Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà

2.2.4 Một số trường hợp điển hình...342.2.5 Đánh giá quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty...43 Chương III :Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định gi

MỤC LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 3

1.1 Qúa trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 3

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 3

1.1.2 Tổ chức và sơ đồ bộ máy quản lý của Công ty 5

1.2 Các loại hình hoạt động của Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà .8

1.2.1 Dịch vụ Thẩm định giá 8

1.2.2 Giám định kỹ thuật 9

1.2.3 Giám định Hàng Hải 10

Chương 2: Cơ sở khoa học và thực trạng quy trình thẩm định giá phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 11

2.1 Cơ sở khoa học của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp 11

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm Bất động sản thế chấp 11

2.1.2 Thẩm định giá Bất động sản thế chấp 13

2.1.3 Quy trình Thẩm định giá 25

2.1.4 Mục đích của quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp 30

2.1.5 Yêu cầu của quy trình thẩm định giá 31

2.2 Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 31

2.2.1 Một số quy định chung về việc thẩm định giá BĐS thế chấp tại Công ty .31

2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại công ty 32

2.2.3 Sơ đồ quy trình TĐG 34

2.2.4 Một số trường hợp điển hình 34

2.2.5 Đánh giá quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty 43

Chương III :Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 48

3.1 Phương hướng phát triển và hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại công ty năm 2011 và trong những năm tới 48

3.2 Một số giải pháp nâng cao chất luợng hoạt động TĐG thế chấp tại công ty 49

3.2.1 Có thể kết hợp và sử dụng những phương pháp TĐG khác nhau trong cùng một tài sản thẩm định giá 49

3.2.2 Cần chú trọng việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường bất động sản 50

3.2.3 Nâng cao năng lực cán bộ thẩm định cả về chất lượng và số lượng 51

3.2.4 Hoàn chỉnh hành lang pháp lý 52

3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy trình TĐG tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 53

3.3.1 Kiến nghị đối với cơ quan quản lí nhà nước 53

3.3.2 Kiến nghị với doanh nghiệp 53

KẾT LUẬN 54

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

LỜI MỞ ĐẦU

Ngày nay hoạt động thẩm định giá trở thành hoạt động phổ biến và ngày càngđóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tài chính cũng như trong hoạt động trao đổi,giao dịch trên thị trường Định giá tài sản nói chung và Thẩm định giá Bất động nóiriêng đã bắt đầu phát triển và trở thành một hoạt động quan trọng và rất cần thiết phục

vụ các hoạt động như mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn…

Việt Nam trước những năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động Thẩm định giátheo đúng nghĩa Nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc định giá và thẩm định giá cũng được thựchiện theo cơ chế thị trường Đầu những năm 2000 hoạt động thẩm định giá ở Việt Namchính thức được thiết lập nhiều văn bản quy phạm pháp luật được ban hành như Pháplệnh giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề thẩm định giá, quản

lý và sử dụng bất động sản thế chấp vẫn còn chưa được được đầy đủ, thiếu đồng bộ về

mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế Do đó em chọn đề tài: “ Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà”

Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động Thẩm định giá

Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phầnGiám định Ngân Hà

Đánh giá quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp

để vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà

Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy trình Thẩm định giá Bất độngsản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty

Phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho

mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng

Phạm vi nghiên cứu vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh

giá quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốnNgân hàng mà Công ty đang sử dụng

Hoạt động Thẩm định giá Bất động sản thế chấp được thực hiện tại Công ty Cổphần Giám định Ngân Hà có chi nhánh tại số 52 Nguyễn Chí Thanh, phường LángThượng, Đống Đa- Hà Nội.

Thời gian nghiên cứu: Từ ngày 4/2010 đến ngày 2/2012.

Phương pháp nghiên cứu: Dựa trên cơ sở các quan điểm và định hướng phát

triển của Đảng và Nhà nước, phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê, sosánh….để nghiên cứu và phân tích

Kết cấu nội dung chuyên đề gồm 3 chương.

Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà Chương 2: Cơ sở khoa học và thực trạng quy trình Thẩm định giá phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty

Cổ phần Giám định Ngân Hà.

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Thẩm định Công ty Cổphần Giám định Ngân Hà chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thànhtốt đề tài nay

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trục tiếp của cô: Ths.Nguyễnthị Minh Phương và các thầy cô trong khoa Marketing trường Đại học Kinh tế Quốcdân trong quá trình thực hiện chuyên đề này

Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà

1.1 Qúa trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà.

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty.

 Trụ sở chính và chi nhánh

- Tên tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH NGÂN HÀ

- Tên tiếng Anh : THE MILKY WAY CONTROL J.S COMPANY

- Trụ sở chính : lầu4, 35-37 bến Chương Dương, Q1,Tp.HCM

- Tel : (08) 3820 9531 – 3820 9532 Fax: (08) 3820 9533

- Email : micontrol@hcm.vnn.vn; Web: www micontrol.com.vn

Chi nhánh MICONTROL tại Tp Hải Phòng

- Địa chỉ : Số 3A Lê Thánh Tông, Q.Ngô Quyền, Tp Hải Phòng

- Điện thoại : (031) 3551 063 Fax: (031) 3551 065

- Giám đốc chi nhánh: Ông Đỗ Hùng Thắng Mobile: 0903 285 539

Chi nhánh MICONTROL tại Tp Hà Nội

- Địa chỉ : Số 52 Nguyễn Chí Thanh, P.Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội

- Điện thoại : (04) 2242 2125 Fax: (04) 2242 212

- Giám đốc chi nhánh: Ông Trần Thành Chung Mobile: 0977148888

Chi nhánh MICONTROL tại Tp Đà Nẵng

- Địa chỉ : Số 96 Đống Đa, Q Hải Châu, Tp Đà Nẵng

- Điện thoại : (511) 3537 082 Fax: (511) 3537 093

- Giám đốc chi nhánh: Ông Nguyễn Văn Lợi

 Quá trình phát triển của Công ty

Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà (MICONTROL) đang hoạt động trong lĩnhvực giám định, thẩm định từ năm 1998 theo nghị định số 20/1999/NĐ-CP ngày12/4/1999 và nghị định số 101/205/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của chính phủ về thẩm địnhgiá Công ty đã được cấp giấy chứng nhận hệ thống QLCL đạt tiêu chuẩn quốc tế ISO9001-2000 MICONTROL đã đăng ký kinh doanh dịch vụ giám định/ thẩm định trênđịa bàn toàn quốc với các loại hình sau :

“Dịch vụ giám định hàng hóa xuất nhập khẩu, máy, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải thủy-bộ, xăng dầu, hóa chất, sắt thép, hàng công nghiệp Dịch

vụ kiểm đếm và giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu Kiểm định chất lượng công trình xây dựng Tư vấn đầu tư và tư vấn chuyển giao công nghệ Dịch vụ thẩm định giá Dịch vụ bán đấu giá tài sản”

Cty hoạt động theo giấy phép do các cơ quan quản lý Nhà nước cấp:

- Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM: Giấy đăng ký kinh doanh số 4103001054ngày 14/6/2002

- Bộ Giao Thông Vận Tải: Số 2514/PCVT ngày 15/8/1998

- Chứng thư giám định, thẩm định của Micontrol có đầy đủ tính pháp lý, được sửdụng trong các hoạt động tranh chấp thương mại, trong xét xử toàn án, thi hành án,ngân hàng, bảo hiểm cũng như các hoạt động thương mại trong nước, quốc tế củaDoanh nghiệp

- Micontrol đang cung cấp các dịch vụ giám định thẩm định giá trị tài sản chonhiều mục đích khác nhau như: mua bán, góp vốn, cổ phần hóa, liên doanh, thanh lý,phát mãi, giải thể, thế chấp Ngân hàng, giải quyết tranh chấp, tư vấn, thẩm định giá bồithường, đền bù giải tỏa, tái định cư Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụngtài sản vô hình, thương hiệu cho đối tác kinh doanh

1.1.2 Tổ chức và sơ đồ bộ máy quản lý của Công ty.

1.1.2.1 Tổ chức bộ máy quản lý.

Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO9001:2008 trong quản lý và điều hành nhằm mục đích hướng tới sự chuyên nghiệptrong lĩnh vực tư vấn tài chính giá cả, đầu tư và chuyển giao công nghệ

Với phương châm “ đánh giá đúng giá trị là yếu tố quan trọng nhất quyết địnhthành công” công ty đã không ngừng hoàn thiện và nâng cao kỹ năng chuyên mônnghiệp vụ của thẩm định viên về giá, chuyên viên thẩm định giá trong công ty

Tổng giám đốc và phó tổng giám đốc là những người được đào tạo trong ngànhkinh tế quản lý, tài chính ngân hàng, luật…đã được nhận những Học Hàm- Học vị caoquý Tiến sĩ, Thạc sĩ, chuyên gia…đã trải qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc tronglĩnh vực tư vấn tài chính giá

Thẩm định viên về giá và các giám định viên đều là những người đã tốt nghiệp đạihọc, sau đại học chuyên ngành kinh tế quản lý, tài chính Ngân hàng, luật kinh tế, xâydựng am hiểu về tài chính, kinh tế- kỹ thuật và luật pháp để các dịch vụ thẩm định giábất động sản, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp được thực hiện và áp dụng theođúng quy trình chuyên môn TĐG và giám định tài sản hàng hóa

Chuyên viên tư vấn dự án và tài chính doanh nghiệp là các chuyên gia giàu kinhnghiệm trong lĩnh vục tư vấn doanh nghiệp, lập dự án và xây dựng tổ chức thực hiệnđấu thầu, quản lý dự án, những chuyên gia đã có nhiều năm công tác trong nghành tàichính, xây dựng, luật sư, đặc biệt là có nhiều mối quan hệ với các tổ chức tài chính,Ngân hàng và các cơ quan tổ chức Nhà nước về hoạt động kinh tế

Chức năng của các phòng ban.

Phòng tổng hợp

+ Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân sự

+ Thư ký TĐG

Phòng Marketing

+ Khai thác, lập và quản lý cơ sở khách hàng

+ Triển khai các hoạt động Marketing

+ Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định giá

+ Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định

Phòng Thẩm định giá.

+ Chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá theo 3 mảng: Bất động sản động sản, xácđịnh giá trị doanh nghiệp

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn

Phòng Kiểm soát chất lượng

+ Kiểm tra kết quả TĐG tại phòng Thẩm định giá

1.2 Các loại hình hoạt động của Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà.

1.2.1 Dịch vụ Thẩm định giá.

Micontrol là công ty hoạt động nhiều năm trong lĩnh vục thẩm định giá, được BộTài Chính công nhận đủ điều kiện TĐG đầy đủ các loại tài sản và xác định giá trịDoanh nghiệp

Đội ngũ thẩm định viên được đào tạo chính quy, nhiều năm kinh nghiệm đã đánhgiá nhiều loại tài sản khác nhau, Micontrol đã thẩm định nhiều tài sản cho các kháchhàng có giá tị từ vài trăm tỷ đồng đến hàng ngàn tỷ đồng Tài sản thẩm định là giá trịcác Doanh nghiệp, nhà xưởng máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, đất đai, Bấtđộng sản

Hiện nay Micontrol đã cung cấp dịch vụ TĐG cho các Ngân Hàng, Công ty Bảohiểm, các công ty kinh doanh Bất động sản, cơ quan thi hành án, tòa án…

Giá trị chứng thư TĐG của Micontrol không chỉ có giá trị trong cả nước theo tiêuchuẩn Việt Nam mà còn được các nước trong hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế IVSCcông nhận

 Để liên doanh, liên kết, góp vốn, cổ phần

 Để góp vốn, chia tách tài sản, doanh nghiệp

 Để thanh lý phát mãi tài sản tồn đọng

 Để tính thuế, bán đấu giá, thế chấp vay vốn

 Để đền bù, hỗ trợ giải tỏa khi quy hoạch

 Xác định lại giá trị tài sản đang có …

c Giá trị pháp lý của chứng thư

Chức năng thẩm định giá của Micontrol do bộ tài chính cấp phép và quản lý.Chứng thư TĐG của Micontrol có đầy đủ tính pháp lý và được các bộ, các cơ quan củaChính phủ cũng như các nước trong khu vực công nhận và sử dụng

d Dịch vụ đào tạo nghề thực hành

Micontrol đang có đội ngũ đông đảo các thẩm định viên, giám định viên củanhiều chuyên nghành khác nhau Họ là các kĩ sư, các chuyên gia nhiều kinh nghiệmthực tế, hiện nay đang giảng dạy tại các trung tâm, các trường đại học

TĐG là một nghề quan trọng, không thể thiếu trong nhiều hoạt động kinh tế củamỗi quốc gia Trước đòi hỏi phát triển nghề TĐG tại Việt Nam, Công ty đã thành lập

ra công ty đào tạo nghề TĐG thực hành Nhiệm vụ chính của trung tâm là đào tạo,huấn luyện cho học viên các phương pháp, các kĩ năng thực hành và phong cách củacác thẩm định vên chuyên nghiệp khi hành nghề

1.2.2 Giám định kỹ thuật

a Giám định công nghiệp

 Giám định nguồn gốc suất xứ, khuyết tật hàng hóa, hàng không đúng chấtlượng, hàng hóa bị tổn thất

 Giám định SL/CL định danh, công dụng tính đồng bộ và công nghệ của máythiết bị dây chuyền sản xuất

 Giám định, giám sát lắp đặt máy, thiết bị

b Giám định điều tra

 Tài sản bị cháy nổ, sét đánh, đâm va, ngập nước

 Giám định các loại ôtô du lịch, xe vận tải, xe chuyên dụng và sà lan

c Giám định xây dựng

 Giám định chất lượng công trình xây dựng điều tra tìm nguyên nhân lún sụt củanền móng

 Giám định tổn thất tính toán chi phí sửa chữa khắc phục

 Giám định khối lượng xây lắp để quyết, giải ngân công trình xây dựng

 Giám định giải quyết tranh chấp trong xây dựng

 Tính toán và phân chia tổn thất

 Đánh giá các rủi do của công trình xây dựng trước khi bảo hiểm

d Giám định tư pháp

 Giám định theo yêu cầu của cơ quan tố tụng điều tra, tòa án, thi hành án

 Giám định hỗ trợ luật sư củng cố

 Giám định bổ sung chứng cứ để tòa án xét xử

 Giám dinh, thẩm định tài sản để thi hành án

1.2.3 Giám định Hàng Hải

a Các dịch vụ giám định ngăn ngừa

 Giám định tên hàng, phân tích thành phần, công dụng của hàng hóa xuất nhậpkhẩu theo yêu cầu của người bán/mua

 Giám định mớn nước để xác định khối lượng hàng xá, xăng dầu, hàng lỏng

 Giám định số/khối lượng hàng hóa : gạo, phân bón, sắt thép, hàng bách hóa, thức ăn gia súc, container

 Giám định tình hinh hàng hóa trước, trong và sau khi xếp/dỡ hàng : hàng bao giấy cuộn, tôn cuộn máy thiết bị chuyên dụng

 Giám định trước khi xếp hàng vào container, lên ô tô, tàu biển : sạch sẽ kínchắc container, cung cấp vật liệu chèn lót hầm tàu trước khi xếp hàng

b Các dịch vụ giám định điều tra

 Giám định hợp đồng hàng hóa theo hợp đồng thương mại

 Giám định hợp đồng hàng hóa bị tổn thất

 Giám định điều tra tai nạn hàng hải

 Giám định thuê tàu và trả tàu

 Giám định điều tra theo yêu cầu đặc biệt

Chương 2: Cơ sở khoa học và thực trạng quy trình thẩm định giá phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà 2.1 Cơ sở khoa học của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp.

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm Bất động sản thế chấp.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác theo quy định của phap luật

2.1.1.2 Thuộc tính của bất động sản.

a.Tính bất động.

Đây là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa BĐS với động sản BĐS bao gồm nhiều tài sản thành phần, trong đó đất đai là tài sản chính và trongmọi trường hợp đều không thể di, dời được; nhưng cũng có tài sản thuộc thành phầncủa BĐS đặc tính “bất động” cũng chỉ tương đối

b Tính không đồng nhất.

Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởiđường ranh giới khép kín Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kíchthước, mục đích sử dụng, nhưng không thể có 2 thửa đất trên cùng một tọa độ (vị trí).Người ta gọi tính đặc thù đó của BĐS là đặc tính “độc nhất vô nhị” Do vậy, giá bấtđộng sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

c Tính khan hiếm.

Diện tích đất đai có giới hạn mà dân số ngày càng gia tăng Do vậy, về lâu về dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

d Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Bất động sản, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài

b) Giá trị phi thị trường

Mặc dù phần lớn hoạt động thẩm định giá là dựa trên cơ sở giá trị thị trường,tuy nhiên có những tình huống đặc biệt (riêng biệt) việc thẩm định giá phải dựa trêngiá trị phi thị trường

Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự khácnhau giữa giá thị trường và giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm địnhgiá khách quan

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuậthoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thịtrường của tài sản đó

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng: Giá trị tài sản đang trong quá trình sửdụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tàisản vào một mục đích riêng biệt

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị đặc biệt

- Giá trị để tính thuế

Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trịphi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá Trong quá trình thẩm định giá, thẩmđịnh viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thịtrường của tài sản cần thẩm định giá

2.1.2 Thẩm định giá Bất động sản thế chấp.

2.1.2.1 Sự cần thiết của phương pháp thẩm định giá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc TĐG đấtnói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đápứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền

bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… thẩm định giá BĐS sẽ gópphần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường,giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu

cơ tích luỹ

Trong nền kinh tế thị trường có rất nhiều tài sản thế chấp nhưng việc dùng BĐSlàm thế chấp để vay vốn Ngân hàng thì khá phổ biến Vì BĐS có ưu thế hơn so với cáctài sản thế chấp khác, đồng thời BĐS có thuộc tính là không thể di dời được nhưngngười sở hữu BĐS thế chấp vẫn có thể sử dụng trong thời gian thế chấp, bởi thế người

có BĐS được thế chấp quyền sở hữu BĐS để vay vốn Ngân hàng Vì vậy giá trị sửdụng của BĐS được nhân đôi

Trên thực tế việc giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp ở Ngân hàng nhànước Việt Nam, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn và các Ngân hàngkhác, do chưa có phòng thẩm định riêng nên cán bộ ở phòng tín dụng cũng có vai trònhư các thẩm định viên, là người chịu trách nhiệm trực tiếp về việc TĐG tài sản thếchấp tiền vay Việc xác định giá trị của đất đai được dựa trên cơ sơ giá trị thị trường

Bên cạnh đó ngoài việc TĐG về BĐS là quyền sử dụng đất và các tài sản gắnliền với đất dùng làm tài sản thế chấp và các thẩm định viên còn phải thẩm định vềtính khả thi hiệu quả về mặt tài chính của dự án Sản xuất, kinh doanh, khả năng trả nợ

và những rủi ro có thể xảy ra để phục vụ cho việc quy định cho vay hoặc từ chối chovay làm cơ sở tham gia tư vấn cho khách hàng vay tạo điều kiện tiền đề cho vay hiệuquả, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro, thu được nợ gốc đúng hạn để hạnchế đến mức tối đa việc tăng mái tài sản thế chấp khi khoản vay không có khả nănghoàn trả

2.1.2.2 Căn cứ thẩm định giá BĐS

- Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS: Căn cứ vào các yếu tố kết tinh tạonên giá trị của BĐS bao gồm tất cả các yếu tố kết tinh lao động sống, các yếu tố vật

chất hay chi phí nguyên liệu TĐG BĐS còn quan tâm đến công dụng và khả năng duytrì lâu dài các lợi ích do công dụng đó mang lại Các hình thái vật chất của BĐS nhưcác yếu tố về mỹ thuật, kĩ thuật, cảnh quan và vị trí của BĐS cũng ảnh hưởng rất nhiềuđến giá trị BĐS.

- Căn cứ vào điều kiện của thị trường:

Tính cạnh tranh của thị trường: Khi thị trường có cạnh trạnh, giá BĐS sẽ phản ánhtương đối sát giá của thị trường và ngược lại

Thực trạng nền kinh tế: Các tác động đến tăng trưởng và phát triển nói chung, cácbiểu hiện phát triển ngành và lĩnh vực sử dụng BĐS, các lực lượng cung – cầu trên thịtrường đều ảnh hưởng tới giá của BĐS Cung là cung độc quyền hoặc mang tính cạnhtranh, cầu là cầu cho tiêu dùng hoặc cầu cho đầu tư Thông thường, cầu tiêu dùng ítquan tâm đến giá trị tương lai còn cầu đầu tư lại quan tâm rất nhiều đến giá trị tươnglai Vì thế, trong TĐG BĐS để ở và đầu tư sẽ có sự khác nhau

- Căn cứ vào luật pháp:

Căn cứ vào các yếu tố luật pháp liên quan đến BĐS như quyền năng và nghĩa vụbất động sản, các yếu tố pháp luật nói chung (thuế…) TĐG cần chú ý đến xu hướngthay đổi của pháp luật Hiện nay, pháp luật đang thay đổi theo xu hướng càng ngàycàng tăng thêm các yếu tố về cá nhân, về quyền năng của cá nhân, phát triển các hànghóa mà Nhà nước bắt buộc phải đăng ký Định hướng thay đổi, điều chỉnh theo thịtrường, giảm bớt quản lý hành chính của Nhà nước

- Căn cứ vào chính sách và thái độ của địa phương có BĐS đó và luật pháp về côngtác TĐG

2.1.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.

 Nguyến tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất.

Một BĐS được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp và đang cho thu nhập ròng lớn nhấthoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất.Nội dung của nguyên tắc sử dụng tốt nhất cảu hiệu quả nhất được phản ánh ở 4 mặtsau đây:

- Về mặt tự nhiên: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thoả mãn đượcnhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người)

- Về mặt pháp luật: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi mà việc sử dụngBĐS phải hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.

- Về mặt vật chất (sử dụng): Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi mà BĐS

đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tươnglai là cao nhất

- Về mặt thời gian: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi mà thời gian chothu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

 Nguyên tắc cung cầu.

Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượngcung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày thẩm định giá tài sản Trên thị trường,giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Khi thẩmđịnh giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường, phải phântích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung cầu đến giá trịcủa tài sản

 Nguyên tắc sự thay thế.

Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trịcủa các tài sản có khả năng thay thế Một người mua thận trọng không bao giờ trả tiềnhơn để mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong thị trường mở Nguyên tắc nàyđược áp dụng trong quá trình định giá tài sản là khi có 2 tài sản có tính hữu ích nhưnhau, tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó được bán trước

 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai.

Khi ước tính giá trị của tài sản nên luôn luôn dựa trên sự triển vọng trong tươnglai hơn là sự nhìn nhận nó trong quá khứ Thẩm định giá tài sản là nhiệm vụ dự kiếnlợi ích có được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai Những dự tính của người muahay người chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản

 Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó.

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũngphải có một giá trị như vậy Khi tiến hành công việc, người thẩm định giá tài sản phảicân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó về cộng đồng

xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

 Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố.

Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có một mức độ hợp lý về sựđồng nhất về kinh tế và xã hội hiện hữu trong một vùng lân cận, cần xét đến sự hài hoàcủa các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù hợp với tâm lý tiêu dùng

 Nguyến tắc phù hợp.

Phù hợp trong thị trường BĐS được hiểu đó là sự nhất quán về một mục đích sửdụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS, gồm đất đai và các tài sản khác gắnliền với đất đai, khi thực hiện việc định giá BĐS đó.Nguyên tắc này cho rằng, việcthẩm định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộBĐS đó

 Nguyên tắc cạnh tranh.

Cạnh tranh trong thị trường BĐS được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể hành vikinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cườngthực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tếcùng loại Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi số lượngmột loại BĐS nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thì cạnh tranh xuất hiện.Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại Nhưng khi một trong số những đối thủthắng thế, thì cạnh tranh lại mang lại cho người thắng thế đó nhiều lợi nhuận bằngcách tăng giá mặt hàng đó lên

 Nguyên tắc đóng góp.

Đóng góp trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là sự tham gia về mặt giá trị cáckhoản thu nhập của từng phần BĐS trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ BĐS đó.Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào

sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếuthiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành

 Nguyên tắc tăng giảm lợi ích.

Tăng, giảm phần sinh lợi trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là sự gia tăng

hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ BĐS do việc đầu tư trong quá trình sản xuất,kinh doanh đem lại

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (X) trong sảnxuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng)

sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố (X) sẽlàm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.

 Nguyên tắc thay đổi.

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trịcủa nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phảnánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thâncác yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong TĐG tài sản, thẩm địnhviên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phântích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

2.1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.

a, Phương pháp so sánh thị trường

Khái niệm, các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng.

Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị trường.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu sosánh với giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời giangần đây hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường

+ Đất trống

Các bước thực hiện (4 bước)

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được.

- Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được

- Thu thập thông tin

- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của cácBĐS so sánh đã lựa chọn

Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS cần định giá và các BĐS so sánh.

Bước 3: Phân tích, so sánh và thực hiện việc điều chỉnh.

- Phân tích BĐS cần định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật,môi trường, giá thị trường nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêunhững ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS cầnTĐG so với các BĐS so sánh

+ Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua –người bán tiềm năng

+ Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin

+ Phân tích điều kiện giao dịch

* Thực hiện việc so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

- Nguyên tắc là: lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐScần định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại

- Thực hiện so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

- Xác định và so sánh các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

Địa thế thửa đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông,những thửađất có địa thế tốt sẽ có giá trị cao hơn thửa đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị hơn.

* Tình trạng pháp lý của bất động sản

Bước 4: Ước tính giá thị trường của BĐS TĐG:

- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường vàđộng thái người mua tiềm năng tại thời điểm TĐG, định giá viên sẽ ước tính giá trị thịtrường của BĐS

Kết quả của ba phương pháp trên cùng với kinh nghiệm và phân tích toàn diện

để xác định mức giá cho BĐS cần TĐG

Điều kiện cần phải có để thực hiện:

- Chất lượng thông tin

- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh

- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đốivới các phương pháp định giá khác

Các bước thực hiện

Bước 1: Ước tính giá trị của thửa đất mục tiêu định giá coi như thửa đất đó là

đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công

trình xây dựng trên thửa đất

Bước 3 Xác định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ (xác định mức độ giảm

giá tích luỹ) của các công trình xây dựng hiện có trên thửa đất Sau đó khấu trừ khoảnkhấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế nhữngcông trình xây dựng hiện có trên thửa đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấuhao

Bước 4 Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của thửa

đất để có được giá trị của BĐS tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ)

Các phương pháp xác định chi phí giảm giá.

Trong phương pháp chi phí để thẩm định giá BĐS người ta sử dụng 2 phương pháp

để xác định chi phí giảm giá (xác định mức độ giảm giá tích luỹ)

- Chi phí tái tạo

- Chi phí thay thế

* Phương pháp xác định chi phí

- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.

- Phương pháp khảo sát số lượng (hoặc còn gọi là phương pháp xác định chi phí

từng hạng mục)

Các loại chi phí khác cũng tương tự như phương pháp thống kê chi tiết

- Phương pháp so sánh thị trường

Cách xác định mức khấu hao tích luỹ.

Đối với hao mòn vật chất

+ Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảmgiá của công trình

+ Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng cònlại của công trình

Chất lượng còn lại của công trình (%) = ∑n (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu

x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trịcủa các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình

- Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗithời chức năng công trình

- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:

+ Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu íchcủa việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính sự giảmgiá

+ Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc cácyếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá

Những hạn chế của phương pháp chi phí.

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ragiá trị

- Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thịtrường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng

- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xâydựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp

- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ

có những mặt hạn chế như vừa nêu trên

d, Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư.

Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá BĐS lấy thu

nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của BĐS cần thẩm định giá với một suấtlợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn theo tổng thu nhập vào thời điểm địnhgiá

Nguyên tắc áp dụng.

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Các trường hợp áp dụng.

- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi mộtdòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường sử dụng để thẩm địnhgiá đối với BĐS có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp củaviệc sử dụng hiện tại đó.

- Những tài sản được cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng

- Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

Công thức: Giá trị vốn = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hoá

* Cách xác định thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá

Tỷ suất lợi nhuận của

nhà đầu tư không rủi =

lãi suất thực

tỷ lệ lam phát

dự kiến

Các bước thực hiện định giá BĐS theo phương pháp thu nhập.

Bước 1: Ước tính Doanh thu của BĐS (Tổng thu nhập).

Bước 2: Ước tính tổng chi phí và thu nhập ròng (thuế, bảo hành, sửa chữa ) Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá.

Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của BĐS.

Các hạn chế của phương pháp thu nhập.

- Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệpvụ

- Khó khăn trong việc xác định thu nhập ròng trong tương lai

- Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau

e, Phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu.

Trong quá trình chuyển hoá dòng tiền cần chú ý đến thực tế số tiền nhận đượchôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậycần tính đến việc chiết khấu giá trị thu nhập trong tương lai

- Có 2 phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu

+ Phương pháp giá trị ròng hiện tại (Giá trị hiện tại thuần NPV – Net Present Value)

+ Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR – Internal rate of retur)

Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV) có thể được sửdụng để xác định giá trị đất của một BĐS có tiềm năng phát triển hoặc để xác địnhmua, bán một BĐS

Vpt: Giá trị phát triển, Cpt: Chi phí phát triển.

Ước tính giá trị của bất động sản.

các bước thực hiện.

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất.

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS (dự kiến).

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của bất động sản (dự kiến).

Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản.

Những hạn chế của phương pháp.

- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất và cao nhất

- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo điều kiện củathị trường.

- Giá trị còn lại nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí vàgiá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt tất cả các khoản mục khác nhau

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giảđịnh là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này khônghiện thực

f, Phương pháp lợi nhuận.

Cơ sở lý luận của phương pháp.

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sửdụng bất động sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư lại là thu nhậpthực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầutư

Các trường hợp áp dụng.

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những BĐS có khả năng sinh lợi, trongmột số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS phụ thuộc nhiều vào dunglượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản Phương pháp nàyđặc biệt được áp dụng cho BĐS trong ngành vui chơi, giải trí, bao gồm cả khách sạn

và những tài sản khác mà việc so sánh với những bất động sản tương đương sẽ gặpkhó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của bất động sản

Các nguyên tắc áp dụng cho phương pháp lợi nhuận.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Các bước tiếp cận định giá bất động sản

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của BĐS.

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm các khoản lãi

trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá.

Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:

Giá trị của bất động sản = Lợi nhuận dòng / lãi suất vốn hoá

Những điều kiện cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi nhuận.

Điều kiện cần xem xét:

- Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoảnthu và khoản chi (Nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước)

- Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể

- Xác định lãi xuất vốn hoá cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi cótiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh điều đó

Những hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá Chỉ áp dụng với những BĐS màhoạt động của nó tạo ra lợi nhuận Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh đượcmức độ thu nhập thực

2.1.3 Quy trình Thẩm định giá.

2.1.3.1 Trình tự các bước thực hiện.

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG

a Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm địnhgiá

b Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đíchthẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáothẩm định giá

c Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quảthẩm định giá

d Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:

Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộcảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản,nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồngthẩm định giá

e Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựatrên cơ sở:

+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràngnhững điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá