Luận văn thạc sỹ: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNTẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU

Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM), hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng bởi theo kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khỏan vay. Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo của các NHTM. Công tác định giá BĐS thế chấp đang ngày càng được các đối tượng trong nền kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng và cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các NHTM hiện nay còn yếu do thiếu thông tin trên trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, ngược lại nếu định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Tuy đã trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment Management, chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp. Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện, sự thiếu kinh nghiệm của chuyên viên định giá khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc định giá BĐS. Từ các vấn đề phân tích trên đây, tác giả nhận thấy công tác định giá BĐS tại NHTM nói chung và tại GPBank nói riêng, hiện nay còn nhiều vấn đề cần tìm hiểu cả về lý thuyết và thực tiễn tại Việt Nam. Tại GPBank, có đến 95% các khoản vay có TSBĐ dùng BĐS làm tài sản thế chấp. Vì vậy, hoạt động định giá BĐS lại càng có vai trò quan trọng. Mặc dù, hoạt động định giá đã đạt được những thành quả nhất định như góp phần nâng cao chất lượng hoạt động chung của ngân hàng, hạn chế rủi ro nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần tìm biện pháp khắc phục để tăng cao hiệu quả hoạt động cũng như hạn chế rủi ro cho ngân hàng như: thời gian hoàn thành định giá vẫn còn chậm, chi phí cho định giá còn cao, chỉ sử dụng một phương pháp định giá… Bên cạnh đó xuất phát từ công việc của bản thân tại GPBank, các công việc đã tham gia trong quá trình định giá BĐS; các số liệu thu thập được liên quan đến hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu” làm luận văn thạc sỹ.

1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG HÀ NỘI, NĂM 2020 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NG UY ỄN CH Í TH ỨC -L UẬ N VĂ N TH ẠC SĨ KI NH TẾ LỚ P: CH 18 A – QL KT NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã ngành: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN VIỆT DŨNG HÀ NỘI, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả luận văn Nguyễn Hoàng Phương MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BCĐG Báo cáo định giá BĐS Bất động sản CBĐG Cán định giá ĐVKD Đơn vị kinh doanh GPBank Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dầu khí Tồn cầu GP.Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu khí tồn cầu NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TSBĐ Tài sản bảo đảm TMCP Thương mại cổ phần DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ BẢNG: Bảng 2.1Bảng tổng hợp số lượng báo cáo định giá từ 2015 đến 2019 91 Bảng 2.2Bảng tổng hợp số lượng báo cáo định giá thời gian quy định từ 2015 đến 2019 91 SƠ ĐỒ: Sơ đồ 1.1 Quy trình định giá Ngân hàng Thương mại 51 Sơ đồ 2.1 Mơ hình tổ chức GPBank 71 Sơ đồ 2.2Sơ đồ tổ chức chi nhánh GPBank 73 Sơ đồ 2.3Quy trình định giá GPBank .77 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NG UY ỄN CH Í TH ỨC -L UẬ N VĂ N TH ẠC SĨ KI NH TẾ LỚ P: CH 18 A – QL KT NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU Chun ngành: Tài - Ngân hàng Mã ngành: 8340201 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2020 TÓM TẮT LUẬN VĂN Tính cấp thiết đề tài Cho vay hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro phức tạp Đối với ngân hàng thương mại (NHTM), hoạt động định giá bất động sản (BĐS) chấp có ý nghĩa quan trọng, sở cho việc định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào dự án, góp phần hạn chế nợ xấu rủi ro tín dụng theo kết khảo sát Cơng ty tài quốc tế Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản chấp cho khỏan vay Tỷ trọng dư nợ chấp BĐS chiếm lớn (80-90%) bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo NHTM Công tác định giá BĐS chấp ngày đối tượng kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng quan quản lý Nhà nước Tuy nhiên, công tác định giá BĐS NHTM cịn yếu thiếu thơng tin trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS chấp chưa xác Nếu định giá thấp ảnh hưởng đến quy mô vay vốn khách hàng, ngược lại định giá cao gây rủi ro cho ngân hàng Tuy trải qua 20 năm hình thành phát triển, thông tin thị trường bất động sản Việt Nam xếp hạng minh bạch Theo thống kê JLL LaSalle Investment Management, số minh bạch thông tin (RETI) Việt Nam vừa công bố năm 2016 3,49 xếp thứ 68 số 109 quốc gia xếp hạng thuộc nhóm minh bạch thấp Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay nhiều bất cập qui trình phương pháp thực hiện, thiếu kinh nghiệm chuyên viên định giá khiến nhiều ngân hàng lúng túng việc định giá BĐS Từ vấn đề phân tích đây, tác giả nhận thấy công tác định giá BĐS NHTM nói chung GPBank nói riêng, cịn nhiều vấn đề cần tìm hiểu lý thuyết thực tiễn Việt Nam Tại GPBank, có đến 95% khoản vay có TSBĐ dùng BĐS làm tài sản chấp Vì vậy, hoạt động định giá BĐS lại 10 có vai trị quan trọng Mặc dù, hoạt động định giá đạt thành định góp phần nâng cao chất lượng hoạt động chung ngân hàng, hạn chế rủi ro tồn nhiều vấn đề cần tìm biện pháp khắc phục để tăng cao hiệu hoạt động hạn chế rủi ro cho ngân hàng như: thời gian hoàn thành định giá cịn chậm, chi phí cho định giá cịn cao, sử dụng phương pháp định giá… Bên cạnh xuất phát từ công việc thân GPBank, cơng việc tham gia q trình định giá BĐS; số liệu thu thập liên quan đến hoạt động định giá BĐS ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu” làm luận văn thạc sỹ Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa phương diện lý luận định giá BĐS công tác định giá BĐS NHTM Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS GPBank thời gian qua Trên sở phân tích đó, đề xuất giải pháp để hồn thiện cơng tác định giá BĐS GPBank 3.Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu vấn đề lý thuyết thực tiễn công tác định giá BĐS Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Do nguồn tài liệu tham khảo giới hạn thơng tin thu thập q trình làm luận văn chưa thực đầy đủ nên tác giả tập trung vào nghiên cứu công tác định giá BĐS GPBank – Khu vực Phía Bắc giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019 Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng nghiên cứu là: Phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê so sánh để phân tích đưa kết luận, đánh giá 10 93 định giá BĐS, chưa có hệ thống sở liệu cập nhật đầy đủ để phục vụ cho công tác định giá BĐS Các thông tin sử dụng CBĐG đa phần rời rạc, chưa có thống nhất, khơng tin học hóa, chưa đưa vào phần mềm để tiện tra cứu Đặc biệt công tác định giá BĐS cần lượng thông tin khu vực có BĐS giúp thống kết định giá Ví dụ định giá BĐS phố Vũ Tông Phan cần lượng thông tin tài sản định giá phố Vũ Tông Phan, - tài sản so sánh,… Với số hồ sơ định giá, kết định giá chưa thực phù hợp với mức giá thị - trường Khó nắm bắt thông tin quy hoạch tài sản xác minh tính pháp lý tài - sản Chưa thực lưu trữ điện tử theo quy định Việc ban hành quy định quy chế nhiều điểm bất cập số điểm chưa phù hợp với thực tế, số nội dung chồng chéo, không rõ ràng gây bối rối cho nhiều đơn vị áp dụng * Nguyên nhân hạn chế: Thứ nhất, nguyên nhân khách quan - Các quan quản lý Nhà nước chưa trọng cho công tác đào tạo nhân lực thuộc lĩnh vực thẩm định giá nói chung định giá BĐS nói riêng, chưa chuẩn hóa tài liệu giảng dạy theo tiêu chuẩn định giá quốc tế chưa trọng tổ chức tọa - đàm, hội thảo với Hiệp hội định giá khu vực để học hỏi kinh nghiệm GPBank chưa trọng đầu tư, xây dựng hệ thống sở liệu để lưu trữ giá BĐS hồ sơ định giá, thiếu thông tin tham khảo công tác định giá số BĐS cần sử dụng liệu q khứ, khơng có liệu CBĐG phải tự tìm hiểu, nhiều thời gian thơng tin thu chưa xác Bên cạnh đó, hệ thống lưu trữ thơng tin thị trường BĐS, giao dịch mua bán thành cơng cịn hạn chế: chưa có nhiều đặc điểm cụ thể, chưa có chứng xác - thực giao dịch thành công Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất nhiều hạn chế dẫn đến khó xác định Như: ghi địa đất chung chung, số đất khơng có kích thước, không vẽ đường tiếp giáp 93 94 với tài sản, khơng có thơng tin nhà đất – điều ảnh hưởng đến giá trị cho vay tài sản có nhà chứng nhận có tỉ lệ cho vay cao so với - nhà chưa chứng nhận Thứ hai, nguyên nhân chủ quan Đội ngũ nhân lực GPBank chưa thực đồng trình độ chun mơn, kinh nghiệm định giá Một số cán chuyển từ phận hỗ trợ tín dụng sang làm cơng tác định giá tức không đào tạo định giá theo chuyên ngành cộng với tuổi đời cao nên khả tiếp thu kiến thức mới, áp dụng công nghệ vào định giá, nhạy bén với diễn biến thị trường hạn chế định Định giá BĐS cơng việc phức tạp địi hỏi CBĐG phải có hiểu biết nhiều lĩnh vực: xây dựng, kiến trúc, phong thủy, kinh tế…nên trình thu thập, điều tra thơng tin khơng thể tránh thiếu sót, từ khó đánh giá hết tác động - nhân tố đến giá trị BĐS dẫn đến kết định giá bị sai lệch định Việc xác minh tính pháp lý chủ tài sản xác minh thơng tin quy hoạch cịn nhiều hạn chế Không phải chủ tài sản trung thực vấn đề Vì vậy, để xác minh đảm bảo tính xác nhiều thời gian, gặp khơng khó khăn, - cần có phối hợp từ phía quan nhà nước Bộ phận ban hành sách cịn yếu kém, thiếu kinh nghiệm thực tế dẫn đến văn phải sửa đổi nhiều Việc giải đáp thắc mắc đơn vị chậm, chưa rõ ràng 94 95 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU 3.1Định hướng hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu 3.1.1Định hướng phát triển ngân hàng Trong thời gian tới, bối cảnh kinh tế giới nước có nhiều hội thách thức đan xen; tồn cầu hóa kinh tế xu khách quan chủ đạo, tính chất xã hội hóa kinh tế ngày cao chun mơn hóa ngày sâu sắc phạm vi tồn cầu; khoa học cơng nghệ, đặc biệt công nghệ thông tin tiếp tục có bước phát triển nhảy vọt ứng dụng rộng rãi, lực lượng quan trọng thúc đẩy phát triển lĩnh vực kinh tế - xã hội Trong giai đoạn vừa qua, từ tái cấu đến nay, GPBank đạt phát triển tồn diện, bước hồn thiện tạo sở cho phát triển bền vững Để tiếp tục phát triển nhanh, bền vững, hội nhập thành công định hướng phát triển GPBank thời gian tới là: Trở thành ngân hàng hàng đầu Việt Nam với sản phẩm, dịch vụ tài tảng cơng nghệ đại, tiên tiến góp phần xây dựng đất nước giàu mạnh Tập trung vào lĩnh vực mũi nhọn xác định đẩy mạnh tài trợ công ty, đơn vị ứng dụng công nghệ cao, tập trung lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ, đặc biệt doanh nghiệp vừa nhỏ, khách hàng ưu tiên Đây lĩnh vực trọng tâm, ưu tiên phát triển Việt Nam, hứa hẹn mảnh đất giàu tiềm cho phát triển ngân hàng, đồng thời lĩnh vực GPBank có ưu cạnh tranh trội so với ngân hàng khác Ngoài ra, tiếp tục củng cố yếu tố tảng hệ thống quản trị rủi ro, hệ thống thông tin quản trị, hạ tầng cơng nghệ, kiện tồn máy tổ chức tăng cường nguồn nhân lực nhằm nâng cao chất lượng hoạt động toàn hàng hướng tới nâng cao hiệu quả, chất lượng dịch vụ nhận diện thương 95 96 hiệu 3.1.2 Định hướng Phòng Định giá TSBĐ việc thực chiến lược ngân hàng 3.1.2.1 Thực nghiêm ngặt quy trình định giá TSBĐ Nhằm hạn chế đến mức thấp rủi ro tín dụng, Phịng Định giá TSBĐ cần phải chấp hành nghiêm túc thực quy trình định giá TSBĐ Phải tuân thủ chặt chẽ chế, quy trình nghiệp vụ hành, chấp hành nghiêm túc thực đầy đủ bước quy trình định giá Đặc biệt bước thẩm định tài sản, cần xác định TSBĐ, kiểm tra đầy đủ đặc điểm BĐS: hướng đất, kích thước đất, TSBĐ có nằm diện quy hoạch khơng, có tranh chấp với khơng… Vì có xác định TSBĐ xác định giá trị TSBĐ 3.1.2.2 Xây dựng quy định tài sản bảo đảm TSBĐ nguồn thu nợ thứ hai sau phương án kinh doanh, nguồn thu nợ thứ khơng thu hồi TSBĐ sở để tiến hành thu nợ, quan trọng TSBĐ gắn trách nhiệm người vay với khoản nợ Hiện nay, Khu vực Hà Nội, khoản vay có TSBĐ đến 90% tài sản thuộc Hà Nội, nhiên, quy định TSBĐ GPBank không áp dụng Hà Nội (như quy định chiều rộng ngõ, mặt tiền đất…) tỷ lệ cho vay lại cao (75 % giá trị TSBĐ khu vực nội thành Hà Nội), kẻ hở để đối tượng cố ý lừa đảo, chiếm dụng vốn ngân hàng Do đó, để hạn chế nợ xấu phịng ngừa rủi ro, chủ động xây dựng quy định cụ thể điều kiện nhận TSBĐ nội/ngoại thành khu vực Hà Nội đảm bảo giảm thiểu rủi ro nhận tài sản có lối nhỏ, sâu, khả chuyển nhượng (đặc biệt tài sản Quyền sử dụng đất nông thôn) 3.1.2.3 Đảm bảo tiến độ công tác định giá Trước định cho vay, hoạt động định giá khâu quan trọng quy trình tín dụng ngân hàng, kết định giá sở để ngân hàng xét duyệt mức cho vay khách hàng Tại GPBank nay, khoản 96 97 cấp tín dụng có TSBĐ phải định giá thơng qua Phịng định giá Tài sản đảm bảo Chính vậy, việc đảm bảo thời gian cung cấp báo cáo kết định giá để kịp tiến độ giải ngân cho khách hàng quan trọng Đối với trường hợp định giá lần đầu, trường hợp phải định giá lại TSBĐ để tái cấp tín dụng, điều chỉnh tăng mức cấp tín dụng tối đa bảo đảm tài sản… Phòng định giá Tài sản đảm bảo thực định giá có Báo cáo kết thẩm định giá tài sản bảo đảm (sau nhận đủ hồ sơ thông tin tài sản để thực việc định giá) thời hạn tối đa 02 ngày làm việc tính từ thời điểm hẹn gặp khách hàng thẩm định tài sản; trường hợp cần có kết định giá TSBĐ nhanh để đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng, Lãnh đạo Đơn vị đề nghị định giá có quyền đề nghị Phịng định giá Tài sản đảm bảo tiến hành định giá trả kết nhanh thời hạn nêu trên; Phòng định giá Tài sản đảm bảo có trách nhiệm bố trí cán hồn thành việc định giá thời gian nhanh để đáp ứng yêu cầu Đơn vị Đối với trường hợp cần định giá lại theo kỳ hạn kiểm tra, đánh giá lại TSBĐ GPBank, Phòng định giá Tài sản đảm bảo gửi kết định giá cho Đơn vị đề nghị định giá chậm thời hạn 15 ngày làm việc kể từ thời điểm hẹn gặp khách hàng thẩm định tài sản Với tài sản xa (hơn 30km), Phòng định giá Tài sản đảm bảo cần chủ động phối hợp với Phịng Hành quản trị ĐVKD để có phương tiện hỗ trợ CBĐG kịp thời xếp thời gian, hẹn gặp khách hàng 3.1.2.4 Đảm bảo chất lượng báo cáo kết định giá Báo cáo kết định giá quan trọng hồ sơ tín dụng, cần phải xây dựng cách chặt chẽ, cụ thể Do lựa chọn phương pháp định giá chủ yếu phương pháp so sánh, cần mô tả tài sản so sánh cách đầy đủ, đánh giá ưu, nhược điểm tài sản so sánh với tài sản định giá, từ xây dựng bảng điều Với tài sản có sai lệch diện tích, hướng đất, nằm quy hoạch…Phòng định giá Tài sản đảm bảo thực việc khuyến cáo rủi ro với ĐVKD nhận tài sản làm TSBĐ 3.2Giải pháp hồn thiện công tác định giá bất động sản Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu 97 98 3.2.1 Xây dựng hệ thống sở liệu Trong công tác định giá, nguồn thông tin thị trường, định hướng quy hoạch quan trọng, ln địi hỏi có tính xác cao, cập nhật kịp thời ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị TSBĐ, tức ảnh hưởng đến giá trị cho vay, dến Ngân hàng khách hàng Vì vậy, phịng Định giá TSBĐ cần nghiên cứu xây dựng tài liệu liên quan đến hệ thống thông tin tham khảo văn pháp luật, thông tin thị trường, định hướng quy hoạch Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bảng khung giá đất UBND tỉnh/TP ban hành, Bảng khung giá xây dựng UBND tỉnh/TP ban hàng, Thông tin quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, lộ giới hẻm, ngõ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, kết bán đấu giá tổ chức bán đấu giá thực hiện… GPBank cần xây dựng hệ thống sở liệu báo cáo kết định giá BĐS gồm thông tin tài sản định giá (vị trí TS, khoảng cách đến trục đường chính, độ rộng ngõ, kích thước TS, diện tích TS, đơn giá đất ở, giá cơng trình xây dựng đất ) Thơng tin BĐS khu vực giúp tiết kiệm thời gian nguồn lực cho định giá sau này, việc tìm kiếm, truy xuất thông tin để sử dụng dễ dàng GPBank cần xây dựng phần mềm tin học hóa tài liệu thu thập được, thông tin tài sản so sánh để CBĐG thực công việc thống hiệu Tích cực trao đổi nguồn thông tin tài sản định giá với doanh nghiệp định giá khác để mở rộng khối lượng liệu Ngân hàng 3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay nói chung cơng tác định giá nói riêng, GPBank phải xây dựng cho đội ngũ cán có chun mơn cao định giá Ngồi cần có phân cơng cơng việc qn, cụ thể, rõ ràng cán Như thời gian định giá rút ngắn, giảm thiểu chi phí định giá, từ hồn thiện cơng tác định giá BĐS Để đạt mục tiêu trên, GPBank cần thực 98 99 đồng giải pháp sau: Tổ chức đào tạo bồi dưỡng cán tham gia vào công tác định giá, thông qua khóa học nội để giải đáp kịp thời vướng mắc q trình thực cơng tác định giá, cập nhật liên tục văn pháp luật nhà nước giúp đồng trình độ cán định giá Việc đào tạo cán có lực trình độ nhằm nâng cao lực cạnh tranh ngân hàng Tạo điều kiện thuận lợi để cán định giá học tập khóa học tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nghiệp vụ kế toán, kiểm toán nước ngồi nước để nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ Để hạn chế rủi ro đạo đức nhân viên, cần xây dựng tiêu chí đánh giá cá nhân thực công việc với chế độ thưởng phạt cơng bằng, minh bạch để người có trách nhiệm với cơng việc, đảm bảo tính xác cơng tác định giá Khuyến khích đội ngũ cán tham gia buổi toạ đàm, trao đổi hội thảo hiệp hội thẩm định giá nước khu vực Bổ sung hình thức tuyển dụng để thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao sinh viên giỏi đào tạo chuyên ngành trường đại học lớn, uy tín Việt Nam quốc tế đồng hành sinh viên năm cuối, kết hợp với thi thực tập sinh tài để tìm ứng viên xuất sắc Ngoài cần thay đổi cách thức tuyển dụng truyền thống (là đăng tin nộp hồ sơ tuyển dụng cứng) cách bổ sung thêm nộp hồ sơ tuyển dụng trực tuyến, vấn trực tuyến, để thuận tiện cho ứng viên Đảm bảo chế độ đãi ngộ tốt, môi trường làm việc chuyên nghiệp để giữ chân cán định giá chủ chốt thu hút thêm cán chất lượng cao đơn vị khác Xây dựng văn hóa doanh nghiệp ngân hàng để thành viên thấy môi trường làm việc thân thiện, gắn kết với tổ chức, sôi thi đua công việc Nâng cao lực quản lỷ rủi ro đội ngũ quản lý, điều hành: Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, lực quản lý điều hành đội ngũ cán 99 100 quản lý, điều hành có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đội ngũ cán quản lý, điều hành mạnh khơng đảm bảo hoạt động phịng ln thống nhất, tuân theo kỷ cương ngân hàng mà biết phát huy tính động, sáng tạo người tránh rủi ro khơng đáng có định giá Vì cần khơng ngừng bồi dưỡng nâng cao trình độ quản lý kinh doanh, hiểu biết pháp luật kiến thức quản lý rủi ro ngân hàng để máy hoạt động có hiêụ Bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, cần xây dựng buổi tập huấn, phát triển kỹ mềm CBĐG thường xuyên tiếp xúc với khách hàng Với khả giao tiếp tốt, CBTD tìm hiểu thêm nhiều thông tin khách hàng phục vụ xử lý nghiệp vụ 3.2.3 Tăng cường kiểm tra hoạt động định giá Cần thêm bước kiểm soát viên kiểm tra, rà soát báo cáo kết định giá nhằm nâng cao chất lượng báo cáo, đưa kết định giá tăng tính thuyết phục, có khuyến nghị kịp thời tài sản cho ĐVKD trước nhận tài sản làm tài sản chấp với tài sản có diện tích thực tế lớn diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ĐVKD cần làm rõ trước nhận tài sản để tránh tranh chấp với TSBĐ có địa thực tế khác với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ĐVKD cần xin xác nhận địa chỉ… Thành lập tổ kiểmsốt sau cơng tác định giá TSBĐ phòng Định giá TSBĐ để kịp thời chấn chỉnh sai phạm phương pháp định giá, thông tin khảo sát, cách trình bày, sai sót áp dụng quy định ngân hàng Tổ kiểm soát thực kiểm tra hàng tháng theo cách chọn mẫu, lập báo cáo tổng hợp lỗi mắc đề xuất hướng xử lý lên cấp 3.2.4 Tăng cường trang bị phương tiện phục vụ cho công tác định giá Tại GPBank, phần lớn tài sản nhận chấp xa, cách trụ sở làm việc 30km, CBĐG cần sử dụng xe ô tô Để đảm bảo tiến độ công tác định giá phục vụ cho hoạt động kinh doanh, việc sử dụng xe Trụ sở chính, ĐVKD nên hỗ trợ xe cho CBĐG Các dụng cụ máy ảnh, la bàn, thước đo laser cần trang bị đầy đủ, 100 101 đảm bảo người có đồ để làm việc Ngồi cần có thêm dự phịng để tránh tình trạng CBĐG dùng điện thoại di động để chụp ảnh gây thiếu ngày tháng năm ảnh, làm chuyên nghiệp để tránh hợp hỏng, cần sửa chữa mua phải trải qua nhiều khâu gây thời gian kiểm tra thiết bị hỏng độ nào, làm đề nghị lên phịng hành chính, phịng hành xét duyệt sửa chữa hay mua Cần trang bị phần mềm định giá công cụ hỗ trợ CBĐG việc: lập báo cáo kết định giá, tham khảo thông tin báo cáo trước đó, dễ dàng trình bày theo quy định, từ tiết kiệm nhiều thời gian Cần mua đồ quy hoạch địa bàn để dễ dàng truy cứu, tổng hợp thông tin, xác minh hồ sơ có thuộc khu vực quy hoạch không – yếu tố quan trọng việc xác định giá trị BĐS, tài sản thuộc quy hoạch định giá theo khung giá nhà nước Để thực công việc lưu trữ điện tử hồ sơ định giá, cần trang bị phần mềm chuyên dụng Các phần mềm giúp ích cho CBĐG dễ dàng tra cứu lịch sử tài sản, theo dõi biến động giá thị trường tài sản, xem tài sản khác khu vực 3.2.5 Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Để tăng tính xác báo cáo kết định giá để tránh xảy tình trạng khiếu nại với số hồ sơ có mức giá chưa phù hợp, cần phân tích đối tượng, phạm vi áp dụng, ưu điểm, hạn chế nguyên tắc áp dụng sử dụng phương pháp để từ đánh giá tính phù hợp phương pháp định giá Hiện nay, phương pháp so sánh phương pháp chi phí phương pháp phù hợp để định giá BĐS chấp Khi sử dụng phương pháp so sánh, cần phải thu thập thông tin BĐS so sánh từ nguồn đáng tin cậy có độ xác cao, điều chỉnh yếu tố so sánh theo quy định ngân hàng để tránh xảy hạn chế chủ quan CBĐG tránh thông đồng CBĐG với khách hàng Định giá tài sản gắn liền đất công việc phức tạp địi hỏi phải có kiến thức xây dựng Với loại nhà cần có đơn giá xây dựng cụ thể quy định thời gian 101 102 khấu hao với loại nhà để tránh tình trạng ước tính theo quan sát chủ quan CBĐG Hiện nay, ngân hàng, ước lượng giá trị lại theo tỷ lệ khấu hao theo thời gian mà chưa tính đến yếu tố gây giảm giá cơng trình lỗi thời chức năng, lạc hậu thiết kế Với BĐS có tính đặc thù, giao dịch thị trường, cần sử dụng kết hợp phương pháp phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư … mang lại kết xác 3.3.Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước  Xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản Cơ sở liệu thông tin liên quan đến tài sản định giá không đầu vào tiên định cịn góp phần định chất lượng, hiệu công tác định giá Hiện nay, việc thiếu sở liệu thẩm định giá hệ thống quản lý liệu gây khó khăn không nhỏ cho công tác định giá ngân hàng công tác giám sát kết định giá Nhà nước niềm tin khách hàng Do cần thiết phải xây dựng hệ thống sở liệu định giá doanh nghiệp, có hỗ trợ khoa học – công nghệ để sử dụng nguồn thông tin hiệu quả, tác động tích cực đến chất lượng cơng tác định giá doanh nghiệp Ngày 17/4/2014, Trung tâm Dữ liệu quốc gia Dịch vụ giá thành lập, đơn vị nghiệp trực thuộc Cục Quản lý giá – Bộ Tài có chức xây dựng, quản lý, vận hành khai thác sở liệu quốc gia giá ; ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý giá thẩm định giá,… Tuy nhiên thực tế cho thấy, thông tin Trung tâm công bố chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu định giá BĐS ngân hàng Trong đó, cơng tác định giá BĐS địi hỏi khối lượng thơng tin đầy đủ xác quan quản lý nhà nước giá công bố doanh nghiệp định giá cung cấp, thông tin cần đạt độ tin cậy mức độ cần thiết có sở tin cậy để tham chiếu xử lý thơng tin Để có sở cho việc xây dựng hệ thống sở liệu tham chiếu phục vụ cho công tác định giá BĐS, quan quản lý nhà nước cần thực đồng 102 103 giải pháp sau: Thứ nhất, cần phải xây dựng hệ thống sở liệu số liệu thống kê Nhà nước giao dịch mua bán BĐS thành công Đồng thời hệ thống sở liệu cần công khai minh bạch công bố internet để chuyên gia định giá thuận tiện tham khảo Thứ hai, cần thúc đẩy minh bạch thông tin thị trường BĐS kênh thông tin quan trọng, phản ánh tính chân thực mức giá thị trường BĐS, để từ có sở đắn đối chiếu với đánh giá tổ chức định giá,  Đào tạo lĩnh vực thẩm định giá bất động sản Nhà nước cần xây dựng đề án phát triển đội ngũ thẩm định viên xác định giá trị BĐS cách đồng có hệ thống nhằm xây dựng đội ngũ nhân lực có kiến thức, kỹ đạo đức nghề nghiệp, đạt công nhận lẫn nước khu vực giới đáp ứng yêu cầu đòi hỏi khách quan kinh tế Việt Nam thời gian tới, phù hợp với hội nhập quốc tế Nhà nước cần chuẩn hóa tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tương ứng với khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định Cụ thể: biên soạn tài liệu bồi dưỡng, cập nhật kiến thức cho thẩm định viên hàng năm, tài liệu phục vụ bồi dưỡng kiến thức để cấp chứng bồi dưỡng nghiệp vụ nguyên ngành thẩm định giá, … Thường xuyên tổ chức buổi tọa đàm, hội thảo với hiệp hội thẩm định giá nước Hiệp hội Thẩm định giá nước ASEAN (AVA) mà Việt Nam thành viên  Biện pháp quản lý hiệu Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động định giá NHTM Để nâng cao chất lượng định giá BĐS, yếu tố cần thiết thị trường BĐS cần phát triển lành mạnh, thơng tin minh bạch Vì vậy, Nhà nước cần quan tâm tới việc quản lý thị trường BĐS, xây dựng trung tâm đăng ký giao dịch BĐS cách minh 103 104 bạch, có độ tin cậy cao có hiệu lực Ngồi ra, cần xây dựng chế độ giám sát, quản lý hoạt động định giá NHTM Hiện nay, Cục Quản lý giá – Bộ Tài quản lý hoạt động định giá công ty định bỏ qua hoạt động định giá NHTM Do cần có chế tài giám sát, quản lý cho hoạt động định giá NHTM nói chung hoạt động định giá BĐS NHTM nói riêng 3.3.2 Kiến nghị với quyền địa phương  Thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Điều kiện để BĐS nhận làm tài sản chấp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, người dân nhiều thời gian với thủ tục phức tạp Để giảm thiểu thời gian cấp sổ thủ tục không cần thiết, cần có phân cấp phối hợp ngành quản lý đất đai ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, huyện Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, quan có thẩm quyền nên vẽ trích lục đất, ghi thông tin đất cách chi tiết có thể, ghi nhận tài sản đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chi tiết, giúp cho hoạt động định giá diễn nhanh chóng mà lại giảm rủi ro, giảm sai sót dẫn tới hoạt động chấp diễn nhanh hơn, trình vay vốn nhanh hơn, hoạt động kinh tế diễn trôi chảy  Kiểm soát chặt chẽ giao dịch liên quan đến BĐS địa bàn Cần có phân cấp chế kiểm soát giao dịch liên quan đến BĐS tỉnh nhằm đảm bảo tính minh bạch hóa, đảm bảo giá chuyển nhượng BĐS xác Bên cạnh đó, cần cơng bố thơng tin quy hoạch cách kịp thời, đầy đủ nhằm tránh thị trường BĐS phát triển nóng, phát triển không ổn định, giá bị đẩy lên cao nhiều so với giá trị thực Làm tốt công tác kiểm sốt, minh bạch hóa thơng tin liên quan đến giao dịch BĐS q trình thu thập thơng tin BĐS so sánh chuẩn xác, góp phần xác định giá trị thực BĐS chấp 104 105  Xây dựng hệ thống liệu thị trường BĐS Mỗi tỉnh cần xây dựng hệ thống liệu giao dịch thị trường BĐS, thơng tin quy hoạch, mức đền bù giải phóng mặt theo khu vực Xây dựng tốt hệ thống liệu thị trường BĐS có nhiều lợi ích cho khu vực nhà nước khu vực doanh nghiệp Với khu vực nhà nước dễ dàng quản lý, giám sát biến động thị trường BĐS để từ có sách điều tiết kịp thời Còn với khu vực doanh nghiệp, dễ dàng hoạt động định giá BĐS 105 106 KẾT LUẬN Công tác cho vay NHTM có TSBĐ ngày phát triển, khách hàng doanh nghiệp cá nhân chủ yếu chấp BĐS, nhu cầu định giá BĐS NHTM ngày lớn Hoạt động định giá BĐS Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu đạt thành tựu định, góp phần đẩy mạnh hoạt động tín dụng hạn chế rủi ro cho ngân hàng Tuy nhiên, tồn nhiều hạn chế giá trị định giá TSBĐ chưa phù hợp với giá trị thị trường, chủ yếu sử dụng phương pháp định giá nên đưa giá trị định giá cịn thiếu tính khách quan, độ tin cậy chưa cao… Nhằm khắc phục hạn chế góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS, Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầucần xây dựng hệ thống giải pháp mang tính đồng nhằm cải thiện hiệu chất lượng công việc Để đạt mục tiêu đó, cần đổi mới, linh hoạt NHTM điều tiết sách quan quản lý nhà nước Những giải pháp kiến nghị đưa luận văn góp phần hồn thiện cơng tác định giá BĐS Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu đảm bảo cho hoạt động cho vay ngân hàng, tránh gặp phải rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng Do thời gian nghiên cứu luận văn có hạn, nguồn thơng tin tác giả thu thập cịn chưa bao quát hết đối tượng định giá bất động sản, việc đưa giải pháp kiến nghị khó tránh khỏi thiếu sót Vì tác giả mong muốn nhận đóng góp thầy cô, bạn bè đồng nghiệp làm công tác định giá đơn vị tư vấn, quan quản lý nhà nước để hoàn thiện nội dung luận văn 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2005), Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 việc Ban hành 03 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 việc Ban hành 03 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Bộ Tài (2016), Thơng tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 Bộ Tài (2016), Thơng tư số 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 Quy định kiểm tra, giám sát đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 Quy định giá đất Cục Quản lý giá (2005), Tài liệu Đào tạo, Bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá JLL LaSalle Investment Management (2016), Báo cáo số minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu – GPBank (2018), Quyết định số 471/2018/QĐ-TGĐ ngày 06/06/2018 Hướng dẫn việc thẩm định, định giá quản lý tài sản bảo đảm Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu – GPBank (2019), Quyết định số 217/2019/QĐ-TGĐ ngày 26/02/2019 việc thay đổi Mơ hình tổ chức Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu 10 Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Luật Đất đai 11 Quốc hội (2015), Luật số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 Luật Dân 12 Vũ Minh Đức (2011), Giáo trình nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 107 ... MTV Dầu khí Tồn cầu Chương 3: Giải pháp hồn thiện công tác định giá bất động sản Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu.   39 40 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG... MTV Dầu khí Tồn cầu Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu.   CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG... định giá BĐS; số liệu thu thập liên quan đến hoạt động định giá BĐS ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài: ? ?Hoàn thiện công tác định giá bất động sản Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu? ?? làm luận