Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại công ty tnhh thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Giảng viên hướng dẫn : Th.S LƯƠNG MINH HÀ Sinh viên thực : HỒ MINH HIỀN Mã sinh viên : 15A4010165 Lớp : K15-TCB Khoa : TÀI CHÍNH HÀ NỘI – 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài công trình nghiên cứu riêng em Các số liệu, tài liệu trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế nơi thực tập Hà Nội, ngày 15/05/2016 Sinh viên Hồ Minh Hiền MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản giá trị bất động sản 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .8 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.2.2 Cơ sở giá trị để định giá bất động sản .9 1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản 11 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 13 1.3 GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16 1.3.1 Cơ sở lý thuyết giao đất 16 1.3.2 Khái niệm tiền sử dụng đất .20 1.3.3 Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CƠNG TY VFA VIỆT NAM 22 2.1 SƠ LƯỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY VFA VIETNAM .22 2.1.1 Giới thiệu chung công ty VFA VIETNAM 22 2.1.2 Các dịch vụ công ty cung cấp .25 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh 26 2.2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM 27 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản công ty 27 2.2.2 Phân tích tình thực tế áp dụng phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất Công ty VFA Việt Nam 29 2.3 ĐÁNH GIÁ VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM 58 2.3.1 Kết đạt .58 2.3.2 Hạn chế 59 2.3.3 Nguyên nhân 61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CƠNG TY VFA VIỆT NAM 63 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 63 3.2 GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM 64 3.2.1 Nâng cao trình độ thẩm định viên, chuyên viên định giá 64 3.2.2 Nâng cao độ tin cậy thông tin dùng công tác định giá 66 3.2.3 Nâng cao nội dung, chất lượng trình bày báo cáo định giá 67 3.2.4 Áp dụng phương pháp định giá phù hợp .67 3.2.5 Giải pháp khác .68 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ .69 3.3.1 Kiến nghị với quan nhà nước 70 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 72 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ BẢNG: Bảng 2.1: Đặc điểm bất động sản định giá (Khu 1, phường Quang Trung, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh) 32 Bảng 2.2: Thông tin tài sản so sánh .35 Bảng 2.3: Bảng phân tích, tính toán yếu tố giống khác TSĐG TSSS 38 Bảng 2.4: Thông tin tài sản so sánh .41 Bảng 2.5: Bảng phân tích, tính tốn yếu tố giống khác TSĐG TSSS 44 Bảng 2.6: Thông tin tài sản so sánh .47 Bảng 2.7: Bảng phân tích, tính tốn yếu tố giống khác TSĐG TSSS 50 Bảng 2.8: Doanh thu phát triển dự án 53 Bảng 2.9: Các hạng mục chi phí xây dựng cơng trình đất 54 Bảng 2.10: Giá trị phát triển dự án định giá .57 SƠ ĐỒ: Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức công ty 24 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký tự Giải thích BĐS Bất động sản TSSS Tài sản so sánh TSĐG Tài sản định giá TCĐ Tái định cư TT Thứ tự LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hoá dịch vụ Hoạt động định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường, nhà chun mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế Bởi vì, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá để xác định giá tài sản thị trường Định giá có vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Từ năm 1940, nghề định giá xuất thừa nhân nghề có vai trị quan trọng kinh tế Nhưng cuối năm 90 kỷ XX, định giá có mặt nước ta, phát triển mạnh vào khoảng năm 2005 Bất động sản loại hình tài sản hoạt động định giá Nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, đầu tư lĩnh vực tăng trưởng mạnh Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm thành công đầu tư vào bất động sản Việt Nam lớn Vì thế, cần có tổ chức trung gian, độc lập, khách quan đưa giá trị thị trường bất động sản để phục vụ nhiều mục đích khác nhau: giao, mua, bán, lý, góp vốn, liên doanh, chấp… Trước tình hình giá có nhiều biến động việc định giá bất động sản phục vụ mục địch giao đất trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để nhà nước xác định tiền thu sử dụng đất phải nộp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định hành Nhà nước Chính vậy, qua thời gian thực tập Cơng ty TNHH Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM ) Em xin sâu vào nghiên cứu đề tài : “Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam” 2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu : Phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất - Phạm vi nghiên cứu : Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Mục tiêu nghiên cứu - Đưa số sở lý luận định giá bất động sản hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thực trạng áp dụng phương pháp định giá hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản nhằm mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Nội dung nghiên cứu Khóa luận nghiên cứu đánh giá phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam, từ đưa giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu nhập; phân tích thơng tin; so sánh; qui nạp Nguồn thơng tin khóa luận thu thập từ số tài liệu lĩnh vực định giá số tài liệu Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Kết cấu đề tài : Khóa luận có kết cấu sau : - Mục lục - Phần mở đầu - Nội dung chia thành chương :  Chương : Lý luận chung định giá bất động sản hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất  Chương : Thực trạng áp dụng phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất công ty VFA Việt Nam  Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất công ty VFA Việt Nam CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản giá trị bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm thừ thời La Mã cổ đại ghi Bộ luật La Mã Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) để bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: immobilie (bất động sản) Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn với đất đai) nước ta gọi là: bất động sản Theo Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2015 Bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất đai Từ khái niệm nêu quan niệm bất động sản đứng khía cạnh sau đây: Thứ nhất: Bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác chỗ di dời được, tồn ổn định lâu dài Chúng ta coi tài sản bất động sản có điều kiện sau đây: - Là yếu tố vật chất có ích cho người 64 thêm chun viên định giá có chun mơn, đào tào nâng cao trình độ chun mơn, kỹ cho chuyên viên định giá công ty Bên cạnh việc trọng đến chất lượng nguồn nhân lực, công ty cải thiện sở vật chất kĩ thuật đủ tiêu chuẩn phục vụ đáp ứng yêu cầu cao hoạt động thẩm định giá nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ Những phương hướng phát triển công ty hướng tới mục tiêu phấn đấu công ty tiếp tục sáng tạo không ngừng, mở rộng nâng cao hiệu hoạt động để trở thành công ty thẩm định giá hàng đầu Việt Nam 3.2 GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM 3.2.1 Nâng cao trình độ thẩm định viên, chuyên viên định giá Nhân lực nguồn lực quan trọng doanh nghiệp, không lĩnh vực định tất lĩnh vực kinh tế Do đó, để hồn thiện phương pháp định giá công ty, trước tiên cần phải thực giải pháp nâng cao hiệu hoạt động yếu tố người – yếu tố thực hoạt động định giá, tư vấn, định thành công hay thất bại công ty Một thẩm định viên giỏi cần phải đáp ứng yêu cầu khắt khe mặt chuyên môn nghiệp vụ lẫn đạo đức, tác phong nghề nghiệp Hoạt động định giá bất động sản hầu hết phụ thuộc vào kinh nghiệm chuyên môn lý luận chủ quan người thẩm định Vì khơng kiến thức chuyên môn đề cao mà đạo đức thẩm định viên cần đề cao không Về mặt nghiệp vụ, cần phải có trình độ lực chuyên môn giỏi, am hiểu vấn đề kinh tế xã hội có kiến thức pháp luật vững vàng…để áp dụng đánh giá xác, khách quan vấn đề dự án định giá Về mặt đạo đức tác phong, đặc thù nghề nghiệp thẩm định nghề yêu cầu trung thực độ tin cậy tuyệt đối kết thẩm định, ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh tế Do đó, người làm công tác định giá cần phải tuân thủ chặt chẽ tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp như: độc lập, trực, khách quan, bí mật cơng khai minh 65 bạch Vì lẽ đó, dựa tiêu chí trên, giải pháp đưa nhằm nâng cao trình độ nhân lực chung cơng ty là: - Đối với đội ngũ nhân viên sẵn có hầu hết độ tuổi trẻ trung, động, ham học hỏi nhiệt tình, cần khuyến khích đào tạo bồi dưỡng trau dồi thêm kiến thức nghiệp vụ kinh nghiệm thực tiễn, kinh nghiệm hoạt động định giá bất động sản buổi tập huấn đào tạo nâng cao kiến thức ngắn hay dài hạn tùy điều kiện thực tế công ty Đối với cán chủ chốt có lực, cần có chế độ đãi ngộ tốt nhằm khuyến khích phát huy vai trị - Đối với cơng tác tuyển dụng nhân sự, cần đảm bảo lựa chọn cá nhân xuất sắc phẩm chất lực kiểm tra, vấn phù hợp nhằm tăng cường sức mạnh nguồn nhân lực công ty, phối hợp với trường đại học có đào tạo chuyên ngành thẩm định giá để tư vấn, chọn lọc sinh viên xuất sắc làm tảng cho lớp nhân viên công ty Bên cạnh cơng ty cần có sách đặc biệt nhằm thu hút chuyên viên giỏi từ công ty khác hoạt động - Đối với vấn đề đạo đức người thẩm định: Quy định rõ trách nhiệm dân thẩm định viên trình hành nghề Quy định trách nhiệm dân bắt buộc thẩm định viên phải bồi thường thiệt hại khách hàng liên quan đến kết định giá Việc quy định trách nhiệm dân khiến thẩm định viên cẩn trọng định giá bất động sản - Công ty cần phân tích, giám sát thường xun để tìm điểm mạnh nhân viên công ty, thực chun mơn hóa đội ngũ thẩm định viên theo lĩnh vực cụ thể như: định giá đất, cơng trình xây dựng, nhà xưởng Qua đó, thẩm định viên chuyên sâu, am hiểu mảng nhỏ Sau phối hợp với ăn khớp Làm đem lại nhiều lợi ích cho công ty Thứ nhất, thẩm định viên chuyên sâu thực định giá nhanh Thứ hai, việc phân công không dẫn tới tượng chồng chéo nhau, cập nhật tài liệu sớm cho thẩm định viên chuyên viên định giá, tổ chức thêm hội thảo kinh nghiệm định giá hay đưa chuyên viên, thẩm định viên có lực học khóa học nước ngồi mời 66 chun gia ngồi nước nói chuyện, trao đổi, chia sẻ kiến thức kinh nghiệm họ để thẩm định viên có thêm hội học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Quan tâm trọng tới đời sống tinh thần cán bộ, nhân viên công ty Tổ chức chuyến thăm quan du lịch hay bữa tiệc đặc biệt cho thẩm định viên, chuyên viên định giá, với tinh thần vui vẻ cơng việc hồn thành sn sẻ - Đổi sách đãi ngộ thẩm định viên chuyên viên định giá Trong điều kiện chế thị trường sách đãi ngộ hợp lý tiền lương, tiền thưởng, hệ số tiền lương có ý nghĩa quan trọng Chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định tốt hơn, phụ phí an toàn nhân viên thực thi nhiệm vụ giá trị mà nhân viên thẩm định mang lại cho công ty cao 3.2.2 Nâng cao độ tin cậy thông tin dùng công tác định giá Thu thập thông tin tài sản giao dịch có liên quan phục vụ cho q trình thẩm định cơng đoạn thiếu tất dự án thẩm định giá, công đoạn định lớn tới độ tin cậy xác kết công việc Trong thời đại nay, thông tin sử dụng nguồn lực, vũ khí, nắm bắt xử lý thơng tin xác, kịp thời người chiến thắng Do đó, để nâng cao chất lượng hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng công ty VFA VIETNAM, việc cải thiện trình thu thập thơng tin giải pháp quan trọng Khi nâng cao độ tin cậy thu thập nhanh chóng xác nguồn thơng tin tác động đến độ hồn hảo quy trình thẩm định giá từ tạo tiền đề vững cho thẩm định viên áp dụng phương pháp Một số giải pháp đưa nhằm nâng cao độ tin cậy thông tin dùng công tác định sau: - Xây dựng hệ thống lưu trữ, xử lý thông tin phục vụ cho cơng tác quản lý bất động sản để lựa chọn thông tin cần thiết cách nhanh chóng, xác nhất, giúp cho việc lấy thơng tin so sánh, đối chiếu bất động sản, từ tiết kiệm chi phí, cơng sức thời gian cho công ty - Thu thập thông tin bất động sản không dừng lại thông tin mà 67 khách hàng cung cấp, chuyên viên định giá cần phải thu thập sử dụng thêm thông tin từ nhiều nguồn bên ngồi Với nguồn thơng tin phong phú giúp cho chuyên viên định giá có đánh giá xác bất động sản cần định giá Có thể thu thập thêm thơng tin từ nguồn như: khảo sát thực tế, từ Bộ, ngành liên quan, sàn giao dịch bất động sản, quan thơng tấn, báo chí, Internet Tuy nhiên, với nguồn thông tin đa dạng chuyên viên định giá cần phải thường xuyên lưu ý đến việc xử lý thông tin cách khoa học khéo léo, tránh trường hợp nhiều nguồn thông tin gây nhiễu loạn làm ảnh hưởng đến công tác định giá - Ứng dụng công nghệ thông tin vào q trình thẩm định máy tính đại phần mềm chuyên dụng Ứng dụng công nghệ thông tin doanh nghiệp, tổ chức điều tất yếu giai đoạn Đặc biệt cơng tác định, có nhiều thơng tin cần phân loại lưu trữ; nhiều khâu, việc tính tốn, xử lý vô phức tạp, làm thủ công nhiều thời gian công sức, với việc sử dụng phần mềm khắc phục khó khăn mang lại hiệu cao 3.2.3 Nâng cao nội dung, chất lượng trình bày báo cáo định giá Quy định cách cụ thể nội dung bắt buộc phải có báo cáo biên định sở liệu để đưa kết Việc yêu cầu cụ thể đối nội dung báo cáo định giá không giúp khách hàng người khơng có trình độ chun mơn lĩnh vực định giá cảm thấy dễ hiểu đọc báo cáo mà cịn để tránh tượng khách hàng thơng đồng với nhân viên thẩm định đẩy giá cao thấp so với thực tế để có lợi cho họ Bởi ta thấy quy trình định giá cần phải đầy đủ rõ ràng mà thực theo quy trình nhiều thời gian Do đó, hạn chế móc nối làm cho quy trình thẩm định giá 3.2.4 Áp dụng phương pháp định giá phù hợp Để tăng độ xác kết thẩm định Công ty cần đối chiếu nhiều lần, dùng hay nhiều phương pháp khác sau đối chiếu kết để chọn lọc kết có giá trị khả thi nhất, khẩn trương hoàn thành 68 phương pháp định giá bất động sản theo hướng giá trị thực tế thị trường, đặc biệt phương pháp thặng dư phương pháp so sánh - Đối với phương pháp thặng dư, cần phải xác định xác phương án sử dụng tốt có hiệu Việc phát triển bất động sản hoàn toàn giả định dự kiến tương lai, ngồi việc bất động sản cấp phép việc sử dụng tốt hiệu cần tính đến điều kiện tự nhiên bất động sản, khả tài chủ thể đầu tư yếu tố ln thay đổi theo thời gian dẫn đến khó xác định phương án tối ưu bên liên quan Thẩm định viên cần xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án phù hợp với quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng xu vận động cung-cầu, giá thị trường Cần nghiên cứu kỹ lưỡng tình hình thị trường bất động sản khu vực cần định giá khu vực liền kề để dự đoán xu vận động cung cầu giá thị trường năm Qua hạn chế sai lệch dự đốn doanh thu phát triển chi phí phát triển so với thực tế Ngoài ra, thẩm định viên tham khảo Dự án có đặc điểm tương tự khu vực liền kề với tài sản thẩm định giá khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương để dự đốn doanh thu phát triển chi phí phát triển - Về phương pháp so sánh, phương pháp phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin tài sản so sánh nên cần tìm hiểu kỹ thơng tin bất động sản so sánh để không bị sai lệch so với giá trị thực, nên tìm từ 3-5 bất động sản so sánh để việc thẩm định giá xác, thuyết phục hơn, đảm bảo uy tín Cơng ty quyền lợi khách hàng 3.2.5 Giải pháp khác Một nguyên nhân làm cho kết định giá bị sai lệch so với giá thị trường trình định giá, chủ quan khách quan, người định giá mắc phải số sai sót Để hạn chế sai sót rủi ro mắc phải q trình định giá, thời gian tới công ty cần thực 69 biện pháp sau: - Sau đưa kết định giá phải kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót mắc phải đánh máy, hoàn tất thủ tục giấy tờ hồ sơ Cơng việc góp phần làm tăng độ xác kết định giá - Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra hoạt động tâm lý nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh nhắc nhở, giảm thiểu rủi ro sai sót mắc phải cơng tác định giá Ngồi ra, tiến hành kiểm tra đột xuất tiến hành kiểm tra định kỳ, thường xuyên hàng tháng hàng quý mẫu báo cáo định giá, thuyết minh chứng thư định giá 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng toàn cầu hóa kinh tế giới diễn mạnh mẽ nhanh chóng, hút tất quốc gia Việt Nam nằm số Nền kinh tế kinh tế Việt Nam ngày phát triển, giao dịch kinh tế nói chung giao dịch bất động sản nói riêng diễn liên tục, mạnh mẽ suốt thời gian qua Ngành thẩm định giá đời kinh tế thị trường tất yếu khách quan xã hội Sự đời thẩm định giá đánh dấu bước tiến dài giao dịch, phù hợp với trình hội nhập quốc tế nước ta Thẩm định giá dần đóng vai trị quan trọng, thành phần khơng thể thiếu hoạt động đời sống Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới Trên giới, nghề thẩm định giá xuất từ năm 1940 thừa nhận nghề có vai trị quan trọng kinh tế Thẩm định giá có mặt nước ta từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá nước ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách đấu thầu, mua sắm đặc biệt phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước Nghề thẩm định giá thức phát triển mạnh toàn quốc vào khoảng năm 2005, tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập trung tâm thẩm định giá trực thuộc Sở Tài theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP dần chuyển sang mơ 70 hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định Thơng tư 67/2006/TT-BTC Bộ Tài Hiện nay, nghề Thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng yêu cầu đa dạng thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Tuy nhiên, trình hình thành phát triển hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng gặp nhiều bất cập Sau số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản 3.3.1 Kiến nghị với quan nhà nước Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá khơng nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu Để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản, thời gian tới Nhà nước cần phải có biện pháp tích cực hơn, cụ thể: 3.3.1.1 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực vấn đề nan giải, tốn khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Trong yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động động thẩm định giá bất động sản yếu tố người chiếm vị trí quan trọng nhất, ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định Không thể phủ nhận lợi ích đem lại, nâng cao hiệu công việc tuyển dụng đội ngũ cơng nhân viên định giá trình độ cao nhiều Tuy nhiên, với việc trọng cho cơng tác đào tạo thời gian gần mà nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung khan hiếm, nguồn lực có chất lượng cao nhu cầu định giá bất động sản ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Ngành định giá 71 ngành kinh tế tổng hợp, sinh viên đào tạo dài hạn giảng dạy chuyên lý luận chung làm cho khả đáp ứng yêu cầu hoạt động định giá đặt chưa cao Để thực tốt yêu cầu nghề thẩm định giá, cán nhân viên làm công tác thẩm định giá phải đào tạo có hệ thống trình độ chun mơn, có kiến thức, kĩ kinh nghiệm thực tế đủ tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Do đó, trước cần xây dựng, thiết kế nội dung chương trình đào tạo thật phù hợp có tác dụng thiết thực, giảng dạy đội ngũ giáo viên có lực trình độ chun mơn cao lĩnh vực Có thể mời chuyên gia nước giúp đỡ trường hợp cần thiết 3.3.1.2 Xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho cơng tác định giá Có thể thấy mảng thiếu sót lớn ngành thẩm định giá Việt Nam Hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác định giá nước ta nghèo nàn, chưa đáp ứng nhu cầu sử dụng, khai thác tổ chức định giá Hầu hết nguồn liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá công ty tự xây dựng nên số lượng không nhiều chất lượng chưa đủ sử dụng vào mục đích khác Trong trình thẩm định doanh nghiệp thường gặp nhiều khó khăn liệu q khứ, điều mà khả đáp ứng yêu cầu khách hàng không thỏa mãn Việc thiếu sở liệu ảnh hưởng lớn chất lượng công tác thẩm định giá, khả nâng cao lực chuyên môn ngành bị hạn chế không đáp ứng tốt u cầu khách hàng Nguồn thơng tin yếu tố đầu vào công tác thẩm định giá, việc thiếu nguồn thơng tin nguyên nhân quan trọng dẫn đến sai lệch kết chắn tạo thiệt hại kinh tế cho đối tượng khách hàng có yêu cầu thẩm định giá (ngay nhà nước) Cần xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch bất động sản mang tính đồng phạm vi nước Có thể tiến hành sau: - Phân vùng lưu trữ liệu giao dịch bất động sản vùng địa phương cụ thể Ở địa phương quan lưu trữ phải quản lý, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền 72 - Các công ty thẩm định giá xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin nhằm tạo ngân hàng liệu đầy đủ hoàn chỉnh Việc yêu cầu công ty thẩm định giá xây dựng có lợi nhiều so với việc cơng ty có hệ thống sở liệu riêng Từ khơng giúp cho hoạt động định giúp cho chế độ quản lý tốt 3.3.1.3 Tăng cường quản lý đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Một khó khăn lớn hoạt động định giá bất động sản Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trường bất động sản Quản lý Nhà nước thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch bất động sản Để làm điều Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống đăng kí giao dịch bất động sản minh bạch, đáng tin cậy có hiệu lực Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá bất động sản nói riêng quan trọng Để hồn thiện hoạt động định giá bất động sản, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mơ, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá Bộ Tài quản lý cách trực tiếp hoạt động tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lý bộc lộ số yếu định Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định hoạt động thẩm định viên, cụ thể: - Bộ Tài cần ban hành thơng tư hướng dẫn kịp thời, hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thực Có thực tế Luật “chờ” Nghị định, Nghị định “chờ” thông tư…Tốc độ ban hành thông tư hướng dẫn chậm, không theo kịp phát triển kinh tế động thái thị trường Định giá bất động sản lĩnh vực liên quan đến nhiều lĩnh vực, tốc 73 độ ban hành văn chậm trễ, ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp định giá thẩm định viên Để khắc phục hạn chế cần  Đẩy nhanh tốc độ thông tư hướng dẫn  Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế  Các thơng tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan  Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị - Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá  Thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lượng định giá đơn vị Ban quy tụ chuyên gia giỏi lĩnh vực định giá, có khả đánh giá kết thẩm định công ty  Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm 74 KẾT LUẬN Trải qua năm hoạt động, Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIET NAM ) với kinh nghiệm phương pháp quản lý thể trưởng thành vươn lên trở thành cơng ty có nhiều uy tín lĩnh vực định giá Cùng với phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường nước ta thời kì sau đổi mới, hội nhập WTO, hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng ngày chứng tỏ vai trò quan trọng thị trường: hoạt động thiếu phát triển lên kinh tế đại Là kết q trình nghiên cứu thực tập Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM), khóa luận sâu khai thác phân tích khía cạnh hoạt động định giá cơng ty hoạt động định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất Nội dung khóa luận tập trung giải vấn đề sau: Thứ nhất, nêu vấn đề bất động sản hoạt động định giá bất động sản Ngồi ra, khóa luận cịn nêu nội dung liên quan đến hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng Việt Nam Thứ hai, việc xem xét, phân tích ví dụ cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá bất động sản phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất, với việc đánh giá tình hình thực tiễn cơng ty qua thu thập từ trình thực tập,khóa luận đưa số kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Thứ ba, qua việc tìm hiểu định hướng phát triển thời gian tới cơng ty, khóa luận đưa số giải pháp khắc phục phù hợp với mục tiêu phát triển công ty như: nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, nâng cao chất lượng thông tin sử dụng công tác định giá bất động sản cơng ty hồn thiện phương pháp định giá áp dụng Ngồi ra, cịn đề xuất số kiến nghị quan Nhà nước Em hi vọng với đề tài nghiên cứu giúp hiểu thêm kiến 75 thức thực tế, từ có giải pháp Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam ( VFA Việt Nam ) có phương pháp định giá bất động phục vụ mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất chặt chẽ mặt lý luận Do hạn chế mặt thông tin kiến thức nên viết em cịn nhiều thiếu sót Em kính mong nhận bảo, bổ sung thầy cô bạn để viết em thêm phần hoàn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, có hiệu lực từ ngày 29/11/2013 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất TS Vũ Tiến Đạt (2015), Sách chuyên khảo Định giá bất động sản hoạt động tín dụng – cách tiếp cận từ ngân hàng thương mại, Nhà xuất Tài Các tài liệu thẩm định giá hồ sơ lực công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Website: www.vfavietnam.com.vn PHỤ LỤC Phụ lục 2.1: