LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý do lựa chọn đề tài Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (ViettinBank) là một trong những ngân hàng thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngành Ngân hàng Việt Nam. Phương châm hoạt động của ngân hàng là an toàn – hiệu quả - bền vững và nâng cao giá trị cuộc sống. Đối với ngành ngân hàng nói chung, nghiệp vụ mang lại lợi nhuận chủ yếu là hoạt động cho vay. Hoạt động cho vay các dự án bất động sản hoặc tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tổng dư nợ lớn trong ngân hàng. Nền kinh tế phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng, kéo theo thị trường bất động Việt Nam cũng có những dấu hiệu khởi sắc, bằng chứng là các công trình dự án xây mới các công trình đang, sắp và sẽ được triển khai nhiều hơn, nhiều công trình xây dựng các tòa nhà cao tầng, khách sạn, các khu độ thị mới, góp phần cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, các dự án đang được lên kế hoạch triển khai, hoạt động tài trợ vốn của ngành ngân hàng cũng ngày càng đa dạng lĩnh vực và cạnh tranh hơn. Khi nhu cầu vay vốn của khách hàng ngày càng tăng thì khối lượng và loại hình tài sản cần định giá ngày càng lớn, nhu cầu định giá tài sản ngày càng cần thiết hơn bao giờ hết. Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được thành lập để hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; mua bán nợ, bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, xử lý tài sản trong vụ án Epco – Minh Phụng... Công ty tiếp tục giữ vững mức tăng trưởng, vị thế, uy tín trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Vai trò của Công ty chủ yếu là hỗ trợ cho hệ thống NHCT VN, tuy nhiên còn nhiều khó khăn trong hoạt động nghiệp vụ như định giá thu phí rất thấp, mang tính tượng trưng. Hoạt động định giá tài sản chưa được phối hợp tốt từ Chi nhánh NHCT VN, dẫn đến hiệu quả chưa cao, đặc biệt việc thu phí dịch vụ còn nhiều khó khăn. Thông tin thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực sự minh bạch, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình thu thập thông tin. Một số địa phương diễn ra tình trạng đầu cơ gây sốt giá ảo. Thêm vào đó Việt Nam chưa có kho dữ liệu chuẩn công khai phục vụ quá trình định giá của cán bộ định giá. Nghiệp vụ kinh doanh cũng chưa thực sự được mở rộng do các cơ chế chính sách chung của Nhà nước và công tác quản trị nội bộ riêng trong hệ thống đã phần nào chưa mang lại hiệu quả như mong muốn. Đồng thời hoạt động nghiệp vụ định giá còn nhiều hạn chế chủ quan như việc xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được yêu cầu của chi nhánh, của khách hàng do thiếu hụt nhân sự và trình độ của cán bộ thẩm định còn chưa đồng đều. Giá trị định giá bất động sản thế chấp nhiều khi dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, thông tin thu thập về các bất động sản so sánh có độ tin cậy và tính xác thực chưa cao dẫn đến các giá trị định giá chưa thực sự phù hợp thị trường. Chính vì thế, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ của mình. 2.Mục tiêu nghiên cứu: -Khái quát hệ thống lý luận về định giá bất động sản để phục vụ cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng. -Nêu và phân tích thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội. -Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội. 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội. -Phạm vi nghiên cứu: + Phạm vi thời gian: thời gian nghiên cứu từ 2012 đến 2016. + Phạm vi không gian: các nhóm bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Viettinbank như nhà ở đơn lẻ, tòa nhà thương mại, dự án đầu tư tại phòng nghiệp vụ định giá của Viettinbank AMC- chi nhánh Hà Nội. 4.Phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu hoạt động định giá tại Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội để đưa ra những cơ sở lý luận chung và thực tế về hoạt động định giá bất động sản. Do đó, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như sau: + Thu thập và xử lý số liệu bằng các phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu thông qua các tài liệu nghiệp vụ định giá tài sản, các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính, các báo điện tử kinh tế, các báo cáo nghiên cứu của các tổ chức nghề nghiệp trong nước và quốc tế. + Tác giả sử dụng các thông tin tư liệu từ thực tế thông qua phỏng vấn trực tiếp của các cán bộ định giá lâu năm tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội. 5.Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp trong ngân hàng. Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN KIÊN QUYẾT HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI Hà Nội, Năm 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN KIÊN QUYẾT HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN Hà Nội, Năm 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Đề tài nghiên cứu thực hướng dẫn TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN Tác giả Nguyễn Kiên Quyết ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, cố gắng thân nhận nhiều giúp đỡ tập thể, cá nhân trường Trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Thị Hải Yến, người tạo điều kiện thời gian truyền đạt kiến thức chun ngành nâng cao để tơi hồn thành tốt luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn tới quý thầy cô giáo Khoa Bất Động sản Kinh tế Tài Nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới bạn bè tôi, người giúp đỡ, tạo điều kiện cho q trình thu thập thơng tin liệu để thực luận văn Cuối cùng, xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, đồng nghiệp, người bên động viên, khuyến khích tơi suốt q trình học tập Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Kiên Quyết MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG 1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Khái niệm bất động sản bất động sản chấp 1.1.2 Đặc điểm BĐS chấp: .2 1.1.3 Vai trò chấp BĐS: .3 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.2.2 Đặc điểm định giá BĐS chấp 1.2.3 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản chấp .7 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 19 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 19 1.3.2 Các nhân tố khách quan 21 CHƯƠNG 22 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH HÀ NỘI 22 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI 22 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 22 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội 23 2.1.3 Cơ cấu tổ chức máy .24 2.1.4 Cơ cấu, nhiệm vụ phòng định giá Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội 26 2.1.5 Tình hình kết hoạt động kinh doanh Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam giai đoạn 2012 – 2016 27 2.1.6 Tình hình định giá BĐS Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội giai đoạn từ năm 2012-2016 28 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC 30 2.2.1 Hệ thống văn pháp lý áp dụng định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC 30 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội .35 2.2.3 Thực tiễn hoạt động định giá BĐS chấp Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội .38 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC 50 2.3.1 Những kết đạt .50 2.3.2 Hạn chế 51 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 52 CHƯƠNG 55 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 55 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 55 3.1.1 Mục tiêu định hướng phát triển VietinBank AMC – CN Hà Nội thời gian tới 55 3.1.2Quan điểm, định hướng công tác định giá BĐS 57 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 58 3.2.1 Nhóm Giải pháp quy trình, sách Vietinbank hoạt động định giá BĐS 58 3.2.2 Nhóm Giải pháp phương pháp 58 3.2.3 Giải pháp nhân định giá BĐS 60 3.2.4 Nhóm giải pháp hệ thống thông tin 61 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 62 3.3.1 Cơ quan nhà nước 62 3.3.2 Ngân hàng Nhà nước 63 KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VIẾT TẮT BĐS ĐG BĐS BĐSTĐ BĐSSS BTC CBĐG DAĐT NHNN NHTM NHCT VN VIETINBANK AMC QSDĐ SDTNVHQN TSBĐ UBND VIẾT ĐẦY ĐỦ TIẾNG VIỆT : Bất động sản : Định giá Bất động sản : Bất động sản thẩm định : Bất động sản so sánh : Bộ Tài : Cán định giá : Dự án đầu tư : Ngân hàng Nhà nước : Ngân hàng Thương mại : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam : Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam : Quyền sử dụng đất : Sử dụng tốt hiệu : Tài sản bảo đảm : Uỷ ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH Bảng 2.1: Vốn điều lệ, tổng tài sản lợi nhuận VietinBank AMC giai đoạn năm 2012-2016 .28 Bảng 2.2: Doanh thu từ hoạt động định giá VietinBank AMC – CN Hà Nội giai đoạn 2012-2016 .30 Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức VietinBank AMC 25 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN KIÊN QUYẾT HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Nội thất 100% 98% 2,04% 587.953 Kém lợi 98% 2,04% 675.939 Tương đồng Điều hòa, trần thạch 98% 2,04% 714.286 Tương đồng Điều hòa, trần thạch cao, Cơ cao, sàn gỗ, thiết bị vệ sàn gỗ, thiết bị vệ sinh, 88% 13,64% 3.928.596 Kém lợi sinh, tủ bếp 100% 0,00% Kém lợi Bể bơi, sân vườn Không Không tủ bếp 100% 0,00% Lợi Bể bơi, sân vườn, khu 100% 95% 5,26% 1.516.300 95% 5,26% 1.743.212 vui chơi, trường học, 105% -4,76% -1.666.667 Kém lợi Tương đồng Kém lợi Điều hòa, trần thạch cao, + Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Tiện ích Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Tình trạng sàn gỗ, thiết bị vệ sinh, tủ bếp 100% giao dịch Chuẩn bị cất nóc, mở Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Đã hoàn thiện vào bán đợt quý II/2015, Đã bàn giao nhà, quý hoạt động dự kiến bàn giao nhà I/2015 quý I/2017 98% 2,04% 587.953 100% 0,00% 100% Mở bán đợt đầu tháng 10/2016, dự kiến bàn giao nhà quý IV/2017 95% 5,26% 1.842.105 10 11 12 Số lần điều chỉnh Điều chỉnh Tổng điều chỉnh Đơn giá QSDĐ sau điều chỉnh 4.103.450 -159.661 -1.835.385 9.138.155 4.997.962 6.948.167 32.913.154 32.961.358 33.164.615 (đồng/m2) 13 14 Đơn giá BQ (đồng) Đơn giá làm tròn (đồng) 33.013.042 33.000.000 => Đơn giá hộ điển hình với diện tích tim tường 164m2, tầng trung, góc, ban cơng, nội thất đầy đủ (chưa VAT) sau điều chỉnh (làm tròn) là: 33.000.000 đồng/m2 - Do hộ định giá đa dạng diện tích vị trí nên tổ thẩm định chia thành 02 loại (căn góc thường) 04 nhóm diện tích (nhóm 1: 72 - 76m 2; nhóm 2: 133 - 144 m2; nhóm 3: 152 - 186 m2; nhóm 4: > 186 m2) để xác định đơn giá bán Qua phân tích đơn giá hộ rao bán thị trường dự án Dolphin Plaza, tổ thẩm định nhận thấy đơn giá bán có chênh lệch nhóm diện tích vị trí hộ với kết tổng hợp sau: Loại hộ Căn góc (loại 1,3, 4b, 6b, 4a, 6a, 7, 9) Tầng Tầng trung Tầng thấp cao Tầng trung Căn thường (1, 5b, 8, 5a) Tầng thấp cao Loại diện tích Đơn giá (m2) 133 - 144 152 - 171 >171 133 - 144 152 - 186 >186 72 - 76 133 - 144 152 - 186 >186 72 - 76 133 - 144 152 - 186 >186 (đồng/m2) 34.000.000 33.000.000 32.000.000 33.000.000 32.000.000 31.000.000 36.000.000 33.000.000 32.000.000 31.000.000 35.000.000 32.000.000 31.000.000 30.000.000 Ghi chú: Tầng trung tầng từ 10 -25; tầng thấp nhỏ 10 tầng cao lớn 25 Tổ thẩm định lựa chọn hộ có diện tích 191m tầng 13, góc có đơn giá bán 31.000.000 đồng/m2 Tổng doanh thu (quy tại) *: STT Thời gian (*) Năm Năm Tốc độ bán hàng 70% 30% Tổng Chi tiết theo phụ lục đính kèm Doanh thu 372.381.100.000 159.591.900.000 531.973.000.000 Quy 372.381.100.000 143.131.748.879 515.512.848.879 5.3 Tổng chi phí: Chi phí hồn thiện hộ: * Hiện trạng hoàn thiện hộ chi phí hồn thiện bổ sung: - Tại thời điểm khảo sát, hầu hết hộ hồn thiện đủ điều kiện bàn giao cịn số hộ q trình hồn thiện: 08 pethouse hoàn thiện bên (điều kiện bàn giao thô); 01 hộ làm văn phòng, chưa ngăn phòng lắp đặt thiết bị phịng ngủ, phịng khách; ngồi có 11 hộ chưa có chng hình chi phí hồn thiện chng hình khơng đáng kể nên tổ thẩm định lựa chọn tỷ lệ hoàn thiện 100% cho hộ - Các penthouse thường có điều kiện bàn giao khác phí hồn thiện hộ khác nhau, tổ thẩm định dự kiến công việc cần thực để bàn giao hộ với mức chi phí sau: Số Tổng hiệu diện STT tích hộ (m2) 5a-04 156 Nội thất Có thiết bị phục vụ văn phịng, khơng có thiết bị phòng ngủ + phòng khách + nhà vệ sinh Điều kiện bàn giao Công việc cần bổ sung Ngăn tường hoàn thiện nội thất đáp ứng đủ theo điều kiện bàn giao - Khối lượng công việc ước tính : 156 m2 - Định mức chi phí hồn thiện ước tính: 6.000.000 đồng/m2 (xây tường ngăn phịng_tường 100 xây tơ hai mặt, có sơn Bàn giao nội thất hoàn thiện; hệ thống điện, ống gen ngầm, nguyên chủ đầu dây âm tường, thiết bị điện nổi, công tư, gồm: thiết bị vệ tắc ổ cắm, đèn chiếu sáng; hệ thống sinh, thiết bị phòng nước_ống cấp/thốt nước, van vịi, thiết bị bếp, tủ bếp, tủ âm vệ sinh; Hệ thống cửa_ cửa thơng phịng gỗ tường, ngăn phịng cơng nghiệp verneer, cửa sổ hệ nhơm kính số thiết bị khác an tồn; Hệ thống điều hịa, thơng gió_đã bao gồm máy điều hòa đơn chiếc; Hệ thống nội thất_tủ bếp thiết bị bếp kèm, tủ quần áo âm tường phòng ngủ; hệ quầy bar) - Tổng chi phí ước tính : 156 x tr/m2 = 936 triệu Chi phí hoàn thiện bổ sung 936.000.000 A 706 Bàn giao thơ khơng có Xây thơ, chưa có cửa thiết bị kèm: có chính, ngăn tường ngăn sơn bả, sàn phịng, chưa có ban bê tơng, kết cấu tường công cầu thang ngăn hộ lên tầng 2, có sẵn thiết kế, có đầu đường điện nước, chờ điện, nước, điều điều hòa hòa Ngăn tường hoàn thiện nội thất đáp ứng đủ theo điều kiện bàn giao - Khối lượng công việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu + Khối lượng thi cơng, vật tư cầu thang, ban công : gồm xây bể, gạch lát, chống thấm (phần thiết bị khơng có sở chưa ks thực tế), cửa kính ngăn phịng với ban cơng, đổ sàn cầu thang, xây bậc, cán Căn theo vẽ thiết kế, ước tính chi phí cho phần thi cơng 230 triệu (trong đó: phần bể bơi 140 triệu, tồn hệ cửa nhơm kính 80 triệu, cầu thang 10 triệu) - Tổng chi phí ước tính : 255.000.000 triệu 255.000.000 B 725 Xây thơ, có cửa, chưa có điện hệ thống nước, ngăn phịng chưa làm sàn tầng Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tông, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Hoàn thiện hệ thống đầu chờ điện nước - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu + Khối lượng thi công, vật tư cầu thang : khoảng 10 triệu + Khối lượng thi công, vật tư điện nước : khơng có vẽ bố trí điện nước chi tiết nên ước tính tổng chi phí cho day điện, ống gen, ống nước cấp/thoát, chân nhựa ổ cắm, công tắc vào khoảng 50 triệu + Khối lượng thi cơng vật tư điều hịa thơng gió : tạm tínhcho điều hịa, chi phí chơn ống, bảo ơn, ống đồng dây điện phân bổ khoảng 3,5 triệu/máy tổng 17,5 triệu - Tổng chi phí ước tính : 112.500.000 đồng 112.500.000 C 705 Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có Xây thơ, có cửa , tường ngăn sơn bả, sàn có sàn tầng 2, bê tơng, kết cấu tường chưa có điện nước, ngăn hộ điều hòa chưa thiết kế, có đầu ngăn phịng chờ điện, nước, điều hịa Hồn thiện hệ thống đầu chờ điện nước, ngăn phịng sơn bả - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng tường ngăn, sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót) thống kê nhanh ước tính chi phí = 120.000.000 đồng cho tồn khối lượng xây tường, tơ tường 85 triệu, bả sơn lót 35 triệu + Khối lượng thi cơng, vật tư điện nước : khơng có vẽ bố trí điện nước chi tiết nên ước tính tổng chi phí cho day điện, ống gen, ống nước cấp/thốt, chân nhựa ổ cắm, cơng tắc vào khoảng 50 triệu + Khối lượng thi cơng vật tư điều hịa thơng gió : tạm tínhcho điều hịa, chi phí chôn ống, bảo ôn, ống đồng dây điện phân bổ khoảng 3,5 triệu/máy tổng 17,5 triệu - Tổng chi phí ước tính : 187.500.000 đồng 187.500.000 D 765 Xây thơ, có cửa, chưa có điện hệ thống nước, ngăn phòng chưa làm sàn tầng Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tơng, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Hồn thiện sơn lót tường lắp đặt hệ thống đầu chờ điện nước - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu + Khối lượng thi công, vật tư điện nước : khơng có vẽ bố trí điện nước chi tiết nên ước tính tổng chi phí cho day điện, ống gen, ống nước cấp/thốt, chân nhựa ổ cắm, cơng tắc vào khoảng 50 triệu + Khối lượng thi công vật tư điều hịa thơng gió: tạm tínhcho điều hịa, chi phí chơn ống, bảo ơn, ống đồng dây điện phân bổ khoảng 3,5 triệu/máy tổng 17,5 triệu - Tổng chi phí ước tính : 102.500.000 đồng 102.500.000 E F 646 651 Tường xây hoàn thiện, trát thơ, chưa có cửa chính, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Tường xây hồn thiện, lăn sơn lót, có cửa, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tông, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tông, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Hồn thiện sơn lót tường - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng 35.000.000 Hồn thiện sơn lót tường - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng 35.000.000 G H 580 462 Tường xây hoàn thiện, lăn sơn lót, có cửa, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Tường xây hồn thiện, lăn sơn lót, có cửa, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tông, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tông, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Tổng: Hồn thiện sơn lót tường - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng 35.000.000 Hồn thiện sơn lót tường - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng 35.000.000 1.733.500.000 Do chủ đầu tư bàn giao hộ với nội thất hồn thiện nên tổ thẩm định tính tốn chi phí hồn thiện hộ vào năm dự án Chi phí bán hàng - Do sách bán hàng chủ đầu tư dự kiến có nhiều chương trình chiết khấu cho khách hàng mua Tổ thẩm định lựa chọn chi phí quảng cáo bán hộ khoảng 10%/ doanh thu dự kiến Bảng tổng hợp thông số: STT Chỉ tiêu Diện tích đất Khối 1.1 1+2+3+4 1.2 Khu A Số tầng cao Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng tầng Diện tích sàn chung cư đề nghị định giá Căn hộ thông thường Căn hộ penthouse Đơn giá bán hộ điển hình Căn hộ thông thường Khối lượng ĐVT m2 2.803 m2 6.257 28 tầng + 02 tầng hầm + tầng kỹ thuật tầng xanh + tầng tum m2 3.290 m2 Theo QĐ 1/500 95.115 m2 Theo QĐ 1/500 16.852,0 m2 11.612,0 m2 5.240,00 Cách tính Diễn giải Theo GCNQSDĐ Theo GPXD Do KH cung cấp m2 Theo thơng tin thị trường phân tích kèm theo 33.000.000 đồng/m2 Căn hộ penthouse Chi phí bán hàng Tiến độ toán Hệ số chiếu khấu Tỷ lệ bán 10 hàng khối hộ Tốc độ tăng 11 giá bán năm khối hộ đồng/m2 30.000.000 10% /doanh thu kỳ vọng dự kiến 100%/1 năm 11,50% Giả định phương án bán hàng Theo phương án bán KH cung cấp /năm 70% Năm 30% Năm Theo phân tích đính kèm Giả định bán hết khu hộ vòng năm Khu hộ năm bán 70% số căn, năm bán nốt 30% số lại 0% % Theo phân tích đính kèm Bảng tổng hợp kết tính toán: STT Chỉ tiêu Thành tiền I Doanh thu 515.512.848.879 II Chi phí 53.284.784.888 2.1 Chi phí bán hàng 51.551.284.888 2.2 III Chi phí hồn thiện hộ Giá trị định giá 1.733.500.000 462.228.063.991 Giá trị tài sản định giá là: 462.228.063.991 đồng Kết luận: 6.1 Kết thẩm định tài sản: 1) Thẩm định tính pháp lý hồ sơ TSĐG: thiếu đăng ký kinh doanh chủ tài sản 2) Tại thời điểm thẩm định định giá, TSĐG: có thực; chưa phát tranh chấp; chưa phát thuộc diện quy hoạch, giải tỏa chưa phát bị cấm giao dịch thị trường 3) Sơ đồ đất lối tiếp giáp tài sản 6.2 Kết định giá tài sản: STT Khoản mục Tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai 90 Giá trị (đồng) hộ dự án nhà chủ đầu tư đất số: Khu A khối + + + , tờ đồ số: //, địa chỉ: Số 462.228.063.991 28 Trần Bình, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội Làm trịn (nếu có) 462.228.000.000 Bằng chữ: Bốn trăm sáu mươi hai tỷ hai trăm hai mươi tám triệu đồng ... NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 55 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 55 3.1.1 Mục. .. NGUYỄN KIÊN QUYẾT HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn... HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Hà Nội, Năm 2017 TĨM TẮT LUẬN VĂN Ngân hàng TMCP Cơng