• Xác định vấn đề đị nh gi á 2 • Lên kế hoạch đị nh gi á 3 • Thu thậ p, phâ n tích thông tin 4 • Áp dụng phư ơng pháp định giá phù hợp 5 • Hoàn thàn h báo cáo đị nh gi á
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại
Quy trình định giá tài sản bao gồm 06 bước sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
(QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu chuẩn số 05 TĐGVN 05)
Quy định giá BĐS tại NHTM đều bao gồm các bước chủ yếu như sau, trên cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của Bộ Tài chính:
Sơ đồ 2.1 Quy trình định giá tại Ngân hàng Thương mại
Trong đó:
Bước 1: Xác định vấn đề định giá:
+ Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá.
+ Xác định đối tượng sử dụng kết quả định giá.
+ Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm định giá. + Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm định giá. + Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
Bước 2 : Lên kế hoạch định giá
+ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. + Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
+ Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
+ Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực
Bước 3: Thu thập, phân tích thông tin
+ Đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật).
+ Thông tin về thị trường của tài sản định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
+ Về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 4: Áp dụng phương pháp định giá phù hợp
Căn cứ các cách tiếp cận định giá, chuyên viên định giá phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá. Theo các quy định hiện hành hiện nay có các cách tiếp cận với các phương pháp thẩm định giá BĐSđược áp dụng như sau:
- Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh. - Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí - Cách tiếp cận thu nhập: Phương pháp thu nhập.
- Cách tiếp cận kết hợp: Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
Bước 5: Hoàn thành báo cáo định giá
+ Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của báo cáo kết quả định giá.
+ Xác định thời hạn có hiệu lực của báo kết quả thẩm định giá.
1.2.4. Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (QĐ 129/2008/QĐ-BTC – Tiêu chuẩn số 11 TĐGVN 11)
1.2.4.1. Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của BĐS thẩm định giá thông qua việc so sánh BĐS thẩm định giá với các BĐS tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá, xác định giá trị của BĐS định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS so sánh để ước tính, xác định giá trị của BĐS định giá.
Các bước tiến hành:
• Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những BĐS tương tự với BĐS cần định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
• Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các BĐS cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá.
• Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn
• Bước 4: Phân tích xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS cần định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với BĐS cần định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi BĐS so sánh.
giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của BĐS cần thẩm định. (Bộ Tài chính, 2017)
Phương pháp so sánh thường được áp dụng định giá với các tài sản có tính đồng nhất cao, phổ biến:
• Định giá đất, giá nhà đất cho các mục đích: mua, bán, thế chấp, góp vốn… trừ các BĐS đặc biệt như trạm xăng dầu, cao ốc thương mại, khách sạn…
• Định giá cho những BĐS dân dụng, tính đồng nhất cao như đất trống, căn hộ chung cư, dãy nhà phố liền kề xây dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực.
(Vũ Minh Đức, 2011)
1.2.4.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của BĐS định giá thông qua chi phí tạo lập một BĐS với công trình xây dựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc BĐS định giá và hao mòn của công trình xây dựng định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí gồm phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.
• Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp định giá xác định giá trị của BĐS định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng định giá.
*Công thức xác định Giá trị ước tính của BĐS = Giá trị của lô đất thuộc BĐS định giá +
Chi phí tái tạo (đã bao gồm lợi nhuận của
nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
• Phương pháp chi phí thay thế phương pháp định giá xác định giá trị của BĐS định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng định giá cũng có chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng định giá.
*Công thức xác định Giá trị ước tính của BĐS = Giá trị của lô đất thuộc BĐS định giá + Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) -
Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức
năng của công trình xây dựng định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra công trình
xây dựng thay thế) (Bộ Tài chính, 2017)
Phương pháp chi phí thường được dùng để định giá những tài sản đặc biệt, chuyên dùng, không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh hoặc dùng để kiểm tra các phương pháp định giá khác (Vũ Minh Đức, 2011).
1.2.4.3. Cách tiệp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của BĐS định giá
thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ BĐS về giá trị hiện tại
(giá trị tại thời điểm định giá).
Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp chính: phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá xác định giá trị BĐS định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ BĐS về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp
Công thức xác định
V = I / R Trong đó:
I: Thu nhập hoạt động thuần R: Tỉ suất vốn hóa
Các bước tiến hành:
+ Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do BĐS mang lại + Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
+ Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp định giá xác định giá trị BĐS định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ BĐS về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Công thức xác định:
- Trường hợp dòng tiền không đều:
V =
∑( )
= + n t r t t CF 1 1 +( )
n r n V + 1 Trong đó:V: Giá trị thị trường của BĐS CFt: Dòng tiền năm thứ t
Vn: Giá trị BĐS cuối kỳ dự báo – Giá trị dự kiến của BĐS tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu)
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo - Trường hợp dòng tiền đều:
V =
∑( )
= + n t r t CF 1 1 1 +( )
n r n V + 1 Trong đó:CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm Các bước tiến hành:
+ Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
+ Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ BĐS và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành BĐS.
+ Bước 3: Ước tính giá trị BĐS cuối kỳ dự báo + Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp
+ Bước 5: Xác định giá trị BĐS bằng công thức nêu trên (Bộ Tài chính, 2017)
Phương pháp dòng tiền chiết khấu dùng trong việc đánh giá giá trị thị trường của BĐS tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được dùng trong việc định giá tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
(Vũ Minh Đức, 2011)
1.2.4.4. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Các bước tiến hành:
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào
mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán
tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời
điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.
sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị của tài sản
gắn liền với đất của bất động sản
so sánh
=
Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của
bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá
- Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh -
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất
động sản so sánh Trong đó:
- Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịchthành công.
- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá. Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên trị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
(Bộ Tài chính, 2017)
1.2.4.5. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
• Công thức tổng quát:
V = DT – CP V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển; CP: Tổng chi phí phát triển
• Các bước tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
