nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

NGUYỄN THỊ THỦY HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN VIỆT HƯNG * NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ * NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015 2015 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - NGUYỄN VIỆT HƯNG NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60.34.04.10 Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đỗ Kim Chung HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Việt Hưng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc GS TS Đỗ Kim Chung tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp sách, Khoa Kinh tế Phát triển Nông Thôn - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo Huyện Gia Lâm, Phòng, Ban, ngành huyện, UBND TT Trâu Quỳ, UBND xã Dương Xá, UBND xã Dương Quang giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích hoàn thành luận văn./ Học viên Nguyễn Việt Hưng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iii MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục chữ viết tắt vii Danh mục bảng i PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Nội dung nghiên cứu PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.3 Nội dung nghiên cứu 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất số nước giới 2.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 15 2.2.3 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 21 PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU 23 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page iv 3.1.2 Thực trạng kinh tế - xã hội 28 3.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 36 3.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm 37 3.2.1 Tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai 37 3.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 3.2.3 37 Công tác đo đạc, thành lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất 37 3.2.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 38 3.2.5 Công tác quản lý đất đai, giải phóng mặt 38 3.2.6 Những thuận lợi, khó khăn trình hoàn thiện hồ sơ thủ tục chuyển nhượng địa bàn 39 3.3 Phương pháp nghiên cứu 40 3.3.1 Phương pháp tiếp cận 40 3.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41 3.3.3 Phương pháp thu thập số liệu 41 3.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 43 3.3.5 Phương pháp phân tích số liệu 43 3.3.6 Hệ thống tiêu nghiên cứu 44 PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 4.1 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 45 4.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 45 4.1.2 Đối tượng chuyển nhượng 47 4.1.3 Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 4.1.4 Giá chuyển nhượng 55 4.1.5 Nguồn thông tin 57 4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 4.2.1 Quy hoạch 61 4.2.2 Hệ thống cở sở hạ tầng 62 4.2.3 Chính sách khác nhà nước 64 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page v 4.2.4 Quy trình chuyển nhượng 65 4.3 Giải pháp tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 4.3.1 Quan điểm 66 4.3.2 Giải pháp 66 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 5.1 Kết luận 69 5.2 Kiến nghị 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC 74 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất GO : Giá trị sản xuất HĐND : Hội đồng nhân dân HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp IC : Chi phí trung gian MI : Thu nhập hỗn hợp MTTQ : Mặt trận tổ quốc NLN : Nông lâm nghiệp SDĐ : Sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục – Thể thao TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân VA : Giá trị gia tăng XHCN : Xã hội chủ nghĩa HTX : Hợp tác xã Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vii DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 4.1 Diện tích đất chuyển nhượng từ năm 2012-2014 45 4.2 Tình hình chuyển nhượng đất 03 xã thị trấn 46 4.3 Tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp 46 4.4 Thông tin đối tượng chuyển nhượng 47 4.5 Tình hình nhận chuyển nhượng hộ gia đình 03 xã nghiên cứu 48 4.6 Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ điều tra 50 4.7 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã giai đoạn 2012 – 2014 51 4.8 Thông tin hộ nhận chuyển nhượng 52 4.9 Tình hình nhận chuyển nhượng hộ gia đình 03 xã nghiên cứu 53 4.10 Nguyên nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ điều tra 54 4.11 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo xã giai đoạn 2012 – 2014 55 4.12 Giá đất 03 xã, thị trấn 56 4.13 Giá đất sản xuất nông nghiệp 03 xã, thị trấn 57 4.14 Nguồn thông tin để đối tượng chuyển nhượng đối tượng nhận chuyển nhượng gặp 4.15 58 Mối quan hệ đối tượng chuyển nhượng đối tượng nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa điểm nghiên cứu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế 60 Page i PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai coi nguồn tài nguyên quý quốc gia, lẽ tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người; mặt khác đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu bền vững vấn đề mà Quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Quá trình phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta cho thấy rõ vai trò cần thiết phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước phát triển đồng loại thị trường kinh tế Hoạt động bước đầu hình thành với hệ thống pháp luật đất đai Cụ thể hóa thông qua Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung qua năm 1998, 2003 đến Luật đất đai năm 2013, Nhà nước quy định chi tiết hóa hình thành sáu quyền có quyền chuyển nhượng QSD đất đai (mua, bán) Tuy nhiên, trình thực hiện, thực tế việc chuyển nhượng QSD đất nhiều bất cập, khung pháp lý chưa hoàn thiện, nhân dân trông chờ quy hoạch,… cần phải có giải pháp thiết thực để ổn định thị trường đời sống nhân dân Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội huyện có vị trí chiến lược quan trọng trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Hà Nội đất nước Nơi có tuyến đường giao thông quan trọng đường sắt, đường bộ, đường thuỷ, đường không nối liền với tỉnh phía bắc, đông bắc Đặc biệt có lợi vị trí cửa ngõ thủ đô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, đồng thời trục kinh tế sôi động hội nhập kinh tế khu vực giới Chính yếu tố thuận lợi thúc đẩy huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh bền vững kinh tế - xã hội Do chịu tác động lớn trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày gia tăng Vì vậy, vấn đề đặt là: việc nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page Huyện Thành phố cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSD đất quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế 5.2 Kiến nghị * Đối với Nhà nước Hoàn thiện chế sách, chế phát triển thị trường, chuyển đổi từ trung ương tới địa phương việc thay đổi sách vĩ mô, đặc biệt sách đất đai, tạo điều kiện để nông hộ sử dụng linh hoạt đất đai Thông qua quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch có liên quan đến kế hoạch sử dụng đất tầm vĩ mô, cung cấp cho người dân khả sử dụng đất linh hoạt Cung cấp thông tin xác (bao gồm thông tin dự báo), kịp thời việc chuyển nhượng sản xuất để người dân đưa định lựa chọn Phát triển hoạt động hỗ trợ cung cấp dịch vụ tín dụng, chuyển giao công nghệ, phát triển thị trường đầu vào, đầu Những hoạt động nâng cao việc linh hoạt sử dụng đất * Đối với quyền địa phương Thông qua việc quy hoạch đất đai địa phương để tạo môi trường thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xây dựng phát triển sở hạ tầng, hệ thống dịch vụ nông thôn thúc đẩy việc mua bán người bán người mua Xây dựng, ban hành sách, quy định, hỗ trợ sản xuất cho người nông dân để hộ yên tâm sản xuất, từ làm tăng số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp * Đối với chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khuyến khích việc nâng cao trình độ kiến thức pháp luật thị trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 70 khoa học công nghệ để tận dụng hội thay đổi mục đích sử dụng đất nâng cao thu nhập Tăng cường khả tiếp cận thông tin phản ứng nhanh với hội thị trường có ảnh hưởng đến kết sản xuất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật Nguyễn Đình Bồng (2006) "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Dũng Tiến, Trần Minh Hà, Hà Sỹ Tú, Nguyễn Đức Minh, Trần Trung Chính, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Nguyễn Công Huân, Nguyễn Văn Hiếu, Đỗ Đức Đôi, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi, Lê Tiến Vương (2006) Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Báo cáo đề tài độc lập cấp nhà nước, Bộ Tài nguyên Môi trường Đỗ Kim Chung (1999) Thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai nông nghiệp Việt Nam - thực trạng định hướng sách Kỷ yếu hội thảo khoa học: Kinh tế sách đất đai Việt Nam Đỗ Kim Chung (2000) Thị trường đất đai nông nghiệp Việt Nam: thực trạng định hướng sách, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 260 tháng 1/2000 Đỗ Kim Chung, Phạm Vân Đình, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Văn Mác, Nguyễn Thị Minh Thu (2009) Giáo trình nguyên lý Kinh tế nông nghiệp, NXB Nông nghiệp, Hà Nội” Đỗ Kim Chung, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Phượng Lê, Nguyễn Viết Đăng (2010) Giáo trình kinh tế nông trại nâng cao, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Lâm Quang Huyên (1999) Vấn đề ruộng đất nông dân nước Đông Nam Á NXB Khoa học xã hội Bùi Thị Tuyết Mai (2005) Thị trường QSD đất Việt Nam, NXB Lao động xã hội, Hà Nội 10 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm, Hà Nội (2013) Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014 11 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1992 (1995) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1987 (1992) Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 13 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002) NXB Bản Đồ, Hà