1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
1.3.1. Quy trình định giá QSD đất
Quá trình định giá QSD bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của đất đai. Quá trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá.
Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá
-Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất. Xác định được địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích cơng trình xây dựng,…
-Xác định đối tượng khách hàng, u cầu, mong muốn của khách hàng -Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị của QSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho q trình định giá: Thơng tin tự có, từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…
Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hồn thành nhiệm vụ, những cơng việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc.
Thu thập thơng tin về cung-cầu đất đai, có thể so sánh được, xây dựng đề cương của báo cáo định giá.
Bước 2: Khảo sát hiện trường,thu thập thông tin về thị trường đất đai. Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập thông tin chi tiết bên trong và bên ngồi Bất động sản: Diện tích đất, cơng
trình kiến trúc…,khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngồi tịa nhà: Điện, nước, giao thơng,…tuổi đời của cơng trình, trang thiết bị…
Thu thập thơng tin: Thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được.
Bước 3: Phân tích các thơng tin về mảnh đất.
Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cần định giá.
Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạc. Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung-cầu trên thị trường đất đai.
Phân tích về khách hàng
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất.
Dựa vào từng loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá QSD đất phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị QSD mảnh đất. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng.
ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
Bước 5: Xác định quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị QSD mảnh đất cần định giá.
ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá QSD đất cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương
pháp khác chỉ mang tính chất tham khảo thì phải ghi rõ phương pháp nào được sử dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.
Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị.
Lập báo cáo và chứng thư định giá.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình cơng việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá.Những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị quyền sử dụng mảnh đất và sử dụng kết quả định giá.