Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC .2 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU .7 DANH MỤC CÁC HÌNH .8 PHẦN MỞ ĐẦU .9 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .13 1.1.1 Vai trò, đặc điểm đất đai .13 1.1.2 Thị trường bất động sản 19 1.2 ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20 1.2.1 khái niệm quyền sử dụng đất .20 1.2.2 Tổng quan giá quyền sử dụng đất 21 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất .25 1.2.4 Sự cần thiết việc định giá quyền sử dụng đất .29 1.2.5 Căn nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất 31 1.3 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .34 1.3.1 Quy trình định giá QSD đất 34 1.3.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất 36 1.4 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 47 1.4.1 Khái niệm mục đích đấu giá đất .47 1.4.2 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 51 1.4.3 Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất .53 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM) 55 SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 55 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty 55 2.1.2 Tổ chức nhân nguyên tắc hoạt động 58 2.1.3 Hoạt động kinh doanh: 60 2.1.4 Tình hình tài hoạt động đơn vị thơng qua báo cáo tài 68 2.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 76 2.2.1 Những pháp lý định giá .76 2.2.2 Những liên quan đến thị trường .78 2.2.3 Tuân thủ nguyên tắc áp dụng 78 2.2.4 Quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá cơng ty VFA VIETNAM 80 2.2.5 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Công ty VFA VIETNAM 81 2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CƠNG TY VFA VIETNAM 83 2.3.1 Ví dụ thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá cơng ty 83 2.3.2 Ví dụ 110 2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CƠNG TY VFA VIETNAM 130 2.4.1 Kết đạt .130 2.4.2 Hạn chế 133 2.4.3 Nguyên nhân .135 SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CƠNG TY VFA VIETNAM 138 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG TƯƠNG LAI 138 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CƠNG TY VFA VIETNAM 139 3.2.1 Nâng cao nguồn nhân lực thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên số lượng chất lương 139 3.2.2 Xây dựng nguồn thơng tin thu thập xác, đảm bảo độ tin cậy cao 140 3.2.3 Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện nhiều tỉnh/thành phố nước .142 3.2.4 Linh hoạt áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục kết thẩm định 142 3.2.5 Xây dựng quy trình định giá phù hợp .143 KẾT LUẬN 145 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 147 SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CLCL Chất lượng lại CTXD Cơng trình xây dựng QSD Quyền sử dụng SXKD Sản xuất kinh doanh TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam TĐV Thẩm định viên TNHH Trách nhiệm hữu hạn TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định UBND Ủy ban nhân dân VFA VIETNAM Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn Tài Việt Nam XHCN SV: Nguyễn Thị Hương Xã hội chủ nghĩa Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất: Sơ đồ 2.1: Tổ chức nhân công ty Sơ đồ 2.2: Quy trình thực dịch vụ thẩm định giá Bảng 2.2: Những tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu Công ty tham gia thực TĐG Bảng 2.3: Bảng so sánh kết hoạt động kinh doanh năm 2013 đến năm 2015 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp lô đất: Bảng 256: Bảng cấu sử dụng đất Bảng 2.6: Kết khảo sát, thu thập thông tin: Bảng 2.7: Bảng phân tích điều chỉnh yếu tố so sánh BẢNG 2.8: Bảng tổng hợp giá lô đất dự án Bảng 2.9: Bảng quy định, quy hoạch chi tiết Bảng 2.10: Bảng khảo sát, thu thập thơng tin Bảng 2.11: bảng phân tích điều chỉnh Bảng 2.12: bảng kết định giá SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Một số hình ảnh Hình 2.2: Một số hình ảnh SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vơ q giá Nó hàng hóa đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn, q giá, có ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội sâu sắc Tuy nhiên, diện tích đất đai bị giới hạn nhu cầu sử dụng đất ngày tăng lên Đi đôi với phát triển kinh tế đất nước q trình thị hóa ngày mở rộng tác động mạnh mẽ đến giá đất Xã hội ngày phát triển, làm nảy sinh nhiều mối quan hệ đất đai, nhu cầu xác định giá đất ngày tăng Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Để xác định giá đất cách xác cần phải sử dụng kết hợp khéo léo phương pháp xác định giá đất: so sánh, thu nhập, thặng dư…Tuy nhiên, xác định giá đất phải dựa vào yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Các nhân tố tác động lớn đến giá đất, làm thay đổi hẳn giá trị mảnh đất Luật đất đai thị trường bất động sản hình thành từ lâu, câu chuyện định giá đất làm đau đầu nhà quản lý Đã có hàng nghìn báo, hàng tram hội thảo, hội nghị bàn bất cập, thiếu thực tế định giá đất Việt Nam, song dường lối cho toán định giá đất ẩn số Bất cập lớn vấn đề là: “Giá đất cụ thể tổ chức độc lập xây dựng quan Nhà nước thẩm định Nhưng tỉnh, thành phố thành lập Hội đồng thẩm định giá đất hầu hết khơng có chun mơn sâu, mang tính hình thức nhiều thực chất Do vậy, có trường hợp định giá đất không sát thị trường khiến Nhà nước thất thoát tài sản dạng giá trị quyền sử dụng đất Còn người dân bị thiệt định giá đất thấp, khơng chuẩn” Vì vậy, Nhà nước cần phải có quan định giá đất chuyên nghiệp để đảm bảo thị trường công khai, minh bạch SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Trước tình hình thị trường bất động sản khó khăn nay, hình thức bán bất động sản thông qua đấu giá nhận định mang lại hiệu bất ngờ Bán đấu giá quyền sử dụng đất tạo mặt giá thị trường cơng khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường mảnh đất, đất cách tốt thông qua đấu giá Đấu giá tài sản cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa nói riêng phát triển cách đa dạng Trong năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản nước ta bước phát triển, có đóng góp quan trọng công tác thi hành pháp luật, đặc biệt công tác thi hành án dân xử lý vi phạm hành Khi hình thức đấu giá áp dụng cách rộng rãi tạo mặt giá cho thị trường, góp phần giải toán việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn xúc Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bán đấu giá nước ta ngày có vị trí, vai trò quan trọng đời sống kinh tế- xã hội, song công tác thẩm định nhiều khó khăn bất cập như: hành lang pháp lý chưa đầy đủ, chuyên viên định giá thiếu lực, hệ thống thơng tin không cập nhật… Trong thời gian thực tập Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam, bước đầu tiếp xúc với kinh nghiệm thực tiễn em nhận thức tầm quan trọng định giá hoạt động kinh tế, có hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm xác định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá Vì vậy, em chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam” làm chuyên đề thực tập SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Mục đích nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam, từ thấy thực trạng, cần thiết hoạt động định giá quyền sử dụng đất đồng thời phát phân tích nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn để đưa giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá 3.Đối tượng phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá; sử dụng số liệu kinh doanh Công ty, chứng thư thẩm định; văn pháp lý có liên quan đến thẩm định giá bất động sản -Phạm vi nghiên cứu: + Không gian nghiên cứu: đề tài nghiên cứu Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam dựa liệu sơ cấp thứ cấp thu thập + Thời điểm nghiên cứu: năm 2016 4.Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, thu thập so sánh - Tìm hiểu, chọn lọc nguồn thông tin - Nghiên cứu tài liệu, văn pháp lý liên quan đến lĩnh vực định giá bất động sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất 5.Kết cấu nội dung đề tài Đề tài: Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Cơng ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Như ví dụ trên, Công ty VF VIETNAM sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá khởi điểm để làm sở bán đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp so sánh ưu điểm đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi người có kinh nghiệm kiến thức thị trường kinh doanh BĐS Hầu người thực không gặp khó khăn mặt kỹ thuật khơng cần thiết phải xây dựng công thức mô hình tính tốn, mà dựa vào diện giao dịch thị trường Kết phương pháp phản ánh thực tế, đánh giá khách quan thị trường, sở thực số điều chỉnh thích hợp nên dễ người chấp nhận, quan pháp luật Trong thời đại công nghệ thơng tin thơng tin yếu tố quan trọng kinh tế đặc biệt hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Thơng tin có ảnh hưởng lớn tới giá trị quyền sử dụng đất độ tin cậy mức giá Từ thành lâp, q trình hoạt động phát triển, Công ty tự xây dựng cho nguồn liệu phong phú, đa dạng để phục vụ cho trình định giá nhanh hơn, hiệu Đồng thời đội ngũ nhân viên Công ty ln có ý thức tìm tòi, cập nhật thơng tin thường xuyên để đảm bảo tính xác nguồn thông tin phù hợp với biến động thị trường Họ tìm hiểu thu thập thơng tin có liên quan qua tài liệu tham khảo, qua internet khảo sát thực tế BĐS cần định giá BĐS so sánh từ có hợp đồng định giá để kiểm tra độ xác thông tin khách hàng cung cấp 2.4.2 Hạn chế Hoạt động thẩm định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá bán đấu giá công ty VFA VIETNAM thành công đạt kết định Nhưng bên cạnh đó, khong tránh khỏi hạn chế định SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 2.4.2.1 Về quy trình thẩm định giá - Quy trình TĐG cơng ty VFA VIETNAM đầy đủ chưa thật khoa học Quy trình TĐG quyền sử dụng đất làm xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu chưa cụ thể, bước thực cơng việc mang tính chung chung, khơng rõ ràng Hầu bước làm dựa kinh nghiệm thực tế hoàn cảnh để áp dụng cho phù hợp Đó khó khăn lớn người chưa có kinh nghiệm - Khách hàng cung cấp tất thông tin liên quan tới Bất động sản cần TĐG hồ sơ xin phép xây dựng, file mềm vẽ, tình trạng pháp lý BĐS…nên thông tin không đảm bảo tính trung thực khách quan - Các thơng tin tình hình cập nhật giá nước nước chưa thực cách liên tục Chính điều gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới chất lượng nghiệp vụ TĐG 2.4.2.2 Về phương pháp thẩm định giá Công ty VFA VIETNAM chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá , phương pháp TĐG đơn giản, độ tin cậy chưa cao: - Trong trình TĐG, chuyên viên thẩm định thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thu thập thông tin đánh giá BĐS khu vực, có đặc điểm tương đồng làm ước tính doanh thu Phương pháp so sánh trực tiếp cần thiết phải có nhiều thơng tin rõ ràng, xác Nếu thơng tin giao dịch khơng xác khơng sử dụng phương pháp Các thơng tin giao dịch thường khó đồng với BĐS cần thẩm định giá, đặc biệt tính thời điểm (thơng tin giao dịch thành cơng thường diễn trước thời điểm cần TĐG Bất động sản mục tiêu), điều kiện thị trường có nhiều biến động thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn Phải có giao dịch BĐS SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài tương tự khu vực sử dụng so sánh Nó đòi hỏi người TĐG phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường Tức người Thẩm định giá phải xác định phân tích điểm mạnh điểm yếu thông tin, số liệu thu thập sử dụng phân tích so sánh - Cơng ty chủ yếu sử dụng phương pháp TĐG theo quy định chung, nhiên số thiếu sót, cách thức thực cần khắc phục như: Trong trình điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS so sánh, Công ty VFA VIETNAM sử dụng phương pháp: chấm điểm theo thang điểm 10, chấm điểm theo bình qngia quyền theo bảng tính tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Thẩm định viên lựa chọn tiêu chí khác để điều chỉnh BĐS thẩm định BĐS so sánh Tuy nhiên tiêu lựa chọn mang tính chung chung Phương pháp thực chủ yếu dựa vào kinh nghiệm người đánh giá Tỉ lệ điều chỉnh % hay thang điểm đánh giá cho BĐS không theo quy chuẩn cụ thể nào, việc so sánh dường dựa nhiều vào tính chủ quan chuyên viên TĐG, điều khiến cho kết TĐG mang tính chủ quan - Hầu hết Thẩm định giá QSD đất làm xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư phương pháp thu nhập mà sử dụng kết hợp đồng thời nhiều phương pháp lúc cho BĐS để so sánh kết quả, so sánh khác biệt Trong phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử; dễ trở nên lạc hậu thị trường có nhiều biến động Đây toán cấp bách hầu hết công ty thẩm định Việt Nam 2.4.3 Nguyên nhân 2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan: - Về hành lang pháp lý: SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Pháp luật bán đấu giá tài sản hành chưa đồng bộ, chưa thống nhất, tồn mâu thuẫn, chồng chéo trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản Hiện nay, hoạt động bán đấu giá tài sản điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật khác Ngày 04/4/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất (Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP) Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài đấu giá quyền sử dụng đất (Thông tư số 02/2015/TT-BTC), không thống dẫn tới việc áp dụng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc, khó thực Hiện nay, thể chế pháp lý chưa tạo nên sách thống nhất, đồng để phát triển đội ngũ đấu giá viên chuyên nghiệp Các quy định Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thể bước chuyên nghiệp hóa đội ngũ đấu giá viên, hiệu lực thấp Nghị định quy định khác liên quan điều chỉnh Luật, Pháp lệnh, thiếu văn có hiệu lực pháp lý cao tầm luật để điều chỉnh thống hoạt động bán đấu giá Vì vậy, chưa có sở pháp lý đầy đủ để phát triển đội ngũ đấu giá viên theo yêu cầu xã hội -Về chế tài xử phạt Nhà nước: Chưa nghiêm minh nên khiến cho nhà đầu tư khơng có trách nhiệm, cơng bố thơng tin sai lệch, khơng xác dẫn đến tượng thơng tin không đối xứng tràn lan thị trường làm cho chất lượng dịch vụ TDDG Bất động sản giảm xuống Bên cạnh đó, thị trường biến động mạnh mẽ, thay đổi sách kinh tế vĩ mơ sách tiền tệ, sách tài khóa…khơng theo quy định định SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài làm cho thơng tin mà chun viên thẩm định thu thập thiếu xác, khơng có tính hệ thống độ tin cậy khơng cao 2.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan - Công ty VFA VIETNAM cơng ty hoạt động có uy tín lĩnh vực thẩm định giá, đội ngũ thẩm định viên thiếu số lượng Do đó, thẩm định viên phải làm nhiều việc lúc là: ký hợp đồng; thu thập phân tích thơng tin, số liệu; khảo sát trạng bất động sản; điều tra giá;…mà khơng có người hỗ trợ Trong thực hợp đồng có thời hạn, kết thẩm định giá khơng thể tránh khỏi số hạn chế định - Khách hàng người cung cấp tất thông tin liên quan tới BĐS cần thẩm định hồ sơ xin phép xây dựng, file mềm vẽ, tình trạng pháp lý BĐS…Do đó, thơng tin khơng hồn tồn đảm bảo tính minh bạch, xác; khó tránh khỏi có sai lệch giá trị thị trường BĐS cần thẩm định - Cơ sở vật chất hạn chế: Để thực tốt nghiệp vụ thẩm định giá cần trang bị đầy đủ hương tiện kỹ thuật phương tiện lại, máy ảnh, máy in…Sự thiếu thốn số lượng chất lượng khơng đảm bảo có ảnh hưởng nhiều tới nghiệp vụ thẩm định giá Việc nhận biết nắm bắt nguyên nhân mang tính chủ quan giúp Cơng ty có thay đổi, điều chỉnh kịp thời thời gian tới SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CƠNG TY TRONG TƯƠNG LAI Cơng ty đề mục tiêu phấn đấu: -Xây dựng công ty VFA VIETNAM trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu ngành tư vấn dịch vụ định giá thẩm định giá -Hoạt động với phương châm: “độc lập-khách quan-uy tín-chất lượng” Cùng với định hướng phát triển chung đó, thời gian tới, Cơng ty TNHH thẩm định giá tư vấn Tài Việt Nam tiếp tục tuyển dụng đào tạo thêm số thẩm định viên giá Trang bị thêm cho thẩm định viên kiến thức có liên quan kiến trúc, xây dựng,phong thủy,…Hồn thiện cơng tác xây dựng sở liệu giá đất địa bàn thành phố để phục vụ tốt cho công tác định giá, bước hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Công ty để nâng cao khả cạnh tranh, khẳng định vị thương trường Đồng thời, sách Nhà nước có nhiều thay đổi, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến cơng việc doanh nghiệp thẩm định giá nói chung Cơng ty VFA VIETNAM nói riêng Do vậy, tồn thể nhân viên Công ty cần phải phấn đấu để vượt khó khăn trước mắt, xây dựng công ty ngày vững mạnh Trong tương lai xa hơn, với tiềm sẵn có, Cơng ty VFA VIETNAM phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu bước hội nhập với đội ngũ thẩm định viên Việt Nam quốc tế SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CƠNG TY VFA VIETNAM Sau thời gian thực tập công ty TNHH thẩm định giá tư vấn Tài Việt Nam, tiếp xúc với kiến thức thực tế với kiến thức học trường, em phần hiểu thêm thực trạng công tác định giá Bất động sản có cơng tác định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Cơng ty đạt kết định bên cạnh nhiều bất cập, hạn chế Một mặt hạn chế xuất phát từ yếu tố mang tính chủ quan công ty đội ngũ chuyên viên thẩm định giá; mặt khác yếu tố khách quan từ hành lang pháp lý Nhà nước Trên sở xem xét định hướng phát triển Công ty VFA Việt Nam thời gian tới; mục tiêu, chiến lược phát triển ngành TĐG Việt Nam; em xin đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo theo hướng hồn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá nói riêng hoạt động thẩm định giá BĐS nói chung Cơng ty 3.2.1 Nâng cao nguồn nhân lực thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên số lượng chất lương Thẩm định giá cơng việc vừa mang tính khoa học; vừa mang tính nghệ thuật, để làm tốt cơng tác TĐG đòi hỏi thẩm định viên phải có tính chun nghiệp cao Tức người thực phải có lực chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức, đồng thời thực nghiệp vụ TĐG phải dựa nguyên tắc chuẩn mực phương pháp thống Người thẩm định viên phải nắm bắt phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định Từ đó, đưa phương pháp thẩm định phù hợp đảm bảo tính pháp lý, tồn diện, xác kịp thời Vì vậy, SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài yếu tố phát triển người yếu tố tiên tạo nên thành công cho hoạt động thẩm định giá nói riêng hoạt động khác nói chung -Cơng ty nên bổ sung, tuyển dụng cán có kiến thức ngành nghề xây dựng, máy móc thiết bị, bất động sản,…và ngành nghề chuyên sâu khác để hỗ trợ chuyên viên thẩm định đảm bảo kết báo cáo đưa nhanh, xác mang tính tin cậy cao -Cơng ty cần tổ chức khóa đào tạo thêm kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ công nhân viên Bên cạnh đó, Cơng ty cần có cơng tác quản lý khen thưởng cá nhân xuất sắc, có cống hiến với nghề; có chế tài xử phạt nghiêm khắc, răn đe nhân viên có dấu hiệu sai phạm đạo đức nghề nghiệp để tạo môi trường làm việc lành mạnh, khuyến khích ham học hỏi phấn đấu nhân viên; hồn thiện lực cơng tác kỹ nhân viên -Công ty cần thực chun mơn hóa, phân định nhiệm vụ rõ ràng để phát huy tiềm phòng ban; phận; cá nhân, để hoàn thiện máy tổ chức đảm bảo cho hoạt động TĐG diễn cách chun nghiệp Song song với đó, Cơng ty cần có sách tuyển dụng hợp lý cán trẻ đào tạo chuyên ngành TĐG, bên cạnh cần mời chuyên gia giỏi làm cố vấn làm cộng tác viên phối hợp; hỗ trợ chuyên viên trẻ công tác Thẩm định giá 3.2.2 Xây dựng nguồn thông tin thu thập xác, đảm bảo độ tin cậy cao Thơng tin BĐS cần thẩm định giá, đặc biệt đất đai tài sản đất yếu tố quan trọng, khơng thể thiếu q trình TĐG Ở thị trường Việt Nam, định giá BĐS khó nhiều so với nước khác Muốn định giá BĐS xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài Bất động sản Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài sâu đất đai “sân chơi” số quan công quyền doanh nghiệp lớn Nguyên nhân thị trường BĐS Việt Nam thiếu minh bạch, thị trường hoạt động yếu, khơng hiệu tình trạng đóng băng năm gần đây; thơng tin thị trường nhiễu loạn, có nhiều thơng tin ảo Do đó, TĐV tiến hành nghiệp vụ TĐG gặp nhiều khó khăn, không tiếp cận thông tin mật đất đai Vì vậy, cơng ty thẩm định viên cần trọng vấn đề tiến hành nghiệp vụ TĐG: -Thu thập thông tin nghệ thuật, sở liệu mà Công ty cần lưu trữ là: hệ thống văn pháp luật, thông tin, số liệu giá thị trường tài sản làm so sánh TĐG, thu thập tình hình kinh tế-tài giai đoạn, tiêu phát triển thị trường BĐS…Khi xây dựng hệ thống liệu so sánh việc TĐG giảm bớt đượcthời gian chi phí thu thập thơng tin -Thẩm định viên khơng nên hồn tồn dựa vào thơng tin mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành thu thập, điều tra, xác minh tính xác thực thơng tin Tránh trường hợp sử dụng thơng tin khơng xác, mang tính chủ quan khách hàng làm ảnh hưởng đến kết TĐG -Khi lập luận để đến kết cuối cùng, thẩm định viên cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS tại, với sách quản lý Nhà nước có liên quan để có điều chỉnh phù hợp, xác, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Ngồi ra, Cơng ty nên trang bị thiết bị đại hỗ trợ công tác thu thập xử lý thông tin nhanh Cũng ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.2.3 Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện nhiều tỉnh/thành phố nước Trong năm tới Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn Tài Việt Nam nên phát triển hệ thống chi nhánh, văn phòng đại diện nhiều tỉnh nước Mở rộng thêm chi nhánh thành phố lớn nước, thị trường tiềm năng, nhằm tạo mạng lưới khắp tồn quốc, xứng đáng với vị mà Cơng ty có VFA VIETNAM mở rộng thêm nhiều ngành nghề kinh doanh cho chi nhánh, đa dạng hóa ngành nghề, phát triển nghề bổ trợ cho lĩnh vực kinh doanh chủ đạo, mục tiêu mà Công ty VFA VIETNAM hướng tới 3.2.4 Linh hoạt áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục kết thẩm định Định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá đơn giản không phức tạp Vấn đề ta biết vận dụng phương pháp định giá cho phù hợp Một phương pháp xác định giá trị BĐS coi tốt phù hợp lợi ích thực mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu nó, cho nhà đầu tư, đồng thời cho phép người ta có sở thực để lượng hóa lợi ích Có nghĩa người yêu cầu thẩm định sử dụng giá trị mang tính tham khảo, có sở rõ ràng, sát với giá giao dịch thị trường Cho đến nay, hầu hết phương pháp thẩm định mang tính chất đơn giản, dựa kinh nghiệm thực tế để đốn, thiếu tính lý luận khoa học Vì vậy, trình thực thẩm định viên cần cân nhắc ràng buộc, kết hợp với hiểu biết thân để lựa chọn phương pháp định giá thích hợp, khoa học thực tiễn SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài -Khi thực nghiệp vụ TĐG, phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp để tính toán báo cáo TĐG để đối chiếu, so sánh kết với nhằm nâng cao chất lượng uy tín kết thẩm định báo cáo -Công ty cần thường xuyên cập nhật giá cả, khung giá đất Nhà nước có điều chỉnh hợp lý nhằm đưa kết TĐG xác, có độ tin cậy cao -Tham khảo tài liệu quốc tế điều kiện áp dụng phương pháp TĐG, kết hợp với kiến thức thân để vận dụng cho phù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam, phải đảm bảo tính xác chuyên nghiệp 3.2.5 Xây dựng quy trình định giá phù hợp Để nâng cao uy tín chất lượng định giá, cần kiểm tra chặt chẽ quy trình, báo cáo Các thẩm định viên, lãnh đạo kí vào chứng thư cần kiểm tra đầy đủ thông tin giá thu thập được, yếu tố khách quan, chủ quan ảnh hưởng tới chất lượng định giá Các tài liệu quy trình định giá BĐS dịch từ tài liệu nước ngoài, nơi mà ngành TĐG phát triển điều kiện kinh tế-chính trị khác với Việt Nam Vì vậy, hầu hết quy trình TĐG Công ty TĐG thực dựa tiêu chuẩn TĐG Việt Nam chưa phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế tính chun nghiệp chưa cao Do đó, để xây dựng quy trình thẩm định giá cụ thể, chi tiết chun nghiệp Cơng ty nên: -Xây dựng quy trình dựa theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam đồng thời nghiên cứu quy trình TĐG quốc tế để tìm điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam, đảm bảo nghiệp vụ thẩm định giá thực quy trình hợp lý khoa học Cơng ty tham khảo quy trình thẩm định giá Nhật Bản với bước, sưu tầm từ tài liệu nước sau đây:  Xác định nội dung thẩm định giá SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài  Xây dựng kế hoạch thực  Mô tả đối tượng thẩm định giá  Thu thập tổ chức số liệu  Tái xem xét số liệu, phân tích nhân tố ảnh hưởng giá trị  Đưa phương pháp định giá phù hợp  Xem xét lần cuối giá trị bất động sản  Quyết định mức giá bất động sản  Báo cáo thẩm định giá bất động sản -Quy trình TĐG nên trình bày cách chi tiết công khai hồ sơ lực Công ty để khách hàng hiểu biết quy trình, thời gian thực theo tiến độ công việc SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường nay, đôi với phát triển kinh tế đất nước q trình thị hóa ngày mở rộng tác động mạnh mẽ đến giá đất Xã hội ngày phát triển, làm nảy sinh nhiều mối quan hệ đất đai, nhu cầu xác định giá đất giá đất ngày tăng Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Đặc biệt, hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá điều kiện tiên quyết, thiếu góp sức với quan quản lý Nhà nước tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho bước kinh tế phát triển chung đất nước Bởi áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, rộng rãi, điều giúp cho mơi trường kinh doanh đất nước nói chung có thị trường Bất động sản nói riêng minh bạch, bình đẳng có tính cạnh tranh, qua đạt hiệu cao Qua nghiên cứu lý thuyết thực tế hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Cơng ty TNHH thẩm định giá tư vấn Tài Việt Nam em rút nội dung sau: -Lý thuyết nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá quyền sử dụng đất nhằm giúp cho nhà quản lý có sở khoa học để xác định điều chỉnh mức giá khởi điểm để tổ chức đấu giá kịp thời hợp lý -Phân tích tình hình thực tế Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn Tài Việt Nam so sánh với sở lý thuyết để thấy vấn đề tồn Công ty cần thiết khắc phục hạn chế -Đưa phương hướng, cách giải vấn đề nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá Công ty, đặc biệt hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Do hạn chế trình độ lực, thời gian nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến bổ sung, nhận xét thầy bạn để em hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Lan Nhung tận tình hướng dẫn giúp em hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc anh chị phòng thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn Tài Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khóa SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình định giá tài sản Giáo trình kinh doanh bất động sản Hồ sơ Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng cho thuê đất Websites -www.vfavietnam.com.vn -www.thamdinhgia.org -www.vneconomy.com.vn -www.batdongsan.com.vn SV: Nguyễn Thị Hương Lớp: CQ50/16.02 ... bán đấu giá quyền sử dụng đất 5.Kết cấu nội dung đề tài Đề tài: Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Cơng ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam SV:... chức đấu giá QSD đất .53 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM)... điểm để tổ chức bán đấu giá Vì vậy, em chọn đề tài Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá Công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam làm chun đề thực