Thẩm định giá là công việc vừa mang tính khoa học; vừa mang tính nghệ thuật, để làm tốt công tác TĐG địi hỏi thẩm định viên phải có tính chun nghiệp cao. Tức là người thực hiện phải có năng lực chun mơn nghiệp vụ, đạo đức, đồng thời khi thực hiện nghiệp vụ TĐG phải dựa trên những nguyên tắc chuẩn mực và phương pháp thống nhất. Người thẩm định viên phải nắm bắt và phân tích được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần thẩm định như thế nào. Từ đó, đưa ra được phương pháp thẩm định phù hợp đảm bảo tính pháp lý, tồn diện, chính xác và kịp thời nhất. Vì vậy,
yếu tố phát triển con người là yếu tố tiên quyết tạo nên thành cơng cho hoạt động thẩm định giá nói riêng và mọi hoạt động khác nói chung.
-Cơng ty nên bổ sung, tuyển dụng những cán bộ có kiến thức về ngành nghề xây dựng, máy móc thiết bị, bất động sản,…và các ngành nghề chuyên sâu khác để hỗ trợ các chuyên viên thẩm định đảm bảo kết quả báo cáo đưa ra nhanh, chính xác và mang tính tin cậy cao.
-Cơng ty cần tổ chức các khóa đào tạo thêm về kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cơng nhân viên. Bên cạnh đó, Cơng ty cần có cơng tác quản lý khen thưởng những cá nhân xuất sắc, có cống hiến với nghề; cũng như có những chế tài xử phạt nghiêm khắc, răn đe đối với nhân viên có dấu hiệu sai phạm đạo đức nghề nghiệp để tạo ra môi trường làm việc lành mạnh, khuyến khích sự ham học hỏi và phấn đấu của từng nhân viên; hồn thiện hơn năng lực cơng tác cũng như kỹ năng của nhân viên.
-Công ty cần thực hiện chuyên mơn hóa, phân định nhiệm vụ rõ ràng để phát huy tiềm năng của từng phòng ban; từng bộ phận; từng cá nhân, để hoàn thiện bộ máy tổ chức đảm bảo cho hoạt động TĐG diễn ra một cách chuyên nghiệp.
Song song với đó, Cơng ty cần có chính sách tuyển dụng hợp lý nhất là cán bộ trẻ được đào tạo bài bản về chuyên ngành TĐG, bên cạnh đó cần mời các chuyên gia giỏi làm cố vấn hoặc làm cộng tác viên phối hợp; hỗ trợ các chuyên viên trẻ trong công tác Thẩm định giá.
3.2.2. Xây dựng nguồn thơng tin thu thập chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao.
Thông tin của BĐS cần thẩm định giá, đặc biệt là đất đai và các tài sản trên đất là một yếu tố quan trọng, không thể thiếu trong quá trình TĐG. Ở thị trường Việt Nam, định được giá BĐS khó hơn nhiều so với các nước khác. Muốn định giá BĐS được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thơng tin về thị trường cùng hàng loạt các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của Bất động sản. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin
sâu hơn về đất đai chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn. Nguyên nhân là do thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu sự minh bạch, thị trường hoạt động yếu, khơng hiệu quả do tình trạng đóng băng trong những năm gần đây; thơng tin thị trường thì nhiễu loạn, có nhiều thơng tin ảo. Do đó, các TĐV khi tiến hành nghiệp vụ TĐG gặp rất nhiều khó khăn, khơng tiếp cận được những thông tin mật về đất đai.
Vì vậy, cơng ty cũng như các thẩm định viên cần chú trọng vấn đề này khi tiến hành nghiệp vụ TĐG:
-Thu thập thông tin cũng là một nghệ thuật, cơ sở dữ liệu mà Công ty cần lưu trữ là: hệ thống văn bản pháp luật, các thông tin, số liệu giá cả thị trường của các tài sản làm căn cứ so sánh trong TĐG, thu thập về tình hình kinh tế-tài chính trong từng giai đoạn, chỉ tiêu phát triển của thị trường BĐS…Khi đã xây dựng được hệ thống dữ liệu so sánh thì việc TĐG sẽ giảm bớt đượcthời gian và chi phí thu thập thơng tin.
-Thẩm định viên khơng nên hồn tồn dựa vào các thơng tin mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành thu thập, điều tra, xác minh tính xác thực của thơng tin. Tránh trường hợp sử dụng các thơng tin khơng chính xác, mang tính chủ quan của khách hàng làm ảnh hưởng đến kết quả TĐG.
-Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, thẩm định viên cần phải xem xét các yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS hiện tại, với các chính sách quản lý của Nhà nước hiện tại có liên quan để có những điều chỉnh phù hợp, chính xác, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liên tục.
Ngồi ra, Cơng ty cũng nên trang bị các thiết bị hiện đại hỗ trợ công tác thu thập và xử lý thông tin nhanh hơn. Cũng như ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả.
3.2.3. Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh/thành phố trong cả nước. phố trong cả nước.
Trong những năm tới Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam nên phát triển hơn nữa hệ thống các chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh trong cả nước. Mở rộng thêm chi nhánh ở các thành phố lớn trong cả nước, đó là những thị trường tiềm năng, nhằm tạo một mạng lưới ở khắp toàn quốc, xứng đáng với vị thế mà Cơng ty đang có. VFA VIETNAM mở rộng thêm nhiều ngành nghề kinh doanh cho các chi nhánh, đa dạng hóa các ngành nghề, phát triển nghề mới bổ trợ cho các lĩnh vực kinh doanh chủ đạo, đó cũng chính là mục tiêu mà Công ty VFA VIETNAM hướng tới.
3.2.4. Linh hoạt áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp gópphần nâng cao uy tín, tính thuyết phục của kết quả thẩm định. phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục của kết quả thẩm định.
Định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá khơng phải là đơn giản cũng không quá phức tạp. Vấn đề là ta biết vận dụng các phương pháp định giá sao cho phù hợp. Một phương pháp xác định giá trị của BĐS được coi là tốt và phù hợp nếu nó chỉ ra được những lợi ích thực sự mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu nó, cho nhà đầu tư, đồng thời nó cho phép người ta có cơ sở thực hiện để lượng hóa những lợi ích đó. Có nghĩa là nó được người yêu cầu thẩm định sử dụng như một giá trị mang tính tham khảo, nhưng có cơ sở rõ ràng, sát với giá giao dịch trên thị trường.
Cho đến nay, hầu hết các phương pháp thẩm định cịn mang tính chất đơn giản, đều dựa trên những kinh nghiệm thực tế để phỏng đốn, thiếu tính lý luận và khoa học. Vì vậy, trong quá trình thực hiện thẩm định viên cần cân nhắc ràng buộc, kết hợp với hiểu biết của bản thân để lựa chọn phương pháp định giá thích hợp, khoa học và thực tiễn.
-Khi thực hiện nghiệp vụ TĐG, phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp để tính tốn trong báo cáo TĐG để đối chiếu, so sánh các kết quả với nhau nhằm nâng cao chất lượng và uy tín của kết quả thẩm định trong báo cáo.
-Cơng ty cần thường xuyên cập nhật giá cả, khung giá đất của Nhà nước và có những điều chỉnh hợp lý nhằm đưa ra kết quả TĐG chính xác, có độ tin cậy cao nhất.
-Tham khảo các tài liệu quốc tế và điều kiện áp dụng của các phương pháp TĐG, kết hợp với kiến thức của bản thân để vận dụng sao cho phù hợp với điều kiện của thị trường Việt Nam, phải đảm bảo tính chính xác và chuyên nghiệp.
3.2.5. Xây dựng quy trình định giá phù hợp.
Để nâng cao uy tín về chất lượng định giá, cần kiểm tra chặt chẽ hơn nữa các quy trình, báo cáo. Các thẩm định viên, lãnh đạo khi kí vào chứng thư cần kiểm tra đầy đủ các thông tin giá cả thu thập được, các yếu tố khách quan, chủ quan ảnh hưởng tới chất lượng định giá.
Các tài liệu về quy trình định giá BĐS hầu như được dịch từ các tài liệu nước ngoài, nơi mà ngành TĐG rất phát triển và trong điều kiện kinh tế-chính trị khác với Việt Nam. Vì vậy, hầu hết quy trình TĐG tại các Cơng ty TĐG được thực hiện dựa trên tiêu chuẩn TĐG Việt Nam chưa phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế do đó tính chun nghiệp chưa cao. Do đó, để xây dựng được một quy trình thẩm định giá cụ thể, chi tiết và chun nghiệp thì Cơng ty nên:
-Xây dựng quy trình dựa theo tiêu chuẩn TĐG của Việt Nam đồng thời nghiên cứu quy trình TĐG quốc tế để tìm ra những điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam, đảm bảo nghiệp vụ thẩm định giá được thực hiện trên một quy trình hợp lý và khoa học. Cơng ty có thể tham khảo quy trình thẩm định giá của Nhật Bản với 9 bước, được sưu tầm từ tài liệu nước ngoài sau đây:
Xây dựng kế hoạch thực hiện.
Mô tả cơ bản đối tượng thẩm định giá. Thu thập và tổ chức số liệu.
Tái xem xét số liệu, phân tích các nhân tố ảnh hưởng giá trị. Đưa ra phương pháp định giá phù hợp.
Xem xét lần cuối giá trị bất động sản. Quyết định về mức giá bất động sản. Báo cáo thẩm định giá bất động sản.
-Quy trình TĐG nên được trình bày một cách chi tiết và cơng khai trong hồ sơ năng lực của Công ty để khách hàng hiểu và biết được quy trình, thời gian thực hiện theo tiến độ công việc.
KẾT LUẬN
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đi đôi với sự phát triển kinh tế của đất nước thì q trình đơ thị hóa ngày càng được mở rộng và tác động mạnh mẽ đến giá đất. Xã hội ngày càng phát triển, làm nảy sinh nhiều mối quan hệ về đất đai, do đó nhu cầu xác định giá đất giá đất ngày càng tăng. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt, là hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá là điều kiện tiên quyết, khơng thể thiếu góp sức với cơ quan quản lý Nhà nước tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho từng bước đi của nền kinh tế cũng như sự phát triển chung của đất nước. Bởi vì áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cơng khai, rộng rãi, điều đó sẽ giúp cho mơi trường kinh doanh của đất nước nói chung và trong đó có thị trường Bất động sản nói riêng sẽ minh bạch, bình đẳng và có tính cạnh tranh, qua đó đạt được hiệu quả rất cao.
Qua nghiên cứu lý thuyết cũng như thực tế về hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Cơng ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam em đã rút ra được các nội dung cơ bản như sau:
-Lý thuyết các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá quyền sử dụng đất nhằm giúp cho các nhà quản lý có cơ sở khoa học để xác định và điều chỉnh mức giá khởi điểm để tổ chức đấu giá kịp thời và hợp lý.
-Phân tích tình hình thực tế hiện nay tại Cơng ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam so sánh với các cơ sở lý thuyết để thấy được những vấn đề cịn tồn tại trong Cơng ty và sự cần thiết khắc phục những hạn chế đó.
-Đưa ra phương hướng, cách giải quyết vấn đề nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá tại Công ty, đặc biệt là hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá.
Do sự hạn chế về trình độ năng lực, thời gian nên bài luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận được ý kiến bổ sung, nhận xét của thầy cơ và các bạn để em hồn thành hơn nữa luận văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn cơ giáo Th.s Vũ Thị Lan Nhung đã tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc cùng các anh chị phòng thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành đợt thực tập cuối khóa của mình.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình định giá tài sản
2. Giáo trình kinh doanh bất động sản
3. Hồ sơ của Cơng ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam 4. Luật đất đai 2013
5. Luật kinh doanh bất động sản 2014
6. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất 7. Websites -www.vfavietnam.com.vn -www.thamdinhgia.org -www.vneconomy.com.vn -www.batdongsan.com.vn