1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.5. Căn cứ và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất
1.2.5.1. Căn cứ định giá quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên BĐS. - Lao động: số lượng, chất lượng lao động.
- Tư liệu lao động: số lượng và trình độ của tư liệu lao động. - Đất đai: quy mơ và vị trí của mảnh đất.
- Các nguồn lực khác: vật tư sản phẩm và tư liệu sản suất khác. Căn cứ vào chi phí cơ hội của quyền sử dụng đất.
Phải đảm bảo việc sử dụng mảnh đất đó là tốt nhất,hiệu quả nhất,phù hợp với yêu cầu pháp lý,đồng thời đảm bảo yêu cầu kỹ thuật cũng như yêu cầu kinh tế.
Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân -Thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở.
-Sự biến động của thị trường BĐS.
-Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân. -Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
Các yếu tố xã hội,kinh tế,sự can thiệp của chính phủ,mơi trường...có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá quyền sử dụng đất,từ đó thấy được xu hướng của thị trường ảnh hưởng tới giá QSD đất.
Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của mảnh đất.
Sự phù hợp thể hiện ở chỗ phải dung hịa được mục đích đầu tư,mục đích sử dụng mảnh đất với quần thể đất đai,bất động sản xung quanh.Sự đóng góp của từng bộ phận của đất đai đến giá trị bất động sản thông qua thông tin của thị trường và sự chấp nhận của thị trường về đất đai và bất động sản đó.Sự đóng góp của đất đai đó làm tăng giá trị của quần thể đất đai,bất động sản xung quanh và ngược lại.
Căn cứ vào yếu tố cấu thành của Bất động sản.
-Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên BĐS bao gồm quy mơ, hai BĐS có diện tích như nhau, BĐS nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị của BĐS đó cũng cao hơn, BĐS có một mặt tiền giá trị sẽ thấp hơn BĐS cùng vị trí nhưng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và các quyền lợi pháp lý của BĐS.
-Đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS. Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của đất.
Cạnh tranh trong cung-cầu,cạnh tranh giữa cung-cầu đất đai trên thị trường,cạnh tranh trong sử dụng cao nhất,tốt nhất,cạnh tranh về giá quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất đai mang lại.
Giá QSD đất là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà mảnh đất mang lại. Giá trị này tùy thuộc vào từng loại đất đai.
1.2.5.2. Nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất.
Việc xác định giá QSD đất có vai trị vơ cùng quan trọng,ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường BĐS .Vì vậy,việc tiến hành xác định giá trị quyền sử dụng đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại mục 2,điều 112,luật đất đai 2013 như sau:
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Ngồi các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá QSD đất phải tuân thủ thêm một số nguyên tắc sau:Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất,nguyên tắc phù hợp,nguyên tắc thời điểm,nguyên tắc cạnh tranh,nguyên tắc nhất quán…