CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT13 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Vai trò, đặc điểm của đất đai
1.1.1.1 Vai trò của đất đai Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa,…)”.
Đất đai là không gian có giới hạn, bao gồm khí hậu, lớp đất bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản Nó kết hợp các yếu tố như thổ nhưỡng, địa hình và thủy văn, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống xã hội Đất đai là tài nguyên quý giá, thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của con người cũng như các sinh vật khác trên trái đất.
C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế-xã hội, là nguồn tài nguyên quý giá và vô tận trong tiến trình phát triển của xã hội loài người Sự gắn bó chặt chẽ giữa con người và đất đai không chỉ thể hiện qua việc khai thác tài nguyên mà còn qua các hoạt động sản xuất và sinh sống, góp phần vào sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Đất đai là thành phần thiết yếu của môi trường sống, không thể thiếu cho bất kỳ ngành sản xuất hay quá trình lao động nào Nó đóng vai trò là địa bàn cho các hoạt động kinh tế-xã hội, từ việc xây dựng nhà máy đến các công trình dân cư Để tiến hành sản xuất kinh doanh, cần có địa điểm và diện tích đất nhất định cho các nhà xưởng, kho bãi, và đường giao thông Sự phát triển nhanh chóng của ngành công nghiệp và xây dựng đã làm gia tăng nhu cầu về đất đai cho nhà ở và hình thành đô thị mới.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong các ngành khai thác như khai khoáng và du lịch, vì chúng phụ thuộc vào các đặc điểm tự nhiên và điều kiện môi trường như khí hậu và thời tiết Sự bố trí hoạt động sử dụng đất trong các ngành này không thể chỉ dựa vào mong muốn của con người mà cần phải xem xét các điều kiện sẵn có của đất đai.
Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế Tư liệu sản xuất bao gồm đối tượng lao động và công cụ lao động, trong đó hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là trồng trọt, diễn ra thông qua việc con người tác động vào ruộng đất như cày bừa và bón phân Quá trình này nhằm cải thiện chất lượng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng phát triển, biến đổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn.
Đất đai không chỉ là đối tượng lao động mà còn là công cụ quan trọng trong sản xuất nông nghiệp, giúp tăng độ màu mỡ và năng suất cây trồng Do đó, đất đai được coi là tư liệu lao động chủ yếu và quan trọng nhất trong quá trình sản xuất Để đảm bảo sự bền vững trong nông nghiệp, cần hạn chế các hoạt động làm mất đi yếu tố tự nhiên và ưu tiên khai thác, sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên trong sản xuất.
1.1.1.2.Đặc điểm của đất đai.
Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được.
Đất là vật thể thiên nhiên hình thành từ quá trình tổng hợp của năm yếu tố: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian Tất cả các loại đất trên trái đất đều trải qua một quá trình thay đổi lâu dài của thiên nhiên và không bị ảnh hưởng bởi ý muốn của con người Quỹ đất hiện có được phân chia thành nhiều dạng và loại khác nhau, phục vụ cho các mục đích sử dụng đa dạng, nhưng mỗi loại đất chỉ có giới hạn nhất định và đôi khi không thể chuyển đổi cho mục đích khác.
Đất đai, mặc dù không thể sản sinh, nhưng nếu được sử dụng hợp lý sẽ tăng cường sức sản xuất Sử dụng hợp lý bao gồm các hoạt động không làm giảm khả năng sản xuất của đất, đồng thời thúc đẩy các biện pháp như canh tác, cải tạo đất, trồng rừng và cây xanh Những hoạt động này giúp gia tăng chất hữu cơ, độ che phủ và khả năng giữ nước, từ đó duy trì tính chất sinh thái của đất Mặc dù con người không thể tạo ra đất đai, nhưng thông qua lao động sống và lao động vật hóa, chúng ta có thể nâng cao giá trị và năng suất của đất.
Cải thiện đất đai là cần thiết để nâng cao chất lượng và sản lượng ruộng đất, yêu cầu sử dụng đất phải đạt tiêu chuẩn cao, tiết kiệm cho các mục đích không thể chuyển đổi và bảo vệ môi trường Đất đai có vị trí cố định với sức sinh lợi không đồng đều, được xác định bởi kinh độ và vĩ độ, trong khi vị trí tương đối phụ thuộc vào khả năng tiếp cận và khoảng cách đến các trung tâm phát triển, ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất Khi đầu tư, cần chú trọng đến vị trí tương đối của đất đai, dự đoán khả năng thay đổi và nhận diện giá trị kỳ vọng.
Đất đai là tư liệu sản xuất thiết yếu trong hoạt động của con người, đóng vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất Con người tác động đến đất thông qua nhiều hoạt động khác nhau, nhằm khai thác triệt để tài nguyên thiên nhiên vì lợi ích cá nhân Những tác động này có thể thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất hoang sơ thành đất canh tác, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng Đồng thời, con người cũng có thể cải tạo đất để tăng độ màu mỡ, biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm lao động.
Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai.
Từ thời kỳ nguyên thủy, khi con người sống thành bầy đàn, họ đã chuyển từ việc săn bắt sang trồng trọt trên những vùng đất mà họ chiếm hữu, đánh dấu sự khởi đầu của quyền sở hữu đất đai.
Sở hữu đất đai là sản phẩm chung của xã hội, phản ánh sự phát triển của chế độ sở hữu và chiếm hữu đất đai qua các giai đoạn lịch sử Điều này cho thấy rằng nguồn gốc đất đai không chỉ thuộc về cá nhân mà là tài sản chung của cộng đồng.
Trong suốt chiều dài lịch sử, chế độ phong kiến đã hình thành và phát triển, dẫn đến sự xuất hiện của chế độ sở hữu tư nhân Tuy nhiên, trong hàng trăm năm, chế độ phong kiến kết hợp với thực dân Pháp đã tạo ra hai loại hình sở hữu ruộng đất song song: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền sở hữu này đã có những biểu hiện khác nhau qua từng thời kỳ lịch sử, diễn ra dưới nhiều hình thức đa dạng.
Thị trường bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được phân chia thành bất động sản (BĐS) và động sản, với BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Mặc dù quy định về giao dịch đất đai khác nhau giữa các quốc gia, nhưng tại các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, EU, Nhật Bản, và Australia, BĐS được xem là hàng hóa trên thị trường Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không thể mua bán mà chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng Tại Việt Nam, không phải tất cả BĐS đều tham gia vào thị trường, nhiều tài sản như công trình hạ tầng công cộng không được coi là hàng hóa Đất đai chỉ trở thành hàng hóa khi có quyền sử dụng đất cụ thể, thuộc về một số đối tượng và trong những điều kiện nhất định.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam chủ yếu là sự trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện cùng với quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Cụ thể, thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn.
1.1.2.2 Thị trường Bất động sản.
Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa và các quan hệ kinh tế giữa người với người, trong đó thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS bao gồm tất cả các mối quan hệ giao dịch BĐS diễn ra trong một khu vực và thời gian nhất định, không chỉ giới hạn ở giao dịch mà còn bao gồm kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn và phát triển BĐS Ngược lại, theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS chỉ tập trung vào các hoạt động trực tiếp liên quan đến giao dịch như mua bán và chuyển nhượng BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) được chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa, bao gồm quy luật giá trị và quy luật cung cầu Theo mô hình chung của thị trường hàng hóa, ba yếu tố quyết định chính là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau tùy thuộc vào quy định pháp luật của từng quốc gia Chẳng hạn, tại Australia, pháp luật không hạn chế quyền mua, bán, thế chấp và cho thuê BĐS, cho phép giao dịch trên mọi loại đất Ngược lại, Trung Quốc quy định các giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng, thế chấp và cho thuê nhà Chức năng chính của thị trường BĐS là kết nối người mua và người bán, xác định giá cả cho các giao dịch và phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, đồng thời phát triển BĐS dựa trên tính cạnh tranh của thị trường.
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 khái niệm quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất tại Việt Nam thuộc về Nhà nước, cho phép người dân có quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất đai Mặc dù chủ sở hữu có quyền lợi đầy đủ, nhưng thực tế Nhà nước vẫn giữ vai trò quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất.
H tiếp sử dụng đất cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng một phần đất đai của Nhà nước, kèm theo việc quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể Điều này thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu và là cơ quan nắm quyền lực chính trị, qua đó ban hành pháp luật để quy định rõ ràng các quyền và nghĩa vụ Những quy định này tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất tuân thủ, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai hợp pháp, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Chế độ sử dụng đất, hay quyền sử dụng đất, bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được giao đất sử dụng.
1.2.2 Tổng quan về giá quyền sử dụng đất.
1.2.2.1 Khái niệm và bản chất giá quyền sử dụng đất. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. ất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
H đất là giá trị của quyền sở hữu mảnh đất trong không gian và thời gian xác định Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện là chủ sở hữu Nhà nước thực hiện việc giao đất và cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, do đó, các đối tượng này chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền định đoạt Do đó, giá đất thực chất phản ánh giá trị quyền sử dụng đất (QSD đất), được xác định là số tiền trên một đơn vị diện tích đất theo quy định của Nhà nước hoặc hình thành từ giao dịch về quyền sử dụng đất.
1.2.2.2 Các yếu tố cấu thành nên giá quyền sử dụng đất.
Giá quyền sử dụng đất phản ánh trực tiếp lợi ích mà thửa đất mang lại cho người sở hữu; thửa đất có tiềm năng khai thác cao sẽ có giá trị lớn hơn Các yếu tố cấu thành giá đất bao gồm vị trí, mục đích sử dụng, và hạ tầng xung quanh.
Địa tô là sản phẩm thặng dư mà nông dân tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất, gắn liền với chế độ tư hữu về ruộng đất Có ba loại địa tô: địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, mỗi loại phụ thuộc vào chế độ xã hội và có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dẫn đến sự xuất hiện của địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch được hình thành từ việc chủ đất thu lợi từ những ruộng đất có điều kiện sản xuất tốt hơn, như độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường hơn, hoặc nhờ vào đầu tư tư bản có hiệu suất cao hơn Đây là sự khác biệt giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt, tạo ra lợi nhuận cho những người kinh doanh trên ruộng đất.
Lợi nhuận từ sản xuất nông nghiệp có thể thu được từ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt, trong đó địa tô chênh lệch được chuyển cho địa chủ Địa tô chênh lệch I phát sinh từ các điều kiện tự nhiên cố định của từng thửa đất, với những thửa đất có điều kiện thuận lợi như độ phì cao và vị trí gần các tuyến giao thông thường cho hiệu suất cao hơn Khoản lợi nhuận này, do điều kiện tự nhiên mang lại mà không tốn chi phí, sẽ thuộc về người sở hữu đất đai, và ở Việt Nam, địa tô chênh lệch I sẽ được tính vào giá cả đất đai hoặc tiền thuê đất hàng năm.
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và khí hậu là những yếu tố quan trọng khi xác định địa tô đất nông nghiệp Để xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất, cần căn cứ vào vùng và loại đất, từ đó xác định mức giá chung cho các loại đất trong nhóm nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, năm yếu tố chính ảnh hưởng đến mức địa tô bao gồm độ phì nhiêu, điều kiện tưới tiêu, khí hậu, địa hình và vị trí thửa đất Địa tô chênh lệch II xuất hiện khi chủ đất đầu tư hợp lý, dẫn đến năng suất cao hơn so với việc không đầu tư hoặc đầu tư không hiệu quả, phản ánh giá trị gia tăng từ sự đầu tư và thâm canh trên thửa đất.
H đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức địa tô Đất đô thị và đất nông nghiệp khác nhau về vị trí và sự đầu tư vào hạ tầng, điều này quyết định mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi của đất Hai yếu tố chính là chất đất và điều kiện địa hình cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức địa tô, bất kể là ở đô thị hay vùng nông thôn.
Đơn giá trên một m² đất là số tiền Việt Nam đồng tính cho mỗi đơn vị m², cho phép so sánh lợi ích giữa các thửa đất của các chủ sở hữu khác nhau, phản ánh mức địa tô mà mỗi thửa đất mang lại Đơn giá càng cao, lợi ích của chủ sở hữu càng lớn Mỗi loại đất có mức giá cụ thể do UBND tỉnh, thành phố quy định và công bố vào ngày 01/01 hàng năm Việc xác định đơn giá/m² dựa vào nhiều yếu tố liên quan như loại đô thị (I, II, ) và vị trí so với mặt đường phố.
Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng là tổng diện tích của thửa đất cần định giá, được xác định bằng cách tính toán chiều sâu và chiều rộng của thửa đất đó.
Mỗi thửa đất đều có diện tích cụ thể được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp cho người dân Hàng năm, Nhà nước thực hiện kiểm soát sự biến động của đất đai để đảm bảo quản lý hiệu quả.
H công tác thống kê và kiểm kê đất đai, cũng như việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất, là rất quan trọng Nhà nước và người sử dụng đất cần dựa vào diện tích đất sử dụng để thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu hiện qua sơ đồ sau:
Yếu tố cấu thành nên địa tôđơn giá của một m 2 đấtdiện tích sử dụng
giá trị của thửa đất càn định giá.
Giá của một thửa đất cần định giá= diện tích đất sử dụng ( m 2 ) × đơn giá/một m 2 đất (đồng/ m 2 ) Type equation here
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất.
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1 Quy trình định giá QSD đất.
Quá trình định giá quyền sử dụng đất (QSD) bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề và kết thúc khi báo cáo được gửi cho khách hàng Mỗi mảnh đất có sự độc đáo riêng và nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chính của định giá là ước lượng giá trị thị trường của đất đai Quy trình này bao gồm 6 bước cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ định giá.
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá.
Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá
Mảnh đất cần được đánh giá dựa trên các đặc điểm pháp lý, kinh tế và kỹ thuật cơ bản Đầu tiên, xác định địa chỉ chính xác của mảnh đất là rất quan trọng Tiếp theo, cần kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất để đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng Diện tích đất và diện tích công trình xây dựng cũng cần được làm rõ để có cái nhìn tổng quát về tiềm năng phát triển và sử dụng của mảnh đất.
Để định giá bất động sản hiệu quả, cần xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu và mong muốn của họ Thời điểm định giá cũng rất quan trọng, vì giá trị của quyền sử dụng đất chỉ có tính pháp lý tại một thời điểm cụ thể.
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: Thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…
Dựa trên quy mô và phạm vi của nghiệp vụ định giá, cần lập kế hoạch định giá chi tiết, bao gồm thời gian hoàn thành, các công việc cần thực hiện và nguồn lực cần thiết để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực hiện.
Thu thập thông tin về cung-cầu đất đai, có thể so sánh được, xây dựng đề cương của báo cáo định giá.
Bước 2: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin về thị trường đất đai là rất quan trọng Việc khảo sát hiện trường bao gồm việc quan sát vị trí thực tế của mảnh đất và thu thập thông tin chi tiết về Bất động sản, như diện tích đất và các yếu tố bên trong và bên ngoài liên quan.
H trình kiến trúc…,khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài tòa nhà: Điện, nước, giao thông,…tuổi đời của công trình, trang thiết bị…
Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được.
Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất.
Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cần định giá.
Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tại khu vực mảnh đất giúp hiểu rõ hơn về các đặc điểm của thị trường đất đai Bên cạnh đó, cần xem xét bản chất và hành vi của các cá nhân tham gia thị trường, cũng như xu hướng cung-cầu hiện tại để đưa ra định giá chính xác.
Phân tích về khách hàng
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất.
Dựa vào loại đất và thông tin đã thu thập, định giá viên (ĐGV) lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất (QSD) phù hợp để xác định giá trị của mảnh đất Việc phân tích mức độ phù hợp của các phương pháp định giá là rất quan trọng Trong báo cáo định giá, ĐGV cần chỉ rõ phương pháp chính được áp dụng và phương pháp kiểm tra chéo, từ đó đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
Bước 5: Xác định quyền sử dụng đất.
Để xác định giá trị quyền sử dụng đất (QSD) một cách chính xác, ĐGV cần áp dụng các phương pháp định giá và hòa hợp các chỉ số giá trị Mặc dù có nhiều phương pháp định giá có thể sử dụng, nhưng cần xác định một phương pháp chính để thực hiện nhiệm vụ định giá QSD đất cụ thể.
H pháp khác chỉ mang tính chất tham khảo thì phải ghi rõ phương pháp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.
Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị.
Lập báo cáo và chứng thư định giá.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được trình bày trong báo cáo cho khách hàng Báo cáo định giá thể hiện công việc của người định giá, vì vậy cần chú ý đến cách viết, tổ chức và hình thức chung Các loại báo cáo có thể bao gồm báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn Chứng thư định giá tóm tắt quá trình và kết quả định giá, đồng thời nêu rõ những điều kiện ràng buộc ảnh hưởng đến ước lượng giá trị quyền sử dụng đất và kết quả định giá.
1.3.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất.
Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá bất động sản (BĐS) khác nhau, mỗi phương pháp phù hợp với những yêu cầu và mục đích riêng biệt Không có phương pháp nào hoàn toàn chính xác, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất cho từng trường hợp, trong khi các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra tính chính xác của phương pháp đó Một số phương pháp phổ biến bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và hạn chế riêng, do đó việc lựa chọn phương pháp thích hợp nhất để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản.
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS.
Các phương pháp định giá bất động sản phổ biến hiện nay bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ.
Phương pháp so sánh là kỹ thuật xác định giá trị của mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng giá bán của các mảnh đất tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường Phương pháp này dựa vào việc so sánh giá giữa các thửa đất khác nhau để đưa ra đánh giá chính xác.
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Để định giá thửa đất, hãy lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất tương đồng với thửa đất cần định giá Các thửa đất này cần có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, đồng thời tương đồng về loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng và cơ sở pháp lý Tất cả các thông tin này nên được thu thập trong cùng một khu vực với thửa đất cần định giá.
Để định giá một thửa đất hoặc khu đất, cần thu thập thông tin trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá.
Nếu không thể thu thập thông tin gần đây, có thể xem xét các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vòng 01 năm trước thời điểm định giá, trong trường hợp thị trường ổn định.
- Những thông tin cần thu thập:
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.4.1 Khái niệm và mục đích đấu giá đất.
Đấu giá tài sản là một phương thức bán hàng đặc biệt, đã xuất hiện từ rất lâu trong lịch sử phát triển của nền kinh tế hàng hóa Trong hoạt động này, có sự tham gia của người bán, người mua, hàng hóa và tiền tệ như vật ngang giá, cùng với sự cạnh tranh về giá cả Do đó, đấu giá được xem là một hoạt động kinh tế diễn ra theo quy luật của nền kinh tế hàng hóa - thị trường.
Đấu giá là một phương pháp xác định giá trị hàng hóa thông qua việc trả giá của người tham gia Theo định nghĩa trong từ điển kinh tế học hiện đại, đấu giá là một thị trường nơi người mua tiềm tàng đưa ra giá cho hàng hóa, không chỉ đơn thuần chấp nhận giá của người bán Đây là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến động của cung và cầu.
Bán đấu giá là hình thức bán hàng đặc biệt, cho phép người mua tự do trả giá, với mức giá không thấp hơn giá tối thiểu do người bán quy định Người trả giá cao nhất sẽ là người mua Hình thức này cho phép các người mua tham gia trả giá công khai nhiều lần trong một khoảng thời gian xác định Hiện nay, việc bán đấu giá tài sản được điều chỉnh bởi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2010, quy định rõ về hình thức bán đấu giá tài sản.
H sản công khai theo phương thức trả giá lên từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất”
Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất.
Bán đấu giá tài sản là hình thức mua bán công khai có lịch sử lâu dài, trong khi "bán đấu giá quyền sử dụng đất" chỉ xuất hiện khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là tài sản và cho phép giao dịch trên thị trường bất động sản như một loại hàng hóa đặc biệt.
Đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, diễn ra công khai theo các nguyên tắc, trình tự và thủ tục pháp luật quy định Hoạt động này do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý, nhằm mục tiêu bán quyền sử dụng đất cho tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu với mức giá cao nhất Người trúng đấu giá là người đưa ra mức giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm mà người bán đã công bố.
1.4.1.2 Mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhằm mục đích tạo một kênh mới giúp Nhà nước thực hiện việc phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội, nhằm tạo sự phát triển cho thị trường BĐS nói chung, thị trường QSD đất nói riêng Về bản chất, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSD đất là một quan hệ mua bán mang bản chất hàng hóa – tiền tệ mà trong đó Nhà nước là một chủ thể đặc biệt của thị trường BĐS Nhà nước thông qua đấu giá, thực hiện sự phân phối lần đầu quyền sử dụng đất cho thị trường, có thể gọi đó là “thị trường sơ cấp” trên cơ sở đó quyền sử dụng đất được tiếp tục đưa vào lưu
Thông qua các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê và cho thuê lại, thông tin trong "thị trường thứ cấp" được cải thiện Đấu giá quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ là một kênh quan trọng giúp Nhà nước phân phối quyền sử dụng đất hiệu quả cho thị trường.
Mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất là loại trừ gian lận giá và đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường thông qua tính công khai và cạnh tranh Công khai là nguyên tắc cơ bản trong đấu giá, đảm bảo thông tin về cuộc đấu giá được truyền đạt đến những người có nhu cầu thực sự, hạn chế tình trạng thông đồng và bưng bít thông tin Tính công khai cũng được duy trì trong quá trình đấu giá và minh bạch hóa kết quả bán đấu giá Cạnh tranh trong đấu giá thể hiện qua việc các bên tham gia thách đấu giá, với người thắng cuộc là người đưa ra mức giá hợp lý nhất.
Theo quy định pháp luật, giá đất do Nhà nước quy định là cơ sở tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, nhưng thực tế, giá này thường thấp hơn giá thị trường Mặc dù giá đất do Nhà nước quy định thấp, những người có nhu cầu thực sự lại không thể tiếp cận, buộc họ phải mua quyền sử dụng đất với giá cao Điều này cho thấy sự đầu cơ của một số cá nhân không có nhu cầu sử dụng đất nhưng có tiềm lực tài chính, họ đã thỏa hiệp với những người được giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước để có được quyền sử dụng với giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực, rồi sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê lại với mức giá cao hơn.
H để thu lợi riêng, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và làm giảm hiệu quả quản lý Nhà nước về Đất đai.
Trong bối cảnh hiện nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất là một phương pháp hợp lý nhằm tăng cường tính minh bạch trong hoạt động giao đất và cho thuê đất Cơ chế này giúp đưa giá đất gần với giá thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng thiếu minh bạch từ các cơ quan có thẩm quyền.
Trong thị trường quyền sử dụng đất (QSD đất), "hai giá" đóng vai trò quan trọng đối với cả người sở hữu bất động sản (BĐG) và những người tham gia đấu giá Việc đấu giá QSD đất cần hướng đến việc cân bằng quyền lợi giữa "người bán" và người mua, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình giao dịch.
Đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) được xem là phương pháp hiệu quả để phân phối quyền sử dụng đất ra thị trường, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho người mua Mục tiêu của đấu giá là giúp những người có nhu cầu thực sự tiếp cận quyền sử dụng đất với giá hợp lý, đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều trung gian, dẫn đến giá cao Đối với Nhà nước, việc tổ chức đấu giá QSD đất không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thực hiện tốt hoạt động đấu giá sẽ giúp kiểm soát các giao dịch “ngầm” và “ảo” trên thị trường bất động sản, từ đó hạn chế thất thu ngân sách và đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả.
1.4.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá đất công khai sẽ giúp giảm thiểu khiếu kiện liên quan đến bồi thường và giải phóng mặt bằng Nhiều vụ khiếu nại phát sinh do giá bồi thường không hợp lý, đặc biệt khi đất thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp nhưng lại được bán lại với giá cao cho các dự án khu đô thị hoặc thương mại Người dân cho rằng Nhà nước thu hồi đất với giá thấp, trong khi chủ đầu tư thu lợi lớn từ việc bán đất trong thời điểm thị trường bất động sản phát triển mạnh.
Trong quá trình thu hồi đất, nhà đầu tư thường trực tiếp thương lượng với người bị thu hồi, dẫn đến mối quan hệ "trực tiếp" giữa hai bên Điều này gây ra nhiều vấn đề khó khăn, đặc biệt là về lợi ích và xử lý tổng thể Một số chủ đầu tư chấp nhận chi thêm tiền ngoài phương án đã duyệt để giải quyết nhanh chóng, nhưng phương pháp này có thể tạo ra sự không công bằng, dẫn đến khiếu kiện từ người bị thu hồi đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất giúp phân tách giữa chủ thể bị thu hồi và chủ thể được sử dụng đất sau thu hồi Các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, hoàn toàn không liên quan đến người có đất bị thu hồi Sự chênh lệch giá đất sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước.
H nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM)
Quá trình hình thành và phát triển của Công ty
2.1.1.1 Giới thiệu chung về công ty:
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM) là doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn, được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận đủ điều kiện hoạt động VFA VIETNAM chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và giám định thương mại.
VFA VIETNAM là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá và giám định thương mại, sở hữu đội ngũ 14 thẩm định viên chuyên nghiệp cùng lãnh đạo và chuyên viên giàu kinh nghiệm Công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá và giám định thương mại với chất lượng hoàn hảo, thời gian nhanh chóng và mức phí hợp lý, nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng.
VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ với phương châm "Độc lập-Khách quan-Uy tín-Chất lượng", đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nước về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ thẩm định giá và giám định chuyên nghiệp, tuân thủ các chuẩn thẩm định giá quốc tế và quy trình thực hiện công tác giám định Chúng tôi luôn tuân thủ các văn bản chính sách liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá, tài chính, xây dựng, thuế và các chuẩn mực kế toán Với uy tín và độ tin cậy, VFA VIETNAM đã trở thành sự lựa chọn chính xác cho Quý khách hàng, thể hiện giá trị và văn hóa của chúng tôi.
Tên công ty: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM).
-Địa chỉ:Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
-Websibe:http://vfavietnam.com.vn
-Email:info@vfavietnam.com.vn
-Vốn điều lệ:3.000.000.000 (ba tỷ đồng).
Chi nhánh, văn phòng đại diện: có 11 văn phòng đại diện:
Chi nhánh Miền Nam (tại thành phố Hồ Chí Minh)
-Địa chỉ: số 387-389 Hai Bà Trưng, phường 8, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.
Chi nhánh Miền Trung (tại Thành Phố Đà Nẵng)
-Địa chỉ: số 147 Lê Độ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Thành Phố Đà Nẵng.
Chi nhánh tại tỉnh Quảng Ninh:
-Địa chỉ:số 09, ngõ 2, phố Hải Lộc, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Trà Vinh (Miền Tây Nam Bộ):
-Địa chỉ: số nhà 34, đường Kiên Thị Nhẫn, khóm 1, phường 7, thành phố Trà Vinh ,tỉnh Trà Vinh
Văn phòng đại diện tại tỉnh Bắc Giang:
-Địa chỉ: số 09, ngõ 49, đường Đào Sư Tích, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
Văn phòng đại diện tại tỉnh lào Cai:
-Địa chỉ: số nhà 283, đường Hoàng Liên, phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai,tỉnh Lào Cai.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Yên Bái:
-Địa chỉ: Số nhà 740, đường Điện Biên, tổ 44 phường Minh Tân, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Sơn La:
-Địa chỉ: số nhà 330, tổ 9, đường Tô Hiệu, phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Điện Biên:
-Địa chỉ: số nhà 81, phố 2, đường Trần Đăng Ninh, Phường Thanh Bình, Thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Lai Châu:
-Địa chỉ: tổ 26, phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Hà Tĩnh:
-Địa chỉ: Số nhà 07, đường Phan Đình Phùng, phường Bắc Hà, Thành Phố Hà Tĩnh.
2.1.1.2 Cơ sở pháp lý hoạt động
-Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005; -Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
-Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
-Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2005 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều luật về Luật Giá về thẩm định giá
Giấy chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105658766 được cấp bởi Phòng đăng ký kinh doanh số 1 thuộc Sở Kế Hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội, với lần đăng ký đầu tiên vào ngày 21/11/2011 và lần đăng ký thay đổi thứ hai vào ngày 11/9/2013.
Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 của Bộ Tài Chính công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá trong năm 2011 Danh sách này nhằm đảm bảo tính minh bạch và chất lượng trong hoạt động thẩm định giá, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý tài chính và hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc thực hiện các giao dịch tài chính.
Thông tư số 58/TB-BTC, ban hành ngày 20/01/2012 bởi Bộ Tài Chính, công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá năm 2012 Danh sách này nhằm đảm bảo tính minh bạch và chất lượng dịch vụ thẩm định giá trong cả nước.
Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động
Sơ đồ 2.1: Tổ chức nhân sự của công ty
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG TƯ VẤN TÀI CHÍNH
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG
PHÒNG TƯ VẤN TÀI CHÍNH
CÁC VĂN PHÒNG ĐẠI CÁC CHI NHÁNH ĐIỆN
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá, đấu giá, xác định giá trị doanh nghiệp và các dịch vụ tài chính khác Với cam kết tuân thủ các chuẩn mực chất lượng quốc tế, công ty không ngừng nâng cao trình độ quản lý và chất lượng phục vụ, đồng thời xây dựng mối quan hệ hợp tác bền vững với khách hàng và đối tác để cùng phát triển.
Công ty cam kết nâng cao chất lượng dịch vụ để phục vụ khách hàng một cách chu đáo, chuyên nghiệp và trách nhiệm Chúng tôi đảm bảo tính chính xác của kết quả chứng thư thẩm định giá, góp phần tích cực vào sự phát triển bền vững của thị trường thẩm định giá tại Việt Nam.
Bên cạnh đó công ty mong muốn chia sẻ trách nhiệm với cộng đồng và xã hội trong quá trình phát triển đất nước.
Hoạt động kinh doanh
2.1.3.1 Dịch vụ giám định thương mại:
Dịch vụ giám định là một hoạt động thương mại quan trọng, nhằm xác định tình trạng thực tế của hàng hóa và kết quả cung ứng dịch vụ Hoạt động này được thực hiện theo yêu cầu của khách hàng, đảm bảo đáp ứng đúng nhu cầu và mong đợi của họ.
Giám định hàng hóa bao gồm việc đánh giá số lượng, chất lượng, bao bì, giá trị, xuất xứ, tổn thất, độ an toàn, tiêu chuẩn vệ sinh, phòng dịch, và kết quả thực hiện dịch vụ, cùng với các yêu cầu khác từ khách hàng.
Giám định là sự kết hợp giữa con người, cơ sở vật chất, công nghệ và phương pháp, tạo nên đánh giá chuyên nghiệp Nó không chỉ giúp hạn chế rủi ro trong kinh doanh mà còn hỗ trợ các cơ quan nhà nước trong công tác quản lý, đảm bảo môi trường kinh doanh an toàn và hiệu quả cho nhà đầu tư.
-Các dịch vụ giám định thương mại bao gồm:
+Giám định sản phẩm nông nghiệp và thực phẩm
+Giám định sản phẩm dầu thô,xăng dầu,khí ga.
+Giám định hàng tiêu dùng và thủ công mỹ nghệ.
+Các dịch vụ giám định thương mại khác theo yêu cầu của khách hàng.
2.1.3.2 Dịch vụ thẩm định giá
-Thẩm định giá Bất động sản
-Thẩm định giá Động sản (máy móc,thiết bị)
-Thẩm định giá Giá trị doanh nghiệp
-Thẩm định giá Dự án đầu tư
-Thẩm định giá Tài Sản Vô hình.
Thẩm định giá Bất động sản
Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản thường được tư vấn bởi tổ chức độc lập để đảm bảo tính khách quan và minh bạch Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản, VFA VIETNAM tự hào đóng góp vào sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và sự thành công của các đối tác.
Bất động sản thẩm định giá bao gồm:
+Nhà biệt thự-nhà phố-căn hộ.
+Khách sạn-resort-nhà hàng-cao ốc.
+Đất đai và các công ty xây dựng trên đất.
+Trang trại-các công trình công nghiệp và dân dụng.
Thẩm định giá động sản (máy móc,thiết bị )
Máy móc,thiết bị thẩm định giá bao gồm:
-Các loại dây chuyền sản xuất,dây chuyền công nghệ.
-Máy khai thác đá,máy công nghiệp,máy công cụ.
-Các phương tiện vận tải như:xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan; tàu; thuyền.
Các máy móc và thiết bị đa dạng trong các lĩnh vực như y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh truyền hình, văn hóa, thể dục thể thao, công nghệ thông tin, nội thất, vật tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, và hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả và chất lượng của các ngành nghề này.
Xác định giá trị doanh nghiệp
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế và cạnh tranh ngày càng gia tăng, việc cổ phần hóa, mua bán, sáp nhập, hợp nhất trở thành giải pháp thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển bền vững của doanh nghiệp tại Việt Nam Xác định giá trị doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng, cung cấp cái nhìn tổng quát về giá trị của doanh nghiệp, từ đó hỗ trợ quyết định đầu tư, cổ phần hóa và các hoạt động mua bán, sáp nhập.
Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp:
Mua-bán,sáp nhập,hợp nhất,liên doanh,chuyển đổi hình thức
Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp
Thế chấp,bảo lãnh vay vốn ngân hàng
Chứng minh năng lực tài chính
Phát hành cổ phiếu,bán cổ phiếu ra công chúng
Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh
Cơ sở để các tổ chức, cá nhân và công chúng đưa ra quyết định đầu tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính là rất quan trọng Những thông tin này giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị và tiềm năng sinh lời của các chứng khoán, từ đó tối ưu hóa quyết định đầu tư của mình.
Các loại hình doanh nghiệp bao gồm:
Các doanh nghiệp,xí nghiệp nhà nước
Công ty trách nhiệm hữu hạn.
Thẩm định dự án đầu tư
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo công trình, nhằm phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định Quyết định đầu tư vào một dự án là rất quan trọng đối với nhà đầu tư, và VFA VIETNAM cung cấp thông tin hữu ích giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác trong việc sử dụng vốn.
Dự án xây dựng thường bao gồm phần thuyết minh và bản vẽ thiết kế cơ sở, là căn cứ cho việc triển khai thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công sau này Tổng mức đầu tư của dự án phản ánh giá trị đầu tư xây dựng Không phải mọi công trình đều yêu cầu lập dự án; chúng được phân loại thành các nhóm A, B, C dựa trên mức giá trị đầu tư và loại công trình.
Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
Để đảm bảo thành công trong đầu tư, việc xác định sự cần thiết và mục tiêu rõ ràng là rất quan trọng Đánh giá nhu cầu thị trường và mức tiêu thụ sản phẩm giúp định hình chiến lược đầu tư hiệu quả Hình thức đầu tư và địa điểm xây dựng cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng, cùng với nhu cầu sử dụng đất để tối ưu hóa lợi ích kinh tế.
-Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương án kỹ thuật,công nghệ và công suất…
-Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực hiện…
-Đánh giá tác động môi trường,giải pháp phòng chống cháy nổ,các yêu cầu về an ninh,quốc phòng…
Dự án có tổng mức đầu tư rõ ràng, với khả năng thu xếp vốn và nguồn vốn được xác định cụ thể Phương án hoàn trả vốn được xây dựng chi tiết, kèm theo các chỉ tiêu tài chính quan trọng Ngoài ra, việc phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế cùng hiệu quả xã hội của dự án cũng được thực hiện một cách toàn diện.
-Thẩm định dự án đầu tư gồm:thẩm định tổng mức đầu tư,thẩm định hiệu quả dự án đàu tư:PP,NPV,IRR,PI…
Mục đích thẩm định dự án đầu tư:
-Đầu tư,mua bán,chuyển nhượng
-Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp
-Tính thuế và hoạch toán sổ sách,báo cáo tài chính
Thẩm định giá tài sản vô hình:
Tài sản vô hình là gì?
Là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền,lợi ích kinh tế.
Phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện:
Tài sản vô hình không có hình thái vật chất, nhưng một số tài sản này có thể tồn tại trong hoặc trên các thực thể vật chất Tuy nhiên, giá trị của thực thể vật chất thường không đáng kể so với giá trị của tài sản vô hình.
Có thể nhận diện và có chứng cứ rõ ràng về sự hiện diện của tài sản vô hình, chẳng hạn như hợp đồng, giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký, và đĩa mềm máy tính.
-Có khả năng tạo ra thu nhập cho người có quyền sở hữu
-Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Mục đích của thẩm định giá tài sản vô hình:
Để phục vụ cho các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, hợp nhất và sáp nhập doanh nghiệp, cũng như góp vốn, phân chia lợi nhuận, giải quyết tranh chấp và tố tụng phá sản, cùng các mục đích khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản vô hình bao gồm các loại sau:
-Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ.
Quyền mang lại lợi ích kinh tế cho các bên được quy định rõ ràng trong hợp đồng dân sự theo pháp luật, chẳng hạn như quyền thương mại và quyền khai thác khoáng sản.
Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài chính 68 2.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam, thành lập năm 2011, là một đơn vị trẻ nhưng đã khẳng định được thế mạnh vượt trội trong lĩnh vực thẩm định giá Sau hơn 4 năm hoạt động, VFA VIETNAM đã đạt được những kết quả bước đầu đáng khích lệ nhờ vào nỗ lực không ngừng của tập thể lãnh đạo và nhân viên Đây là nền tảng vững chắc để VFA VIETNAM hướng tới sự phát triển bền vững, cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng.
Một số những tổ chức,đơn vị,dự án tiêu biểu công ty đã tham gia thực hiện thẩm định giá:
Bảng 2.2: Những tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu Công ty đã tham gia thực hiện TĐG
TT Tên đơn vị yêu cầu thẩm định Địa điểm/trực thuộc đơn vị tỉnh
1 Trường cao đẳng Tài chính-quản trị kinh doanh Bộ Tài Chính
Trại giam Đại Bình(Lâm Đồng)-Tổng cục III Trại giam Kênh 7(Kiên Giang)-Tổng cục III Trại giam Thanh Xuân
3 Văn phòng Bộ Văn hóa;
Cục di sản văn hóa;
Bộ văn hóa Thể Thao và
4 Chi cục Quản lý Công sản-Sở Tài Chính;
Công ty cổ phần thương mại Bưu chính viễn thông;
Chi cục quản lý thị trường thành phố;
Các trung tâm y tế quận:Hoàng Mai,Thanh Xuân,huyện Thanh Trì;
Công ty truyền hình Di động VTC…
5 Tổng cục đường bộ Việt Nam;
Trường đại học Công nghệ Giao thông vận tải;
Ban quản lý dự án Thăng Long…
Bộ Giao Thông Vận Tải
6 Bệnh viện Đa khoa tỉnh;
Bệnh viện Lao và bệnh phổi;
Trường THCS Tứ Minh,THCS Gia Khánh,THCS Quang Minh
7 Trung tâm Thông tin xúc tiến du lịch- Sở công thương Điện Biên
Sở Thông tin và Truyền thông;
Sở Giáo dục và Đào tạo;
Sở Tài nguyên và Môi trường;
Uỷ ban mặt trận Tổ Quốc;
Ban Bảo vệ chăm sóc sức khỏe cán bộ tỉnh;
Ban Quản lí đầu tư xây dựng công trình giao thông Bắc Giang;
Ban Quản lý Dự án giao thông II…
9 Bệnh viện Đa khoa tỉnh Hà Tĩnh;
10 Công ty TNHH Thương Mại Thiên Tân;
Trường Tiểu học Việt Thống,huyện Quế Võ;
Phòng Giáo dục và Đào tạo huyện Thuận Thanh;…
Thông qua báo cáo tài chính của đơn vị ta có:
Bảng 2.3: Bảng so sánh kết quả hoạt động kinh doanh năm 2013 đến năm 2015 ĐVT:VNĐ
1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
2 Các khoản giảm trừ doanh thu
3 Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
5 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ
6 Doanh thu hoạt động tài chính
-trong đó:chi phí lãi vay
8 Chi phí quản lý kinh doanh
9 Lợi nhuần thuần từ hoạt động kinh doanh
13 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
14 Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp
15 Lợi nhuận sau thuế thu nhập
-Lợi nhuận sau thuế Năm 2014 là 237.193.269VND, tăng
Tính đến năm 2015, lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 247.697.901 VND, tăng 10.504.632 VND so với năm 2014, tương đương với tỷ lệ tăng 4,4287% Mặc dù mức độ tăng trưởng lợi nhuận chậm hơn so với giai đoạn 2014 so với 2013, nhưng điều này vẫn cho thấy công ty đang hoạt động có lãi và hiệu quả sản xuất kinh doanh ngày càng được cải thiện Tổng lợi nhuận từ năm 2013 đến 2015 đạt 21,1260%, chứng tỏ sự phát triển bền vững của công ty trong lĩnh vực sản xuất.
-Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế năm 2015 tăng 13.130.665VND so với năm 2014, tỉ lệ tăng 4,4287% Năm 2014 tăng 41.369.732VND so với năm 2013, với tỉ lệ tăng 21,1260%.
Tỉ lệ tăng lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2014-2015 giảm so với giai đoạn 2013-2014.
+Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2015 so với năm 2014 tăng 51.732.782 VND , tỉ lệ tăng 17,4483%
+Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 2014 so với 2013 tăng
6.038.672 VND với tỉ lệ tăng 2,0790%
Quy mô của lợi nhuần thuần từ hoạt động kinh doanh tăng lên.
+Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2015 tăng
62.710.385 VND so với năm 2014, với tỉ lệ tăng 11,7082% cho thấy hoạt động kinh doanh được mở rộng
+Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2015 so với năm 2014 tăng 264.881.744 VND, với tỉ lệ tăng 15,1355%
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2014 so với năm 2013 tăng 337.472.286VND, với tỉ lệ tăng 23,8958%.
Doanh thu bán hàng năm 2015 giảm so với năm 2014, điều này thúc đẩy doanh nghiệp mở rộng hoạt động bán hàng và tăng sản lượng tiêu thụ để đáp ứng nhu cầu thị trường Việc không có các khoản giảm trừ doanh thu cho thấy chất lượng sản phẩm và dịch vụ của doanh nghiệp đang ở mức tốt.
+Giá vốn hàng bán năm 2015 là 1.416.245.680 VND, tăng
202.121.359 VND so với năm 2014, với tỉ lệ tăng 16,6475%.
Giá vốn hàng bán năm 2014 tăng 308.541.949 VND so với năm
Hiệu quả quản trị giá vốn hàng hóa của công ty chưa tốt.
+Chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2015 tăng 11.173.564 VND, với tỉ lệ tăng 4,6690%.
Chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2014 tăng 22.673.486 VND, với tỉ lệ tăng 10,4660%.
Hiệu quả quản trị chi phí của doanh nghiệp tương đối tốt.
Doanh thu hoạt động tài chính năm 2015 là 389.672 VND, tăng
389.672VND so với năm 2014,tỉ lệ tăng 101,1615%.
Doanh thu của công ty tăng lên, hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả.
Doanh nghiệp đang hoạt động sản xuất kinh doanh với hiệu quả tương đối tốt Tuy nhiên, để nâng cao hơn nữa hiệu quả này, doanh nghiệp cần chú trọng vào việc quản trị chi phí một cách hiệu quả hơn.
2.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠICÔNG TY VFA VIETNAM
Những căn cứ pháp lý về định giá
Yếu tố pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc định giá quyền sử dụng đất, yêu cầu các chuyên viên thẩm định không chỉ có kiến thức chuyên môn mà còn phải hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến tài sản cần thẩm định Việc nắm vững các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan là cần thiết để đảm bảo quá trình thẩm định giá diễn ra thuận lợi, chính xác và đạt hiệu quả cao, đặc biệt trong các trường hợp phục vụ cho mục đích bán đấu giá.
2.2.1.1 Văn bản pháp quy về Đất đai; Kinh doanh bất động sản; Xây dựng:
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
Luật kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ban hành ngày 21/5/2008, của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như quy trình định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Quyết định số 1351/QĐ-BTNMt, ban hành ngày 04/6/2015, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhằm đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, được phát hành vào ngày 30/6/2014 Thông tư này quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Thông tư số 76/2014/TT-BTc ban hành ngày 16/6/2014 bởi Bộ Tài chính cung cấp hướng dẫn chi tiết về một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014, liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất.
2.2.1.2 Văn bản pháp quy về thẩm định giá:
Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Theo Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá liên quan đến thẩm định giá.
Căn cứ Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 043, 04;
Căn cứ thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
Căn cứ thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam só 08, 09 và 10;
Căn cứ Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (lần 3).
Những căn cứ liên quan đến thị trường
Thị trường Bất động sản là không gian và thời gian cụ thể cho các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp Nó bao gồm các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới và tư vấn Vai trò quản lý nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản.
Giá cả bất động sản chủ yếu bị ảnh hưởng bởi quan hệ cung-cầu trên thị trường; khi cầu vượt cung, giá thường tăng, ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá có xu hướng giảm Ngoài ra, giá bất động sản còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác, bao gồm những khiếm khuyết trong thị trường.
Sự can thiệp của Nhà nước trong việc đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, bao gồm đường giao thông, cấp và thoát nước, cũng như cấp điện, đã tạo ra các yếu tố như độc quyền, đầu cơ và cạnh tranh không lành mạnh.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định là số tiền ước tính mà một tài sản nên được trao đổi trong ngày thẩm định giá, giữa một người mua tự nguyện và một người bán tự nguyện Điều này xảy ra trong các giao dịch khách quan, với thời gian giao dịch đủ dài để các bên có thể tìm hiểu kỹ về thị trường Các bên tham gia cần hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị áp đặt, theo tiêu chuẩn thẩm định giá năm 2005.
Tuân thủ các nguyên tắc áp dụng
Việc lựa chọn và áp dụng đúng phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể là một nhiệm vụ phức tạp Điều này không chỉ liên quan đến các bước tính toán mà còn đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai.
Việc nghiên cứu hồ sơ và áp dụng các phương pháp thẩm định giá là một quá trình tốn thời gian, đặc biệt khi thông tin thiếu sót và thời hạn chuyển chứng thư cho khách hàng hạn chế Do đó, những người làm công tác thẩm định giá cần trang bị kiến thức vững chắc về các nguyên tắc thẩm định giá tài sản và quyền sử dụng đất Nhờ đó, họ có thể lựa chọn phương pháp thẩm định giá một cách nhanh chóng và chính xác Thẩm định giá quyền sử dụng đất cho mục đích bán đấu giá thường tuân thủ các nguyên tắc cụ thể để đảm bảo hiệu quả và độ tin cậy.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó được sử dụng hợp pháp và tạo ra thu nhập ròng lớn nhất, hoặc có tiềm năng mang lại giá trị cao nhất từ thu nhập ròng trong tương lai Khái niệm này không chỉ phản ánh giá trị hiện tại mà còn khả năng duy trì và phát triển trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một trong những nguyên tắc quan trọng trong định giá bất động sản.
Nguyên tắc xác định giá thị trường dựa vào sự tương tác giữa cung và cầu Khi cung tăng mà cầu không thay đổi hoặc giảm, giá sẽ giảm Ngược lại, khi cung giảm mà cầu không giảm hoặc tăng, giá sẽ tăng Nếu cả cung và cầu cùng tăng hoặc cùng giảm, giá sẽ thay đổi tùy thuộc vào tốc độ thay đổi của chúng; giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Cân đối trong thị trường bất động sản (BĐS) là việc đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một hoặc nhiều bất động sản trong cùng một khu vực nhất định, nhằm tối ưu hóa giá trị thu được từ các khoản đầu tư này.
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một bất động sản (BĐS) thường bị ảnh hưởng bởi giá bán của một BĐS tương tự có giá trị và tiện ích tương đương, với giả định không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp định giá BĐS: định giá theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
Giá trị bất động sản (BĐS) được xác định dựa trên khả năng sinh lợi trong tương lai, với việc ước tính giá trị luôn dựa vào các triển vọng và lợi ích mà người mua có thể nhận được từ quyền sử dụng BĐS.
Quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam thực hiện quy trình định giá quyền sử dụng đất (QSD đất) phục vụ cho mục đích bán đấu giá một cách nghiêm ngặt Khi nhận công văn yêu cầu định giá QSD đất, lãnh đạo công ty sẽ phân công nhiệm vụ cho từng thẩm định viên và chuyên viên Đối với những lô đất có giá trị lớn và phức tạp, có thể có từ 2 đến 3 hoặc nhiều hơn thẩm định viên và chuyên viên phối hợp thực hiện Quy trình này đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá đất.
Bước 1: Nhận Hợp đồng và nghiên cứu nếu chưa đầy đủ các thủ tục cần thiết đề nghị khách hàng bổ sung.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định:
-Liên hệ khách hàng bố trí thời gian thẩm định hiện trạng (nếu có)
-Phân công chuẩn bị tài liệu cho việc thẩm định tài sản
Để tiến hành thẩm định hiện trạng tài sản, cần phân công chuẩn bị đầy đủ các công cụ cần thiết như thiết bị đo đạc, dụng cụ vẽ, máy ảnh và máy quay phim Việc này giúp ghi lại chính xác tình hình hiện tại của tài sản, phục vụ cho quá trình đánh giá hiệu quả.
Bước 3: Thẩm định hiện trạng (nếu có)
-Đo, vẽ, chụp ảnh, quay phim, đánh giá chất lượng của tài sản thẩm định giá.
-Đối chiếu với bản vẽ của Giấy xin phép xây dựng có thay đổi hay không đề nghị khách hàng bổ sung (nếu có)
-Thu thập thông tin về giá chuyển nhượng bất động sản trong khu vực tài sản thẩm định giá hoặc lân cận.
Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin
-So sánh những tiêu chí giống và khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá
-Điều chỉnh những tiêu chí khác nhau của tài sản so sánh về cùng tiêu chí của tài sản thẩm định giá.
Bước 5: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập chứng thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức.
Bước 6: Chuyển chứng thư cho phòng Kế hoạch- tổng hợp thanh lý Hợp đồng để giao cho khách hàng.
Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty VFA VIETNAM
2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật xác định giá trị đất bằng cách phân tích các mức giá thực tế đã được chuyển nhượng trên thị trường cho các loại đất tương tự Phương pháp này xem xét các yếu tố như loại đất, diện tích, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí để so sánh và xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật định giá đất hiệu quả, được sử dụng khi có các loại đất tương tự đã được chuyển nhượng quyền sử dụng Phương pháp này cho phép so sánh giá trị của loại đất cần định giá với những loại đất tương đương trên thị trường.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự được sử dụng để phân tích và so sánh với loại đất cần định giá Để đảm bảo tính chính xác, giá này phải phản ánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Phương pháp thặng dư là một phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất trống có tiềm năng phát triển, theo quy hoạch hoặc có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng Phương pháp này nhằm tối ưu hóa giá trị sử dụng đất bằng cách loại trừ các chi phí ước tính cần thiết để phát triển, từ tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được sử dụng để xác định giá trị đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển, đặc biệt khi có sự thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất Phương pháp này trở nên cần thiết khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để thực hiện so sánh trực tiếp.
Phương pháp thu nhập là cách xác định giá trị bất động sản bằng cách tính thương số giữa thu nhập thuần hàng năm trên mỗi đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân hàng năm Phương pháp này giúp đánh giá giá trị thực tế của tài sản dựa trên khả năng sinh lời của nó.
Để định giá đất, cần xem xét lãi suất tiền gửi VND kì hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức cao nhất trong khu vực Phương pháp thu nhập được áp dụng cho các loại đất có thể xác định rõ các khoản thu nhập mà chúng mang lại.
Phương pháp chiết trừ là cách xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền bằng cách loại bỏ giá trị của tài sản đó khỏi tổng giá trị bất động sản, bao gồm cả giá trị đất và giá trị tài sản.
Phương pháp chiết trừ được sử dụng để xác định giá đất có tài sản gắn liền với đất khi không đủ dữ liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự Trong trường hợp này, có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền tương tự để áp dụng phương pháp này.
Trong 4 phương pháp thẩm định giá nêu trên, Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ đạo và được sử dụng nhiều nhất. Tính chính xác của phương pháp này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả thẩm định giá của công ty Phương pháp so sánh đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh Bất động sản Hầu như người thực hiện không gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường Kết quả của phương pháp phản ánh thực tế và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện
H một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM.83 1 Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty
2.3.1 Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty.
- Đơn vị yêu cầu định giá: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh
+ Địa chỉ: Đường Hai Bà Trưng, phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc;
- Tài sản định giá: Quyền sử dụng đất bán đấu giá (1.680,0m 2 ) tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Địa điểm định giá: Huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
Mục đích của việc định giá đất là để xác định giá khởi điểm, từ đó Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc có thể tham khảo khi trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, theo quy định của Nhà nước.
- Thời điểm định giá: Tháng 03 năm 2016.
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam, có địa chỉ tại số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, cung cấp dịch vụ định giá chuyên nghiệp Để biết thêm thông tin, quý khách có thể liên hệ qua điện thoại 04 6272 6789 hoặc 04 6282 6789, và fax 0439 845 673.
2.3.1.2 Những căn cứ pháp lý để định giá
Ngoài các văn bản pháp lý liên quan đến định giá, đất đai và bất động sản, còn có các quy định pháp lý về xây dựng và các văn bản quy phạm liên quan đến tài sản định giá, bao gồm cả quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm 2015-2019.
Hồ sơ tài liệu do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc cung cấp:
Quyết định số 871/QĐ-CTUBND ngày 04/7/2011 của UBND huyện Lập Thạch phê duyệt quy hoạch địa điểm cho đất giãn dân, đất dịch vụ, đất tái định cư và đất đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch Quy hoạch này nhằm mục tiêu phát triển hạ tầng và cải thiện đời sống người dân trong khu vực.
Quyết định số 1231/QĐ-UBND ngày 19/8/2011 của UBND huyện Lập Thạch quy định về việc thu hồi đất của các hộ gia đình và cá nhân nhằm mục đích giao đất dịch vụ và đất đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Quyết định số 1241/QĐ-CTUBND ngày 19/8/2011 của UBND huyện Lập Thạch phê duyệt phương án bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho Dự án giao đất dịch vụ và đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục Quyết định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Công văn số 181/UBND-TNMT ngày 21/3/2016 của UBND huyện Lập Thạch gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc liên quan đến việc xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
- Quyết định số 261/QĐ-CT.UBND ngày 21/3/2016 của UBND huyện Lập Thạch về việc ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng
H đất tại khu đất đấu giá QSDĐ khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch;
Phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc đã được UBND huyện Lập Thạch ban hành theo Quyết định số 261/QĐ-CT.UBND ngày 21/3/2016 Quyết định này quy định chi tiết về việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá.
Tờ trình số 11/TTr-TNMT ngày 21/3/2016 của Phòng Tài nguyên và Môi trường - UBND huyện Lập Thạch đề xuất ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc được ban hành theo tờ trình số 11/TTr-TNMT ngày 21/3/2016 của Phòng Tài nguyên và Môi trường - UBND huyện Lập Thạch Tài liệu này đề nghị ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả.
Tờ trình số 12/TTr-TNMT ngày 21/3/2016 của Phòng Tài nguyên và Môi trường – UBND huyện Lập Thạch đề xuất đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Vào ngày 19/8/2011, UBND xã Vân Trục, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lập Thạch, cùng UBND huyện Lập Thạch đã xác nhận trích lục bản đồ hiện trạng và thiết kế mặt bằng thu hồi đất Mục đích của việc thu hồi này là để giao đất dịch vụ và đất đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Các văn bản pháp quy và tài liệu khác.
Hợp đồng tư vấn dịch vụ định giá đất số /2016/HĐTVĐGĐ-VFAVIETNAM được ký kết giữa Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc và Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam nhằm xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất của lô đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Kết quả khảo sát thông tin, thực tế tài sản định giá tại thời điểm tháng 03/2016;
- Cơ sở dữ liệu của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam;
- Các căn cứ pháp lý về Định giá; Đất đai; Kinh doanh bất động sản; Các căn cứ pháp lý khác có liên quan
Quá trình nghiên cứu và thẩm định hồ sơ tài liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, cùng với khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản, VFA VIETNAM đã đưa ra đánh giá tổng quan về các đặc điểm của bất động sản trong khu vực.
- Hình thể: Toàn bộ khu đất đấu giá có hình dạng là hình chữ nhật, các lô đất chia nhỏ có hình chữ nhật vuông vức;
- Địa chỉ: Khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc;
- Diện tích: Toàn bộ khu đất quy hoạch có diện tích 5.300,0m2, trong đó:
+ Đất cơ sở hạ tầng: 1.940,0m 2 , trong đó: Đất giao thông (DGT): 1.756,0m 2 ; Đất thủy lợi (DTL): 184,0m 2
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn (ONT);
- Thời hạn sử dụng: Lâu dài.
Theo Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn 2015-2019 đã được ban hành, bao gồm quy hoạch chi tiết và tổng hợp các quy định cụ thể liên quan đến giá đất.
Bảng 2.4: BẢNG TỔNG HỢP CÁC LÔ ĐẤT:
Mặt tiền (m) Vị trí lô đất Đơn giá đất theo QĐ số 61/2014/QĐ- UBND của UBND tỉnh (đồng/m 2 )
Mặt đường tiếp giáp mặt tiền rộng (m)
I CÁC LÔ ĐẤT CÓ 2 MẶT
1 13 Đất ở nông thôn 140,0 7,0 và 20 Huyện Lập Thạch
- Mục V: Đất khu dân cư hai bên đường liên thôn
2 24 Đất ở nông thôn 140,0 7,0 và 20 300.000 5,0 và 4,0
II CÁC LÔ ĐẤT CÓ 1 MẶT
Huyện Lập Thạch – Mục V: Đất khu dân cư hai bên đường liên thôn
- Vị trí, phạm vi điều chỉnh cục bộ quy hoạch:
ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Với phương châm “độc lập-khách quan-uy tín-chất lượng”, VFA VIETNAM cung cấp dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp, được khách hàng công nhận rộng rãi Chất lượng thẩm định giá của công ty phản ánh giá trị thực của bất động sản và quyền sử dụng đất Công ty cam kết mang đến sự hài lòng và tin tưởng cho khách hàng trong mọi lĩnh vực, điều này rất quan trọng vì khách hàng là yếu tố quyết định sự thành công của công ty.
Trong bối cảnh thị trường xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong dịch vụ thẩm định giá, nhiều doanh nghiệp hạ giá dịch vụ quá thấp hoặc chạy đua thời gian để thu hút khách hàng, dẫn đến việc xác định giá trị tài sản sai lệch và gây thiệt hại cho các bên liên quan Tuy nhiên, tại công ty VFA VIETNAM, các thẩm định viên và chuyên viên thẩm định cam kết thực hiện quy trình định giá một cách trung thực và khách quan, không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty VFA VIETNAM, đã đạt được những thành công đáng kể và mang lại kết quả tích cực Kết quả thẩm định giá của công ty thể hiện độ chính xác và đáng tin cậy.
Công ty đã xây dựng được uy tín cao và giá trị tư vấn cho nhiều khách hàng thông qua các dự án thẩm định thành công, điều này được chứng minh qua doanh thu ấn tượng mà công ty đạt được Những thành công này đến từ nhiều nguyên nhân quan trọng.
Về đội ngũ thẩm định viên và năng lực chuyên môn
VFA VIETNAM tự hào sở hữu đội ngũ nhân sự mạnh mẽ với 14 thẩm định viên giàu kinh nghiệm và trình độ cao Nhân viên trẻ trung, nhiệt tình và có tinh thần trách nhiệm cao, tốt nghiệp từ các trường đào tạo bài bản về thẩm định giá và các lĩnh vực liên quan Sự đa dạng trong chuyên môn, bao gồm tài chính-kế toán và kỹ thuật, giúp nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong quá trình thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất Đội ngũ nhân viên luôn đam mê nghề nghiệp và không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn, coi đây là tài sản vô giá của công ty.
Công ty sở hữu đội ngũ chuyên gia dày dạn kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, với trình độ chuyên môn cao và hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản.
Nghiệp vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất và thẩm định giá bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc và quy trình định giá chặt chẽ, kết hợp với kỹ thuật tính toán để đảm bảo độ chính xác cao Đội ngũ cán bộ và chuyên viên thẩm định luôn nỗ lực trong công việc, thể hiện tinh thần đoàn kết và hỗ trợ lẫn nhau trong việc trau dồi, bồi dưỡng nghiệp vụ thường xuyên.
Công ty luôn cập nhật đầy đủ các văn bản pháp quy liên quan đến TĐG Bất động sản và TĐG quyền sử dụng đất Chúng tôi nắm vững các luật, nghị định và thông tư hướng dẫn về giá khởi điểm trong bán đấu giá quyền sử dụng đất Việc tuân thủ các quy định này giúp quy trình TĐG quyền sử dụng đất tại công ty diễn ra hợp lý, đảm bảo kết quả TĐG chính xác, có cơ sở pháp lý và đáng tin cậy.
Về quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất
Quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất tại Công ty VFA VIETNAM tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, bao gồm những nội dung cơ bản nhất Mỗi bước trong quy trình thẩm định giá giúp Thẩm định viên có cái nhìn tổng quát và lập kế hoạch thực hiện một cách chặt chẽ Điều này đảm bảo đưa ra kết luận chính xác, có cơ sở đáng tin cậy, đồng thời nâng cao tính minh bạch và khách quan trong quá trình thẩm định.
Về phương pháp thẩm định giá
Tùy vào từng trường hợp và mục đích thẩm định giá (TĐG) khác nhau, các chuyên viên của VFA VIETNAM đã lựa chọn phương pháp TĐG phù hợp, nhằm tối ưu hóa ưu điểm và hạn chế nhược điểm của từng phương pháp Để xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSD), các chuyên viên có thể kết hợp nhiều phương pháp TĐG nhằm mang lại kết quả chính xác nhất Cuối cùng, giá trị bất động sản từ các phương pháp sẽ được tổng hợp và ghi chú rõ ràng trong báo cáo thẩm định giá.
Công ty VF VIETNAM đã áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp này đơn giản và dễ thực hiện, đặc biệt hữu ích cho những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Người thực hiện không gặp khó khăn kỹ thuật vì không cần xây dựng công thức phức tạp, mà chỉ dựa vào các giao dịch thị trường hiện có Kết quả từ phương pháp này phản ánh thực tế và đánh giá khách quan của thị trường, với một số điều chỉnh hợp lý, dễ dàng được chấp nhận bởi mọi người, bao gồm cả các cơ quan pháp luật.
Trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay, thông tin đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt trong việc định giá quyền sử dụng đất cho mục đích bán đấu giá Thông tin không chỉ ảnh hưởng lớn đến giá trị quyền sử dụng đất mà còn quyết định độ tin cậy của mức giá này.
Từ khi thành lập, Công ty đã xây dựng một nguồn dữ liệu phong phú và đa dạng, giúp nâng cao hiệu quả và tốc độ trong quá trình định giá Đội ngũ nhân viên luôn tích cực tìm kiếm và cập nhật thông tin để đảm bảo tính chính xác và phù hợp với biến động của thị trường Họ thu thập thông tin qua tài liệu tham khảo, internet, và khảo sát thực tế bất động sản cần định giá, đồng thời kiểm tra độ chính xác của thông tin từ khách hàng thông qua các hợp đồng định giá.
Hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty VFA VIETNAM phục vụ cho mục đích bán đấu giá đã đạt được nhiều thành công và kết quả tích cực Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả của quá trình này.
2.4.2.1 Về quy trình thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá (TĐG) của công ty VFA VIETNAM hiện tại đầy đủ nhưng thiếu tính khoa học, với các bước thực hiện chưa cụ thể và mang tính chung chung Quy trình TĐG quyền sử dụng đất để xác định giá khởi điểm cho đấu giá không rõ ràng, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thực tế và hoàn cảnh cụ thể để áp dụng Điều này tạo ra khó khăn lớn cho những người chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG TƯƠNG LAI.138 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Công ty đề ra mục tiêu phấn đấu:
-Xây dựng công ty VFA VIETNAM trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu của ngành tư vấn dịch vụ định giá và thẩm định giá.
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam hoạt động với phương châm “độc lập-khách quan-uy tín-chất lượng” và sẽ tiếp tục tuyển dụng, đào tạo thêm thẩm định viên về giá, trang bị kiến thức liên quan như kiến trúc, xây dựng và phong thủy Công ty cũng sẽ hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất tại thành phố, nâng cao quy trình và phương pháp thẩm định giá để tăng cường khả năng cạnh tranh Trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn và chính sách Nhà nước thay đổi, toàn thể nhân viên cần nỗ lực vượt qua thách thức, xây dựng công ty ngày càng vững mạnh.
Trong tương lai, Công ty VFA VIETNAM hướng tới việc trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu, với đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu trong nước và quốc tế, đồng thời từng bước hội nhập vào thị trường toàn cầu.
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Sau thời gian thực tập tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam, tôi đã hiểu rõ hơn về thực trạng định giá bất động sản, đặc biệt là định giá quyền sử dụng đất cho mục đích bán đấu giá Mặc dù công ty đã đạt được một số kết quả, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế, cả từ yếu tố chủ quan của đội ngũ chuyên viên và yếu tố khách quan từ hành lang pháp lý Dựa trên định hướng phát triển của Công ty VFA Việt Nam và chiến lược ngành thẩm định giá tại Việt Nam, tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá quyền sử dụng đất và thẩm định giá bất động sản tại công ty.
3.2.1 Nâng cao nguồn nhân lực trong thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên cả về số lượng và chất lương
Thẩm định giá là một lĩnh vực kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật, yêu cầu thẩm định viên phải có tính chuyên nghiệp cao Để thực hiện tốt công việc này, người thẩm định cần có năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và tuân thủ các nguyên tắc chuẩn mực cùng phương pháp thống nhất Họ cần phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để áp dụng phương pháp thẩm định phù hợp, đảm bảo tính pháp lý, toàn diện, chính xác và kịp thời.
Yếu tố phát triển con người là chìa khóa quyết định thành công trong hoạt động thẩm định giá cũng như trong tất cả các lĩnh vực khác.
Công ty cần tuyển dụng các chuyên viên có kiến thức sâu về ngành xây dựng, máy móc thiết bị, bất động sản và các lĩnh vực chuyên môn khác Điều này sẽ giúp hỗ trợ các chuyên viên thẩm định, đảm bảo rằng các báo cáo được đưa ra nhanh chóng, chính xác và đáng tin cậy.
Công ty cần tổ chức các khóa đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên để nâng cao kiến thức chuyên môn Đồng thời, việc quản lý và khen thưởng những cá nhân xuất sắc là cần thiết để khuyến khích cống hiến Bên cạnh đó, cần áp dụng chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với những hành vi sai phạm đạo đức nghề nghiệp, nhằm tạo ra môi trường làm việc lành mạnh Điều này sẽ khuyến khích sự ham học hỏi và phấn đấu của nhân viên, từ đó nâng cao năng lực công tác và kỹ năng làm việc của từng cá nhân.
Để tối ưu hóa hoạt động của công ty, cần thực hiện chuyên môn hóa và phân định nhiệm vụ rõ ràng giữa các phòng ban, bộ phận và cá nhân Điều này sẽ giúp phát huy tối đa tiềm năng của từng thành viên, từ đó hoàn thiện bộ máy tổ chức và đảm bảo hoạt động TĐG diễn ra một cách chuyên nghiệp.
Công ty cần xây dựng chính sách tuyển dụng hợp lý, chú trọng đến việc thu hút cán bộ trẻ được đào tạo chuyên sâu về Thẩm định giá Đồng thời, việc mời các chuyên gia có kinh nghiệm làm cố vấn hoặc cộng tác viên sẽ hỗ trợ hiệu quả cho các chuyên viên trẻ trong công tác này.
3.2.2 Xây dựng nguồn thông tin thu thập chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao
Thông tin về bất động sản, đặc biệt là đất đai và tài sản trên đất, là yếu tố thiết yếu trong quá trình thẩm định giá Tại thị trường Việt Nam, việc định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn so với các quốc gia khác Để đảm bảo định giá chính xác, thẩm định viên cần có đầy đủ thông tin về thị trường cùng với các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính của bất động sản Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin vẫn là một thách thức lớn.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều khó khăn do thiếu minh bạch và hoạt động yếu kém, đặc biệt là trong bối cảnh đóng băng kéo dài Các cơ quan công quyền và doanh nghiệp lớn đang chiếm ưu thế, khiến thông tin thị trường trở nên nhiễu loạn với nhiều thông tin không chính xác Điều này tạo ra thách thức lớn cho các tổ chức định giá, khi họ không thể tiếp cận thông tin mật về đất đai, làm giảm hiệu quả trong quá trình đánh giá.
Vì vậy, công ty cũng như các thẩm định viên cần chú trọng vấn đề này khi tiến hành nghiệp vụ TĐG:
Thu thập thông tin là một nghệ thuật quan trọng, và việc xây dựng cơ sở dữ liệu cần thiết cho Công ty bao gồm hệ thống văn bản pháp luật, thông tin và số liệu giá cả thị trường của các tài sản để làm căn cứ so sánh trong TĐG Ngoài ra, cần thu thập dữ liệu về tình hình kinh tế-tài chính qua từng giai đoạn và các chỉ tiêu phát triển của thị trường BĐS Khi đã có hệ thống dữ liệu so sánh hoàn chỉnh, quá trình TĐG sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí thu thập thông tin.
Thẩm định viên cần phải tự thu thập và xác minh thông tin thay vì chỉ dựa vào những gì khách hàng cung cấp Việc này giúp tránh sử dụng thông tin không chính xác và chủ quan, đảm bảo kết quả thẩm định chính xác và khách quan hơn.
Khi thẩm định giá trị bất động sản, các thẩm định viên cần xem xét các yếu tố thị trường liên quan và chính sách quản lý của Nhà nước hiện hành Điều này giúp họ điều chỉnh giá trị bất động sản một cách chính xác, bởi vì thị trường bất động sản có tính đa dạng và biến động liên tục.
Công ty nên đầu tư vào thiết bị hiện đại để cải thiện quy trình thu thập và xử lý thông tin nhanh chóng hơn Đồng thời, việc áp dụng các phần mềm thống kê và phân tích tài liệu sẽ giúp cho công tác đánh giá và phân tích trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn.
3.2.3 Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh/thành phố trong cả nước