• ĐVK D Đ Ề NG HỊ Đ ỊN H G IÁ 2 • TIẾ P N HẬN ĐỀ N GHỊ Đ ỊN H G IÁ 3 • XÁC Đ ỊNH T ỔN G Q UÁ T VỀ T ÀI S ẢN C ẦN ĐỊ NH G IÁ V À C Ơ S Ở Đ ỊN H G IÁ T ÀI S ẢN 4 • LẬP K Ế H OẠ CH Đ ỊN H G IÁ T ÀI S ẢN 5 • THẨ M Đ ỊN H T ÀI S ẢN 6 • PH ÂN T ÍC H T HÔN G T IN 7 • XÁC Đ ỊNH GI Á T RỊ T ÀI S ẢN 8 • LẬP B ÁO C ÁO KẾ T Q UẢ T HẨ M ĐỊ NH G IÁ T ÀI S ẢN 9 • BÀ N G IAO B ÁO C ÁO C HO ĐƠN V Ị ĐỀ N GHỊ Đ ỊN H G IÁ hợp.
Sơ đồ 2.3Quy trình định giá tại GPBank
Bước 1: ĐVKD Đề nghị định giá
+ ĐVKD thu thập hồ sơ tài sản định giá.
+ ĐVKD thực hiện khảo sát thực tế và thẩm định tài sản, xác định tài sản đủ điều kiện nhận làm tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật và của GPBank.
+ ĐVKD gửi Hồ sơ đề nghị định giá tài sản theo hình thức trực tiếp hoặc gửi bản scan qua email đến Phòng Định giá Tài sản Đảm bảo Trụ sở chính/ Tổ định giá ĐVKD.
Bước 2: Tiếp nhận đề nghị định giá
+ Cán bộ đầu mối nhận hồ sơ tạiPhòng Định giá Tài sản Đảm bảo Trụ sở chính/ Tổ định giá ĐVKDthực hiện kiểm tra đối chiếu thông tin, nhập dữ liệu theo dõi việc giao, nhận hồ sơ đề nghị định giá và gửi Lãnh đạo PhòngĐịnh giá Tài sản Đảm bảo Trụ sở chính/ Tổ định giá ĐVKD phân công cán bộ định giá TSBĐ.
+ Lãnh đạo PhòngĐịnh giá Tài sản Đảm bảo Trụ sở chính/ Tổ định giá ĐVKD phân công cụ thể cánbộ định giá TSBĐ.
Bước 3: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và cơ sở định giá tài sản
nội dung hồ sơ;
+ CBĐG Kiểm tra hồ sơ của tài sản cần định giá; Trường hợp cần làm rõ các thông tin về TSBĐ hoặc cần bổ sung hồ sơ, CBĐG đề nghị cán bộ kinh doanh phối hợp/ yêu cầu chủ tài sản giải thích/bổ sung hồ sơ hoặc làm việc với các cơ quan liên quan xác minh, đối chiếu thông tin (nếu cần);
+ Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường; xác định các thông tin; giả thiết đặc biệt khác (nếu cần thiết) – các giả thiết đặc biệt này phải nêu trong Báo cáo kết quả thẩm định giá để ĐVKD cân nhắc khi nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm và lên kế hoạch định giá tài sản;
Bước 4: Lập kế hoạch định giá tài sản
+ CBĐG xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc cũng như phương thức, cách thức tiến hành định giá;
+ CBĐG xác định dữ liệu cần thiết cho việc định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản định giá, tài sản so sánh;
+ CBĐG xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện;
Bước 5: Thẩm định tài sản
+ CBĐG gặp/ trao đổi trực tiếp chủ tài sản/người hướng dẫn khảo sát tài sản để thực hiện khảo sát, kiểm tra hiện trạng tài sản định giá để xác định giá trị khi cho vay. Tài sản định giá phải được khảo sát, kiểm tra hiện trạng thực tế so với hồ sơ pháp lý (trừ trường hợp tài sản không thể kiểm kê hết có thể khảo sát theo tỷ lệ chọn mẫu nhất định);
+ CBĐG kiểm tra TSBĐ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định bảo đảm cấp tín dụng và dừng thực hiện định giá nếu các yếu tố về pháp lý không đảm bảo, có tranh chấp hoặc không trực tiếp thực hiện được việc kiểm tra, đối chiếu các thông tin về tài sản thực tế so với hồ sơ pháp lý. CBĐG thông báo tới đơn vị đề nghị định giá và nêu rõ các căn cứ liên quan; trường hợp đã giải quyết được rõ ràng các vấn đề trên thì tiếp tục thực hiện công việc định giá;
+ CBĐG lập biên bản khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh).
Chụp ảnh các tài sản có ghi lại ngày tháng thẩm định tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết, chụp ảnh đường đi vào tài sản, các đặc điểm khác biệt của tài sản để có thể nhận biết được tài sản. Các hình ảnh này phải được đính kèm trong Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản (đối với bất động sản: có ảnh ngõ/hẻm/kiệt ... vào tài sản, ảnh chụp tổng thể nhà, ảnh phòng trong nhà, những nơi có yếu tố đặc biệt dễ nhận dạng) + CBĐG thu thập các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, các điều kiện giao dịch, chính sách thuế, thu nhập, của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có);
+ CBĐG phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá. Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản…
Bước 6: Phân tích thông tin
CBĐG phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá bao gồm:
− Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế);
− Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá sao cho phù hợp với đặc tính của tài sản theo định hướng như sau: cung - cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật;
− Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhấtnhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản;
Bước 7: Xác định giá trị tài sản
CBĐG phân tích và lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp với mục đích định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá và phù hợp với các quy định để xác định giá trị của tài sản định giá.
Bước 8: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ CBĐG lập báo cáo kết quả thẩm định giá: kết luận về giá trị của tài sản trên cơ sở các ưu điểm, hạn chế của tài sản đã thẩm định. CBĐG có thể đưa ra khuyến nghị đối với tài sản để các ĐVKD quyết định việc bổ sung hồ sơ nếu cần, ký và trình Lãnh đạo Phòng/Tổ định giá TSBĐ.
- Báo cáo phải có các thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên căn cứ cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản;
- Báo cáo phải có các lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá, phân tích rõ ràng những dữ liệu thu thập trên thị trường, tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản hình thành kết quả thẩm định giá;
- Các nội dung trong báo cáo phải được tất cả các thành viên tham gia định giá thống nhất trước khi trình Lãnh đạo Phòng/Tổ Định giá TSBĐ.
+ Lãnh đạo PhòngĐịnh giá Tài sản Đảm bảo Trụ sở chính/ Tổ định giá ĐVKDtiếp nhận thông tin, hồ sơ trình của CBĐG rồi xem xét các nhận định, đánh giá, đề xuất nêu tại Báo cáo kết quả thẩm định tài sản bảo đảm; Trao đổi trực tiếp với CBĐG, yêu cầu bổ sung, giải trình hồ sơ, thông tin nếu cần thiết; Trường hợp cách tiếp cận, phương pháp định giá cũng như thông tin liên quan đến việc xác định giá trị chưa hợp lý, Lãnh đạo PhòngĐịnh giá Tài sản Đảm bảo Trụ sở chính/ Tổ định giá ĐVKD cần phối hợp với CBĐG thực hiện các biện pháp nghiệp vụ (áp dụng phương pháp định giá phù hợp, khảo sát các thông tin liên quan đến việc định giá) trước khi ký duyệt Báo cáo kết quả thẩm định giá TBSĐ; Thực hiện ký duyệt Báo cáo thẩm định giá TSBĐ; Chuyển hồ sơ định giá TSBĐ cho cán bộ lưu trữ hồ sơ nhập liệu và thông báo cho Đơn vị đề nghị định giá;
Bước 9: Bàn giao báo cáo cho Đơn vị đề nghị định giá
giá đã hoàn thành và thực hiện bàn giao bản gốc Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm sau khi đã được phê duyệt để thực hiện các bước tiếp theo.
+ ĐVKD Tiếp nhận Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm; Rà soát, kiểm tra lại nội dung trong Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm của Phòng/Tổ Định giá TSBĐ (bao gồm các nội dung về tính pháp lý của hồ sơ tài sản, tài sản thuộc quyền sử dụng/sở hữu của bên có tài sản, giá trị định giá của tài sản);
+ Trường hợp có những nội dung chưa rõ ràng trong Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm, đề nghị Phòng/Tổ Định giá TSBĐ giải thích cụ thể qua điện thoại/email hoặc bằng văn bản (nếu cần thiết).
+ Trường hợp cùng áp dụng phương pháp định giá nhưng giá trị tài sản không phù hợp với giá trị tài sản theo Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm của Phòng/Tổ Định giá TSBĐ, thì sẽ giải quyết theo trình tự sau:
(i)Thoả thuận với Phòng/Tổ Định giá TSBĐ để thống nhất kết quả phù hợp nhất với giá thị trường của tài sản.
(ii) Trường hợp không thỏa thuận được với Phòng/Tổ Định giá TSBĐ, Đơn vị kinh doanh trình Trụ sở chính phê duyệt (thông qua Phòng Phê duyệt tín dụng) về giá trị định giá của hai bên, trong đó nêu rõ phương pháp và căn cứ định giá, kèm theo các hồ sơ, tài liệu chứng minh.
Trong đó nội dung thẩm định tài sản yêu cầu:
Nội dung thực hiện Yêu cầu Tài sản là quyền sử dụng đất Xác định địa chỉ, vị trí thửa đất, ranh giới, hướng của BĐS (cần vẽ sơ đồ để có thể hình dung)
- Xác định vị trí lô đất: BĐS phải có hồ sơ thể hiện ranh giới rõ ràng, thực địa có thể xác định ranh giới… để xác định vị trí, kích thước các cạnh của bất động sản;
- Xác định địa chỉ của BĐS trên thực tế so với vị trí trên bản đồ địa chính, trường hợp BĐS đã được gắn số nhà ĐVKD xem xét yêu cầu chủ tài sản cung cấp Giấy chứng nhận số nhà do UBND quận/huyện/thị xã cấp cho tài sản (cấp mới/cấp lại); hoặc Giấy xác nhận địa chỉ tài sản có xác nhận của UBND cấp phường/xã hoặc giấy tờ tương đương nhằm xác định được đúng vị trí tài sản;
khác nhau và chụp ảnh hướng đúng của BĐS. Vị trí đo hướng của BĐS như sau:
Vị trí 1: phía trước của TSĐG ngay phần tiếp giáp với lối đi vào BĐS;
Vị trí 2: là vị trí phải trong nhà theo hướng trùng với hướng đo lần 1 có thể là một trong vị trí như giữa nhà, giữa phòng khách…
Lưu ý vị trí đo cần cách xa các vật, thiết bị có từ trường, từ tính như cửa sắt, thiết bị điện lớn…
- Lưu ý khi vẽ sơ đồ để hình dung: Vẽ sơ đồ vị trí tài sản thể hiện rõ lối vào, ước tính khoảng cách từ trục chính đường có tên trên bảng khung giá UBND tỉnh/thành phố hoặc các địa điểm phổ biến, dễ tìm hiểu, các điểm đặc biệt dễ nhận dạng (như trụ sở UBND, cơ quan, bệnh viện, trường học, chợ...), ghi chú ước tính đoạn rộng nhất, hẹp nhất ngõ vào tài sản, khuyến khích sử dụng định vị để xác định vị trí tài sản trên bản đồ và ghi lại toạ độ vị trí tài sản trên loại bản đồ đã sử dụng
Kiểm tra kích thước, diện tích và hình dạng của BĐS
- Đo đạc kích thước, bề rộng, mặt tiền, hình dáng, hướng của BĐS, hướng thực tế của bất động sản với vị trí trên bản đồ địa chính.
Xác định độ rộng đường/ngõ/hẻm/ ngách/kiệt và vị trí khu đất
+ Đường vào tài sản (rộng, hẹp, mặt cắt nhỏ nhất của đường vào tài sản; nền mặt đường đất/đá, phương tiện giao thông đi lại có dễ dàng hay không, lưu lượng người, phương tiện qua lại khu vực có lô đất có đông đúc hay không?
+ Xác định độ rộng ngõ phía trước mặt và phần không gian lưu thông nhỏ nhất của ngõ vào tài sản (phần lưu thông nhỏ nhất được xác định là chiều ngang tính từ 2 vật cản cố định 2 bên ngõ như cột điện, cổng làng, cột bê tông, tường…). Ngoài lối đi chính, cần phải xác định các lối đi khác ngoài lối đi được hướng dẫn đến tài sản định giá để xác định phương án tiếp cận nào thì giao thông thuận lợi nhất;
phải xác định lối đi chung hoặc riêng. Trường hợp không có đủ cơ sở để xác minh (BĐS không tiếp giáp với đường giao thông – không có lối đi vào BĐS/hoặc đang bị tranh chấp 1 phần diện tích đất) thì yêu cầu chủ tài sản thực hiện xác minh về lối đi của TSĐG để tránh tranh chấp sau này
Tài sản trên đất
Xác định thông tin liên quan đến tài sản trên đất
- Xác định loại tài sản: Tài sản trên đất là nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng khác… (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Xác định loại kiến trúc, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, số tầng, diện tích khai thác kinh doanh…so sánh với việc ghi nhận trên Giấy chứng nhận, thông tin về cấu trúc, trang trí, cách xây dựng, tiện nghi, mục đích sử dụng hiện tại; - Xác định chất lượng của tài sản trên đất thông qua khảo sát hiện trạng (thời gian xây dựng, chất lượng xây dựng, kiến trúc xây dựng, có bị nghiêng, sụt, lún, thấm dột hay rạn nứt không? Thực tế các loại trang thiết bị, tiện nghi của tài sản trên đất và mức độ còn lại, tình trạng duy tu bảo dưỡng…
- Đối với nhà xưởng, công trình xây dựng khác trên đất: xác định các hạng mục cấu thành nên tài sản, đánh giá mức độ đồng bộ của các hạng mục này, đánh giá mục đích sử dụng công trình xây dựng trên đất (có thể sử dụng vào nhiều mục đích? Hoặc có thể dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng hay không?...
- Việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc trên cơ sở khảo sát thực tế tài sản theo Phụ lục 02 Văn bản