LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ
Tổng quan về quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là loại đất không thuộc lĩnh vực nông nghiệp, được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh Theo Điều 13 của Luật Đất đai năm 2013, loại đất này bao gồm các khu vực dành cho hoạt động sản xuất và kinh doanh không liên quan đến nông nghiệp.
- Đất xây dựng khu công nghiệp;
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất và kinh doanh;
- Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
- Đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
1.1.2 Khái niệm cho thuê đất
Thuê đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ nhà nước hoặc các chủ sở hữu đất cho người thuê thông qua hợp đồng, tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Theo Luật đất đai năm 2013, điều 4, khoản 2, việc cho thuê đất do Nhà nước thực hiện thông qua hợp đồng, nhằm trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng.
Lý luận cơ bản về công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh
1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Khái niệm quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”
Nhà nước có quyền cấp quyền sử dụng đất cho người dân qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những ai đang sử dụng đất ổn định Đồng thời, nhà nước cũng quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được định nghĩa là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất, do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian sử dụng nhất định.
Luật quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Tuy nhiên, các đối tượng được giao hoặc thuê đất vẫn có quyền sở hữu giá trị quyền sử dụng đất và có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích đã được giao, miễn là họ đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Theo quy định của Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, nhưng các tổ chức và cá nhân được giao đất hoặc thuê đất có quyền sở hữu giá trị quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước Mặc dù Luật chưa định nghĩa cụ thể về quyền sử dụng đất, nhưng từ các quy định liên quan trong Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân hoặc tổ chức trong việc sử dụng và chuyển nhượng phần diện tích đất được giao.
Quyền sử dụng đất được xem là một loại quyền tài sản, có thể định giá bằng tiền và chuyển nhượng trong các giao dịch dân sự Người sở hữu quyền này có khả năng khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức phù hợp với hình thức sử dụng theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Khái niệm về thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Theo điều 4, Luật giá ban hành ngày 20/06/2012 của Việt Nam quy định:
Thẩm định giá là quá trình mà các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác định giá trị tiền tệ của tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự Quá trình này phải phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất là quá trình ước tính giá trị của quyền sử dụng đất và quyền khai thác tài sản trên đất, dựa trên các giao dịch mua bán hiện tại trên thị trường Việc thẩm định này diễn ra tại một thời điểm cụ thể và cho một mục đích rõ ràng, trong những điều kiện thị trường nhất định, với các phương pháp thẩm định phù hợp.
1.2.3 Nội dung về công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
1.2.3.1 Mục đích thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả đầu tư, là mục tiêu chính của hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động này giúp nhà nước và các chủ đầu tư đưa ra quyết định chính xác liên quan đến đầu tư, đặc biệt trong các tình huống cần thiết.
Cho thuê theo hợp đồng giúp Nhà nước và các đối tượng được trao quyền sở hữu đất xác định mức giá thuê cùng các điều khoản liên quan.
- Phục vụ mục đích đấu thầu: làm căn cứ giúp Nhà nước xác định mức giá tối thiểu trong hoạt động đấu thầu;
- Làm căn cứ để Nhà nước tiến hành giao đất cho các đối tượng được giao;
Chuyển giao quyền sở hữu đóng vai trò quan trọng trong việc giúp người bán xác định giá bán hợp lý, hỗ trợ người mua trong việc ra quyết định mua, và thiết lập cơ sở vững chắc cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tài chính và tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, phục vụ cho mục đích cầm cố, đảm bảo, thế chấp và vay vốn từ ngân hàng cũng như các tổ chức tài chính.
Định giá tài sản công ty là quá trình quan trọng bao gồm cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý bất động sản Điều này liên quan đến việc lập báo cáo tài chính hàng năm và xác định giá trị thị trường của số vốn mà công ty đã đầu tư.
Định giá theo pháp luật có nhiều mục đích quan trọng, bao gồm xác định giá trị hàng năm cho mục đích tính thuế bất động sản, xác định giá trị bồi thường trong trường hợp chiếm hữu bắt buộc, và hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp cũng như thi hành án.
1.2.3.2 Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bất động sản được định nghĩa là phương pháp khai thác tài sản một cách tối ưu, đảm bảo tính khả thi về mặt vật chất, hợp pháp, tài chính và tối đa hóa giá trị thẩm định Điều này có nghĩa là đạt được mức hữu dụng cao nhất trong các điều kiện kinh tế - xã hội thực tế, đồng thời phù hợp về kỹ thuật, pháp lý và tài chính, nhằm mang lại giá trị tối đa cho tài sản.
Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất
Quy định của công ty thẩm định giá về hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Để xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với giá thị trường, quá trình thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cần tuân thủ các quy định riêng của công ty Điều này bao gồm việc đánh giá thực trạng tài sản, áp dụng tỷ lệ điều chỉnh hợp lý và lựa chọn phương pháp thẩm định khác nhau cho từng loại bất động sản dựa trên đặc điểm riêng của chúng.
Năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ thẩm định viên
Nhà thẩm định đánh giá giá trị thị trường bất động sản dựa vào sự tương tác giữa người mua và người bán cùng với điều kiện cụ thể của tài sản Họ phân tích bức tranh kinh tế vĩ mô để xác định nhu cầu tổng hợp và ảnh hưởng của chính sách tài chính, tiền tệ của nhà nước lên thị trường Để thực hiện tốt công tác thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cần có đội ngũ thẩm định viên chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và luôn cập nhật thông tin, mở rộng kiến thức nghiệp vụ.
Cung cầu thị trường về bất động sản
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tương tác giữa cung và cầu, nhưng cũng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố xã hội và tâm lý như thu nhập, nghề nghiệp, điều kiện môi trường, mật độ dân số, tâm lý người tiêu dùng, vị trí và khu vực dân cư Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản, đặc biệt là trong công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp tại từng vùng.
Các văn bản pháp quy liên quan đến bất động sản và thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do chính phủ và các bộ ngành ban hành, cần phải có hiệu lực tại thời điểm định giá Hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ và chặt chẽ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá bất động sản, đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả, từ đó mang lại lợi ích cho cộng đồng Một số văn bản quan trọng liên quan đến lĩnh vực này bao gồm
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong quyết định của
Bộ tài chính số 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31 tháng 12 năm 2008
- Luật đất đai, luật nhà ở, luật dân sự, luật kinh doanh bất động sản
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, cũng như tư vấn xác định giá đất Thông tư này có liên quan đến một số nghị định và thông tư khác, nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc định giá tài sản đất đai.
Hệ thống văn bản pháp quy hiện nay gặp phải một số hạn chế trong sự phát triển, đặc biệt là sự không đồng nhất và chồng chéo giữa các quy định Sự thiếu rõ ràng và tính chất chung chung của các văn bản pháp luật khiến các chủ thể trong nền kinh tế bối rối, không biết nên áp dụng quy định nào và cách thức áp dụng ra sao, từ đó gây khó khăn cho hoạt động kinh tế trên thị trường.
Các biến động của nền kinh tế
Thực trạng và biến động của nền kinh tế tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp Điều này giúp chúng ta có cái nhìn khách quan về giá trị đất đai và bất động sản, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thẩm định giá tại thời điểm hiện tại để phản ánh đúng giá trị thị trường.
Vấn đề thông tin và xử lý thông tin
Thẩm định viên thực hiện công tác thẩm định dựa trên thông tin đã thu thập Do đó, chất lượng thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định Để đạt được kết quả thẩm định tốt, việc có đầy đủ và chính xác thông tin là điều kiện cần thiết.
Thông tin có thể thu thập được từ nhiều nguồn:
Khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá cần cung cấp thông tin theo yêu cầu của công ty thẩm định Mặc dù nguồn thông tin này rất quan trọng, nhưng việc xác định độ tin cậy của nó thường gặp khó khăn Do đó, cán bộ thẩm định phải dựa vào kinh nghiệm nghề nghiệp và mối quan hệ làm ăn lâu dài để đánh giá chất lượng thông tin.
Việc xử lý thông tin sau khi thu thập không chỉ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn đảm bảo chất lượng kết quả, điều này rất quan trọng đối với thẩm định viên Để đạt được điều này, cần thực hiện phân tích, đánh giá và lưu trữ thông tin một cách thường xuyên và khoa học, đồng thời thường xuyên nâng cao trình độ nghiệp vụ và kinh nghiệm cá nhân.
Hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Chương I đã tổng quát các cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và thẩm định giá, đặc biệt là quyền sử dụng đất phi nông nghiệp Việc áp dụng các lý luận này trong thực tiễn thẩm định giá tại các công ty phụ thuộc vào quan điểm và cách đánh giá của từng công ty Chương II sẽ phân tích thực trạng áp dụng các lý luận trên vào thẩm định giá quyền sử dụng đất tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam, nhằm xác định giá đất thuê.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFAVIETNAM)
Giới thiệu khái quát về công ty VFA Việt Nam
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
2.1.1.1 Thông tin cơ bản về công ty
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM) là một doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn, được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn tài chính.
Với 14 thẩm định viên về giá cùng đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính-kế toán, các kĩ sư chuyên ngành, vì vậy công ty được đánh giá là một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực thẩm định giá hiện nay VFAVIETNAM luôn cung cấp các dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức phí hợp lí nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu của mọi khách hàng
Dịch vụ VFAVIETNAM cam kết hoạt động với phương châm "độc lập - khách quan - uy tín - chất lượng", đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nước liên quan đến tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, quy định tài chính và các chuẩn mực kế toán.
VFAVIETNAM cam kết "cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" và là
"địa chỉ tin tưởng, sự lựa chọn chính xác của quý khách hàng" đã trở thành giá trị, niềm tin và nét văn hóa của VFAVIETNAM
Tên công ty: CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFAVIETNAM)
- Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội
- Website: http://vfavietnam.com.vn
- Email: info@vfavietnam.com.vn
+ 11125129564015 - Ngân hàng Techcombank chi nhánh Hai Bà Trưng, Hà Nội + 102010001506602 - Ngân hàng cổ phần thương mại công thương Việt Nam - chi nhánh Láng Hòa Lạc
Văn phòng đại diện o Tại tỉnh Bắc Giang:
- Địa chỉ: số 09, ngõ 49, đường Đào Sư Tích, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
- Website: http://vfavietnam.com.vn o Tại Thành phố Hồ Chí Minh:
- Địa chỉ: số 387-389 Hai Bà Trưng, phường 8, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh
- Email: thanhphohochiminh@vfavietnam.com.vn
Website vfavietnam.com.vn có các chi nhánh và văn phòng đại diện trải dài khắp Việt Nam, bao gồm Chi nhánh Miền Trung tại Thành phố Đà Nẵng và Chi nhánh tại tỉnh Quảng Ninh Ngoài ra, công ty còn có các văn phòng đại diện tại các tỉnh Trà Vinh, Lào Cai, Yên Bái, Sơn La, Điện Biên, Lai Châu và Hà Tĩnh, nhằm phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
2.1.1.2 Tổ chức nhân sự của công ty VFAVIETNAM
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của Công ty VFAVIETNAM
MÔ HÌNH TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY
(Nguồn: Công ty VFAVIETNAM) 2.1.2 Hoạt động kinh doanh của công ty VFAVIETNAM
VFAVIETNAM chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính, với thẩm định giá là lĩnh vực kinh doanh chủ yếu Các dịch vụ thẩm định giá bao gồm bất động sản, động sản (máy móc, thiết bị), giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, tài sản vô hình và cung cấp thông tin về giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ Bên cạnh đó, công ty còn cung cấp dịch vụ tư vấn tài chính, thuế và giải pháp cho doanh nghiệp.
Thẩm định giá bất động sản bao gồm nhiều loại hình như nhà biệt thự, nhà phố, căn hộ, nhà xưởng, kho tàng, khách sạn, resort, nhà hàng, cao ốc, đất đai và các công trình xây dựng khác.
PHÒNG KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG
CÁC CHI NHÁNH CÁC VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Thẩm định giá bất động sản là quá trình quan trọng nhằm xác định giá trị của các tài sản như trang trại, công trình công nghiệp và dân dụng Mục đích của việc thẩm định này bao gồm mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý tài sản, giao và cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời, đầu tư, góp vốn liên doanh, phục vụ mục đích tư pháp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân, bảo toàn tài sản, theo dõi biến động chủ quyền tài sản, cũng như tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính.
Thẩm định giá máy móc thiết bị bao gồm các loại dây chuyền sản xuất, máy khai thác đá, máy công nghiệp, phương tiện vận tải và thiết bị trong nhiều lĩnh vực như y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao và công nghệ thông tin Mục đích chính của thẩm định giá là phục vụ cho các hoạt động mua sắm, bán, chuyển nhượng, thế chấp, đầu tư và quản lý tài chính, bao gồm cả thuê tài chính, bảo hiểm, và lập báo cáo tài chính.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp là quá trình quan trọng đối với các doanh nghiệp nhà nước, tư nhân, công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn, phục vụ cho các mục đích như cổ phần hóa, mua bán, sáp nhập, hợp nhất, và chuyển đổi hình thức Nó cũng cần thiết trong việc thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp, thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng, và chứng minh năng lực tài chính Thêm vào đó, thẩm định giá giúp doanh nghiệp phát hành và bán cổ phiếu ra công chúng, đồng thời đưa ra các giải pháp cải tiến quản lý nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh Kết quả thẩm định là cơ sở quan trọng cho các tổ chức, cá nhân và công chúng trong việc đưa ra quyết định đầu tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính.
Thẩm định giá dự án đầu tư là quá trình quan trọng nhằm phục vụ cho các hoạt động như đầu tư, mua bán, chuyển nhượng tài sản; vay vốn ngân hàng; góp vốn liên doanh; cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp Ngoài ra, việc thẩm định giá còn hỗ trợ trong việc tính thuế, hạch toán sổ sách và lập báo cáo tài chính.
Thẩm định giá tài sản vô hình bao gồm các yếu tố như tài sản trí tuệ, quyền sở hữu trí tuệ và quyền mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, ví dụ như quyền thương mại và quyền khai thác khoáng sản Ngoài ra, các mối quan hệ phi hợp đồng cũng đóng góp vào lợi ích kinh tế cho các bên, cùng với các tài sản vô hình khác.
Dịch vụ tư vấn thuế
- Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp;
- Quản lí rủi ro về thuế;
- Cơ cấu kinh doanh có hiệu quả cho mục đích tính thuế;
- Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp;
- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế;
- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan thuế;
- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lí kế toán
Dịch vụ tư vấn và giải pháp doanh nghiệp
- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán;
- Soát xét toàn diện hoạt động doanh nghiệp;
- Tư vấn tái cơ cấu tài chính doanh nghiệp;
- Tư vấn mua, bán, tách, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp;
- Dịch vụ cấp phép kinh doanh và đầu tư,…
VFAVIETNAM cung cấp thông tin chi tiết về giá tài sản, hàng hóa và dịch vụ thông qua việc khảo sát và thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như giá Nhà nước, báo giá của nhà sản xuất và các đơn vị kinh doanh, cũng như thông tin từ internet Hệ thống cơ sở dữ liệu của VFAVIETNAM được xây dựng và cập nhật thường xuyên, bao gồm giá nông lâm thủy sản, thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng và thiết bị trường học, nhằm phục vụ đa dạng nhu cầu của khách hàng Ngoài ra, VFAVIETNAM còn phát triển các ngân hàng dữ liệu về giá cả và dịch vụ của nhiều tỉnh, thành phố trên toàn quốc thông qua các phần mềm lưu trữ chuyên dụng.
Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh
2.2.1 Thực trạng nguyên tắc thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê tại công ty VFA Việt Nam Các nguyên tắc thẩm định giá được các TĐV, CVTĐ của VFA vận dụng một cách linh hoạt tùy thuộc vào loại hình, vào mức độ phức tạp và mục đích thẩm định giá của tài sản đó Đối với thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê, công ty thường sử dụng chủ yếu các nguyên tắc: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu Các nguyên tắc này được áp dụng linh hoạt, hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình thực hiện các phương pháp định giá, cụ thể trong việc tìm kiếm, thu thập các thông tin về BĐS so sánh trên thị trường, phân tích, xử lý các thông tin đó (chi phí xây dựng, hình thành các BĐS tương tự BĐS cần thẩm định, giá trị của BĐS phụ thuộc vào các bộ phận cấu thành, sự tác động của các yếu tố cung cầu đến BĐS) để từ đó ước tính ra được giá trị của BĐS (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) để xác định giá thuê đất với mức độ tin cậy cao nhất
2.2.2 Thực trạng phương pháp xác định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê tại công ty VFA Việt Nam Đối với việc thẩm định giá BĐS là quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, phương pháp phổ biến được công ty VFA sử dụng để phù hợp với loại hình BĐS này là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư
Công ty thực hiện phương pháp so sánh theo 5 bước sau:
- Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin về tài sản thẩm định
- Bước 2: Tìm kiếm các BĐS so sánh
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn
Bước 4: Phân tích và xác định các yếu tố khác biệt giữa TSSS và TSTĐG để điều chỉnh giá của các TSSS dựa trên sự khác biệt về các yếu tố so sánh với TSTĐG, nhằm tìm ra mức giá chỉ dẫn cho từng TSSS.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản sở hữu, từ đó rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện nhằm ước tính và xác định giá trị của tài sản định giá.
Công ty VFA Việt Nam thực hiện phương pháp này theo các bước:
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của bất động sản
- Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp )
- Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm
Để xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp cho việc tính toán, cần thực hiện phân tích doanh số bán của những bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
- Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản cần định giá
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
- Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trong tương lai như tiền cho thuê,
Tỷ suất vốn hóa là một chỉ số quan trọng thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị tài sản, được tính bằng cách so sánh lợi tức kỳ vọng trong một năm với tổng giá trị của tài sản.
Công ty VFA Việt Nam thực hiện phương pháp này theo các bước:
- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản
- Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá
- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3
2.2.3 Thực trạng quy trình và tổ chức thẩm định quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê tại công ty VFA Việt Nam
Quy trình thẩm định giá tài sản, đặc biệt là thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại công ty VFA, được xây dựng dựa trên quy trình thẩm định giá theo TCTĐGVN số 08, được ban hành theo Thông tư 126/2015/TT-BTC Quy trình này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất thuê một cách chính xác và minh bạch.
Trên thực tế, quy trình thẩm định giá của công ty bao gồm những bước sau:
Sơ đồ 2.2: Trình tự thực hiện dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất sản
Ví dụ minh họa thực tiễn công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê tại công ty
Công ty VFA Việt Nam đã thực hiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nhằm xác định giá đất thuê một cách chính xác Qua đó, công ty đã áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình định giá Việc này không chỉ giúp các doanh nghiệp có cơ sở vững chắc để thuê đất mà còn góp phần vào việc phát triển bền vững ngành kinh doanh phi nông nghiệp.
2.3.1 Thông tin về tài sản
Công ty Cổ phần Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ Phát Lộc sở hữu quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thửa đất số 170, thuộc tờ bản đồ địa chính số 25, tỉ lệ 1/1000, tọa lạc tại xã Đồng Than, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.
Tư vấn giới thiệu về các dịch vụ thẩm định giá
Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin lập kế hoạch sơ bộ về thời gian, chi phí thẩm định
Ký hợp đồng thẩm định giá
Lập kế hoạch chi tiết
Thực hiện nghiệp vụ thẩm định
Phát hành chứng thư thẩm định
Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng
Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá
Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu pháp lý của tài sản
Xác định cơ sở giá trị Lựa chọn phương pháp thẩm định
Khảo sát, nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin
So sánh cơ sở dữ liệu nội bộ Lấy ý kiến chuyên gia
Tính toán kết quả thẩm định Thông báo sơ bộ kết quả Lập báo cáo thẩm định
- Địa điểm thẩm định giá: Xã Đồng Than, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên
Mục đích của việc thẩm định giá là cung cấp cơ sở cho Sở Tài chính tỉnh Hưng Yên trong việc tham khảo và phê duyệt đơn giá thuê đất hàng năm, theo đúng quy định hiện hành.
- Thời điểm thẩm định giá: Tháng 04 năm 2015
- Đơn vị yêu cầu thẩm định giá: Sở Tài chính tỉnh Hưng Yên
- Đơn vị thẩm định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
2.3.2 Quy trình thực hiện thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá BĐS nêu trên được công ty VFA thực hiện theo những bước sau
2.3.2.1 Bước 1: Tư vấn, giới thiệu về các dịch vụ thẩm định giá
Khi khách hàng liên hệ qua điện thoại hoặc trực tiếp đến công ty, ban lãnh đạo sẽ tư vấn và trao đổi trực tiếp về các dịch vụ của công ty Chúng tôi cũng cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục, quy trình và trình tự của hoạt động thẩm định, nhằm giúp khách hàng nắm rõ những thông tin cơ bản nhất liên quan đến dịch vụ thẩm định.
2.3.2.2 Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin, lập kế hoạch sơ bộ về thời gian, chi phí thẩm định
Sau khi hiểu rõ nhu cầu và mục đích định giá của khách hàng, công ty sẽ tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định giá từ phía khách hàng.
- Đơn đề nghị thẩm định giá
- Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định giá
Khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ và giấy tờ liên quan đến tài sản để phục vụ cho hoạt động thẩm định Hồ sơ này rất quan trọng và cần thiết cho công ty trong quá trình thẩm định tài sản.
Tờ trình số 09/TTr-GĐ/2015, ngày 22/04/2015, của Công ty Cổ phần Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ Phát Lộc, đề xuất việc xác định giá thuê đất để xây dựng chợ Đồng Than.
Quyết định số 445/QĐ-UBND ngày 07/03/2015 của UBND tỉnh Hưng Yên cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ Phát Lộc thuê đất tại xã Đồng Than, huyện Yên Mỹ Quyết định này nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh chợ Đồng Than, góp phần phát triển kinh tế địa phương.
Công ty Cổ phần Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ Phát Lộc đã gửi Tờ trình số 05/TTr vào ngày 30/03/2015, đề nghị xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Dự án chợ Đồng Than.
Vào ngày 08/04/2015, biên bản giao đất đã được ký kết giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Yên Mỹ, UBND xã Đồng Than, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh và Công ty Cổ phần Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ Phát Lộc Biên bản này đánh dấu sự hợp tác giữa các cơ quan chính quyền và doanh nghiệp trong việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế địa phương.
Trích lục bản đồ địa chính khu đất xin thuê cho công trình "Xây dựng và kinh doanh chợ Đồng Than" được thực hiện từ tờ bản đồ địa chính số 25 với tỷ lệ 1/1000, thuộc xã Đồng Than, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.
- Bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng Dự án Chợ Đồng Than - Công ty Cổ phần Đầu tư, Thương mại và Dịch vụ Phát Lộc
2.3.2.3 Bước 3: Ký hợp đồng định giá
Dựa trên đơn đề nghị thẩm định giá của Sở Tài chính tỉnh Hưng Yên, VFA đã xem xét và phê duyệt hồ sơ cần thiết Hai công ty đã tiến hành đàm phán các điều khoản và mức phí thẩm định Sau khi đạt được sự thống nhất, họ đã ký kết hợp đồng thẩm định giá liên quan đến quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở xác định giá đất thuê giữa Sở Tài chính tỉnh Hưng Yên và Công ty TNHH VFA VIETNAM.
2.3.2.4 Bước 4: Lập kế hoạch, chi tiết thẩm định giá
Lập kế hoạch chi tiết là cần thiết để xác định các bước công việc và thời gian thực hiện cho từng bước trong quá trình định giá Kế hoạch thẩm định của công ty bao gồm những điểm chính quan trọng.
Để tiến hành thẩm định tài sản hiệu quả, cần xác định và thu thập các tài liệu liên quan đến thị trường Tổ thẩm định sẽ cử chuyên viên thẩm định đi khảo sát các đặc điểm kỹ thuật và kinh tế của tài sản Đồng thời, cần tìm từ 03 đến 06 tài sản tương đương để so sánh về các yếu tố như pháp lý, quy mô, kích thước, hình dáng, mặt tiền, vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh và giá giao bán.
Để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của thông tin, cần cử người kiểm chứng các tài liệu nhận được Các thông tin về tài sản so sánh phải được ghi rõ tên người cung cấp và số điện thoại liên lạc.
- Xây dựng tiến độ, thời gian cho phép thực hiện thu thập và phân tích dữ liệu
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất
2.4.1.1 Thành tích đạt được a Thứ nhất, về quy trình thẩm định giá
Công ty đã phát triển một quy trình thẩm định giá hợp lý và hiệu quả, giúp tối ưu hóa công tác thẩm định giá và giảm thiểu sai sót không cần thiết.
Hồ sơ thẩm định giá được thực hiện bởi đội ngũ chuyên viên có chuyên môn cao và kinh nghiệm phong phú Sau khi nhận yêu cầu từ khách hàng, hồ sơ sẽ được phân loại và chuyển đến các bộ phận phù hợp dựa trên tính chất của bất động sản cần thẩm định.
Kế hoạch thẩm định giá chi tiết và khoa học là yếu tố then chốt giúp quá trình thẩm định diễn ra suôn sẻ, đáp ứng đúng thời hạn và giảm thiểu rủi ro Với kế hoạch này, ban lãnh đạo có thể dễ dàng theo dõi và kiểm soát toàn bộ quá trình thẩm định, đồng thời kịp thời điều chỉnh khi phát hiện sai sót.
Trong quá trình thẩm định giá, sự tương tác giữa khách hàng và công ty là rất quan trọng Sau khi kiểm soát và đánh giá kết quả thẩm định, báo cáo và chứng thư sẽ được gửi đến khách hàng, đồng thời công ty luôn sẵn sàng tiếp nhận và giải đáp thắc mắc của khách hàng khi có yêu cầu Đối với phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp với giá thị trường, thực hiện đầy đủ các bước và nguyên tắc thẩm định giá Phương pháp này không chỉ dễ thực hiện mà còn thuận lợi cho những người có kinh nghiệm và kiến thức trong khảo sát thị trường và kinh doanh bất động sản.
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá không gặp khó khăn kỹ thuật, vì không cần xây dựng công thức hay mô hình tính toán, mà dựa vào giao dịch trên thị trường Tổ thẩm định đã thu thập thông tin cơ bản về tài sản thẩm định và các tài sản so sánh để áp dụng phương pháp đã chọn Các đặc điểm khác biệt của bất động sản tương tự như vị trí, giao thông, mặt tiền, kích thước, điều kiện hạ tầng, pháp lý và môi trường xung quanh được sử dụng làm căn cứ điều chỉnh Dựa trên những yếu tố này, tổ thẩm định ước lượng mức giá điều chỉnh để đưa ra giá chỉ dẫn cuối cùng Đơn giá thẩm định được xác định là giá thị trường phản ánh đúng giá trị tài sản, và việc định giá là hợp lý trong khu vực có ít tài sản hoặc nhiều thông tin so sánh, làm cơ sở cho việc xác định giá trị thị trường hiện tại.
Công ty cung cấp nhiều giá trị tư vấn cho khách hàng nhờ vào việc sử dụng giá thị trường thay vì dựa vào khung giá đất Nhà nước, đặc biệt trong thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nơi giá trị quyền sử dụng đất thực tế thường cao hơn nhiều so với khung giá Nhà nước Bằng cách thu thập thông tin từ các giao dịch thực tế trên thị trường, công ty đảm bảo tính công bằng và độ tin cậy cho giá trị tài sản của khách hàng, phản ánh chính xác giá trị thị trường.
Công ty đã xây dựng một nguồn dữ liệu nội bộ phong phú để nâng cao hiệu quả thẩm định giá quyền sử dụng đất phi nông nghiệp Đội ngũ thẩm định viên luôn chủ động tìm kiếm thông tin và cập nhật thường xuyên nhằm đảm bảo tính chính xác và phù hợp với biến động thị trường Họ sử dụng nhiều nguồn tài liệu tham khảo, từ sách báo đến khảo sát thực tế, để hỗ trợ quá trình thẩm định Công ty cũng chú trọng việc nắm bắt các văn bản pháp luật liên quan, đảm bảo rằng công tác thẩm định giá được thực hiện có cơ sở pháp lý và đáng tin cậy.
Công ty VFA VIETNAM sở hữu đội ngũ nhân sự mạnh mẽ với 14 thẩm định viên chuyên nghiệp và các chuyên viên có trình độ cao, giàu kinh nghiệm Đội ngũ trẻ trung, nhiệt tình, ham học hỏi và có tinh thần trách nhiệm cao, tạo nên môi trường làm việc đoàn kết và hỗ trợ lẫn nhau VFA VIETNAM tự hào là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định, với sự thông thạo ở nhiều ngành nghề như xây dựng, tài chính, bất động sản và chứng khoán.
Công ty sở hữu đội ngũ chuyên gia dày dạn kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, với trình độ chuyên môn cao và sự am hiểu sâu sắc về thị trường Quy trình thẩm định giá trị bất động sản của công ty tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và quy trình, kết hợp với kỹ thuật tính toán chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao cho kết quả Tất cả các hợp đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đều được thực hiện mà không gặp phải rủi ro, với các kết quả minh bạch và lập luận thuyết phục.
2.4.1.1 Một số hạn chế còn tồn tại
Trong lĩnh vực thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để xác định giá đất thuê, VFA VIETNAM đã ghi nhận nhiều thành tựu đáng kể Mặc dù vậy, bên cạnh những thành công này, tổ chức cũng gặp phải một số hạn chế trong quy trình thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá trị quyền sử đất để xác định đơn giá đất cho thuê vẫn chưa được cụ thể hóa, với các bước thực hiện còn mang tính chất chung chung và thiếu rõ ràng Điều này khiến cho các thẩm định viên mới vào nghề, với ít kinh nghiệm, gặp khó khăn trong việc áp dụng phù hợp các phương pháp thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá hiện tại còn đơn giản và độ tin cậy chưa cao, thường chỉ áp dụng một phương pháp duy nhất mà không kết hợp nhiều phương pháp để đối chiếu kết quả Việc sử dụng phương pháp so sánh gặp khó khăn trong việc tìm kiếm bất động sản tương đồng, đặc biệt ở các khu dân cư tự phát hoặc có sự biến động lớn Trong trường hợp cụ thể, kích thước của mảnh đất cần thẩm định khác biệt rõ rệt so với các tài sản so sánh, khi tài sản so sánh là đất ở trong khi tài sản thẩm định là đất sản xuất kinh doanh được giả định là đất ở với diện tích lớn hơn nhiều Do đó, khi mua để sử dụng làm đất ở, cần phải phân lô, dẫn đến sự khác biệt về cấu trúc và mục đích sử dụng giữa tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh, khiến cho việc so sánh và đánh giá giá trị của cả lô đất lớn trở nên không hợp lý.
Khi áp dụng phương pháp chấm điểm theo thang 10, các thẩm định viên thường xem xét quyền số của từng yếu tố so sánh Tuy nhiên, việc chấm điểm chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thực tế và mang tính chủ quan, cảm tính, dẫn đến kết quả không đảm bảo tính khách quan và thuyết phục Điều này đặt ra câu hỏi về tính xác thực và minh bạch của hệ thống thông tin.
Hệ thống thông tin về giá cả và tài sản hiện còn hạn chế và thiếu phong phú, với việc ứng dụng phần mềm hiện đại chưa phổ biến Tình trạng thiếu minh bạch và không cập nhật thông tin trên thị trường đã dẫn đến hoạt động yếu kém và thông tin bị nhiễu loạn, xuất hiện nhiều thông tin ảo Thông tin liên quan đến tài sản thẩm định từ khách hàng, như hồ sơ xin phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nội thất, chưa đảm bảo tính trung thực và khách quan, gây ra nhiều rủi ro và sai sót trong công tác thẩm định giá.
Trong công tác thẩm định giá, vẫn còn tồn tại một số rủi ro và sai sót có thể ảnh hưởng đến quá trình xác định giá trị tài sản Những sai sót này có thể phát sinh từ cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan, dẫn đến việc thẩm định viên đưa ra kết quả không chính xác so với giá trị thị trường Hơn nữa, cơ sở vật chất của công ty cũng còn hạn chế, ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY
Định hướng phát triển của công ty VFA trong tương lai
3.1.1 Định hướng phát triển chung của công ty
Mặc dù mới thành lập, công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM) đã nhanh chóng khẳng định vị thế trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam nhờ vào nỗ lực của ban lãnh đạo và đội ngũ nhân viên Các kết quả thẩm định giá của công ty đã hỗ trợ tích cực cho doanh nghiệp, tổ chức tài chính và Nhà nước trong các quyết định quan trọng Với phương châm phát triển dựa trên trí tuệ tổng hợp, VFAVIETNAM đang nắm giữ nhiều cơ hội lớn Năm 2016 hứa hẹn sẽ là năm thách thức, nhưng công ty tin tưởng vào khả năng đạt được mục tiêu trở thành một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu về chất lượng phục vụ, nhờ vào hiểu biết sâu sắc về môi trường kinh tế và pháp luật Việt Nam VFAVIETNAM đã xác định tầm nhìn chiến lược để tiếp tục nâng cao vị thế của mình trong bối cảnh toàn cầu hóa và phát triển kinh tế thị trường.
VFAVIETNAM, thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), cam kết tiếp cận các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Chúng tôi nỗ lực mang lại chất lượng toàn diện, góp phần chuẩn hóa và nâng cao chất lượng dịch vụ, với mục tiêu trở thành đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam và vươn ra thị trường toàn cầu.
VFAVIETNAM cam kết cung cấp kết quả thẩm định giá đáng tin cậy nhất, dựa trên tiêu chí "Độc lập - Khách quan - Uy tín - Chất lượng" Chúng tôi giúp xác định giá trị thực của tài sản và định hướng thị trường, đồng thời không ngừng đổi mới để đạt được sự hoàn thiện tối ưu.
Mở rộng phạm vi kinh doanh bằng cách thiết lập thêm các chi nhánh và văn phòng đại diện tại các tỉnh Bắc, Trung, Nam giúp nắm bắt thị trường và củng cố mạng lưới công việc hiệu quả hơn.
VFAVIETNAM cam kết phát huy thành tích đã đạt được, nâng cao chất lượng dịch vụ và uy tín nghề nghiệp Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn tận tình, rút ngắn thời gian cấp chứng thư mà vẫn đảm bảo chất lượng Đồng thời, VFAVIETNAM thực hiện cạnh tranh lành mạnh, hợp tác tốt với các đơn vị bạn và xây dựng tinh thần đoàn kết nội bộ trong hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Phát triển các dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp, tái cấu trúc doanh nghiệp,tư vấn cổ phần hoá,
Cố gắng khai thác nguồn vốn đầu tư từ ngân sách thành phố Hà Nội và trung ương, đồng thời tiếp cận các công ty tài chính, quỹ đầu tư và ngân hàng có nhu cầu cao về thẩm định giá và bán đấu giá tài sản đảm bảo.
- Phấn đấu đạt và duy trì tốc tộ tăng trưởng bình quân cao, đảm bảo thực hiện đầy đủ Ngân sách Nhà nước
Để phát triển mạng lưới khách hàng, cần tập trung vào việc tìm kiếm các nhóm khách hàng mới, đặc biệt là các doanh nghiệp Nhà nước và các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế xã hội.
- Phấn đấu trong vòng 5 năm nữa sẽ vươn tới quy mô tập đoàn
Đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp là rất quan trọng để nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ công nhân viên Việc tạo điều kiện cho nhân viên thi thẻ thẩm định viên đầy đủ không chỉ đảm bảo chất lượng công việc mà còn góp phần nâng cao hiệu quả hoàn thành nhiệm vụ ngày càng cao.
3.1.2 Định hướng phát triển công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Công ty hiện đang cung cấp dịch vụ xác định giá trị bất động sản cho nhiều cá nhân và tổ chức, bao gồm doanh nghiệp và ngân hàng thương mại, với nhu cầu thẩm định giá quyền sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp đang gia tăng Trong tương lai, công ty sẽ tập trung phát triển dịch vụ thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là thẩm định giá quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, nhằm tăng doanh thu và đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Để đạt được mục tiêu này, công ty sẽ mở rộng phạm vi hoạt động định giá và cải thiện dịch vụ thẩm định giá.
Để xác định giá trị thị trường của đất ở và công trình xây dựng, cần bám sát các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu nội bộ về giá đất tại thành phố sẽ nâng cao hiệu quả công tác định giá Đồng thời, cần thường xuyên cập nhật đơn giá vật liệu xây dựng, đơn giá đất, và các văn bản pháp lý từ bộ xây dựng, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố và bộ tài chính nhằm đảm bảo kết quả thẩm định có độ tin cậy cao Cuối cùng, việc từng bước hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá sẽ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh và khẳng định vị thế trên thị trường.
Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự là cần thiết để các TĐV và CVTĐ có thể trau dồi kiến thức về đất đai, thị trường bất động sản, cũng như các lĩnh vực liên quan như xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật và phong thủy Điều này sẽ giúp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Bên cạnh đó, việc tuyển dụng và đào tạo thêm các CVTĐ có kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu trong ngành xây dựng, kỹ thuật và kiến trúc sẽ hỗ trợ hiệu quả cho các chuyên viên thẩm định.
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất
Hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, mang tính khách quan và khoa học Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế thị trường luôn biến động, vẫn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế do cả yếu tố chủ quan từ công ty và yếu tố khách quan từ Nhà Nước Để nâng cao năng lực trong công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Việt Nam, tôi xin đề xuất một số giải pháp cơ bản, dựa trên kiến thức từ trường lớp và kinh nghiệm thực tiễn từ thời gian thực tập tại công ty Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFAVIETNAM).
3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê
3.2.1.1 Về quy trình thẩm định giá
Tuân thủ quy trình thẩm định giá là rất quan trọng để đảm bảo tính chuyên nghiệp và chính xác trong kết quả thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại công ty VFAVIETNAM Mỗi bước trong quy trình thẩm định giá đều có tính logic và chặt chẽ, vì vậy thẩm định viên không nên tự ý bỏ qua bất kỳ công đoạn nào, mà cần tiến hành tuần tự dựa trên thông tin có sẵn về bất động sản.
Xây dựng một quy trình thẩm định giá cụ thể, chi tiết và chuyên nghiệp, để làm được điều này công ty nên:
Xây dựng quy trình thẩm định giá theo tiêu chuẩn Việt Nam kết hợp nghiên cứu quy trình thẩm định giá quốc tế nhằm xác định những điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam Mục tiêu là đảm bảo công tác thẩm định giá được thực hiện một cách hợp lý và khoa học.
Quy trình thẩm định giá cần được trình bày chi tiết và công khai trong các văn bản nội bộ, giúp khách hàng hiểu rõ và nắm bắt tiến độ thực hiện công việc theo thời gian thực.
3.2.1.2 Về việc vận dụng các phương pháp thẩm định trong công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê
Khi lựa chọn phương pháp thẩm định giá đất thuê, cần căn cứ vào đặc điểm từng loại đất Đối với bất động sản đã có công trình xây dựng, nên áp dụng kết hợp giữa phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Đối với đất trống, các phương pháp thặng dư và so sánh là phù hợp Đối với các công trình quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp, việc hợp tác với các đơn vị chuyên môn như thiết kế, xây dựng, kiểm định và địa chính là cần thiết để đảm bảo kết quả thẩm định giá chính xác và chuyên môn.
Để nâng cao tính khoa học và thực tiễn trong việc sử dụng phương pháp thẩm định, cần khắc phục tình trạng các phương pháp hiện tại còn đơn giản và dựa chủ yếu vào kinh nghiệm cá nhân Người thẩm định cần kết hợp kiến thức lý luận với kinh nghiệm thực tiễn để lựa chọn phương pháp phù hợp và hiệu quả hơn Việc này đòi hỏi thẩm định viên phải cân nhắc kỹ lưỡng và áp dụng những hiểu biết của bản thân trong quá trình thẩm định.
Sử dụng nhiều phương pháp tính toán trong báo cáo định giá giúp so sánh và đối chiếu kết quả, từ đó nâng cao chất lượng và uy tín của thẩm định.
Để đảm bảo tính chính xác và chuyên nghiệp trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định, cần tham khảo tài liệu quốc tế về điều kiện áp dụng, đồng thời kết hợp với kiến thức cá nhân để phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam.
Để đảm bảo kết quả thẩm định có độ tin cậy cao nhất, cần thường xuyên cập nhật đơn giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và các chi phí liên quan khác, đồng thời điều chỉnh một cách hợp lý.
3.2.2 Nhóm giải pháp về xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình thẩm định giá đất thuê
Hệ thống thông tin chất lượng cao là yếu tố then chốt giúp thẩm định viên có căn cứ thị trường chính xác, tiết kiệm thời gian và chi phí thu thập thông tin, đồng thời giảm thiểu sai lệch về giá Thông tin liên quan đến tài sản, đặc biệt là đất đai, rất đa dạng và phức tạp, do đó việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định thường tốn kém và khó khăn Chất lượng thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định; thông tin càng rõ ràng, xác thực thì kết quả càng chính xác và đáng tin cậy Hiện nay, một trong những thách thức lớn trong thẩm định giá, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Việt Nam, là sự thiếu minh bạch và không cập nhật của hệ thống thông tin, dẫn đến tình trạng thị trường hoạt động yếu kém và thông tin bị nhiễu loạn Việc tiếp cận thông tin mật về đất đai rất khó khăn, gây trở ngại cho công tác thẩm định giá Do đó, mặc dù cơ sở dữ liệu của VFAVIETNAM khá phong phú, việc tăng cường thu thập, sắp xếp và quản lý thông tin một cách hiệu quả là điều cần thiết.
Giải pháp nhằm mục tiêu đa dạng hóa và phong phú hóa nguồn thông tin, đồng thời nâng cao chất lượng và độ tin cậy của thông tin, từ đó đảm bảo tính chính xác trong quá trình thẩm định giá.
Công ty cần lưu trữ và thường xuyên cập nhật nguồn dữ liệu từ hồ sơ thẩm định để đảm bảo tính chính xác của thông tin Việc thu thập thông tin về bất động sản, đất đai và các văn bản pháp luật liên quan là cần thiết để hỗ trợ công tác thẩm định giá Đồng thời, không nên chỉ dựa vào thông tin từ khách hàng mà cần tiến hành xác minh tính xác thực để tránh sử dụng thông tin không chính xác, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.