và phỏng vấn, nhiều cán bộ định giá nhận định rằng lạm phát không ảnh hưởng nhiều đến chất lượng định giá BĐS thế chấp hiện tại Đặc biệt, 70% người tham gia khảo sát cho rằng sự ổn định và đồng bộ của chính sách kinh tế sẽ tác động đáng kể đến hoạt động định giá BĐS thế chấp tại đơn vị.
Nền kinh tế đang trên đà phát triển nhưng vẫn phải đối mặt với những ảnh hưởng tiêu cực từ lạm phát Để đảm bảo sự ổn định, cần có các chính sách kinh tế đồng bộ và hiệu quả Các ý kiến từ cộng đồng về vấn đề này rất đa dạng, từ hoàn toàn không đồng ý cho đến rất đồng ý.
Biểu đồ 3.10 Đánh giá về môi trường pháp lý
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Thảo luận về thành tựu và hạn chế
3.5.1 Những kết quả đã đạt được
Thứ nhất, lượng hồ sơ thẩm định làm cơ sở cho khách vay tại BIDV chi nhánh
Hà Tây đang trên đà phát triển mạnh mẽ, phản ánh chất lượng hoạt động và uy tín của đơn vị Thành quả này không thể thiếu sự nỗ lực và chuyên môn cao của đội ngũ cán bộ định giá tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây.
Chất lượng hồ sơ thẩm định giá ngày càng được cải thiện, đáp ứng tốt hơn yêu cầu thẩm định giá Điều này thể hiện qua việc tài sản thế chấp được đánh giá một cách chính xác và sát thực.
Hồ sơ pháp lý được khách hàng cung cấp đầy đủ
Cung cấp những thông tin minh bạch về BĐS thế chấp Độ tin cậy của chủ sở hữu cao
Hoàn toàn không đồng ý Không đồng ý Không ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý
Khi định giá bất động sản thế chấp, Chi nhánh luôn đặt mục tiêu đạt được kết quả chính xác, sử dụng thông tin từ các nguồn minh bạch để phản ánh đúng diễn biến thị trường Mặc dù cán bộ định giá nỗ lực cung cấp kết quả chính xác nhất, đối với những bất động sản đặc biệt và khó định giá, ngân hàng sẽ tìm kiếm sự hỗ trợ từ các công ty định giá chuyên nghiệp.
Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá ngày càng được nâng cao, với nhiều yếu tố liên quan đến bất động sản (BĐS) như thị trường và đặc điểm, trong đó pháp luật có ảnh hưởng đặc biệt đến giá trị BĐS Các yếu tố này được kiểm tra và ghi chép cẩn thận trong báo cáo Đơn vị đã đạt được nhiều thành công và được các tổ chức lớn công nhận, xây dựng uy tín vững chắc nhờ vào đội ngũ nhân sự có chuyên môn tốt và tâm huyết với nghề Nhân viên luôn nỗ lực hoàn thành nhiệm vụ và trọng trách được giao.
Vào thứ tư, Ngân hàng đã ban hành và hướng dẫn kịp thời các chính sách và quy trình liên quan đến công tác Đơn vị luôn cập nhật đầy đủ các quy định về định giá sát với thị trường, đảm bảo tuân thủ pháp luật hiện hành Các quy định này không chỉ đảm bảo chất lượng đánh giá cao mà còn tạo tiền đề vững chắc cho các hoạt động trong tương lai.
Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong công tác định giá bất động sản thế chấp, nhưng vẫn còn một số hạn chế tồn tại Qua khảo sát và quan sát các cuộc định giá trực tiếp, cũng như phỏng vấn cán bộ định giá, khóa luận đã chỉ ra những vấn đề cần cải thiện trong hoạt động này.
Số hồ sơ định giá hiện tại chưa đáp ứng đủ nhu cầu vay vốn của khách hàng, mặc dù uy tín của Ngân hàng đã tăng lên, thu hút nhiều khách hàng mới Hầu hết khách hàng đều sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo, nhưng nguồn nhân lực hạn chế dẫn đến tiến trình xử lý hồ sơ chậm trễ và thủ tục còn phức tạp Điều này đặc biệt nghiêm trọng với các bất động sản ở xa chi nhánh, gây ra tình trạng tồn đọng hồ sơ chưa được giải quyết kịp thời.
Giá trị của bất động sản thế chấp hiện nay chưa phản ánh đúng thực tế thị trường Trong quá trình thu thập thông tin về bất động sản thế chấp, có những trường hợp nhân viên định giá sử dụng nguồn dữ liệu không chính xác.
Việc định giá bất động sản (BĐS) không chính xác có thể dẫn đến việc cán bộ đánh giá giá trị BĐS thấp hơn thực tế, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến hạn mức cho vay cũng như cơ hội kinh doanh của cả ngân hàng và khách hàng.
Thứ ba, việc chưa đa dạng hóa các bất động sản (BĐS) thế chấp khiến cán bộ định giá gặp khó khăn trong việc xác định giá trị, đặc biệt là với những BĐS thiếu thông tin cần thiết Họ thường bỏ qua các BĐS có tính thanh khoản thấp, mà không xem xét đến tiềm năng phát triển của thị trường BĐS trong tương lai Kết quả là, nhiều hồ sơ BĐS tiềm năng bị ngân hàng bỏ qua, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của người vay.
Dựa trên kết quả khảo sát và quan sát trực tiếp các hồ sơ định giá, cũng như phỏng vấn cán bộ định giá, một số nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động định giá đã được xác định.
Chất lượng và số lượng đội ngũ nhân lực tại chi nhánh chưa đồng đều và tập trung, với cán bộ định giá phân tán ở các phòng ban khác nhau như phòng quản lý rủi ro và phòng giao dịch, dẫn đến hạn chế về kiến thức chuyên môn và hiểu biết sâu về bất động sản Hai cán bộ phỏng vấn cho biết thiếu hụt lớn nhất là không có phòng định giá độc lập, khiến việc phân công nhân sự cho các cuộc định giá không đảm bảo kịp thời và chất lượng khi có yêu cầu thẩm định nhanh Hơn nữa, phần lớn cán bộ định giá không tốt nghiệp từ chuyên ngành liên quan và thời gian làm việc trong lĩnh vực này còn ngắn, dẫn đến thiếu kinh nghiệm thực tế.
Hệ thống thông tin hiện tại chưa đủ tin cậy và kịp thời, với việc chọn lọc, xử lý và lưu trữ thông tin còn hạn chế Quan sát thực tế cho thấy các chi nhánh thiếu cơ sở dữ liệu và phần mềm hỗ trợ cho công tác định giá, cũng như chưa có quy định chung về bảng giá phục vụ định giá bất động sản Kết quả khảo sát cho thấy nhiều ý kiến đánh giá chất lượng hệ thống thông tin không đạt yêu cầu, đặc biệt về nguồn thông tin và tính kịp thời.
45 không đưa ý kiến về việc chọn lọc, xử lý và lưu trữ thông tin của chi nhánh (biểu đồ 3.6)
Việc áp dụng các phương pháp và tiêu chuẩn định giá hiện nay còn hạn chế và chưa đa dạng, với phần lớn hồ sơ định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh và chi phí, trong khi các phương pháp thặng dư, thu nhập và lợi nhuận ít được áp dụng Kết quả khảo sát cho thấy có nhiều ý kiến không đồng ý hoặc không có ý kiến về việc áp dụng các phương pháp và tiêu chuẩn này, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng công tác định giá.
Vào thứ tư, BIDV đã công bố một số chính sách và quy định liên quan đến công tác định giá, tuy nhiên các quy định này vẫn chưa được cập nhật đầy đủ và chi tiết Thực tế cho thấy, cán bộ định giá chưa nhận được hướng dẫn rõ ràng về quy trình định giá, cũng như thiếu thông tin về các căn cứ pháp lý và nguồn thông tin đáng tin cậy để thực hiện việc xác định giá.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG BIDV CHI NHÁNH HÀ TÂY
Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV- chi nhánh Hà Tây
Trước yêu cầu ngày càng cao đối với hoạt động định giá, chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV Hà Tây cần được nâng cao liên tục Cần hoàn thiện hệ thống quy trình, nội dung và phương pháp định giá Dựa trên đánh giá thực trạng và nguyên nhân, cũng như khảo sát và phỏng vấn cán bộ định giá, khóa luận đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả công tác định giá.
4.1.1 Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Mọi hoạt động tại ngân hàng đều phải tuân thủ các quy định cụ thể để đảm bảo hiệu quả công việc Những quy định rõ ràng và hợp lý sẽ giúp hoạt động diễn ra thuận lợi, trong khi quy định mơ hồ hoặc chồng chéo có thể gây khó khăn Do đó, các quy định cần phải chính xác, hoàn thiện và phù hợp với thực tế hoạt động của ngân hàng Trong thời gian tới, BIDV chi nhánh Hà Tây cần tập trung vào việc cải thiện và hoàn thiện các quy định này.
Văn bản hướng dẫn Quy định số 4499/QyĐ-BIDV, ban hành ngày 06/08/2020, quy định chi tiết về trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện các biện pháp bảo đảm Hướng dẫn này nhằm giúp cán bộ định giá xác định rõ các bước định giá, từ đó đảm bảo hồ sơ định giá được xét duyệt nhanh chóng và kịp thời, phù hợp với đặc thù của từng chi nhánh.
Để xác định giá trị của bất động sản thế chấp một cách chính xác, đơn vị cần định kỳ công bố danh sách phân loại bất động sản Đồng thời, việc cung cấp các nguồn thông tin đáng tin cậy cũng rất quan trọng, giúp cán bộ có cơ sở vững chắc trong quá trình xác định giá trị.
Chi nhánh Hà Tây cần thiết lập quy định và hướng dẫn chi tiết về quy trình định giá đối với các bất động sản (BĐS) ít giao dịch trên thị trường Điều này sẽ giúp cán bộ định giá có cơ sở vững chắc để thực hiện việc định giá các BĐS này, vốn thường gặp khó khăn trong việc xác định giá trị do thiếu thông tin giao dịch.
Việc định giá bất động sản (BĐS) hiếm gặp rất nhiều khó khăn do thiếu các cơ sở so sánh Đặc biệt, trong trường hợp các BĐS độc đáo, cán bộ định giá sẽ gặp trở ngại trong việc xác định giá trị thực Vì vậy, BIDV cần thiết lập các quy định cụ thể cho việc định giá loại hình BĐS này, bao gồm quy trình áp dụng cho từng loại BĐS đặc biệt, phương pháp tính giảm giá và xác định các luồng giá trị của BĐS.
Hoạt động định giá là một phần quan trọng trong hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là tại các ngân hàng thương mại (NHTM) ở Việt Nam Để đảm bảo quy trình định giá diễn ra thuận lợi, cần có các quy định điều chỉnh cụ thể Do đó, các chi nhánh ngân hàng cần tập trung vào việc ban hành những quy định hướng dẫn về định giá, nhằm nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong hoạt động này.
4.1.2 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm căn cứ để định giá
Thông tin đóng vai trò quan trọng nhất trong việc xác định giá trị bất động sản (BĐS) Nó giúp cán bộ định giá nắm bắt rõ hồ sơ của BĐS cần thẩm định Do đó, việc xây dựng một hệ thống thông tin với quy mô lớn và chất lượng cao, có khả năng cung cấp thông tin kịp thời cho nhân viên thẩm định và các nhân viên trong hệ thống ngân hàng là yêu cầu thiết yếu và cấp bách.
Hiện tại, chi nhánh ngân hàng BIDV Hà Tây chưa xây dựng được một hệ thống thông tin hoàn chỉnh và chất lượng, dẫn đến việc thông tin cần phải được sàng lọc và kiểm tra trước khi sử dụng Nguồn thông tin chủ yếu từ báo chí, mạng internet và một số công ty bất động sản Nhân viên định giá dựa vào thông tin tự thu thập từ các nguồn trực tuyến, từ nhà môi giới và qua thương lượng trực tiếp với người bán Để cải thiện tình hình, ngân hàng cần xây dựng một hệ thống thông tin khoa học và dễ dàng cập nhật.
- Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu khách hàng riêng hoặc kết nối với BIDV trung ương và thông tin cần được cập nhật thường xuyên
Ngân hàng cần tiến hành xem xét và khảo sát thông tin về bất động sản do khách hàng cung cấp, coi đây là dữ liệu tham khảo để đối chiếu.
Thông tin do cán bộ định giá thu thập cần đảm bảo tính tin cậy cao, được lấy từ nhiều nguồn khác nhau và phải được chính cán bộ đó xác nhận tính xác thực.
Chi nhánh cần thiết lập mối liên kết với các tổ chức và công ty kinh doanh bất động sản cũng như cơ quan Nhà nước để nắm bắt kịp thời những biến động về thị trường và chính sách liên quan đến bất động sản Nhà nước đóng vai trò quản lý trực tiếp thị trường bất động sản và ban hành các quy định pháp luật quan trọng, trong khi các tổ chức và công ty kinh doanh bất động sản là những nhân tố hoạt động trực tiếp trên thị trường Sự phối hợp giữa Nhà nước và các doanh nghiệp này sẽ giúp cả hai bên nhanh chóng nhận diện và phản ứng với các biến động của thị trường bất động sản.
Để nâng cao chất lượng thông tin trong bộ phận định giá, cần tăng cường trao đổi thông tin giữa các cán bộ, đảm bảo rằng thông tin được chia sẻ là thuần túy và không có phân tích chủ quan Các cán bộ định giá nên thường xuyên cập nhật thông tin vào hệ thống chung của ngân hàng, giúp cải thiện chất lượng dữ liệu Với vai trò là những người trực tiếp phân tích và định giá bất động sản, họ sở hữu nhiều thông tin quý giá, việc chia sẻ này sẽ tiết kiệm thời gian tìm kiếm cho các hồ sơ định giá khác.
4.1.3 Hoàn thiện nguồn nhân lực cán bộ định giá bất động sản
Chất lượng cán bộ định giá cần được đảm bảo từ khâu tuyển dụng, vì nhân viên định giá quyết định giá trị bất động sản Cần xây dựng đội ngũ nhân sự đủ lớn và đảm bảo họ được đào tạo kiến thức căn bản, cùng với việc cập nhật thông tin thường xuyên để đáp ứng yêu cầu phát triển Hiện tại, nguồn lực cán bộ tại Chi nhánh còn phân tán và chất lượng không đồng đều, do đó trong thời gian tới, Chi nhánh cần cải thiện vấn đề này.
Để nâng cao chất lượng định giá bất động sản, cần chú trọng đào tạo trình độ nghiệp vụ cho cán bộ định giá Trình độ nghiệp vụ không chỉ ảnh hưởng lớn đến quá trình định giá mà còn giúp cán bộ, nhân viên định giá hiểu và phân tích chính xác thông tin thu thập được.
Khuyến nghị
4.2.1 Khuyến nghị với cơ quan Nhà nước, Hiệp hội
Ổn định môi trường kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát là yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Khi nền kinh tế vĩ mô được ổn định, đặc biệt là trong việc kiểm soát các tác động tiêu cực của lạm phát, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản (BĐS) Việc quản lý hiệu quả thị trường BĐS không chỉ giúp nền kinh tế tăng trưởng mà còn góp phần vào chuyển dịch tích cực về cơ cấu các ngành Ngược lại, nếu thị trường BĐS gặp biến động, sẽ dẫn đến sự gia tăng nợ xấu trong các ngân hàng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.
Để phát triển thị trường bất động sản (BĐS) một cách ổn định và bền vững, cần hoàn thiện môi trường pháp lý đồng bộ, ổn định và cập nhật Các quy định liên quan đến BĐS, như Luật đất đai, Luật xây dựng và Luật kinh doanh BĐS, có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của thị trường Việc cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các luật này, cùng với sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật trong việc điều tiết các quan hệ BĐS, là rất quan trọng Hơn nữa, Nhà nước cần hoàn thiện các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, giúp tạo ra sự phát triển ổn định cho thị trường Khi thị trường ổn định, các giao dịch sẽ ít biến động và thông tin thu thập sẽ phản ánh chính xác giá trị BĐS.
Nhà nước cần thực hiện các biện pháp để tăng cường và minh bạch thị trường bất động sản (BĐS) bằng cách công khai hệ thống thông tin và văn bản liên quan Hệ thống thông tin này bao gồm các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định về đất đai, tạo cơ sở cho việc phân tích tác động của thị trường và các yếu tố pháp lý đến giá trị BĐS Đồng thời, Nhà nước cũng nên thẩm định và đính chính những thông tin sai lệch về thị trường BĐS nhằm đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin.
Nhà nước cần tăng cường công tác thẩm định dự án để giảm thiểu tình trạng dự án treo, từ đó bảo vệ giá trị bất động sản lân cận và đảm bảo hoạt động hiệu quả của thị trường.
Nhà nước cần hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản Việc có đầy đủ hồ sơ pháp lý là điều kiện tiên quyết cho khách hàng khi vay vốn ngân hàng Hiện tại, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều bất cập, ảnh hưởng đến hiệu quả định giá Số lượng hồ sơ tồn đọng tại các cơ quan chức năng lớn, một phần do quy định cấp giấy chứng nhận còn rườm rà Do đó, việc hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận sẽ giúp minh bạch thị trường và mở rộng hoạt động định giá tại ngân hàng.
Hiệp hội ngân hàng và Hiệp hội thẩm định giá tổ chức các khóa đào tạo nhằm nâng cao kỹ năng định giá cho ngân hàng Trong bối cảnh thị trường BĐS mới hình thành, công tác định giá BĐS, đặc biệt là định giá BĐS thế chấp, còn nhiều điều mới mẻ Việc tổ chức các khóa đào tạo giúp cán bộ định giá trau dồi kiến thức và tích lũy kinh nghiệm, từ đó nâng cao chất lượng định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng.
4.2.2 Khuyến nghị đối với Ngân hàng BIDV
Việc tăng cường áp dụng khoa học công nghệ trong công tác định giá bất động sản là cần thiết, nhằm hỗ trợ các chi nhánh sử dụng cơ sở dữ liệu tin cậy Khoa học công nghệ phát triển nhanh chóng, mang lại tính chính xác và hiệu quả, dần thay thế con người trong nhiều lĩnh vực Cán bộ định giá có thể tận dụng máy móc để phân tích, đánh giá chất lượng bất động sản, giá trị hao mòn và giá trị sử dụng, cũng như lưu trữ thông tin một cách hiệu quả Sự tiến bộ này không chỉ giảm bớt gánh nặng cho cán bộ định giá mà còn giúp ngân hàng hoàn thành công việc định giá nhanh chóng mà vẫn đảm bảo chất lượng.
Để đảm bảo tính chính xác trong công tác định giá bất động sản, cần ban hành và hoàn thiện các chính sách, quy định liên quan, đặc biệt là hướng dẫn các chi nhánh cập nhật định giá phù hợp với thực tế Thị trường bất động sản luôn biến động, do đó các yếu tố ảnh hưởng như giá cả giao dịch, cung cầu và điều kiện thị trường cũng không ngừng thay đổi Tuy nhiên, các quy định hiện hành về định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại thường được ban hành vào một thời điểm cụ thể, chỉ điều chỉnh các mối quan hệ trước thời điểm đó mà không dự đoán được xu hướng biến động trong tương lai Hệ quả là, theo thời gian, những quy định này trở nên lạc hậu và không còn phản ánh đúng thực tế, gây khó khăn trong việc điều chỉnh các mối quan hệ xung quanh hoạt động định giá bất động sản hiện tại.
Quy định về định giá bất động sản cần được cập nhật thường xuyên để phản ánh những biến động của nền kinh tế và thị trường Việc áp dụng các phương pháp dự báo là cần thiết nhằm đưa ra quy định chính xác, đảm bảo an toàn cho tín dụng cấp.
Xây dựng và liên kết kho dữ liệu về bất động sản (BĐS) là cần thiết để cập nhật các loại BĐS mới và định giá chính xác Hệ thống thông tin BĐS sẽ giúp các ngân hàng thương mại (NHTM) tham khảo giá cả theo từng khu vực, từ đó nâng cao độ chính xác trong công tác định giá Việc này không chỉ ổn định thị trường BĐS mà còn hạn chế tình trạng định giá sai, góp phần bảo vệ lợi ích của các NHTM và thị trường BĐS.
Ngân hàng cần hỗ trợ nguồn lực cho cán bộ định giá bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo và hướng dẫn, nhằm nâng cao tay nghề và chuyên môn cho nhân viên Việc cập nhật liên tục về biến động thị trường BĐS và các thay đổi trong Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai là rất quan trọng để đảm bảo độ chính xác và chất lượng trong định giá Ngân hàng BIDV nên tham gia các buổi trao đổi thảo luận liên ngân hàng và tổ chức hội đàm với Ngân hàng Nhà nước để triển khai nội dung cập nhật Các hình thức trao đổi kinh nghiệm đa dạng sẽ giúp cán bộ học hỏi lẫn nhau hiệu quả hơn.