Hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng tại công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài chính việt nam

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thể của một tài sản cụ thể và một thời điểm xác định có liên quanđến tất cả các đặc điểm của tài sản và c

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực

tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Mến

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

SDTNVHQN Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

SƠ ĐỒ 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

SƠ ĐỒ 2.2 Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên hữu hạn, nhưng lại vô cùng quan trọng Hiện naynhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân

cư, xây dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở đangngày càng tăng cao Vì vậy việc bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầutrên đòi hỏi phải có một phương án quy hoạch sử dụng đất đai thống nhất Khicác phương án quy hoạch sử dụng đất đai đã được phê duyệt và ban hành thìcác chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan tiến hành GPMB để làm

cơ sở tiền đề cho việc xây dựng các dự án quy hoạch đó GPMB phải trải quanhiều giai đoạn, nhiều thủ tục pháp lí Trong giai đoạn bồi thường thiệt hạicho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nóichung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất Bởiviệc này liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặcnhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộngđồng

Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện

và thực tiễn, Chính phủ đã đưa ra nhiều các văn bản pháp lí quy định rõ ràng

về vấn đề bồi thường GPMB nhưng trên thực tế các hoạt động này vẫn cónhiều bất cập, vướng mắc Khung giá đất bồi thường chưa phù hợp với cácvùng đất khác nhau trên nước ta và càng không thể đáp ứng những thay đổiliên tục diễn ra trên địa bàn Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất để xácđịnh các khung giá đất và các loại đất trên thực tế và lí thuyết là khó khăn vàphức tạp Hơn nữa bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng nămthường chỉ bằng 30%-60% giá đất giao dịch trên thị trường khiến ngân sáchthất thu từ đất đai số tiền rất lớn Cũng vì bảng giá đất không sát giá thịtrường nên gây ra tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân ngày càng

gia tăng Hiện tại đang có rất nhiều ý kiến trái chiều Theo đó, việc đền bù sẽkhông áp theo khung giá ban hành hàng năm của UBND TP nữa mà thôngqua các đơn vị tư vấn độc lập, nhằm đưa ra mức giá đền bù phù hợp sát vớigiá thị trường.

Để hiểu rõ hơn thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nước thuhồi đất để GPMB, em chọn nghiên cứu đề tài:

“ Hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng tạiCông ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính Việt Nam “

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

● Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác định giá đất bồi thường GPMBkhi Nhà nước thu hồi đất

● Nghiên cứu, phân tích đánh giá hoạt động định giá đất đền bù giảiphóng mặt bằng tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chínhViệt Nam

● Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giáđất bồi thường GPMB tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tàichính Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài : Công tác định giá đất làm cơ sở bồithường GPMB tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chínhViệt Nam

- Phạm vi nghiên cứu đề tài : Nghiên cứu công tác định giá đất phục vụcông tác đền bù GPMB đang áp dụng ở nước ta hiện nay và tại Công tyTNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp như:

- Phương pháp thu thập thông tin: Thông tin được thu thập từ các nguồnkênh internet, các chứng thư thẩm định, báo cáo thẩm định giá mà công

ty cung cấp, các văn bản pháp lý liên quan

- Phương pháp xử lí thông tin

- Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích: dựa trên các số liệu củacông ty cung cấp để so sánh các con số hay kết quả định giá khi sửdụng các phương pháp khác nhau, và đánh giá tìm ra sự khác biệt giữacác phương pháp định giá

Ngoài ra còn đề tài được nghiên cứu dựa trên quan điểm của Chủ nghĩaMác-Lê nin và những quan điểm của Đảng, Nhà nước ta trong công tác đền

bù, GPMB hiện nay

5 Kết cấu đề tài.

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt và tàiliệu tham khảo, nội dung chuyên đề được chia làm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lí luận về định giá đất trong bồi thường GPMB

Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất để GPMB ở Công ty TNHHThẩm định giá & Tư vấn tài chính Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đấtbồi thường GPMB tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính ViệtNam

Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG BỒI

THƯỜNG GPMB 1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai.

Đất (soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng Thổ nhưỡngphát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thủyquyển), sinh vật (Sinh quyển) và đá mẹ (Thạch quyển) qua thời gian lâu dài

Đất (land): Khái niệm đất có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau:

● Đất như là không gian

Xem xét trên phương diện thẩm định giá: Bản thân đất đai nếu tách rời rathì không thể một mình thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì cógiá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có thể đạtmục đích trở thành không gian cư trú Do đó, đất đai là bộ phận quan trọngcủa BĐS và là một loại hàng hóa quan trọng trong thị trường BĐS

- Phân loại đất theo thổ nhưỡng: (theo Khoa học đất) Mục đích để xâydựng bản đồ thổ nhưỡng Có 3 trường phái chủ yếu:

● Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh

● Phân loại đất theo định lượng các tầng đất

● Phân loại đất theo FAO – UNESCO

- Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất:

● Theo luật đất đai 2013 thì đất đai được chia làm 3 nhóm: Nhómđất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sửdụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

● Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, cácnước có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâmnghiệp, đất chuyên dùng ( đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khucông nghiệp, đất thương mại, du lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đôthị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất ở và hành chínhnông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang…

- Đất đai chia làm 2 trạng thái:

● Đất đai chưa khai thác: thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sửdụng Trong điều kiện nhất định thì đất chưa khai thác có thể chuyểnhóa thành đất khai thác

● Đất đã khai thác: là đất đô thị và đất chuyên dùng Đất đô thị có thểchia thành đất đủ điều kiện để xây dựng ngay (đất thục) và đất phải trảiqua quá trình tái khai thác mới đưa vào xây dựng (đất mới)

Xét về mặt địa lý đất đai nước ta có hai đặc điểm chính là:

- Đất đai ở nước ta rất đa dạng, thể hiện rõ tính chất nhiệt đới gió mùacủa thiên nhiên Việt Nam Đây là điều kiện tốt giúp cho nền nôngnghiệp nước ta vừa đa dạng, vừa chuyên canh có hiệu quả trên nhữngloại đất thích hợp

- Nước ta có ba nhóm đất chính: đất Feralit (65% diện tích đất tự nhiên),đất mùn núi cao (11% diện tích đất tự nhiên), đất bồi tụ phù sa sông vàbiển (24% diện tích đất tự nhiên)

Trên góc nhìn của nhà thẩm định giá thì đất đai mang các đặc điểm củaBĐS như sau:

- Tính cố định về vị trí: đất đai cố định về vị trí, về địa điểm và không cókhả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diệntích Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên

nó có giới hạn và bị giới hạn về không gian Diện tích đất đai của mộtquốc gia khó thay đổi Đặc điểm này ảnh hưởng đến giá trị của đất đai

- Tính bền vững: đất đai là tài nguyên thiên nhiên và được xem là khôngthể hủy hoại

- Tính khan hiếm: diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và có tínhkhác biệt, cố định về vị trí…

- Tính có giá trị lớn: thường giá trị của đất đai thường cao, và là bộ phậncấu thành nên giá trị của BĐS

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: đất đai chịu ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặtvật lý và kinh tế Giá trị của đất đai ở khu vực này có thể bị tác độngbởi giá đất ở khu vực khác liền kề khác Trong nhiều trường hợp, nhàđầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội sẽ là tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và công trình xây dựngtrong khu vực đó

Đất đai là sản phẩm của sự tác động đồng thời của nhiều yếu tố tự nhiên

và kinh tế-xã hội địa hình đa dạng, khí hậu nhiệt đới, ẩm, gió mùa mang tínhchất chuyển tiếp, mạng lưới sông ngòi, nguồn nước ngầm khá phong phú,thảm thực vật khá đa dạng, phong phú, dân số đông, lực lượng lao động dồi

dào, tình hình kinh tế, xã hội ổn định đã có nhiều thuận lợi và cũng gây rakhông ít khó khăn cho đất đai.

Vai trò của đất đai nói riêng gắn liền với vai trò của BĐS nói chung

- Đối với nhà đầu tư, đất đai và BĐS không chỉ là một loại tài sản vật chấtđơn thuần mà còn là tài sản tài chính Với những đặc điểm riêng biệt, loạitài sản này trở thành lựa chọn đầu tư lý tưởng trong một danh mục đầu tư.Xét trên phương diện phân bổ danh mục đầu tư, BĐS được xem là loạihình tài sản mang đến lợi suất đầu tư cạnh tranh hơn so với các loại tài sảnkhác nhưng vẫn duy trì được mức rủi ro không đổi; hơn nữa BĐS còn cókhả năng phòng ngừa rủi ro từ lạm phát và phân tán rủi ro trong một danhmục đầu tư

- Vai trò của đất đai và BĐS trong một danh mục đầu tư với nhiều loại hìnhtài sản

● Nâng cao lợi nhuận đầu tư

BĐS là một loại hình tài sản có khả năng tạo ra lợi nhuận hấp dẫn so vớicác loại hình đầu tư khác Xét trên khía cạnh một danh mục đầu tư gồm nhiềuloại tài sản khác nhau, việc đưa BĐS vào danh mục đầu tư sẽ giúp gia tăng lợinhuận trong khi vẫn duy trì được mức độ rủi ro không đổi

● Phòng ngừa rủi ro lạm phát

Dòng tiền tạo ra từ việc đầu tư BĐS mang những đặc điểm riêng biệt.Các dòng tiền này được tạo ra từ các khoản tiền cho thuê BĐS và không biếnđộng mạnh như các khoản lợi nhuận của doanh nghiệp, nhưng lại dao động ởmức độ cao hơn hầu hết các loại trái phiếu đầu tư Về dài hạn, các khoản đầu

tư BĐS sẽ được phòng ngừa rủi ro từ lạm phát vì doanh thu từ các khoản đầu

tư này đến từ hợp đồng cho thuê theo thời hạn, mà các khoản thu này hay tăngdần theo lạm phát Đây chính là một đặc điểm mà thị trường trái phiếu không

có được, vì các khoản lãi suất trái phiếu định kỳ đều được cố định trong suốt

thời hạn của trái phiếu.

● Phân tán rủi ro của danh mục đầu tư

Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư BĐS mangtính khác biệt so với các tài sản tài chính khác BĐS thường biến động theođiều kiện của thị trường BĐS, việc đáo hạn hợp đồng thuê BĐS và chi phíxây dựng Các đặc điểm này đã tạo nên sự tương quan thấp với các sản phẩmtài chính khác

1.1.2 Khái niệm và vai trò GPMB

GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhàcửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận liên quan dân cư trênmột phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xâydựng một công trình mới

Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng cho đếnkhi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng

và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trựctiếp của các bên tham gia và của cả xã hội

Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của của dự án , làkhâu đầu tiên của thực hiện dự án Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quantrọng quyết định đến tiến độ GPMB

Từ đó ta có thể hiểu bản chất của của công tác đền bù GPMB khi Nhànước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần đền bù về mặt vậtchất mà còn phải đả bảo lợi ích của người dân di chuyển Đó là họ phải cóchỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn chỗ cũ Tốt nhất là phải đảmbảo tốt hơn chỗ cũ thì mới đảm bảo cuộc sống họ sẽ tốt hơn về mọi mặt

Vai trò của GPMB trong sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước:

- Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứngcủa hạ tầng kinh tế xã hội với tư cách là phương tiện vật chất ký thuật, hạtầng kinh tế xa hội lại triwr thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự pháttriển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự

án có được triên khai hay không

Về mặt tiến độ của dự án phụ thuộc nhiều điều kiện khác nhau như: Laođộng, tài chính, công nghệ, điều kiện tự nhiên… Nhưng nhìn chung nó phụthuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB GPMB đúng cách, thực hiện đúngtiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngượclại GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến việc thi công, tập trung vốn và còn ảnhhưởng tới việc thực hiện các dự án khác

- Đối với mặt kinh tế của dự án: Việc thực hiện GPMB tốt giảm tối đa chiphí cho việc giải tỏa đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho cáccông trình khác GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịphoàn thành các tiến đô dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khókhăn cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

1.2 Định giá đất bồi thường GPMB

1.2.1 Khái niệm định giá đất

Có một số khái niệm về định giá như sau:

- Định giá là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thể của một tài sản cụ thể và một thời điểm xác định có liên quanđến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tốcăn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

- Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật,tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại

và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường

- Theo Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS thì: “Định giá BĐS là họat động tưvấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”

- Định giá đất bồi thường là định giá đất cho mục đích thay thế các tài sản bịthu hồi bằng tiền hoặc hiện vật (đất…)

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất bồi

- Hệ số điều chỉnh giá đất ở từng địa phương, theo từng khu vực và từngnăm

b Đối với đơn vị thẩm định giá bên ngoài có chức năng tư vấn cho Hội

đồng thẩm định giá cấp tỉnh để xác định giá đất bồi thường GPMB

- Tiêu chuấn thẩm định giá

Tiêu chuẩn thẩm định giá là một hệ thống văn bản pháp luật đòi hỏingười thẩm định giá phải tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định giá góp phần đảmbảo tính khách quan, trung thực của thẩm định giá Về phía Nhà nước, tiêu

chuẩn thẩm định giá giúp nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soáthoạt động thẩm định giá Về phía doanh nghiệp và TĐV về giá, đây là mộthành lang pháp lý cực kỳ quan trọng để nâng cao tính chuyên nghiệp và hạnchế rủi ro trong nghề nghiệp của mình Trên thế giới tất cả các nước có dịch

vụ thẩm định giá đều có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia riêng

