Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (ViettinBank) là một trong những ngân hàng thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngành Ngân hàng Việt Nam. Phương châm hoạt động của ngân hàng là an toàn – hiệu quả - bền vững và nâng cao giá trị cuộc sống. Đối với ngành ngân hàng nói chung, nghiệp vụ mang lại lợi nhuận chủ yếu là hoạt động cho vay. Hoạt động cho vay các dự án bất động sản hoặc tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tổng dư nợ lớn trong ngân hàng. Nền kinh tế phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng, kéo theo thị trường bất động Việt Nam cũng có những dấu hiệu khởi sắc, bằng chứng là các công trình dự án xây mới các công trình đang, sắp và sẽ được triển khai nhiều hơn, nhiều công trình xây dựng các tòa nhà cao tầng, khách sạn, các khu độ thị mới, góp phần cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, các dự án đang được lên kế hoạch triển khai, hoạt động tài trợ vốn của ngành ngân hàng cũng ngày càng đa dạng lĩnh vực và cạnh tranh hơn. Khi nhu cầu vay vốn của khách hàng ngày càng tăng thì khối lượng và loại hình tài sản cần định giá ngày càng lớn, nhu cầu định giá tài sản ngày càng cần thiết hơn bao giờ hết. Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được thành lập để hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; mua bán nợ, bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, xử lý tài sản trong vụ án Epco – Minh Phụng... Công ty tiếp tục giữ vững mức tăng trưởng, vị thế, uy tín trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Vai trò của Công ty chủ yếu là hỗ trợ cho hệ thống NHCT VN, tuy nhiên còn nhiều khó khăn trong hoạt động nghiệp vụ như định giá thu phí rất thấp, mang tính tượng trưng. Hoạt động định giá tài sản chưa được phối hợp tốt từ Chi nhánh NHCT VN, dẫn đến hiệu quả chưa cao, đặc biệt việc thu phí dịch vụ còn nhiều khó khăn. Thông tin thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực sự minh bạch, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình thu thập thông tin. Một số địa phương diễn ra tình trạng đầu cơ gây sốt giá ảo. Thêm vào đó Việt Nam chưa có kho dữ liệu chuẩn công khai phục vụ quá trình định giá của cán bộ định giá. Nghiệp vụ kinh doanh cũng chưa thực sự được mở rộng do các cơ chế chính sách chung của Nhà nước và công tác quản trị nội bộ riêng trong hệ thống đã phần nào chưa mang lại hiệu quả như mong muốn. Đồng thời hoạt động nghiệp vụ định giá còn nhiều hạn chế chủ quan như việc xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được yêu cầu của chi nhánh, của khách hàng do thiếu hụt nhân sự và trình độ của cán bộ thẩm định còn chưa đồng đều. Giá trị định giá bất động sản thế chấp nhiều khi dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, thông tin thu thập về các bất động sản so sánh có độ tin cậy và tính xác thực chưa cao dẫn đến các giá trị định giá chưa thực sự phù hợp thị trường. Chính vì thế, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ của mình.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN KIÊN QUYẾT HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI Hà Nội, Năm 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN KIÊN QUYẾT HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN Hà Nội, Năm 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Đề tài nghiên cứu thực hướng dẫn TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN Tác giả Nguyễn Kiên Quyết ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, cố gắng thân nhận nhiều giúp đỡ tập thể, cá nhân trường Trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Thị Hải Yến, người tạo điều kiện thời gian truyền đạt kiến thức chun ngành nâng cao để tơi hồn thành tốt luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn tới quý thầy cô giáo Khoa Bất Động sản Kinh tế Tài Nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới bạn bè tôi, người giúp đỡ, tạo điều kiện cho q trình thu thập thơng tin liệu để thực luận văn Cuối cùng, xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, đồng nghiệp, người bên động viên, khuyến khích tơi suốt q trình học tập Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Kiên Quyết MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG .1 1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Khái niệm bất động sản bất động sản chấp 1.1.2 Đặc điểm BĐS chấp: .2 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.2.2 Đặc điểm định giá BĐS chấp 1.2.3 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản chấp .7 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 19 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 19 1.3.2 Các nhân tố khách quan 21 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 22 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội 23 2.1.3 Cơ cấu tổ chức máy .24 2.1.4 Cơ cấu, nhiệm vụ phòng định giá Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội 26 2.2.1 Hệ thống văn pháp lý áp dụng định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC 30 2.2.1.1 Hệ thống văn pháp lý áp dụng thẩm định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC .30 2.2.1.2 Các quy định Vietinbank AMC định giá bất động sản chấp 31 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội .35 2.2.3 Thực tiễn hoạt động định giá BĐS chấp Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội .39 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC .51 2.3.1 Những kết đạt .51 2.3.2 Hạn chế 51 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 53 CHƯƠNG 55 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 55 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 55 3.1.1 Mục tiêu định hướng phát triển VietinBank AMC – CN Hà Nội thời gian tới 55 3.1.2Quan điểm, định hướng công tác định giá BĐS 58 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI .58 3.2.1 Nhóm Giải pháp quy trình, sách Vietinbank hoạt động định giá BĐS 58 3.2.2 Nhóm Giải pháp phương pháp 59 3.2.3 Giải pháp nhân định giá BĐS 61 3.2.4 Nhóm giải pháp hệ thống thơng tin 62 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI .62 3.3.1 Cơ quan nhà nước 62 3.3.2 Ngân hàng Nhà nước 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VIẾT TẮT BĐS ĐG BĐS BĐSTĐ BĐSSS BTC CBĐG DAĐT NHNN NHTM NHCT VN VIETINBANK AMC QSDĐ SDTNVHQN TSBĐ UBND VIẾT ĐẦY ĐỦ TIẾNG VIỆT : Bất động sản : Định giá Bất động sản : Bất động sản thẩm định : Bất động sản so sánh : Bộ Tài : Cán định giá : Dự án đầu tư : Ngân hàng Nhà nước : Ngân hàng Thương mại : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam : Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam : Quyền sử dụng đất : Sử dụng tốt hiệu : Tài sản bảo đảm : Uỷ ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG .1 1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Khái niệm bất động sản bất động sản chấp 1.1.2 Đặc điểm BĐS chấp: .2 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.2.2 Đặc điểm định giá BĐS chấp 1.2.3 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản chấp .7 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 19 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 19 1.3.2 Các nhân tố khách quan 21 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 22 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội 23 2.1.3 Cơ cấu tổ chức máy .24 2.1.4 Cơ cấu, nhiệm vụ phòng định giá Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội 26 2.2.1 Hệ thống văn pháp lý áp dụng định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC 30 2.2.1.1 Hệ thống văn pháp lý áp dụng thẩm định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC .30 2.2.1.2 Các quy định Vietinbank AMC định giá bất động sản chấp 31 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Viettinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội .35 2.2.3 Thực tiễn hoạt động định giá BĐS chấp Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội .39 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC .51 2.3.1 Những kết đạt .51 2.3.2 Hạn chế 51 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 53 CHƯƠNG 55 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 55 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 55 3.1.1 Mục tiêu định hướng phát triển VietinBank AMC – CN Hà Nội thời gian tới 55 3.1.2Quan điểm, định hướng công tác định giá BĐS 58 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI .58 3.2.1 Nhóm Giải pháp quy trình, sách Vietinbank hoạt động định giá BĐS 58 3.2.2 Nhóm Giải pháp phương pháp 59 3.2.3 Giải pháp nhân định giá BĐS 61 3.2.4 Nhóm giải pháp hệ thống thông tin 62 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI .62 => Đơn giá định giá penthouse (theo diện tích tim tường, khơng VAT) sau điều chỉnh (làm trịn) là: 30,000,000 đồng/m2 - Do hộ định giá đa dạng diện tích nên Tổ thẩm định lựa chọn đơn giá sau điều chỉnh từ điển sau: + Căn H, diện tích 462m2, đơn giá: 31.000.000 đồng/m2 + Căn E,F diện tích 646 – 651m2, đơn giá: 29.000.000 đồng/m2 + Căn A,B,C,D diện tích 700m2, đơn giá: 28.000.000 đồng/m2 + Đơn giá bán hộ thơng thường điển hình Tổ thẩm định lựa chọn thông tin so sánh từ dự án lân cận để xác định giá bán hộ thông thường điển hình với diện tích tim tường 164m 2, tầng trung, góc, ban cơng, nội thất đầy đủ - Sơ đồ vị trí TSĐG TSSS: SS1 SS3 SS2 TSĐG * Thông tin thu thập: Qua khảo sát thực tế, VietinBank AMC – CN Hà Nội thu thập thông tin thị trường bán hộ dự án có điều kiện tương đồng với TSĐG sau: STT Đặc điểm tài sản Tài sản định giá Nguồn thông Tham khảo thông tin tin rao bán: 0904881946 Thời điểm thu Tháng 10/2016 thập\giao dịch Tài sản so sánh Tham khảo thông tin rao bán: A Tuấn: 0936181212 Tháng 10/2016 Tham khảo thông tin rao bán: 0941988866 Tháng 10/2016 Khu Thương mại, Văn Địa phòng cho thuê hộ Sun Quare Lê Đức MD Complex số Hàm Tòa Arcadia Vinhomes cao cấp số 28 đường Thọ, phường Mỹ Đình Nghi, phường Cầu Gardenia phường Cầu Trần Bình, phường Mỹ 2, quận Nam Từ Liêm, Diễn, quận Nam Từ Diễn, quận Nam Từ Đình 2, quận Nam Từ TP Hà nội Liêm, TP Hà Nội Liêm, P Hà Nội Liêm, TP.Hà Nội Công ty CP đầu tư phát Chủ đầu tư Kết cấu Pháp lý Mục đích sử dụng Vị trí Cơng ty CP TID triển thị Thăng Long Tổng cơng ty phat triển Tập đồn Vingroup (THANG LONG nhà Bộ Quốc Phịng BTCT Chưa có sổ UDIC) BTCT Chưa có sổ BTCT Sổ đỏ BTCT Chưa có sổ Để Để Để Để Tầng trung, góc Tầng 21, góc Tầng 17-5, góc Tầng trung, góc Diện tích khn viên, 164 131,9 157 129,2 tim tường (m2) Chuẩn bị cất nóc, mở 10 Tình trạng Đã hồn thiện vào bán đợt quý II/2015, Đã bàn giao nhà, quý hoạt động dự kiến bàn giao nhà I/2015 giao dịch quý I/2017 Điều hòa, trần thạch cao, 11 Nội thất sàn gỗ, thiết bị vệ sinh, tủ bếp phòng ngủ, phòng 12 Thiết kế khách, phòng bếp, vệ sinh 13 Số ban công Giá thu thập 14 (đồng) Giá ước tính 15 (đồng) Đơn giá 16 (đồng/m2) * Tính tốn Cơ phịng ngủ, 01 phòng khách, bếp Mở bán đợt đầu tháng 10/2016, dự kiến bàn giao nhà quý IV/2017 Điều hòa, trần thạch Điều hòa, trần thạch cao, cao, sàn gỗ, thiết bị vệ sàn gỗ, thiết bị vệ sinh, sinh, tủ bếp phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, vệ sinh tủ bếp phòng ngủ, 01 phòng khách, bếp 2 3.800.000.000 5.500.000.000 4.522.000.000 3.800.000.000 5.200.000.000 4.522.000.000 28.809.704 33.121.019 35.000.000 STT YẾU TỐ SO SÁNH Pháp lý + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Vị trí + Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Diện tích Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Thiết kế TSĐG 100% Vị trí đường Trần Bình + Nguyễn Hồng 100% 164 100% phòng ngủ, phòng Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Số ban công Nhận định khách, phòng bếp, vệ sinh 100% 3,00 TSSS TSSS TSSS Tương đồng 100% 0,00% Lợi VT đường Lê Đức Lợi 103% -2,91% -964.690 Lợi VT1 đường Hàm Nghi Tương đồng 100% 0,00% Lợi Thọ + Nguyễn Hoàng 103% -2,91% -839.118 Lợi 131,9 103% -2,91% -839.118 Lợi + Lê Quang Đạo 103% -2,91% -964.690 Tương đồng 157 100% 0,00% Lợi phòng ngủ, phòng phòng ngủ, 01 phòng khách, bếp 103% -2,91% -839.118 Kém lợi 2,00 khách, phòng bếp, vệ sinh 102% -1,96% -649.432 Kém lợi 2,00 VT1 đường Hàm Nghi 102% -1,96% -686.275 Lợi 129,2 103% -2,91% -1.019.417 Lợi phòng ngủ, 01 phòng khách, bếp 103% -2,91% -1.019.417 Kém lợi 2,00 + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Nội thất 100% 98% 2,04% 587.953 Kém lợi 98% 2,04% 675.939 Tương đồng Điều hòa, trần thạch 98% 2,04% 714.286 Tương đồng Điều hòa, trần thạch cao, Cơ cao, sàn gỗ, thiết bị vệ sàn gỗ, thiết bị vệ sinh, 88% 13,64% 3.928.596 Kém lợi sinh, tủ bếp 100% 0,00% Kém lợi Bể bơi, sân vườn Không Không tủ bếp 100% 0,00% Lợi Bể bơi, sân vườn, khu 100% 95% 5,26% 1.516.300 95% 5,26% 1.743.212 vui chơi, trường học, 105% -4,76% -1.666.667 Kém lợi Tương đồng Kém lợi Điều hòa, trần thạch cao, + Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Tiện ích Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Tình trạng sàn gỗ, thiết bị vệ sinh, tủ bếp 100% giao dịch Chuẩn bị cất nóc, mở Nhận định + Tỷ lệ + Điều chỉnh + Thành tiền Đã hoàn thiện vào bán đợt quý II/2015, Đã bàn giao nhà, quý hoạt động dự kiến bàn giao nhà I/2015 quý I/2017 98% 2,04% 587.953 100% 0,00% 100% Mở bán đợt đầu tháng 10/2016, dự kiến bàn giao nhà quý IV/2017 95% 5,26% 1.842.105 10 11 12 Số lần điều chỉnh Điều chỉnh Tổng điều chỉnh Đơn giá QSDĐ sau điều chỉnh 4.103.450 -159.661 -1.835.385 9.138.155 4.997.962 6.948.167 32.913.154 32.961.358 33.164.615 (đồng/m2) 13 14 Đơn giá BQ (đồng) Đơn giá làm tròn (đồng) 33.013.042 33.000.000 => Đơn giá hộ điển hình với diện tích tim tường 164m2, tầng trung, góc, ban công, nội thất đầy đủ (chưa VAT) sau điều chỉnh (làm tròn) là: 33.000.000 đồng/m2 - Do hộ định giá đa dạng diện tích vị trí nên tổ thẩm định chia thành 02 loại (căn góc thường) 04 nhóm diện tích (nhóm 1: 72 - 76m 2; nhóm 2: 133 - 144 m2; nhóm 3: 152 - 186 m2; nhóm 4: > 186 m2) để xác định đơn giá bán Qua phân tích đơn giá hộ rao bán thị trường dự án Dolphin Plaza, tổ thẩm định nhận thấy đơn giá bán có chênh lệch nhóm diện tích vị trí hộ với kết tổng hợp sau: Loại hộ Tầng Loại diện tích (m2) Đơn giá (đồ 133 - 144 34.000 Tầng trung 152 - 171 33.000 >171 32.000 Căn góc (loại 1,3, 4b, 6b, 4a, 6a, 7, 9) 133 - 144 33.000 Tầng thấp cao 152 - 186 32.000 >186 31.000 72 - 76 36.000 133 - 144 33.000 Tầng trung 152 - 186 32.000 >186 31.000 Căn thường (1, 5b, 8, 5a) 72 - 76 35.000 133 - 144 32.000 Tầng thấp cao 152 - 186 31.000 >186 30.000 Ghi chú: Tầng trung tầng từ 10 -25; tầng thấp nhỏ 10 tầng cao lớn 25 Tổ thẩm định lựa chọn hộ có diện tích 191m tầng 13, góc có đơn giá bán 31.000.000 đồng/m2 Tổng doanh thu (quy tại) *: STT Thời gian (*) Năm Năm Tốc độ bán hàng 70% 30% Tổng Chi tiết theo phụ lục đính kèm Doanh thu 372.381.100.000 159.591.900.000 531.973.000.000 Quy 372.381.100.000 143.131.748.879 515.512.848.879 5.3 Tổng chi phí: Chi phí hồn thiện hộ: * Hiện trạng hoàn thiện hộ chi phí hồn thiện bổ sung: - Tại thời điểm khảo sát, hầu hết hộ hoàn thiện đủ điều kiện bàn giao số hộ q trình hồn thiện: 08 pethouse hoàn thiện bên (điều kiện bàn giao thơ); 01 hộ làm văn phịng, chưa ngăn phòng lắp đặt thiết bị phòng ngủ, phịng khách; ngồi có 11 hộ chưa có chng hình chi phí hồn thiện chng hình không đáng kể nên tổ thẩm định lựa chọn tỷ lệ hoàn thiện 100% cho hộ - Các penthouse thường có điều kiện bàn giao khác phí hồn thiện hộ khác nhau, tổ thẩm định dự kiến công việc cần thực để bàn giao hộ với mức chi phí sau: Số hiệu STT hộ 5a-04 Tổng diện tích (m2) 156 Nội thất Có thiết bị phục vụ văn phịng, khơng có thiết bị phòng ngủ + phòng khách + nhà vệ sinh Điều kiện bàn giao Công việc cần bổ sung Ngăn tường hoàn thiện nội thất đáp ứng đủ theo điều kiện bàn giao - Khối lượng công việc ước tính : 156 m2 - Định mức chi phí hồn thiện ước tính: 6.000.000 đồng/m2 (xây tường ngăn phịng_tường 100 xây tơ hai mặt, có sơn Bàn giao nội thất hoàn thiện; hệ thống điện, ống gen ngầm, nguyên chủ đầu dây âm tường, thiết bị điện nổi, công tư, gồm: thiết bị vệ tắc ổ cắm, đèn chiếu sáng; hệ thống sinh, thiết bị phịng nước_ống cấp/thốt nước, van vòi, thiết bị vệ sinh; Hệ thống cửa_ cửa thơng phịng bếp, tủ bếp, tủ âm tường, ngăn phịng gỗ cơng nghiệp verneer, cửa sổ hệ nhơm kính an tồn; Hệ thống điều hịa, thơng số thiết bị khác gió_đã bao gồm máy điều hịa đơn chiếc; Hệ thống nội thất_tủ bếp thiết bị bếp kèm, tủ quần áo âm tường phòng ngủ; hệ quầy bar) - Tổng chi phí ước tính : 156 x tr/m2 = 936 triệu Chi phí hồn thiện bổ sung 936.000.000 A 706 Bàn giao thô Xây thơ, chưa có cửa thiết bị kèm: có chính, ngăn tường ngăn sơn bả, sàn phịng, chưa có ban bê tơng, kết cấu tường cơng cầu thang ngăn hộ lên tầng 2, có sẵn thiết kế, có đầu đường điện nước, chờ điện, nước, điều điều hòa hòa Ngăn tường hoàn thiện nội thất đáp ứng đủ theo điều kiện bàn giao - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu + Khối lượng thi công, vật tư cầu thang, ban công : gồm xây bể, gạch lát, chống thấm (phần thiết bị khơng có sở chưa ks thực tế), cửa kính ngăn phịng với ban công, đổ sàn cầu thang, xây bậc, cán Căn theo vẽ thiết kế, ước tính chi phí cho phần thi cơng 230 triệu (trong đó: phần bể bơi 140 triệu, tồn hệ cửa nhơm kính 80 triệu, cầu thang 10 triệu) - Tổng chi phí ước tính : 255.000.000 triệu 255.000.000 B 725 Xây thơ, có cửa, chưa có điện hệ thống nước, ngăn phòng chưa làm sàn tầng Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tơng, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Hồn thiện hệ thống đầu chờ điện nước - Khối lượng công việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu + Khối lượng thi công, vật tư cầu thang : khoảng 10 triệu + Khối lượng thi công, vật tư điện nước : khơng có vẽ bố trí điện nước chi tiết nên ước tính tổng chi phí cho day điện, ống gen, ống nước cấp/thốt, chân nhựa ổ cắm, cơng tắc vào khoảng 50 triệu + Khối lượng thi công vật tư điều hịa thơng gió : tạm tínhcho điều hịa, chi phí chơn ống, bảo ơn, ống đồng dây điện phân bổ khoảng 3,5 triệu/máy tổng 17,5 triệu - Tổng chi phí ước tính : 112.500.000 đồng 112.500.000 C 705 Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có Xây thơ, có cửa , tường ngăn sơn bả, sàn có sàn tầng 2, bê tơng, kết cấu tường chưa có điện nước, ngăn hộ điều hịa chưa thiết kế, có đầu ngăn phịng chờ điện, nước, điều hịa Hồn thiện hệ thống đầu chờ điện nước, ngăn phòng sơn bả - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng tường ngăn, sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót) thống kê nhanh ước tính chi phí = 120.000.000 đồng cho tồn khối lượng xây tường, tô tường 85 triệu, bả sơn lót 35 triệu + Khối lượng thi cơng, vật tư điện nước : khơng có vẽ bố trí điện nước chi tiết nên ước tính tổng chi phí cho day điện, ống gen, ống nước cấp/thốt, chân nhựa ổ cắm, công tắc vào khoảng 50 triệu + Khối lượng thi cơng vật tư điều hịa thơng gió : tạm tínhcho điều hịa, chi phí chơn ống, bảo ôn, ống đồng dây điện phân bổ khoảng 3,5 triệu/máy tổng 17,5 triệu - Tổng chi phí ước tính : 187.500.000 đồng 187.500.000 D 765 Xây thơ, có cửa, chưa có điện hệ thống nước, ngăn phòng chưa làm sàn tầng Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có tường ngăn sơn bả, sàn bê tông, kết cấu tường ngăn hộ thiết kế, có đầu chờ điện, nước, điều hịa Hồn thiện sơn lót tường lắp đặt hệ thống đầu chờ điện nước - Khối lượng cơng việc ước tính : + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót khoảng 35 triệu + Khối lượng thi công, vật tư điện nước : vẽ bố trí điện nước chi tiết nên ước tính tổng chi phí cho day điện, ống gen, ống nước cấp/thốt, chân nhựa ổ cắm, cơng tắc vào khoảng 50 triệu + Khối lượng thi công vật tư điều hịa thơng gió: tạm tínhcho điều hịa, chi phí chơn ống, bảo ơn, ống đồng dây điện phân bổ khoảng 3,5 triệu/máy tổng 17,5 triệu - Tổng chi phí ước tính : 102.500.000 đồng 102.500.000 E 646 F 651 Tường xây hồn thiện, trát thơ, chưa có cửa chính, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Tường xây hồn thiện, lăn sơn lót, có cửa, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có Hồn thiện sơn lót tường tường ngăn sơn bả, sàn - Khối lượng cơng việc ước tính : bê tơng, kết cấu tường + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, ngăn hộ Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót thiết kế, có đầu khoảng 35 triệu chờ điện, nước, điều - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có Hồn thiện sơn lót tường tường ngăn sơn bả, sàn - Khối lượng công việc ước tính : bê tơng, kết cấu tường + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, ngăn hộ Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót thiết kế, có đầu khoảng 35 triệu chờ điện, nước, điều - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng hịa 35.000.000 35.000.000 G 580 H 462 Tường xây hoàn thiện, lăn sơn lót, có cửa, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Tường xây hồn thiện, lăn sơn lót, có cửa, chưa làm trần, sản, có cửa sổ chưa hồn thiện nội thất, có sẵn đường điện nước, điều hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có Hồn thiện sơn lót tường tường ngăn sơn bả, sàn - Khối lượng cơng việc ước tính : bê tơng, kết cấu tường + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, ngăn hộ Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót thiết kế, có đầu khoảng 35 triệu chờ điện, nước, điều - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng hịa Bàn giao thơ khơng có thiết bị kèm: có Hồn thiện sơn lót tường tường ngăn sơn bả, sàn - Khối lượng công việc ước tính : bê tơng, kết cấu tường + Khối lượng sơn bả : Stn = 117,94 m2, ngăn hộ Ssb = 2Stn (sơn lót), ước tính sơn lót thiết kế, có đầu khoảng 35 triệu chờ điện, nước, điều - Tổng chi phí ước tính : 35.000.000 đồng hịa Tổng: 35.000.000 35.000.000 1.733.500.000 ... NGUYỄN KIÊN QUYẾT HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn... NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 55 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP ... NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI 55 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP