- Có 2 phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu
f, Phương pháp lợi nhuận.
2.2.4 Một số trường hợp điển hình
Ví dụ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS tại lô đất L03- L04 Khu Biệt thư Tây Đô- Khu
đô thị mới Dương nội- Hà Nội
Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
Tên tài sản: Nhà biệt thự
Tài sản cần TĐG: lô đất L03- L04 Khu Biệt thư Tây Đô- Khu đô thị mới Dương nội- Hà nội
Nguồn gốc: Thuộc chủ quyền tư nhân của Bà Dương Ngọc Trúc Mai. Mục đích TĐG: thế chấp vay vốn Ngân hàng
Thời điểm TĐG: 10/2010
Nguồn gốc: Thuộc chủ quyền tư nhân của Bà Dương Ngọc Trúc Mai.
Khách hàng yêu cầu Thẩm định giá đã cung cấp các tài liệu, hồ sơ, chứng từ liên quan đến tài sản TĐG.
Tiếp nhận yêu cầu khách hàng
Khảo sát tài sản
Phân tích thông tin Lên kế họach thẩm định
Tiến hành thẩm định
Duyệt và giao cho khách hàng
Marketing
+Thông báo của chủ tịch Tập đoàn Nam Cường Số 471/TB-NC ngày 28/8/2009 về việc điều chỉnh mức cho vay vốn đối với ô đất L03- L04 tại khu biệt thụ Tây Đô
+Quyết định của Chủ tịch Hội đồng quản trị tập đoàn Nam Cường Số:169/QĐ_NC ngày 29/8/2009 về việc công bố giá huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà chung cư giai đoạn 1 tại khu Lê Văn lương Residential khu đô thị mới Dương nội Hà Nội do tập đoàn Nam Cương làm chủ đầu tư
+ Quyết định của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Nam Cường Số: 159/QN-NC ngày 27/8/2009 về việc chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Kinh doanh BĐS Nam Cường Và Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh BĐS Hà Nội một số lô đất thuộc dự án khu đô thị mới Dương Nội
+Bảng nghiệm thu quyết toán kiêm thanh lý hợp đồng Công ty Cổ phần thiết kế ATK Ngày 20/7/2010. Bảng nghiệm thu quyết toán kiêm thanh lý hợp đồng.
Khảo sát tài sản.
- Căn cứ vào hợp đồng dịch vụ TĐG số 241/HĐTĐ ngày 24/10/2010 ký giữa
bà Dương Ngọc Trúc Mai và Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà. Công ty đã lập kế hoạch TĐG lô đất L03-L04 Khu biệt thụ Tây Đô- Khu đô thị mới Dương Nội- Hà Nội phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng như sau.
Thông tin về tài sản TĐG
Chuyên viên TĐG đã liên hệ với bà Dương Ngọc Trúc Mai và được hướng dẫn khảo sát hiện trạng tài sản cần TĐG như sau:
Khu vực tọa lạc của tài sản cần TĐG: lô đất L03- L04 Khu biệt thư Tây Đô- Khu đô thị mới Dương nội- Hà Nội( hình ảnh mục lục 01)
•Vị trí, quy mô, diên tích +Đất ở
+Diện tích: 198 m2
+Hình dáng lô đất: Hình chữ nhật.
+ Vị trí: Mặt tiền nội bộ rộng khoảng 12m, cách đường lê văn Lương khoảng 200m Công trình xây dựng
+Tổng diện tích sàn Xây dựng: 480 m2
+ Kết cấu của công trình xây dựng: tường gạch, mái BTCT, sàn BTCT, nền gạch Ceramic
Marketing
+Hiện trạng: nhà mới, sử dụng bình thường
•Quy hoạch
Quy hoạch sử dụng: đất ở khu đô thị Sử dụng hiện tại: nhà ở
Thời hạn sử dụng: lâu dài
•Môi trường tự nhiên và kinh tế, xã hội Môi trường kinh tế_ xã hội
+Giao thông: tốt +Kết cấu hạ tầng: tốt
+Về thương mại: có tiềm năng +Về thông tin liên lạc: tốt +Về y tế: bình thường +Văn hóa: tốt
+Trật tự an ninh xã hội: tốt Công trình phụ trợ. Có Garage( mục lục 01)
Tình trạng còn lại của công trình xây dựng trên đất.
Công trình mới được hoàn thành và đưa vào sử dụng tháng 8/2010.
Thông tin về TSSS( sơ đồ mục lục 01 )
TSSS1 : Lô M07 khu biệt thu Tây Đô, vị trí mặt tiền nội bộ rộng 11,5m, pháp lý giấy tờ hợp lệ, diện tích đất 225m2, công trình xây dựng trên đất 4 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 850m2, giá trị quyền sử dụng đất 17.792.500.000 đồng, đơn giá bán 79.077.778 đồng/m2
TSSS2 : Lô BT4- L6 khu biệt thu An Kê, vị trí mặt tiền nội bộ rộng 11m, pháp lý giấy tờ hợp lệ, diện tích đất 180m2, công trình xây dựng trên đất 3,5 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 600m2, giá trị quyền sử dụng đất 15.030.000.000 đồng, đơn giá bán 83.500.000 đồng/m2
TSSS3 : Lô BT7- L10 khu biệt thu An Kê, vị trí mặt tiền nội bộ rộng 11,5m, pháp lý giấy tờ hợp lệ, diện tích đất 198m2, công trình xây dựng trên đất 4 tầng, tổng
Marketing
diện tích sàn xây dựng 610m2, giá trị quyền sử dụng đất 14.780.500.000 đồng, đơn giá bán 81.600.221 đồng/m2
Tiến hành thẩm định giá
Căn cứ vào mục đích ( Yêu cầu của bà Dương Ngọc Trúc Mai ) thẩm định giá : Xác định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng để phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng
Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá : Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng thẩm định giá.
Điều kiện, tính chất thông tin thị trường : Đất được chuyển đổi, giao dịch mua bán trên thị trường.
• Chất lượng còn lại của công trình xây dựng
- Căn cứ thông tư số 13-LB/TT ngày 18/08/1994 của Liên bộ xây dựng – Tài chính- Vật giá Chính phủ hướng dẫn xác định nhà ở.
- Căn cứ Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài Chính về việc ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, các tài liệu do khách hàng cung cấp và thông tin ghi nhận tại hiện trường về tình trạng bất động sản thẩm định.
• Công thức tính.
Chất lượng còn lại của CTXD (%)
=
Σ (tỷ lệ CLCL của kết cấu chính x tỷ lệ giá trị
kết cấu chính) x 100%
Σ(tỷ lệ các kết cấu chính)
• Phương pháp tính toán
Qua khảo sát mức độ xuống cấp của các kết cấu chính, chất lượng còn lại của các kết cấu này và đưa vào tính toán như sau
Marketing Stt Hạng mục Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính (%) Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%) (%)Tỷ lệ CLSDCL các kết cấu chính(% ) (1) (2) (3) (4) = (2) X (3) 01 Móng 25 95 23,75 02 Khung BTCT 15 90 13,5 03 Nền, sàn 20 95 19 04 Kết cấu đỡ mái 15 80 12 05 Mái 15 85 12,75 Cộng 90 81,00
(Nguồn : Báo cáo công ty )
Chất lượng sử dụng còn lại (%) = (81% / 90%) x 100% = 90%
• Giá trị quyền sử dụng đất
Công ty vận dụng cách tính điểm theo thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính để điều chỉnh đơn giá đất của các TSSS về TSTĐ chi tiết như sau
Stt Hạng mục TSTĐ TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3
Đơn giá QSDĐ(đ/m2) Chưa biết 79.077.778 83.500.000 81.660.221
1 Vị trí - 0% -2% -3%
2 Hình dáng - 0% 0% 0%
3 Lợi thế giao thông - 0% 0% 0%
4 Lợi thế kinh doanh - 0% 0% 0%
5 Quy mô diện tích - +2% 0% 0%
Số lần điều chỉnh - 1 1 1
Tổng tỷ lệ % điều chỉnh gộp - +2% -2% -3%
Tổng tỷ lệ % điều chỉnh thuần - +2% -2% -3%
Đơn giá sau điều chỉnh Cần tìm 80.659.300 81.830.000 79.210.414
( Nguồn báo cáo Công ty)
Mức giá sau điều chỉnh từ các TSSS về điều kiện của các TSTĐ dao động trong khoảng từ 79.210.414 đồng/m2 đến 81.830.000 đồng/m2 . Trong đó, TSSS1 là tài sản
Marketing
có nhiều điểm tương đồng với TSTĐ nên chọn đơn giá đất ở TSSS1 làm đơn giá chỉ dân cho TSTĐ.
Đơn giá quyền sử dụng đất ở căn biệt thự lô L03-L04 khu biệt thự Tây Đô Khu Biêt thự Tây Đô Hà Nội: 80.659.300 đồng/ m2.
Làm tròn : 80.659.000 đồng/m2
Giá trị quyền sử dụng đất là: 80.659.000 đồng/m2 * 198 = 15.970.482.000 đồng
• Công trình xây dựng TSTĐ
Giá trị còn lại của CTXD = Đơn giá XD mới( đồng/m2 ) *Diện tích sàn xây dựng (m2) * Chất lượng sử dụng còn lại CTXD(%)
− Đơn giá xây dựng mới tương tự vào thời điểm tháng 10/2011 là 5.500.000 đồng/m2
− Chất lượng SDCL CTXD là: 90%
Vậy giá trị còn lại của công trình xây dựng biệt thự Lô L03-L04 Khu biệt thự Tây Đô– Hà Nội
480 m2 x 90% x 5.500.000 đồng/m2 = 2.376.000.000 đồng
• Kết quả thẩm định giá
Giá trị tài sản TĐG = Quyền sử dụng đất ở + Công trình xây dựng trên đất Giá trị tài sản
TĐG
= Quyền sử dụng đất ở + Công trình xây dựng trên đất
= 15.970.482.000đồng + 2.376.000.000 đồng = 18.346.482.000 đồng
Ví dụ 2 : Quy trình thẩm định giá BĐS số nhà 7 ngõ 5 đường Hoàng Tích Trí, phương
Kim Liên, quận Đống Đa, TP Hà Nội.
Tiếp nhận khách hàng
Tên khách hàng: Thuộc chủ quyền của bà Lê Thị Minh Thương và chồng ông Trương Tuấn Anh
Địa chỉ: P4-D8, phường Kim Liên quận Đống Đa, TP. Hà Nội (hiện nay là số nhà 7 ngõ 5 đường Hoàng Tích Trí, phương Kim Liên, quận Đống Đa, TP Hà Nội)
Marketing
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của bà Lê thị Minh Phương và chồng ông Trương Tuấn Anh số 10109270002, hồ sơ gốc số 636.2000.QĐUB 1293.2000 ngày 31/12/2000 do UBND TP Hà Nội cấp
Thời điểm TĐG: 10/2010
Khảo sát tài sản
• Thông tin về tài sản cần thẩm định giá( hình ảnh mục lục 04)