CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT13 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Vai trò, đặc điểm của đất đai
1.1.1.1 Vai trò của đất đai Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa,…)”.
Đất đai là không gian có giới hạn, bao gồm khí hậu, lớp đất bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản Nó đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất và đời sống xã hội Là tài nguyên quý giá, đất đai là điều kiện thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của con người cũng như các sinh vật khác trên trái đất.
C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế-xã hội, là nguồn tài nguyên vô tận mà con người dựa vào để sản xuất và duy trì cuộc sống Qua tiến trình lịch sử, mối liên hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên chặt chẽ, khẳng định vị trí hàng đầu của đất đai trong môi trường sống.
Đất đai là yếu tố thiết yếu cho mọi hoạt động sản xuất và tồn tại của xã hội loài người, đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế-xã hội Để xây dựng nhà máy, cần có một diện tích đất nhất định cho việc lắp đặt máy móc, kho bãi và các cơ sở hạ tầng khác Sự phát triển nhanh chóng của ngành công nghiệp và xây dựng dẫn đến nhu cầu tăng cao về đất đai cho các dự án nhà ở và đô thị mới, tạo ra áp lực lớn cho nguồn tài nguyên đất hiện có.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động khai thác trực tiếp, như ngành công nghiệp khai khoáng và du lịch Các ngành này phụ thuộc vào các điều kiện và đặc tính tự nhiên của đất đai, cũng như các yếu tố môi trường như thời tiết và khí hậu Do đó, việc bố trí hoạt động sử dụng đất không thể chỉ dựa vào ý muốn chủ quan của con người mà cần tuân theo các điều kiện vốn có của đất đai.
Trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế, đóng vai trò quan trọng trong quá trình trồng trọt Hoạt động sản xuất nông nghiệp bao gồm việc con người tác động lên ruộng đất thông qua các phương pháp như cày bừa và bón phân, nhằm cải thiện chất lượng đất và tạo điều kiện cho cây trồng phát triển Đất đai không chỉ là đối tượng lao động mà còn là công cụ giúp tăng độ màu mỡ, từ đó thu hoạch nhiều sản phẩm hơn Do đó, việc sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp cần được định hướng hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, đồng thời ưu tiên khai thác và sử dụng các yếu tố tự nhiên một cách bền vững.
1.1.1.2.Đặc điểm của đất đai.
Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được.
Đất là một vật thể thiên nhiên hình thành qua quá trình lâu dài từ sự tác động của năm yếu tố: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian Các loại đất trên trái đất được hình thành từ những thay đổi tự nhiên, không phụ thuộc vào ý muốn của con người Quỹ đất hiện có được phân chia thành nhiều dạng và loại khác nhau, phục vụ cho các mục đích sử dụng đa dạng, trong đó mỗi mục đích có giới hạn riêng và một số mục đích không thể chuyển đổi.
Đất đai, mặc dù không thể tự sinh sản, nhưng nếu được sử dụng hợp lý sẽ gia tăng sức sản xuất Việc sử dụng hợp lý bao gồm các hoạt động canh tác, cải tạo đất và trồng cây, giúp tăng chất hữu cơ, độ che phủ và khả năng giữ nước Con người có thể cải thiện chất lượng đất thông qua lao động, biến đất xấu thành tốt hơn và tăng sản lượng Do đó, việc sử dụng đất cần phải tiết kiệm và bảo vệ môi trường Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều, được xác định bởi kinh độ, vĩ độ và khả năng tiếp cận đến các trung tâm phát triển Vị trí tương đối của đất có thể thay đổi, do đó, khi đầu tư, cần chú ý đến vị trí tương đối và dự báo khả năng thay đổi để nhận diện giá trị kì vọng của đất.
Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.
Trong quá trình sản xuất, đất đai đóng vai trò thiết yếu và bị tác động mạnh mẽ bởi con người thông qua nhiều hoạt động khác nhau Những tác động này có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất, biến đất hoang sơ thành đất canh tác, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng của đất Ngoài ra, con người còn cải tạo đất để nâng cao độ màu mỡ, biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm của lao động.
Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai.
Từ xa xưa, khi con người sống thành bầy đàn, họ đã chuyển từ việc săn bắt sang trồng cây trên những mảnh đất mà họ chiếm hữu, tạo thành sở hữu chung của cộng đồng Cùng với sự phát triển của xã hội, chế độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng đã tiến triển theo nhiều hình thức khác nhau.
Sở hữu đất đai được xem là sản phẩm chung của xã hội, phản ánh bản chất nguồn gốc đất đai và thuộc sở hữu chung của cộng đồng.
Trong suốt lịch sử, chế độ phong kiến đã hình thành và phát triển, kéo theo sự xuất hiện của chế độ sở hữu tư nhân Tuy nhiên, trong hàng trăm năm, chế độ phong kiến kết hợp với thực dân Pháp đã tạo ra hai loại hình sở hữu đất đai song song: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Sự biểu hiện của quyền sở hữu này thay đổi theo từng thời kỳ lịch sử, diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay, Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam quy định:
Theo Điều 4 của Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thực hiện quản lý thống nhất Nhà nước có trách nhiệm trao quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định của pháp luật.
Tại Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, với đất đai được coi là tài sản chung của mọi người Nhà nước đóng vai trò đại diện cho nhân dân, thực hiện việc quản lý thống nhất toàn bộ quỹ đất quốc gia.
Thị trường bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được phân chia thành bất động sản (BĐS) và động sản, với BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Mặc dù quy định về giao dịch đất đai khác nhau giữa các quốc gia, nhưng các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, EU, Nhật Bản, Australia, và một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore đều coi BĐS là hàng hóa giao dịch trên thị trường Ngược lại, tại Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ có thể chuyển quyền sử dụng Tại Việt Nam, không phải tất cả BĐS đều tham gia vào thị trường, nhiều BĐS như công trình hạ tầng công cộng không được xem là hàng hóa Đất đai chỉ trở thành hàng hóa khi có quyền sử dụng đất cụ thể và trong những điều kiện nhất định.
Trên thị trường bất động sản Việt Nam, hàng hóa chủ yếu là quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn.
1.1.2.2 Thị trường Bất động sản.
Thị trường là không gian trao đổi hàng hóa và thiết lập các mối quan hệ kinh tế giữa con người thông qua việc trao đổi sản phẩm Trong đó, thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng lẫn nghĩa hẹp.
Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu rộng rãi là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch BĐS trong một khu vực địa lý và khoảng thời gian nhất định, bao gồm các hoạt động kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn và phát triển BĐS Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS chỉ tập trung vào các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch như mua bán và chuyển nhượng BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng bởi các quy luật kinh tế hàng hóa, bao gồm quy luật giá trị và quy luật cung cầu Theo mô hình chung của thị trường hàng hóa, ba yếu tố quyết định chính là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau tùy theo quy định pháp luật của từng quốc gia Tại Australia, pháp luật cho phép tự do mua, bán, thế chấp và thuê BĐS mà không có hạn chế nào, bao gồm tất cả các loại đất Ngược lại, Trung Quốc quy định các giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng, thế chấp và cho thuê nhà, thể hiện sự khác biệt trong quản lý thị trường BĐS giữa hai quốc gia này.
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán, xác định giá cả cho các giao dịch BĐS Nó cũng phân phối BĐS dựa trên quy luật cung cầu và thúc đẩy sự phát triển của BĐS thông qua tính cạnh tranh của thị trường.
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 khái niệm quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất tại Việt Nam thuộc về Nhà nước, với đầy đủ quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đồng thời quy định các quyền lợi và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng Những quy định này không chỉ thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu mà còn phản ánh quyền lực chính trị của Nhà nước trong việc ban hành pháp luật Do đó, các quyền và nghĩa vụ được quy phạm hóa rõ ràng, tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất tuân thủ, nhằm sử dụng đất đai một cách hợp pháp, tiết kiệm và hiệu quả kinh tế cao.
Chế độ sử dụng đất, hay quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm bảo vệ quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được giao đất sử dụng.
1.2.2 Tổng quan về giá quyền sử dụng đất.
1.2.2.1 Khái niệm và bản chất giá quyền sử dụng đất. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. ất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai liên quan trực tiếp đến khả năng thu lợi từ đất, với các mức giá tương ứng như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thế chấp Tại các nước có nền kinh tế thị trường, giá quyền sử dụng đất phản ánh giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện sở hữu Nhà nước giao đất và cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, do đó, người dân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền định đoạt Vì vậy, giá đất thực chất là giá quyền sử dụng đất, được xác định là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch.
1.2.2.2 Các yếu tố cấu thành nên giá quyền sử dụng đất.
Giá quyền sử dụng đất phản ánh trực tiếp lợi ích mà thửa đất mang lại cho người sở hữu Nếu thửa đất có tiềm năng khai thác cao, giá trị của nó sẽ tăng lên, và ngược lại Các yếu tố cấu thành giá đất bao gồm vị trí, mục đích sử dụng, hạ tầng xung quanh và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Địa tô là sản phẩm thặng dư do nông dân tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất, gắn liền với chế độ tư hữu về đất đai Có ba loại địa tô chính: địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, mỗi loại tồn tại và có bản chất khác nhau tùy thuộc vào chế độ xã hội.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dẫn đến sự hình thành của địa tô chênh lệch, loại địa tô mà chủ đất thu được từ những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Địa tô chênh lệch phản ánh sự khác biệt giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt, cho phép những người kinh doanh trên đất tốt thu lợi nhuận từ sự chênh lệch này Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và II Địa tô chênh lệch I phát sinh từ đặc điểm tự nhiên cố định của từng thửa đất, nơi những thửa đất có điều kiện thuận lợi như độ phì cao hay vị trí gần trung tâm mang lại hiệu suất cao hơn Khoản lợi nhuận này, do điều kiện tự nhiên mang lại mà không tốn chi phí, sẽ thuộc về người sở hữu đất, và ở Việt Nam, địa tô chênh lệch I được chuyển vào giá cả đất đai hoặc tiền thuê đất hàng năm.
Yếu tố tưới tiêu và khí hậu là hai điều kiện quan trọng khi đánh giá địa tô đất nông nghiệp Để xác định mức địa tô cho từng thửa đất, cần xem xét vùng và loại đất để đưa ra giá chung cho các loại đất trong nhóm nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, năm yếu tố chính gồm độ phì nhiêu, điều kiện tưới tiêu, khí hậu, địa hình và vị trí sẽ ảnh hưởng đến mức địa tô giữa các thửa đất Địa tô chênh lệch II xảy ra khi chủ đất đầu tư hợp lý, tạo ra năng suất cao hơn so với việc không đầu tư hoặc đầu tư không hiệu quả Đây là khoản địa tô chênh lệch thu được nhờ vào sự đầu tư và thâm canh, do đó thuộc về người thực hiện đầu tư trên thửa đất đó.
Sự khác biệt giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chủ yếu xuất phát từ các yếu tố ảnh hưởng đến mức địa tô Đất đô thị và đất nông nghiệp khác nhau về vị trí và sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng, điều này quyết định mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lợi Hai yếu tố quan trọng là chất đất và điều kiện địa hình cũng tác động mạnh mẽ đến mức địa tô, bất kể đất nằm ở khu vực đô thị hay nông thôn.
Đơn giá trên một m² đất là số tiền tính trên mỗi đơn vị m², cho phép so sánh lợi ích giữa các thửa đất khác nhau và phản ánh mức địa tô của từng thửa Đơn giá cao hơn đồng nghĩa với lợi ích lớn hơn cho chủ sở hữu Mỗi loại đất có mức giá cụ thể, được quy định và công bố bởi UBND tỉnh, thành phố vào ngày 01/01 hàng năm Việc xác định đơn giá/m² phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại đô thị, loại đường phố, và vị trí so với mặt đường.
Diện tích đất sử dụng là tổng diện tích của thửa đất cần xác định giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của thửa đất.
Mỗi thửa đất đều có diện tích cụ thể, được Nhà nước ghi nhận rõ ràng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bàn giao cho người dân.
Hàng năm, Nhà nước thực hiện kiểm soát biến động đất đai thông qua các hoạt động thống kê, kiểm kê và đăng ký đất đai của người sử dụng.
Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu hiện qua sơ đồ sau:
Yếu tố cấu thành nên địa tôđơn giá của một m 2 đấtdiện tích sử dụng
giá trị của thửa đất càn định giá.
Giá của một thửa đất cần định giá= diện tích đất sử dụng ( m 2 ) × đơn giá/một m 2 đất (đồng/ m 2 ) Type equation here
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất.
Trong định giá tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó Những yếu tố này bao gồm vị trí, hạ tầng, môi trường xung quanh, và quy hoạch sử dụng đất.
Trình độ và chuyên môn của cán bộ định giá đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, do tính chất phức tạp của lĩnh vực này Cán bộ định giá cần có hiểu biết đa dạng về các lĩnh vực liên quan như xây dựng và phong thủy, đồng thời tích lũy kinh nghiệm qua thực tiễn để đưa ra những ước tính chính xác Kinh nghiệm và nghiệp vụ chuyên môn tốt giúp xác định giá trị tài sản một cách nhanh chóng và hợp lý, trong khi thiếu kinh nghiệm có thể dẫn đến sai sót và giảm độ tin cậy của kết quả định giá Do đó, yếu tố con người trong định giá trở nên ngày càng quan trọng, vì nhiều ước tính phụ thuộc vào phán đoán và kinh nghiệm của từng thẩm định viên.
Quá trình thu thập thông tin:
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1 Quy trình định giá QSD đất.
Quá trình định giá quyền sử dụng đất bắt đầu với việc xác định vấn đề định giá và kết thúc khi báo cáo định giá được gửi cho khách hàng Mỗi mảnh đất có tính duy nhất và nhiều loại giá trị khác nhau, do đó, nhiệm vụ chính của việc định giá là ước lượng giá trị thị trường của đất đai Quá trình này bao gồm 6 bước quan trọng để hoàn thành nhiệm vụ định giá.
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá.
Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá
Mảnh đất cần được đánh giá dựa trên các đặc điểm pháp lý, kinh tế và kỹ thuật cơ bản Việc xác định địa chỉ chính xác của mảnh đất là rất quan trọng, cùng với việc kiểm tra tính pháp lý để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp Ngoài ra, diện tích đất và diện tích công trình xây dựng cũng cần được làm rõ để phục vụ cho các mục đích quy hoạch và phát triển sau này.
Để tối ưu hóa quy trình định giá bất động sản, cần xác định rõ đối tượng khách hàng cùng với yêu cầu và mong muốn của họ Bên cạnh đó, việc xác định thời điểm định giá cũng rất quan trọng, vì giá trị của quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: Thông tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…
Dựa trên quy mô và phạm vi của nghiệp vụ định giá, cần xây dựng kế hoạch định giá chi tiết, bao gồm thời gian hoàn thành nhiệm vụ, các công việc cần thực hiện và nguồn lực cần thiết để thực hiện hiệu quả.
Thu thập thông tin về cung-cầu đất đai, có thể so sánh được, xây dựng đề cương của báo cáo định giá.
Bước 2: Khảo sát hiện trường,thu thập thông tin về thị trường đất đai.
Khảo sát hiện trường là bước quan trọng trong việc đánh giá bất động sản, bao gồm việc quan sát vị trí thực tế của mảnh đất và thu thập thông tin chi tiết về diện tích, công trình kiến trúc, cùng với khung cảnh xung quanh Cần chú ý đến cơ sở hạ tầng bên ngoài như điện, nước, giao thông, cũng như tuổi đời của công trình và tình trạng trang thiết bị để có cái nhìn tổng quát và chính xác nhất về giá trị của bất động sản.
Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được.
Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất.
Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cần định giá.
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạc.
Thị trường đất đai có những đặc trưng nổi bật cần được định giá, bao gồm bản chất của tài sản đất đai, hành vi của các bên tham gia thị trường, và xu hướng cung-cầu Bản chất của đất đai là hữu hạn và không thể di chuyển, điều này ảnh hưởng đến giá trị và cách thức giao dịch Hành vi ứng xử của người mua và người bán thường bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý, kinh tế và pháp lý Xu hướng cung-cầu trên thị trường đất đai thường biến động theo thời gian, chịu ảnh hưởng từ các yếu tố như phát triển đô thị, chính sách quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất.
Phân tích về khách hàng Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất.
Dựa trên loại đất và thông tin thu thập được, định giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất (QSD) phù hợp để xác định giá trị mảnh đất Việc phân tích mức độ phù hợp của các phương pháp định giá là cần thiết, trong đó ĐGV cần chỉ rõ phương pháp chính được sử dụng và phương pháp kiểm tra chéo trong báo cáo định giá, từ đó đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
Bước 5: Xác định quyền sử dụng đất.
Để xác định giá trị quyền sử dụng đất (QSD) một cách chính xác, ĐGV cần áp dụng các phương pháp định giá khác nhau và hòa hợp các chỉ số giá trị Trong quá trình này, ĐGV có thể sử dụng một phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo Cần ghi rõ phương pháp nào được sử dụng chính và phương pháp nào chỉ mang tính chất tham khảo để đảm bảo tính minh bạch trong việc định giá.
Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị.
Lập báo cáo và chứng thư định giá.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được trình bày trong báo cáo cho khách hàng Báo cáo định giá là sự thể hiện công việc của người định giá và cần được chuẩn bị kỹ lưỡng Người định giá nên chú ý đến cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của báo cáo Các loại báo cáo có thể bao gồm báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn.
Chứng thư định giá tóm tắt quy trình và kết quả định giá, đồng thời nêu rõ các điều kiện ràng buộc ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị quyền sử dụng đất Kết quả định giá cung cấp thông tin quan trọng cho việc sử dụng và quản lý tài sản đất đai.
1.3.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất.
Đến nay, đã có nhiều phương pháp định giá bất động sản (BĐS) được phát triển, mỗi phương pháp đều phù hợp với những yêu cầu cụ thể khác nhau Không có phương pháp nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất cho từng trường hợp, trong khi các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra tính chính xác của phương pháp chính Một số phương pháp định giá BĐS phổ biến hiện nay bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và hạn chế riêng, và việc chọn lựa phương pháp thích hợp nhất để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản.
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS.
Một số phương pháp định giá bất động sản phổ biến hiện nay bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ Những phương pháp này giúp xác định giá trị thực của tài sản dựa trên các yếu tố khác nhau, từ dữ liệu thị trường đến tiềm năng sinh lời.
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật định giá bất động sản, trong đó giá bán của các mảnh đất tương tự đã giao dịch thành công được sử dụng làm cơ sở để xác định giá trị của mảnh đất mục tiêu Phương pháp này dựa trên việc so sánh các đặc điểm và giá trị của những thửa đất khác nhau để đưa ra đánh giá chính xác nhất.
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Để định giá thửa đất, cần lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất tương đồng đã có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường Các thửa đất này nên có đặc điểm tương tự về loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng và cơ sở pháp lý, đồng thời nằm trong cùng khu vực với thửa đất cần định giá Thời gian thu thập thông tin là yếu tố quan trọng trong quá trình này.
Thông tin cần thu thập để xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất nên được lấy từ thời gian gần nhất với thời điểm định giá.
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đấu giá tài sản là một phương thức bán hàng đặc biệt, đã tồn tại từ lâu, bắt nguồn từ sự hình thành của nền kinh tế hàng hóa Trong hoạt động này, có sự tham gia của người bán, người mua, hàng hóa và tiền tệ, tạo ra sự cạnh tranh về giá cả Do đó, bán đấu giá có thể được xem như một hoạt động kinh tế diễn ra theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Đấu giá là một phương pháp xác định giá trị hàng hóa thông qua việc trả giá của người tham gia Theo định nghĩa trong từ điển kinh tế học hiện đại, đấu giá là một thị trường nơi người mua tiềm tàng đưa ra giá cho hàng hóa, không chỉ đơn thuần chấp nhận giá từ người bán Thị trường đấu giá được tổ chức, với giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Bán đấu giá là hình thức bán hàng đặc biệt trong lĩnh vực pháp luật dân sự, cho phép người mua tự đưa ra giá thầu, với mức giá không thấp hơn giá tối thiểu do người bán quy định Người trả giá cao nhất sẽ là người chiến thắng và được quyền mua hàng.
Bán đấu giá là hình thức cho phép tất cả những người mua tham gia trả giá công khai nhiều lần trong một khoảng thời gian nhất định.
Phương thức bán đấu giá tài sản hiện nay được điều chỉnh bởi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2010 Theo nghị định này, bán đấu giá tài sản được định nghĩa là hình thức bán tài sản công khai, trong đó giá sẽ được trả từ thấp lên cao cho đến khi có người đưa ra mức giá cao nhất.
Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất.
Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai đã tồn tại lâu đời trong lịch sử nhân loại Tuy nhiên, "bán đấu giá quyền sử dụng đất" chỉ xuất hiện khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và cho phép giao dịch trên thị trường bất động sản như một hàng hóa đặc biệt.
Đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) tại Việt Nam là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai theo các nguyên tắc và thủ tục pháp luật quy định Quá trình này do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện, nhằm mục đích bán quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu với mức giá cao nhất Người trúng đấu giá là người đưa ra mức giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm do người bán quy định.
1.4.1.2 Mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhằm mục đích tạo một kênh mới giúp Nhà nước thực hiện việc phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội, nhằm tạo sự phát triển cho thị trường BĐS nói chung, thị trường QSD đất nói riêng Về bản chất, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSD đất là một quan hệ mua bán mang bản chất hàng hóa – tiền tệ mà trong đó Nhà nước là một chủ thể đặc biệt của thị trường BĐS Nhà nước thông qua đấu giá, thực hiện sự phân phối lần đầu quyền sử dụng đất cho thị trường, có thể gọi đó là “thị trường sơ cấp” trên cơ sở đó quyền sử dụng đất được tiếp tục đưa vào lưu thông trong “thị trường thứ cấp” thông qua các hoạt động chuyển nhượng QSD đất, cho thuê, cho thuê lại QSD đất… của người sử dụng đất Đấu giá QSD đất được kì vọng sẽ trở thành một kênh quan trọng để Nhà nước phân phối quyền sử dụng đất cho thị trường.
Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm loại trừ gian lận giá và đưa giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường thông qua tính công khai và cạnh tranh Công khai là nguyên tắc cơ bản trong đấu giá, đảm bảo thông tin được thông báo đến những người có nhu cầu thực sự, hạn chế tình trạng thông đồng và bưng bít thông tin từ giới đầu cơ Tính công khai không chỉ được duy trì trong thông báo mà còn trong quá trình thực hiện và công bố kết quả đấu giá Tính cạnh tranh thể hiện qua cuộc thách đấu giá giữa những người mua, với người thắng cuộc là người trả giá cao nhất, phản ánh giá trị thực tế hợp lý của quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, giá đất do Nhà nước quy định là cơ sở để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá đất này thường thấp hơn so với giá thị trường Người có nhu cầu sử dụng đất thực sự lại không thể tiếp cận giá đất Nhà nước quy định, buộc họ phải mua quyền sử dụng đất với giá cao Điều này cho thấy sự đầu cơ của một số cá nhân không có nhu cầu thực sự nhưng có khả năng tài chính, đã thông đồng với các bên được Nhà nước giao đất để có quyền sử dụng đất với giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực Họ sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê lại với mức giá cao hơn, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và làm giảm hiệu quả quản lý đất đai.
Trong bối cảnh hiện nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất được coi là một giải pháp hợp lý nhằm nâng cao tính minh bạch trong hoạt động giao đất và cho thuê đất Cơ chế này không chỉ giúp giá đất tiệm cận với giá thị trường mà còn hạn chế tình trạng thiếu minh bạch từ các chủ thể có thẩm quyền.
"Giá trị của quyền sử dụng đất (QSD đất) trên thị trường hiện nay là một yếu tố quan trọng đối với cả những người sở hữu bất động sản và những người tham gia đấu giá Việc đấu giá QSD đất không chỉ nhằm đảm bảo quyền lợi cho 'người bán' mà còn hướng tới việc cân bằng lợi ích cho tất cả các bên liên quan."
Đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) là một phương pháp hiệu quả để phân phối quyền sử dụng đất ra thị trường, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho người mua Qua đó, người có nhu cầu thực sự có thể tiếp cận và mua QSD đất với giá hợp lý, giảm thiểu tình trạng chuyển nhượng vòng vo và giá cao do nhiều trung gian Đối với Nhà nước, việc tổ chức đấu giá QSD đất không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN) Nếu hoạt động đấu giá được thực hiện tốt, sẽ hạn chế các giao dịch "ngầm" và "ảo" trên thị trường bất động sản, từ đó giảm thiểu thất thu cho NSNN và góp phần duy trì ổn định kinh tế.
1.4.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá đất công khai sẽ giúp giảm thiểu khiếu kiện liên quan đến bồi thường và giải phóng mặt bằng Nhiều vụ khiếu nại xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng giá bồi thường không hợp lý, thường là thấp do đất nông nghiệp bị thu hồi, trong khi chủ đầu tư lại bán đất với giá cao, đặc biệt là ở các khu đô thị và thương mại trong thời điểm thị trường bất động sản phát triển mạnh Mặc dù chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho Nhà nước, nhưng sự chênh lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường vẫn gây ra bất bình cho người dân.
Trong quá trình thu hồi đất, nhà đầu tư thường trực tiếp thương lượng với người bị thu hồi, tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa hai bên Tuy nhiên, mối quan hệ này dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là về lợi ích và xử lý tổng thể Một số chủ đầu tư chấp nhận chi thêm tiền ngoài phương án phê duyệt để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, nhưng điều này có thể gây ra sự bất bình giữa các hộ bị thu hồi, dẫn đến khiếu kiện và làm mất cân bằng trong quá trình thu hồi đất.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM)
Quá trình hình thành và phát triển của Công ty
2.1.1.1 Giới thiệu chung về công ty:
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM) là doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn, được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận đủ điều kiện hoạt động VFA VIETNAM chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và giám định thương mại.
VFA VIETNAM là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá và giám định thương mại, sở hữu đội ngũ 14 thẩm định viên có trình độ cao và giàu kinh nghiệm Đội ngũ lãnh đạo và chuyên viên của công ty bao gồm các giám định viên, kiểm toán viên, và chuyên gia trong các lĩnh vực cơ khí, điện tử-điện lạnh, xây dựng, đất đai, tài chính-kế toán, và thuế VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ thẩm định giá và giám định thương mại chất lượng cao, nhanh chóng và với mức phí hợp lý, nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng.
VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ với phương châm "Độc lập-Khách quan-Uy tín-Chất lượng", đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của Nhà nước về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quốc tế Chúng tôi thực hiện các quy trình giám định theo đúng các văn bản chính sách quy định trong lĩnh vực thẩm định giá và giám định, đồng thời tuân thủ các quy định liên quan đến tài chính, xây dựng, thuế và chuẩn mực kế toán.
VFA VIETNAM cam kết cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, trở thành địa chỉ tin cậy và lựa chọn hàng đầu của khách hàng Giá trị này không chỉ thể hiện niềm tin mà còn là nét văn hóa đặc trưng của VFA VIETNAM.
Tên công ty: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM).
-Địa chỉ:Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
-Websibe:http://vfavietnam.com.vn -Email:info@vfavietnam.com.vn -Vốn điều lệ:3.000.000.000 (ba tỷ đồng).
Chi nhánh, văn phòng đại diện: có 11 văn phòng đại diện:
Chi nhánh Miền Nam (tại thành phố Hồ Chí Minh) -Địa chỉ: số 387-389 Hai Bà Trưng, phường 8, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.
Chi nhánh Miền Trung (tại Thành Phố Đà Nẵng) -Địa chỉ: số 147 Lê Độ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Thành Phố Đà Nẵng.
Chi nhánh tại tỉnh Quảng Ninh:
-Địa chỉ:số 09, ngõ 2, phố Hải Lộc, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Trà Vinh (Miền Tây Nam Bộ):
-Địa chỉ: số nhà 34, đường Kiên Thị Nhẫn, khóm 1, phường 7, thành phố Trà Vinh ,tỉnh Trà Vinh
Văn phòng đại diện tại tỉnh Bắc Giang:
-Địa chỉ: số 09, ngõ 49, đường Đào Sư Tích, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
Văn phòng đại diện tại tỉnh lào Cai:
-Địa chỉ: số nhà 283, đường Hoàng Liên, phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai,tỉnh Lào Cai.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Yên Bái:
-Địa chỉ: Số nhà 740, đường Điện Biên, tổ 44 phường Minh Tân, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Sơn La:
-Địa chỉ: số nhà 330, tổ 9, đường Tô Hiệu, phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Điện Biên:
-Địa chỉ: số nhà 81, phố 2, đường Trần Đăng Ninh, Phường Thanh Bình, Thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Lai Châu:
-Địa chỉ: tổ 26, phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Văn phòng đại diện tại tỉnh Hà Tĩnh:
-Địa chỉ: Số nhà 07, đường Phan Đình Phùng, phường Bắc Hà, Thành Phố Hà Tĩnh.
2.1.1.2 Cơ sở pháp lý hoạt động
-Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;
-Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
-Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
-Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2005 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều luật về Luật Giá về thẩm định giá
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0105658766 được cấp bởi Phòng đăng ký kinh doanh số 1 thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội, với lần đăng ký đầu tiên vào ngày 21/11/2011 và đã thực hiện thay đổi lần thứ hai vào ngày 11/9/2013.
Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 của Bộ Tài Chính đã công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá trong năm 2011 Tiếp theo, Thông tư số 58/TB-BTC ngày 20/01/2012 cũng đã công bố danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá cho năm 2012.
Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động
Sơ đồ 2.1: Tổ chức nhân sự của công ty
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG TƯ VẤN TÀI CHÍNH
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯỢNG
PHÒNG TƯ VẤN TÀI CHÍNH
CÁC VĂN PHÒNG ĐẠICÁC CHI NHÁNH ĐIỆN
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá, đấu giá, xác định giá trị doanh nghiệp và các dịch vụ tài chính khác Chúng tôi cam kết tuân thủ các tiêu chuẩn chất lượng quốc tế cao nhất, nhằm nâng cao quản lý và chất lượng phục vụ Công ty luôn chú trọng xây dựng mối quan hệ hợp tác bền vững, cùng phát triển với khách hàng và đối tác.
Công ty cam kết hoàn thiện dịch vụ để đảm bảo phục vụ chu đáo, trách nhiệm và chuyên nghiệp, mang lại sự an tâm về chất lượng và tính chính xác của chứng thư thẩm định giá, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường thẩm định giá tại Việt Nam.
Bên cạnh đó công ty mong muốn chia sẻ trách nhiệm với cộng đồng và xã hội trong quá trình phát triển đất nước.
Hoạt động kinh doanh
2.1.3.1 Dịch vụ giám định thương mại:
Dịch vụ giám định là hoạt động thương mại quan trọng, nhằm xác định tình trạng thực tế của hàng hóa, kết quả cung ứng dịch vụ và các yêu cầu khác của khách hàng.
Giám định hàng hóa bao gồm việc đánh giá số lượng, chất lượng, bao bì, giá trị, xuất xứ, tổn thất, độ an toàn, tiêu chuẩn vệ sinh, phòng dịch, và kết quả thực hiện dịch vụ, cùng với các yêu cầu khác từ khách hàng.
Giám định là một quá trình quan trọng, dựa trên sự kết hợp giữa con người, cơ sở vật chất, công nghệ và phương pháp để tạo ra đánh giá chuyên nghiệp Quy trình này không chỉ giúp hạn chế rủi ro trong kinh doanh mà còn hỗ trợ các cơ quan nhà nước trong việc quản lý, đảm bảo môi trường kinh doanh an toàn và hiệu quả cho các nhà đầu tư.
-Các dịch vụ giám định thương mại bao gồm:
+Giám định sản phẩm nông nghiệp và thực phẩm +Giám định hàng hải.
+Giám định sản phẩm dầu thô,xăng dầu,khí ga.
+Giám định hàng tiêu dùng và thủ công mỹ nghệ.
+Các dịch vụ giám định thương mại khác theo yêu cầu của khách hàng.
2.1.3.2 Dịch vụ thẩm định giá
-Thẩm định giá Bất động sản -Thẩm định giá Động sản (máy móc,thiết bị) -Thẩm định giá Giá trị doanh nghiệp
-Thẩm định giá Dự án đầu tư -Thẩm định giá Tài Sản Vô hình.
Thẩm định giá Bất động sản
Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều cần có tổ chức độc lập thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan và minh bạch VFA VIETNAM tự hào đóng góp vào sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và hỗ trợ thành công cho các đối tác thông qua hoạt động thẩm định giá.
Bất động sản thẩm định giá bao gồm:
+Nhà biệt thự-nhà phố-căn hộ.
+Nhà xưởng-kho tàng +Khách sạn-resort-nhà hàng-cao ốc.
+Đất đai và các công ty xây dựng trên đất.
+Trang trại-các công trình công nghiệp và dân dụng.
Thẩm định giá động sản (máy móc,thiết bị )
Máy móc,thiết bị thẩm định giá bao gồm:
-Các loại dây chuyền sản xuất,dây chuyền công nghệ.
-Máy khai thác đá,máy công nghiệp,máy công cụ.
-Các phương tiện vận tải như:xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan; tàu; thuyền.
Trong các lĩnh vực như y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh truyền hình, văn hóa, thể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, cũng như nội thất, vật tư và xây dựng, có nhiều loại máy móc và thiết bị quan trọng Những thiết bị này bao gồm hệ thống phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân và hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân, đóng vai trò thiết yếu trong việc đảm bảo an toàn và hiệu quả trong từng lĩnh vực hoạt động.
Xác định giá trị doanh nghiệp
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế và cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc cổ phần hóa, mua bán, sáp nhập và hợp nhất trở thành những giải pháp quan trọng giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển bền vững Xác định giá trị doanh nghiệp đóng vai trò then chốt, cung cấp cái nhìn tổng quát về giá trị của doanh nghiệp, từ đó hỗ trợ ra quyết định đầu tư, cổ phần hóa, và thực hiện các giao dịch mua bán, sáp nhập hiệu quả.
Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp:
Mua-bán,sáp nhập,hợp nhất,liên doanh,chuyển đổi hình thức
Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp
Thế chấp,bảo lãnh vay vốn ngân hàng
Chứng minh năng lực tài chính
Phát hành cổ phiếu,bán cổ phiếu ra công chúng
Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh
Các tổ chức, cá nhân và công chúng cần có cơ sở vững chắc để đưa ra quyết định đầu tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính Việc hiểu rõ thông tin và phân tích các yếu tố liên quan sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro trong quá trình đầu tư.
Các loại hình doanh nghiệp bao gồm:
Các doanh nghiệp,xí nghiệp nhà nước
Công ty trách nhiệm hữu hạn.
Thẩm định dự án đầu tư
Dự án đầu tư là sự kết hợp của các đề xuất liên quan đến việc đầu tư vốn để xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo công trình, nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ trong một thời gian nhất định Quyết định đầu tư vào dự án là rất quan trọng đối với các nhà đầu tư VFA VIETNAM cung cấp thông tin và kết quả hữu ích, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác trong việc sử dụng vốn của mình.
Dự án xây dựng thông thường bao gồm phần thuyết minh và bản vẽ thiết kế cơ sở, là căn cứ cho việc triển khai bản vẽ thiết kế kỹ thuật và thi công sau này Tổng mức đầu tư của dự án phản ánh giá trị đầu tư xây dựng Không phải tất cả công trình xây dựng đều yêu cầu lập dự án, và các công trình được phân loại thành nhóm A, B, C dựa trên giá trị đầu tư và loại công trình.
Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
Đầu tư là một yếu tố quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường và tiêu thụ sản phẩm hiệu quả Đánh giá nhu cầu thị trường giúp xác định mục tiêu đầu tư rõ ràng, từ đó lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp Địa điểm xây dựng cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để tối ưu hóa khả năng sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.
-Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương án kỹ thuật,công nghệ và công suất…
-Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực hiện…
-Đánh giá tác động môi trường,giải pháp phòng chống cháy nổ,các yêu cầu về an ninh,quốc phòng…
Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn và nguồn vốn là những yếu tố quan trọng cần xem xét Phương án hoàn trả vốn cũng như các chỉ tiêu tài chính sẽ giúp đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án Đồng thời, việc phân tích hiệu quả xã hội cũng đóng vai trò không kém trong việc xác định giá trị và tác động của dự án đối với cộng đồng.
-Thẩm định dự án đầu tư gồm:thẩm định tổng mức đầu tư,thẩm định hiệu quả dự án đàu tư:PP,NPV,IRR,PI…
Mục đích thẩm định dự án đầu tư:
-Đầu tư,mua bán,chuyển nhượng -Vay vốn ngân hàng
-Góp vốn liên doanh -Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp -Tính thuế và hoạch toán sổ sách,báo cáo tài chính -Các mục đích khác
Thẩm định giá tài sản vô hình:
Tài sản vô hình là gì?
Là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền,lợi ích kinh tế.
Phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện:
Tài sản vô hình không có hình thái vật chất cụ thể, nhưng chúng có thể tồn tại trong hoặc trên các thực thể vật chất Tuy nhiên, giá trị của các thực thể vật chất này thường không đáng kể so với giá trị của tài sản vô hình.
Tài sản vô hình có thể được nhận biết và chứng minh qua các bằng chứng hữu hình như hợp đồng, giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký, hoặc đĩa mềm máy tính.
-Có khả năng tạo ra thu nhập cho người có quyền sở hữu -Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Mục đích của thẩm định giá tài sản vô hình:
Được sử dụng cho các mục đích như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, hợp nhất và sáp nhập doanh nghiệp, góp vốn, phân chia lợi nhuận, giải quyết tranh chấp, tố tụng phá sản và các mục đích khác theo quy định của pháp luật.
Tài sản vô hình bao gồm các loại sau:
-Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ.
Quyền mang lại lợi ích kinh tế cho các bên được quy định rõ ràng trong hợp đồng dân sự theo pháp luật, bao gồm các quyền như quyền thương mại và quyền khai thác khoáng sản.
Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài chính 68 2.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam, thành lập năm 2011, đã nhanh chóng khẳng định vị thế trong lĩnh vực thẩm định giá Sau hơn 4 năm hoạt động, VFA VIETNAM đã đạt được những thành công đáng khích lệ nhờ vào nỗ lực không ngừng của đội ngũ lãnh đạo và nhân viên Công ty hướng đến phát triển bền vững, cam kết cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng.
Một số những tổ chức,đơn vị,dự án tiêu biểu công ty đã tham gia thực hiện thẩm định giá:
Bảng 2.2: Những tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu Công ty đã tham gia thực hiện TĐG
TT Tên đơn vị yêu cầu thẩm định Địa điểm/trực thuộc đơn vị tỉnh
1 Trường cao đẳng Tài chính-quản trị kinh doanh Bộ Tài Chính
Trại giam Đại Bình(Lâm Đồng)-Tổng cục III Trại giam Kênh 7(Kiên Giang)-Tổng cục III Trại giam Thanh Xuân
3 Văn phòng Bộ Văn hóa;
Cục di sản văn hóa;
Bộ văn hóa Thể Thao và
4 Chi cục Quản lý Công sản-Sở Tài Chính;
Công ty cổ phần thương mại Bưu chính viễn thông;
Chi cục quản lý thị trường thành phố;
Các trung tâm y tế quận:Hoàng Mai,Thanh Xuân,huyện Thanh Trì;
Công ty truyền hình Di động VTC…
5 Tổng cục đường bộ Việt Nam;
Trường đại học Công nghệ Giao thông vận tải;
Ban quản lý dự án Thăng Long…
Bộ Giao Thông Vận Tải
6 Bệnh viện Đa khoa tỉnh;
Bệnh viện Lao và bệnh phổi;
Trường THCS Tứ Minh,THCS Gia Khánh,THCS Quang Minh
7 Trung tâm Thông tin xúc tiến du lịch- Sở công thương Điện Biên
Sở Thông tin và Truyền thông;
Sở Giáo dục và Đào tạo;
Sở Tài nguyên và Môi trường;
Uỷ ban mặt trận Tổ Quốc;
Ban Bảo vệ chăm sóc sức khỏe cán bộ tỉnh;
Ban Quản lí đầu tư xây dựng công trình giao thông Bắc Giang;
Ban Quản lý Dự án giao thông II…
9 Bệnh viện Đa khoa tỉnh Hà Tĩnh;
10 Công ty TNHH Thương Mại Thiên Tân;
Trường Tiểu học Việt Thống,huyện Quế Võ;
Phòng Giáo dục và Đào tạo huyện Thuận Thanh;…
Thông qua báo cáo tài chính của đơn vị ta có:
Bảng 2.3: Bảng so sánh kết quả hoạt động kinh doanh năm 2013 đến năm 2015 ĐVT:VNĐ
1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
2 Các khoản giảm trừ doanh thu
3 Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
5 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp
6 Doanh thu hoạt động tài chính
-trong đó:chi phí lãi vay
8 Chi phí quản lý kinh doanh
9 Lợi nhuần thuần từ hoạt động kinh doanh
13 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
14 Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp
15 Lợi nhuận sau thuế thu nhập
-Lợi nhuận sau thuế Năm 2014 là 237.193.269VND, tăng
247.697.901VND so với năm 2013, với tỉ lệ tăng là 21,1260% điều này cho thấy công ty sản xuất có lãi và hiệu quả sản xuất kinh doanh ngày càng tăng.
Lợi nhuận sau thuế năm 2015 đạt 247.697.901 VND, tăng 10.504.632 VND so với năm 2014, tương ứng với tỷ lệ tăng 4,43% Sự gia tăng này cho thấy công ty đang ngày càng có lãi và hiệu quả sản xuất được cải thiện, mặc dù tốc độ tăng trưởng chậm hơn so với giai đoạn 2014-2013.
-Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế năm 2015 tăng 13.130.665VND so với năm 2014, tỉ lệ tăng 4,4287% Năm 2014 tăng 41.369.732VND so với năm 2013, với tỉ lệ tăng 21,1260%.
Tỉ lệ tăng lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2014-2015 giảm so với giai đoạn 2013-2014.
+Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2015 so với năm 2014 tăng 51.732.782 VND , tỉ lệ tăng 17,4483%
+Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 2014 so với 2013 tăng
6.038.672 VND với tỉ lệ tăng 2,0790%
Quy mô của lợi nhuần thuần từ hoạt động kinh doanh tăng lên.
+Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2015 tăng
Doanh thu năm 2015 đạt 62.710.385 VND, tăng 11,7082% so với năm 2014, cho thấy sự mở rộng trong hoạt động kinh doanh Bên cạnh đó, doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ cũng ghi nhận mức tăng 264.881.744 VND, tương đương với tỷ lệ tăng 15,1355% so với năm trước.
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2014 so với năm 2013 tăng 337.472.286VND, với tỉ lệ tăng 23,8958%.
Doanh thu bán hàng năm 2015 giảm so với năm 2014, theo xu hướng từ giai đoạn 2014/2013 Để đáp ứng yêu cầu thị trường, doanh nghiệp đã quyết định mở rộng hoạt động bán hàng và tăng sản lượng tiêu thụ.
+không có các khoản giảm trừ doanh thu cho thấy chất lượng sản phẩm,dịch vụ của doanh nghiệp tốt.
+Giá vốn hàng bán năm 2015 là 1.416.245.680 VND, tăng
202.121.359 VND so với năm 2014, với tỉ lệ tăng 16,6475%.
Giá vốn hàng bán năm 2014 tăng 308.541.949 VND so với năm
Hiệu quả quản trị giá vốn hàng hóa của công ty chưa tốt.
+Chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2015 tăng 11.173.564 VND, với tỉ lệ tăng 4,6690%.
Chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2014 tăng 22.673.486 VND, với tỉ lệ tăng 10,4660%.
Hiệu quả quản trị chi phí của doanh nghiệp tương đối tốt.
Doanh thu hoạt động tài chính năm 2015 là 389.672 VND, tăng
389.672VND so với năm 2014,tỉ lệ tăng 101,1615%.
Doanh thu của công ty tăng lên, hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả.
Doanh nghiệp hiện đang hoạt động sản xuất kinh doanh với hiệu quả tương đối tốt Tuy nhiên, cần chú trọng hơn vào công tác quản trị chi phí để nâng cao hơn nữa hiệu quả trong sản xuất và kinh doanh.
2.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠICÔNG TY VFA VIETNAM
Những căn cứ pháp lý về định giá
Yếu tố pháp lý đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá quyền sử dụng đất, yêu cầu các chuyên viên thẩm định không chỉ có kiến thức chuyên môn mà còn phải hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến tài sản thẩm định Việc nắm vững các quy định này sẽ giúp quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi, chính xác và đạt hiệu quả cao.
Các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho mục đích bán đấu giá.
2.2.1.1 Văn bản pháp quy về Đất đai; Kinh doanh bất động sản; Xây dựng:
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
Luật kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ban hành ngày 21/5/2008 bởi Bộ Xây dựng, cung cấp hướng dẫn thực hiện các nội dung liên quan đến Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007 Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30/6/2014, của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất, bao gồm xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Quyết định số 1351/QĐ-BTNMt ngày 04/6/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 30/6/2014 Thông tư này quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cùng với việc định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Thông tư số 76/2014/TT-BTc, ban hành ngày 16/6/2014 bởi Bộ Tài chính, cung cấp hướng dẫn chi tiết về một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014, liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất.
2.2.1.2 Văn bản pháp quy về thẩm định giá:
Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Căn cứ Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013, Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá liên quan đến thẩm định giá.
Căn cứ Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 043, 04;
Căn cứ thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
Căn cứ thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam só 08, 09 và 10;
Căn cứ Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (lần 3).
Những căn cứ liên quan đến thị trường
Thị trường Bất động sản là không gian và thời gian cụ thể nơi diễn ra các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Trong thị trường này, vai trò quản lý nhà nước đóng vai trò quyết định trong việc thúc đẩy hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản.
Giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ mối quan hệ cung-cầu trên thị trường; khi cầu vượt cung, giá thường tăng cao, ngược lại, khi cung vượt cầu, giá có xu hướng giảm Ngoài ra, giá bất động sản còn bị tác động bởi nhiều yếu tố khác, bao gồm các khiếm khuyết trong thị trường.
Những thuật ngữ như "độc quyền", "đầu cơ" và "cạnh tranh không lành mạnh" thường xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước, đặc biệt là thông qua đầu tư vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, bao gồm các lĩnh vực như giao thông, cấp và thoát nước, cùng với cấp điện.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định là số tiền ước tính mà tài sản có thể được trao đổi vào ngày thẩm định giữa một người mua và một người bán tự nguyện Giao dịch này diễn ra trong bối cảnh khách quan, với thời gian giao dịch đủ dài để các bên tìm hiểu kỹ lưỡng về thị trường Cả người mua và người bán đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị áp đặt, theo tiêu chuẩn thẩm định giá năm 2005.
Tuân thủ các nguyên tắc áp dụng
Việc lựa chọn và áp dụng phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể là một nhiệm vụ khó khăn và tốn thời gian Quá trình tính toán, nghiên cứu hồ sơ và xác định phương pháp phù hợp đòi hỏi nhiều công sức, đặc biệt khi thông tin thiếu sót và thời gian chuyển chứng thư hạn chế Do đó, những người thực hiện công tác thẩm định giá cần trang bị kiến thức vững chắc về các nguyên tắc thẩm định giá tài sản và quyền sử dụng đất Điều này giúp họ đưa ra lựa chọn phương pháp thẩm định giá một cách nhanh chóng và chính xác, đặc biệt khi phục vụ cho mục đích bán đấu giá.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Bất động sản được coi là có giá trị cao nhất và tốt nhất khi đang được sử dụng hợp pháp và mang lại thu nhập ròng lớn nhất, hoặc có khả năng tạo ra giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất Khái niệm này không chỉ phản ánh hiệu quả sử dụng mà còn đảm bảo tính bền vững trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một trong những nguyên tắc quan trọng trong định giá bất động sản.
Nguyên tắc xác định giá thị trường dựa vào sự tương tác giữa cung và cầu Khi cung tăng mà cầu không thay đổi hoặc giảm, giá sẽ giảm Ngược lại, khi cung giảm mà cầu không thay đổi hoặc tăng, giá sẽ tăng Nếu cả cung và cầu cùng tăng hoặc cùng giảm, giá sẽ thay đổi tùy thuộc vào tốc độ thay đổi của chúng; giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và giảm khi tốc độ tăng của cung lớn hơn cầu.
Cân đối trong thị trường bất động sản là việc đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong cùng một khu vực, nhằm tối ưu hóa giá trị thu được từ chúng.
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của bất động sản (BĐS) thường bị ảnh hưởng bởi giá bán của BĐS tương tự, dựa trên giá trị và tiện ích của chúng, với giả định không có sự trì hoãn trong việc thỏa thuận giá và thanh toán Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp định giá BĐS: định giá theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
Giá trị bất động sản được xác định thông qua khả năng sinh lợi trong tương lai Việc ước tính giá trị này luôn dựa vào các triển vọng tương lai và lợi ích mà người mua kỳ vọng từ quyền sử dụng bất động sản.
Quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM
Tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá được thực hiện nghiêm ngặt và theo thứ tự công việc cụ thể Khi nhận công văn yêu cầu định giá, lãnh đạo công ty sẽ phân công nhiệm vụ cho từng thẩm định viên Đối với những lô đất có giá trị lớn và phức tạp, có thể có từ 2 đến 3 hoặc nhiều thẩm định viên cùng phối hợp thực hiện.
Bước 1: Nhận Hợp đồng và nghiên cứu nếu chưa đầy đủ các thủ tục cần thiết đề nghị khách hàng bổ sung.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định:
-Liên hệ khách hàng bố trí thời gian thẩm định hiện trạng (nếu có)
-Phân công chuẩn bị tài liệu cho việc thẩm định tài sản
Để thực hiện việc thẩm định hiện trạng tài sản, cần phân công chuẩn bị đầy đủ các công cụ cần thiết như thiết bị đo, dụng cụ vẽ, máy ảnh và máy quay phim nhằm ghi lại thông tin và hình ảnh của tài sản một cách chính xác.
Bước 3: Thẩm định hiện trạng (nếu có)
-Đo, vẽ, chụp ảnh, quay phim, đánh giá chất lượng của tài sản thẩm định giá.
-Đối chiếu với bản vẽ của Giấy xin phép xây dựng có thay đổi hay không đề nghị khách hàng bổ sung (nếu có)
-Thu thập thông tin về giá chuyển nhượng bất động sản trong khu vực tài sản thẩm định giá hoặc lân cận.
Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin
-So sánh những tiêu chí giống và khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá
-Điều chỉnh những tiêu chí khác nhau của tài sản so sánh về cùng tiêu chí của tài sản thẩm định giá.
Bước 5: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập chứng thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức.
Bước 6: Chuyển chứng thư cho phòng Kế hoạch- tổng hợp thanh lý Hợp đồng để giao cho khách hàng.
Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty VFA VIETNAM
2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp so sánh trực tiếp là cách xác định giá trị đất bằng cách phân tích các mức giá thực tế của các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường Phương pháp này xem xét các yếu tố như loại đất, diện tích, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí để so sánh và xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật định giá đất hiệu quả, được sử dụng khi có các loại đất tương tự đã được chuyển nhượng quyền sử dụng, cho phép so sánh với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự được sử dụng để phân tích và so sánh với loại đất cần định giá phải phản ánh giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị đất cho các thửa đất trống có tiềm năng phát triển, dựa trên quy hoạch hoặc khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng Phương pháp này giúp xác định giá trị sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ các chi phí ước tính cần thiết để phát triển từ tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư là công cụ hữu ích để xác định giá trị đất cho các thửa đất trống có tiềm năng phát triển, đặc biệt khi có sự thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất Phương pháp này được áp dụng khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường, khiến cho phương pháp so sánh trực tiếp không khả thi.
Phương pháp thu nhập là cách xác định giá đất dựa trên tỷ lệ giữa thu nhập thuần hàng năm trên mỗi đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có lãi suất cao nhất trong khu vực.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
Phương pháp chiết trừ là cách xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền bằng cách trừ đi giá trị của tài sản đó khỏi tổng giá trị bất động sản, bao gồm cả giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền.
Phương pháp chiết trừ được sử dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi thiếu số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự Phương pháp này cho phép thu thập thông tin về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền tương tự, từ đó hỗ trợ trong việc xác định giá chính xác cho thửa đất cần định giá.
Trong 4 phương pháp thẩm định giá nêu trên, Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ đạo và được sử dụng nhiều nhất.
Phương pháp so sánh có ảnh hưởng lớn đến tính chính xác của thẩm định giá bất động sản, dễ thực hiện và phù hợp với những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực này Phương pháp này không yêu cầu xây dựng công thức phức tạp, mà dựa vào giao dịch thị trường hiện có, giúp người thực hiện không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Kết quả thu được phản ánh chính xác thực tế và đánh giá khách quan của thị trường, thông qua các điều chỉnh phù hợp, nên dễ dàng được chấp nhận bởi cộng đồng và các cơ quan pháp luật.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM.83 1 Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty
2.3.1 Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty.
- Đơn vị yêu cầu định giá: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh
+ Địa chỉ: Đường Hai Bà Trưng, phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc;
- Tài sản định giá: Quyền sử dụng đất bán đấu giá (1.680,0m 2 ) tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Địa điểm định giá: Huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
Mục đích của việc định giá đất là xác định giá khởi điểm, nhằm cung cấp thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.
- Thời điểm định giá: Tháng 03 năm 2016.
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam, có địa chỉ tại Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, cung cấp dịch vụ định giá chuyên nghiệp Quý khách có thể liên hệ qua điện thoại 04 6272 6789 hoặc 04 6282 6789, và gửi fax đến số 0439 845 673 để được tư vấn thêm.
2.3.1.2 Những căn cứ pháp lý để định giá
Ngoài các văn bản pháp lý liên quan đến định giá, đất đai và bất động sản, còn có các quy định pháp lý về xây dựng và các văn bản quy phạm khác liên quan đến tài sản được định giá, bao gồm cả quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm 2015-2019.
Hồ sơ tài liệu do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc cung cấp:
Quyết định số 871/QĐ-CTUBND ngày 04/7/2011 của UBND huyện Lập Thạch phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích như giãn dân, dịch vụ, tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Quyết định số 1231/QĐ-UBND ngày 19/8/2011 của UBND huyện Lập Thạch quy định về việc thu hồi đất của các hộ gia đình và cá nhân nhằm mục đích giao đất dịch vụ và đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Quyết định số 1241/QĐ-CTUBND ngày 19/8/2011 của UBND huyện Lập Thạch phê duyệt phương án bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho Dự án giao đất dịch vụ và đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục.
Công văn số 181/UBND-TNMT ngày 21/3/2016 của UBND huyện Lập Thạch gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc đề cập đến việc xác định giá khởi điểm cho cuộc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Quyết định số 261/QĐ-CT.UBND, được ban hành vào ngày 21/3/2016 bởi UBND huyện Lập Thạch, quy định về việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch Quyết định này nhằm mục tiêu quản lý và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai trong khu vực, góp phần phát triển kinh tế địa phương.
UBND huyện Lập Thạch đã ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, theo Quyết định số 261/QĐ-CT.UBND ngày 21/3/2016 Phương án này nhằm thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất đấu giá QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế địa phương.
Tờ trình số 11/TTr-TNMT ngày 21/3/2016 của Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện Lập Thạch đề xuất ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc được ban hành theo tờ trình số 11/TTr-TNMT ngày 21/3/2016 của Phòng Tài nguyên và Môi trường - UBND huyện Lập Thạch Tờ trình này đề nghị ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất đấu giá QSDĐ khu Đồng Đồn, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế và tối ưu hóa việc sử dụng đất đai tại địa phương.
Tờ trình số 12/TTr-TNMT ngày 21/3/2016 của Phòng Tài nguyên và Môi trường – UBND huyện Lập Thạch đề xuất đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch.
Vào ngày 19/8/2011, UBND xã Vân Trục, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lập Thạch, cùng UBND huyện Lập Thạch đã xác nhận trích lục bản đồ hiện trạng và thiết kế mặt bằng thu hồi đất Mục đích của việc thu hồi này là để giao đất dịch vụ và đất đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục.
Các văn bản pháp quy và tài liệu khác.
Hợp đồng tư vấn dịch vụ định giá đất số /2016/HĐTVĐGĐ-VFAVIETNAM được ký kết giữa Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc và Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam nhằm xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất của lô đất tại khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Kết quả khảo sát thông tin, thực tế tài sản định giá tại thời điểm tháng 03/2016;
- Cơ sở dữ liệu của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam;
- Các căn cứ pháp lý về Định giá; Đất đai; Kinh doanh bất động sản; Các căn cứ pháp lý khác có liên quan
Dựa trên quá trình nghiên cứu và thẩm định hồ sơ tài liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, cùng với khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản, VFA VIETNAM đã đưa ra đánh giá tổng quan về các đặc điểm của thị trường bất động sản khu vực này.
- Hình thể: Toàn bộ khu đất đấu giá có hình dạng là hình chữ nhật, các lô đất chia nhỏ có hình chữ nhật vuông vức;
- Địa chỉ: Khu vực Đồng Đồn, xã Vân Trục, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc;
- Diện tích: Toàn bộ khu đất quy hoạch có diện tích 5.300,0m2, trong đó:
+ Đất cơ sở hạ tầng: 1.940,0m 2 , trong đó: Đất giao thông (DGT):
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn (ONT);
- Thời hạn sử dụng: Lâu dài.
ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Với phương châm "độc lập-khách quan-uy tín-chất lượng", VFA VIETNAM chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp, được khách hàng công nhận rộng rãi Chất lượng thẩm định giá của công ty không chỉ phản ánh giá trị thực của bất động sản mà còn khẳng định sự tin tưởng từ khách hàng Sự hài lòng của khách hàng là yếu tố quyết định đến thành công của công ty trong mọi lĩnh vực hoạt động.
Trong bối cảnh thị trường xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong dịch vụ thẩm định giá, nhiều doanh nghiệp đã hạ giá dịch vụ quá thấp hoặc "chạy đua" về thời gian để thu hút khách hàng, dẫn đến việc xác định giá trị tài sản không chính xác Hành vi thông đồng giữa thẩm định viên và khách hàng cũng làm thiệt hại đến lợi ích của các bên liên quan Tuy nhiên, tại công ty VFA VIETNAM, các thẩm định viên và chuyên viên thẩm định cam kết thực hiện quy trình định giá tài sản một cách trung thực và khách quan, không chịu ảnh hưởng bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty VFA VIETNAM đã đạt được thành công đáng kể, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá quyền sử dụng đất Kết quả thẩm định không chỉ có độ tin cậy cao mà còn mang lại giá trị tư vấn cho nhiều khách hàng Những dự án thẩm định và doanh thu mà công ty đạt được đã chứng minh hiệu quả của hoạt động này Thành công này được tạo ra từ nhiều nguyên nhân khác nhau.
VFA VIETNAM tự hào sở hữu đội ngũ thẩm định viên và nhân sự mạnh mẽ, bao gồm 14 thẩm định viên giá và các chuyên gia tài chính-kế toán, kỹ sư chuyên ngành Nhân lực trẻ, nhiệt tình và có trách nhiệm cao, tất cả đều tốt nghiệp từ các trường đào tạo bài bản, giúp hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình thẩm định giá bất động sản và quyền sử dụng đất Đội ngũ luôn mang trong mình đam mê nghề nghiệp và khát vọng nâng cao năng lực chuyên môn, khẳng định rằng nhân viên chính là tài sản vô giá của công ty.
Công ty sở hữu đội ngũ chuyên gia có trình độ cao trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, với kiến thức sâu rộng về thị trường bất động sản.
Nghiệp vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất và thẩm định giá bất động sản luôn tuân thủ các nguyên tắc và quy trình định giá, kết hợp với kỹ thuật tính toán để đảm bảo kết quả chính xác Đội ngũ chuyên viên thẩm định có ý thức làm việc, đoàn kết và hỗ trợ nhau trong việc trau dồi, bồi dưỡng nghiệp vụ thường xuyên.
Công ty luôn cập nhật kịp thời các văn bản pháp quy liên quan đến thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là thẩm định giá quyền sử dụng đất Chúng tôi nắm vững các luật, nghị định và thông tư hướng dẫn về xác định giá khởi điểm trong bán đấu giá quyền sử dụng đất Việc tuân thủ các quy định này đảm bảo quy trình và phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty được thực hiện đúng quy định, từ đó nâng cao độ chính xác và tính pháp lý của kết quả thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất tại Công ty VFA VIETNAM tuân thủ theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05, bao gồm các nội dung cơ bản cần thiết Mỗi bước trong quy trình giúp Thẩm định viên có cái nhìn tổng quát, lập kế hoạch thực hiện một cách chặt chẽ Điều này đảm bảo đưa ra kết luận chính xác, có cơ sở đáng tin cậy, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và khách quan trong quá trình thẩm định.
Các chuyên viên Thẩm định giá của công ty VFA VIETNAM lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với từng trường hợp và mục đích khác nhau, nhằm tối ưu hóa ưu điểm và hạn chế nhược điểm của từng phương pháp Để xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, họ có thể kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá, đảm bảo tính chính xác cao nhất Kết quả cuối cùng từ các phương pháp này được tổng hợp và ghi chú rõ ràng trong báo cáo thẩm định giá.
Công ty VF VIETNAM đã áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản và dễ thực hiện, đặc biệt phù hợp với những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Người thực hiện không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng công thức phức tạp mà chỉ dựa vào các giao dịch thực tế trên thị trường Kết quả thu được phản ánh chính xác giá trị thực tế và được chấp nhận rộng rãi, bao gồm cả các cơ quan pháp luật, nhờ vào những điều chỉnh phù hợp.
Trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay, thông tin đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt trong việc định giá quyền sử dụng đất cho hoạt động bán đấu giá Thông tin không chỉ ảnh hưởng lớn đến giá trị quyền sử dụng đất mà còn quyết định độ tin cậy của mức giá đưa ra.
Kể từ khi thành lập, Công ty đã xây dựng một nguồn dữ liệu phong phú và đa dạng, giúp nâng cao hiệu quả và tốc độ trong quá trình định giá Đội ngũ nhân viên luôn chủ động tìm kiếm và cập nhật thông tin thường xuyên để đảm bảo tính chính xác và phù hợp với biến động của thị trường Họ thu thập thông tin qua tài liệu tham khảo, internet, và thực hiện khảo sát thực tế các bất động sản cần định giá, cũng như bất động sản so sánh, nhằm kiểm tra độ chính xác của thông tin từ khách hàng.
Hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty VFA VIETNAM phục vụ cho mục đích bán đấu giá đã đạt được nhiều thành công và kết quả tích cực Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần được khắc phục.
2.4.2.1 Về quy trình thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá của công ty VFA VIETNAM mặc dù đầy đủ nhưng thiếu tính khoa học và cụ thể Các bước trong quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất để xác định giá khởi điểm cho đấu giá còn chung chung và không rõ ràng Phần lớn các bước thực hiện chỉ dựa vào kinh nghiệm thực tế và hoàn cảnh cụ thể, điều này tạo ra khó khăn lớn cho những người chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
Khách hàng cần cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến bất động sản để tiến hành thẩm định giá, bao gồm hồ sơ xin phép xây dựng, file mềm bản vẽ và tình trạng pháp lý của bất động sản Tuy nhiên, việc này có thể dẫn đến những thông tin không đảm bảo tính trung thực và khách quan.
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG TƯƠNG LAI.138 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Công ty đề ra mục tiêu phấn đấu:
-Xây dựng công ty VFA VIETNAM trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu của ngành tư vấn dịch vụ định giá và thẩm định giá.
-Hoạt động với phương châm: “độc lập-khách quan-uy tín-chất lượng”
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm thẩm định viên về giá, trang bị kiến thức liên quan như kiến trúc, xây dựng và phong thủy Công ty cũng sẽ hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất tại thành phố để nâng cao quy trình và phương pháp thẩm định giá, từ đó tăng cường khả năng cạnh tranh và khẳng định vị thế trên thị trường Trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn và chính sách Nhà nước có nhiều thay đổi, toàn thể nhân viên cần nỗ lực vượt qua thách thức để xây dựng công ty ngày càng vững mạnh.
Trong tương lai, Công ty VFA VIETNAM hướng tới việc trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu, với đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu thị trường và từng bước hội nhập quốc tế.
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM
Sau thời gian thực tập tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam, tôi đã có cơ hội tiếp xúc với kiến thức thực tế về công tác định giá Bất động sản, đặc biệt là định giá quyền sử dụng đất phục vụ bán đấu giá Mặc dù công ty đã đạt được một số kết quả, nhưng vẫn tồn tại nhiều hạn chế, cả từ yếu tố chủ quan của đội ngũ chuyên viên và yếu tố khách quan từ hành lang pháp lý Dựa trên định hướng phát triển của Công ty VFA Việt Nam và chiến lược ngành thẩm định giá tại Việt Nam, tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá quyền sử dụng đất cũng như thẩm định giá BĐS tại công ty.
3.2.1 Nâng cao nguồn nhân lực trong thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên cả về số lượng và chất lương
Thẩm định giá là một lĩnh vực kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật, đòi hỏi thẩm định viên phải có chuyên môn cao và đạo đức nghề nghiệp Để thực hiện công tác thẩm định giá hiệu quả, cần tuân thủ các nguyên tắc chuẩn mực và phương pháp thống nhất, đồng thời phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Việc lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp là cần thiết để đảm bảo tính pháp lý, toàn diện và chính xác Do đó, phát triển con người là yếu tố then chốt quyết định thành công trong hoạt động thẩm định giá cũng như trong các lĩnh vực khác.
Công ty cần tuyển dụng thêm những nhân viên có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, máy móc thiết bị và bất động sản, cùng với các ngành nghề chuyên sâu khác Điều này sẽ giúp hỗ trợ các chuyên viên thẩm định, đảm bảo rằng kết quả báo cáo được đưa ra một cách nhanh chóng, chính xác và đáng tin cậy.
Công ty cần tổ chức các khóa đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên, đồng thời thiết lập hệ thống khen thưởng cho những cá nhân xuất sắc và có cống hiến Bên cạnh đó, cần áp dụng chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp, nhằm tạo ra môi trường làm việc lành mạnh Điều này sẽ khuyến khích sự ham học hỏi và phấn đấu của từng nhân viên, từ đó nâng cao năng lực và kỹ năng công tác.
Công ty cần chuyên môn hóa và phân định nhiệm vụ rõ ràng nhằm phát huy tiềm năng của từng phòng ban, bộ phận và cá nhân Điều này sẽ giúp hoàn thiện bộ máy tổ chức, đảm bảo hoạt động TĐG diễn ra một cách chuyên nghiệp.
Công ty cần thiết lập một chính sách tuyển dụng hợp lý, đặc biệt là đối với các cán bộ trẻ được đào tạo chuyên sâu về Thẩm định giá Ngoài ra, việc mời gọi các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm làm cố vấn hoặc cộng tác viên sẽ giúp hỗ trợ và nâng cao năng lực cho các chuyên viên trẻ trong lĩnh vực này.
3.2.2 Xây dựng nguồn thông tin thu thập chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao
Thông tin về bất động sản, đặc biệt là đất đai và tài sản trên đất, là yếu tố thiết yếu trong quá trình thẩm định giá Tại thị trường Việt Nam, việc xác định giá trị bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn so với các quốc gia khác.
Để định giá bất động sản một cách chính xác, thẩm định viên cần có đầy đủ thông tin về thị trường và các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính của bất động sản Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin chi tiết về đất đai chủ yếu thuộc về một số cơ quan công quyền và doanh nghiệp lớn Thị trường bất động sản Việt Nam hiện thiếu minh bạch, hoạt động yếu kém và không hiệu quả do tình trạng đóng băng trong những năm gần đây, dẫn đến thông tin thị trường bị nhiễu loạn và xuất hiện nhiều thông tin ảo Vì vậy, các thẩm định viên gặp khó khăn trong việc thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá do không thể tiếp cận những thông tin mật về đất đai.
Vì vậy, công ty cũng như các thẩm định viên cần chú trọng vấn đề này khi tiến hành nghiệp vụ TĐG:
Thu thập thông tin là một nghệ thuật quan trọng trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu cho Công ty, bao gồm hệ thống văn bản pháp luật, thông tin và số liệu giá cả thị trường của các tài sản để làm căn cứ so sánh trong TĐG Ngoài ra, cần thu thập thông tin về tình hình kinh tế-tài chính qua các giai đoạn và chỉ tiêu phát triển của thị trường BĐS Khi đã có hệ thống dữ liệu so sánh, quá trình TĐG sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí thu thập thông tin.
Thẩm định viên cần chủ động thu thập và xác minh thông tin, không chỉ dựa vào dữ liệu do khách hàng cung cấp Việc này giúp tránh rủi ro từ thông tin không chính xác hoặc mang tính chủ quan, từ đó đảm bảo kết quả thẩm định chính xác và đáng tin cậy.
Khi thực hiện thẩm định giá trị bất động sản, các thẩm định viên cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố thị trường liên quan, cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước hiện hành Việc này giúp họ điều chỉnh các giá trị một cách phù hợp và chính xác, bởi vì thị trường bất động sản vốn đa dạng và luôn biến động.
Công ty nên đầu tư vào thiết bị hiện đại để cải thiện quy trình thu thập và xử lý thông tin Bên cạnh đó, việc ứng dụng phần mềm thống kê và phân tích tài liệu sẽ giúp nâng cao hiệu quả và giảm bớt khối lượng công việc trong việc phân tích và đánh giá.
3.2.3 Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh/thành phố trong cả nước
Trong những năm tới, Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM) cần mở rộng hệ thống chi nhánh và văn phòng đại diện trên toàn quốc, đặc biệt tại các thành phố lớn với thị trường tiềm năng Việc xây dựng một mạng lưới rộng khắp sẽ giúp nâng cao vị thế của Công ty Đồng thời, VFA VIETNAM cũng nên đa dạng hóa các ngành nghề kinh doanh tại các chi nhánh, phát triển nghề mới để bổ trợ cho các lĩnh vực kinh doanh chủ đạo, nhằm đạt được mục tiêu phát triển bền vững.
