Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà

Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing MỤC LỤC SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing DANH MỤC VIẾT TẮT TSSS : Tài sản so sánh TĐG : Thẩm định giá BĐS : Bất động sản CONTROL : Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà NVTĐ : PTĐG Nhân viên thẩm định : Phòng thẩm định giá tài sản CTXD : Cơng trình xây dựng BTCT : Bê tơng cốt thép CLSDCL : Chất lượng sử dụng lại SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing LỜI MỞ ĐẦU Ngày hoạt động thẩm định giá trở thành hoạt động phổ biến ngày đóng vai trị quan trọng lĩnh vực tài hoạt động trao đổi, giao dịch thị trường Định giá tài sản nói chung Thẩm định giá Bất động nói riêng bắt đầu phát triển trở thành hoạt động quan trọng cần thiết phục vụ hoạt động mua bán, cho thuê, chấp, bảo hiểm, tư vấn… Việt Nam trước năm 1986, chưa thực tồn hoạt động Thẩm định giá theo nghĩa Nền kinh tế chuyển từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc định giá thẩm định giá thực theo chế thị trường Đầu năm 2000 hoạt động thẩm định giá Việt Nam thức thiết lập nhiều văn quy phạm pháp luật ban hành Pháp lệnh giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề thẩm định giá, quản lý sử dụng bất động sản chấp chưa được đầy đủ, thiếu đồng mặt pháp lý, nhiều bất cập thực tế Do em chọn đề tài: “ Hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Cơng ty Cổ phần Giám định Ngân Hà” Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa mặt lý luận hoạt động Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Đánh giá quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp để vay vốn Ngân hàng Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Trên sở đưa giải pháp hồn thiện quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Công ty Phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Phạm vi nghiên cứu vấn đề nghiên cứu tập trung sâu vào việc phân tích đánh giá quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng mà Công ty sử dụng Hoạt động Thẩm định giá Bất động sản chấp thực Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà có chi nhánh số 52 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Thượng, Đống Đa- Hà Nội SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing Thời gian nghiên cứu: Từ ngày 4/2010 đến ngày 2/2012 Phương pháp nghiên cứu: Dựa sở quan điểm định hướng phát triển Đảng Nhà nước, phân tích tổng hợp, logic lịch sử, thống kê, so sánh….để nghiên cứu phân tích Kết cấu nội dung chuyên đề gồm chương Chương 1: Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Chương 2: Cơ sở khoa học thực trạng quy trình Thẩm định giá phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Cơng ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng Thẩm định Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà chi nhánh Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn, giúp đỡ trục tiếp cô: Ths.Nguyễn thị Minh Phương thầy cô khoa Marketing trường Đại học Kinh tế Quốc dân trình thực chuyên đề SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing Chương 1: Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 1.1 Qúa trình hình thành phát triển Cơng ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển Cơng ty • Trụ sở chi nhánh - Tên tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH NGÂN HÀ - Tên tiếng Anh : THE MILKY WAY CONTROL J.S COMPANY - Trụ sở : lầu4, 35-37 bến Chương Dương, Q1,Tp.HCM - Tel : (08) 3820 9531 – 3820 9532 - Email : micontrol@hcm.vnn.vn; Web: www micontrol.com.vn Fax: (08) 3820 9533 Chi nhánh MICONTROL Tp Hải Phòng - Địa : Số 3A Lê Thánh Tơng, Q.Ngơ Quyền, Tp Hải Phịng - Điện thoại - Giám đốc chi nhánh: Ông Đỗ Hùng Thắng : (031) 3551 063 Fax: (031) 3551 065 Mobile: 0903 285 539 Chi nhánh MICONTROL Tp Hà Nội - Địa : Số 52 Nguyễn Chí Thanh, P.Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội - Điện thoại : (04) 2242 2125 - Giám đốc chi nhánh: Ông Trần Thành Chung Fax: (04) 2242 212 Mobile: 0977148888 Chi nhánh MICONTROL Tp Đà Nẵng - Địa : Số 96 Đống Đa, Q Hải Châu, Tp Đà Nẵng - Điện thoại - Giám đốc chi nhánh: Ông Nguyễn Văn Lợi : (511) 3537 082 Fax: (511) 3537 093 • Quá trình phát triển Cơng ty Cơng ty Cổ phần Giám định Ngân Hà (MICONTROL) hoạt động lĩnh vực giám định, thẩm định từ năm 1998 theo nghị định số 20/1999/NĐ-CP ngày 12/4/1999 nghị định số 101/205/NĐ-CP ngày 3/8/2005 phủ thẩm định giá Cơng ty cấp giấy chứng nhận hệ thống QLCL đạt tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001-2000 MICONTROL đăng ký kinh doanh dịch vụ giám định/ thẩm định địa bàn tồn quốc với loại hình sau : “Dịch vụ giám định hàng hóa xuất nhập khẩu, máy, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải thủy-bộ, xăng dầu, hóa chất, sắt thép, hàng cơng nghiệp Dịch vụ kiểm đếm giao nhận hàng hóa xuất nhập Kiểm định chất lượng công SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing trình xây dựng Tư vấn đầu tư tư vấn chuyển giao công nghệ Dịch vụ thẩm định giá Dịch vụ bán đấu giá tài sản” Cty hoạt động theo giấy phép quan quản lý Nhà nước cấp: - Sở Kế hoạch Đầu tư Tp.HCM: Giấy đăng ký kinh doanh số 4103001054 ngày 14/6/2002 - Bộ Giao Thông Vận Tải: Số 2514/PCVT ngày 15/8/1998 - Bộ Tư Pháp: Giấy phép số 802/TP-BTTP - Tổng Cục Hải Quan Việt Nam: Giấy phép số 2944/TCHQ-GSQL ngày 24/8/1988 - Bộ tài chính: Giấy phép cơng nhận Doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa năm 2009 - Giấy chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng đạt tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001- 2000 Anh quốc cấp - Thông báo giới thiệu Doanh nghiệp đủ điều kiện Thẩm định giá cho Quận, Huyện,Thành phố Sở Tài Tp.HCM, số 533.STC-BVG ngày 17/1/2008 - Hiện Cơng ty Micontrol có đầy đủ điều kiện hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo quy định hành Chính phủ Bộ Tài Chính cấp giấy phép đủ điều kiện hoat động theo thông báo số 29/TB-BTC ngày 21/1/2009 - Chứng thư giám định, thẩm định Micontrol có đầy đủ tính pháp lý, sử dụng hoạt động tranh chấp thương mại, xét xử toàn án, thi hành án, ngân hàng, bảo hiểm hoạt động thương mại nước, quốc tế Doanh nghiệp - Micontrol cung cấp dịch vụ giám định thẩm định giá trị tài sản cho nhiều mục đích khác như: mua bán, góp vốn, cổ phần hóa, liên doanh, lý, phát mãi, giải thể, chấp Ngân hàng, giải tranh chấp, tư vấn, thẩm định giá bồi thường, đền bù giải tỏa, tái định cư Chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản vơ hình, thương hiệu cho đối tác kinh doanh 1.1.2 Tổ chức sơ đồ máy quản lý Công ty 1.1.2.1 Tổ chức máy quản lý SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2008 quản lý điều hành nhằm mục đích hướng tới chuyên nghiệp lĩnh vực tư vấn tài giá cả, đầu tư chuyển giao cơng nghệ Với phương châm “ đánh giá giá trị yếu tố quan trọng định thành công” cơng ty khơng ngừng hồn thiện nâng cao kỹ chuyên môn nghiệp vụ thẩm định viên giá, chuyên viên thẩm định giá công ty Tổng giám đốc phó tổng giám đốc người đào tạo ngành kinh tế quản lý, tài ngân hàng, luật…đã nhận Học Hàm- Học vị cao quý Tiến sĩ, Thạc sĩ, chuyên gia…đã trải qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc lĩnh vực tư vấn tài giá Thẩm định viên giá giám định viên người tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành kinh tế quản lý, tài Ngân hàng, luật kinh tế, xây dựng am hiểu tài chính, kinh tế- kỹ thuật luật pháp để dịch vụ thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp thực áp dụng theo quy trình chun mơn TĐG giám định tài sản hàng hóa Chuyên viên tư vấn dự án tài doanh nghiệp chuyên gia giàu kinh nghiệm lĩnh vục tư vấn doanh nghiệp, lập dự án xây dựng tổ chức thực đấu thầu, quản lý dự án, chuyên gia có nhiều năm cơng tác nghành tài chính, xây dựng, luật sư, đặc biệt có nhiều mối quan hệ với tổ chức tài chính, Ngân hàng quan tổ chức Nhà nước hoạt động kinh tế Chức phòng ban Phòng tổng hợp + Thực cơng tác kế tốn, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân + Thư ký TĐG Phòng Marketing + Khai thác, lập quản lý sở khách hàng + Triển khai hoạt động Marketing + Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định giá + Quan hệ với đối tác phục vụ cho cơng tác thẩm định Phịng Thẩm định giá SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing + Chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá theo mảng: Bất động sản động sản, xác định giá trị doanh nghiệp + Xây dựng sở liệu địa bàn Phòng Kiểm soát chất lượng + Kiểm tra kết TĐG phòng Thẩm định giá SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân 1.1.2.2 Khoa Marketing Tổng giám đốc Sơ đồ tổ chức Phó Tổng giám đốc Phòng Tổng hợp Phòng Marketing Thương hiệu E- MKT Chăm sóc khách hàng Tiếp thị Dự án SV: Tạ Thị Hải Phịng Kiểm sốt cl Phịng Thẩm định Bất động sản Động sản Doanh nghiệp Nghiên cứu TT Nhà phố Lớp Thẩm định giá Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa 1.2 Các loại hình hoạt động Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 1.2.1 Dịch vụ Thẩm định giá Micontrol công ty hoạt động nhiều năm lĩnh vục thẩm định giá, Bộ Tài Chính cơng nhận đủ điều kiện TĐG đầy đủ loại tài sản xác định giá trị Doanh nghiệp Đội ngũ thẩm định viên đào tạo quy, nhiều năm kinh nghiệm đánh giá nhiều loại tài sản khác nhau, Micontrol thẩm định nhiều tài sản cho khách hàng có giá tị từ vài trăm tỷ đồng đến hàng ngàn tỷ đồng Tài sản thẩm định giá trị Doanh nghiệp, nhà xưởng máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, đất đai, Bất động sản Hiện Micontrol cung cấp dịch vụ TĐG cho Ngân Hàng, Công ty Bảo hiểm, công ty kinh doanh Bất động sản, quan thi hành án, tòa án… Giá trị chứng thư TĐG Micontrol khơng có giá trị nước theo tiêu chuẩn Việt Nam mà nước hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế IVSC cơng nhận a Dịch vụ • TĐG trị máy móc thiết bị • TĐG trị bất động sản, đất nhà ở, văn phòng, cao ốc, hệ thống cửa hàng, siêu thị, kho bãi nhà xưởng cơng trình xây dựng khác • TĐG trị Doanh nghiệp • Thẩm định lợi ích cho th • TĐG trị thương hiệu b Mục đích thẩm định giá • TĐG trị để mua – bán • Để liên doanh, liên kết, góp vốn, cổ phần • Để góp vốn, chia tách tài sản, doanh nghiệp • Để lý phát tài sản tồn đọng • Để tính thuế, bán đấu giá, chấp vay vốn • Để đền bù, hỗ trợ giải tỏa quy hoạch • Xác định lại giá trị tài sản có … c Giá trị pháp lý chứng thư SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing - Khoa TSSS 1: Số 25 ngõ Lương Đình Của, vị trí mặt tiền ngõ 5m, Giấy tờ hợp lệ, diện tích đất 48m2 , cơng trình xây dựng đất nhà cấp diện tích sàn xây dựng 48m2, giá bán 7500.000.000 đồng, đơn giá quyền sử dụng đất 154.450.000(đồng/m2 ) - TSSS 2: số 13 ngõ Hồng Tích Trí, vị trí mặt tiền ngõ 5m, giấy tờ hợp lệ, diện tích 55m2, đất có cơng trình xây dựng nhà tầng tổng diện tích sàn xây dựng 340m2, giá bán 12.000.000.000 đồng, đơn giá bán 193.454.550đồng/m2 - TSSS3 số ngách 5/2 Hồng Tích Trí, mặt tiền ngõ rộng 2,5m 2, giấy tờ hợp lệ, diện tích đất 40m2, nhà tầng tổng diện tích sàn xây dựng 80m 2, giá bán 7800.000.000 đồng, đơn giá quyền sử dụng đất 187.000.000 đồng/m2  Tiến hành thẩm định giá • Chất lượng cơng trình xây dựng - Căn thông tư số 13-LB/TT ngày 18/08/1994 Liên xây dựng – Tài – Vật giá phủ hướng dẫn xác định nhà - Căn vào văn quy phạm pháp luật hành, tài liệu khách hàng cung cấp thơng tin ghi nhận trường tình trạng bất động sản thẩm định Áp dụng phương pháp tính theo kết cấu: • Cơng thức: Σ (Tỷ lệ CLCL kết cấu x tỷ lệ giá Chất lượng cịn lại = CTXD (%) trị kết cấu chính) Tỷ lệ kết cấu x 100% • Phương pháp tính tốn Qua khảo sát mức độ xuống cấp kết cấu chính, chất lượng cịn lại kết cấu đưa vào tính tốn sau: SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 41 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa Tỷ lệ giá trị Hạng mục Stt Chất lượng Tỷ lệ CLSDCL kết cấu lại kết kết cấu (%) (2) 20 15 15 10 10 70 cấu (%) (3) 80 75 70 75 70 (%) (4) = (2) X (3) 16 11.25 10.5 7.5 7.0 52.25 (1) 01 02 03 04 05 Móng Tường Nền Kết cấu đỡ mái Mái Cộng (Nguồn báo cáo Cơng ty ) Chất lượng sử dụng cịn lại (%) = (52.25% / 70%) x 100% = 74.64% Làm trịn: 75% • Giá trị quyền sử dụng đất Vận dụng cách tính điểm theo Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài Chính để điều chỉnh đơn giá đất TSSS TSTĐ Chi tiết sau: Stt Hạng mục Đơn giá QSDĐ Vị trí Hình Dáng Lợi giao thơng Lợi kinh doanh Quy mơ diện tích Số lần điều chỉnh Tổng tỷ lệ % điều chỉnh gộp Tổng tỷ lệ % điều chỉnh Đơn giá sau điều chỉnh TSTĐ Chưa biết - TSSS 154.450.000 -2% 0% +8% +8% +6% TSSS 193.454.550 0% 0% 0% +5% 0% TSSS 187.000.000 -3% 0% +5% +5% +5% - +20% +5% +12% +5% 203.127.278 +12% 209.440.000 +20% Cần tìm 185.340.000 ( Nguồn báo cáo Cơng ty ) Mức giá sau điều chỉnh từ TSSS điều kiện TSTĐ dao động khoảng từ 185.340.000đ/m đến 209.440.000đ/m2 Trong đó, TSSS có tổng tỷ lệ điều SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 42 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa chỉnh nhỏ nên tổ thẩm định giá chọn đơn giá đất TSSS2 làm đơn giá đất dẫn cho TSTĐ Vậy đơn giá quyền sử dụng đất xác định là: 203.127.278đồng/m2 Làm tròn: 203.127.000đồng/m2 Giá trị quyền sử dụng đất: 203.127.000 đồng/m2 * 60,4 m2 = 1226887800 đồng • Giá trị cịn lại cơng trình xây dựng đất Đơn giá xây dựng tương tự vào thời điểm TĐG 9/2011: 5.000.000đồng/m2 Chất lượng sử dụng cịn lại cơng trình xây dựng đất 75% Giá trị cịn lại cơng trình xây dựng = 240m2 * 75% * 5.000.000 đồng/m2 = 900.000.000 đồng • Kết TĐG St I II Quyền sử dụng đất Đơn giá (m2) (đ/m2) 60.4 203.127.000 - 240 Tên tài sản t Chất lượng Diện tích 5.000.000 75% sử dụng Giá trị thị trường lại (VNĐ) 12.268.870.800 Cơng trình xây dựng nhà 900.000.000 Cộng 13.168.870.800 Làm tròn 13.169.000.000 Bằng chữ: Mười ba tỷ trăm sáu mươi chín nghìn đồng 2.2.5 Đánh giá quy trình thẩm định giá bất động sản chấp Công ty 2.2.5.1 Những kết đạt Mục tiêu xuyên suốt chuyên đề tìm hiểu quy trình TĐG BĐS chấp phục vụ mục đích vay vốn Ngân hàng Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Trước tiên ta nhận thấy so với Cơng ty khác, Micontrol có đường lối đắn nhận rõ vai trò phòng Thẩm định nên tách phòng hoạt động độc lập Nhờ quy trình TĐG BĐS chấp Micontrol chặt chẽ, bắt SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 43 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ tài sản chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng đưa kết TĐG BĐS chấp Nhìn chung giá trị mà cán thẩm định đưa gần với giá chuyển nhượng thời điểm TĐG thị trường, phần đáp ứng yêu cầu khách hàng điều thể tín nhiệm cùa khách hàng ngày tăng qua hợp đồng 2.2.5.2 Những hạn chế cần khắc phục Bên cạnh ưu điểm cịn tồn số hạn chế hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty Cụ thể là: a Hạn chế q trình thu thập, xử lý thơng tin - Khi xác định giá trị BĐS chấp cán TĐG công ty thường vào giá trị thị trường BĐS chấp tương tự mua, bán, chuyển nhượng thị trường suy giá trị thị trường BĐS chấp, việc TĐG thường phù hợp thời gian ngắn thị trương BĐS tương đối ổn định Nhưng thực tế khơng phải giá thị trường BĐS đại lượng biến đổi phụ thuộc vào tăng trưởng phát triển kinh tế Vì TĐG BĐS chấp người làm thẩm định phải đề cập đến vấn đề tăng trưởng kinh tết ức thông qua định vi mơ có ý đến tình hình kinh tế vĩ mô - Hạn chế thông tin thị trường BĐS ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá BĐS Tính đến thời điểm nay, Việt Nam chưa có tổ chưc đứng thống kê, lưu trữ thông tin BĐS giao dịch thị trường Cho nên thông tin mà người định giá thu thập thơng tin cóp nhặt khơng mang tính hệ thống khơng có độ xác cao Chất lượng thông tin ảnh hưởng không nhỏ đến kết thẩm định giá, làm cho kết thẩm định giá trở nên xác Mặt khác, thông tin liên quan đến quy hoạch chưa cơng khai hố khiến người TDG gặp nhiều khó khăn việc đánh giá xác ảnh hưởng sách quy hoạch BĐS thẩm định giá (nếu BĐS thẩm định giá nằm vùng quy hoạch) b Khó khăn, hạn chế việc sử dụng phương pháp định giá công ty SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 44 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa Phương pháp thực TĐG Cơng ty khơng q khó phương pháp chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí Trong biên TĐG báo cáo TĐG quy định vấn đề cần thiết BĐS mục tiêu cho việc ước tính giá trị trạng sử dụng trước đây, Cũng đề cập đến yếu tố đạo đức cán làm thẩm định Hiện tài sản chấp cần TĐG chủ yếu đất đai tài sản gắn liền với đất, phương pháp mà cán phòng thẩm định thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Đây phương pháp dùng phổ biến dễ áp dụng, đơn giản mặt kỹ thuật, lại dựa vào chứng cụ thể thị trường nên có sở vững nên dễ người dân chấp nhận Nhưng hạn chế phương pháp cần phải có thơng tin xác, phù hợp, kịp thời, kiểm tra c Công tác quản lý nhân viên cịn nhiều hạn chế Hạn chế cơng tác quản lý nhân viên nguyên nhân gián tiếp ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá Cơng ty Những hạn chế thể mặt sau: - Số lượng nhân viên phòng thẩm định giá BĐS cịn ít, có nhân viên Điều dẫn đến tượng thời điểm có nhiều khách hàng tìm đến Cơng ty yêu cầu thẩm định giá bị chồng chéo cán thẩm định giá khơng có nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ BĐS thẩm định thời gian để tiến hành thu thập, phân tích thơng tin - Việc bố trí, phân cơng công việc cho hoạt động TĐG chưa hợp lý rõ ràng Điều ảnh hưởng không nhỏ đến tinh thần làm việc cán nhân viên Công ty Mặt khác, chế độ khen thưởng phục cấp chưa Công ty ý đến, nên chưa khuyến khích tinh thần, trách nhiệm tính cạnh tranh cơng việc nhân viên d Hạn chế đội ngũ nhân viên Quá trình thẩm định giá BĐS hiểu: q trình thẩm định giá viên sử dụng tất kiến thức, hiểu biết họ BĐS, thị trường kết hợp với SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 45 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá Đây quy trình phức tạp để thực tốt quy trình yêu cầu đặt người định giá phải có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm làm việc thực tế Ở Việt Nam, số lượng nhân viên làm việc lĩnh vực TĐG Bộ Tài Chính cấp thẻ định giá khơng nhiều Cơng ty đơn vị có số nhân viên cấp thẻ ít, có nhân viên - Ngoài ra, tiến hành thẩm định giá BĐS nhiều chuyên viên thẩm định giá không tiến hành điều tra, khảo sát để thu thập thông tin mà lại vào kiến thức kinh nghiệm làm việc thực tế để ước tính giá trị thị trường BĐS Việc làm có phận nhỏ chuyên viên định giá Cơng ty gây tác động xấu cho chất lượng hoạt động định giá BĐS Công ty e Những nguyên nhân khác Bên cạnh ngun nhân chủ quan xuất phát từ phía Cơng ty có ngun nhân khách quan bên ngồi Cơng ty Cụ thể - Công tác thẩm định BĐS Việt Nam giai đoạn đầu trình hình thành phát triển thị trường BĐS Do vậy, hệ thống hành lang pháp lý liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS thiếu chưa hoàn thiện Chẳng hạn như, Nhà nước quy định có năm phương pháp thẩm định giá BĐS, cụ thể phương pháp sử dụng, áp dụng trường hợp lại chưa có quy định Nhà nước có quy định rõ trách nhiệm nghĩa vụ người thẩm định giá người thẩm định giá vi phạm quy định liên quan đến nghề nghiệp phải bồi thường chưa Nhà nước nhắc đến Mặt khác, văn pháp lý liên quan đến hoạt động TĐG BĐS cịn quy định chồng chéo, khơng thống với điều khiến cho nhà TĐG gặp nhiều khó khăn - Một nguyên nhân khác khiến cho hoạt động TĐG BĐS Công ty thời gian qua gặp khơng khó khăn, thị trường cịn tồn nhiều Cơng ty, tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực thẩm định giá BĐS khơng có đủ giấy tờ pháp lý cần thiết chưa có giấy phép chứng nhận thẩm định giá BĐS Hạn chế ảnh hưởng khơng tới hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 46 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing SV: Tạ Thị Hải giá Khoa Lớp Thẩm định 47 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa Chương III :Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 3.1 Phương hướng phát triển hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chấp công ty năm 2011 năm tới Vấn đề thẩm định giá BĐS chấp Cơng ty nói riêng cơng ty, tổ chức giám định nói chung đề gặp nhiều khó khăn trở ngại đáng kể Để khắc phục khó khăn cơng ty có giải pháp sau: Cổ phần hoá thật sự, tạo hội sở hữu công ty cho cán bộ, nhân viên chủ chốt Xây dựng phát triển phận nghiên cứu thị trường BĐS chuyên nghiệp để mở thêm hướng kinh doanh Đổi chế hoạt động thực biện pháp cụ thể; giao kế hoạch - đến phận, cán tiêu phát triển khách hàng Tăng cường cơng tác tìm kiếm, khai thác khách hàng địa bàn - tỉnh, thành phố Đào tạo, tuyển chọn cán thẩm định nhân tố người chiếm vị trí quan trọng chi phối hầu hết kết thẩm định Mở số văn phòng đại diện số tỉnh: Lào Cai, Thanh Hóa Tìm kiếm số cộng tác viên để mở rộng thị trường Mở rộng phát triển nhân lượng chất Sẽ có 01 nhân chủ chốt tăng trưởng thêm khoảng 70% nhân cấp Các tiêu hoạt động năm 2012 ( triệu đồng ) Tổng doanh số trước thuế: 2.035 triệu đồng Doanh thu rịng: 1.805 triệu/năm (tăng trưởng 115%) trung bình 150tr/tháng • Trong đó: Doanh thu thẩm định 4.500 75 % Doanh thu đào tạo 1.250 20% Doanh thu dịch vụ khác 450 7% SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 48 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing 3.2 Khoa Một số giải pháp nâng cao chất luợng hoạt động TĐG chấp công ty Định hướng công ty việc thẩm định giá BĐS chấp ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, sở việc ước tính giá trị BĐS so sánh giao dịch thị trường Tuy nhiên thực tế giá trị BĐS ước tính khơng thể coi giá trị thị trường cịn mang đậm tính chất chủ quan người thẩm định giá Trước hết thẩm định giá viên phải tìm kiếm thơng tin BĐS so sánh tương tự với BĐS chấp giao dịch thị trường, nguồn cung cấp chủ yếu trang web mua bán hay tờ báo, quảng cáo rao bán nhà đất, dò hỏi người hàng xóm xung quanh khu vực có BĐS chấp… Những thơng tin giá thu thập giá cò nhà đất phát giá để nhằm mục đích kiếm lời giá người bán phát giá với ý định chào mời chưa giá bán bán thực BĐS Trong người thẩm định giá thường không xuống tận nơi xác định tính xác thực thơng tin mà kết thu khơng thể xác Để cơng tác TĐG BĐS chấp ngày hồn thiện cơng ty nên có giải pháp sau: 3.2.1 Có thể kết hợp sử dụng phương pháp TĐG khác tài sản thẩm định giá Khi thẩm định tài sản bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất công trình xây dựng đất thẩm định giá trị quyền sử dụng đất ta dùng phương pháp so sánh tính giá trị cơng trình xây dựng đất ta sử dụng phương pháp chi phí Hay bất động sản khách sạn hay rạp chiếu phim nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập So sánh nhà khách sạn mà có kết cấu tương tự, vị trí khác có thu nhập sau thực việc điều chỉnh doanh thu khách sạn hình thành thực phương pháp thu nhập thẩm định giá Khi thẩm định giá số BĐS nhà hàng ăn, khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận nên thực phương pháp thu nhập Ví dụ BĐS khách sạn hoạt động nên thẩm định giá dịng thu nhập mắt nhà giá BĐS chấp, dự báo dòng thu nhập khách sạn SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 49 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa mang lại mà loại trừ giá trị tài sản vơ danh tiếng, khơng loại bỏ yếu tố vơ hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phịng kín theo tỷ lệ trung bình ngành Vì đến phát có khả bán cho nhà đầu tư, phải thẩm định giá dựa vào giá trị thị trường mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá toán cơng trình chúng bị biến đổi, thổi phồng Dự báo khoản lợi nhuận BĐS mang lại cách dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động Nhưng thực điều phải có kĩ thuật tính tốn cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu khứ 3.2.2 Cần trọng việc thu thập, lưu trữ phân tích liệu thị trường bất động sản Cần xúc tiến nhanh việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá, Trung tâm đóng vai trị nơi dự trữ thông tin nguồn chia thông tin cho doanh nghiệp thẩm định giá nước Trung tâm đóng vai trị nơi phân tích, dự báo xu hướng biến động giá hoạt động hình thức đơn vị nghiệp có thu Để việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin đủ mạnh, đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp cần phải có phối hợp nhiều ban ngành hỗ trợ kinh phí, thu thập thơng tin q khứ đảm bảo cho hoạt động cách hiệu Bên cạnh đó, doanh nghiệp thẩm định giá cần chủ động xây dựng cho sở liệu để đảm bảo cho hoạt động cách bền vững, nâng cao khả cạnh trạnh đơn vị Trong chế thị trường, thông tin thị trường bất động sản thay đổi, biến động để thẩm định giá bất động sản chấp xác ta phải lưu trữ phân tích thơng tin từ thị trường, để từ chọn lọc thơng tin đáng tin cậy phục vụ cho việc thẩm định điều thực cách nhanh chóng, xác thơng qua hệ thống máy vi tính Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm đinh giá, phụ phí an toàn cán thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán thẩm định giá tìm bất động sản so sánh để thực việc điều chỉnh bất động sản mục tiêu Khi giá trị mà cán thẩm định giá mang nhiều tính thị SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 50 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa trường hơn, thu thập nhiều bất động sản so sánh mà công ty làm Thông tin BĐS nên lấy giao dịch trung tâm địa ốc ngân hàng thương mại, trung tâm giao dịch bất động sản quan có thẩm quyền hay đến tận nơi để xem xét đánh giá Sau đó, cán thẩm định giá phải nghiên cứu, tính tốn thật kỹ, để đưa tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh BĐS mục tiêu cách thống Hạn chế tính chủ quan cán thẩm định, quản lý chặt chẽ tránh thông đồng cán thẩm định khách hàng Để đưa tỉ lệ điều chỉnh hợp lý lại địi hỏi cán lãnh đạo cơng ty phải thực có kiến thức uyên thâm đa dạng lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật… đòi hỏi có kiến thức sâu lĩnh vực định giá Ngồi ra, cần xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS toàn chi nhánh cơng ty cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy Từ khơng giúp cho hoạt động thẩm định giá BĐS mà giúp cho hoạt động quản lý thị trường BĐS Vì thị trường BĐS thị trường vô quan trọng kinh tế thị trường, có ảnh hưởng đến ngành kinh tế 3.2.3 Nâng cao lực cán thẩm định chất lượng số lượng Với việc trọng cho công tác đào tạo thời gian gần mà nguồn nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định giá thiếu chưa đảm bảo chất lượng Ngành thẩm định giá ngành kinh tế tổng hợp, sinh viên đào tạo dài hạn giảng dạy chuyên lý luận chung làm cho khả đáp ứng yêu cầu công tác thẩm định giá đặt chưa cao Lực lượng giảng viên chuyên ngành thẩm định giá trường chủ yếu tốt nghiệp chuyên ngành vật giá trước ngành kinh tế khác, chưa đào tạo chuyên sâu dài hạn thẩm định giá Nội dung chương trình chưa thống hóa, chủ yếu trường tự biện soạn, giáo trình chưa gắn với thực tiễn công tác thẩm định giá Việt Nam Cơng ty cần tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo học khoá đào tạo thẩm định giá viên, thi lấy chứng định giá viên, chữ kí thẩm định viên có giá trị pháp lý có tượng tranh chấp Việc thẩm định giá bất động sản SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 51 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa chấp cơng việc khó thực khơng đơn giản việc thẩm định giá bất động sản có giá trị tại, mà cịn có tính đến giá trị tương lai bất động sản Điều đòi hỏi cán thẩm định giá phải có kiến thức trước hết lý luận khoa học ngành nghề thẩm định giá, sau kinh nghiệm chun mơn Nó địi hỏi cán thẩm định giá phải có nhìn tổng quát BĐS, hiểu nhân tố có khả thay đổi giá trị BĐS tương lai Cũng nâng cao chất lượng cán thẩm đinh giá cách tuyển người học chuyên ngành, mà chi phí đào tạo thêm Bên cạnh đó, việc đào tạo nghiệp vụ TĐG quan trọng Những cán thẩm định giá người phải có chuẩn mực đạo đức, đào tạo chuyên sâu mặt nghiệp vụ Chương trình đào tạo thực nước nước ngoài, mở hội thảo khoa học nghiệp vụ thẩm định giá Ngoài ra, khối lượng BĐS chấp lớn, gây nhiều áp lực cho cán thẩm định giá nên cần tăng số lượng cán thẩm định giá; nhằm đảm bảo hiệu làm việc cán thẩm định giá, tránh nhẫm lẫn gây rủi ro cho Ngân hàng,và khách hàng Quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán thẩm định giá điều cần thiết Điều nhằm hạn chế trường hợp tình cảm riêng tư mà trường hợp BĐS khơng đủ tiêu chuẩn cho chấp thẩm định giá BĐS chấp cao giá trị thực thị trường Đối với trường hợp vậy, phát phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai 3.2.4 Hoàn chỉnh hành lang pháp lý Để có phát triển đồng bộ, thống từ xuống thiết phải xây dựng hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá, bước nâng lên thành Luật Thẩm định giá cho ngành thẩm định giá để tránh chồng chéo chủ trương khâu thực Các văn pháp luật trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành phần để phù hợp với thực tế, tránh tình trạng “trống đánh xuôi, kèm thổi ngược” Cần xem xét chuyển việc quản lý vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, đào tạo, hợp tác quốc tế… cho Hội Thẩm định giá Việt Nam để Hội có SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 52 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa thể phát huy vai trò liên kết, hợp tác doanh nghiệp, ngành thẩm định giá Việt Nam thẩm định giá giới 3.3 Một số kiến nghị hồn thiện quy trình TĐG Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 3.3.1 Kiến nghị quan quản lí nhà nước Xét về tình hình thực tế hiện nay, công tác thẩm định giá là rất quan trọng, vì thẩm định giá là trung tâm của các hoạt động kinh tế Tất cả những cá nhân, hộ gia đình, công ty tư nhân, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước… vay vốn đều cần có tài sản thế chấp, đảm bảo pháp lý Vì vậy phải xác định được hệ thống mạng lưới rộng khắp thúc đẩy việc vay và cho vay, góp phần vào việc thúc đẩy nhanh tốc độ luân chuyển của đồng tiền, tạo cho các doanh nghiệp làm ăn có lãi, góp phần làm đầy thêm ngân quỹ nhà nước Như chúng ta đã biết cung về bất động sản là một số cố định không đổi mà nhu cầu thì ngày càng nhiều đó có sự biến động không ngừng, gây khó khăn cho việc xác định giá bất động sản Vì vậy cần có hành lang pháp lý đảm bảo cho việc thẩm định tài sản để cho vay • • Nâng cao việc thẩm định giá thực tài sản thế chấp Nên có phòng tư vấn cho khách hàng giúp cho việc làm các hợp đồng nhanh chóng và đúng thủ tục 3.3.2 Kiến nghị với doanh nghiệp Cần xúc tiến nhanh việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá, Trung tâm đóng vai trị nơi dự trữ thông tin nguồn chia thông tin cho doanh nghiệp thẩm định giá nước Trung tâm đóng vai trị nơi phân tích, dự báo xu hướng biến động giá hoạt động hình thức đơn vị nghiệp có thu Để việc xây dựng Trung tâm lưu trữ thông tin đủ mạnh, đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp cần phải có phối hợp nhiều ban ngành hỗ trợ kinh phí, thu thập thơng tin q khứ đảm bảo cho hoạt động cách hiệu Bên cạnh đó, doanh nghiệp thẩm định giá cần chủ động xây dựng cho cho sở liệu để đảm bảo cho hoạt động cách bền vững, nâng cao khả cạnh trạnh đơn vị Thẩm định giá là một ngành mới, nhiều thứ còn mang tính trừu tượng và cũng là một khó khăn thử thách đối với các doanh nghiệp Do đặc tính của thẩm định là không hề đơn giản, nó đòi hỏi các chuyên gia thẩm định giá, các thẩm định viên phải có kinh nghiệm hiểu biết, nhanh nhậy nắm bắt tình hình thị trường Vì vậy các SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 53 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa doanh nghiệp cần phải có những giải pháp, chủ trương phù hợp để theo kịp, hòa nhịp cùng với xu thế phát triển của đất nước cũng quốc tế KẾT LUẬN Qua thời gian thực tập công ty em nhận thấy Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà công ty hoạt động nhiều năm lĩnh vực TĐG; Bộ tài công nhận, thẩm định giá trị đầy đủ loại tài sản xác định giá trị doanh nghiệp Trong giai đoạn hội nhập nay, nề kinh tế Việt Nam đà phát triển theo chế thị trường có quản lý Nhà nước BĐS yếu tố góp phần quan trọng phát triển, thuộc sở hữu tồn dân, khơng liên quan đến hoạt động kinh tế mua bán, th, chấp…thì cịn liên quan đến việc đưa khung giá đất để thực nghĩa vụ với Nhà nước Vì vậy, cơng tác thẩm định gía bất động sản đóng vai trò to lớn quản lý vĩ mô kinh tế Cho vay chấp bất động sản nghiệp vụ phổ biến Ngân hàng tồn giới có nhiều bất động sản mà ngân hàng không thẩm định nên thuê công ty thẩm định cho tài sản khách hàng để chấp vay vốn Tuy nhiên, lĩnh vực đầu tư có mức độ rủi ro lớn Nên cần có quy định cụ thể mặt pháp lý văn hướng dẫn cách cụ thể quản lý thị trường BĐS cách công bằng, minh bạch hoạt động giao dịch BĐS quy hoạch đất đai phủ, yếu tố liên quan đến giá trị BĐS khơng mà cịn tương lai Việc định hướng Chính phủ công tác thẩm định giá BĐS chấp các cơng ty thẩm định nói chung quan trọng, giúp thống quan điểm bên quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý Tránh tượng chưa có văn pháp quy quy định việc thẩm định giá BĐS bảo đảm thống nhất, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải vấn đề khác nhau./ Mặc dù cố gắng nhiều q trình phân tích nghiên cứu đề tài bên cạnh thiếu sót mặt kiến thức cịn có hạn chế mặt thơng tin nên viết cịn nhiều thiếu sót Em kính mong nhận bảo bổ sung thầy cô nhà chuyên môn bạn để luận thêm hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 54 Trường ĐH Kinh tế quốc dân Marketing Khoa DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất Bộ Tài Chính, Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại Chính phủ, Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh BĐS 2006, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội GS TSKH Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà nội Luật đất đai năm 2003 Luật nhà số 56/2005/QH11 10 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 Quốc hội việc sửa đổi, bổ sung điều 126 luật nhà điều 121 Luật đất đai 11 Các Chứng thư, báo cáo thẩm định giá Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Đầu Tài Chính Việt Nam 12 Thơng tư 02/2011/TT-BXD việc hướng dẫn xác định công bố số giá xây dựng 13 Các tài liệu liên quan đến thẩm định giá Bất động sản trang web, báo chí, internet SV: Tạ Thị Hải giá Lớp Thẩm định 55 ... giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Cơng ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Đánh giá quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích chấp để vay vốn Ngân hàng Công ty. .. trạng quy trình Thẩm định giá phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ. .. Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 2.2.1 Một số quy định chung việc thẩm định giá BĐS chấp Công ty * Đối