Định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam’

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Đất đai 1.1.2 Khái niệm thẩm định giá 1.1.3 Khái niệm giá trị thị trường 1.1.4 Khái niệm giá trị phi thị trường 1.1.5 Khái niệm bất động sản 1.1.6 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2 Định giá đất: 1.2.1 Khái niệm cần thiết định giá đất: 1.2.2 Căn nguyên tắc định giá đất: 11 1.2.3 Quy trình định giá đất: 15 1.2.4 Các phương pháp định giá đất 19 1.3 Quy định pháp lý thu tiền sử dụng đất 30 1.3.1 Khái niệm mục đích thu tiền sử dụng đất 30 1.3.2 Quy định pháp lý liên quan hướng dẫn thực quy trình thu tiền sử dụng đất 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM ( VFA VIỆT NAM ) 32 2.1 Giới thiệu công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam 32 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 2.1.1 Q trình hình thành phát triển công ty 32 2.1.2 Tổ chức nhân nguyên tắc hoạt động 36 2.1.3 Hoạt động kinh doanh 37 2.1.4 Tình hình tài hoạt động đơn vị thơng qua báo cáo tài 45 2.2 Thực trạng định giá đất công ty VFA Việt Nam 52 2.2.1 Cơ sở pháp lý định giá đất cơng ty áp dụng 52 2.2.2 Quy trình thực định giá đất công ty VFA VIỆT NAM 53 2.2.3 Phương pháp định giá đất công ty áp dụng qua ví dụ thực tế 57 2.2.4 Một số hạn chế nguyên nhân tồn trình định giá đất Cơng ty 97 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 103 3.1 Phương hướng hoạt động định giá đất Công ty 103 3.1.1 Phương hướng phát triển chung 103 3.1.2 Phương hướng phát triển hoạt động định giá đất Công ty 104 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty 105 3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn thông tin thẩm định giá 105 3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá 106 3.2.3 Hoàn thiện quy trình phương pháp định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty 108 3.2.4 Chính sách, mơi trường làm việc văn hóa công ty 110 3.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót cơng tác định giá đất Công ty 110 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.3 Kiến nghị thúc đẩy hoạt động định giá Công ty 111 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền 111 3.3.2 Kiến nghị với công ty 116 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng 116 KẾT LUẬN 117 PHỤ LỤC 01: 118 BẢNG TÍNH TỐN CHI TIẾT GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN HÀNG NĂM THỜI HẠN THUÊ 50 NĂM 118 PHỤ LỤC 02: 119 MỘT SỐ HÌNH ẢNH 119 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 121 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BHXH Bảo hiểm xã hội BHYT Bảo hiểm y tế IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế QSDĐ Quyền sử dụng đất SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu TNHH Trách nhiệm hữu hạn TS Tài sản TSCĐ Tài sản cố định TW Trung ương VFA VIETNAM Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1:BỘ MÁY QUẢN LÝ 36 Sơ đồ Quy trình thực dịch vụ thẩm định giá 42 Sơ đồ 3: Quy trình định giá đất 54 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU BẢNG 2.1 Một số đơn vị, dự án tiêu biểu công ty 46 BẢNG 2.248 Bảng so sánh kết hoạt động kinh doanh năm 2013 đến năm 2015 48 BẢNG 2.3 Đơn giá xuất cảng cơng ty 64 BẢNG 2.4 Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu 67 BẢNG 2.5 Hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Đại lý Vận tải SAFI (Mã CK: SFI) 69 BẢNG 2.6 Hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Vận tải Xếp dỡ Hải An (Mã CK: HAH) 69 BẢNG 2.7 Hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Đa Thức Duyên Hải (Mã CK: TCO) 71 BẢNG 2.8 Tổng hợp hoạt động kinh doanh 71 BẢNG 2.9 Sản lượng khai thác than thực tế 82 BẢNG 2.10 Gía bán trung bình than khu Tràng Khê 83 BẢNG 2.11 Thu nhập trung bình năm than nguyên khai khu Tràng Khê 83 BẢNG 2.12 Gía thành khai thác than 85 BẢNG 2.13: Chi phí khai thác than……………………………………… 85 BẢNG 2.14 Tỷ lệ đóng góp doanh thu khu Tràng Khê 87 BẢNG 2.15 Chi phí quản lý doanh nghiệp khu Tràng Khê 88 BẢNG 2.16 Tiền thuê đất khu Tràng Khê 90 BẢNG 2.17 Tổng hợp chi phí 91 BẢNG 2.18 Lãi suất kỳ hạn Ngân hàng Agribank 93 BẢNG 2.19 Tổng hợp doanh thu, chi phí, giá trị quyền sử dụng đất 94 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài So với nhiều hoạt động lĩnh vực tài chính, định giá lĩnh vực hình thành từ năm 40 kỷ XX số quốc gia phát triển Mỹ, Anh Tuy nhiên, phải đến năm cuối kỷ XX, định giá thực hoạt động cách chuyên nghiệp phát triển mạnh mẽ phạm vi quốc tế Ngày nay, định giá ngày phổ biến đóng vai trò quan trọng lĩnh vực tài hoạt động trao đổi, giao dịch thị trường Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực tồn hoạt động định giá theo nghĩa Sự chuyển đổi chế kinh tế nước ta từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa làm phát sinh nhu cầu thực tiễn việc đánh giá giá trị loại tài sản Nhu cầu ngày tăng lên nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn; cổ phần hóa doanh nghiệp; mua bán, chấp, chuyển nhượng tài sản việc thi hành án…của bên liên quan Việc xác định đắn giá trị nguồn lực coi quan trọng có ý nghĩa việc mang lại hiệu cao cho kinh tế Trong lĩnh vực định giá định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng coi hoạt động quan trọng nhiều quốc gia phát triển đầu tư nghiên cứu Ví dụ nước Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc Từ đó, định giá đất bất động sản trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài thuê, thừa kế, chấp bất động sản diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa công cụ quản lý nhà nước thị trường bất động sản, vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm soát nhà nước Với nước ta, mục đích việc định giá đất thường tính tiền thu nộp tiền sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực trạng dịch vụ định giá đất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất nước ta yếu kém, chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn Chính vậy, qua thời gian thực tập tìm hiểu hoạt động định giá đất công ty nên em định chọn đề tài: “Định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam’’ Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận hoạt động định giá đất thu tiền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Câu hỏi nghiên cứu - Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty - Những khó khăn tồn hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Thời gian nghiên cứu: Số liệu thu thập năm 2015 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin từ nguồn kênh internet, chứng thư thẩm định, báo cáo thẩm định công ty cung cấp, văn pháp lý liên quan - Phương pháp xử lý thông tin: Chọn lọc thông tin cần thiết để so sánh tổng hợp theo bảng - Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích: Dựa số liệu công ty cung cấp để đưa so sánh số hay kết định giá sử dụng phương pháp khác để đưa đánh giá tìm khác biệt phương pháp định giá Kết cấu đề tài Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung chuyên đề chia làm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá đất phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất tạiVFA Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất VFA Việt Nam Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm: Đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng sau: “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái vỏ bề mặt bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, đầm lầy,…) Các lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khống sản lòng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư người khứ để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa, …)” Như vậy, “đất đai” khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài ngun nước ngầm khống sản lòng đất ), theo chiều nằm ngang mặt đất ( kết hợp thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật thành phần khác) giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội lồi người Đất đai tài ngun vơ quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất C.Mác viết rằng: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” 10 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 ... tập tìm hiểu hoạt động định giá đất công ty nên em định chọn đề tài: Định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam’ Mục tiêu nghiên cứu... Hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Thời... lý luận hoạt động định giá đất thu tiền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Đề xuất