CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LỢI NHUẬN CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SÀN HOSE
Cơ sở lý luận về lợi nhuận doanh nghiệp
2.1.1 Những vấn đề cơ bản về lợi nhuận doanh nghiệp
Theo chuẩn mực kế toán số 14 5, lợi nhuận được định nghĩa là tiền hoặc các khoản tương đương tiền mà cá nhân hoặc doanh nghiệp thu được từ việc cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hoặc từ các khoản đầu tư tài chính Từ góc độ doanh nghiệp, lợi nhuận là phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất, các khoản thuế và nghĩa vụ tài chính với ngân sách Nhà nước.
Công thức: Lợi nhuận sau thuế = Doanh thu – Chi phí – Thuế
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, lợi nhuận được tạo ra từ nhiều hoạt động khác nhau tùy thuộc vào các lĩnh vực đầu tư Ba hoạt động chính tạo ra lợi nhuận bao gồm: sản xuất, tiêu thụ và quản lý.
Hoạt động sản xuất kinh doanh bao gồm việc sản xuất và tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ từ các ngành sản xuất chính và phụ.
Hoạt động tài chính bao gồm đầu tư vốn và tài chính ngắn hạn, dài hạn nhằm mục đích sinh lời, như đầu tư chứng khoán, cho thuê tài sản và giao dịch ngoại tệ.
Hoạt động bất thường là những sự kiện xảy ra không thường xuyên, có thể không được dự đoán trước hoặc có dự đoán nhưng khả năng thực hiện thấp, chẳng hạn như việc xử lý tài sản thừa hoặc thiếu mà không rõ nguyên nhân.
Xuất phát từ các hoạt động chính, lợi nhuận của doanh nghiệp thông thường được cấu thành bởi ba bộ phận sau:
Một là, lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh
Lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh được xác định là sự chênh lệch giữa doanh thu và chi phí liên quan đến sản xuất, bao gồm tất cả sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã thực hiện và các loại thuế phải nộp theo quy định, ngoại trừ thuế thu nhập doanh nghiệp.
Doanh thu thuần là tổng số tiền thu được từ việc bán thành phẩm, hàng hóa và cung ứng dịch vụ trên thị trường, sau khi trừ đi các khoản giảm giá và hàng bán bị trả lại (nếu có chứng từ hợp lệ) Ngoài ra, doanh thu còn bao gồm các khoản trợ giá, phụ thu theo quy định của Nhà nước, cũng như giá trị sản phẩm, hàng hóa được biếu tặng hoặc tiêu dùng nội bộ.
Các chi phí của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ bao gồm giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp
Ta có thể khái quát lợi nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo công thức sau:
Lợi nhuận từ hoạt động doanh thu thuần = - Trị giá vốn hàng bán – Chi phí bán hàng – Chi phí quản lý doanh nghiệp
Hai là, lợi nhuận từ hoạt động tài chính
Lợi nhuận từ hoạt động tài chính được xác định bằng cách tính chênh lệch giữa thu nhập từ hoạt động tài chính và chi phí liên quan trong một khoảng thời gian nhất định Công thức để tính toán lợi nhuận này là: Lợi nhuận = Thu nhập hoạt động tài chính - Chi phí hoạt động tài chính.
Lợi nhuận từ hoạt động tài chính = Doanh thu hoạt động tài chính – Chi phí hoạt động tài chính – Thuế gián thu (nếu có)
Thu nhập hoạt động tài chính của doanh nghiệp bao gồm các khoản thu từ hoạt động đầu tư tài chính, như góp vốn liên doanh, đầu tư chứng khoán, cho thuê tài sản và lãi tiền gửi Ngược lại, chi phí hoạt động tài chính là các khoản chi cho hoạt động đầu tư và các chi phí liên quan đến vốn, bao gồm chi phí liên doanh không được tính vào.
Trong lĩnh vực tài chính, có nhiều yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh, bao gồm giá trị vốn góp, lỗ liên doanh, và lỗ từ việc bán chứng khoán Ngoài ra, chi phí đầu tư tài chính, chi phí vay vốn, và chi phí mua bán ngoại tệ cũng đóng vai trò quan trọng Bên cạnh đó, chi phí khấu hao tài sản cố định và chi phí thuê tài chính cần được quản lý chặt chẽ để tối ưu hóa lợi nhuận.
Ba là, lợi nhuận từ hoạt động bất thường
Lợi nhuận từ hoạt động bất thường được tính bằng cách lấy số thu nhập bất thường trừ đi chi phí hoạt động bất thường Công thức tính toán này giúp xác định hiệu quả tài chính từ những hoạt động không thường xuyên trong doanh nghiệp.
Lợi nhuận bất thường = Doanh thu từ hoạt động bất thường – Chi phí hoạt động bất thường
Doanh thu hoạt động bất thường bao gồm các khoản thu không dự tính trước và không xảy ra thường xuyên, như thu từ thanh lý tài sản cố định, nhượng bán tài sản cố định, tiền phạt từ khách hàng vi phạm hợp đồng, tiền bảo hiểm bồi thường, thu hồi nợ đã xóa sổ, nợ phải trả mất chủ được ghi tăng thu nhập, và các khoản thuế được giảm hoặc hoàn lại Ngược lại, chi phí hoạt động bất thường là những chi phí phát sinh do nguyên nhân khách quan, chẳng hạn như tiền phạt vi phạm hợp đồng và các sai sót trong sổ sách kế toán.
Sau khi đã xác định lợi nhuận của các hoạt động, tổng hợp lại ta được lợi nhuận trước và sau thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:
Lợi nhuận trước thuế TNDN = Lợi nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh + Lợi nhuận hoạt động tài chính + Lợi nhuận hoạt động bất thường
Lợi nhuận sau thuế TNDN = Lợi nhuận trước thuế TNDN – Thuế TNDN
Tỷ trọng của từng bộ phận lợi nhuận trong tổng lợi nhuận không giống nhau giữa các doanh nghiệp, do sự khác biệt về lĩnh vực kinh doanh và môi trường hoạt động.
Doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thông thường và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính tín dụng có sự khác biệt rõ rệt trong cơ cấu lợi nhuận Trong khi doanh nghiệp sản xuất phụ thuộc vào việc bán hàng hóa và dịch vụ để tạo doanh thu, doanh nghiệp tài chính tín dụng lại chủ yếu thu lợi từ lãi suất và phí dịch vụ Sự khác nhau này không chỉ ảnh hưởng đến cách thức hoạt động mà còn quyết định chiến lược phát triển và quản lý rủi ro của mỗi loại hình doanh nghiệp.
Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, lợi nhuận của doanh nghiệp thường được chia thành ba bộ phận: lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh, lợi nhuận từ hoạt động tài chính và lợi nhuận từ hoạt động bất thường Trong đó, lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh chiếm tỷ trọng lớn nhất Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính, cơ cấu lợi nhuận chỉ bao gồm hai bộ phận: lợi nhuận từ hoạt động tài chính và lợi nhuận từ hoạt động bất thường Tại các doanh nghiệp này, lợi nhuận từ hoạt động tài chính chiếm tỷ trọng lớn hơn tổng lợi nhuận do họ tập trung vào kinh doanh hàng hóa, đặc biệt là kinh doanh tiền tệ, khiến hoạt động tài chính trở thành một phần của sản xuất kinh doanh.
Các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp Bất động sản
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khách quan và chủ quan Các yếu tố này được phân chia thành hai nhóm chính: nhân tố bên trong doanh nghiệp (yếu tố chủ quan) và nhân tố bên ngoài doanh nghiệp (yếu tố khách quan hay yếu tố vĩ mô).
2.2.1 Các nhân tố bên trong doanh nghiệp
Tốc độ tăng trưởng doanh thu của công ty, tính bằng tỷ lệ phần trăm thay đổi hàng năm, phản ánh sự tiến triển trong hoạt động sản xuất kinh doanh Doanh thu tăng trưởng ổn định qua các năm cho thấy công ty đang tạo ra nhiều nguồn thu hơn so với trước Nhà đầu tư thường kỳ vọng rằng tốc độ tăng trưởng nhanh sẽ đi kèm với khả năng sinh lời tốt hơn Tuy nhiên, các công ty có mức tăng trưởng cao thường bị xem là có rủi ro, và cần xem xét khả năng thổi phồng lợi nhuận của họ Do đó, tăng trưởng có thể ảnh hưởng đến chất lượng thu nhập của công ty.
2.2.1.2 Đầu tư tài sản cố định
Tài sản cố định đóng vai trò quan trọng trong doanh nghiệp, đặc biệt trong ngành bất động sản, nơi mà tỷ trọng tài sản cố định thường rất lớn Việc sở hữu nhiều tài sản cố định giúp doanh nghiệp có khả năng thế chấp để tiếp cận các nguồn vốn bên ngoài, từ đó hỗ trợ cho các chu kỳ sản xuất và kinh doanh hiệu quả hơn.
Đầu tư vào tài sản cố định với công nghệ hiện đại giúp doanh nghiệp giảm chi phí và tiết kiệm thời gian, từ đó nâng cao lợi nhuận Tỷ lệ tài sản cố định trên tổng tài sản là chỉ tiêu đo lường hiệu quả này Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong ngành cần đầu tư lớn vào tài sản cố định sẽ phải đối mặt với rủi ro cao hơn do ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính và tính thanh khoản thấp của tài sản cố định, gây khó khăn trong việc chuyển hướng hoạt động.
2.2.1.3 Đòn bẩy tài chính Đòn bẩy tài chính ảnh hưởng tới LNST và lãi vay, hay lợi nhuận ròng sẵn có để chia cho các chủ sở hữu Biến được đo lường bằng cách lấy tổng nợ phải trả chia cho tổng tài sản của doanh nghiệp Độ lớn của đòn bẩy tài chính được định nghĩa là tỷ lệ % thay đổi của LNST (EAT) hoặc lợi nhuận trên cổ phiếu (EPS) khi có một tỷ lệ thay đổi của lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) Ngoài ra, chỉ số được đo lường thêm bằng chỉ tiêu D/E, được tính bằng cách lấy nợ dài hạn có trả lãi chia cho vốn chủ sở hữu Đòn bẩy tài chính là sự đánh giá chính sách vay nợ được sử dụng trong việc điều hành doanh nghiệp Hệ số này càng lớn thì các nhà quản lý càng có động cơ điều chỉnh thu nhập của công ty phù hợp với những quy ước trong hợp đồng vay, hay có thể hiểu sự thay đổi của LNST và lãi vay có thể làm thay đổi một tỷ lệ cao hơn giữa LNST với VCSH Điều này đồng nghĩa với việc ROE rất nhạy cảm khi EBIT biến đổi
Theo lý thuyết đánh đổi về cơ cấu vốn của Gu (1993), mức nợ tối ưu đạt được khi lợi ích từ các khoản nợ cân bằng với chi phí nợ Việc sử dụng nợ đến một ngưỡng nhất định trong tỷ lệ nợ trên vốn cổ phần có thể mang lại lợi nhuận cao hơn Tuy nhiên, việc gia tăng mức nợ cũng đồng nghĩa với việc giảm thuế TNDN phải nộp, nhưng đồng thời cũng làm tăng rủi ro tài chính cho công ty.
Quy mô doanh nghiệp là chỉ tiêu quan trọng thu hút nhà đầu tư, với doanh nghiệp lớn có lợi thế cạnh tranh hơn trên thị trường Hầu hết các công ty trong và ngoài nước đều nỗ lực mở rộng quy mô để tận dụng các lợi ích từ quy mô lớn.
Quy mô doanh nghiệp được xác định qua logarit của tổng tài sản, giúp kiểm tra ảnh hưởng của quy mô đến chất lượng thu nhập Ngoài tổng tài sản, quy mô công ty còn có thể được đo bằng số lượng nhân viên, tổng doanh thu, và các chỉ số tài chính khác.
Chỉ số thanh khoản, hay khả năng thanh toán ngắn hạn, là yếu tố quan trọng để đánh giá khả năng hoạt động và độ thanh khoản của doanh nghiệp Chỉ số này được tính bằng cách chia tổng tài sản ngắn hạn của công ty cho tổng nợ hiện tại.
Chỉ số thanh khoản cần được duy trì ở mức lớn hơn hoặc bằng 1 để đảm bảo tình hình hoạt động kinh doanh tích cực và khả năng sinh lời cao Khi chỉ số này đạt hoặc vượt mức 1, doanh nghiệp thể hiện hiệu quả tài chính tốt Ngược lại, nếu chỉ số thanh khoản nhỏ hơn 1, công ty có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ, và chỉ số càng thấp càng cho thấy nguy cơ giải thể hoặc phá sản trong tương lai.
2.2.1.6 Khả năng thanh toán tổng quát
Khả năng thanh toán tổng quát của công ty là một chỉ tiêu tài chính quan trọng, giúp các nhà quản lý đưa ra quyết định chính xác cho hoạt động kinh doanh Thông tin về khả năng thanh toán tổng quát ảnh hưởng đến các quyết định như số tiền vay, thời hạn vay và việc bán chịu cho khách hàng.
Khả năng thanh toán tổng quát cao là yếu tố quan trọng thu hút các tổ chức tín dụng cho vay tiền, trong khi khả năng thanh toán thấp có thể dẫn đến giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp Do đó, khả năng thanh toán tổng quát cung cấp thông tin thiết yếu cho các nhà quản lý, giúp họ đưa ra quyết định đúng đắn trong hoạt động kinh doanh, đảm bảo an toàn, phát triển vốn, nâng cao hiệu quả kinh doanh và mang lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp.
Chỉ tiêu thanh toán lớn hơn hoặc bằng 1 cho thấy doanh nghiệp có khả năng thanh toán đủ và thừa, điều này có tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh và mang lại lợi nhuận tốt Ngược lại, nếu chỉ tiêu này nhỏ hơn 1, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán.
15 tỏ doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, chỉ tiêu càng nhỏ dẫn tới doanh nghiệp sắp bị giải thể hoặc phá sản trong tương lai
2.2.1.7 Thời gian hoạt động của doanh nghiệp
Thời gian hoạt động của doanh nghiệp là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính và lợi nhuận Thời gian này được tính từ khi doanh nghiệp được thành lập đến hiện tại; doanh nghiệp hoạt động lâu năm thường có uy tín cao hơn, tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận vốn vay Hơn nữa, những công ty có thời gian hoạt động dài sẽ giảm thiểu rủi ro bất cân xứng thông tin với các tổ chức tài chính, từ đó giảm phí trung gian nhờ vào việc quản lý nợ dễ dàng hơn.
2.2.2 Các nhân tố bên ngoài doanh nghiệp (yếu tố vĩ mô)
Khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh và GDP ổn định, nhu cầu của gia đình, doanh nghiệp và Nhà nước cũng tăng theo Sự gia tăng GDP dẫn đến nhu cầu về sản phẩm và dịch vụ đa dạng hơn về số lượng, chủng loại và chất lượng Điều này mở rộng quy mô thị trường, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiêu thụ sản phẩm Do đó, doanh nghiệp cần linh hoạt trong quản trị, từ hoạch định đến ra quyết định chiến lược và chính sách kinh doanh, cũng như sản xuất hàng hóa và dịch vụ phù hợp với nhu cầu khách hàng Nếu doanh nghiệp thực hiện tốt các hoạt động sản xuất kinh doanh, lợi nhuận và hiệu quả tài chính sẽ được cải thiện đáng kể.
Tổng quan các công trình nghiên cứu đi trước
Trong khóa luận này, tác giả sẽ tổng hợp và đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp dựa trên những nghiên cứu thực nghiệm trước đó Bài viết sẽ trình bày các thước đo được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và phân tích, đồng thời chỉ ra những thiếu sót trong các nghiên cứu trước Dưới đây là tổng quan về các công trình nghiên cứu trước đó, kết hợp với nghiên cứu về những nhân tố tác động đến lợi nhuận doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
2.3.1 Các nghiên cứu nước ngoài
Nghiên cứu của Sivathaasan và các cộng sự (2013) về "Các yếu tố xác định lợi nhuận: Nghiên cứu các công ty sản xuất niêm yết trên sàn chứng khoán Colombo, Sri Lanka" đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp trong giai đoạn 2008-2012 Các yếu tố độc lập như quy mô công ty, tốc độ tăng trưởng, cấu trúc vốn, vốn lưu động và lá chắn thuế đều có tác động đến lợi nhuận Phương pháp phân tích định lượng được sử dụng để đo lường mối quan hệ giữa các biến Kết quả cho thấy cấu trúc vốn và lá chắn thuế là hai yếu tố chính ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
Bài nghiên cứu khóa luận tham khảo nghiên cứu của Suhaimi và các cộng sự (2010) về "Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả lợi nhuận của các ngân hàng thương mại tại Malaysia" Phân tích cho thấy quy mô của ngân hàng có ảnh hưởng đến hiệu quả lợi nhuận Nghiên cứu áp dụng phương pháp phân tích biến ngẫu nhiên, với biến phụ thuộc là hiệu quả lợi nhuận của các ngân hàng thương mại ở Malaysia, sử dụng dữ liệu từ năm 1995 đến năm 2010.
2007 Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra quy mô các ngân hàng đã làm giảm đáng kể hiệu quả lợi nhuận doanh nghiệp
2.3.2 Các nghiên cứu trong nước
Nghiên cứu của Nguyễn Hoàng Anh và Nguyễn Thị Tú (2017) về "Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp niêm yết trên HOSE" đã phân tích chất lượng thu nhập của các doanh nghiệp giai đoạn 2012 – 2016 Bảy chỉ tiêu được xem xét bao gồm tỷ lệ sở hữu gia đình, đòn bẩy tài chính, tăng trưởng, sở hữu nước ngoài, tỷ lệ đầu tư tài sản, quy mô doanh nghiệp và tỷ lệ thanh khoản Kết quả cho thấy rằng sở hữu nước ngoài, thanh khoản và đòn bẩy tài chính có tác động tiêu cực đến chất lượng thu nhập, trong khi các yếu tố còn lại có ảnh hưởng tích cực.
Nghiên cứu này trình bày 18 phương pháp đổi dấu tại các phân vị với tỷ lệ phần trăm khác nhau, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thu nhập và hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp.
Nghiên cứu của Lại Cao Mai Phương và các cộng sự (2021) về "Các yếu tố tác động đến lợi nhuận của doanh nghiệp ngành Thép niêm yết trên thị trường chứng khoán" đã chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng, quy mô doanh nghiệp và tính thanh khoản đều có tác động tích cực đến lợi nhuận Ngược lại, đòn bẩy tài chính lại ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận của doanh nghiệp Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính của 26 công ty ngành Thép trong giai đoạn 2016 – 2020, kết hợp với phương pháp hồi quy trên dữ liệu bảng trong mô hình kinh tế lượng Kết quả cho thấy mô hình bình phương tối thiểu tổng quát (GLS) là phương pháp phù hợp nhất cho nghiên cứu này.
Bài nghiên cứu của Phạm Sơn Tùng phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các công ty cổ phần ngành Bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2010 – 2014 Nghiên cứu sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất thông thường (OLS) để phân tích ba chỉ số ROA, ROE, ROS, cùng với các biến độc lập như khả năng thanh toán, quy mô công ty (SIZE), hình thức sở hữu (STATE), thời gian hoạt động (AGE), đòn bẩy tài chính (DFL) và các yếu tố vĩ mô khác Kết quả cho thấy quy mô công ty có tác động tích cực đến cả ba chỉ số tài chính, trong khi các nhân tố như khả năng thanh toán nhanh, thời gian hoạt động và tăng trưởng GDP cũng ảnh hưởng tích cực đến ROA và ROE, nhưng các biến khác lại có tác động khác nhau lên các chỉ số này.
Dựa trên nghiên cứu của Phạm Sơn Tùng (2015) và Lại Cao Mai Phương (2021), lợi nhuận doanh nghiệp, cụ thể là chỉ tiêu ROA và ROE, bị ảnh hưởng bởi hai nhóm nhân tố: nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài (vĩ mô) Nhiều nghiên cứu trước đây đã chỉ ra tác động của các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng GDP và lạm phát đến hoạt động tài chính và lợi nhuận doanh nghiệp Trong bài khóa luận này, tác giả sẽ tập trung phân tích sâu vào các nhân tố bên trong doanh nghiệp.
Bài viết đã kế thừa và lựa chọn 7 nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản, bao gồm: Tốc độ tăng trưởng, Đầu tư tài sản cố định, Đòn bẩy tài chính, Quy mô doanh nghiệp và Chỉ số thanh khoản Tác giả sẽ trình bày lý thuyết cơ bản và tổng quan về các nhân tố này, làm tiền đề cho việc xây dựng mô hình, kiểm định và đánh giá trong các bước tiếp theo của nghiên cứu.
Tốc độ tăng trưởng (GROWTH):
Nghiên cứu trước đây đã chỉ ra rằng yếu tố GROWTH có mối quan hệ tích cực với lợi nhuận Cụ thể, Tuyền (2013) đã thực hiện nghiên cứu trên 45 công ty trong ngành thực phẩm trong giai đoạn 2010 - 2012, cho thấy sự ảnh hưởng của GROWTH đến lợi nhuận Các nghiên cứu khác, như của Kurniawan & Khafid, cũng đã xác nhận điều này.
Nghiên cứu của Đặng & Hoàng (2018) và Tùng (2016) đều nhấn mạnh mối quan hệ đồng biến giữa tốc độ tăng trưởng và lợi nhuận doanh nghiệp, tương đồng với quan điểm của Tuyền (2013).
Nghiên cứu của Trang & Phương (2018) cho thấy rằng yếu tố tăng trưởng doanh thu có thể ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận của công ty Tương tự, các nghiên cứu quốc tế của Margaretha & Supartika (2016) và Sivathaasan cùng các cộng sự (2013) cũng chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng doanh thu có mối quan hệ tỉ lệ nghịch với lợi nhuận, đặc biệt là ở các doanh nghiệp vừa và nhỏ niêm yết trên thị trường chứng khoán.
20 Đầu tư tài sản cố định (TANG):
Nhiều nghiên cứu thực nghiệm chỉ ra rằng tỷ trọng tài sản cố định có ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận doanh nghiệp Tuyền (2013) cho rằng đầu tư vào tài sản cố định có tác động ngược chiều với lợi nhuận công ty Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) cũng khẳng định rằng tỷ lệ tài sản cố định trên tổng tài sản không ảnh hưởng đến lợi nhuận hay hiệu quả kinh doanh Kết quả nghiên cứu cho thấy việc đầu tư vào tài sản cố định chưa mang lại hiệu quả, và doanh nghiệp cần có kế hoạch đầu tư hợp lý để mỗi đồng đầu tư vào tài sản cố định tạo ra lợi nhuận cao hơn Nhờ đó, tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) sẽ được cải thiện.
Nghiên cứu của Tùng (2016) cho thấy rằng tỷ trọng đầu tư tài sản có ảnh hưởng tích cực đến lợi nhuận doanh nghiệp, đồng thời nhấn mạnh vai trò của đòn bẩy tài chính (TDTA) trong việc gia tăng hiệu quả kinh doanh.
Trong các nghiên cứu về mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và lợi nhuận doanh nghiệp, Trang & Phương (2018) và Hiền (2019) đều cho rằng tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (TDTA) có tác động tích cực đến lợi nhuận Theo nghiên cứu của Pandey (2007), đòn bẩy tài chính, được định nghĩa là tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trong cấu trúc vốn của công ty, có mối quan hệ đồng biến với lợi nhuận doanh nghiệp.
Khoảng trống nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào việc phân tích đặc điểm chung của thị trường và hiệu quả tài chính trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) Một số nghiên cứu đã đánh giá thực trạng và đưa ra khuyến nghị nhằm cải thiện khả năng sinh lời của các doanh nghiệp BĐS niêm yết Tuy nhiên, nhiều nghiên cứu lại có khoảng thời gian khảo sát quá xa hoặc chưa chú trọng đến ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan và nội tại công ty đến lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE.
Đề tài nghiên cứu này kế thừa các kết quả từ nghiên cứu trước và tập trung phân tích các chỉ tiêu, nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE Nghiên cứu nhằm xác định những hạn chế và nguyên nhân trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này Từ đó, đề xuất các kiến nghị cho các công ty BĐS niêm yết trên sàn HOSE về quản lý và sử dụng nguồn lực tài chính, nhằm tối đa hóa lợi nhuận dựa trên kết quả phân tích và kiểm định.
Bài nghiên cứu sẽ được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi sau:
Câu hỏi 1: Lợi nhuận doanh nghiệp là gì? Thước đo lợi nhuận doanh nghiệp?
Câu hỏi 2: Những nhân tố cơ bản nào tác động đến lợi nhuận của DN ngành BĐS?
Câu hỏi 3: Thực trạng các nhân tố tác động đến lợi nhuận doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên sàn HOSE?
Doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE cần thực hiện các biện pháp sau để nâng cao chất lượng lợi nhuận: tối ưu hóa quy trình quản lý dự án, đầu tư vào công nghệ thông tin để cải thiện hiệu quả hoạt động, tăng cường marketing và quảng bá thương hiệu, đồng thời đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu thị trường Ngoài ra, việc nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng và xây dựng mối quan hệ bền vững với đối tác cũng góp phần quan trọng vào việc cải thiện lợi nhuận.
Khung nghiên cứu
Bài khóa luận này nghiên cứu mối quan hệ giữa tốc độ tăng trưởng, đầu tư tài sản cố định, đòn bẩy tài chính, quy mô doanh nghiệp, chỉ số thanh khoản, khả năng thanh toán tổng quát và thời gian hoạt động của doanh nghiệp với lợi nhuận trong ngành bất động sản Nghiên cứu phân tích tác động cùng chiều và ngược chiều của các chỉ tiêu này đối với lợi nhuận doanh nghiệp thông qua mô hình nghiên cứu Tác giả cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp trong ngành bất động sản, được thể hiện qua khung nghiên cứu cụ thể.
Hình 1 Khung nghiên cứu của Khóa luận
Nguồn: Tác giả tự xây dựng
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ XÂY DỰNG MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Phương pháp nghiên cứu
Bài nghiên cứu áp dụng phương pháp định lượng với dữ liệu được xử lý bằng Excel và Stata 13 Dựa trên lý thuyết và dữ liệu thu thập, nghiên cứu xây dựng phương trình các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp trong ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE.
Tác giả thực hiện thống kê mô tả để có cái nhìn tổng quát về mẫu nghiên cứu, từ đó xác định các giá trị cần đánh giá và phân tích trong mô hình Tiếp theo, tác giả áp dụng kiểm định tương quan (TTQ) và kiểm định phương sai lạm phát (VIF) để đánh giá độ chặt chẽ của mối liên hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập Theo quy ước, nếu chỉ số VIF của các biến độc lập trong mô hình không vượt quá 5, khả năng xuất hiện hiện tượng lạm phát phương sai sẽ giảm thiểu (Gujarati, 2004).
Bài viết áp dụng phương pháp hồi quy OLS để phân tích tác động giữa hai biến phụ thuộc ROA và ROE với bảy biến độc lập đã được chọn Trong nghiên cứu về lợi nhuận doanh nghiệp sử dụng dữ liệu bảng, các mô hình ảnh hưởng cố định (FEM) và ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM) thường được sử dụng để kiểm định và ước lượng Sau khi thực hiện hồi quy OLS, tác giả sẽ tiếp tục áp dụng các mô hình này để so sánh và làm rõ kết quả.
Phương pháp kiểm định Hausman được sử dụng để xác định mô hình phù hợp hơn trong nghiên cứu này Tác giả sẽ tiến hành xem xét và đánh giá các kết quả để đưa ra phân tích cuối cùng.
Dữ liệu nghiên cứu
Theo báo cáo của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, tính đến tháng 5 năm 2022, số lượng doanh nghiệp niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam đạt khoảng
Tính đến năm 2100, có 45 doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản (BĐS) niêm yết trên sàn HOSE Tài liệu trong khóa luận được thu thập từ các nguồn uy tín và báo cáo tài chính đã được kiểm toán của 30 công ty BĐS niêm yết trên sàn HOSE trong giai đoạn 2015 – 2021.
Tác giả đã thu thập dữ liệu của 30 doanh nghiệp trong khoảng thời gian 7 năm từ 2015 đến 2021, với tổng cộng 210 mẫu cho mô hình nghiên cứu Các chỉ tiêu được khảo sát bao gồm tỷ suất lợi nhuận trên tài sản, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, tốc độ tăng trưởng, đầu tư TSCĐ, đòn bẩy tài chính, quy mô doanh nghiệp, chỉ số thanh khoản, khả năng thanh toán tổng quát và thời gian hoạt động của doanh nghiệp Dữ liệu được lựa chọn dựa trên tiêu chí các doanh nghiệp hoạt động liên tục và niêm yết trong giai đoạn này, với nguồn thông tin có độ chính xác và tin cậy cao, bao gồm báo cáo tài chính đã được kiểm toán và các văn bản chính thức công bố trên trang web của doanh nghiệp.
Các nghiên cứu và đo lường các biến nghiên cứu
Dựa trên các nghiên cứu thực nghiệm trước đây trong và ngoài nước về lợi nhuận của doanh nghiệp, tác giả đã thu thập dữ liệu và áp dụng phương pháp định lượng để xây dựng mô hình nghiên cứu, nhằm tìm hiểu và phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
Để đánh giá hiệu quả lợi nhuận của doanh nghiệp trong ngành bất động sản, tác giả đã lựa chọn hai chỉ tiêu chính là Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và Tỷ suất lợi nhuận Những chỉ tiêu này sẽ giúp xác định mức độ sinh lời và hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp.
* Biến độc lập: Bài nghiên cứu chọn ra 7 nhân tố được cho là có sự tác động lên
Ngành bất động sản LNDN đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng doanh thu (GROWTH) ấn tượng, cùng với việc đầu tư vào tài sản cố định (TANG) gia tăng Đòn bẩy tài chính (TDTA) được sử dụng hiệu quả, giúp quy mô doanh nghiệp (SIZE) mở rộng Chỉ số thanh khoản (TKHOAN) duy trì ở mức ổn định, phản ánh khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ) tốt, đồng thời thời gian hoạt động của doanh nghiệp cũng được cải thiện đáng kể.
Bảng 1 Tổng hợp các nhân tố được sử dụng
Loại biến Tên biến Ký hiệu Công thức
Tỷ suất LN trên tài sản ROA LNST/ Tổng tài sản bình quân
Tỷ suất LN trên VCSH ROE LNST/ VCSH
Tốc độ tăng trưởng doanh thu thuần được tính bằng tỷ lệ giữa doanh thu thuần năm hiện tại và doanh thu thuần năm trước Đầu tư tài sản cố định được đo bằng tỷ lệ tài sản cố định so với tổng tài sản, trong khi đòn bẩy tài chính được xác định qua tỷ lệ nợ phải trả so với vốn chủ sở hữu Quy mô doanh nghiệp được thể hiện qua logarit tự nhiên của tổng tài sản Chỉ số thanh khoản phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn, được tính bằng tỷ lệ tổng tài sản ngắn hạn so với nợ ngắn hạn Khả năng thanh toán tổng quát được đo bằng tỷ lệ tổng tài sản so với tổng nợ phải trả Cuối cùng, thời gian hoạt động của doanh nghiệp được tính từ năm bắt đầu hoạt động đến năm 2021.
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Dựa trên các nghiên cứu trước đây và kết hợp với mô hình dữ liệu bảng, bao gồm mô hình hồi quy OLS, mô hình FEM và REM, chúng tôi đã thiết lập một mô hình nghiên cứu để đánh giá mức độ ảnh hưởng giữa các biến với nhau.
ROAi,t = β0 + β1.1 * GROWTHi,t + β1.2 * TANGi,t + β1.3 * TDTAi,t + β1.4 * SIZEi,t
ROEi,t = β0 + β2.1 * GROWTHi,t + β2.2 * TANGi,t + β2.3 * TDTAi,t + β2.4 * SIZEi,t
Trong đó: β0 : Hệ số chặn β1; β2; …; βn: Các hệ số εi,t : sai số ngẫu nhiên i, t lần lượt là tên doanh nghiệp và mốc thời gian 2015 – 2021
3.4.2 Xây dựng các biến và giả thuyết nghiên cứu
Bài khóa luận nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty niêm yết trong ngành bất động sản trên sàn HOSE Dựa trên cơ sở lý luận và nghiên cứu từ chương trước, tác giả đã xây dựng 7 giả thuyết tương ứng với 7 nhân tố có tác động đến lợi nhuận doanh nghiệp.
Biến phụ thuộc, hay còn gọi là biến phản ứng, là biến được giải thích mà kết quả của nó bị ảnh hưởng bởi một hoặc nhiều biến độc lập Dựa trên các nghiên cứu trước và lý luận đã trình bày, tác giả đã chọn hai biến phụ thuộc cho mô hình nghiên cứu, bao gồm tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) của 30 công ty trong ngành bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE.
Biến độc lập và giả thuyết nghiên cứu:
Biến độc lập, hay còn gọi là biến giải thích hoặc biến điều khiển, được xem là yếu tố ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Trong nghiên cứu này, tác giả đề xuất bảy biến độc lập có khả năng tác động đến lợi nhuận doanh nghiệp trong ngành bất động sản Tất cả các giả thuyết được đưa ra đều dựa trên dự đoán của tác giả sau khi tổng hợp thông tin từ các nghiên cứu thực nghiệm trước đó liên quan đến chủ đề nghiên cứu Từ đó, tác giả đã xây dựng các biến cùng với các giả thuyết tương ứng.
- Tốc độ tăng trưởng (GROWTH)
H0: Không có mối quan hệ giữa tốc độ tăng trưởng và lợi nhuận của DN
H1: Có mối quan hệ đồng biến giữa tốc độ tăng trưởng và lợi nhuận của DN
- Đầu tư tài sản cố định (TANG)
H0: Không có mối quan hệ giữa đầu tư tài sản cố định và lợi nhuận của DN
H1: Có mối quan hệ nghịch biến giữa đầu tư tài sản cố định và lợi nhuận của DN
- Đòn bẩy tài chính (TDTA)
H0: Không có mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và lợi nhuận của DN
H1: Có mối quan hệ đồng biến giữa đòn bẩy tài chính và lợi nhuận của DN
- Quy mô doanh nghiệp (SIZE)
H0: Không có mối quan hệ giữa quy mô doanh nghiệp và lợi nhuận của DN
H1: Có mối quan hệ đồng biến giữa quy mô doanh nghiệp và lợi nhuận của DN
- Chỉ số thanh khoản (TKHOAN)
H0: Không có mối quan hệ giữa chỉ số thanh khoản và lợi nhuận của DN
H1: Có mối quan hệ đồng biến giữa chỉ số thanh khoản và lợi nhuận của DN
- Khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ)
H0: Không có mối quan hệ giữa khả năng thanh toán tổng quát và lợi nhuận của DN
H1: Có mối quan hệ đồng biến giữa chỉ số thanh khoản và lợi nhuận của DN
- Thời gian hoạt động của DN (AGE)
H0: Không có mối quan hệ giữa thời gian hoạt động của DN và lợi nhuận của DN
H1: Có mối quan hệ đồng biến giữa thời gian hoạt động của DN và lợi nhuận của DN
Bảng tổng hợp dưới đây trình bày các biến và giả thuyết phục vụ cho nghiên cứu mối tương quan và kiểm định, đồng thời đưa ra các kiến nghị, giải pháp cho các công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE.
Bảng 2 Tổng hợp kết quả kiểm định giả thuyết về tác động kì vọng lên lợi nhuận DN
Kí hiệu Nhân tố Giả thuyết
GROWTH Tốc độ tăng trưởng (+) / (-)
TANG Đầu tư tài sản cố định (+) / (-)
TDTA Đòn bẩy tài chính (+) / (-)
SIZE Quy mô doanh nghiệp (+) / (-)
TKHOAN Chỉ số thanh khoản (+) / (-)
TTTQ Khả năng thanh toán tổng quát (+) / (-)
AGE Thời gian hoạt động của DN (+) / (-)
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp Trong đó: (+) tác động cùng chiều, (-) tác động ngược chiều
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Tổng quan về doanh nghiệp thuộc lĩnh vực Bất động sản niêm yết trên sàn
4.1.1 Giới thiệu chung về công ty chứng khoán
Công ty chứng khoán, theo Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC, là tổ chức có tư cách pháp nhân chuyên kinh doanh chứng khoán Các hoạt động chính của công ty chứng khoán bao gồm môi giới chứng khoán, tự doanh chứng khoán, bảo lãnh phát hành chứng khoán và tư vấn đầu tư chứng khoán.
Công ty chứng khoán là tổ chức tài chính trung gian trong thị trường chứng khoán, thực hiện các hoạt động như mua bán và môi giới chứng khoán cho khách hàng Doanh thu chính của công ty đến từ hoa hồng bán chứng khoán, phát hành và bảo lãnh chứng khoán, cũng như tư vấn đầu tư và quản lý quỹ đầu tư Họ đóng vai trò quan trọng trong quá trình trao đổi cổ phiếu trên thị trường.
4.1.2 Tổng quan các doanh nghiệp ngành Bất động sản
Ngành Bất động sản hiện đang thể hiện tiềm năng phát triển mạnh mẽ và đóng góp quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các nước thường chiếm trên 40% Hơn nữa, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng hoạt động kinh tế, cho thấy vai trò thiết yếu của ngành này trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Ngành bất động sản (BĐS) đã đóng góp một khối lượng tài sản lớn, bao gồm các công trình như khu nghỉ dưỡng, cao ốc, và trung tâm thương mại, phục vụ cho cả doanh nghiệp và Nhà nước BĐS có những đặc thù riêng, như quy mô lớn, thâm dụng vốn, và sự nhạy cảm với chu kỳ kinh tế và xã hội.
Triển vọng ngành bất động sản (BĐS) đang được củng cố nhờ vào chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030, đầu tư công gia tăng, và sự tháo gỡ các vấn đề pháp lý Đầu tư cơ sở hạ tầng được xem là động lực quan trọng cho nền kinh tế, trong khi vốn tư nhân và FDI đổ vào thị trường BĐS đạt gần 2 tỷ USD Doanh nghiệp BĐS dẫn đầu về phát hành trái phiếu với 436.000 tỷ đồng tính đến tháng 11/2021 Dự kiến, tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công trong giai đoạn 2021 – 2025 sẽ đạt trên 90% kế hoạch Quốc hội giao, với hơn 80% số dự án hoàn thành Sự gia tăng thanh khoản và giảm hàng tồn kho sẽ cải thiện khả năng thanh toán và chu kỳ kinh doanh, từ đó nâng cao lợi nhuận và hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Năm 2021, thị trường chứng khoán và bất động sản (BĐS) ghi nhận sự hưng phấn nhờ dòng tiền mới đổ vào mạnh mẽ Giá cổ phiếu BĐS vẫn duy trì trong biên độ hấp dẫn, thu hút dòng tiền tập trung vào các cổ phiếu bluechip Các doanh nghiệp BĐS lớn như Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), và CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) đã có sự khởi sắc đáng kể trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Tính đến nay, theo thống kê từ cophieu68, có 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE Bài khóa luận này tập trung phân tích dữ liệu của 30 doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh nổi bật trong năm vừa qua, bao gồm các mã cổ phiếu như D2D, DIG, DLG, DRH, DTA, DXG, FLC, HAG, HDC, HDG, HQC, IDI, IJC, ITA, ITC, KBC, KDH, LCG, LEC, LGL, LHG, NBB, NHA, NLG, NTL, NVL, NVT, OGC, PDR và REE.
Bảng 3 Danh sách 30 doanh nghiệp ngành Bất động sản trong bài nghiên cứu
STT Mã CK Tên công ty Vốn điều lệ
1 D2D CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp 303,047,580,000
2 DIG Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng 4,998,909,620,000
3 DLG CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai 2,993,097,200,000
6 DXG CTCP Tập đoàn Đất Xanh 6,092,768,760,000
7 FLC CTCP Tập đoàn FLC 7,099,978,070,000
8 HAG CTCP Hoàng Anh Gia Lai 9,274,679,470,000
9 HDC CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu 864,696,640,000
10 HDG CTCP Tập đoàn Hà Đô 2,038,388,150,000
11 HQC CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc
12 IDI CTCP Đầu tư và Phát triển Đa Quốc Gia 2,276,446,080,000
13 IJC CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật 2,170,973,230,000
14 ITA CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo 9,384,636,070,000
15 ITC CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà 876,544,270,000
16 KBC Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc 5,757,111,670,000
17 KDH CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền 5,382,291,090,000
19 LEC CTCP Bất động sản Điện lực Miền Trung 261,000,000,000
20 LGL CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang 515,000,000,000
22 NBB CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy 1,004,756,560,000
23 NHA Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị
24 NLG CTCP Đầu tư Nam Long 3,829,400,130,000
25 NTL CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm 636,000,000,000
26 NVL CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va 19,304,213,190,000
27 NVT CTCP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay 905,000,000,000
28 OGC CTCP Tập đoàn Đại dương 3,000,000,000,000
29 PDR CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt 4,927,719,160,000
30 REE CTCP Cơ Điện Lạnh 3,100,588,410,000
Nguồn: Báo cáo tài chính của công ty
Mô tả tổng quan dữ liệu
Bằng cách sử dụng phần mềm Stata 13 để phân tích 210 mẫu quan sát, tác giả đã xây dựng một mô hình nghiên cứu với 9 biến, trong đó có 2 biến phụ thuộc là tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) Các biến độc lập bao gồm tốc độ tăng trưởng (GROWTH), đầu tư tài sản cố định (TANG), đòn bẩy tài chính (TDTA), quy mô doanh nghiệp (SIZE), chỉ số thanh khoản (TKHOAN), khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ) và thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE) Sau khi tổng hợp dữ liệu từ các chỉ tiêu này, bài nghiên cứu đã xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu, tiến hành xử lý dữ liệu và thu được kết quả cho từng biến.
Bảng 4 Kết quả thống kê mẫu nghiên cứu
Số quan sát Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn
Nguồn: Kết quả từ chạy dữ liệu qua Stata
Dựa trên bảng thống kê đã được tính toán, chúng ta có thể xác định mẫu quan sát, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, cũng như các giá trị lớn nhất và nhỏ nhất của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE trong giai đoạn từ năm 2015 đến 2021.
Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) trung bình trong 7 năm từ 2015 đến 2021 của ngành bất động sản là 0,0464, cho thấy mỗi 1 đồng tài sản đầu tư sẽ mang lại 0,0464 đồng lợi nhuận sau thuế Đặc biệt, CTCP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (NVT) ghi nhận tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản thấp nhất với giá trị -0,4918 vào năm
Năm 2020, NVT ghi nhận lỗ 0,4918 đồng cho mỗi đồng tài sản đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh, với lợi nhuận sau thuế âm 455.953.311.805 đồng, dẫn đến chỉ số ROA thấp do ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 và các rủi ro kinh tế Trong khi đó, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) đạt ROA cao nhất là 0,2991, cho thấy công ty này thu được 0,2991 đồng lợi nhuận sau thuế cho mỗi đồng tài sản đầu tư trong cùng năm.
Năm 2020, mặc dù thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, NTL vẫn ghi nhận tình hình kinh doanh tích cực Lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 295.404.574.253 đồng, cao nhất trong vòng 7 năm (2015 – 2021), cùng với chỉ số ROA cũng đạt mức cao nhất trong năm.
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) là một chỉ tiêu quan trọng bên cạnh ROA để đánh giá hiệu quả lợi nhuận của doanh nghiệp Trong giai đoạn từ 2015 đến 2021, ngành bất động sản có tỷ suất ROE trung bình đạt 0,0885, cho thấy rằng mỗi 1 đồng vốn chủ sở hữu được đầu tư vào hoạt động kinh doanh sẽ mang lại 0,0885 đồng lợi nhuận sau thuế Tương tự như ROA, NVT là doanh nghiệp có chỉ số ROE thấp nhất trong ngành.
Năm 2017, chỉ số ROA của NVT đạt -1,1764, dẫn đến ROE thấp so với các doanh nghiệp BĐS khác Trong khi đó, CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG) ghi nhận ROE cao nhất năm 2019, với mỗi đồng VCSH đầu tư thu về 0,47 đồng HDG được xem là công ty có tiềm năng phát triển tốt nhờ doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng ổn định qua các năm, góp phần nâng cao chỉ số ROE so với các đối thủ trong ngành.
Trong giai đoạn 2015 – 2021, các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE được đánh giá, trong đó tốc độ tăng trưởng (GROWTH) là yếu tố quan trọng nhất Giá trị trung bình của chỉ số này đạt 0,5136 với độ lệch chuẩn khoảng 2,099, cho thấy sự biến động đáng kể Biên độ dao động của chỉ tiêu từ -0,9614 đến 24,6754 cho thấy sự đa dạng trong hiệu suất tăng trưởng của các doanh nghiệp.
Với nhân tố đầu tư tài sản cố định (TANG), giá trị trung bình từ năm 2015 đến
Năm 2021, tỷ lệ tài sản cố định trung bình của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE đạt 10,13%, với độ lệch chuẩn chỉ khoảng 14,79% Công ty có tỷ lệ tài sản cố định trên tổng tài sản cao nhất là NVT vào năm 2018, đạt 67,63%, trong khi giá trị thấp nhất thuộc về PDR năm 2015, chỉ khoảng 0,01% Đòn bẩy tài chính (TDTA) cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp trong ngành, với giá trị trung bình đạt 1,4362 Các giá trị TDTA lớn nhất và nhỏ nhất lần lượt là 0,04763 và 5,3432, và độ lệch chuẩn của TDTA cho thấy sự chênh lệch về đòn bẩy tài chính giữa các công ty là 0,9412.
Quy mô doanh nghiệp (SIZE) trong ngành bất động sản được thể hiện rõ qua số liệu, với quy mô trung bình đạt 12.6809 Đặc biệt, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc nổi bật trong bức tranh này.
No Va (NVL) là doanh nghiệp BĐS có quy mô lớn nhất là 14.3049 với doanh thu thuần
39 được ghi nhận cao nhất trong vòng 7 năm (2015 – 2021) là 14.902 tỷ đồng trong năm
Năm 2021, NVL được công nhận là nhà phát triển bất động sản xuất sắc nhất tại Việt Nam và nằm trong danh mục chỉ số VN30 Đồng thời, CTCP DRH Holdings (DRH) là doanh nghiệp có quy mô nhỏ nhất, với chỉ số đạt 11.1574 vào năm 2015.
Chỉ số thanh khoản (TKHOAN) có giá trị trung bình đạt 2.1983 với độ lệch chuẩn là 1.4714 trong giai đoạn từ 2015 đến 2021 Biên độ dao động của chỉ số này nằm trong khoảng từ 0.3957 đến 10.1647.
Khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ) trung bình của ngành BĐS trong 7 năm qua đạt 2.3707 lần, cho thấy mỗi 1 đồng nợ được đảm bảo bởi 2.3707 đồng tài sản Độ lệch chuẩn giữa các công ty trong ngành là 2.3146 lần Trong năm 2017, OGC ghi nhận TTTQ thấp nhất với giá trị 1.1871 lần, tuy vẫn đảm bảo khả năng thanh toán nợ Dù nợ phải trả của OGC lên tới 4510 tỷ đồng, khả năng thanh toán tổng quát của công ty này giảm so với các năm trước Ngược lại, NHA có khả năng thanh toán tổng quát cao nhất trong 7 năm với 21.9935 lần vào năm 2017.
Thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE) trong ngành bất động sản niêm yết trên HOSE trung bình là 13.93 năm Công ty NVL có thời gian hoạt động lâu nhất với 29 năm, trong khi DIG là công ty trẻ nhất với chỉ 7 năm hoạt động.
Kiểm định hiện tượng tự tương quan
Tự tương quan là khái niệm chỉ sự tương quan giữa các thành phần trong chuỗi quan sát được sắp xếp theo thời gian (dữ liệu chuỗi thời gian) hoặc không gian (dữ liệu chéo).
Hệ số tương quan là công cụ đo lường mối quan hệ tuyến tính giữa hai biến số mà không phân biệt sự phụ thuộc Để đảm bảo độ tin cậy cao cho mô hình hồi quy, cần thực hiện kiểm định nhằm xác định xem mô hình có hiện tượng tự tương quan hay không.
40 hay không, theo đó tác sẽ đưa ra những cách khắc phục hợp lý do hiện tượng và hậu quả gây ra
Mối quan hệ giữa các biến trong mô hình được xác định bởi mức độ tương quan, với lý thuyết cho rằng sự tương quan không đáng kể khi giá trị nhỏ hơn 0.08 (80%) Khi giá trị này vượt quá 0.08, có thể kết luận rằng sự tương quan giữa các biến là chặt chẽ Sự xuất hiện đồng thời của hai biến có mối liên hệ tương quan mạnh mẽ có thể dẫn đến hiện tượng ĐCT, ảnh hưởng đến độ chính xác của mô hình hồi quy đa biến và tạo ra thông tin sai lệch hoặc không cần thiết.
Dữ liệu sử dụng trong mô hình nghiên cứu cần phải phù hợp và có phân phối chuẩn giữa các chỉ tiêu Do đó, tác giả đã tiến hành đo lường các biến bằng phần mềm Stata Kết quả ma trận các biến số được trình bày dưới đây nhằm kiểm tra hiện tượng TTQ trong mô hình nghiên cứu.
Bảng 5 Ma trận hệ số tương quan giữa các biến nghiên cứu
ROA ROE GROWTH TANG TDTA SIZE TKHOAN TTTQ AGE
Nguồn: Kết quả từ chạy dữ liệu qua Stata
Theo bảng kết quả nghiên cứu, hầu hết các hệ số tương quan giữa các biến đều dưới 80%, ngoại trừ hệ số tương quan giữa ROA và ROE đạt 0.8890, cho thấy mối liên hệ chặt chẽ Để ngăn chặn hiện tượng đa cộng tuyến, tác giả sẽ tiến hành kiểm định riêng từng biến phụ thuộc với các biến độc lập trong các bước tiếp theo.
ROA và ROE có mối tương quan thuận với TKHOAN, TTTQ và AGE, phù hợp với kỳ vọng ban đầu của tác giả Ngược lại, ba chỉ tiêu GROWTH, TDTA và TANG lại ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận doanh nghiệp Ngoài ra, nhân tố SIZE có mối quan hệ không tương đồng với ROA nhưng lại tác động tích cực đến ROE.
Kiểm định đa cộng tuyến (VIF)
Khi các biến độc lập có sự liên kết tuyến tính mạnh mẽ, hiện tượng đa cộng tuyến (ĐCT) có thể xảy ra trong mô hình nghiên cứu Đa cộng tuyến cao làm giảm độ chính xác của ước lượng và độ tin cậy của thông tin trong mô hình Vì vậy, kiểm định đa cộng tuyến là rất quan trọng để đánh giá tính chính xác của mô hình, từ đó giúp đưa ra biện pháp khắc phục kịp thời khi phát hiện hiện tượng này.
Tác giả đã kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến bằng cách sử dụng hệ số phóng đại phương sai (VIF) Theo Gujarati (2004), nếu chỉ số VIF nhỏ hơn 10, hoặc cụ thể là VIF trung bình nhỏ hơn 2, thì khả năng xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình sẽ thấp Dưới đây là kết quả nghiên cứu.
Nguồn: Kết quả từ chạy dữ liệu qua Stata
Kết quả kiểm định VIF cho thấy tất cả các hệ số VIF đều nhỏ hơn 10, với VIF trung bình là 1.36, thấp hơn 2 Điều này cho phép chúng ta kết luận rằng hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình nghiên cứu không xảy ra, nghĩa là các biến độc lập không có mối liên hệ với nhau, và mô hình nghiên cứu hoàn toàn đáng tin cậy.
Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính
4.5.1 Đánh giá và kiểm định độ phù hợp của mô hình Để kiểm tra sự liên kết giữa các biến cũng như xem xét dữ liệu có phù hợp với mô hình ước lượng hay không, tác giả tiến hành sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính hay hồi quy OLS cho mô hình nghiên cứu Theo Phạm Sơn Tùng (2015), để đánh giá mức độ giải thích của biến độc lập lên sự biến thiên của biến phụ thuộc, ta thường sử dụng tham số R 2 hiệu chỉnh (Adjusted R-squared) Hệ số này càng lớn thể hiện mô hình có ý nghĩa tốt hơn, mức độ giải thích các biến càng cao Theo đó, ta sẽ kiểm định mức độ phù hợp của mô hình thông qua giá trị P (P-value) Khi giá trị này nhỏ hơn mức ý nghĩa với tỉ lệ 5% thì mô hình nghiên cứu sẽ có ý nghĩa thống kê và ngược lại, nếu giá trị nhỏ hơn 5% thì mô hình không có biến độc lập nào tác động lên biến phụ thuộc trong mô hình hoặc nhân tố tác động không nằm trong dữ liệu nghiên cứu
Bảng 7 Kết quả chạy dữ liệu theo mô hình OLS
Hệ số P-value Hệ số P-value
Nguồn: Kết quả từ chạy dữ liệu qua Stata
Cả hai mô hình nghiên cứu với các biến phụ thuộc ROA và ROE đều cho thấy giá trị Prob>F gần bằng 0, nhỏ hơn mức ý nghĩa 5% Điều này chứng tỏ rằng mô hình có ý nghĩa thống kê và ít nhất có một yếu tố ảnh hưởng đến hai chỉ tiêu lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE.
Trong mô hình với biến phụ thuộc ROA, hệ số R-squared đạt 0.1908, cho thấy mô hình giải thích 19,08% sự biến động của ROA Với mức ý nghĩa thống kê 5%, có 4 trên 7 biến trong mô hình ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp qua ROA, bao gồm các chỉ tiêu TDTA, SIZE, TTTQ và AGE.
Mô hình nghiên cứu với biến phụ thuộc ROE cho thấy hệ số R-squared đạt 0.1322, cho thấy 13.22% sự thay đổi của ROE được giải thích bởi các yếu tố trong mô hình Các biến số có ý nghĩa thống kê và ảnh hưởng đến ROE bao gồm SIZE, TTTQ và AGE.
Mô hình hồi quy OLS có nhiều hạn chế, dẫn đến khả năng sai lệch thông tin và kết quả so với thực tế, do đó tác giả chưa thể khẳng định chính xác mối quan hệ giữa các biến trong nghiên cứu Để cải thiện độ chính xác, tác giả sẽ áp dụng thêm hai phương pháp kiểm định mô hình FEM và REM.
4.5.2 Mô hình ảnh hưởng cố định và ảnh hưởng ngẫu nhiên (FEM và REM)
Tác giả thực hiện kiểm định cho hai mô hình FEM và REM với từng biến phụ thuộc, sau đó sử dụng kiểm định Hausman để xác định mô hình nào có độ tin cậy cao nhất Kết quả này sẽ giúp đánh giá và kiểm định các bước tiếp theo Tác giả cũng đưa ra giả thuyết liên quan đến kiểm định Hausman.
H0: không có hiện tượng tự tương quan giữa các biến (chọn REM)
H1: có hiện tượng tự tương quan giữa các biến (chọn FEM)
Bảng 8 Kết quả mô hình hồi quy với 2 chỉ tiêu ROA và ROE
Giá trị P Giá trị P Giá trị P Giá trị P
Nguồn: Kết quả từ chạy dữ liệu qua Stata
Sau khi thực hiện kiểm định Hausman, kết quả cho thấy P-value = 0.0515, lớn hơn 5%, do đó chấp nhận giả thuyết H0 và chọn mô hình tác động ngẫu nhiên (REM) cho phân tích Trong mô hình này, chỉ số ROA thể hiện ý nghĩa thống kê với Prob>F gần bằng 0, cùng với hai yếu tố TDTA và AGE có giá trị P nhỏ hơn 0.05, cho thấy ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính và thời gian hoạt động đến kết quả phân tích.
DN ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp, với mô hình ROE có Prob>F lớn hơn 5% Do đó, chúng ta chỉ kiểm định mô hình với biến ROA.
4.5.3 Kiểm định khuyết tật cho mô hình REM
Kiểm định tự tương quan (TTQ) và phương sai sai số thay đổi (PSSSTĐ)
Bảng 9 Kiểm định khuyết tật mô hình
Kiểm định TTQ Kiểm định PSSSTĐ
Để kiểm định mô hình REM, tác giả đã áp dụng kiểm định Wooldridge để kiểm tra tự tương quan và kiểm định White cho PSSSTĐ Kết quả từ việc chạy dữ liệu qua Stata cho thấy rõ trong bảng kết quả với giá trị Prob>F.
Kết quả kiểm định cho thấy giá trị TTQ là 0.0279, nhỏ hơn 0.05, trong khi P-value của kiểm định PSSSTĐ là 0, lớn hơn 0.05 Điều này cho thấy mô hình gặp phải cả hai hiện tượng TTQ và PSSSTĐ Để khắc phục những vấn đề này, tác giả đã áp dụng phương pháp FGLS.
Ta khắc phục khuyết tật trên bằng mô hình hồi quy FGLS, thu được kết quả như sau:
Bảng 10 Kết quả ước lượng bằng mô hình FGLS
Tên biến Hệ số tương quan z P-value
Nguồn: Tính toán từ Stata
Sau khi áp dụng mô hình FGLS để khắc phục khuyết tật mô hình, chỉ có hai biến TDTA và AGE đạt ý nghĩa thống kê ở mức 5% và 10% Các biến còn lại có giá trị P lớn hơn 0.1, cho thấy chúng không có ý nghĩa thống kê trong mô hình REM Phương trình hồi quy tuyến tính được điều chỉnh như sau:
Tổng hợp kết quả phân tích hồi quy theo mô hình OLS và mô hình tác động ngẫu nhiên REM với biến phụ thuộc là tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) cho thấy bảng kết quả mô hình theo chiều tác động rõ ràng và chi tiết.
Bảng 11 Kết quả hồi quy chiều hướng tác động
Chỉ tiêu Chiều tác động
Tốc độ tăng trưởng (GROWTH) (K) (K) Đầu tư tài sản cố định (TANG) (K) (K) Đòn bẩy tài chính (TDTA) (-) (-)
Quy mô doanh nghiệp (SIZE) (-) (K)
Chỉ số thanh khoản (TKHOAN) (K) (K)
Khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ) (-) (K)
Thời gian hoạt động của DN (AGE) (+) (+)
Nguồn: Tác giả tổng hợp Trong đó, (+) tác động cùng chiều, (-) tác động ngược chiều, (K) không tác động
Dựa trên nghiên cứu, tác giả đã sử dụng mô hình hồi quy OLS để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp trong ngành bất động sản Kết quả cho thấy, các nhân tố đòn bẩy tài chính (TDTA), quy mô doanh nghiệp (SIZE), và khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ) có mối quan hệ ngược chiều với ROA Ngược lại, chỉ có yếu tố thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE) có tác động tích cực đến ROA Trong mô hình REM, chỉ có TDTA và AGE là hai biến số có ảnh hưởng đến ROA.
Phân tích các kết quả nghiên cứu
4.6.1 Tốc độ tăng trưởng (GROWTH)
Nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng trưởng doanh thu không ảnh hưởng đến ROA hay lợi nhuận doanh nghiệp, điều này trái với kỳ vọng ban đầu rằng doanh thu cao sẽ dẫn đến hiệu suất lợi nhuận tốt hơn Các nghiên cứu trước đây chưa từng đưa ra kết quả tương tự, cho thấy có thể dữ liệu thu thập chưa đạt độ tin cậy và chính xác cao.
4.6.2 Đầu tư tài sản cố định (TANG)
Chỉ tiêu đầu tư tài sản cố định không tác động đến lợi nhuận của doanh nghiệp do chưa tận dụng hiệu quả công suất của tài sản đã đầu tư Tỷ trọng đầu tư tài sản cố định trong ngành BĐS biến thiên không đồng đều qua các năm, cho thấy hiệu suất lợi nhuận chưa đạt tối ưu Hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như trình độ quản lý, trình độ lao động và chi phí Kết quả này phù hợp với nghiên cứu trước đây của Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011).
4.6.3 Đòn bẩy tài chính (TDTA)
Nhân tố đòn bẩy tài chính có tác động đáng kể đến ROA, với mối quan hệ tỷ lệ nghịch Cụ thể, khi chỉ số ROA tăng 1 đơn vị, tỷ lệ đòn bẩy tài chính giảm 1.5672 đơn vị Kết quả này phù hợp với nghiên cứu của Đặng & Hoàng (2018), cho thấy rằng khi đòn bẩy tài chính tăng, lợi nhuận doanh nghiệp sẽ suy giảm Nguyên nhân là do việc gia tăng vay nợ dẫn đến rủi ro tài chính cao hơn, và doanh nghiệp phải sử dụng một phần vốn chủ sở hữu để bù đắp cho khoản thâm hụt lãi vay.
4.6.4 Quy mô doanh nghiệp (SIZE)
Quy mô doanh nghiệp có mối quan hệ nghịch biến với khả năng sinh lời trên tổng tài sản, điều này được xác nhận bởi nghiên cứu của Hiền (2019), nhưng không phù hợp với kỳ vọng ban đầu của tác giả Mặc dù quy mô lớn có thể giúp doanh nghiệp tận dụng lợi ích kinh tế và gia tăng doanh thu, không phải lúc nào quy mô lớn cũng là yếu tố quyết định Câu hỏi cần đặt ra là doanh nghiệp đã thực sự khai thác được lợi thế từ quy mô hay chưa.
Gia tăng doanh thu và lợi nhuận của công ty có thể do tăng giá bán hoặc tăng số lượng sản phẩm tiêu thụ Mặc dù doanh thu tăng thường dẫn đến lợi nhuận tăng, nhưng nếu công ty chưa tối ưu hóa chi phí, lợi nhuận có thể giảm Đây là một vấn đề quan trọng mà doanh nghiệp cần chú trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
4.6.5 Chỉ số thanh khoản (TKHOAN)
Chỉ số thanh khoản được kỳ vọng sẽ ảnh hưởng tích cực đến lợi nhuận doanh nghiệp trong ngành bất động sản, được đo bằng tổng số nợ chia cho vốn chủ sở hữu Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy kết quả không như mong đợi, khi chỉ số thanh khoản không có tác động rõ rệt đến lợi nhuận doanh nghiệp Kết quả này tương đồng với nghiên cứu của Pervan & Vislé (2012), cho thấy tính thanh khoản không ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận doanh nghiệp.
4.6.6 Khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ)
Nghiên cứu cho thấy khả năng thanh toán tổng quát (TTTQ) có tác động ngược chiều đến lợi nhuận doanh nghiệp, với hệ số hồi quy -1.2118 Cụ thể, khi TTTQ tăng 1% trong khi các yếu tố khác không đổi, ROA sẽ giảm 1.2118% Điều này chỉ ra rằng các công ty trong ngành bất động sản nếu duy trì TTTQ thấp sẽ tận dụng tổng các khoản nợ để đầu tư, từ đó giảm chi phí tài chính và gia tăng lợi nhuận Kết quả này phù hợp với nghiên cứu của Phạm Sơn Tùng.
4.6.7 Thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE)
Chỉ tiêu thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE) có mối quan hệ tích cực với lợi nhuận, ảnh hưởng trực tiếp đến hai hệ số khả năng sinh lời ROA và ROE, với hệ số hồi quy lần lượt là 0.1823 và 0.5377 Nghiên cứu của tác giả phù hợp với quan điểm của Liargovas & Skandalis (2008), cho rằng các công ty có thời gian hoạt động lâu dài sẽ tích lũy nhiều kinh nghiệm hơn, dẫn đến lợi nhuận cao hơn so với các doanh nghiệp mới thành lập.