Nội Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 72 14 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2003(2004) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2013(2014) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005) Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Lưu Quốc Thái (2007) - Quá trình “Thị trường hóa đất đai” Trung Quốc - số đánh giá học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(29) Thành phố Hồ Chí Minh 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bổng (2006) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp Hà Nội 19 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, tr 26 - 27; tr.33 - 34, Hà Nội 20 Hoàng Việt – Hoàng Văn Cường (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Đặng Hùng Võ (2007) Định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước, Bài trình bày (chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam) chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 73 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Các văn pháp quy liên quan đến hình thành thị trường quyền sử dụng đất tờ năm 1993 đến Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Bộ luật Dân ngày 28/10/1995; - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Bộ luật Dân ngày 14/06/2005; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà điều 121 Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày 01/09/2009 - Luật đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; Các văn Luật - Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nông thôn; - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 Chính phủ việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành quy định việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 74 an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; - Nghị định số 87/ CP ngày 17-8-1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất; - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ; - Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất; - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai; - Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 Tổng cục Địa hướng dẫn thực Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai; - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ; - Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều quy hoạch việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ; - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ; Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 75 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; - Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 Chính phủ việc cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 76 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 2013; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định hồ sơ địa chính; Các văn quy định thực quyền sử dụng đất Hà Nội - Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 UBND Thành phố Hà Nội quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà Nội việc sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành quy định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư thu hồi đất, giao đất làm nhà nông thôn điểm dân cư nông thôn địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn - Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 quy định Ban hành Quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 77 đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước địa bàn thành phố Hà Nội.( thay định 117/2009/QĐ-UBND) ; - Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội Ban hành Quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn thành phố Hà Nội Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 78 Phụ lục 2: PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số: … … Điều tra ngày…… tháng …… năm 2015 Địa điểm điều tra: Xã (Thị trấn)… ,huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội Anh (chị) điền giúp số thông tin phiếu này! I Những thông tin hộ Họ tên chủ hộ:….…………………………………………………… 2.Tuổi:…………… ; Giới tính: Nam/Nữ Ngành nghề sản xuất hộ gì? TT Ngành nghề sản xuất hộ Hộ nông (chủ yếu sản xuất nông nghiệp) Hộ ngành nghề (chuyên làm ngành nghề) Hộ kiêm (cả nông nghiệp ngành nghề, làm thuê, ) Ý kiến Thu nhập bình quân tháng nhân hộ tiền? Dưới 400.000đ/tháng ; Từ 450.000đ/tháng đến 1.500.000 đ/tháng Trên 1.500.000 đ/tháng Con số cụ thể (nếu được):………………triệu đồng/tháng Tình hình sử dụng đất hộ? (đơn vị tính: m2) Loại đất Tổng diện tích Diện tích chuyển nhượng năm Diện tích nhận chuyển nhượng năm Tổng diện tích đất Đất Đất nông nghiệp Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 79 Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất TT Nguyên nhân Làm việc khác Chuyển nơi Thiếu lao động Không có nhu cầu Nguyên nhân khác Ý kiến Nguyên nhân nhận chuyển nhượng TT Nguyên nhân Mua để Mua để đợi giá cao bán Có tiền mua Mở rộng sản xuất Nguyên nhân khác Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Ý kiến Page 80 Nguồn thông tin có hộ định chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất? TT Nguyên nhân Trong gia đình Người quen Thông tin đại chúng Qua môi giới Từ nguồn khác Ý kiến 10 Quan hệ người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng? TT Nguyên nhân Trong gia đình Hàng xóm, láng giềng Người địa phương Nơi khác Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Ý kiến Page 81 11 Địa điểm thời gian giao dịch Địa điểm, thời gian giao dịch Ý kiến Địa điểm GD Tại nhà riêng Nơi khác Tại văn phòng ĐK Thời gian GD Một tuần Hai tuần Trên tuần 12 Đơn giá giao dịch Loại đất Giá thực tế Giá quy định (đ/m2) (đ/m2) Ghi Đất Đất nông nghiệp Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 82 13 Phương thức toán Thời gian, hình thức toán Ý kiến Ghi Thời gian toán Trả lần sau giao dịch Trả nhiều lần Hình thức khác Hình thức toán Bằng tiền mặt Bằng vàng, ngoại tệ Hình thức khác II Tiếp cận đất đai ổn định sử dụng Công việc sản xuất nông nghiệp hộ thay đổi hộ có mặt sản xuất nông nghiệp dễ dàng hơn? Sẽ mở rộng quy mô Không thay đổi ; ; Ý kiến khác: …………………………… …………………… Các đất nông nghiệp hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không? Hoặc thời gian chờ nhận GCN QSD đất? Có (Vui lòng trả lời câu hỏi 2.1 – 2.2) Không (vui lòng trả lời câu hỏi 3) 2.1 Hộ nhận tiền bồi thường thỏa đáng bị thu hồi đất không? Không Có khả Không chắn Chắc chắn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 83 2.2 Hãy đánh giá tính ổn định mặt sản xuất nông nghiệp hộ (tính ổn định quy hoạch)? Rất ổn định Ổn định Tương đối ổn định Không ổn định Vị trí, diện tích đất nông nghiệp? 3.1 Vị trí đất? Có gần đường tỉnh lộ Có gần đường huyện lộ Có gần đường trục xã Có gần đường thôn xóm 3.2 Diện tích đất? Dưới sào (360 m2/1sào Bắc bộ) Dưới 1mẫu (10 sào Bắc bộ) Trên sào (360 m2/1sào Bắc bộ) Trên sào (10 sào Bắc bộ) Đánh giá mức độ rủi ro diện tích đất sách thay đổi (thuế, lệ phí,…)? Rất cao Cao Trung bình Thấp Xin cảm ơn anh (chị) tham gia trả lời câu hỏi trên! Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 84 [...]... phát từ những lý do trên chúng tôi chọn nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung Nghiên cứu thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm từ đó đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Mục tiêu... đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2012 - 2014 - Đề xuất các giải pháp quản lý hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn huyện Gia Lâm 1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. .. Gia Lâm, Thành Phố Hà Nội - Phạm vi về thời gian: Đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2012 - 2014 1.4 Nội dung nghiên cứu Trên cơ sở mục đích đặt ra thì nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm: - Tìm hiểu thực trạng việc chuyển nhượng, phân tích đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa. .. 2.1.3 Nội dung nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau: - Thực trạng chuyển nhượng đang diễn ra: + Số vụ tham gia chuyển nhượng +Loại đất chuyển nhượng: đất ở, đất nông nghiệp +Bên chuyển nhượng là ai? Hoàn cảnh,nguyên nhân chuyển nhượng? + Bên nhận chuyển nhượng là ai? Mục đích nhậnchuyển nhượng? Loại đất nhận chuyển nhượng? ... đang tác động như thế nào tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội - môi trường trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất những giải pháp quản lý, sử dụng đất hợp lý đem lại hiệu quả cao và bền vững là rất cần thiết Tuy nhiên đến nay các nghiên cứu trước đây mới tập trung nghiên cứu hiệu quả sử dụng đất, các nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa nhiều, đặc biệt trên địa bàn huyện Gia Lâm... trên địa bàn huyện Gia Lâm 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung: vấn đề liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân - Phạm vi về không gian: Phạm vi nghiên cứu quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn 3 xã Thị trấn Trâu Quỳ, xã Dương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 2 Xá, xã Dương Quang huyện. .. của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyển sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị... hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà nhà nước đã xác định Hai là, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di rời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa đất, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Ba là, giá trị quyền. .. quyền sử dụng đất bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp.Và việc thực hiện các quyền này phải tuân theo quy định do Nhà nước đặt ra Tiếp theo Luật đất đai 1993 là Luật đất đai 2003, và mới đây nhất là Luật đất đai 2013 đều quy định rất rõ về quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển. .. các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất trực tiếp Trước hết, chúng ta hiểu quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên Chúng ta thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu