Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 12 1.2 Công tác định giá bất động sản 14 1.2.1 Giá trị sở định giá bất động sản 14 1.2.2 Định giá bất động sản nguyên tắc định giá bất động sản 15 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến GTTT bất động sản 17 1.2.4 Nội dung công tác định giá bất động sản 21 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 38 2.1 Tổng quan công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM) 38 2.1.1 Giới thiệu chung cơng ty 38 2.1.2 Thơng tin cơng ty 40 2.1.3 Các dịch vụ cơng ty cung cấp: 42 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 2.1.4 Cơ cấu tổ chức phòng ban, tầm nhìn, sứ mệnh số đơn vị, tổ chức dự án tiêu biểu công ty TNHH Định Giá Tư Vấn Tài Chính Việt Nam 49 2.1.4.1 Mơ hình tổ chức công ty 49 2.1.4.2 Kinh nghiệm liên quan 50 2.1.5 Tầm nhìn-Sứ mệnh 50 2.1.6 Một số tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu công ty VFA VIETNAM tham gia thực định giá giám định thương mại 51 2.1.7 Tình hình tài hoạt động đơn vị thông qua báo cáo tài 53 2.2 Thực trạng cơng tác định giá BĐS Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM) 56 2.2.1 Thực trạng Pháp lý mà Công ty VFA VIETNAM vận dụng 56 2.2.2 Thực trạng nguồn nhân lực Định giá BĐS Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM) 58 2.2.3 Thực trạng quy trình phương pháp Định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM) 59 2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam 108 2.3.1 Những ưu điểm VFA VIETNAM công tác định giá BĐS 108 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác định giá bất động sản VFA VIETNAM 108 Về sở vật chất, Việt Nam chưa xây trung tâm sở liệu, thông tin thị trường, cung cầu, giá cả, thị trường tài sản sử dụng hoạt động nghiệp SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài vụ Thẩm định giá hạn chế nguồn thông tin, độ tin cậy chưa cao, ảnh hưởng định đến độ xác mức giá BĐS cần thẩm định 111 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 112 3.1 Định hướng phát triển cơng ty thời gian tới 112 3.1.1 Định hướng phát triển chung 112 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ Định giá bất động sản thời gian tới 113 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam 113 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 113 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 115 3.2.3 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thơng tin 117 3.2.4 Giải pháp hồn thiện phương pháp định giá 120 3.3 Một số kiến nghị với Nhà nước có thẩm quyền 126 KẾT LUẬN CHUNG 129 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GTTĐ : Gíá trị thẩm định GTTT : Giá trị thị trường HHDC : Hàng hóa dịch vụ NTSDTNVHQN : Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TS : Tài sản TSSS : Tài sản so sánh UBNN : Ủy Ban Nhân Dân VFA VIETNAM : Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ - BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1 Quy trình thực dịch vụ thẩm định giá Sơ đồ 2.2 Tổ chức máy công ty Bảng 2.1 Các dự án tiêu biểu công ty Bảng 2.2 So sánh kết hoạt động kinh doanh từ năm 2013 -2015 Bảng 2.3 Bảng giá đất năm (2015-2019) địa bàn tỉnh Phú Thọ Bảng 2.4 Thông tin tài sản so sánh Bảng 2.5 Bảng so sánh điều chỉnh giá đất Bảng 2.6 Bảng kết xác định giá đất khởi điểm để bán đấu giá quyền sử dụng đất khu xã Hồng Đà, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ Bảng 2.7: Tổng hợp Doanh thu, chi phí, Thu nhập (số liệu BCTC năm (2010-2014) Bảng 2.8 Bảng cấu sử dụng đất Bảng 2.9 Đơn giá xuất cảng thị trường Công ty Bảng 2.10 Hoạt động kinh doanh công ty cổ phần đại lý vận tải SAFI Bảng 2.11 Hoạt động kinh doanh công ty Cổ phần Vận tải Xếp dở Hải An Bảng 2.12 Hoạt động kinh doanh công ty Cổ phần Đa Thức Duyên Hải Bảng 2.13 Ước tính chi phí sản xuất chi phí quản lý bình quân Bảng 2.14 Bảng lãi suất huy động vốn sở giao dịch Agribank năm 20122014 Bảng 2.15 Bảng tính doanh thu, chi phí giá trị quyền sử dụng đất SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia giới nói chung cá nhân nói riêng Các hoạt động thị trường bất động sản nói chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm đầu tư bất động sản lớn.Đi xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến đáng kể.Tuy nhiên, cơng tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển.Vì ẩn chứa vấn đề phức tạp Điều ảnh hưởng không nhỏ hoạt động thị trường bất động sản Bỏi vậy, nghiên cứu vấn đề tồn công tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Như thấy, thị trường diễn thường xuyên hoạt động mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, chấp, cầm cố tài sản mà bất động sản mà việc xác định giá trị thị trường tài sản cần thiết để giao dịch diễn minh bạch, hiệu quả, phù hợp với thị trường Từ thấy vị trí quan trọng công ty cung cấp dịch vụ định giá tài sản.Trong bất động sản loại tài sản cần đánh giá xác giá trị trình trao đổi, mua bán Qua trình thực tập Công ty TNHH Thẩm Định Giá Tư Vấn Tài Chính Việt Nam tiếp cận với nghiệp vụ định giá thực tế, nhận thấy tầm quan trọng công tác định giá BĐS công ty cung cấp dịch vụ định giá cần thiết Vì em chọn đề tài: “Hồn thiện công tác định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Tài Chính Việt Nam” 2.Mục đích nghiên cứu Với việc chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam’’, em hi vọng có hội tìm hiểu sâu quy trình phương pháp áp dụng việc định giá bất động sản nước ta nói chung cơng ty TNHH Thẩm Định Giá Tư Vấn Tài Chính Việt Nam nói riêng Qua rút ưu điểm hạn chế mà phương pháp mang lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu ● Đối tượng nghiên cứu: sở lý luận phương pháp sử dụng định giá bất động sản ● Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu sở lí luận phương pháp định giá bất động sản công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Phương pháp nghiên cứu ● Phương pháp thu thập thông tin: − Đi thu thập thơng tin thực ngồi thị trường giá nhà đất − Thu thập thông tin sàn giao dịch − Điều tra thống kê số liệu sàn giao dịch − Tham khảo ý kiến nhân viên sàn giao dịch ● Phương pháp thu thập xử lý thông tin ● Chủ nghĩa vật biện chứng ● Phương pháp chuyên gia so sánh thống kê tổng hợp SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận phụ lục, nội dung luận văn chia làm phần: Chương 1: Lý luận công tác định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1.Khái niệm: Bất động sản khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biển Điều 174 Bộ luật Dân sửa đổi năm 2005 xác định khái niệm Bất động sản sau: “BĐS tài sản không di dời bao gồm: a Đất đai b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác Pháp luật quy định” 1.1.1.2.Đặc điểm: Hàng hóa BĐS loại hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, BĐS có đặc điểm riêng biệt sau: ● Cố định vị trí Đặc điểm hàng hố bất động sản ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích nên: Giá trị bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa – xã hội, khả tiếp cận bất động sản với SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài trung tâm Bởi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi, phải tính trước thay đổi việc đầu tư thẩm định giá bất động sản Đồng thời, lý để đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất tài sản, cần phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm Giá trị khả phát triển bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môi trường, nên thẩm định giá bất động sản phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động tới bất động sản ● Tính bền vững Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huy hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm nên xem bền vững Bất động sản, đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, từ đặt vấn đề: − Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần − Khi thẩm định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định đến tồn bất động sản − Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì bất động sản để định tồn chu kỳ vật lý 10 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 với thiết bị khác (máy tính, máy in, máy photo, máy fax,…) TĐV cần phải xác định nguồn thu thập thơng tin Qua đó, kiểm tra độ tin cậy thông tin Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá thu từ nhiều nguồn khác như: − Khách hàng cung cấp − Qua khảo sát thực tế − Qua sở liệu − Qua tổ chức có liên quan quan chun mơn, ngân hàng, Chính phủ… Thông tin khách hàng cung cấp chưa thơng tin xác nhất, có yếu tố thẩm định không dựa giấy tờ sổ sách mà phải thâm nhập trực tiếp vào thực tế ( ví dụ hệ thống điện đường, giao thơng, cấp nước, trình độ dân trí, trật tự an ninh, ) Bởi đòi hỏi TĐV phải điều tra thực tế để nắm bắt xác tình trạng BĐS, cung tránh lấy giao dịch ảo thị trường làm TSSS định giá ● Nếu BĐS có giá trị lớn, khối lượng cơng việc nhiều trưởng phòng định giá làm khối lượng cơng việc phân định rõ công việc nhiệm vụ người, tránh chồng chéo cơng việc Còn BĐS giá trị nhỏ giao cho hai nhân viên ĐG làm Trong nhiều trường hợp cơng việc ĐG tiến hành độc lập để so sánh kết đưa phương án tối ưu Nếu thấy cần thiết hội ý chuyên viên ĐG cơng ty 3.2.3 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, việc xử lý, đánh giá thông tin công tác định trực tiếp đến kết cuối thẩm định Cơng việc phân tích thơng tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: − Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản Từ đó, TĐV tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định − Khi phân tích so sánh, TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hai khơng, có dựa sở “ thuận mua vừa bán” hay không Điều yêu cầu TĐV phải nắm vững yêu cầu mục đích sử dụng Khách hàng sau thẩm định vị trí tâm lý khách hàng Họ người mua? Hay người bán? Họ kinh doanh hay làm nhà riêng? Họ có cần bán gấp hay mua gấp hay không? Giá mà thẩm định viên đưa GTTT song thẩm định viên cần tư vấn cho Khách hàng phải bao hàm yếu tố phi thị trường Có thể nảy sinh "giá trị đặc biệt" tài sản liên kết với tài sản khác tạo cộng hưởng mặt kỹ thuật lợi ích kinh tế, mà liên kết thu hút mối quan tâm đặc biệt số người Ví dụ: chủ sở hữu đánh giá mảnh đất liền kề cao GTTT; giá hợp DN cao giá mua bán DN đó; hay giá cổ phần chi phối "Giá trị đặc biệt" nảy sinh xem xét giá trị tài sản góc độ đầu tư - giá trị đầu tư − Khi ước tính chất lượng lại cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc nước Giá trị lại thuật ngữ dùng để số tiền nhận từ tài sản sau trừ chi phí lý, phá dỡ Đó giá trị tài sản khơng tiếp tục sửa chữa hay sử dụng Còn gọi giá trị lý hay giá trị ròng − Khi lập luận để đến kết cuối cùng, TĐV cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Muốn kết định giá thực trở thành lời tư vấn hữu ích có hiệu cho khách hàng bên cạnh việc xác định mục đích định giá TĐV trước hết phải nhận dạng cách cụ thể rõ ràng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản - nhà định giá phải hiểu thị trường đánh giá tài sản Qui mô khảo sát thị trường tài sản không giới hạn điều kiện tĩnh, tại, mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi yếu tố về: chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh hạn chế xu hướng đến giá trị tài sản Vai trò TĐV chỗ: vào mục đích, cơng dụng hay tính hữu ích tài sản người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng giao dich cụ thể tài sản để lựa chọn khái niệm, đảm bảo công việc thẩm định ước tính hợp lý giá trị TS − Ngồi ra, cơng ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu − Các kỹ thuật phân tích thẩm định VFA VIETNAM thẩm định viên áp dụng cách triệt để, có vận dụng linh hoạt cho đối tượng Tuy nhiên theo thời gian kỹ thuật cần có cải tiến bổ sung cho thật phù hợp với xu hướng phát triển chung thời đại giới Quy trình định giá đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá, có tính chất định đến thành công tổ chức định giá.Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có quy trình định giá khoa học, hiệu Do đó, để hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam, thời gian tới cần thiết phải hồn thiện quy trình định giá Quy trình định giá áp dụng Cơng ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam đầy đủ, song mang tính chất chung, khơng cụ thể Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hố cách rõ ràng công việc, phải xây dựng kế hoạch tổng thể để thực cơng việc 3.2.4 Giải pháp hồn thiện phương pháp định giá 3.2.4.1 Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp Đây phương pháp sử dụng phổ biến phương pháp định giá tính xác phương pháp ảnh hưởng lớn đến kết định giá công ty Phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, là: người mua thận trọng khơng bỏ số tiền tốn tiền mà có tài sản tương đương để thay Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu coi hoàn tồn ngang với giá trị tài sản tương đương so sánh Như vậy, xét mặt kỹ thuật, theo phương pháp người ta không cần thiết phải xây dựng công thức hay mơ hình tính tốn, mà đơn giản cần tìm chứng thừa nhận giá trị BĐS tương đương so sánh thị trường Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp việc ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần Dựa vào khai thác việc sử dụng phương pháp ta đưa giải pháp nhằm hồn thiện sau: Để đảm bảo độ xác thông tin, ta nên lấy trung tâm địa ốc ngân hàng thương mại,ở trung tâm giao dịch BĐS quan nhà nước có thẩm quyền hay đến tận BĐS chứng để xem xét định giá Đồng thời TĐV cần đảm bảo đủ yếu tố BĐS sau: Tình trạng vật chất BĐS: Là yếu tố thể thuộc tính vật chất BĐS Đó cơng dụng hữu ích mang tính cụ thể trực quan ảnh hưởng đến giá trị, như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc xây dựng, trang bị tiện nghi thiết kế − Đặc điểm mặt bằng: Đây yếu tố thể thuộc tính vật chất cơng dụng hữu ích BĐS Các đặc tính mặt bằng, gồm: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng nhiễm, đặc điểm hệ thống nước đặc tính địa hình, như: độ cao, độ dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi núi Trên thực tế, đặc điểm mặt quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm coi sử dụng tốt hiệu BĐS hay không − Đặc điểm cơng trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lượng xây dựng chất lượng kiến trúc gara, đường nội bộ, tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn phong cảnh tổng thể − Đặc điểm vị trí hay địa điểm: + Là yếu tố phản ánh đặc điểm hạ tầng xã hội BĐS Nó phản ánh điều kiện khả tiếp cận tới trung tâm kinh tế, trị, văn hóa xã hội chủ thể sở hữu BĐS, như: trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí dịch vụ công cộng khác Đặc điểm yếu tố thể ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị BĐS tương đương BĐS mục tiêu + Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác mơi trường xã hội có liên quan đến BĐS, như: phong tục tập quán, văn hoá, lối sống người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả lại xóm ngõ đặc điểm công viên, khu vườn liền kề BĐS − Tình trạng pháp lý: Để xác định BĐS có coi sử dụng tốt hiệu hay không cần phải xét đến hạn chế mặt pháp lý BĐS, bao gồm: + Các pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình đất: giấy chúng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất; hồ sơ, vẽ biên tốn bàn giao cơng trình +Các qui định pháp lý quyền hạn trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê +Yêu cầu tối thiểu vệ sinh mơi trường, phòng cháy chữa cháy, cách âm +Tình trạng vi phạm giới hạn khơng gian kiến trúc xây dựng, như: hành lang an tồn giao thơng, an tồn đê điều lưới điện quốc gia, giới hạn xây dựng bên cạnh danh lam thắng cảnh, di tích văn hố; tình trạng vi phạm giới đường đỏ, giới xây dựng, chiều cao tồ nhà, chiều cao tầng, độ nhơ ban cơng, chiều kéo cánh cửa, vị trí nước mái, màu sơn mặt tiền − Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch thị trường BĐS Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, TĐV cần phải tìm chứng thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Thông tin bất động sản so sánh thông tin phải thu thập tài sản giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá với địa điểm giao dịch gần với bất động sản cần thẩm định giá Sự khác biệt tình trạng pháp lý dẫn tới chênh lệch lớn giá trị bất động sản, thời gian để hoàn tất mặt pháp lý, thủ tục phức tạp, chi phí bất động sản thường cao − Các điều khoản điều kiện giao dịch: + Các điều khoản giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, như: phương thức toán, thời hạn cho thuê, điều kiện chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí mơi giới, điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản giấy tờ xác định chủ quyền chúng, như: giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng , điều khoản trách nhiệm sửa chữa bảo hành cơng trình + Các điều kiện bối cảnh giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất so sánh là: tình trạng cung cầu, phương thức giao dịch thỏa thuận hay đấu giá, tính chất cơng khai việc tiếp thị mức độ tự nguyện mua bán bên động thái khác thị trường − Nguồn gốc giao dịch thị trường: Các chứng thị trường lựa chọn thơng qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; kết giao dịch thành công sàn giao dịch; phương tiện thông tin đại chúng; phiếu điều tra thực tế thị trường thẩm định viên giá; chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh Sau đó, đòi hỏi cơng ty phải nghiên cứu đưa tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng BĐS mục tiêu cách thống nhằm hạn chế tính chủ quan cán định giá, để làm điều đòi hỏi cán định giá cơng ty phải thực có kiến thức uyên thâm nhiều lĩnh vực xã hội như: pháp luật, thị trường vùng, phong thủy, kiến trúc xây dựng định giá 3.2.4.2.Giải pháp hoàn thiện phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập, phương pháp đầu tư: thường sử dụng định giá BĐS như: nhà hàng, khách sạn …mà hoạt động mang lại lợi nhuận.Cán định giá cần dự báo khoản lợi nhuận tương lai chúng mang lại cho chủ sở hữu dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động Xem xét thực tế, người ta thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào BĐS, biết trước khoản thu nhập BĐS mang lại Trong trường hợp khác, BĐS không đầu tư, người ta dự báo cách xác thu nhập cách so sánh với BĐS tương tự đầu tư Vì vậy, hồn tồn vận dụng kỹ thuật dự tốn vốn đánh giá hiệu dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS Vì vậy, nói định giá BĐS theo phương pháp đầu tư việc ước tính giá trị bất động sản dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Khi định giá nên có kết hợp nhiều phương pháp: khơng có phương pháp hồn tồn xác mà có phương pháp phù hợp ● Tổ chức điều hành công tác thẩm định: − Hoạt động phòng thẩm định phải thực di vào quy trình nề nếp tất nghiệp vụ định giá, đảm bảo tính nguyên tắc nghiệp vụ thẩm định Trước tiên phải tuân thủ đầy đủ nguyên tắc Chính phủ, Bộ, ngành có liên quan ban hành Sau áp dụng trình tự thẩm định mà Cơng ty đưa ra, đảm bảo đồng bộ, quán công tác thẩm định giá − Phân công cán thẩm định phụ trách định giá theo lĩnh vực định Đối với dự án lớn cần có họp bàn, thống phân công rõ ràng cụ thể nhiệm vụ cho cá nhân Sau tiếp nhận kết thu nhận thống nhất, − Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ, giám sát cán thẩm định việc chấp hành văn pháp luật Nhà nước quy trình thẩm định nhằm tránh sai xót đáng tiếc − Nâng cao chất lượng thông tin thu thập phục vụ trình thẩm định, đảm bảo thơng tin xác, đầy đủ, kịp thời − Trong thời đại ngày nay, thông tin sử dụng nguồn lực, vũ khí mơi trường cạnh tranh, nắm bắt xử lý thơng tin xác, kịp thời chiến thắng − Việc tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào trơng q trình thẩm định máy tính đại phần mềm chuyên dụng giúp cho việc thu thập thông tin đạt hiệu cao 3.2.4.3 Một số giải pháp hoàn thiện khác Ngoài biện pháp cụ thể nêu công ty cần phải: ● Nâng cao chất lượng hoạt động phòng kiểm sốt chất lượng Đây người kiểm tra, đánh giá kết cuối định giá trước phát hành chứng thư, báo cáo định giá Bộ phận hoạt động độc lập với phòng thẩm định quy tụ TĐV giỏi công ty ● Hoàn thiện máy tổ chức : − Một cấu tổ chức hoàn chỉnh điều kiện tiên cho hoạt động công ty đạt đươc hiệu cao Công ty trình xây dựng phát triển nên thời gian tới, việc hoàn thiện máy tổ chức cần thiết Cần phải có phân cấp quản lý rõ ràng hoàn thiện điều kiện vật chất đảm bảo cho phòng, ban, phận hoạt động có hiệu nhất, phát huy tiềm cá nhân, phận, tạo sức mạnh tổng hợp cho tồn cơng ty − Cơng ty cần trang bị sở vật chất tốt cho phòng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu định giá Đồng thời, tạo điều kiện tốt cho TĐV tham gia khoá học bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ nước 3.3 Một số kiến nghị với Nhà nước có thẩm quyền Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá không nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu Để hồn thiện công tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nước cần phải có biện pháo tích cực hơn, cụ thể: ● Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá: Nguồn nhân lực vấn đề nan giải, tốn khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung định giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội ● Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng: Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế, không để chồng chéo, mâu thuẫn Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chưa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm sốt hoạt động này.Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá TĐV.Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trình áp dụng ● Cần thành lập trung tâm định giá BĐS Định giá BĐS nhu cầu có thật ngày phát triển theo tốc độ giao dịch Việc định giá không cần thiết khách hàng mua, bán, cầm cố, chấp BĐS mà kể người có nhà đất muốn biết giá trị thật tài sản Hiện nay, chưa có trung tâm định giá BĐS nghĩa theo dõi biến động giá trung tâm định giá miền Bắc miền Nam thuộc ban Vật giá Chính phủ Việc quản lý định giá bị buông lỏng, nhiều trường hợp việc định giá thấp hay cao gây thiệt hại cho bên mua hay bên bán Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường để kiểm soát thị trường tốt phục vụ cho hoạt động định giá Bên cạnh đó, cơng tác quản lý hoạt động định giá cần tăng cường Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý Các chuẩn mực phải phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế ● Thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán nơi cung cấp thông tin đầy đủ tương đối xác Phát triển thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV việc thu thập thông tin liên quan Một thị trường chứng khốn minh bạch nguồn cung cấp thơng tin phong phú tin cậy Vai trò Nhà nước thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng quan trọng Để hồn thiện cơng tác định giá BĐS, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mơ, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác KẾT LUẬN CHUNG Có thể nói, ngành định gíá Việt Nam có bước muộn so với nước giới đamg hình thành rộng khắp địa phương nước Thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh…Với việc nghiên cứu, vận dụng có chọn lọc, sáng tạo, phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam, ngành thẩm định giá Việt Nam phát triển nhanh vượt lên sánh vai nước góp phần vào công hội nhập kinh tế quốc tế Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, dơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấm đề quản lý giá Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường, tránh tình trạng giá hàng hóa cao thấp so với giá trị hàng hóa Với việc nghiên cứu quy trình phương pháp định giá BĐS góp phần làm hoàn thiện cho phát triển thị trường BĐS Sẽ giúp ích cho thẩm định viên trình thẩm định giá BĐS Đề tài: '' Hồn thiện cơng tác định giá Cơng ty TNHH Thấn Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam” Cũng nhằm mục đích hồn thiện cơng tác định giá định hướng tương lai qua góp phần nhỏ lý luận chung cho công tác thẩm định giá Việt Nam Với khuôn khổ thời gian như lý luận kinh nghiệm thực tiễn non kém, với hiểu biết lý luận học tập nghiên cứu Học Viện Tài Chính nghiên cứu, so sánh với thực tiễn cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư VFAVIETNAM, em xin nêu nhận định góc độ nhìn nhận hiểu biết cá nhân hạn chế tồn giải pháp kèm cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư VFAVIETNAM Do hạn chế thời gian hiểu biết nên luận văn tránh khỏi sai sót, kính mong q Thầy Cơ bạn đọc góp ý để em hồn thiện đề tài Em xin chân thành cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO − PGS TS Hoàng Văn Cường, TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), Tài liêụ “ Thị trường Bất động sản” NXB Xây dựng, Hà Nội - Tài liệu lớp ngắn hạn Quản lý sàn giao dịch BĐS – Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên − Bài giảng môn định giá BĐS − Luật đất đai 2003 − Luật dân (sửa đổi bổ sung) − Đề án thành lập Sàn giao giao dịch BĐS V-Reex WEBSITE − http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Kien-thucBDS/Khai_niem_BDS/ − http://phuockien.com.vn/news/detail/656 − http://www.sanbatdongsan.net.vn − http://nhadatdothimoi.com/ ... động sản ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM)... Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM) 58 2.2.3 Thực trạng quy trình phương pháp Định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam (VFA VIETNAM) 59 2.3 Đánh giá công tác định. .. định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Tài Chính Việt Nam 108 2.3.1 Những ưu điểm VFA VIETNAM công tác định giá BĐS 108 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác định giá