1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
1.3.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS. Mỗi phương pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, khơng có phương pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó. Hiện nay có một số phương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hố, phương pháp thặng dư . Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá trị của một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
Thuộc tính của BĐS.
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường. Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS.
Một số phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ
1.3.2.1. Phương pháp so sánh
Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng giá bán của những mảnh
đất, thửa đất tương tự đã được thực hiện giao dịch thành công trên thị trường làm căn cứ để xác định giá mảnh đất, thửa đất mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các mảnh đất, thửa đất khác nhau.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với thửa đất đã có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở cùng khu vực với thửa đất, khu đất cần định giá. Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
- Trường hợp không thu thập được những thơng tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thơng tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất nếu thị trường ổn định.
- Những thông tin cần thu thập:
Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đơ thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất).
Môi trường (bao gồm môi trường tụ nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức ơ nhiễm khơng khí và nguồn nước; mức độ thối hóa của đất, v.v. Mơi trường kinh tế- xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội,…).
Các đặc điểm về pháp lý: quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm,...
Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công.
Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất.
Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thơng tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Nhựng cuộc giao dịch mua bán này khơng có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin
Căn cứ những thơng tin đã khảo sát, thu thập ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá
Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu để xác định giá cho thửa đất, khu đất mục tiêu.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu = Giá chuyển nhượng QSDĐ của từng thửa đất, khu đất so sánh ±
Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố
khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất mục tiêu
Nguyên tắc điều chỉnh:
-Lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, nếu mảnh đất so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Lưu ý: các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt. Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường.
-Điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch trước, những yếu tố liên quan đến mảnh đất sau.
-Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau.
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất mục tiêu là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những sai khác về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường,... Sự khác biệt về giá giữa những thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất,khu đất mục tiêu (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thới gian từ thời diểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất mục tiêu, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá
Bằng cách lấy số bình quân hoặc bình quân trọng số của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:
Ưu điểm :
- Được áp dụng phổ biến, rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tiễn vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Có cơ sở vững chắc để được cơng nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để định giá, so sánh.
Nhược điểm:
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã thực hiện trong quá khứ nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trong quá khứ.
- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và số lượng giao dịch.
- Trong điều kiện kinh tế, pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.
Khả năng áp dụng:
- Đối với loại đất được mua bán phổ biến trên thị trường thì có thể căn cứ vào giá giao dịch trên thị trường để rút ra giá trị của mảnh đất mục tiêu.
- Tìm ra các mảnh đất nằm trong cùng khu vực thị trường và có tính chất tương đồng về diện tích, mục đích sử dụng,loại đất, điều kiện mặt bằng, vị trí v.v..
- Thửa đất được so sánh phải được giao dịch thành công và diễn ra trong thời gian gần nhất với ngày định giá, điều này phụ thuộc vào sự ổn định của thị trường.
Trong quá trình so sánh phải tìm ra những thông tin phục vụ minh chứng cho các dấu hiệu so sánh. Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng nhất đảm bảo kết quả thu được.
1.3.2.2. Phương pháp chiết trừ
Khái niệm:
Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của đất bằng cách lấy giá bán bất động sản trừ đi giá trị còn lại của cơng trình.
Các bước thực hiện:
- Bước 1: Ước lượng giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh.
Thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh phản ánh điều kiện giao dịch cảu bất động sản để có được giá bán bất động sản đã được điều chỉnh.
- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay
thế cơng trình hiện có của bất động sản bằng viêc:
● Ước lượng chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của cơng trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực và lợi nhuận của nhà đầu tư.
- Bước 3: Ước tính tổng giảm giá tích lũy của cơng trình xét trên mọi
nguyên nhân để giảm giá. Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng,lỗi thời bên ngoài.
- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá của cơng trình ra khỏi chi phí hiện tại
để xây dựng lại hoặc thay thế cơng trình hiện có của bất động sản để có giá trị hiện tại của cơng trình.
- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của cơng trình phụ, các chi phí của
các cơng trình cải tạo khác nằm trên mảnh đất mục tiêu.
- Bước 6: Lấy giá trị ước lượng của bất động sản trừ các chi phí cơng
trình đã giảm giá, cơng trình phụ đã giảm giá và các cơng trình cải tạo khác nằm trên mảnh đất mục tiêu sẽ được giá trị ước lượng của mảnh đất.
Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:
Ưu điểm:
- Dễ dàng thực hiện
- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đích chuyên biệt. việc ước lượng giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá
Các mặt hạn chế :
- Phương pháp này cũng dựa trên những dữ liệu của thị trường nên có hạn chế giống phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất khơng bằng giá trị và khơng tạo nên giá trị.
- Phần giảm giá khó ước tính khi các cơng trình đã cũ và khơng thể hiện được sử dụng tốt nhất.
- Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ phận cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ.
- Phương pháp địi hỏi người định giá phải thơng thạo kỹ thuật xây dựng và có kinh nghiệm.
Khả năng ứng dụng:
- Được áp dụng để định để định giá những mảnh đất ít hoặc khơng có giao dịch trên thị trường, bất động sản ít có khả năng tạo thu nhập như: bất động sản cơng.
- Khi phần đóng góp của cơng trình vào giá trị bất động sản nhỏ hoặc dễ xác định và có các cuộc mua bán bất động sản loại này.
- Phương pháp chiết trừ chỉ được áp dụng khi xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo cơng trình, xác định được tổng giảm giá tích lũy của cơng trình
1.3.2.3. Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Các bước thực hiện
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần định
giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của q trình phát triển và sự hồn
thành nó bằng sử dụng phương pháp so sánh trực tiệp hay phương pháp định giá vốn hóa.
Bước 3 : Ước tỉnh tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng,
lợi nhuận của nhà đầu tư pháp triển, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có
được tổng giá trị cịn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lí, thuế, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ ra giá trị cịn lại của đất.
Cơng thức tính
V = DT - CP
Trong đó:
V: là giá trị mảnh đất cần định giá
CP: là tổng chi phí đầu tư phát triển bất động sản
1.2.4.3.3. Ưu, nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm :
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu - Phương pháp này mơ phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Nhược điểm :
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản đang tồn tại.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại khơng tính đến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùng một thời điểm, do đó giả định này là khơng hiện thực.
Khả năng ứng dụng
- Phù hợp khi đánh giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm vè phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Cần sử dụng các kỹ thuật xử lý rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại khi đánh giá các phương án phst triển BĐS.
1.3.2.4. Phương pháp thu nhập
Khái niệm:
Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ BĐS.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp nhỏ:
a. Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng với trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.