Luận văn thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí toàn cầu

Mục tiêu của đề tài Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí toàn cầu là hệ thống háo trên phương diện lý luận về định giá BĐS và công tác định giá BĐS tại NHTM; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS tại GPbank trong thời gian qua; trên cơ sở phân tích, đề xuất các hgiair pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS tại GPBank.

Trang 1

TRUONG DAI HQC KINH TE QUOC DAN

NGUYEN HOANG PHUONG

HOAN THIEN CONG TAC DINH GIA BAT DONG SANTAI NGAN HANG TM TNHH

MTV DAU KHi TOAN CAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

2020 | PDF | 109 Pages

buihuuhanh@gmail.com

HA NOI, NAM 2020

Trang 2

NGUYEN HOANG PHUONG

MTV DAU KHi TOAN CAU Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Mã ngành: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYÊN VIỆT DŨNG

HA NOI, NAM 2020

Trang 3

LOL CAM DOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi

cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Trang 4

MUC LUC

LOICAM DOAN

MỤC LỤC

ĐANH MỤC CHỮ VIẾT TAT HINH VE, SO DO

TOM TAT LUAN VAN

LOIMO DAU

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC DINH GIABAT DONG SAN

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Bất động sản và giá trị của bất động sản §

1.1.1 Bắt động sản 5

1.12 Giá trị của bắt động sản §

1.13 Đặc điểm của bắt động sản ““

1.2 Công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng thương mại L1

1.2.1 Khái niệm, mục đích và sự cần thiết của công tác định giá bắt động sản I I

1.2.2.Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại 14 1.2.3 Quy trình định giá bắt động sản tại Ngân hàng thương mại L8

1.2.4 Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản 20 1.2.5 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác định giá bắt động sản tại ngân hàng

thương mại 24

1.26 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bắt động sản 30 1.27 Yêu cầu của công tác định giá bắt động sản 12

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TAC DINH GIA BAT DONG SAN TẠI 'NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CÀI 35 2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu 35

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển - ¬

2.1.2 Cơ cấu tổ chức quản lý, mạng lưới 2.222cseessesesssee 3W

Trang 5

2.2 Thực trạng công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV

Đầu khí Toàn cầu 40 2.2.1 Thực trạng quy trình định gia bat động sản của Nein hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu 42

2.22 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH

MTV Dầu khí Toàn cầu 33

2.3 Đánh giá về công tác định giá bất động sin cia Ngan hang TM TNHH

MTV Dau khi Toan cau $1

2.3.1 Kết quả đạt được “=5

2.3 2 Hạn chế và nguyên nhân 59

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIA BAT

DONG SẢN TẠI NGÂN HANG TM TNHH MTV DAU KHi TOAN CAU 62

inh hướng hồn thiện cơng tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng TM

I MTV Dầu khí Toàn cầu 6

3.1.1Định hướng phát triển của ngân hàng 7 62

3.1.2 Dinh hướng đối với Phòng Định giá TSBĐ trong việc thục hiện chiến lược của ngân hàng - ¬ 3:2Giải pháp hồn thiện công tác định gií bắt động sản tại Ngân hàng TM

'TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu i Hàn —_ốể

3.2.1 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu 65

3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 67

3.2.3 Tăng cường kiểm tra hoạt động định giá 67

3.2.4 Tăng cường trang bị các phương tiện phục vụ cho công tác định giá 69

3.2.5 Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp 69 3.3.Kiến nghị - ¬ -.70) 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước 70

3.3.2 Kiến nghị với chính quyền địa phương cua " cu 72

KẾT LUẬN 74

Trang 6

BCDG BĐS CBDG DVKD GPBank GP.Bank NHNN NHTM TSBD TMCP

DANH MUC CHU VIET TAT

Báo cáo định giá

Bắt động sản

Cán bộ định giá Đơn vị kinh doanh

Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một

thành viên Dầu khí Toàn cầu

Trang 7

DANH MUC BANG, SO BO

BANG:

Bang 2.1 Bang téng hop s6 long bao céo định giá từ 2015 đến 2019 Š7

Bảng 2.2Bảng tổng hợp số lượng báo cáo định giá ra đúng thời gian quy định từ

2015 đến 2019 s8

SƠ ĐÔ:

Sơ đồ 1.1 Quy trình định giá tại Ngân hàng Thương mại 1

Trang 8

NGUYEN HOANG PHUONG

Mã ngành: 8340201

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2020

Trang 9

TOM TAT LUAN VAN 1 Tính cấp thiết của đề tài

Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng day

cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp Đối với các ngân hàng

thương mại (NHTM), hoạt động định giá bắt động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa

quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cắp vốn vào

các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng bởi theo kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân

hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khỏan vay Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản

đảm bảo của các NHTM Công tác định giá BĐS thế chấp đang ngày cảng được các

đối tượng trong nền kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng và cơ quan quản lý Nhà nước Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các NHTM hiện nay còn yếu do thiếu thông tin trên trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp

chưa chính xác Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách

hàng, ngược lại nếu định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng Tuy đã trải qua hơn

20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được xếp hạng kém minh bạch Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment

Management, chi s6 minh bạch thông tin (RETT) của Việt Nam vừa được công bố

năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp Bên cạnh đó, việc định giá bắt động sản để xác định mức cho vay

cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện, sự thiếu kinh

nghiệm của chuyên viên định giá khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc

định giá BĐS,

'Từ các vấn đề phân tích trên đây, tác giả nhận thấy công tác định giá BĐS tại 'NHTM nói chung và tại GPBank nói riêng, hiện nay còn nhiều vấn đề cần tìm hiểu

cả về lý thuyết và thực tiễn tại Việt Nam Tại GPBank, có đến 95% các khoản vay

Trang 10

có vai trở quan trọng Mặc dù, hoạt động định giá đã đạt được những thành quả nhất

định như góp phần nâng cao chất lượng hoạt động chung của ngân hàng, hạn chế

rủi ro nhưng vẫn còn tổn tại nhiều vấn đề cần tìm biện pháp khắc phục đề tăng cao hiệu quả hoạt động cũng như hạn chế rủi ro cho ngân hàng như: thời gian

hoàn thành định giá vẫn còn chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân cho khách hàng; chỉ phí cho định giá còn cao - điểu này tác đông đến hiệu quả kinh

doanh của ngân hàng; chỉ sử dụng một phương pháp định giá dẫn đến giá trị định

giá của một số hồ sơ chưa phù hợp với giá trị thị trường - điều này vừa ảnh hưởng đến ngân hàng khi không giải ngân được tối đa giá trị cho khách hàng,

vừa ảnh hưởng đến khách hàng khi không vay được tối đa số tiền; chưa có phần

mềm riêng biệt và hệ thống cơ sở dữ liệu về giá làm ảnh hưởng đến quá trình tìm

kiếm thông tin tham khảo để đưa ra mức giá phù hợp và công tác kiểm tra giám sát định giá trong hệ thống ngân hàng Bên cạnh đó xuất phát từ công việc của

bản thân tại GPBank, các công việc đã tham gia trong quá trình định giá BĐS;

các số liệu thu thập được liên quan đến hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng,

tác giả lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản tại Ngâm hang TM TNHH MTV Dau khí Toàn cầu” làm luận văn thạc sỹ

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hóa trên phương diện lý luận về định giá BĐS và công tác định giá BĐS tại NHTM

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS tại GPBank trong

thời gian qua

Trên cơ sở phân tích đó, đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác định

giá BĐS tại GPBank

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đắi tượng nghiên cứu

Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu những vấn đẻ lý thuyết và thực tiễn về công tác định giá BĐS tại Ngân hàng thương mại

Trang 11

Do các nguồn tải liệu tham khảo giới hạn và các thông tin thu thập được trong quá trình làm luận văn chưa thực sự đẩy đủ nên tác giả chỉ tập trung vào

nghiên cứu về công tác định giá BĐS tại GPBank - Khu vực Phía Bắc giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019

4 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng khi nghiên cứu là: Phương pháp phân tích và

tổng hợp, phương pháp thống kê và so sánh để phân tích đưa ra kết luận, đánh giá và đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi

5 Kết cấu của l

văn

Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận chung, Danh mục từ viết tắt, Danh mục

các bảng biểu, Danh mục các sơ đồ, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục kèm

theo, Luận văn được trình bày theo 3 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng TM

TNHH MTV Dầu khí Toàn câu

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bắt động sản tại Ngân

hàng TM TNHH MTI Dâu khí Toàn cầu

'CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BÁT

DONG SAN TAI NGAN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bắt động sản và giá trị của bắt động sản

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS gồm đắt đai và những

công trình do cong người tạo nên gắn liền với đắt (Bộ Tài chính, 2007) Nhu vay, BĐS bao gồm đắt đai và toàn bộ tài sản gắn liền với đất đai

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

Trang 12

dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho

thuê, được cấp hay phải mua Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải

nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền

chuyển đổi mục đích

Vi vậy, việc phân loại BĐS phục vụ cho mục đích thẩm định giá BĐS phải căn cứ vào cơ chế quản lý nhà nước đối với loại hình BĐS đó, phù hợp với thông lệ

phân loại BĐS thẩm định giá của khu vực và quốc tế, BĐS bao gồm: Đắt đai; Nhà ở;

Nhà và công trình công cộng, Nhà và công trình công nghiệp; Công trình ha ting ky

Trang 13

1.1.2 Giá trị của bất động sản

1.1.2.1 Giá trị thị trường của bắt động sản

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán

khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (QÐ 24/2005/QĐ-

BTC — Tiêu chuẩn số 01 TDGVN 01)

1.1.2.2 Giá trị phi thị trường của bất động sản

Giá trị phí thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế — kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại

trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao

dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt

và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác( Vũ Minh Đức, 201 1)

Giá trị phi thị trường bao gồm giá trị BĐS đang trong quá trình sử dụng; giá

trị BĐS có thị trường hạn chế, giá trị BĐS bắt buộc phải bán; giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng; giá trị đặc biệt; giá trị đầu tư; giá trị để tính thuế và các giá trị khác

1.1.3.Đặc điểm của bất động sản

BĐS có nhiều đặc điểm, có thể chia các đặc điểm này theo 2 nhóm: nhóm

đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế

*Nhóm đặc điểm mang tính vật lý: tính chất cố định về vị trí, tính chất lâu

bên, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng

*Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế: có giá trị lớn, có tính thanh khoản kém 1.2 Công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm, mục đích và sự cần thiết của công tác định giá bắt

động sản

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bắt động sản phù hợp với

giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất

Trang 14

vi

1.2.1.2 Mục đích

Việc định giá BĐS tại NHTM thông thường phục vụ cho mục đích cụ thể

~ Để ước tính giá trị của BĐS làm tài sản thé chap - _ Để phục vụ cho công tác xử lý nợ

~ _ Để phục vụ cho công tác kiểm tra định kỳ TSBĐ sau vay ~ _ Đễ phục vụ cho việc khách hàng rút một phần tài sản

1.2.1.3 Sự cần thiết của định giá bắt động sản tại ngân hàng thương mại

Định giá BĐS là hoạt động rất cần thiết trong hoạt động chung của ngân

hàng bởi mọi khoản vay có TSBĐ đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc định giá là để xác định giá trị của tài sản Định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp ngân hàng đưa ra quyết định nên cho khách hàng này vay bao nhiêu, khách này

có nợ xấu thì có thể miễn giảm lãi bao nhiêu nhằm đảm bảo an toàn, hạn chế rủi

ro cho ngân hàng Còn ở phía khách hàng, định giá giúp thúc đẩy quá trình luân

chuyển vốn trong sản xuất kinh doanh, tạo niềm tin cho khách hàng Nhìn rộng hơn

thì đó chính là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các

giao dịch về BĐS

1.2.2.Yêu cầu của công tác định giá bắt động sản

Công tác định giá bắt động sản cần đạt được kết quả xác định giá trị BĐS

phản ánh đúng giá thị trường, được thực hiện theo đúng quy trình, dựa trên những phương pháp định giá khoa học, phù hợp và đảm bảo thực hiện được mục tiêu, yêu

cầu của các chủ thể với thời gian và chỉ phí thấp nhất

1.2.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản tại ngân hàng thương

mại

1.2.3.1 Căn cứ định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại

Công tác định giá BĐS tại NHTM cần dựa trên các căn cứ:

~_ Căn cứ về quy định giá các loại đắt trên địa bàn các tỉnh, thành phô

-_ Căn cứ quy định hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài

sản cố định

Trang 15

vii

dia ban tinh, thành phó

~ Căn cứ thông tin tham khảo

;ề giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

cùng khu vực và đặc điểm của TSBĐ

1.2.3.2 Nguyên tắc định giá bắt động sản tại ngân hàng thương mại

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá

trị sử dụng, sự khan hiểm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi định giá, chuyên

viên định giá cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân

tích, đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản

«Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng

tối đa có thê cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phủ hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất của tài sản đó (Vũ Minh Đức, 2011)

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của tải sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về

tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với

những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá

trị tài sản(Vũ Minh Đức, 201 1)

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thẻ thay thế lẫn nhau trong quá

trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tải

sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chỉ phí mua một tài sản thay thế

Trang 16

viii

đến sự thay thế Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chỉ phí mua một tài sản thay thể trong cùng một thị trường và một thời điểm (Vũ Minh Đức, 2011)

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được

khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thâm định giá (Vũ Minh Đức, 201 1)

« Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất

hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng

góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm

định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung

vào tài sản khi thâm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả

nhất (Vũ Minh Đức, 201 1)

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời

tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thâm định viên phải phân tích xem liệu

tài sản đó có phủ hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức

sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất (Vũ Minh Đức, 201 1) «Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi

trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần

của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong

yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn

Trang 17

sản của người mua(Vũ Minh Đức, 201 1)

1.2.4 Quy trình định giá bắt động sản tại Ngân hàng thương mại

Quy định giá BĐS tại NHTM đều bao gồm các bước chủ yếu như sau, trên

cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của Bộ Tài chính: + Xác định vấn đề định giá

+ Lên kế hoạch định giá

+ Thu thập, phân tích thông tin

+ Áp dụng phương pháp định giá phù hợp

+ Hoàn thành báo cáo định giá So dd 1.1 Quy trình định giá tại Ngân hàng Thương mại I

1.2.5 Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bắt động sảm

+ Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định

giá trị bắt động sản là phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá, xác định giá trị của BĐS định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS so sánh để ước tính, xác định giá

trị của BĐS định giá Đây là một phương pháp được sử dụng rộng rãi, phô biến, kết

quả của phương pháp thể hiện giá trị thị trường của BĐS

trị bất động sản là phương pháp chỉ phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế Phương pháp chỉ phí dựa trên cơ sở khả năng thay thế của BĐS với giả định giá trị của BĐS cần định giá được tính bằng chỉ phi dé tạo ra 1 BĐS tương tự với

Trang 18

bắt động sản là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu

Cách tiếp cân từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của BĐS định giá

thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ BĐS vẻ giá trị hiện tại

Phương pháp này phù hợp cho BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian:

trung tâm thương mại, khách sạn

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đắt của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bắt động sản

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bắt

động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tắt cả các chỉ phí dự kiến phát sinh

(bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó

1.2.6 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác định giá bắt động sản tại ngâm

hàng thương mại

1.2.6.1 Thời gian và chỉ phí định giá

Thời gian định giá gồm các vấn đề cách thức tỏ chức, tiến hành định giá Chỉ

phí định giá là toàn bộ các khoản chỉ phát sinh trong quá trình định giá như: công tác phí cho cán bộ định giá và lái xe, các khoản chỉ liên quan đến phương tiện vận

chuyển cho cán bộ định giá, chi phí văn phòng phẩm Khi mắt ít thời gian và chỉ

phí định giá nhất tức là việc định giá đã đạt được hiệu quả

Việc đánh giá chỉ tiêu này dựa trên cơ sở việc áp dụng quy trình, phương

pháp định giá có mắt nhiều thời gian không, tốn nhiều khoản chỉ phí không, mắt bao lâu để ra được báo cáo định giá hoàn chỉnh

1.2.6.2 Tuân thủ quy trình định giá

'Việc tuân thủ quy trình định giá TSBĐ là một yêu cầu bắt buộc đối với mỗi

Trang 19

xi

trình, cần làm đầy đủ theo các bước của quy trình định giá

Trang 20

xii

1.2.6.3 Gia tri dinh gid BĐS thể chấp và giá trị thị trường BĐS

'Việc xem xét giá trị định giá BĐS thế chấp và giá tri thị trường BĐS đề đánh

giá mức độ sát thị trường Giá trị định giá BĐS thế chấp càng sát với giá trị thị trường BĐS thì cảng tốt cho NHTM và khách hàng

Đánh giá chỉ tiêu này dựa trên việc CBĐG đã lựa chọn được phương pháp

định giá phù hợp, đã có lập luận xác đáng, bằng chứng xác thực đề làm căn cứ đưa ra mức giá gần nhất với giá trị thị trường BĐS

1.2.6.4 Kỹ năng khi làm việc với khách hàng,

Kỹ năng khi tiếp xúc, làm việc với khách hàng cũng rất quan trọng bởi

chuyên viên định giá cần có kỹ năng làm việc tốt để vừa đảm bảo hiệu quả công

việc, vừa không gây phiền hà với khách hàng Kỹ năng ở đây được hiểu: kỹ năng

giao tiếp, kỹ năng thu thập thông tin, kỹ năng sắp xếp công việc, kỹ năng phân tích

thông tin

Đánh giá chỉ tiêu này dựa trên sự đánh giá chuyên viên định giá từ lãnh đạo phòng, đồng nghiệp, cán bộ kinh doanh và khách hàng

1.2.6.5 Lưu trữ hỗ sơ định giá

Công tác lưu trữ hồ sơ định giá cũng rất quan trọng vì lưu trữ giúp đảm bảo

hoạt động quản lý thông tin, phục vụ cho việc tra cứu và sử dụng tải liệu lưu trữ khi

cần thiết, phục vụ cho hoạt động kiểm tra, giám sát nhằm nâng cao chat lượng công

tác định giá nói riêng và hoạt động ngân hàng nói chung Lưu trữ hồ sơ định giá được thể hiện qua các khía cạnh

« Hình thức lưu trừ ® Thời hạn lưu trừ

1.2.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bắt động sản 1.2.7.1 Các nhân tố khách quan

Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến công tác định giá bắt động sản được

hiểu là các nhân tố bên ngoài tác động đến công tác định giá mà tô chức tư vấn định

Trang 21

xiii

trường, hệ thống luật pháp và môi trường pháp lý, các nhân tố môi trường tự nhiên

và sự phối hợp từ phía cơ quan nhà nước Các nhân tố này sẽ tác động đến quy trình

định giá của tổ chức tư ván và tác động đến việc lựa chọn phương pháp định giá phủ

hợp của cán bộ thẩm định

1.2.7.2 Các nhân tố chủ quan

Ngoài những nhân tố khách quan của thị trường va môi trường pháp lý, công

tác định giá còn bị ảnh hưởng rất nhiều vào các nhân tố bên trong của doanh nghiệp định giá Trong đó phải kể đến các nhân tố chính là: trình độ chuyên môn và dao

đức nghề nghiệp của thẳm định viên, quy mô và chất lượng định giá của doanh

nghiệp định giá, quy trình định giá và phương pháp định giá được lựa chọn áp dụng

CHƯƠNG 2: THỰC TRANG CONG TAC BINH GIA BAT DONG SAN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DAU KHi TOAN CAU

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn

cầu

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

GPBank có tiền thân là ngân hàng TMCP Nông Thôn Ninh Bình gồm 5

phòng giao dich và kinh doanh vàng bạc tại tỉnh Ninh Bình với vốn điều lệ 5 tỉ đồng Năm 2005, chuyển đổi thành ngân hàng TMCP đô thị hoạt đông tại Hà Nội với tên gọi là ngân hàng TMCP Toàn Cầu Năm 2006, khai trương G-Bank và công

bố cỗ đông chiến lược là Tập đoàn Petro VN (PVN), chuyển hội sở về quận Ba

Đình, Hà Nội và tăng vốn điều lệ lên 500 tỉ đồng

Năm 2007, chính thức đổi tên thành ngân hàng TMCP Dầu Khí Toàn Cầu,

Tang vốn điều lệ lên 1.000 tỉ đồng Năm 2009 tăng vốn lên 2.000 tỉ đồng, năm 2010 chính thức tăng vốn lên đạt mục tiêu 3.000 tỉ đồng mà NHNN đặt ra Ngày

7/1/2015, Ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn cẳu chính thức chuyển đổi mô hình hoạt động thành Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dầu khí

Trang 22

xiv

Mô hình tổ chức của các chỉ nhánh/phòng giao dịch của GPBank được xây dựng chung theo mô hình tiên tiến, hiện đại hóa ngân hàng

2.1.3 Chức năng, nhiệm vụ

Mỗi bộ phận được quy định chức năng, nhiệm vụ cụ thể, chỉ tiết đảm bảo sao

cho hoạt động của ngân hàng được ôn định, tránh rủi ro

2.2 Thực trạng công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng TM

TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu

2.2.1 Thực trạng quy trình định giá bất động sản của Ngân hàng TM

'TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu

Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dầu khí Toàn cầu xây dựng quy trình định gia bắt động sản dựa vào việc nghiên cứu kỹ về đặc

điểm và đặc thù của bắt động sản, từ đó đề xuất lựa chọn phương pháp xác định giá

trị bắt động sản áp dụng cho phù hợp

Hf -pvKoDENGMIDINNGIA «HIẾP NHẬNĐÊNGHỊDINHGIÁ,

+ XÁC ĐỊNH TONG QUAT VETAI SAN CAN DINH GIA VA CO SO DINH GIA TAISAN ~LẬPKÊ HOẠCHĐỊNH GIÁ TÀISÁN

~ THẤM ĐỊNH TÀI SÀN + PHÂN TÍCH THƠNGTIN,

+ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊTÀI SÂN "

Trang 23

xv

2.2.2 Thực trạng công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng TM

TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu

2.2.2.1 Thực trạng về thời gian và chỉ phí định giá

TSBĐ ở khu vực ngoại thành Hà Nội, tiến độ thực hiện công việc chậm hơn,

một số hồ sơ phải mắt khoảng 1 tuần mới được hoàn thành

Còn với TSBĐ ở khu vực nội thành Hà Nội, báo cáo kết quả định giá cũng sẽ

được phát hành trong thời gian sớm chỉ từ 1-I.5 ngày, có thể là trong ngày nếu CBDG đi định giá buỗi sáng và buổi chiều ra báo cáo

Còn về chỉ phí định giá, khi tiến hành định giá TSBĐ ở khu vực ngoại thành

Hà Nội, GPBank đang mắt khá nhiều chỉ phí như chỉ phí cho xe ô tô: mua nhiên

liệu, bảo dưỡng xe chỉ công tác phí cho CBĐG và lái xe Như vậy, nếu một ngày

đi quá ít hồ sơ, thì hiệu quả công việc thấp trong khi chỉ phí cho định giá là không hễ nhỏ Ngược lại, định giá TSBĐ ở khu vực nội thành Hà Nội, do CBDG đi định

giá TSBD ở khu vực gần nhà nên chỉ phí xăng xe mắt ít hơn, khoản công tác phí cho CBĐG được tính theo tháng với điều kiện làm ít nhất 1 1 hồ sơ

2.2.2.2 Thực trạng về tuân thủ quy trình định giá

Về cơ bản, tại GPBank các chuyên viên định giá đã tuân thủ quy trình định giá theo tiêu chuẩn định giá Việt Nam và theo quy định của ngân hàng, nhằm hạn

chế rủi ro không đáng có cho ngân hàng

2.2.2.3 Thực trạng về giá trị định giá BĐS thế chấp và giá trị thị trường BĐS

Tại GPBank, phương pháp định giá chủ yếu, hay được sử dụng là phương

pháp so sánh vì đây là phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc đề

được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường, đám bảo phản ánh thực 18, dnb giá khách quan thị trường,

2.2.2.4 Thực trạng về kỹ năng khi làm việc với khách hàng

Đa số khách hàng đều hài lòng, không có phản nàn về công tác định giá TSBD tai GPBank Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp khách hàng không hai lòng, dẫn đến không hợp tác hướng dẫn CBĐG khảo sát hiện trạng TSBĐ Ngoài tir

Trang 24

xvi

thể gửi mail hoặc gọi điện trao đổi, thắc mắc với lãnh đạo phòng Định giá Tài sản

đảm bảo về khách hàng định giá phản ánh về thái độ làm việc của CBĐG khi đi khảo sát thực tế TSBĐ Bên cạnh đó còn có sự đánh giá của CBDG theo nhóm và

trong phỏng về sự sắp xếp công việc định giá 2.2.2.5 Thực trạng về lưu trữ hỗ sơ định giá

Hiện nay, tại Phòng Định giá Tài sản đảm bảo GPBank chưa có bộ phận văn

thư chuyên trách để thực hiện công tác lưu trữ hỗ sơ định giá Do vậy công tác lưu

trữ hồ sơ định giá vẫn còn nhiều hạn chế:

