Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê tại công ty tnhh thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG    KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Sinh viên thực : NGUYỄN THỊ THU HÀ Mã sinh viên : 15A4010130 Lớp : K15TCDNB Khoa : TÀI CHÍNH Khóa : 2012 - 2016 Hà Nội – 05/2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG    KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Sinh viên thực : NGUYỄN THỊ THU HÀ Mã sinh viên : 15A4010130 Lớp : K15TCDNB Khoa : TÀI CHÍNH Khóa : 2012 - 2016 GVHD : TS PHẠM TIẾN ĐẠT Hà Nội – 05/2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam” cơng trình nghiên cứu riêng em Các số liệu, tài liệu trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc trung thực Hà Nội, ngày 20/05/2016 Sinh viên Nguyễn Thị Thu Hà LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp dịp để em kết hợp lý thuyết học nhà trường thực hành vào thực tế để rèn luyện thêm chuyên môn kỹ thực hành tác nghiệp để hoàn thành thân kiến thức thực tế tác phong môi trường làm việc chun nghiệp Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp cố gắng thân, em nhận giúp đỡ tận tình giảng viên hướng dẫn Ban giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Em xin trân trọng cảm ơn quý quan thực tập là: Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam chia sẻ tài liệu quan trọng, bổ ích tạo điều kiện cho em q trình thực tập Cơng ty Cuối cùng, em xin dành lời cảm ơn đặc biệt tới giảng viên hướng dẫn TS.Phạm Tiến Đạt, người hướng dẫn giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận, em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo trường Học Viện Ngân Hàng cho em học bổ ích, kiến thức khoa học sống Sự giúp đỡ dạy dỗ tận tình thầy cô hành trang em vững tin công việc sống MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ 1.1 Tổng quan quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.1.1 Khái niệm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.1.2 Khái niệm cho thuê đất 1.2 Lý luận công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp doanh nghiệp thẩm định giá 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.2.2 Khái niệm thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp .5 1.2.3 Nội dung công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê 21 1.3.1 Nhân tố chủ quan 21 1.3.2 Nhân tố khách quan .22 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƢ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFAVIETNAM) 25 2.1 Giới thiệu khái quát công ty VFA Việt Nam .25 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 25 2.1.2 Hoạt động kinh doanh công ty VFAVIETNAM 27 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA Việt Nam 30 2.2.1 Thực trạng nguyên tắc thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA Việt Nam 30 2.2.2 Thực trạng phương pháp xác định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA Việt Nam 30 2.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức thẩm định quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA Việt Nam 32 2.3 Ví dụ minh họa thực tiễn công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA Việt Nam 34 2.3.1 Thông tin tài sản 34 2.3.2 Quy trình thực thẩm định giá 35 2.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA Việt Nam 52 2.4.1 Đánh giá kết 52 2.4.2 Nguyên nhân thành tích hạn chế cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA VIETNAM .57 CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY VFA VIỆT NAM .62 3.1 Định hướng phát triển công ty VFA tương lai 62 3.1.1 Định hướng phát triển chung công ty 62 3.1.2 Định hướng phát triển công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp .64 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê cơng ty VFA 65 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê 65 3.2.2 Nhóm giải pháp xây dựng phát triển hệ thống thơng tin, tăng tính xác, hợp lý thơng tin sử dụng trình thẩm định giá đất thuê .67 3.2.3 Nhóm giải pháp xây dựng, đào tạo bồi dưỡng đội ngũ thẩm định viên chất lượng cao, giàu kinh nghiệm 68 3.2.4 Nhóm giải pháp Chính sách, mơi trường làm việc văn hóa cơng ty 69 3.2.5 Một số giải pháp khác 70 3.3 Một số kiến nghị .71 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền 71 3.3.2 Kiến nghị với bên yêu cầu thẩm định giá 74 3.3.3 Kiến nghị Hiệp hội thẩm định giá 74 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU DANH MỤC TRANG Sơ đồ 2.1 Mơ hình tổ chức Cơng ty VFAVIETNAM 27 Sơ đồ 2.2 Trình tự thực dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất sản 34 xuất kinh doanh phi nông nghiệp Bảng 2.1 Đặc điểm tài sản cần Thẩm định giá Bảng 2.2 Cơ cấu sử dụng đất mảnh đất cần thẩm định giá 39 43 Bảng 2.3 Thông tin tài sản so sánh 44 Bảng 2.4 Bảng điều chỉnh tiêu chí giống khác TSTĐG TSSS 47 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản SXKD Sản xuất kinh doanh TSTĐG Tài sản thẩm định giá TSSS Tài sản so sánh CTXD Cơng trình xây dựng TĐV Thẩm định viên CVTĐ Chuyên viên thẩm định BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường UBND Ủy ban Nhân dân HĐTĐG Hội đồng thẩm định giá TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với vận động kinh tế thị trường, hoạt động thẩm định giá ngày phát triển tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội hầu hết quốc gia giới Ngay từ năm 1940, thẩm định giá thừa nhận nghề có vai trị quan trọng việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường Đặc biệt, sau thời kỳ 1970 kỷ XX, thị trường tài quốc tế xuất hiện, tồn cầu hóa thị trường đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta nhận thấy tầm quan trọng hoạt động thẩm định giá thị trường Vì thế, nước giới trọng đến việc hoàn thiện phát triển hệ thống thẩm định giá nhằm đáp ứng tốt nhu cầu xã hội Hoạt động thẩm định giá xuất Việt Nam từ sau kinh tế chuyển đổi từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế giá thị trường có tham gia quản lý Nhà nước, bắt đầu hình thành rõ nét từ năm 1993-1994 dần phát triển năm gần Thẩm định giá góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm để quan có thẩm quyền phê duyệt giá mua tài sản, tổ chức cá nhân định liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, cho thuê, tính thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, …góp phần tiết kiệm chi tiêu đầu tư, mua sắm tài sản, chống lãng phí, thất tiêu cực hoạt động sản xuất kinh doanh Không thế, thẩm định giá cịn góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ tài sản, nhà đầu tư bên liên quan tham gia giao dịch Bảo đảm thị trường hoạt động công khai hơn, minh bạch hơn, khắc phục hoạt động thị trường ngầm Hiện nay, ngành thẩm định giá nước ta giai đoạn hình thành phát triển, chủ yếu thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, máy móc thiết bị tài sản mua sắm tư nhân, hình thức sở hữu nhà nước, mua sắm thuộc nguồn vốn ngân sách Nhà nước chưa nhiều Đặc biệt 63 giúp xác định giá trị thực tài sản sở hữu góp phần định hướng thị trường đồng thời không ngừng sáng tạo để vươn tới hoàn thiện - Mở rộng phạm vi kinh doanh, mở thêm chi nhánh, văn phòng đại diện tỉnh bắc, trung, nam, nắm bắt thị trường, mạng lưới công việc tỉnh VFAVIETNAM tiếp tục phát huy thành tích đạt được, phấn đấu hoàn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ, uy tín nghề nghiệp, mang đến cho khách hàng dịch vụ tốt tư vấn tận tình; rút ngắn thời gian chứng thư đảm bảo chất lượng, thực cạnh tranh lành mạnh, hợp tác tốt với đơn vị bạn đồng thời xây dựng tinh thần đoàn kết nội hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nói riêng - Phát triển dịch vụ tư vấn tài doanh nghiệp, tái cấu trúc doanh nghiệp,tư vấn cổ phần hoá, - Cố gắng tiếp cận nguồn vốn đầu tư từ ngân sách thành phố Hà Nội trung ương, tiếp cận công ty tài chính, quỹ tài chính, ngân hàng có nhiều nhu cầu thẩm định giá bán đấu giá tài sản đảm bảo - Phấn đấu đạt trì tốc tộ tăng trưởng bình quân cao, đảm bảo thực đầy đủ Ngân sách Nhà nước - Phát triển mạng lưới khách hàng, tập trung tìm kiếm thêm nhóm khách hàng mới, khách hàng thuộc khối doanh nghiệp Nhà nước doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế xã hội - Phấn đấu vòng năm vươn tới quy mơ tập đồn - Đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp, nâng cao lực chuyên môn nghiệp vụ cho cán công nhân viên, tạo điều kiện cho đội ngũ nhân viên thi thẻ thẩm định viên đầy đủ, đảm bảo chất lượng hồn thành cơng việc ngày cao 64 3.1.2 Định hướng phát triển công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Hiện nay, công ty thực dịch vụ xác định giá trị bất động sản cho nhiều cá nhân, tổ chức khác công ty, doanh nghiệp, ngân hàng thương mại phục vụ cho nhiều mục đích khác thẩm định giá quyền sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp có xu hướng gia tăng ngày nhiều Trên đà lên đó, thời gian tới, công ty xác định phát triển dịch vụ thẩm định giá bất động sản hoạt động cơng ty, số thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Cơng ty dự tính tăng doanh thu từ hoạt động thẩm định giá, hướng tới phục vụ nhu cầu thẩm định giá nhiều đối tượng khách hàng khác với nhiều mục đích đa dạng mở rộng phạm vi hoạt động định giá công ty Để thực mục tiêu này, thời gian tới, công ty tiếp tục: Bám sát vào văn quy phạm pháp luật Nhà nước việc xác định giá trị thị trường đất cơng trình xây dựng đất Hồn thiện cơng tác xây dựng sở liệu nội giá đất địa bàn thành phố để phục vụ tốt cho công tác định giá Thường xuyên cập nhật đơn giá vật liệu xây dựng, đơn giá đất, văn pháp lý liên quan xây dựng, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố tài để điều chỉnh đưa kết thẩm định có độ tin cậy cao Đồng thời bước hồn thiện quy trình phương pháp định giá để nâng cao khả cạnh tranh, khẳng định vị thị trường Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự, giúp cho TĐV, CVTĐ trau dồi kiến thức, nâng cao hiểu biết đất đai thị trường bất động sản với kiến thức liên quan đến xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật, phong thủy để hồn thiện cơng tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Tuyển dụng đào tạo thêm số CVTĐ giá, người giàu kinh nghiệm, bổ sung cán có kiến thức ngành nghề xây dựng, kỹ thuật, kiến trúc để hỗ trợ cho chuyên viên thẩm định 65 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê cơng ty VFA Hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nói riêng hoạt động mang tính khách quan, khoa học thống Tuy nhiên, điều kiện kinh tế thị trường luôn biến động, bên cạnh kết đạt hoạt động cịn tồn nhiều bất cập hạn chế Những hạn chế mặt xuất phát từ yếu tố chủ quan công ty, mặt khác yếu tố khách quan từ phía Nhà Nước Với mong muốn đưa đến cho thân người nhìn tồn diện q trình hồn thiện nâng cao lực công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoạt động thẩm định giá Việt Nam nói chung cơng ty nói riêng, sau em xin đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo ý kiến chủ quan thân em, dựa hiểu biết em có ngồi ghế nhà trường kinh nghiệm thực tiễn học hỏi trình thực tập công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFAVIETNAM) 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê 3.2.1.1 Về quy trình thẩm định giá  Tuân theo qui trình thẩm định giá chung: Thẩm định giá mơn khoa học bước tiến hành quy trình thẩm định giá bất động sản nói chung thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nói riêng logic chặt chẽ, tuân theo quy trình thẩm định giá chung việc làm quan trọng việc đảm bảo tính chuyên nghiệp tính xác kết thẩm định giá công ty VFAVIETNAM Thẩm đinh viên không nên tự ý cắt bỏ cơng đoạn quy trình mà phải tiến hành dựa sở thông tin có bất động sản  Xây dựng quy trình thẩm định giá cụ thể, chi tiết chuyên nghiệp, để làm điều công ty nên: 66 - Xây dựng quy trình theo tiêu chuẩn Việt Nam đồng thời nghiên cứu quy trình thẩm định giá quốc tế để tìm điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam đảm bảo công tác thẩm định giá thực quy trình hợp lý khoa học - Quy trình thẩm định giá nên trình bày cách chi tiết cơng khai văn nội bộ, để khách hàng hiểu biết quy trình thời gian thực theo tiến độ công việc 3.2.1.2 Về việc vận dụng phương pháp thẩm định công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê  Lựa chọn phương pháp thẩm định giá phải phù hợp với yêu cầu loại đất thuê: với bất động sản th mà có cơng trình xây dựng qua sử dụng nên kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí; mảnh đất trống nên sử dụng phương pháp như: phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh; với cơng trình có quy mơ lớn, kỹ thuật phức tạp nên kết hợp với đơn vị chuyên môn thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa chính, để có kết chuyên môn làm sở cho thẩm định giá  Nâng cao tính khoa học thực tiễn việc sử dụng phương pháp thẩm định: hầu hết phương pháp thẩm định cịn mang tính đơn giản, dựa kinh nghiệm thực tế, chủ quan để đốn, thiếu tính lý luận Do q trình tiến hành, người thẩm định cần cân nhắc, kết hợp với hiểu biết thân để lựa chọn phương pháp thích hợp, khoa học thực tiễn Để làm điều đó, thẩm định viên nên: - Sử dụng kết hợp nhiều phương pháp tính tốn báo cáo định giá để so sánh, đối chiếu kết với nhằm tăng chất lượng uy tín kết thẩm định - Tham khảo tài liệu quốc tế điều kiện áp dụng phương pháp thẩm định, với kiến thức thân vận dụng kết hợp cho vừa phù hợp với điều kiện Việt Nam, đảm bảo tính xác chuyên nghiệp 67 - Thường xuyên cập nhật đơn giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân cơng, chi phí khác liên quan điều chỉnh hợp lý nhằm đưa kết thẩm định có độ tin cậy cao 3.2.2 Nhóm giải pháp xây dựng phát triển hệ thống thơng tin, tăng tính xác, hợp lý thơng tin sử dụng q trình thẩm định giá đất thuê Hệ thống thông tin đầy đủ, chất lượng giúp thẩm định viên có thị trường xác đáng, giảm thiểu thời gian chi phí cho công tác thu thập thông tin, tránh sai lệch giá Thông tin tài sản cần thẩm định giá, đặc biệt đất đai tài sản đất đa dạng kỹ thuật, chức năng, đặc điểm…nên việc khai thác, thu thập thông tin phục vụ cho công tác thẩm định tốn thời gian, sức lực tiền bạc Chất lượng thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến kết thẩm định giá, thơng tin xác thực, rõ ràng kết xác đáng tin cậy Hiện nay, số khó khăn chủ yếu hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nước ta nói riêng hệ thống thơng tin thiếu minh bạch, khơng cập nhật, tình trạng đóng băng năm gần làm cho thị trường hoạt động yếu, không hiệu quả, thông tin thị trường bị nhiễu loạn, xuất nhiều thông tin ảo Rất người tiếp cận thơng tin mật đất đai, gây nhiều khó khăn cơng tác thẩm định giá Do đó, dù sở liệu nội VFAVIETNAM phong phú song cần đẩy mạnh công tác thu thập liệu, xếp quản lý thông tin cách chặt chẽ, có hiệu  Mục tiêu giải pháp: Làm đa dạng hơn, phong phú nguồn thông tin, nâng cao chất lượng độ tin cậy thơng tin góp phần đảm bảo tính xác thẩm định giá  Nội dung giải pháp: - Công ty cần lưu trữ nguồn liệu từ hồ sơ thẩm định, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường để đảm bảo tính xác nguồn thơng tin, phải tìm hiểu, thu thập thơng tin loại bất động sản, đất đai, văn pháp luật loại đất nhằm hỗ trợ công tác thẩm định giá cách thuận lợi Đồng thời không nên hồn tồn dựa vào thơng tin mà khách hàng cung cấp mà phải tiến 68 hành thu thập điều tra, xác minh tính xác thực thơng tin Tránh trường hợp, sử dụng thơng tin khơng xác, mang tính chủ quan khách hàng làm ảnh hưởng đến kết thẩm định giá - Khi xác định giá trị tài sản đất giá trị cịn lại tài sản, cần có rõ ràng, phải ý đến yếu tố trượt giá giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân cơng chi phí khác liên quan Trong số trường hợp, để có kết xác, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, nước Do chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục nên lập luận để đến kết cuối cùng, thẩm định viên cần xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị đất đai bất động sản tại, sách quản lý Nhà nước hành có liên quan để có điều chỉnh phù hợp, xác - Xây dựng lưu trữ thông tin phần mềm tin học Evernote, Knowledge workshop số phần mềm khác để dễ dàng tìm kiếm cần Ngoài ra, VFA cần lưu ý đến việc bảo mật thông tin, tăng cường việc đầu tư cho hệ thống bảo mật thông tin, tránh trường hợp bị đột nhập, phá hoại làm rối loạn liệu - Phát triển hệ thống thông tin bất động sản quốc gia, giúp cho thị trường bất động sản vào hoạt động thức lành mạnh, thông tin liên quan đến đất đai, bất động sản công khai rộng rãi thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động giao dịch thẩm định giá công ty VFAVIETNAM - Trao đổi thông tin lĩnh vực thẩm định giá với công ty thẩm định khác, nhằm làm giàu nguồn thông tin 3.2.3 Nhóm giải pháp xây dựng, đào tạo bồi dưỡng đội ngũ thẩm định viên chất lượng cao, giàu kinh nghiệm Yếu tố xây dựng phát triển người yếu tố tiên tạo nên thành cơng cho hoạt động nói chung cho hoạt động thẩm định giá bất động sản thẩm định giá đất đai nói riêng Một tập thể mạnh tạo thành từ cá nhân yếu, việc đào tạo, bồi dưỡng lực chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên việc làm vô cần thiết 69  Mục tiêu giải pháp: Giúp cho thẩm định viên, chuyên viên thẩm định giá nâng cao hiểu biết đất đai thị trường bất động sản, vấn đề kinh tế thực tốt thầm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đảm bảo nguồn nhân lực đáp ứng nhu cầu thẩm định giá khách hàng  Nội dung giải pháp : - Công ty cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho thẩm định viên không lĩnh vực thẩm định lĩnh vực liên quan khác bất động sản, tổ chức cho cán học khố học chun sâu thẩm định giá bất động sản, có điều kiện cử cán giỏi học khóa tập huấn nước ngồi để nâng cao kiến thức, đáp ứng nhu cầu cơng tác định giá cơng ty - Nên có sách tuyển dụng hợp lý, người có kinh nghiệm, sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định giá đào tạo bản, bổ sung, tuyển dụng cán có kiến thức ngành nghề xây dựng, máy móc thiết bị, tàu thủy….và ngành nghề chuyên sâu khác để hỗ trợ chuyên viên thẩm định đảm bảo báo cáo đưa có kết nhanh, đầy dủ mang tính tin cậy cao - Nên tận dụng nguồn nhân lực xã hội thuê chuyên gia, tuyển cộng tác viên - Nên thực chun mơn hóa, phân định nhiệm vụ rõ ràng để phát huy tiềm phòng ban, phận, cá nhân, để hoàn thiện máy tổ chức, đảm bảo cho hoạt động định giá diễn chuyên nghiệp - Bản thân thẩm định viên cần có lý tưởng, đạo đức nghề nghiệp, phải yêu tâm huyết với nghề thẩm định giá, ln chủ động tìm hiểu thơng tin để trau dồi kiến thức cho thân Đồng thời, tích cực tham gia buổi tập huấn ngoại khóa, lớp dạy kỹ mềm để nâng cao khả giao tiếp, thường xuyên trao đổi kiến thức trình độ chuyên mơn, tiếp cận với sách Nhà nước để khơng sai phạm nghiệp vụ q trình làm việc 3.2.4 Nhóm giải pháp Chính sách, mơi trường làm việc văn hóa cơng ty Cơng ty nên có sách khen thưởng cho thành viên xuất sắc, 70 nhằm cổ vũ, động viên, khích lệ tinh thần làm việc, tự giác yêu nghề cá nhân Đồng thời có quy định cụ thể trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định viên hành nghề, có chế tài xử phạt nghiêm khắc, răn đe nhân viên có dấu hiệu sai phạm đạo đức nghề nghiệp để tạo mơi trường làm việc lành mạnh, hồn thiện lực công tác kỹ nhân viên Bên cạnh đó, mơi trường làm việc văn hóa cơng sở yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu làm việc cá nhân cơng ty Vì thế, cơng ty cần tạo môi trường làm việc động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, hòa đồng cá nhân không thực tốt nhiệm vụ, chức mà cịn phát huy hết lực thân, chủ động giải vấn đề phát sinh cách hiệu 3.2.5 Một số giải pháp khác  Tăng cường công tác kiểm tra giám sát - VFA phải thường xuyên quan tâm, kiểm tra, giám sát hoạt động định giá cách thường xuyên, kiểm tra hoạt động tâm lý nhân viên để kịp thời điều chỉnh, nhắc nhở có nhầm lẫn, giảm thiểu rủi ro, sai sót mắc phải q trình thẩm định giá Có thể tiến hành kiểm tra đột xuất định kì mẫu biểu định giá, chứng thư thẩm định - Kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót khâu đánh máy, hoàn tất giấy tờ, hồ sơ, báo cáo, chứng thư trước thông báo kết cho khách hàng Việc làm góp phần đảm bảo tính xác kết thẩm định  Đầu tư sở vật chất - Cần bổ sung sở vật chất phù hợp, công tác thẩm định công ty tiến hành thuận lợi, nhanh chóng cơng cụ tác nghiệp khảo sát (máy ảnh, la bàn…) Nâng cấp trang bị sở vật chất làm việc hệ thống máy tính, hệ thống điều hịa - Xây dựng website cập nhật đầy đủ thông tin hoạt động, dịch vụ cung cấp công ty tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy cập nhiều đối tượng, thu hút nhiều khách hàng 71 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền  Hồn thiện hành lang pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, bổ sung quy định hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất - Xây dựng hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá để có phát triển đồng bộ, thống từ xuống, tránh chồng chéo chủ trương khâu thực Cần xem xét chuyển việc quản lý vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, đào tạo, hợp tác quốc tế… cho Hội Thẩm định giá Việt Nam để Hội phát huy vai trị liên kết, hợp tác doanh nghiệp, ngành thẩm định giá Việt Nam thẩm định giá giới Phát triển nâng cao hiệu hệ thống tra, kiểm tra hoạt động thẩm định giá - Nhà nước cần xây dựng văn hướng dẫn cụ thể chi tiết đất đai hướng dẫn việc tính giá quyền sử dụng đất, phù hợp với mục đích, nhu cầu hoạt động thẩm định giá Các văn cần có thống chung, đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá diễn nhanh chóng , khơng làm cản trở tiến độ cơng việc, đảm bảo tính độc lập thẩm định viên Đất đai loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường đảm bảo cạnh tranh bình đẳng địa phương việc thu hút đầu tư thuận lợi cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Các văn pháp luật, nghị định, thông tư hướng dẫn phải ban hành kịp thời, trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành phần để phù hợp với thực tế, tránh tình trạng “trống đánh xi, kèm thổi ngược” Đồng thời ban hành văn kịp thời phù hợp với hoàn cảnh điều kiện kinh tế - Nhà nước cần xây dựng quy trình định giá chung áp dụng cho hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất nước Quy trình bao gồm quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục thẩm định giá bất động sản nói chung thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nói riêng, hướng dẫn sử dụng phạm vi áp dụng phương pháp thẩm định giá 72 - Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất hợp lý nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng loại đất Khi xác định giá đất cần tôn trọng nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh, - Xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ Bộ, ngành, UBND tỉnh việc ban hành quản lý khung giá đất Đồng thời, giảm bớt thủ tục hành không cần thiết theo nguyên tắc “một cửa” để kết thẩm định đảm bảo tính pháp lý kịp thời  Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá Thực tế cho thấy chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm sốt chặt chẽ, chưa có quan chun trách đảm nhận cơng tác Vì vậy, kết định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lượng nhiều khơng cao Thậm chí đơi nhiều tổ chức tư vấn định giá có chất lượng chuyên môn cạnh tranh với doanh nghiệp khác cách giảm phí Do đó, quan có thẩm quyền cần tăng cường hoạt động quản lý, tra hoạt động thẩm định diễn ra, góp phần cho chất lượng cơng tác định giá đảm bảo Để làm điều đó, thời gian tới, Bộ Tài cần: - Thành lập phận chức chuyên tiến hành điều tra, tra, giám sát trình định giá quan, tổ chức làm dịch vụ thẩm định giá Bộ phận bao gồm chuyên gia giỏi lĩnh vực định giá, có khả đánh giá kết thẩm định công ty - Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá đơn vị trực thuộc - Tiến hành kiểm tra giám sát định kỳ, có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm q trình định giá  Hồn thiện thơng tin thị trường, đẩy mạnh tính minh bạch công khai thị trường bất động sản, phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin Một hạn chế lớn thị trường bất động sản Việt Nam thiếu tính minh bạch tất khâu, từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến mua bán, giao dịch, chuyển nhượng, cho thuê Điều làm cho thị trường đất đai, bất 73 động sản nước ta trở nên méo mó Vì vậy, thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch bất động sản Để thực điều đó, Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch bất động sản minh bạch, đáng tin cậy, có hiệu lực; ban hành văn hướng dẫn cụ thể chi tiết việc xác định giá trị cho loại tài sản Đồng thời, cần có quy định việc niêm yết hay minh bạch thông tin từ thị trường, nhanh chóng cho phép phát hành chứng bất động sản niêm yết chứng bất động sản công ty bất động sản thị trường chứng khốn, luật mơi giới bất động sản…tạo điều kiện cho tổ chức thẩm định giá có đầy đủ thơng tin xác tài sản cần thẩm định, từ thu kết xác - Xây dựng sở liệu thơng tin giá bất động sản tồn quốc, cung cấp dịch vụ thông tin giá đất đai, bất động sản nói chung đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nói riêng cho tổ chức cá nhân có nhu cầu - Nhà nước cần bước hoàn thiện bổ sung, sửa đổi khung pháp lý thị trường bất động sản luật đất đai 2013, bản pháp quy liên quan giá đất cho thuê, mua bán, chuyển nhượng…đồng thời công khai mặt quy hoạch tiếp tục cắt giảm thủ tục hành  Tiếp tục phát triển cơng tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Nhà nước Bộ tài nên quan tâm đến việc bồi dưỡng thẩm định viên có chuyên môn cao, thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng thẩm định giá có tính chất quốc gia để bổ sung sát hạch kiến thức thẩm định viên Liên tục cập nhật chương trình đào tạo cho khoa học, hợp lý đáp ứng nhu cầu thực tế, tạo động lực để thẩm định viên khơng ngừng học hỏi tìm tịi cập nhật vấn đề thẩm định giá Xây dựng viện nghiên cứu sở đào tạo cán thẩm định giá chất lượng cao, đẩy nhanh mạnh trình cấp thẻ thẩm định viên cấp giấy phép hành nghề cho cá nhân tổ chức có đủ tiêu chuẩn thẩm định giá, bước đưa công tác thẩm định giá bất động sản vào hoạt động cách chuyên nghiệp Ngoài cịn tổ chức lớp bồi dưỡng mời chuyên gia nước giảng dạy, giúp thẩm định viên cập nhật kinh nghiệm kĩ 74 định giá nước tiên tiến giới, rút ngắn khoảng cách trình độ thẩm định viên nước với thẩm định viên quốc tế 3.3.2 Kiến nghị với bên yêu cầu thẩm định giá  Trong trình thẩm định giá BĐS, TĐV cần hợp tác khách hàng Khách hàng cần cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, tài liệu đồ trạng, vị trí, tình trạng pháp lý bất động sản, giấy phép, vẽ kỹ thuật… đồng thời chịu trách nhiệm tính pháp lý, tính xác thơng tin cung cấp Sự hợp tác tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV việc rút ngắn thời gian thu thập thông tin việc kiểm tra độ tin cậy yếu tố đầu vào Trong trường hợp khách hàng cung cấp thiếu hồ sơ, công ty cần nhắc nhở, thông báo để khách hàng nhanh chóng bổ sung  Chủ động xếp thời gian tạo điều kiện để tổ thẩm định đến gặp để thu thập thông tin thực tế, cần thiết trực tiếp khảo sát trạng tài sản thẩm định để làm sở, cho công tác thẩm định 3.3.3 Kiến nghị Hiệp hội thẩm định giá Để tiếp tục nâng cao lực Cơng ty VFAVIETNAM, Cơng ty nên đưa số đề xuất, kiến nghị đáng quan tâm tới Hiệp hội Thẩm định giá tăng cường tham gia với công ty lĩnh vực hoạt động xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá Củng cố tổ chức công ty xây dựng chiến lược hoạt động thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nói riêng, có uy tín chất lượng Hội nên tổ chức gặp gỡ làm việc định kỳ với lãnh đạo công ty để lắng nghe ý kiến phản ánh tâm tư, nguyện vọng đề xuất giải vướng mắc công ty bổ sung thêm số nhiệm vụ quản lý hoạt động thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nói riêng cho Cơng ty VFAVIETNAM hoạt động hiệu Xây dựng hình ảnh thương hiệu cơng ty, có Cơng ty VFAVIETNAM 75 KẾT LUẬN CHƢƠNG III Chương III số giải pháp với số ý kiến kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nói riêng làm sở xác định giá đất thuê Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Các giải pháp đưa dựa phương hướng phát triển công ty thời gian tới đánh giá hoạt động thẩm định quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp công ty phù hợp với điều kiện, khả công ty kinh tế Việt Nam Để thu hiệu quả, giải pháp phải thực cách đồng thường xuyên, liên tục Đồng thời trình thực cần có hỗ trợ Nhà nước quan ban ngành có liên quan 76 KẾT LUẬN Thẩm định giá bất động sản hoạt động thiết thực hiệu quả, góp phần hồn thành nhiệm vụ kế hoạch Nhà nước Đó lĩnh vực khơng thể thiếu kinh tế Việt Nam ngày nay, tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển theo chế thị trường, phần mềm hạ tầng kỹ thuật, phục vụ cho kinh doanh, toán, kiểm toán lĩnh vực khác, dịch vụ cần thiết, góp phần vào tăng trưởng kinh tế quốc gia Qua thời gian thực tập học hỏi kinh nghiệm Công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM), em nhận thấy công tác thẩm định giá bất động sản nói chung thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nói riêng có ý nghĩa quan trọng Nhà nước việc xác định đơn giá đất cho thuê cơng tác giải phóng mặt bằng, bán đấu giá,…Mục tiêu nghiên cứu đề tài xoay quanh phân tích thực trạng cơng tác thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê công ty VFA VIETNAM, từ đưa giải pháp mang tính chất tham khảo, góp phần hồn thiện, thúc đẩy nâng cao hoạt động thẩm định giá bất động công ty Do hạn chế thời gian trình độ lực thân nên khóa luận khơng tránh khỏi mắc phải thiếu sót Vì em mong nhận ý kiến đóng góp, nhận xét thầy cô ban giám đốc công ty để em hồn thành khóa luận tốt nghiệp cách tốt Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS Phạm Tiến Đạt tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em suốt trình hồn thành khóa luận! Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo môn Định Giá tài sản & Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp – khoa Tài – trường Học viện Ngân Hàng đặc biệt tập thể Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành chương trình thực tập cuối khóa mình! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồ sơ công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Nguyên lý chung định giá tài sản – TS Phạm Tiến Đạt Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá- T.S Vũ Minh Đức- nhà xuất ĐH KTQD năm 2011 Bài giảng thẩm định giá bất động sản- Th.S Nguyễn Thị Minh PhươngTrường đại học KTQD Giáo trình Thẩm định giá BĐS- Nhà xuất Tài năm 2011 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành TĐG- Cục quản lý giánhà xuất Hà Nội 2007 Luật đất đai 2013 Websites - www.thamdinhgia.org - http://www.hslaw.vn/-Mau-Van-Ban-303/Khung-gia-dat-tinh-Hung-Yen.html - www.batdongsan.com.vn