Giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Ngọc Quang Chuyên đề tốt nghiệp thực tập LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý do lựa chọn đề tài Ngày nay xu thế toàn cầu hóa và sự chuyển đổi của nền kinh tế thị trường cùng với cuộc cách mạ[.]
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Ngày xu tồn cầu hóa chuyển đổi kinh tế thị trường với cách mạng khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ xâm nhập vào lĩnh vực đời sống xã hội, làm thay đổi mặt sống Đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu người ngày cao hơn, không thỏa mãn cấp độ thấp mà phổ biến cấp độ cao thoản mãn Du lịch trở thành nhu cầu phổ biến người Số người du lịch ngày gia tăng, việc ngắm cảnh, tìm mới, lạ du lịch liều dưỡng tốt Du lịch phát triển kéo theo đổi phát triển nhiều ngành kinh tế khác, sở hạ tầng, sở vật chất đầu tư nâng cấp tạo nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người lao động, mở rộng giao lưu văn hóa xã hội vùng nước với nước ngồi Do mà năm gần hoạt động kinh doanh khách sạn nước ta phát triển, số lượng khách sạn đại với quy mô lớn nhỏ khác ngày nhiều Nhất thành phố lớn, có nhiều khách sạn làm cho mức độ cạnh tranh ngày cao Do đó, để phục vụ cho định đầu tư vào khách sạn hay quản lý khách sạn cách có hiệu quả, nâng mức cạnh tranh khách sạn bước thẩm định khách sạn bước quan trọng, góp phần quan trọng vào phương án hay định nhà đầu tư, nhà quản lý Trước thực tế đó, sinh viên thực tập trang bị kiến thức chuyên ngành TĐG, qua việc vận dụng vào thực tế công ty TNHH thẩm định giá EIC thời gian thực tập với giúp đỡ hướng dẫn TS.Nguyễn Ngọc Quang giúp em thêm tự tin lựa chọn đề tài: “Thực trạng hoạt động thẩm định giá khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation)” Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống số vấn đề lý luận khách sạn, hoạt động TĐG khách sạn - Khảo sát thực trạng hoạt động TĐG khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Chuyên đề tốt nghiệp thực tập - Đề xuất số giải pháp làm hoàn thiện hoạt động TĐG khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Những vấn đề có liên quan đến hoạt động TĐG khách sạn - Phạm vi nghiên cứu: Công ty TNHH thẩm định giá EIC Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài em sử dụng phương pháp sau đây: - Phương pháp phân tích: Nghiên cứu sách báo chuyên ngành, internet, hoạt động thẩm định từ đưa đề xuất - Phương pháp thống kê: Từ việc nghiên cứu tiêu năm em sử dụng phương pháp thống kê so sánh tỷ lệ phần trăm, số tương đối tuyệt đối để đưa kết luận kết TĐG - Phương pháp thu thập thông tin: Thông qua quan sát hoạt động, thu thập nguồn thông tin công ty trình thực tập Ngồi em cịn sử dụng phương pháp đối chiếu so sánh hệ thống thông tin điều tra, sử dụng mơ hình tốn số liệu thứ cấp sơ cấp để làm tăng thêm tính xác thuyết phục cho báo cáo Với khả nghiên cứu nhiều hạn chế nên báo cáo em có nhiều thiếu sót em kính mong có quan tâm giúp đỡ thầy giáo, cô giáo châm trước thầy cô quan tâm đến viết Báo cáo chia làm chương tương ứng với ba vấn đề em quan tâm nghiên cứu muốn trình bày là: Chương I: Những lý luận chung thẩm định giá khách sạn Chương II: Thực trạng định giá khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Việt Nam (EIC Valuation) Chương III: Hoàn thiện hoạt động TĐG khách sạn công ty TNHH thẩm định giá EIC Tại em xin chân thành cảm ơn công ty TNHH thẩm định giá EIC TS Nguyễn Ngọc Quang nhiệt tình giúp đỡ em suốt trình thực tập làm báo cáo Chuyên đề tốt nghiệp thực tập Chương I: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TĐG KHÁCH SẠN KHÁI QUÁT VỀ KHÁCH SẠN 1.1 Một số khái niệm, định nghĩa 1.1.1.Khái niệm khách sạn Thuật ngữ “Hotel” – khách sạn có nguồn gốc từ tiếng Pháp Tuỳ theo mức độ cung cấp dịch vụ, phát triển hoạt động kinh doanh quốc gia mà khách sạn định nghĩa nhiều cách khác nhau: Theo nhà nghiên cứu du lịch khách sạn Morcel Gotie : “Khách sạn nơi lưu trú tạm thời du khách Cùng với buồng ngủ cịn có nhà hàng với nhiều chủng loại khách sạn khác nhau.” Khoa du lịch trường Đại học kinh tế quốc dân sách : “Giải thích thuật ngữ du lịch khách sạn” bổ sung định nghĩa có tầm khái quát cao sử dụng học thuật nhận biết khách sạn Việt Nam: “Khách sạn sở cung cấp dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiên nghi) dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí dịch vụ cần thiết khác cho khách lưu trú lại qua đêm thường xây dựng điểm du lịch.” Cùng với nhà nghỉ, khách sạn định nghĩa chung “một cơng trình xây dựng nhóm cơng trình xây dựng, thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu khách du lịch, vãng lai với du lịch đỗ xe ô tô, nghỉ ngơi, giải trí, điện thoại, thức ăn đồ uống, mua sắm….” Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2009 khách sạn định nghĩa sau: “Khách sạn sở lưu trú du lịch có quy mơ từ 10 buồng ngủ trở lên, đảm bảo chất lượng sở vật chất, trang thiết bị dịch vụ cần thiết phục vụ khách” Như khách sạn loại hình lưu trú mà người trả tiền ngủ đêm Ngồi dịch vụ buồng ngủ với đầy đủ tiện nghi tuỳ theo cấp hạng khách sạn cịn phải có thêm dịch vụ bổ sung giặt là, massage, bể bơi, … 1.2 Phân loại khách sạn Ngày phát triển phong phú đa dạng khách sạn nên việc phân loại khách sạn không đơn giản dễ dàng Tuy người ta dựa vào bốn tiêu chí để phân loại khách sạn Chuyên đề tốt nghiệp thực tập 1.2.1 Phân loại khách sạn theo quy mô Việc phân loại chủ yếu dựa vào số lượng buồng ngủ khách sạn Mỗi quốc gia khu vực có cách đánh giá khác quy mô khách sạn Xét công tác quản lý điều hành khách sạn Việt Nam, khách sạn chia làm hạng cỡ sau: - Khách sạn loại nhỏ: Có từ 10 đến 15 buồng ngủ; - Khách sạn loại vừa: Có từ 50 đến 100 buồng ngủ; - Khách sạn loại lớn: Có 100 buồng ngủ 1.2.2 Phân loại khách sạn theo thị trường mục tiêu Thị trường mục tiêu đối tượng khách mà khách sạn định hướng thu hút phục vụ Tuỳ thuộc vào hoạt động kinh doanh khách sạn, loại hình khách sạn có thị trường mục tiêu khác Các loại hình khách sạn phổ biến bao gồm: - Khách sạn công vụ; - Khách sạn hàng không; - Khách sạn du lịch; - Khách sạn hộ; - Khách sạn sòng bạc 1.2.3 Phân loại khách sạn theo mức độ phục vụ Mức độ phục vụ thước đo quyền lợi mà khách sạn mang lại cho khách Các khách sạn có quy mơ loại hình khách sạn khác mức độ phục vụ khác Có mức phục vụ - Mức độ phục vụ cao cấp: Thường khách sạn đại đối tượng khách thành viên cao cấp hội đồng quản trị, trị gia tiếng, quan chức phủ, người giàu có… Các tiện nghi dành cho đối tượng khách nhà hàng, phòng khách, phòng họp, tiện nghi buồng ngủ có chất lượng hàng đầu sang trọng khách sạn dành thang máy riêng, phòng khách riêng, tỷ lệ nhân viên phục vụ cao chí số thủ tục đăng ký khách sạn , toán cho khách thực buồng khách cho đối tượng khách Mọi yêu cầu khách đáp ứng hiệu nhanh - Mức độ phục vụ trung bình: Thường khách sạn loại vừa đối tượng khách chủ yếu khách du lịch theo đoàn tự do, khách gia đình, thương gia nhỏ… Khách sạn cung cấp mức độ dịch vụ khiêm tốn đầy đủ Chuyên đề tốt nghiệp thực tập - Mức độ bình dân: Thường khách sạn nhỏ chủ yếu khách gia đình, khách đồn theo tour, khách thương gia tìm thị trường để lập nghiệp, khách hội nghị nhỏ… Khách sạn cung cấp cho khách thuê buồng với mức giá khiêm tốn, chỗ tiện nghi cần thiết cho sinh hoạt ngày 1.2.4 Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết quyền sở hữu - Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết: Căn vào mức độ liên kết khách sạn người ta phân chia khách sạn thành hai loại bản: khách sạn độc lập khách sạn tập đoàn Khách sạn độc lập; Khách sạn tập đoàn - Phân loại khách sạn theo hình thức sở hữu: Căn vào hình thức sở hữu người ta chia khách sạn theo loại sau: Khách sạn tư nhân; Khách sạn nhà nước; Khách sạn liên doanh với nước ngoài; Khách sạn 100% vốn nước ngoài; Khách sạn cổ phần TỔNG QUAN VỀ TĐG KHÁCH SẠN 2.1 Một số khái niệm định giá BĐS 2.1.1.Quyền sở hữu Gồm có quyền - Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ, quản lý tài sản - Quyền sử dụng: Là quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyền hưởng lợi ích mà tài sản mang lại - Quyền định đoạt: Là quyền chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay, để thừa kế,… khơng thực quyền Quyền chủ thể tài sản quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác lợi ích mà tài sản mang lại Quyền chủ thể tài sản mà lớn khả khai thác nhiều lợi ích từ tài sản cao Vì vậy, định giá, cần phải xem xét đến quyền chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác xem xét đến tình trạng pháp lý tài sản Chuyên đề tốt nghiệp thực tập 2.1.2.Giá trị Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Giá trị hàng hóa dịch vụ tạo trì mối quan hệ yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích, tính khan hiếm, có nhu cầu tính chuyển giao Thiếu yếu tố giá trị thị trường hàng hóa khơng tồn - Tính hữu ích tài sản thể giá trị sử dụng tài sản, hàng hóa, dịch vụ có khả thỏa mãn nhu cầu người Đối với loại tài sản tính hữu ích có khác nhau, định đến giá trị tài sản - Tính khan tài sản, hàng hóa thể khả cung ứng, khơng đáp ứng đủ nhu cầu có khả toán thị trường thời điểm hay thời kỳ Tính khan định tới giá trị tài sản có tính tương đối Trên thị trường khan tài sản, hàng hóa có giá trị cạnh tranh cao - Tính có nhu cầu có nghĩa tài sản cần thiết cho đối tượng sử dụng Trong kinh tế thị trường, cầu tỷ lệ thuận với giá trị tài sản, hàng hóa điều kiện nguồn cung không thay đổi Như giá trị tài sản, hàng hóa tăng nhu cầu tăng ngược lại - Tính chuyển giao điều kiện quan trọng kinh tế có chủ sở hữu khác (có nhiều thành phần kinh tế), u cầu có tính pháp lý Đây đặc tính quan trọng giá trị tài sản, đặc biệt động sản Sự chuyển giao khơng có nghĩa di chuyển địa điểm, vật chất mà chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản 2.1.3.Giá trị thị trường Nội dung giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn số 01 “Gía trị thị trường làm sở cho TĐG tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐBTC ngày 18/ 44 / 2005 Bộ Tài Chính việc ban hành 03 tiêu chuẩn TĐG Việt Nam) Định nghĩa: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Chuyên đề tốt nghiệp thực tập - Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán - Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hòan tòan tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Giá trị thị trường xác định thông qua sau: - Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường - Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường - Kết khảo sát thực tế 2.1.4.Giá trị phi thị trường Nội dung giá trị phi thị trường tài sản: (Theo tiêu chuẩn số 02 “Giá trị phi thị trường làm sở cho TĐG tài sản” ban hành theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính) Định nghĩa: “Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ” Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản 2.1.5.Chi phí Chi phí: Là số tiền bỏ để tạo lập đưa vào sử dụng tài sản Có thể giá mua số tiền bỏ để mua đất, xây dựng cơng trình khu đất đưa vào sử dụng - Đối với người mua: Chí phí mức giá trả cho hàng hóa, dịch vụ Chuyên đề tốt nghiệp thực tập - Đối với người sản xuất: Chi phí chi phí vật tư, lao động, chi phí giám sát, quản lý hành chính,… để tạo sản xuất hữu ích hàng hóa, dịch vụ Trong số điều kiện chi phí phương án tiện lợi để đo lường giá trị Chi phí giá trị giống cơng trình tiêu biểu sử dụng tốt cao nhất, chi phí phí hợp lý, thực tế có chi phí khơng tạo nên giá trị cơng trình Chẳng hạn chi phí hao tổn thời gian thi công kéo dài không cần thiết, sai sót thiết kế hay thi cơng làm cho chí phí tăng lên 2.1.6.Thu nhập Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa BĐS tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, số quan trọng giá trị, đích quan trọng nhà đầu tư 2.2 Các yếu tố tác động đến giá trị khách sạn Cũng BĐS khác, khách sạn chịu tác động nhóm yếu tố vĩ vơ vi mơ - Nhóm yếu tố vĩ mơ: Chính sách nhà nước, yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương, cung cầu BĐS yếu tố tâm lý xã hội - Nhóm yếu tố vi mơ: Chi phí, hữu dụng, yếu tố vật chất 2.3 Nguyên tắc hoạt động định giá khách sạn 2.3.1.Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một BĐS đánh giá sử dụng cao hiệu thời điểm định giá cho thấy BĐS sử dụng hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá BĐS Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: - Về mặt vật chất, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể); Chuyên đề tốt nghiệp thực tập - Về mặt pháp luật, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ; - Về mặt sử dụng, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt mà BĐS cho thu nhập rịng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao - Về mặt thời gian, BĐS đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Trong thực rế, nhiều trường hợp việc xác định hội sử dụng cao tốt không phỉa đơn giản, việc cịn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ quan giá trị chi phí hội chủ đầu tư 2.3.2.Nguyên tắc thay Nguyên tắc xây dựng quan niệm: Những người mua thận trọng không trả không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, tốn tiền mua tài sản tương tự để thay Theo nguyên tắc TĐV phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm sở để so sánh xác định giới hạn cao giá trị tài sản cần định giá Tuy nhiên thực tế nhiều trường hợp khó tìm BĐS tương tự giống để so sánh giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, TĐV cần điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất thay hay so sánh với giá hay chi phí sản xuất 2.3.3.Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Cơ sơ đề nguyên tắc chỗ giá trị tài sản định lợi ích mà đem lại cho người sử dụng Vì vây, để định giá cách hợp lý xác, TĐV phải dự kiến lợi ích mà thiết phải dựa vào khoản lới ích để ước tính giá trị tài sản Hơn nữa, định giá thực chất công việc dự kiến khoản lợi ích mà tài sản đem lại tương lai 2.3.4.Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị phận cấu thành tài sản tuỳ thuộc vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ tài sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập tài sản mà tham gia hợp thành Chuyên đề tốt nghiệp thực tập Với BĐS tạo lợi nhuận giá trị phần tài sản BĐS đo định lượng giá trị mà đóng góp vào tổng thu nhập thực, thu nhập thực vốn hoá thành giá trị 2.3.5.Nguyên tắc cung-cầu Căn chủ yếu phổ biến việc định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường Thao nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại 2.3.6.Một số nguyên tắc khác Cũng giống tài sản khác, nguyên tắc trên, việc thực định giá khách sạn phải tuân thủ nguyên tắc như: - Nguyên tắc cạnh tranh - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc thu nhập tăng giảm, - … 2.4 Quy trình định giá khách sạn Cũng giống tất loại tài sản khác quy trình định giá giá trị khách sạn gồm bước - Xác định nhiệm vụ định giá BĐS - Khảo sát trường, thu thập tài liệu BĐS - Phân tích thơng tin BĐS - Lựa chọn phương pháp định giá - Xác định BĐS, viết báo cáo định giá - Lập hồ sơ chứng thư định giá 2.5 Các phương pháp định giá khách sạn 2.5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp Theo tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh (Ký hiệu: TĐGVN 07) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam thì: 10