+ Lưu trữ hồ sơ định giá chưa đầy đủ: thiếu kế hoạch định giá chỉ tit

« Hiện nay, hồ sơ định giá tại GPBank được lưu trữ bằng giấy, chưa thực

hiện lưu trữ điện tử

« Về thời hạn lưu trữ: đối với việc lưu trữ bằng giấy trong 10 năm, hàng

năm GPBank tiến hành chuyển hỗ sơ lên kho, mua thùng tôn và khóa, tiến hành

đánh số để sau tiện cho việc tìm kiếm cũng như chống hư hỏng tài liệu

2.3 Đánh giá về công tác định giá bat động sản của Ngân hàng

TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu

2.3.1 Kết quả đạt được

Phòng Định giá TSBĐ trong suốt những năm qua vẫn tiến hành tốt công tác

định giá TSBĐ phục vụ công tác phát triển kinh doanh của đơn vị kinh doanh Số

lượng hồ sơ tồn đọng giảm dần qua các năm

Số lượng tài sản ra BCĐG đúng thời gian quy định luôn ở mức cao, từ 95-

97%, chỉ có 3-5% số lượng tai sản ra BCĐG chậm thời gian quy định

'GPBank có quy trình và phương pháp xác định giá trị bắt động sản tương đối

khoa học, rõ ràng và dễ hiểu phủ hợp với đặc điểm pháp lý và kinh tế của BĐS

Các cán bộ định giá của GPBank luôn tuân thủ các quy định hiện hành của

'Nhà nước và quy trình của GPBank về công tác định giá BĐS

Trang 25

xvii

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân

Bên cạnh những kết quả đã đạt được thì công tác định giá bắt động sản tại

GPBank cũng tổn tại nhiều hạn chế trong nội tại ngân hàng và những vướng mắc

trong các quy định của cơ quản quản lý nhà nước

giá tại GPBank:

- Thời gian định giá với các tải sản xa (hơn 30 km) còn phụ thuộc vào

phương tiện hỗ trợ CBĐG theo điều chỉnh của Phòng Hành chính và quản trị dẫn * Các hạn chế trong công tác

đến công tác sắp xếp thời gian, hẹn gặp khách hàng của CBĐG còn nhiều hạn chế

~ Các cán bộ định giá tại GPBank chưa có một phần mềm riêng biệt cho công tác định giá BĐS, chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu cập nhật và đầy đủ đề phục

vụ cho công tác định giá BĐS,

~ Với một lồ sơ định giá, kết quả định giá chưa thực sự phù hợp với mức

giá thị trường

~ Khó nắm bắt được thông tin quy hoạch của tải sản và xác minh tính pháp lý

của tài sản

~ Chưa thực hiện lưu trữ điện tử theo đúng quy định

~ Việc ban hành quy định quy chế còn nhiều điểm bất cập như một số điểm chưa phủ hợp với thực tế, một số nội dung chồng chéo, không rõ ràng gây bối rối

cho nhiều đơn vị khi áp dụng

* Nguyên nhân của hạn chế:

Thứ nhất, nguyên nhân khách quan

~ Các cơ quan quản lý Nhà nước chưa chú trọng cho công tác đảo tạo nhân lực thuộc lĩnh vực thẩm định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng, chưa chuẩn

hóa các tài liệu giảng dạy theo tiêu chuẩn định giá quốc tế và chưa chú trọng tổ

chức các tọa đàm, hội thảo

~_ Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn nhiều hạn chế dẫn đến khó xác định

'Thứ hai, nguyên nhân chũ quan

Trang 26

xviii

môn, kinh nghiệm định giá

~_ GPBank chưa chú trọng đầu tư, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đề lưu trữ

về giá của BĐS và hỗ sơ định giá, thiếu thông tin tham khảo trong công tác định

giá

~_ Việc xác minh tính pháp lý của chủ tải sản và xác minh thông tin quy

hoạch còn nhiều hạn chế

~_ Bộ phận ban hành chính sách còn yếu kém, thiếu kinh nghiệm thực tế dẫn

đến văn bản phải sửa đổi nhiều Việc giải đáp những thắc mắc của các đơn vị còn

chậm, chưa rõ rằng

HUONG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TAI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DÀU KHÍ TỒN CAU

3.1Định hướng hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu

3.1.1Định hướng phát triễn của ngân hàng

“Trong giai đoạn vừa qua, từ khi tái cơ cấu đến nay, GPBank đã đạt được sự

Ngân

phát triển căn bản và toàn diện, từng bước hoàn thiện mình tạo cơ sở cho sự phát

triển bền vững Để tiếp tục phát triển nhanh, bền vững, hội nhập thành công định

hướng phát triển của GPBank trong thời gian tới là: Trở thành một trong những

ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam với các sản phẩm, dịch vụ tài chính trên nền tảng công nghệ hiện đại, tiên tiền góp phần xây dựng đất nước giàu mạnh Tập trung vào

các lĩnh vực mũi nhọn đã được xác định như đây mạnh tài trợ các công ty, đơn vị

ứng dụng công nghệ cao, tập trung lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách hàng ưu tiên Ngoài ra, tiếp tục củng cố các yếu tố nền tảng như hệ thống quản trị rủi ro, hệ thống thông tin quản trị, hạ tầng cơng nghệ

kiện tồn bộ máy tổ chức và tăng cường nguồn nhân lực nhằm nâng cao chất lượng hoạt động toàn hàng hướng tới nâng cao hiệu quả, chất lượng dịch vụ và nhận diện

Trang 27

xix

3.12 Định hướng đối với Phòng Định giá TSBĐ trong việc thực

hiện chiến lược của ngân hàng

3.1.2.1 Thực hiện nghiêm ngặt quy trình định giá TSBĐ

Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro tín dụng, Phòng Định giá TSBĐ can

phải chấp hành nghiêm túc thực hiện đúng quy trình về định giá TSBĐ Phải tuân thủ chặt chẽ cơ chế, quy trình nghiệp vụ hiện hành, chấp hành nghiêm túc thực hiện

đầy đủ các bước của quy trình định giá

3.1.2.2 Xây dựng các quy định về tai sản bảo đảm

TSBĐ là nguồn thu nợ thứ hai sau phương án kinh doanh, nếu như nguồn thu nợ thứ nhất không thu hồi được thì TSBĐ là cơ sở để tiến hành thu nợ, quan trọng

hơn là TSBĐ gắn trách nhiệm của người vay với khoản nợ

Do đó, để hạn chế nợ xấu phòng ngừa rủi ro, chủ động xây dựng các quy định cụ thể về điều kiện nhận TSBĐ tại nội/ngoại thành khu vực Hà Nội đảm bảo

giảm thiểu rủi ro khi nhận tài sản có lối đi nhỏ, sâu, khả năng chuyển nhượng kém

(đặc biệt đối với các tài sản là Quyền sử dụng đất tại nông thôn)

3.1.2.3 Đảm bảo tiến độ công tác định giá

“Trước khi quyết định cho vay, hoạt động định giá là một khâu rất quan trọng

trong quy trình tín dụng tại ngân hàng, kết quả định giá là cơ sở và căn cứ để ngân

hàng xét duyệt mức cho vay đối với khách hàng Tại GPBank hiện nay, mọi khoán

cấp tín dụng có TSBĐ đều phải định giá thông qua Phòng định giá Tài sản đảm bảo Chính vì vậy, việc đảm bảo thời gian cung cấp báo cáo kết quả định giá để kịp tiến

độ giải ngân cho khách hàng là rất quan trọng

3.1.2.4 Đảm bảo chất lượng báo cáo kết quả định giá

'Báo cáo kết quả định giá là căn cứ quan trọng trong hồ sơ tín dụng, do vậy

cần phải được xây dựng một cách chặt chẽ, cụ thé Do lựa chọn phương pháp

định giá chủ yếu là phương pháp so sánh, cần mô tả các tài sản so sánh một cách

Trang 28

3.2Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu

3.2.1 Nâng cao chất lượng nguôn nhân lực

Tổ chức đảo tạo và bồi dưỡng các cán bộ tham gia vào công tác định giá, thông qua các khóa học nội bộ để giải đáp kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác định giá, cập nhật liên tục các văn bản pháp luật của nhà nước và

giúp đồng đều trình độ giữa các cán bộ định giá

Tạo điều kiện thuận lợi để các cán bộ định giá được đi học tập các khóa học

về tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nghiệp vụ kế toán, kiểm toán cả trong nước và ngoài nước để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ

Để hạn chế rủi ro đạo đức của nhân viên, cần xây dựng bộ tiêu chí đánh giá từng cá nhân thực hiện công việc với chế độ thưởng phạt công bằng, minh bạch

Khuyến khích đội ngũ cán bộ tham gia các buổi toạ dam, trao đổi hội thảo

của các hiệp hội thâm định giá trong nước và khu vực

'Bồ sung các hình thức tuyển dụng để thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao

là sinh viên bằng giỏi được đào tạo đúng chuyên ngành tại các trường đại học lớn,

uy tín tại Việt Nam và quốc tế như đồng hành cùng sinh viên năm cuối, kết hợp với

các cuộc th thực tập sinh tài năng để tìm ứng viên xuất sắc nhất

Đảm bảo chế độ đãi ngộ tốt, môi trường làm việc chuyên nghiệp để giữ chân các cán bộ định giá chủ chốt và thu hút thêm các cán bộ chất lượng cao tại các đơn vị

khác

Xây dựng văn hóa doanh nghiệp tại ngân hàng để mỗi thành viên đều thay

được môi trường làm việc thân thiện, sự gắn kết với tô chức, luôn sôi nỗi thi đua

trong công việc

Nang cao nang Iye quan ly riti ro đối với đội ngũ quản lý, điều hành: Trong

hoạt động kinh doanh của ngân hàng, năng lực quản lý điều hành của đội ngũ cán

bộ quản lý, điều hành có ý nghĩa đặc biệt quan trọng

'Bên cạnh việc đảo tạo về chuyên môn, cũng cẳn xây dựng các buổi tập huấn,

Trang 29

xxi

'Với khả năng giao tiếp tốt, CBTD sẽ tìm hiểu thêm được nhiều thông tin về khách

hàng phục vụ trong xử lý nghiệp vụ

3.2.2 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu

GPBank cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về báo cáo kết quả định giá

BĐS gồm các thông tin về tài sản định giá (vị trí của TS, khoảng cách đến trục

đường chính, độ rộng của ngõ, kích thước của TS, diện tích của TS, đơn giá đất ở,

giá công trình xây dựng trên đắt ) Thông tin về các BĐS ở cùng một khu vực sẽ giúp tiết kiệm thời gian và nguồn lực cho các cuộc định giá sau này, việc tìm kiếm,

truy xuất thông tin đề sử dụng sẽ dễ dàng hơn

'GPBank cần xây dựng phần mềm hoặc tin học hóa các tài liệu thu thập được,

các thông tin về tài sản so sánh để CBĐG thực hiện công việc thống nhất và hiệu

quả

3.2.3 Tăng cường trang bị các phương tiện phục vụ cho công tác định giá

‘Tai GPBank, phần lớn các tài sản nhận thế chấp ở xa, cách trụ sở làm việc hơn 30km, do vậy CBĐG tắt cần sử dụng xe ô tô Đề đảm bảo tiến độ công tác định

giá phục vụ cho hoạt động kinh doanh, ngoài việc sử dụng xe của Trụ sở chính, các

'ĐVKD cũng nên hỗ trợ xe cho CBĐG

Các dụng cụ như máy ảnh, la bản, thước đo laser cần được trang bị đầy đủ, đảm bảo mỗi người có 1 bộ đồ để làm việc Ngoài ra cần có thêm các bộ dự phòng

để tránh tình trạng CBĐG dùng điện thoại di động để chụp ảnh gây thiếu ngày

tháng năm trên ảnh, làm mắt đi sự chuyên nghiệp và để tránh trong hợp hỏng, cần

sửa chữa hoặc mua mới phải trải qua nhiều khâu gây mắt thời gian

Cần trang bị phần mềm định giá bởi đây là công cụ hỗ trợ CBĐG trong các

việc: lập báo cáo kết quả định giá, tham kháo thong tin và các báo cáo trước đó

Cần mua các bản đồ quy hoạch của các địa bàn để dễ dàng truy cứu, tổng

hợp thông tỉn, xác minh được từng hỗ sơ có thuộc khu vực quy hoạch không

Trang 30

xxii

3.2.4 Tăng cường kiểm tra hoạt động định giá

Cần thêm bước kiểm soát viên kiểm tra, rà soát báo cáo kết quả định giá nhằm

nâng cao chất lượng của báo cáo, đưa ra kết quả định giá tăng tính thuyết phục, có những khuyến nghị kịp thời về tài sản cho ĐVKD trước khi nhận tài sản làm tài san thé

chấp

Thành lập tổ

TSBD dé kip thai chấn chỉnh những sai phạm về phương pháp định giá, thơng tin im sốt sau công tác định giá TSBĐ tại phòng Định giá khảo sát, cách trình bày, sai sót trong áp dụng quy định của ngân hàng Tổ kiểm soát thực hiện kiểm tra hàng tháng theo cách chọn mẫu, lập báo cáo tổng hợp các lỗi

đã mắc và đề xuất hướng xử lý lên cấp trên

3.2.5 Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

Để tăng tính chính xác của báo cáo kết quả định giá và để tránh xảy ra tình

trạng khiếu nại với một số hồ sơ có mức giá chưa phù hợp, cần phân tích đối tượng,

phạm vi áp dụng, ưu điểm, hạn chế và nguyên tắc áp dụng khi sử dụng mỗi phương pháp để từ đó đánh giá về tính phù hợp của phương pháp định giá Hiện nay,

phương pháp so sánh và phương pháp chỉ phí vẫn là 2 phương pháp phủ hợp nhất

để định giá BĐS thế chấp

3.3.Kiến nghị

3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước

v⁄_ Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá bắt động

Cơ sở dữ liệu và các thông tin liên quan đến tài sản định giá không chỉ là một

trong những đầu vào tiên quyết của cuộc định giá mà còn góp phần quyết định chất

lượng, hiệu quả của công tác định giá Hiện nay, việc thiếu cơ sở dữ liệu thâm định

giá và hệ thống quản lý các dữ liệu này đã gây khó khăn không nhỏ cho công tác định

giá của ngân hàng và công tác giám sát kết quả định giá của Nhà nước cũng như niềm

tin của khách hàng Do đó cần thiết phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu trong định giá doanh nghiệp, có sự hỗ trợ của khoa học - công nghệ để sử dụng nguồn

Trang 31

xxiii

nghiệp

Để có cơ sở cho việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tham chiếu phục vụ

cho công tác định giá BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

Thứ nhất, cần phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu vẻ số liệu thống kê của

Nhà nước về giao dịch mua bán BĐS thành công Đồng thời hệ thống cơ sở dữ liệu này cần được công khai minh bạch và công bồ trên internet để các chuyên gia định

giá có thể thuận tiện tham khảo

Thứ hai, cần thie day sy minh bạch thông tỉn của thị trường BĐS bởi đây là một kênh thông tin quan trọng, phản ánh tính chân thực của mức giá thị trường của

BĐS, để từ đó có cơ sở đúng đắn đối chiếu với sự đánh giá của các tô chức định

giá

*._ Đào tạo lĩnh vực thẩm định giá bắt động sản

Nhà nước cần xây dựng đề án phát triển đội ngũ thâm định viên xác định giá trị BĐS một cách đồng bộ và có hệ thống nhằm xây dựng đội ngũ nhân lực có kiến

thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp

'Nhà nước cần chuẩn hóa bộ tài liệu đảo tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thâm định

giá tương ứng với các khóa dao tao, bồi đưỡng theo quy định

“Thường xuyên tô chức các buổi tọa đàm, hội thảo với các hiệp hội thẩm định

giá các nước như Hiệp hội Thẩm định giá các nước ASEAN (AVA) mà Việt Nam đã là thành viên

*_ Biện pháp quản lý hiệu quả

Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu quả sao cho thị trường BĐS phát

triển lành mạnh, quản lý hoạt động định giá của các NHTM Để nâng cao chất lượng định giá BĐS, một trong các yếu tố cần thiết là thị trường BĐS cần phát triển

lành mạnh, thông tin minh bach Vi vậy, Nhà nước cần quan tâm hơn nữa tới việc quản lý thị tường BĐS, xây dựng trung tâm đăng ký giao dịch BĐS một cách minh

bạch, có độ tin cậy cao và có hiệu lực Ngoài ra, cũng cần xây dựng chế độ giám

Trang 32

xxiv

3.3.2 Kiến nghị với chính quyền địa phương

⁄_ Thic day việc cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đắt

Điều kiện cơ bản để BĐS được nhận làm tài sản thế chấp đó là cần có giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất, người dân mắt rất nhiều thời gian với thủ tục khá phức tạp Để giảm thiểu thời gian cấp số và các thủ tục không cần thiết, cần có sự phân

cấp và phối hợp giữa ngành quản lý đất đai và ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố,

huyện

v⁄_ Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch liên quan đến BĐS trên địa bàn

Cần có sự phân cấp trong cơ chế kiểm soát các giao dịch liên quan đến BĐS

trên từng tỉnh nhằm đảm bảo tính minh bạch hóa, đảm bảo giá cả chuyển nhượng BĐS chính xác Bên cạnh đó, cần công bố thông tin quy hoạch một cách kịp thời

Y Xây dựng hệ thống dữ liệu vẻ thị trường BĐS

Mỗi tỉnh cần xây dựng hệ thống dữ liệu về các giao dịch trên thị trường

BĐS, về các thông tin quy hoạch, mức đẻn bù giải phóng mặt bằng theo từng khu vực Xây dựng tốt hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS sẽ có rất nhiều lợi ích cho cả

Trang 33

xxv

KET LUAN

Công tác cho vay tại các NHTM có TSBĐ đang ngày càng phát triển, các

khách hàng doanh nghiệp và cá nhân chủ yếu thế chấp BĐS, chính vì vậy nhu cầu

định giá BĐS tại các NHTM ngày càng lớn Hoạt động định giá BĐS tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu đã đạt được những thành tựu nhất định, góp phần đây mạnh hoạt động tín dụng và hạn chế rủi ro cho ngân hàng Tuy nhiên, vẫn

còn tồn tại nhiều hạn chế như giá trị định giá TSBĐ vẫn còn chưa phù hợp với giá trị thị trường, chủ yếu vẫn sử dụng một phương pháp định giá nên căn cứ đưa ra giá

trị định giá còn thiểu tính khách quan, độ tin cậy chưa cao

Nhằm khắc phục những hạn chế trên cũng như góp phần nâng cao chất lượng

công tác định giá BĐS, Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầucần xây dựng một hệ thống giải pháp mang tính đồng bộ nhằm cải thiện hiệu quả và chất

lượng công việc Để đạt được mục tiêu đó, cần sự đổi mới, linh hoạt hơn nữa của

các NHTM và sự điều tiết chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước Những giải

pháp kiến nghị đưa ra tại luận văn góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS tại

Ngan hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu đảm bảo cho hoạt động cho vay của

ngân hàng, tránh gặp phải những rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng Do thời gian nghiên cứu của luận văn có hạn, nguồn thông tin tác giả

thu thập được còn chưa bao quát được hết các đối tượng trong định giá bất động sản, việc đưa ra các giải pháp kiến nghị khó tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy tác giả mong muốn nhận được sự đóng góp của các thầy cô, bạn bè và những đồng

nghiệp đang làm công tác định giá tại các đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước

Trang 34

xxvi

NGUYEN HOANG PHUONG

Mã ngành: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYÊN VIỆT DŨNG

HA NOI, NAM 2020

Trang 35

LOIMO DAU

1 Tính cấp thiết, ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây

cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM), hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa

quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng bởi theo kết quả khảo sát của

Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân

hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khỏan vay Tỷ trọng dư ng có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo của các NHTM Công tác định giá BĐS thế chấp đang ngày càng được các

đối tượng trong nẻn kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng và cơ quan

quản lý Nhà nước Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các NHTM hiện nay còn

yếu do thiếu thông tin trên trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách

hàng, ngược lại nếu định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng Tuy đã trải qua hơn 20 năm hình (hành và phát

vẫn được xếp hạng kém minh bach Theo théng ké cua JLL va LaSalle Investment

1, théng tin trén thi trudng bat déng san Viét Nam

(RETI) của Việt Nam vừa được công bố

Management, chỉ số minh bạch thông

năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản đẻ xác định mức cho vay:

cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện, sự thiếu kinh

nghiệm của chuyên viên định giá khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc

định giá BĐS,

'Từ các vấn đề phân tích trên đây, tác giả nhận thấy công tác định giá BĐS tại

NHTM nói chung và tại GPBank nói riêng, hiện nay còn nhiều vấn đề cần tìm hiểu cả về lý thuyết và thực tiễn tại Việt Nam Tại GPBank, có đến 95% các khoản vay

Trang 36

có vai trò quan trọng Mặc dù, hoạt động định giá đã đạt được những thành quả nhất

định như góp phần nâng cao chất lượng hoạt động chung của ngân hàng, hạn chế

rủi ro nhưng vẫn còn tổn tại nhiều vấn đề cần tìm biện pháp khắc phục để tăng cao hiệu quả hoạt động cũng như hạn chế rủi ro cho ngân hàng như: thời gian

hoàn thành định giá vẫn còn chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân cho

khách hàng; chỉ phí cho định giá còn cao — điều này tác động đến hiệu quả kinh

doanh của ngân hàng; chỉ sử dụng một phương pháp định giá dẫn đến giá trị định

giá của một số hồ sơ chưa phù hợp với giá trị thị trường - điều này vừa ảnh hưởng đến ngân hàng khi không giải ngân được tối đa giá trị cho khách hàng,

vừa ảnh hưởng đến khách hàng khi không vay được tối đa số tiền; chưa có phần mềm riêng biệt và hệ thống cơ sở dữ liệu về giá làm ảnh hưởng đến quá trình tìm

kiếm thông tin tham khảo để đưa ra mức giá phủ hợp và công tác kiểm tra giám sát định giá trong hệ thống ngân hàng Bên cạnh đó xuất phát từ công việc của

bản thân tại GPBank, các công việc đã tham gia trong quá trình định giá BĐS;

các số liệu thu thập được liên quan đến hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng,

tác giả lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngâm hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu” làm luận văn thạc sỹ

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hóa trên phương diện lý luận về định giá BĐS và công tác định giá BĐS tại NHTM

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS tại GPBank trong thời gian qua

Trên cơ sở phân tích đó, đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS tại GPBank

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đắi tượng nghiên cứu

Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu những vấn đẻ lý thuyết và thực tiễn về công tác định giá BĐS tại Ngân hàng thương mại

Trang 37

Do các nguồn tải liệu tham khảo giới hạn và các thông tin thu thập được trong quá trình làm luận văn chưa thực sự đầy đủ nên tác giả chỉ tập trung vào

nghiên cứu về công tác định giá BĐS tại GPBank - Khu vực Phía Bắc giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019

4 Phương pháp nghiên cứu

Cie phương pháp được sử dụng khi nghiên cứu là: Phương pháp phân tích và

tổng hợp, phương pháp thống kê và so sánh để phân tích đưa ra kết luận, đánh giá và đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi

§.Kết cấu của luận văn

Ngồi các phần Mở đầu, Kết luận chung, Danh mục từ viết tắt, Danh mục các bảng biểu, Danh mục các sơ đổ, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục kèm

theo, Luận văn được trình bày theo 3 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng

thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bắt động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dâu khí Toàn câu

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bắt động sản tại Ngân

Trang 39

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUAN VE CONG TAC ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TAI NGAN HANG THUONG MAI 1.1 Bất động sản và giá trị của bắt động sản

1.1.1 Bắt động sản

Việc phân loại tai sản thành “bắt động sản” vị

Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đắt mà còn là tắt cả những gì

được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các

công trình xây dựng, mùa màng, cây trằng và tắt cả những gi liên quan đến dat dai hay sắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ,

Tại một số nước như Úc, Mỹ, Liên hiệp Anh, Canada và Bahama, BĐS hay còn đất đai và những gì liên quan vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ được xem là vĩnh viễn: dầu khí, mỏ khoáng ở là thuật ngữ pháp luật, bao gỗ

được gọi là địa ốc, nhà đất

dưới, nhà ở, nhà ga hoặc các kiến trúc ở trên mánh đắt đó Những thứ có thể tháo rời và chỉ chuyển sẽ như lều, nhà di động, nhà ở tạm sẽ không được xem là BĐS,

Theo tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế 2005, BĐS gồm đất đai và những

công trình do cong người tạo nên gắn liền với đất (Bộ Tài chính, 2007)

Nhu vậy, BĐS bao gồm đất đai và toàn bộ tài sản gắn liền với đất đai Quan

điểm này được xem xét từ phía một chuyên viên định giá tại NHTM bởi khi định

giá BĐS cần xác định đúng và đủ giá trị của BĐS, xác định các yếu tố cấu thành

nên BĐS

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử

dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho

thuê, được cấp hay phải mua Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thué phai

nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền

Trang 40

Vi vậy, việc phân loại BĐS phục vụ cho mục đích thẩm định giá BĐS phải căn cứ vào cơ chế quản lý nhà nước đối với loại hình BĐS đó, phù hợp với thông lệ

phân loại BĐS thâm định giá của khu vực và quốc tế

luật công nhận Căn cứ theo mục đích sử dụng, đắt được phân thành các loại sau đây:

+ Nhóm đất nông nghiệp

+ Nhóm đất phi nông nghiệp

+ Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

«_ Nhà ở: căn cứ theo loại nhà xây dựng, nhà ở phân thành các loại sau

+ Nhà chung cư: Chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp

tầng, chung cư mini, chung cư hỗn hợp (chức năng ở kết hợp với văn phòng và các

dịch vụ công cộng khác) + Nhà ở riêng lẻ

> Biệt thự: Biệt thự đơn lập, biệt thy song k thự cao cắp, biệt thự du lịch > Nha ở liền kể (liền kể): nhà ở liền kề mặt phố (nhà phó), nhà liền kề có sân

> Nhà ở nông thôn truyền thống

+ Nhà và công trình công cộng: căn cứ theo chức năng sử dụng, được chia thành các loại sau:

+ Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, giải khát, trung tim logistic

+ Công trình dịch vụ công cộng: khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, ngân

hàng

+ Nhà gà: nhà ga hàng không, bến giao thông đường thủy, nhà ga đường sắt,

bến xe ô tô

+ Văn phòng trụ sở cơ quan: văn phòng, trụ sở làm việc của Quốc hội,

Chính phú, Chủ tịch nước; văn phòng, trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước các cấp; viện nghiên cứu, trung tâm nghiên cứu; nhà làm việc của các cơ quan

hức chính trị - xã hội và tổ chức khác

Định dạng
Số trang	110
Dung lượng	21,4 MB