- Cơ sở thẩm định giá

Cơ sở thẩm định giá là một nội dung quan trọng mà người TĐV phảixác định rõ khi tiến hành thẩm định giá và là các tiêu chuẩn trong hệ thốngtiêu chuẩn thẩm định giá của mỗi nước Thẩm định giá ở các nước trên thếgiới đều dựa trên hai cơ sở: Cơ sở giá trị thị trường và cơ sở gía trị phi thịtrường TĐV phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa cơ sở giá thị trường và cơ

sở giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quantùy theo những thông tin đã thu thập được và tùy theo đặc điểm, công năngcủa tài sản cần thẩm định

- Quy trình thẩm định giá

Là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống mà TĐV tuân theonhằm đánh giá đúng đắn giá trị thị trường của tài sản Quy trình thẩm định giábắt đầu khi TĐV nhận nhiệm vụ thẩm định giá tài sản, kết thúc khi hoàn thànhbáo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư cho khách hàng theo đúng hợpđồng Quy trình thẩm định giá bao gồm nhiều bước triển khai công việc nhằmmục tiêu cuối cùng là để giải thích, chứng minh tính đúng đắn của mức giá thịtrường của tài sản mà TĐV trả lời cho khách hàng

- Phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá Trên thế giới có 5 phương pháp chủ yếu được sử dụng trong thẩm địnhgiá:

● Phương pháp so sánh trực tiếp

● Phương pháp chi phí (chi phí thay thế khấu hao)

● Phương pháp thu nhập

● Phương pháp thặng dư

● Phương pháp lợi nhuận

Lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu

tố sau: Loại tài sản thẩm định giá; nguồn thông tin liên quan thu thập đượccũng như mục đích của công việc thẩm định giá

Có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản, mỗi phương pháp thẩmđịnh giá tài sản có ưu nhược điểm nhất định Tuỳ thuộc vào trình độ nghềnghiệp, chuyên môn, mục đích của thẩm định giá tài sản, tuỳ thuộc vào điềukiện thị trường và các dữ liệu sẵn có để quyết định áp dụng phương phápthẩm định nào, hay cùng áp dụng nhiều phương pháp để thẩm định (để kiểmtra chéo) nhằm xác định giá trị tài sản cho phù hợp

- Quản lý nhà nước về thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá trong cơ chế thị trường mang trong nó không ítkhuyết tật Do theo đuổi mục tiêu lợi nhuận, mục tiêu cá nhân, doanh nghiệp

và các TĐV có thể đưa ra các mức giá không khách quan Do đó, quản lýnhà nước về thẩm định giá là hết sức cần thiết Nội dung quản lý nhà nước vềthẩm định giá gồm:

● Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá

● Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triểnnghề thẩm định giá

● Tổ chức nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp

vụ chuyên ngành thẩm định giá

● Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về thẩm định giá

Để thực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá có hiệu quả, Nhà nước

có thể phân cấp quản lý trong bộ máy của mình

- Vấn đề thông tin và trình độ của đội ngũ thẩm định

Thông tin là vấn đề hết sức quan trọng phục vụ trực tiếp cho quá trìnhđịnh giá BĐS Một số thông tin cơ bản và đặc trưng của BĐS cần thẩm định

có thể dễ dàng có được do khách hàng yêu cầu thẩm định cung cấp Tuy nhiênnhững thông ti liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập, đặc điểm…của TSSS, thông tin về cung cầu và lực lượng tham gia thị trường, động tháicủa người mua, người bán…không phải là lúc nào cũng có thể tìm kiếm được.Nhất là trong điều kiện thị trường BĐS kém minh bạch như nước ta hiện nay Ngoài ra trình độ của đội ngũ làm công tác thẩm định cũng là nhân tốthen chốt ảnh hưởng tới chất lượng của công tác thẩm định Cùng với sự pháttriển và nhu cầu thẩm định ngày càng gia tăng đội ngũ cán bộ thẩm định cầnphải nâng cao kiến thức, trình độ, năng lực chuyên môn và tích lũy kinhnghiệm có như vậy mới hạn chế rủi ro và nâng cao độ tin cậy của kết quảthẩm định Hơn nữa vấn đề đạo đức của nguời thẩm định cũng cần được chútrọng Do thẩm định giá vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật vàchứa đựng cả yếu tố chủ quan của người TĐV Nên bản thân mỗi TĐV cũngcần tự rèn luyện, nâng cao đạo đức nghề nghiệp, sử dụng các kinh nghiệmthực tế đúc rút để hạn chế tối đa tính chủ quan và tăng độ tin cậy cho kết quảthẩm định

1.2.3 Sự cần thiết định giá đất khi tiến hành bồi thường GPMB

GPMB là tính tất yếu khách quan Trong khi đất nước ngày càng pháttriển thì nhu cầu mọc lên các nhà máy, xí nghiệp hay các trung tâm vui chơigiải trí ngày càng nhiều Như vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ thay đổi khi các nhân

tố như dân số, nền công nghiệp, giao thông, du lịch… phát triển Việc chuyểnđổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang làm đất ở các côngtrình giao thông, công nghiệp, thương mại, dịch vụ là điều tất yếu không thểtránh khỏi Tuy nhiên Nhà nước đã giao đất cho cho các tổ chức cá nhân, hộgia đình sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân thuê đất Như vậy trong các văn bản pháp luật của nhà nước đã quy địnhđất đai thuộc thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và giaocho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Vậy nên khiNhà nước thu hồi đất và GPMB để đảm bảo không ảnh hưởng tới đời sống vàlợi ích kinh tế của người dân thì cần thiết phải bồi thường thiệt hại Nhưngvấn đề bồi thường thiệt hại lại phải đảm bảo lợi ích giữa các bên, phải đưa ragiá đền bù phù hợp nhất.

Để xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải tỏa muốn thực hiện

đất phải được thưc hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất đuợc định giáphải sát với giá thực tế, phù hợp với mong muốn của người dân

Như vậy có thể khẳng định đươc rằng : Định giá có vai trò rất quan trọngkhi tiến hành giải phóng mặt bằng Nếu như công việc định giá không sát vớigiá cả đất đai tại thời điểm tiến hành giải phóng mặt bằng thì công việc giảitỏa có thể chậm lại và nhiều khi không thực hiện được Vì vậy khi tiến hànhthực hiện giải tỏa mặt bằng thì công việc đầu tiên của hội đồng giải tỏa là xácđịnh giá đất và giá các tài sản trên đất sao cho phù hợp nhất để công việc giảiphóng được nhanh chóng hơn Khi tiến hành định giá chúng ta phải xác địnhđược các nhân tố trực tiếp tác động đến giá đất, có như vậy thì công tác giảitỏa mới diễn ra được nhanh chóng Bởi vì nó đáp ứng được lợi ích hai bên làngười dân và chủ đầu tư

Cùng với công tác định giá đất thì cần xác định giá cho từng loại đất cụthể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng cácloại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định

1.3 Khung giá các loại đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

1.3.1 Khung giá các loại đất

Theo Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chínhphủ quy định về giá đất xác định các khung giá đất như sau:

❖ Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây

a Nhóm đất nông nghiệp

- Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng câyhàng năm khác

- Khung giá đất trồng cây lâu năm

- Khung giá đất rừng sản xuất

- Khung giá đất nuôi trồng thủy sản

- Khung giá đất làm muối

b) Nhóm đất phi nông nghiệp

- Khung giá đất ở tại nông thôn

- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đấtthương mại, dịch vụ tại nông thôn

- Khung giá đất ở tại đô thị

- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đấtthương mại, dịch vụ tại đô thị

❖ Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại

đô thị sau đây:

a) Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồngbằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùngTây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long

Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp tại nôngthôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du,miền núi

b) Các loại đô thị gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đôthị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V

Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác địnhtheo vùng kinh tế và loại đô thị

❖ Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấptỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương

1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng giá đất

Giá đất cũng như các loại hàng hóa khác luôn chịu sự chi phối của cácquy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luậtcạnh tranh Do giới hạn của bài viết này em xin đề cập tới ba nhóm yếu tốảnh hưởng lớn tới giá đất đó là: các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS,các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, các yếu tố chung bên ngoài

a Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS

- Nhóm yếu tố tự nhiên

● Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thìgiá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trítuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trínói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS NhữngBĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơnnhững BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tươngđối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thôngquan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệtđối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặcbiệt là đối với việc xác định giá đất

● Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diệntích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cưtrong vùng

● Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐSkhác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp,thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giácủa BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

● Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác); nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào

có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

● Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

● Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùngthường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

- Nhóm yếu tố kinh tế

● Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS manglại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngượclại

● Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượngcàng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

● Tính hữu dụng của BĐS: Mục đích sử dụng do quy hoạch xây dựng đô thịquy định, mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quanNhà nước có thẩm quyền cho phép, vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ

sở mục đích sử dụng xác định tại thời điểm xác định Hơn nữa mục đích sửdụng đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức hoặc cá nhân được nhànước giao đất cho nên mục đích sử dụng đóng vai trò là một trong những yếu

tố quan trọng trong việc quyết định giá đất

● Quan hệ cung cầu loại BĐS trên thị trường: Cung – cầu là nhân tố “động”cũng ảnh hưởng chi phối tới giá đất, làm cho giá đất luôn luôn biến động Khảnăng “cung” về đất trên thị trường của một vùng mang tính ổn định về sốlượng cũng như vị trí Còn về nhu cầu của người hay chính là “cầu” về đất thìchúng luôn luôn có sự thay đổi Chính vì thế đặc điểm này đã có tác độngkhông nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các địa phương khác nhau nhưng thôngthường mối tương quan giữa “cung – cầu” ở TP biến động nhiều hơn so vớigiá đất ở nông thôn

b Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS.

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về QSDĐ, sở hữunhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về QSDĐ,

sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thếchấp BĐS, tình trạng tranh chấp QSDĐ, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữuchung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máybay không được cao quá 3 tầng…)

c Các yếu tố chung bên ngoài

- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhànước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động củathị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

● Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoàivào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giáBĐS gia tăng

● Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách chophép những người không có hộ khẩu TP được mua nhà tại TP; chính sách tài

chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

● Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

● Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

● Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

● Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

● Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp) so với các vùng khác

● Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

● Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

● Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị củaBĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghềnghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội củanhững người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phongthuỷ

1.4 Quy trình, nguyên tắc và các phương pháp định giá đất phục

vụ công tác đền bù GPMB

1.4.1 Quy trình định giá đất bồi thường GPMB.

Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằmgiúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Là kếhoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắcđịnh giá, giúp TĐV đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảođược.

Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi GPMBdựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và tiến hành theo trình tự cụ thểnhư sau:

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với các loại đô thị, khu đất.Căn cứ vào loại đô thị, vị trí khu đất và một số tiêu chí khác và khung giá đấtcủa Chính phủ có thể xác định khung giá đất cho lô đất đó

Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trường tại thời điểmxác điịnh trong đó lưu ý:

- Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị

- Xác định các yếu tố chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ theo tuyến

- Xác định trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hưởng của nó

- Xác định các vị trí tương quan so với đường để điều tra quy luật phân bốtheo điểm, tương ứng với từng lô đất, tính từ mặt đường trở vào

Bước 3: Phân vùng, phân loại đường và phân loại vị trí đất Cần hoànchỉnh căn cứ và tiêu chuẩn phân loại vùng, phân loại đường và phân loại vị tríđất, đảm bảo phù hợp với quy định phân bổ giá đất thị trường

Bước 4: Lập bản đồ giá đất và xác định khung giá đất cho đô thị

Giá đất của lô đất trong từng vùng, tương đối với từng tuyến đường và vịtrí được xác định theo công thức sau:

Gij = Gk x K

Trong đó:

Gij : Giá đất đô thị loại i tại vị trí j

Gk: Giá trong khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định

K: Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường, vị trí

Đây là phương pháp mà UBND các tỉnh áp dụng để xác định giá đất bồithường GPMB Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnhđược thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giáđất cụ thể Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấptỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấpquyết định Do đó khi các cơ quan định giá độc lập tiến hành định giá đất để

tư vấn cho UBND thì vẫn tiến hành theo quy trình định giá BĐS

Quy trình định giá bao gồm 6 bước:

- Xác định vấn đề

- Lên kế hoạch

- Thu thập thông tin

- Phân tích thông tin

- Chuẩn bị báo cáo

- Báo cáo định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kếtquả thẩm định giá

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:

TĐV phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràngbuộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụngcủa tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của TĐV theohợp đồng thẩm định giá

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của TĐV phải dựa trên

cơ sở:

● Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quảthẩm định giá

● Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liênquan

● Trong quá trình thẩm định giá, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế vàràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại

và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá vàcho khách hàng

- Xác định thời điểm thẩm định giá Việc xác định đặc điểm, bản chất (tựnhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay saukhi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sảnđược đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.Trên cơ sở xác định khái quát về đặcđiểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, TĐV cần xác định rõ loại hìnhgiá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phithị trường

● Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩnthẩm định giá số 01 (TĐGVN 02)

● Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêuchuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 03)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp vớinhững quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật

do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

- Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng nhưtoàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

● Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

● Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

● Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng

● Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

● Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

❖ Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

- Khảo sát hiện trường

TĐV phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với BĐS, TĐV phải khảosát và thu thập số liệu về:

● Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tảpháp lý liên quan đến BĐS

● Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trìnhkiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễnthông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời,tình trạng duy tu, sửa chữa…

● Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

● Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,TĐV cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướngkhác nhau

- Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phảithu thập các thông tin sau:

● Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của TSSS

● Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, độngthái người mua - người bán tiềm năng

● Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

● Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đếngiá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữakhu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đếnmục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giớihành chính, cơ sở hạ tầng…)

Để thực hiện thẩm định giá, TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập

từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào,giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thôngqua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu,

ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói,hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thịtrường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năngcủa chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạchphát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản TĐV phải nêu rõnguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảođảm độ chính xác của thông tin.

❖ Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sảncần thẩm định

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

● Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: Đặc điểm của mỗilĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung

và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường(công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thịtrường tài sản loại này với những người mua tiềm năng

● Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức

độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tàisản loại này với những người mua tiềm năng

- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

● Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu củanhững tài sản tương tự hiện có trên thị trường

● Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

- Phân tích về khách hàng:

● Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

● Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xungquanh tài sản.

● Nhu cầu, sức mua về tài sản

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

● TĐV cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tựnhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị caonhất cho tài sản

● TĐV cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tươngquan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản:xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theohợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tàisản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mụcđích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãisuất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chiphí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mứccao nhất và tốt nhất

❖ Chuẩn bị báo cáo

TĐV phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trịcủa tài sản cần thẩm định giá TĐV cần phân tích rõ mức độ phù hợp của mộthoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh

tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá

TĐV cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giánào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được

sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

❖ Báo cáo định giá

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩmđịnh giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm địnhgiá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm địnhgiá

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứngthư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứngthư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hànhchứng thư thẩm định giá

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm địnhgiá:

- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giáđược xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế -

kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động vềpháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm địnhgiá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa khôngquá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩmđịnh giá có hiệu lực

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩmđịnh giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giáhoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký pháthành theo đúng quy định của pháp luật được chuyểncho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm

định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đãđược ký kết

1.4.2 Nguyên tắc và phương pháp định giá đất.

1.4.2.1 Nguyên tắc định giá đất.

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừanhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội Là cơ sởquan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giákhoa học Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giátrị tài sản

a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Nội dung của nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác địnhhay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN (highest and bestuse)

IVSC giải thích nguyên tắc "SDTNVHQN "là: khả năng sử dụng tốt nhấtmột tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lạigiá trị cao nhất cho tài sản Có nghĩa là, một tài sản được coi là SDTNVHQNtrước hết phải thoả mãn điều kiện tối thiểu:

● Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên

● Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý

● Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắckhai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắpchi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trênlợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sảnđược thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNHQN

b Nguyên tắc thay thế.

- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chiphí để có một tài sản tương đương.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quanniệm rất đơn giản và rõ ràng: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ramột số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tàisản tương tự như vậy để thay thế Tài sản tương tự để thay thế có thể cóbằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới

c Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.

- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợiích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản:

là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng

là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trongtương lai

d Nguyên tắc đóng góp.

- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấuthành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làmcho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản làbiểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là

cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên

e Nguyên tắc cung cầu.

- Nội dung nguyên tắc: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừanhận của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức

ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực

Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tốcung và cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.

- Cơ sở của nguyên tắc: Với một thị trường công khai, minh bạch và có tínhcạnh tranh cao thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá

cả giao dịch trên thị trường Vì vậy TĐV có cơ sở dựa vào các giao dịchtrên thị trường để ước tính giá trị cho các tài sản tương tự

b Các bước tiến hành:

❖ Bước 1 : Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đấtcần định giá để thu thập thông tin

- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với thửa đất đã có giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường về loại đất, diệntích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở cùng khu vực với thửa đất, khu đấtcần định giá Thời gian thu thập thông tin:

● Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gầnnhất với thời điểm xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gầnnhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất nếu thịtrường ổn định

- Những thông tin cần thu thập:

● Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại

đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý củathửa đất, tài sản trên đất)

● Môi trường ( bao gồm môi trường tụ nhiên gồm những điều kiện cơbản như cảnh quan, nguồn nước; mức ô nhiễm không khí và nguồnnước; mức độ thoái hóa của đất, v.v Môi trường kinh tế- xã hội gồmnhững điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợihay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế,văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội,…)

● Các đặc điểm về pháp lý: quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm,

● Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đấtthành công

● Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sửdụng đất

● Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kếtquả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa ngườimua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loạiđất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch Những cuộc giao dịch muabán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc muabán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợppháp và các lý do chủ quan khác gây tác động sai lệch quá trình hình thành vàvận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thịtrường

❖ Bước 2 : So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập ở Bước 1, tiến hành phântích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa cácthửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xácđịnh các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửađất, khu đất cần định giá

❖ Bước 3 : Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu để xác định giá cho thửa đất, khuđất mục tiêu

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:Giá trị ước tính

của thửa đất,

khu đất mục tiêu =

nhượng QSDĐcủa từng thửa đất,khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh mức giáhình thành từ những yếu tốkhác biệt về giá của từng thửađất, khu đất so sánh với thửađất, khu đất mục tiêu

Nguyên tắc điều chỉnh:

- Lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, nếu mảnh đất so sánh tốt hơn thì điềuchỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại Lưu ý: các điều chỉnh khôngnên làm quá chi tiết, vụn vặt Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường

- Điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch trước, những yếu tốliên quan đến mảnh đất sau

- Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất sosánh và thửa đất, khu đất mục tiêu là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuất phát từ những sai khác về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của

loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, Sự khác biệt về giá giữa những thửađất, khu đất so sánh và thửa đất,khu đất mục tiêu (có thể tính theo giá trị tuyệtđối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác địnhcăn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thới gian từ thời diểmchuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thờiđiểm xác định giá của thửa đất mục tiêu, thì phải điều chỉnh mức giá của thửađất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánhtheo công thức nêu trên

❖ Bước 4 : Xác định giá của thửa đất cần định giá

Bằng cách lấy số bình quân hoặc bình quân trọng số của các mức giá của

3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ởbước 3

c Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:

- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thôngtin và số lượng giao dịch

- Trong điều kiện kinh tế, pháp lý có những thay đổi nhanh chóngthì cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.

d Khả năng áp dụng:

- Đối với loại đất được mua bán phổ biến trên thị trường thì có thể căn cứ vàogiá giao dịch trên thị trường để rút ra giá trị của mảnh đất mục tiêu

Yêu cầu khi sử dụng phương pháp so sánh:

- Tìm ra các mảnh đất nằm trong cùng khu vực thị trường và có tính chất tươngđồng về diện tích, mục đích sử dụng,loại đất, điều kiện mặt bằng, vị trí v.v

- Thửa đất được so sánh phải được giao dịch thành công và diễn ra trong thờigian gần nhất với ngày định giá, điều này phụ thuộc vào sự ổn định của thịtrường

- Bước 1: Ước lượng giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh phản ánh điều kiện giao dịchcảu bất động sản để có được giá bán bất động sản đã được điều chỉnh

- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế côngtrình hiện có của bất động sản bằng viêc:

● Ước lượng chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vàongày định giá có hiệu lực và lợi nhuận của nhà đầu tư

- Bước 3 : Ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình xét trên mọi nguyên

nhân để giảm giá Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên,lỗi thời chức năng,lỗi thời bên ngoài

- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá của công trình ra khỏi chi phí hiện tại để xây

dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có của bất động sản để có giá trị hiệntại của công trình.

- Bước 5 : Ước tính phần giảm giá của công trình phụ, các chi phí của các công

trình cải tạo khác nằm trên mảnh đất mục tiêu

- Bước 6 : Lấy giá trị ước lượng của bất động sản trừ các chi phí công trình đã

giảm giá, công trình phụ đã giảm giá và các công trình cải tạo khác nằm trênmảnh đất mục tiêu sẽ được giá trị ước lượng của mảnh đất

c Mặt ưu, nhược điểm của phương pháp:

❖ Ưu điểm:

- Dễ dàng thực hiện

- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đíchchuyên biệt việc ước lượng giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vàochuyên môn, kinh nghiệm của người định giá

❖ Các mặt hạn chế :

- Phương pháp này cũng dựa trên những dữ liệu của thị trường nên có hạn chếgiống phương pháp so sánh

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị

- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện được