NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm về bất động sản và giá trị bất động sản
Tài sản được phân chia thành nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào mục đích quản lý và sử dụng Phân chia cơ bản nhất mà các quốc gia đều áp dụng là chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản Phân loại này đã tồn tại từ hàng ngàn năm trước, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi chép trong Bộ luật La Mã.
Bất động sản là khái niệm phổ biến trên toàn cầu, được gọi là "real estate" trong tiếng Anh, "immobilier" trong tiếng Pháp, và "địa sản" trong tiếng Trung Tại Việt Nam, thuật ngữ này cũng được sử dụng rộng rãi với tên gọi "bất động sản".
Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11, được Quốc hội Việt Nam thông qua ngày 14/06/2015, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các công trình do con người xây dựng gắn liền với đất.
Từ những khái niệm nêu trên có thể quan niệm bất động sản đứng dưới các khía cạnh sau đây:
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, không thể di dời và có khả năng tồn tại lâu dài Để được coi là bất động sản, tài sản cần đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Bất động sản bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất Các tài sản này được coi là bất động sản khi chúng tồn tại trên đất với một chức năng nhất định, và chức năng này sẽ không còn nếu tách rời khỏi đất đai.
Bất động sản là tài sản cố định gắn liền với đất đai, do đó giá trị và lợi ích của nó phụ thuộc vào vị trí cụ thể Vị trí không chỉ được xác định qua các tiêu chí địa lý mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Lợi ích của bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi yếu tố vùng và khu vực Người định giá cần đánh giá tác động của vị trí đến giá trị bất động sản, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường Sự thay đổi của các yếu tố này sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị của bất động sản.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt với những đặc điểm riêng biệt Sự khác nhau của bất động sản chủ yếu đến từ vị trí lô đất, cấu trúc và kiến trúc, hướng nhà, cũng như cảnh quan xung quanh Do đó, giá trị của từng bất động sản cũng khác nhau, và cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể, không thể so sánh một cách rập khuôn giữa các bất động sản.
Bất động sản là một tài sản có giới hạn về diện tích bề mặt do sự hạn chế của đất đai và yếu tố vị trí, dẫn đến tình trạng khan hiếm Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản thường mất cân đối, với cung luôn nhỏ hơn cầu, gây ra tình trạng đầu cơ Vì vậy, giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng phát triển.
Bất động sản là loại tài sản chịu ảnh hưởng lớn từ các bất động sản liền kề và có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội Khi định giá bất động sản, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các công trình bất động sản khác.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn với tuổi thọ vật lý và kinh tế lâu dài Khi đánh giá giá trị bất động sản, cần xem xét các chi phí liên quan đến quá trình hình thành và thời gian thu nhập mà tài sản mang lại cho người sử dụng.
Giá trị bất động sản được định nghĩa là biểu hiện bằng tiền của tổng thu nhập mà bất động sản có thể mang lại cho người sở hữu hoặc người sử dụng tại một thời điểm cụ thể.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.1.2.1 Các yếu tố về đặc điểm bản thân đất đai
Vị trí của thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản, với giá trị tỉ lệ thuận với khả năng sinh lời từ vị trí địa lí tuyệt đối và tương đối Những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản ở vùng ven hay ngoại thành Đặc biệt, bất động sản có mặt tiền tại các ngã tư, ngã ba hoặc trên các tuyến phố chính sẽ có giá trị cao hơn so với những vị trí khác Do đó, việc đánh giá ưu thế về vị trí là một yếu tố quan trọng trong công tác định giá và đánh giá giá trị đất đai, ảnh hưởng lớn đến kết quả cuối cùng.
Kích thước và hình thể của thửa đất ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, đặc biệt khi đáp ứng nhu cầu của cư dân địa phương Tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, thửa đất có mặt tiền rộng từ 4-5m và chiều sâu từ 10-16m được xem là tối ưu cho nhu cầu đất ở, do đó có giá trị cao hơn so với những thửa đất khác cùng loại.
Tình trạng môi trường xung quanh khu vực thửa đất, bao gồm mức độ ô nhiễm và tiếng ồn, có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất ở Các khu vực thường xuyên chịu tác động của thiên tai như bão, lũ lụt hay động đất cũng làm giảm giá trị đất Bên cạnh đó, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, như độ dày lớp bề mặt và tính chất thổ nhưỡng, là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, mặc dù ít tác động đến giá đất xây dựng.
1.1.2.2 Các yếu tố kinh tế
Khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó Càng cao mức thu nhập hàng năm, giá chuyển nhượng bất động sản càng tăng và ngược lại.
Các tiện nghi gắn liền với bất động sản, bao gồm hệ thống điện, nước sạch, vệ sinh, điều hòa và thông tin liên lạc, càng đầy đủ và chất lượng cao thì giá trị bất động sản càng tăng.
1.1.2.3 Các yếu tố xã hội
Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến biến động giá đất là các yếu tố xã hội Mật độ dân số gia tăng đột ngột trong một khu vực sẽ làm thay đổi cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản, dẫn đến sự biến động giá đất Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của người dân cũng tác động đến giá đất Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm, cũng như các mối quan hệ gia đình và xã hội của cư dân đều góp phần không nhỏ vào việc xác định giá trị bất động sản.
1.1.2.4 Các yếu tố chính trị, pháp luật
Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có
Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản bao gồm hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác Tình trạng cho thuê và thế chấp bất động sản cũng như tranh chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà là những vấn đề quan trọng Ngoài ra, sự hạn chế quyền sở hữu chung, như việc xây dựng nhà ở cá nhân trong một số khu vực nhất định ở nội thành, phải tuân theo quy hoạch kiến trúc chung để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Sở Xây dựng thành phố, không được xây dựng quá 4-5 tầng )
Sự thay đổi trong đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của thị trường bất động sản Những biến động này không chỉ tác động đến sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản mà còn gián tiếp làm thay đổi giá đất tại các địa phương.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm về định giá bất động sản
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản một cách chính xác, phản ánh khả năng sinh lời mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng với mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Theo Luật Kinh doanh BĐS, định giá BĐS là hoạt động tư vấn xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, và thực trạng của BĐS, cũng như giá thị trường tại thời điểm định giá Định giá BĐS phải được thực hiện một cách độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Hoạt động định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của tài sản này Kết quả của định giá không nhất thiết phản ánh giá thị trường, vì mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể tương đương, cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường Độ chính xác của mức giá phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của tổ chức cung cấp dịch vụ, cùng với các điều kiện kinh tế xã hội khác.
Cơ sở giá trị để định giá bất động sản
1.2.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá
Giá trị thị trường là ước tính số tiền trao đổi cho tài sản tại thời điểm thẩm định, diễn ra giữa người bán và người mua sau quá trình tiếp thị công khai Trong quá trình này, các bên tham gia hành động khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị thị trường thường được xác định thông qua các căn cứ sau:
Thông tin và dữ liệu kỹ thuật, pháp lý của tài sản là rất quan trọng; giá chuyển nhượng tài sản thực tế cần được so sánh với các giá trên thị trường để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
Mức độ sử dụng tốt nhất của tài sản có khả năng tạo ra giá trị cao nhất và hiệu quả tối ưu Để đánh giá mức độ này, cần dựa vào các dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
1.2.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá
Giá trị phi thị trường là ước tính tài sản dựa trên đánh giá chủ quan về giá trị, thay vì dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
Giá trị phi thị trường của tài sản được hiểu là mức giá ước tính dựa trên các yếu tố khác ngoài giá trị thị trường Nó bao gồm các loại giá trị như giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế và giá trị để tính thuế.
Giá trị tài sản trong quá trình sử dụng được định nghĩa là giá trị phi thị trường, phản ánh góc nhìn của người sử dụng đối với mục đích cụ thể Trong khi đó, giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản bị ảnh hưởng bởi tính đơn chiếc, điều kiện thị trường và các yếu tố khác, dẫn đến việc tài sản có ít khách hàng tiềm năng vào một thời điểm nhất định.
Giá trị tài sản chuyên dùng được xác định bởi tính chất đặc biệt của nó, chỉ phù hợp cho những mục đích hoặc đối tượng sử dụng cụ thể Do đó, loại tài sản này gặp phải sự hạn chế về khả năng tham gia thị trường.
Một tài sản có thể không phát huy được giá trị sử dụng khi đứng riêng lẻ, nhưng khi kết hợp với tài sản khác, nó lại có thể gia tăng giá trị Giá trị của mỗi tài sản được xác định dựa trên sự đóng góp của nó vào hoạt động chung của doanh nghiệp, không phụ thuộc vào thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và số tiền thu được khi bán tài sản.
Giá trị tài sản trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp thường cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp hoạt động hiệu quả và đạt lợi nhuận cao hơn so với các đối thủ cùng ngành Ngược lại, giá trị này có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả Ngoài ra, giá trị tài sản cũng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp sở hữu bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất đặc biệt, hoặc có uy tín nổi bật trong ngành, cũng như các tài sản trí tuệ khác mà các doanh nghiệp tương tự không có.
Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được sau khi tài sản hết thời gian sử dụng hữu ích, sau khi trừ chi phí thanh lý Nó phản ánh giá trị còn lại của tài sản (không bao gồm đất đai) khi được bán thanh lý Tài sản có thể được sửa chữa, hoán cải cho mục đích sử dụng mới, hoặc cung cấp linh kiện cho các tài sản khác Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu được từ việc bán tài sản trong trường hợp giao dịch diễn ra quá nhanh, không theo giá trị thị trường, hoặc khi người bán không sẵn sàng hoặc bị ép buộc bán.
Giá trị đặc biệt của tài sản được xác định bởi vị trí và tính chất độc đáo của nó, cũng như bởi các tình huống cụ thể trên thị trường Ngoài ra, giá trị này còn có thể đến từ việc một khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn giá trị thị trường để sở hữu tài sản, nhằm đạt được tính hữu dụng mà tài sản mang lại.
Giá trị đầu tư được xác định là giá trị của một tài sản đối với một cá nhân hoặc nhóm nhà đầu tư, dựa trên các mục tiêu đầu tư cụ thể mà họ đã thiết lập.
Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm
Giá trị tính thuế là giá trị được xác định theo các quy định pháp luật liên quan đến việc đánh giá tài sản, nhằm xác định số thuế phải nộp.
Nguyên tắc định giá bất động sản
Cơ sở lý luận của định giá bất động sản dựa trên hệ thống các nguyên tắc thẩm định, được hình thành từ hành vi kinh tế của con người trong các giao dịch bất động sản Các nguyên tắc quan trọng này đóng vai trò then chốt trong quá trình định giá.
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản
Mỗi tài sản có nhiều mục đích sử dụng và mang lại lợi ích khác nhau Tuy nhiên, giá trị của các tài sản này chỉ được xác định và công nhận khi chúng được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc tối ưu hóa việc sử dụng tài sản nhằm đạt được giá trị hữu dụng cao nhất trong các điều kiện kinh tế xã hội thực tế là rất quan trọng Điều này cần đảm bảo tính khả thi về mặt kỹ thuật, pháp lý và tài chính, từ đó mang lại giá trị tối đa cho tài sản.
Nguyên tắc cơ bản là những người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một tài sản tương tự với giá thấp hơn.
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí để có một tài sản tương đương
Giá trị tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ giữa cung và cầu, trong đó các yếu tố như đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sự khác biệt cho từng loại tài sản.
Sự ảnh hưởng của những đặc điểm phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản
1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Nguyên tắc đánh giá tài sản yêu cầu phải dự đoán các khoản lợi ích tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu, từ đó làm cơ sở cho việc ước tính giá trị của tài sản.
Định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các lợi ích trong tương lai là một yếu tố quan trọng, giúp kiểm tra tính chính xác của việc áp dụng các nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất, cũng như nguyên tắc thay thế.
Nguyên tắc cơ bản cho rằng khi kết hợp với các tài sản khác, tổng giá trị của tài sản sẽ vượt qua tổng giá trị của từng tài sản đơn lẻ Theo lý thuyết hệ thống, tổng giá trị của các bộ phận không phản ánh giá trị thực của tài sản, mà giá trị của từng bộ phận được thể hiện qua hiệu giữa giá trị tài sản và giá trị của các bộ phận còn lại.
Giá trị của một tài sản hoặc bộ phận cấu thành của tài sản chịu ảnh hưởng lớn từ sự hiện diện hoặc vắng mặt của nó Sự có mặt hay không có mặt của yếu tố này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị tổng thể của tài sản.
Nguyên tắc chủ yếu trong việc định giá tài sản là dựa vào giá trị thị trường, trong đó giá trị này tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu
Khi áp dụng, cần đánh giá tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trước đây và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai Điều này giúp xác minh rằng tài sản cần thẩm định nên được định giá dựa trên giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Nguyên tắc cung cầu là yếu tố quan trọng giúp giải thích rõ hơn về việc sử dụng tài sản một cách hiệu quả Nguyên tắc này không chỉ thay thế mà còn dự đoán các lợi ích tương lai và đóng góp cho quá trình thẩm định Thực tế cho thấy, nguyên tắc cung cầu được ưu tiên áp dụng cho hầu hết các loại tài sản và các mục đích sử dụng khác nhau.
Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này ước tính giá trị bất động sản dựa trên giá bán của các bất động sản tương tự trên thị trường Đây là phương pháp phổ biến và được sử dụng rộng rãi tại Việt Nam và nhiều quốc gia khác.
- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các bất động sản tương tự được mua bán, giao dịch trên thị trường
- Phải so sánh được với bất động định giá
- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được
Bước đầu tiên trong quá trình nghiên cứu bất động sản là khảo sát và thu thập thông tin từ 3-5 bất động sản khác nhau Bạn cần so sánh các yếu tố như đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, các công trình hiện có trên đất, thời điểm giao dịch, điều kiện thanh toán và quy hoạch của từng bất động sản.
- Bước 2: Khảo sát hiện trạng bất động sản
Bước 3 trong quy trình định giá bất động sản là phân tích các bất động sản so sánh Từ đó, cần điều chỉnh giá trị bằng cách lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản định giá có các yếu tố mà bất động sản so sánh không có, thì giá trị sẽ được cộng thêm, và ngược lại.
- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá
Các trường hợp áp dụng Áp dụng cho các bất động sản có tính đồng nhất như:
Các loại bất động sản dân dụng như căn hộ chung cư và dãy nhà phố liền kề thường có tính đồng nhất cao, được xây dựng theo cùng một kiểu dáng Ngoài ra, các bất động sản liền kề hoặc trong cùng một khu vực, cùng với các bất động sản thương mại và dịch vụ, cũng góp phần tạo nên sự đồng bộ trong phát triển đô thị.
- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các mục đích mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản,…
- Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản
Phương pháp định giá bất động sản này dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm dự kiến và tỷ lệ vốn hoá để xác định giá trị tài sản Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của phương pháp là yêu cầu độ chính xác cao trong việc xác định các tham số tính toán, điều này thường gặp khó khăn do phải dự đoán trong điều kiện không chắc chắn Để cải thiện độ chính xác, cần kết hợp với các phương pháp định giá khác nhằm kiểm tra kết quả; nếu có sự chênh lệch lớn giữa các phương pháp, cần xem xét áp dụng các phương pháp tính toán khác.
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của bất động sản
- Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp )
- Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm
Bước 4 trong quá trình xác định giá trị bất động sản là xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp Việc này được thực hiện bằng cách phân tích doanh số bán của những bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
- Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản cần định giá
Các trường hợp áp dụng
- Những bất động sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai
- Những bất động sản dùng để đầu tư
Phương pháp này được áp dụng để xác định giá trị của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim và khách sạn, nơi giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Phương pháp định giá này chủ yếu được áp dụng cho các bất động sản hiếm khi giao dịch trên thị trường, như nhà thờ, chùa chiền, trường học, bệnh viện và công sở Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành giả định rằng giá trị của một tài sản hiện tại có thể được xác định bằng chi phí để tạo ra một tài sản tương tự, tức là tổng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện tại.
- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống
- Ước tính các chi phí tái tạo (hoặc chi phí thay thế) công trình xây dựng tương tự với công trình cần thẩm định giá, mới 100%
- Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng trên đất
- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống
Các trường hợp áp dụng
Thẩm định giá bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt và các bất động sản chuyên dùng, như nhà thờ, chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở, thường gặp khó khăn do thiếu thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường Việc xác định giá trị chính xác cho những loại hình này đòi hỏi các phương pháp thẩm định chuyên biệt nhằm đảm bảo tính khách quan và chính xác.
Thẩm định giá bất động sản đã qua sử dụng là một quá trình phức tạp, đặc biệt khi các tài sản so sánh mặc dù thuộc cùng loại nhưng lại có nhiều yếu tố khác biệt Những yếu tố này có thể bao gồm vị trí, tình trạng kỹ thuật, và các tiện ích đi kèm, khiến cho việc so sánh trực tiếp trở nên khó khăn Do đó, việc áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp là rất cần thiết để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc định giá.
- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích: bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi nhà nước giải tỏa, đền bù
- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác
- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu
Phương pháp thặng dư được sử dụng để xác định giá trị bất động sản không dựa trên hiện trạng sử dụng mà theo mục đích sử dụng trong tương lai, dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt Đây là một dạng của phương pháp giá thành, trong đó giá trị đất đai được tính toán bằng cách lấy giá trị còn lại sau khi trừ đi giá trị công trình bất động sản và tổng chi phí cùng lợi nhuận.
- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản
- Bước 2: : Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá
- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ bước 3
Các trường hợp áp dụng: là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển
GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Cơ sở lý thuyết về giao đất
1.3.1.1 Khái niệm về giao đất
Giao đất là một phần quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, nơi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người dân Qua cơ chế này, Nhà nước thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa chính quyền và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh quyền sử dụng đất Chính sách giao đất nhằm đảm bảo tài nguyên đất được sử dụng hợp pháp và hiệu quả, khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, khai thác tiềm năng, cải tạo đất và phát triển sản xuất, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Theo khoản 7, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, giao đất là hành động mà Nhà nước ban hành quyết định để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những đối tượng có nhu cầu.
Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai bao gồm Nhà nước và người có nhu cầu sử dụng đất, bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Pháp luật đất đai cần phân biệt một số khái niệm liên quan đến chủ thể này, như giao đất, giao lại đất, giao đất để quản lý, và giao khoán/khoán.
Trong quá trình sử dụng đất, nếu người sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nhưng đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật, họ sẽ được cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận này sẽ ghi rõ hình thức sử dụng đất là "công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng" hoặc "công nhận như giao đất không thu tiền sử dụng."
Giao đất để quản lý: là hình thức Nhà nước giao cho các cơ quan, tổ chức do
Nhà nước có trách nhiệm quản lý đất đai mà không trực tiếp sử dụng, trong khi UBND cấp xã quản lý đất cho các công trình công cộng địa phương Tổ chức phát triển quỹ đất, do UBND cấp tỉnh thành lập, được giao nhiệm vụ quản lý đất do Nhà nước thu hồi.
Giao khoán hay khoán là khái niệm chỉ việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức quản lý rừng phòng hộ và rừng đặc dụng, trước đây thuộc về các nông trường, lâm trường quốc doanh Các tổ chức này sau đó sẽ ký hợp đồng giao khoán cho hộ gia đình hoặc cá nhân nhằm trồng rừng và bảo vệ rừng, thực chất là một hình thức hợp đồng dân sự, kinh tế.
1.3.1.2 Căn cứ pháp lý về giao đất Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định về giao đất Căn cứ để quyết định giao đất theo điều 52, Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:
Một là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Ngoài Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước đã quy định về căn cứ giao đất trong Luật Đất đai năm 2003 Căn cứ giao đất được nêu rõ trong Điều 3 của Luật Đất đai năm 2003.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện qua các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể tại Điều 27.
NĐ 69/2009/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụ thể như sau:
Đối với tổ chức, nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư Đối với các dự án không cần trình cơ quan nhà nước phê duyệt hoặc không yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư, nhu cầu sử dụng đất phải được thể hiện trong đơn xin giao đất, kèm theo văn bản thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Đối với hộ gia đình và cá nhân, nhu cầu sử dụng đất cần được thể hiện qua đơn xin giao đất và phải có xác nhận từ UBND cấp xã nơi có đất Nếu nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho dự án đầu tư, cần có văn bản thẩm định từ Phòng Tài nguyên và Môi trường về nhu cầu này.
Nhu cầu sử dụng đất của cộng đồng dân cư được thể hiện qua đơn xin giao đất, và yêu cầu phải có xác nhận từ Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo
Theo Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, việc giao đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất.
Nhìn chung, về cơ bản không có nhiều sự khác nhau về căn cứ để giao đất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2003
1.3.1.3 Điều kiện để giao đất Để thực hiện tốt hơn công tác giao đất ở nước ta, giao đất đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng, Nhà nước đã đưa ra một số điều kiện để giao đất được thể hiện trong điều 58, Luật Đất đai 2013 như sau:
Khái niệm về tiền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất cần thanh toán cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Diện tích đất được giao
- Mục đích sử dụng đất
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM
SƠ LƯỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty VFA VIETNAM
Công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM) là doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn, được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn tài chính.
VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ với phương châm “Độc lập – Khách quan – Uy tín – Chất lượng”, đảm bảo tuân thủ các quy định của Nhà nước về tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, quy định tài chính và chuẩn mực kế toán hiện hành.
VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, trở thành địa chỉ tin cậy và lựa chọn hàng đầu của khách hàng Điều này không chỉ thể hiện giá trị cốt lõi mà còn phản ánh niềm tin và văn hóa đặc trưng của VFA VIETNAM.
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam, viết tắt là VFA VIETNAM, có địa chỉ tại Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội.
Website: http://vfavietnam.com.vn
Email: info@vfavietnam.com.vn
+ 1125129564015- Ngân hàng Techcombank chi nhánh Hai Bà Trưng, Hà Nội
+ 102010001506602- Ngân hàng Cổ phần thương mại Công thương Việt Nam
- Chi nhánh Láng Hòa Lạc
+ 1500201082937 – Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh thành phố Hà Nội
+ 63590959 – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Đông Đô
Công ty VFA Việt Nam hiện có 3 chi nhánh chính tại miền Nam (thành phố Hồ Chí Minh), miền Trung (thành phố Đà Nẵng) và Quảng Ninh Để nâng cao hiệu quả trong công tác định giá công ty, VFA đã thiết lập một hệ thống văn phòng đại diện trải dài từ Bắc vào Nam, với tổng cộng 8 văn phòng tại các tỉnh Lào Cai, Yên Bái, Sơn La, Điện Biên, Lai Châu, Bắc Giang, Hà Tĩnh và Trà Vinh.
Cơ sở pháp lý hoạt động
- Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm định giá;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm định giá;
Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105658766 được cấp bởi Phòng Đăng ký kinh doanh số 1 – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội, với lần đăng ký đầu tiên vào ngày 21/11/2011 và đã có sự thay đổi đăng ký lần thứ nhất vào ngày 06/6/2012.
Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 của Bộ Tài chính công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách các thẩm định viên về giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản trong năm 2011.
Thông báo số 58 BT-BTC ngày 20/01/2013 của Bộ Tài chính công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá năm 2012 Danh sách này nhằm đảm bảo tính minh bạch và chất lượng của các dịch vụ thẩm định giá, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và cá nhân trong việc lựa chọn đối tác uy tín.
Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài chính đã công bố danh sách các thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá trong năm 2012.
Thông báo số 48/TB-BTC ngày 24/01/2013 công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2013 Danh sách này nhằm đảm bảo tính minh bạch và chất lượng trong lĩnh vực thẩm định giá, đồng thời cung cấp thông tin cần thiết cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá.
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của công ty
MÔ HÌNH TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY
Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty VFA Việt Nam
Cùng với sự thành lập công ty, phòng nghiệp vụ ra đời như một bộ phận quan trọng, chịu trách nhiệm về các hoạt động thẩm định giá Phòng nghiệp vụ hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của Phó tổng giám đốc nghiệp vụ, đảm bảo hiệu quả trong các quy trình nghiệp vụ của công ty.
PHÒNG KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG
CÁC CHI NHÁNH CÁC VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Tổng Giám Đốc trực tiếp quản lý và chịu trách nhiệm chính về hoạt động của Phó Tổng Giám Đốc phụ trách nghiệp vụ, trong đó trưởng phòng nghiệp vụ là người đứng đầu Phòng nghiệp vụ của công ty hiện có 12 nhân viên chuyên trách công tác định giá chính.
2.1.2 Các dịch vụ chính công ty cung cấp
2.1.2.1 Dịch vụ thẩm định giá
Thẩm định giá bất động sản:
Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản cần có sự tư vấn thẩm định giá từ tổ chức độc lập để đảm bảo tính khách quan và minh bạch Thông qua hoạt động này, VFA VIETNAM tự hào đóng góp vào sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam và sự thành công của các đối tác.
Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị):
VFA VIETNAM cung cấp các dịch vụ thẩm định giá động sản nhằm phục vụ các mục đích như sau:
- Mua sắm thanh toán từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước
- Bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lí
- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp
- Phục vụ thuê tài chính
- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính
- Tư vấn, lập dự án đầu tư
Xác định giá trị doanh nghiệp:
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng và cạnh tranh ngày càng gia tăng, việc cổ phần hóa, mua bán, sáp nhập và hợp nhất doanh nghiệp trở thành những giải pháp quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam Những hoạt động này không chỉ phản ánh giá trị tổng thể của doanh nghiệp mà còn cung cấp cơ sở vững chắc cho các quyết định đầu tư và chiến lược phát triển trong tương lai.
Thẩm định Dự án đầu tư
Dự án đầu tư bao gồm các đề xuất liên quan đến việc chi tiêu vốn để xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo công trình nhằm phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định Quyết định đầu tư vào một dự án là rất quan trọng đối với các nhà đầu tư, và VFA VIETNAM cung cấp thông tin cũng như kết quả hữu ích để hỗ trợ nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác trong việc sử dụng nguồn vốn của mình.
GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM
PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI
Trong những năm đầu hoạt động, công ty đã cung cấp dịch vụ xác định giá trị bất động sản cho nhiều cá nhân và tổ chức, bao gồm các công ty TNHH, công ty cổ phần, Sở Tài nguyên và Môi trường ở các tỉnh, thành phố, cũng như các ngân hàng như Techcombank và LienVietPostbank, nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Công ty có kế hoạch phát triển mạnh mẽ lĩnh vực định giá, đặc biệt là bất động sản, với mục tiêu tăng doanh thu và đáp ứng nhu cầu định giá đa dạng từ nhiều khách hàng, đồng thời mở rộng phạm vi hoạt động trong lĩnh vực này.
Để đạt được sự phát triển bền vững, công ty không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động định giá và quảng bá hình ảnh, thương hiệu của mình Điều này giúp công ty thu hút nhiều khách hàng tiềm năng, tạo dựng lòng tin và uy tín trong mắt khách hàng Bên cạnh việc giữ chân khách hàng quen thuộc, công ty cũng chú trọng duy trì mối quan hệ liên lạc thường xuyên với họ, đồng thời thiết lập mối quan hệ cạnh tranh lành mạnh với các công ty định giá khác.
Công ty cam kết nâng cao chất lượng công tác quản lý và phương pháp định giá nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng và sự phát triển của thị trường bất động sản Để cải thiện báo cáo định giá và chứng thư định giá, công ty nhận thức rằng định giá bất động sản là một nhiệm vụ phức tạp, đòi hỏi chuyên môn cao Do đó, trong thời gian tới, công ty sẽ mở rộng hoạt động định giá, tuyển dụng thêm chuyên viên có chuyên môn và tổ chức các khóa đào tạo nâng cao kỹ năng cho đội ngũ định giá của mình.
Công ty cam kết nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá bằng cách cải thiện cơ sở vật chất kỹ thuật đạt tiêu chuẩn, đồng thời chú trọng đến chất lượng nguồn nhân lực.
Công ty cam kết tiếp tục sáng tạo và nâng cao hiệu quả hoạt động, với mục tiêu trở thành một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM
3.2.1 Nâng cao trình độ của thẩm định viên, chuyên viên định giá
Nhân lực là nguồn lực quan trọng nhất trong doanh nghiệp, ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực kinh tế, đặc biệt trong định giá Để cải thiện phương pháp định giá, cần nâng cao hiệu quả hoạt động của yếu tố con người, là chìa khóa cho sự thành công của công ty Một thẩm định viên giỏi phải đáp ứng yêu cầu về chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp Hoạt động định giá bất động sản phụ thuộc vào kinh nghiệm và lý luận chủ quan của thẩm định viên, do đó, cả kiến thức chuyên môn và đạo đức cần được coi trọng Về nghiệp vụ, thẩm định viên cần có trình độ chuyên môn cao, hiểu biết về kinh tế xã hội và pháp luật để đánh giá chính xác các dự án Về đạo đức, nghề thẩm định yêu cầu sự trung thực và tin cậy tuyệt đối, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế, vì vậy cần tuân thủ các tiêu chuẩn như độc lập, chính trực, khách quan, bí mật và minh bạch Các giải pháp nâng cao trình độ nhân lực của công ty sẽ dựa trên những tiêu chí này.
Đội ngũ nhân viên trẻ trung, năng động và nhiệt huyết cần được khuyến khích đào tạo để nâng cao kiến thức và kinh nghiệm, đặc biệt trong lĩnh vực định giá bất động sản Công ty nên tổ chức các buổi tập huấn ngắn hạn hoặc dài hạn phù hợp với điều kiện thực tế Đối với các cán bộ chủ chốt có năng lực, cần có chế độ đãi ngộ tốt để khuyến khích họ phát huy vai trò của mình.
Để tuyển dụng nhân sự hiệu quả, công ty cần lựa chọn những cá nhân xuất sắc về phẩm chất và năng lực thông qua các bài kiểm tra và phỏng vấn phù hợp Việc hợp tác với các trường đại học chuyên ngành thẩm định giá sẽ giúp tư vấn và chọn lọc những sinh viên ưu tú làm nền tảng cho đội ngũ nhân viên mới Ngoài ra, công ty cũng cần triển khai các chính sách đặc biệt để thu hút những chuyên viên giỏi từ các công ty khác.
Đạo đức của người thẩm định viên là vấn đề quan trọng, đòi hỏi phải quy định rõ trách nhiệm dân sự của từng thẩm định viên trong quá trình hành nghề Điều này bao gồm việc bắt buộc thẩm định viên phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng liên quan đến kết quả định giá Quy định trách nhiệm dân sự này không chỉ bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn thúc đẩy thẩm định viên cẩn trọng hơn trong việc định giá bất động sản.
Công ty cần thường xuyên phân tích và giám sát để xác định điểm mạnh của từng nhân viên, từ đó thực hiện chuyên môn hóa đội ngũ thẩm định viên theo các lĩnh vực cụ thể như định giá đất, công trình xây dựng và nhà xưởng Việc này giúp mỗi thẩm định viên chuyên sâu và am hiểu về từng mảng, đồng thời phối hợp hiệu quả với nhau, mang lại nhiều lợi ích cho công ty Đầu tiên, thẩm định viên chuyên sâu sẽ thực hiện định giá nhanh chóng hơn Thứ hai, sự phân công rõ ràng giúp tránh chồng chéo công việc, đảm bảo cập nhật tài liệu mới nhất cho các thẩm định viên và chuyên viên định giá Công ty nên tổ chức hội thảo chia sẻ kinh nghiệm định giá, cử thẩm định viên có năng lực tham gia các khóa học ở nước ngoài, hoặc mời chuyên gia trong và ngoài nước để trao đổi kiến thức, giúp thẩm định viên nâng cao kỹ năng và ứng dụng vào thực tiễn.
Chúng tôi chú trọng đến đời sống tinh thần của cán bộ, nhân viên trong công ty bằng cách tổ chức các chuyến tham quan du lịch và những bữa tiệc đặc biệt cho các thẩm định viên, chuyên viên định giá Với tinh thần vui vẻ, mọi công việc sẽ được hoàn thành một cách suôn sẻ nhất.
Đổi mới chính sách đãi ngộ cho thẩm định viên và chuyên viên định giá là rất cần thiết trong cơ chế thị trường hiện nay Một chế độ đãi ngộ hợp lý về tiền lương, thưởng và hệ số tiền lương sẽ nâng cao giá trị của nhân viên thẩm định Khi chế độ đãi ngộ được cải thiện, bao gồm phụ phí an toàn cho nhân viên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, giá trị mà họ mang lại cho công ty sẽ tăng lên đáng kể.
3.2.2 Nâng cao độ tin cậy của thông tin dùng trong công tác định giá
Việc thu thập thông tin về tài sản và các giao dịch liên quan là bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá, ảnh hưởng lớn đến độ tin cậy và chính xác của kết quả Trong bối cảnh hiện đại, thông tin trở thành nguồn lực chiến lược, và ai biết cách nắm bắt, xử lý thông tin kịp thời sẽ có lợi thế Để nâng cao chất lượng định giá tại công ty VFA VIETNAM, cải thiện quy trình thu thập thông tin là giải pháp thiết yếu Tăng cường độ tin cậy và tốc độ thu thập thông tin sẽ nâng cao tính hoàn hảo của quy trình thẩm định giá, tạo nền tảng vững chắc cho thẩm định viên áp dụng phương pháp chính xác Một số giải pháp nhằm nâng cao độ tin cậy của thông tin trong công tác định giá sẽ được đề xuất.
Xây dựng hệ thống lưu trữ và xử lý thông tin cho quản lý bất động sản giúp lựa chọn thông tin cần thiết nhanh chóng và chính xác Hệ thống này hỗ trợ so sánh, đối chiếu bất động sản, từ đó tiết kiệm chi phí, công sức và thời gian cho công ty.
Chuyên viên định giá bất động sản cần thu thập thông tin không chỉ từ khách hàng mà còn từ nhiều nguồn bên ngoài Việc sử dụng nguồn thông tin phong phú sẽ giúp nâng cao độ chính xác trong đánh giá bất động sản cần định giá.
Để thu thập thông tin hiệu quả, chuyên viên định giá có thể tận dụng nhiều nguồn như khảo sát thực tế, các Bộ, ngành liên quan, sàn giao dịch bất động sản, cơ quan thông tấn, báo chí và Internet Tuy nhiên, với sự đa dạng của các nguồn thông tin, việc xử lý thông tin một cách khoa học và khéo léo là rất quan trọng, nhằm tránh tình trạng nhiễu loạn do quá nhiều nguồn thông tin, ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá.
Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quá trình thẩm định thông qua máy tính hiện đại và phần mềm chuyên dụng là điều cần thiết trong thời đại ngày nay Đặc biệt trong công tác định giá, khi có nhiều thông tin cần phân loại và lưu trữ, việc xử lý và tính toán trở nên phức tạp Sử dụng phần mềm giúp tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời nâng cao hiệu quả công việc.
3.2.3 Nâng cao nội dung, chất lượng được trình bày trong báo cáo định giá
Quy định cụ thể về nội dung bắt buộc trong báo cáo và biên bản định giá là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và dễ hiểu cho khách hàng không chuyên Điều này không chỉ giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận thông tin mà còn ngăn chặn hiện tượng thông đồng giữa khách hàng và nhân viên thẩm định, từ đó tránh việc định giá không chính xác Quy trình định giá cần được thực hiện đầy đủ và rõ ràng, mặc dù có thể tốn nhiều thời gian, nhưng việc hạn chế sự móc nối sẽ góp phần làm trong sạch quy trình thẩm định giá.
3.2.4 Áp dụng phương pháp định giá phù hợp Để có thể tăng độ chính xác của kết quả thẩm định Công ty cần đối chiếu nhiều lần, dùng một hay nhiều phương pháp khác nhau sau đó đối chiếu kết quả để có thể chọn lọc ra kết quả có giá trị khả thi nhất, khẩn trương hoàn thành các phương pháp định giá bất động sản theo hướng giá trị thực tế thị trường, đặc biệt là đối với phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh
Để áp dụng phương pháp thặng dư hiệu quả, cần xác định chính xác phương án sử dụng bất động sản tốt nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên và khả năng tài chính của nhà đầu tư Sự phát triển bất động sản dựa trên giả định tương lai có thể thay đổi theo thời gian, do đó, thẩm định viên phải xác định mục tiêu kinh doanh và cách khai thác hiệu quả nhất cho dự án, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và tối ưu hóa giá trị dự án Việc nghiên cứu thị trường bất động sản khu vực cần định giá là rất quan trọng để dự đoán xu hướng cung cầu và giá cả trong tương lai, từ đó giảm thiểu sai lệch trong dự đoán doanh thu và chi phí phát triển Thẩm định viên cũng nên tham khảo các dự án tương tự trong khu vực lân cận để có cái nhìn chính xác hơn về doanh thu và chi phí phát triển.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, toàn cầu hóa đang diễn ra mạnh mẽ, thu hút sự tham gia của nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam Nền kinh tế Việt Nam không ngừng phát triển, với các giao dịch kinh tế, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, diễn ra liên tục và sôi động trong thời gian qua.
Ngành thẩm định giá xuất hiện trong nền kinh tế thị trường là một nhu cầu tất yếu của xã hội, đánh dấu sự tiến bộ trong giao dịch và phù hợp với quá trình hội nhập quốc tế của Việt Nam Thẩm định giá ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng và không thể thiếu trong các hoạt động đời sống.
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã phát triển muộn hơn so với nhiều quốc gia khác, với sự xuất hiện của nghề này tại Việt Nam chỉ bắt đầu từ cuối những năm 90 của thế kỷ trước Trong khi đó, nghề thẩm định giá đã được công nhận và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu từ những năm 1940.
Khi nền kinh tế Việt Nam chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN, thẩm định giá bắt đầu đóng vai trò quan trọng Thời kỳ đầu, thẩm định giá chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách, bao gồm đấu thầu, mua sắm và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh mẽ từ giữa năm 2005, khi các tỉnh, thành phố liên tục thành lập các trung tâm thẩm định giá.
Sở Tài chính đã chuyển sang mô hình doanh nghiệp theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP và Thông tư 67/2006/TT-BTC từ đầu năm 2008 Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã trở thành một phần quan trọng trong đời sống kinh tế, được các thành phần xã hội sử dụng như công cụ tài chính cho các giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính và ngân hàng Dịch vụ này không chỉ mang lại nhiều tiện ích mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân, đáp ứng nhu cầu đa dạng trong bối cảnh hội nhập quốc tế Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, vẫn gặp nhiều khó khăn Do đó, cần có những kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản.
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nền kinh tế quốc dân, bao gồm cả hoạt động định giá bất động sản Mặc dù đã có nhiều nỗ lực tích cực để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động định giá, nhưng hiệu quả vẫn chưa đạt yêu cầu Để cải thiện hoạt động định giá bất động sản, Nhà nước cần triển khai các biện pháp tích cực hơn trong thời gian tới.
3.3.1.1 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về định giá
Nguồn nhân lực là một thách thức lớn, đặc biệt tại các quốc gia đang phát triển, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định giá bất động sản Yếu tố con người đóng vai trò quan trọng, và việc tuyển dụng đội ngũ định giá có trình độ cao mang lại nhiều lợi ích cho hiệu quả công việc Tuy nhiên, ngành định giá ở Việt Nam đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn nhân lực chất lượng, trong khi nhu cầu thẩm định bất động sản ngày càng gia tăng Các chương trình đào tạo hiện tại chủ yếu tập trung vào lý thuyết chung, dẫn đến sự thiếu hụt kỹ năng thực tiễn cần thiết cho nghề Để đáp ứng yêu cầu nghề nghiệp, cần thiết phải có chương trình đào tạo bài bản, hệ thống và phù hợp, được giảng dạy bởi giảng viên có chuyên môn cao Hợp tác với các chuyên gia nước ngoài cũng là một giải pháp khả thi để nâng cao chất lượng đào tạo.
3.3.1.2 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá
Ngành thẩm định giá Việt Nam đang đối mặt với một thiếu sót lớn do hệ thống cơ sở dữ liệu nghèo nàn, không đáp ứng được nhu cầu của các tổ chức định giá Hầu hết dữ liệu hiện có đều do các công ty tự xây dựng, dẫn đến số lượng và chất lượng không đủ cho nhiều mục đích khác nhau Do đó, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc truy cập dữ liệu quá khứ, làm giảm khả năng đáp ứng yêu cầu khách hàng Thiếu cơ sở dữ liệu không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá mà còn hạn chế năng lực chuyên môn trong ngành Nguồn thông tin là yếu tố đầu vào quan trọng, và việc thiếu hụt này có thể dẫn đến sai lệch kết quả, gây thiệt hại kinh tế cho khách hàng, bao gồm cả nhà nước Do đó, cần thiết phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ về giao dịch bất động sản trên toàn quốc.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quản lý và giám sát các vùng lưu trữ dữ liệu giao dịch bất động sản tại từng địa phương cụ thể.
Các công ty thẩm định giá nên hợp tác để xây dựng và hoàn thiện một hệ thống thông tin chung, tạo ra ngân hàng dữ liệu đầy đủ và hoàn chỉnh Việc này mang lại lợi ích vượt trội so với việc mỗi công ty phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu riêng biệt Hệ thống chung không chỉ cải thiện quy trình định giá mà còn nâng cao hiệu quả quản lý.
3.3.1.3 Tăng cường quản lý đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
Một trong những thách thức lớn trong định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay là sự phát triển không lành mạnh của thị trường Quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng thị trường kém minh bạch Trong thời gian tới, Nhà nước cần chú trọng hơn vào việc phát triển và quản lý chặt chẽ các giao dịch bất động sản Để đạt được điều này, cần thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch bất động sản minh bạch, đáng tin cậy và có hiệu lực.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản và hoạt động định giá bất động sản Sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết để hoàn thiện quy trình định giá, tuy nhiên, can thiệp này cần mang tính định hướng vĩ mô Để đạt hiệu quả cao, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cán bộ, ngành và địa phương liên quan.
3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính
Bộ Tài chính là cơ quan chủ quản hoạt động định giá, trực tiếp quản lý các tổ chức định giá và quy định phương thức hoạt động của họ Tuy nhiên, thời gian qua, công tác quản lý vẫn còn một số yếu kém Để cải thiện tình hình, Bộ Tài chính cần thực hiện các điều chỉnh kịp thời nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá và hoạt động của các thẩm định viên.
Bộ Tài chính cần sớm ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể để các đơn vị thực hiện hiệu quả Hiện tại, tình trạng Luật "chờ" Nghị định và Nghị định "chờ" thông tư gây ra sự chậm trễ trong việc áp dụng các quy định Tốc độ ban hành thông tư hiện nay không theo kịp sự phát triển của nền kinh tế và thị trường, đặc biệt trong lĩnh vực định giá bất động sản, nơi có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau Nếu không cải thiện tốc độ ban hành các văn bản này, việc áp dụng các phương pháp định giá của thẩm định viên sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng Cần có các giải pháp khắc phục hạn chế này để đảm bảo tính kịp thời và hiệu quả trong quản lý.
Đẩy nhanh tốc độ ra các thông tư hướng dẫn
Nội dung các thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn và phù hợp với tình hình thực tế
Các thông tư hướng dẫn phải được thông báo rộng rãi đến tất cả các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan
Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng các thông tư này của các đơn vị
- Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá
Để nâng cao chất lượng định giá, cần thành lập một ban chuyên trách kiểm tra chất lượng tại các đơn vị Ban này sẽ tập hợp các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực định giá, có khả năng đánh giá hiệu quả của các kết quả thẩm định từ các công ty.
Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng thẩm định và có các biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm