Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGHIÊM THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nghiêm Thị Thu Hiền i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Đỗ Thị Đức Hạnh tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình Uỷ ban nhân dân phịng Tài ngun & mơi trường huyện Gia Lâm, Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh huyện Gia Lâm, Ban quản lý dự án Uỷ ban nhân dân xã tạo điều kiện thời gian cung cấp số liệu cho đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nghiêm Thị Thu Hiền ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Đất đai, bất động sản thị trường bất động sản 2.1.1 Đất đai, bất động sản 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.2 Giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Phương pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.2 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.3.3 Căn pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.3.4 Một số quy định đấu giá quyền sử dụng đất 14 iii 2.4 Đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 17 2.4.1 Trung Quốc 17 2.4.2 Úc 18 2.4.3 Nhật Bản 19 2.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 21 2.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất Đà Nẵng 21 2.5.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Hải Phòng 22 2.5.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội 23 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 26 3.1 Địa bàn nghiên cứu 26 3.2 Thời gian nghiên cứu 26 3.3 Đối tượng nghiên cứu 27 3.4 Nội dung nghiên cứu 27 3.4.1 Khái quát huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 27 3.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013-2016 27 3.4.3 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Gia Lâm, thành phố Hà Nội 27 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Gia Lâm, thành phố Hà Nội 27 3.5 Phương pháp nghiên cứu 27 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 27 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 29 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 30 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 30 3.5.6 Phương pháp minh họa 30 3.5.7 Phương pháp đánh giá 30 Phần Kết thảo luận 31 4.1 Khái quát huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33 iv 4.1.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất huyện Gia Lâm 38 4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất 41 4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013-2016 44 4.2.1 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 44 4.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2013-2016 52 4.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án chọn địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 57 4.3 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm 65 4.3.1 Đánh giá kết đấu giá địa bàn huyện Gia Lâm 65 4.3.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá QSDĐ 67 4.3.3 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 4.3.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm 72 4.4 Giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm 73 Phần Kết luận kiến nghị 74 5.1 Kết luận 74 5.2 Kiến nghị 75 Tài liệu tham khảo 76 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BQLDA Ban quản lý dự án CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN Giấy chứng nhận MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sử hữu TNMT Tài nguyên môi trường TTBĐS Thị trường bất động sản TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam đồng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2016 41 Bảng 4.2 Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2013-2016 52 Bảng 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2013-2016 53 Bảng 4.4 Kết thực đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành giai đoạn 2013-2016 55 Bảng 4.5 Kết đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành giai đoạn 2013-2016 56 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Trâu Quỳ, xã Đặng Xá 60 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Ninh Hiệp 62 Bảng 4.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Yên Viên 63 Bảng 4.9 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Dương Quang 65 Bảng 4.10 Đánh giá việc chuẩn bị đấu giá 67 Bảng 4.11 Đánh giá trình thực đấu giá 68 Bảng 4.12 Đánh giá việc thực kết đấu giá 69 Bảng 4.13 Đánh giá cán thực công tác đấu giá QSDĐ 70 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm 31 Hình 4.2 Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế huyện Gia Lâm qua năm 33 Hình 4.3 Quy trình đấu giá QSDĐ huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 44 Hình 4.4 Sơ đồ vị trí dự án lựa chọn 58 Hình 4.5 Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá thị trấn Trâu Quỳ 59 Hình 4.6 Sơ đồ vị trí khu đấu giá xã Ninh Hiệp 61 Hình 4.7 Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá xã Yên Viên 62 Hình 4.8 Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá xã Dương Quang 64 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nghiêm Thị Thu Hiền Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn dự án đấu giá dựa vào điều kiện phát triển khu vực - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 26 cán 64 người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất - Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích, so sánh: thống kê, tổng hợp số liệu, tài liệu để từ so sánh, phân tích làm rõ đặc trưng trình đấu giá - Phương pháp minh họa: sử dụng sơ đồ, biểu đồ để khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội phân tích, đánh giá cơng tác đấu giá QSDĐ - Phương pháp đánh giá: đánh giá kết đấu giá QSDĐ dựa tiêu chí thành cơng, khơng thành cơng mức chênh lệch Kết kết luận - Kết + Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Lâm + Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2013-2016 dự án chọn ix 4.2.3.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xã Dương Quang (Dự án 4) Khu đất đấu giá xã Dương Quang có diện tích 1608,5 m2 Lơ X1 thôn Tự Môn Từ năm 2013-2016, Huyện tổ chức đấu giá dự án xã Dương Quang Số lượng đất đưa đấu giá dự án ít, nhiều vào năm 2015 với 10 đất Tất đất đưa đấu giá tổ chức đấu giá thành công Tổng số tiền thu từ đấu giá 6.016,3 triệu đồng Hình 4.8 Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá xã Dương Quang Năm 2014, đất cuối thuộc lô đất số Yên Mỹ tổ chức đấu giá đấu giá thành cơng Như vậy, đến năm 2014 huyện hồn thành xong kế hoạch đấu giá QSDĐ năm 2010 Theo kế hoạch đấu giá QSDĐ năm 2012, huyện tổ chức đấu giá 21 đất đến năm 2016, Huyện hoàn thành kế hoạch đặt kế hoạch với diện tích khu đấu giá 3800m2 thôn Binh Trù Kết đấu giá QSDĐ thể bảng 4.9 sau: 64 Bảng 4.9 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Dương Quang STT Nội dung Số đất thực đấu giá Số lượng người tham gia đấu giá Số đất trúng đấu giá Tổng diện tích trúng đấu giá (m2) Giá khởi điểm ( triệu đồng) Tổng số tiền dự kiến thu (triệu đồng) Tổng số tiền trúng đấu giá (triệu đồng) Mức chênh lệch (lần) Năm Năm Năm Năm 2013 2014 2015 2016 4 10 22 17 13 22 10 67 4 10 22 277,8 272,2 771,8 298,7 1.608,5 3,5 2-3,5 3,5 3,5 715,1 755,1 2701,3 1.045,5 5.216,9 1.099 1.020,2 2.824,4 1.072,7 6.016,3 1,5 1,3 1,0 1,0 Tổng Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Gia Lâm Từ bảng 4.9 cho thấy, năm 2013 mức chênh lệch số tiền trúng đấu giá số tiền dự kiến cao Đến năm sau giảm dần vị trí đất cịn lại khơng đẹp, khơng thỏa mãn nhu cầu người sử dụng đất Giá khởi điểm dự án đấu giá xã Dương Quang thấp lý giúp cho đất trúng đấu giá thành công 4.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM 4.3.1 Đánh giá kết đấu giá địa bàn huyện Gia Lâm * Xét mức chênh lệch giá trúng đấu giá với giá dự kiến Mức chênh lệch giá trúng đấu giá với giá dự kiến thể biểu đồ sau: - Khu vực đô thị: Dự án đấu giá khu đất thị trấn Trâu Quỳ, xã Đặng Xá có quy mơ lớn với số lượng người tham gia đấu gia nhiều nhiên mức chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm không cao, cao vào năm 2013 - Khu vực nông thôn: 65 Mức chênh lệch dự án đấu giá xã Ninh Hiệp cao, không cao so với khu vực nông thôn mà cịn cao so với khu vực thị Ngun nhân +Vị trí lơ đất thuộc khu đất đấu giá xã Ninh Hiệp có địa đẹp giao thông thuận tiện cho việc lại, kinh doanh buôn bán đáp ứng kỳ vọng đông đảo người đầu tư + Ninh Hiệp xã có làng nghề, nguồn thu nhập người dân cao + Do tâm lý người người dân, vị trí lơ đất đáp ứng u cầu người dân Chính vậy, phiên đấu giá khu đất xã Ninh Hiệp thu hút lượng người tham gia đấu giá lớn tạo cạnh tranh đấu giá * Mức độ đấu giá thành công không thành công - Khu vực đô thị: Tuy khu đấu giá đất Trâu Quỳ, Đặng Xá khu đô thị tỷ lệ đấu giá thành cơng khơng cao, cịn nhiều đưa đấu giá phải đấu giá lại đợt sau Nguyên nhân yêu cầu quy hoạch, số khu đất xây dựng nhà 35% diện tích đất, bên cạnh người trúng đấu giá khơng đủ tài mà nhiều người trúng đấu giá làm đơn xin rút lại tiền nộp chấp nhận tiền đặt trước Có nhiều người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ, thị trường bất động sản chưa phục hồi nên khơng mua lại mà họ đành phải bỏ tiền đặt trước , hủy kết đấu giá - Khu vực nông thôn: Hầu hết dự án đấu giá khu vực nông thơn khơng thành cơng, riêng có dự án đấu giá xã Dương Quang đấu giá thành công Tuy Dương Quang xã phát triển lại có tỷ lệ đấu giá thành cơng so với dự án lại Nguyên nhân dự án có đất tổ chức đấu giá, giá khởi điểm thấp Năm 2013-2014, dự án đấu giá xã, thị trấn phát triển có tỷ lệ đấu giá thành công thấp so với xã phát triển phát triển, nguyên nhân số người trúng đấu giá khơng hồn thành nghĩa vụ tài Như thấy số lượng "cò đất" khu vực nhiều so với khu vực phát triển đến năm 2015-2016 số lượng đất phải tổ chức đấu giá lại giảm nhiều phần thị trường bất động sản có xu hướng phát triển tích cực, phần quy chế đấu giá thay đổi 66 4.3.2 Đánh giá người tham gia cơng tác đấu giá QSDĐ Nhằm tìm hiểu ý kiến đánh giá tham gia công tác đấu giá QSDĐ, tiến hành điều tra theo phương pháp vấn phiếu điều tra Kết điều tra cho thấy: * Giai đoạn trước tham giá đấu giá Bảng 4.10 Đánh giá việc chuẩn bị đấu giá STT Nội dung Kênh phổ biến thông tin đấu giá Việc cung cấp đầy đủ thơng tin khu vực đấu giá Khó khăn việc tiếp cận thông tin đấu giá Phổ biến quy chế đấu giá Việc tìm hiểu kỹ quy chế Mức hợp lý bước giá dự án Việc đăng ký đấu giá nhiều đất phiên Mức phù hợp khoản tiền đặt trước Tiêu chí UBND xã UBND huyện TTPTQĐ Hệ thống truyền Khác Có Khơng Có Khơng Có Khơng Có Khơng Có Khơng Khác Có Khơng Phù hợp Không phù hợp Kết 14 10 36 64 0 64 64 58 58 62 54 10 Tỷ lệ (%) 21,8 1,6 15,6 1,7 56,3 100,0 0,0 0,0 100,0 100,0 0,0 90,6 9,4 90,6 9,4 0,0 96,9 3,1 84,4 15,6 Kết điều tra cho thấy, người dân biết thông tin đấu giá QSDĐ qua nhiều kênh chủ yếu qua quen biết số biết qua phương tiện truyền thông Những thông tin quan trọng khu đất đấu vị trí, diện tích, tiền đặt trước, bước giá cung cấp đầy đủ cho người tham gia 100% họ cho việc tiếp cận thơng tin khơng gặp khó khăn Khi hỏi việc có biết quy chế đấu giá khơng 100% người tham gia trả lời có, nhiên có 90,6% tìm hiểu kỹ quy chế, lại số người dân quan tâm thông tin cần thiết Do nắm thông tin bước thực nên khơng có trường hợp bị loại q trình đấu giá 67 Theo kết điều tra có 58 người trúng đấu giá (chiếm 90,6%) cho bước giá dự án hợp lý, lại số cho nên giảm bước giá quy định bước giá chung cho tất dự án Khi tham giá đấu giá QSDĐ, 100% người tham gia cho họ phải nộp tiền đặt trước, phí hồ sơ phí tham gia số ý kiến cho phải nộp phí hồ sơ phí tham gia cao nên bỏ phí hồ sơ phí tham gia hay giảm tiền phí Với số tiền đặt trước dự án có 84,4% người trúng đấu giá cho phù hợp, bên cạnh người trúng đấu giá muốn giảm tiền đặt trước có số người muốn tăng tiền đặt trước để tránh tình trạng"cị đất" Khi vấn 62 người có 96,9% người trúng đấu giá cho họ quyền đăng ký đấu giá nhiều phiên có số người đăng ký trúng * Trong trình tham gia đấu giá Bảng 4.11 Đánh giá trình thực đấu giá STT Nội dung Tiêu chí Việc đấu giá thực quy chế đấu giá niêm yết Mức hài lịng giá trúng đấu giá Tính minh bạch, cơng khai cơng tác đấu giá Có Khơng Có Khơng Có Khơng Kết Tỷ lệ (%) 64 49 15 64 100,0 0,0 76,6 23,4 100,0 0,0 Theo kết điều tra, 100% người trúng đấu giá cho việc đấu giá thực theo quy chế đấu giá công tác đấu giá đảm bảo tính cơng khai, minh bạch cung cấp đầy đủ thông tin đất, số tiền trúng đấu giá Khi hỏi mức trúng đấu giá có 75,6% người trúng đấu giá hài lịng với mức giá Cịn lại số người cho giá trúng đấu giá cao so với vị trí đất Họ cho với mức giá họ có vị trí đất có lợi * Sau đấu giá kết thúc 68 Bảng 4.12 Đánh giá việc thực kết đấu giá STT Nội dung Tiêu chí Kết Tỷ lệ (%) Việc thông báo Quyết định phê duyệt kết đấu giá theo quy định Sau hồn thành nghĩa vụ tài chính, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Có 64 100 Khơng 0,0 Có Khơng 60 93,8 6,2 Khác 0,0 Sau trúng đấu giá, tất người trúng đấu giá nhận định phê duyệt kết đấu giá QSDĐ Việc thực thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ thực sau có 93,8% trường hợp thực quy định, lại cấp giấy chứng nhận chậm so với quy định 4.3.3 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất Nhằm tìm hiểu ý kiến đánh giá cán tham gia công tác đấu giá QSD đất, tiến hành điều tra 26 phiếu cán theo phương pháp vấn phiếu điều tra 69 Bảng 4.13 Đánh giá cán thực công tác đấu giá QSDĐ STT Nơi dung Tiêu chí Kết Tỷ lệ (%) Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá thay đổi kể từ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực Căn xây dựng dự án đấu giá huyện Gia Lâm Những vướng mắc gặp phải trình xây dựng dự án Kênh phổ biến thông tin đấu giá QSDĐ Phương thức thực đấu giá Việc thực đấu giá Việc thực quy chế đơn vị đấu giá Xây dựng giá khởi điểm vào Tỷ lệ bỏ cọc khoảng Có Khơng Khác KH hàng năm Nhu cầu địa phương Khác Có Khơng UBND xã UBND huyện TTPTQĐ Hệ thống truyền Khác Theo vịng Đồng loạt Cơng ty ĐG Hội đồng ĐG Có Khơng Vị trí CSHT Giá thị trường Khác 0-25 25-50 50-75 75-100 Có Khơng Khác Có Khơng 21 26 26 10 16 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 15 26 0 21 17 80,8 19,2 0,0 100,0 100,0 0,0 38,5 61,5 100,0 100,0 100,0 100,0 30,8 100,0 0,0 100,0 0,0 100,0 0,0 100,0 100,0 100,0 57,7 100,0 0,0 0,0 0,0 80,8 19,3 0,0 34,6 65,4 10 11 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau hoàn thành nghĩa vụ tài Những vứng mắc tổ chức đấu giá Kết điều tra cho thấy, 80,8% cán cho trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi sau Luật Đất đai 2013 bên cạnh đó, cịn lại ý kiến 70 cho năm đầu định ban hành số dự án thực theo quy định cũ kế hoạch dự án phê duyệt trước Luật đất đai 2013 có hiệu lực 100% cán cho để xây dựng dự án dựa kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhu cầu địa phương, việc giúp địa phương quản lý tốt quỹ đất Tuy nhiên có 38,5% ý kiến cho việc xây dựng dự án cịn có vướng mắc việc kế hoạch đưa nhiều thực tế lại khơng hồn thành năm đấy, nhiều dự án chưa giải phóng mặt bằng, việc bồi thường đất cho người dân cịn khó khăn Mặc dù việc thực kế hoạch hàng năm khơng hồn thành số tiền thu có vượt kế hoạch Nguyên nhân huyện không tổ chức đấu giá số dự án (thiếu vốn, cịn vướng quy hoạch), tình hình thị trường bất động sản thời điểm lập kế hoạch, vị trí đất khơng thuận lợi Theo kết điều tra, tất cán cho thông tin đấu giá QSDĐ phổ biến qua UBND xã nơi có đất đấu giá, UBND huyện, trung tâm phát triển quỹ đất, hệ thống truyền cịn thơng qua báo, trang web điển tử; dự án đấu giá khu đấu giá đất thị trấn Trâu Quỳ, xã Đặng Xá Ban quản lý dự án thực nên thông tin đấu giá niêm yết 100% cán cho phương thức thực dự án đấu giá theo vòng quy định quy chế Việc thực đấu giá công ty tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực họ thực quy chế Khi hỏi xây dựng giá khởi điểm 100% cho chủ yếu vào vị trí, sở hạ tầng, giá thị trường Ngồi nội đưa phiếu có số cán cho rằng, giá khởi điểm phụ thuộc vào giá Nhà nước quy định, phụ thuộc vào yếu tố an ninh khu đất Theo kết điều tra, cán cho tổ chức đấu giá có vướng mắc vướng mắc chủ yếu tình trạng bỏ cọc (tiền đặt trước) Và 100% cho tỷ lệ bỏ cọc chiếm 25% tổng số người trúng đấu giá Điều cho thấy có nhiều người tham gia đấu giá khơng phải mục đích đấu giá thực mà muốn đẩy giá lơ đất lên cao gây khó khăn cho người thực muốn lô đất gây ảnh hưởng nhiều đến việc thành cơng hay không thành công dự án Sau nộp nghĩa vụ tài chính, tất người trúng đấu giá cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhiên theo 21 cán việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ hạn theo quy định 71 4.3.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm 4.3.4.1 Kết đạt Đấu giá QSDĐ mang lại hiệu kinh tế cao từ nguồn lực đất đai Trong giai đoạn từ năm 2013-2016 công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước với tổng số tiền 549.768,9 triệu đồng Từ tạo nguồn vốn hỗ trợ đầu tư cho việc xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng Thông tin khu đất đấu giá công khai, minh bạch tạo công cho người dân; việc đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá Các thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ thực đơn giản, nhanh chóng 4.3.4.2 Tồn tại, hạn chế Việc ban hành văn liên quan đấu giá QSDĐ quan có thẩm quyền khác ban hành thời điểm khác gây khó khăn cho việc thực cơng tác đấu giá QSDĐ cán việc tìm hiểu đấu giá người dân Các dự án đấu giá khu đất chậm tiến độ so với kế hoạch hàng năm Có lơ đất theo kế hoạch từ năm 2013 đến năm 2016 chưa hoàn thành khác dự án Dương Xá, Cổ Bi, Lệ Chi Như thấy việc xây dựng kế hoạch khơng sát với tính hình thực tế địa phương, cịn thiếu tính khoa học Mặc dù niêm yết công khai thông tin đấu giá trụ sở UBND huyện, xã thông tin đấu giá đến với người dân hạn chế Người dân chủ yếu biết qua người quen Mức tiền đặt trước số dự án khơng cao nên tình trạng bỏ tiền đặt trước, khơng hồn thành nghĩa vụ tài diễn Hầu hết xã, thị trấn có tượng người tham gia đấu giá khơng nhu cầu sử dụng đất thực mà mang tính đầu đất đai Nhiều đất tổ chức đấu giá sau vài tháng đăng tin rao bán Việc đưa lô đất vào tổ chức đấu giá có nhiều cơng đoạn, thủ tục bị kéo dài gây khó khăn cho việc tổ chức đấu giá, ảnh hưởng đến hiệu đấu giá 72 Chất lượng đo đạc kém, dẫn đến tình trạng nhiều đất phải tổ chức đấu giá lại có thay đổi diện tích Sau cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người trúng đấu giá xây nhà không quy định mật độ xây dựng Ở số dự án, giá trúng đấu giá thấp có tượng thơng thầu chưa có chế tài để xử lý 4.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM - Hoàn thiện hệ thống pháp luật, quy định liên quan đấu giá QSDĐ xác định giá khởi điểm, trình tự thủ tục đấu giá, nên đưa vào loại văn quy phạm để việc thực đấu giá cán dễ dàng người dân dễ tiếp cận - Ban hành quy chế chung cho tất dự án đấu giá huyện quy định riêng cho dự án - Nâng cao hiệu công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết Cần đo đạc lại đất trước đưa phương án đấu giá QSDĐ - Đối với dự án đấu giá đất cần phải giải phóng, bồi thường huyện phải tiến hành tổ chức nhanh chóng sở hạ tầng cần đầu tư để việc đấu giá thực theo kế hoạch - Thông tin đấu giá cần phải phổ biến rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng, đài phát thôn, tổ dân phố để người dân biết tham gia - Việc nộp phí tham gia đấu giá tiền đặt trước hình thức chuyển khoản ngân hàng, ngân hàng không ghi số lơ, đất đấu giá tồn chứng từ nộp tiền, đơn tham gia phiếu trả giá khách hàng cho vào phong bì thư dán kín bỏ vào hòm phiếu niêm phong trụ sở tổ chức bán đấu giá - Nâng mức tiền đặt trước tối đa để hạn chế tình trạng bỏ tiền đặt trước đảm bảo cơng cho người thực có nhu cầu đất - Đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thủ tục trình đấu giá QSDĐ Ví dụ thay việc xác định giá khởi điểm Sở Tài Ngun- Mơi trường trình UBND thành phố định nên ủy quyền cho UBND huyện định giá khởi điểm phòng TNMT xác định giá dự án thuộc định UBND huyện 73 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Gia Lâm nằm phía Đơng Thủ Hà Nội Trên địa bàn huyện có nhiều tuyến đường giao thơng quan trọng, có nhiều khu thị, khu cơng nghiệp trung tâm thương mại hình thành; nhiều làng nghề tiếng, thu hút đông khách thập phương nước làng gốm sứ Bát Tràng, may da Kiêu Kỵ, chế biến thuốc bắc, Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai ln trọng, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Trong giai đoạn 2013-2016, Huyện Gia Lâm lập kế hoạch đấu giá với tổng diện tích 143.774,3 m2 tổ chức đấu giá 54 dự án với tổng diện tích trúng đấu giá 41.302,7 m2 thu 752.933,0 triệu đồng cho ngân sách nhà nước Với quy mô lớn, khu đấu giá đất Trâu Quỳ, Đặng Xá tổ chức đấu giá nhiều lơ đất với tổng diện tích 29.292,4 m2; tiền trúng đấu giá cao so với dự kiến không chênh lệch nhiều Ninh Hiệp thuộc khu vực nông thôn số tiền thu gấp lần so với dự kiến Do tận dụng sở hạ tầng có sẵn với diện tích đấu giá giúp cho dự án đấu giá xã Yên Viên hoàn thành kế hoạch sớm huyện Dương Quang xã phát triển có số lượng đưa đấu giá đợt với giá khởi điểm thấp nên tỷ lệ đấu giá thành công cao Công tác đấu giá QSDĐ huyện Gia Lâm đánh giá công khai, minh bạch; Những người tham gia đấu giá biết quy chế đấu giá; việc đấu giá trình tự thủ tục, quy chế đấu giá Các thủ tục sau trúng đấu giá QSDĐ thực quan chức thực tốt Tuy nhiên tồn hạn chế sau: việc xây dựng kế hoạch cịn thiếu tính khoa học; thông tin đấu giá đến với người dân hạn chế; tượng người tham gia đấu giá khơng nhu cầu sử dụng đất thực mà mang tính đầu đất đai Để giải tồn khó khăn, cần thực số giải pháp sau: cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, ban hành quy chế chung cho tất dự án đấu giá huyện quy định riêng cho dự án lựa chọn; nâng cao hiệu công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết; dự án đấu giá đất cần phải giải phóng, bồi thường huyện phải tiến hành tổ chức nhanh chóng đầu tư xây dựng sở hạ tầng; việc tổ chưc thực đấu 74 giá: thông tin đấu giá cần phải phổ biến rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng, đài phát thôn, tổ dân phố; 5.2 KIẾN NGHỊ Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm Tôi đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm lý giải vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá, xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO An Trần (2013) Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013: Khoảng cách kế hoạch thực tiễn Hà Nội Truy cập ngày 21/11/2016 http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Kinh-te/639705/dau-gia-quyen-su-dung-dat-nam2013-khoang-cach-giua-ke-hoach-va-thuc-tien Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ trưởng Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sủa dụng cho thuê đất Bộ Tư Pháp (2014) Báo cáo việc Sơ kết 04 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tư Pháp (2015) Báo cáo kết khảo sát tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản Bộ tư pháp (2015) Báo cáo Tổng thuật pháp luật nước đấu giá tài sản ngày 28/10/2015 Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ giá đất Chính phủ (2016) Nghị định số 135/2016/ NĐ-CP Chính phủ ngày 9/9/2016 quy định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 10 Cục quản lý nhà (2007) Khái niệm bất động sản Truy cấp ngày 15/7/2017 http://tailieu.tv/tai-lieu/khai-niem-ve-bat-dong-san-12009/ 11 Hoàng Minh Hạnh (2016) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 NXB Đại học Nông Nghiệp Hà Nội 12 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định Tạp chí Địa (8-2005) T25-29 76 13 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá bất động sản Hà Nội 14 Minh Huệ (2013) Hải Phòng: Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trầm lắng Truy cập ngày 19/7/2017 http://enternews.vn/hai-phong-tram-lang-dau-giaquyen-su-dung-dat-29165.html 15 Minh Nghĩa (2017) Hà Nội dự kiến thu 10.000 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất Truy cập ngày 4/2/2017 http://www.baomoi.com/ha-noi-du-kien-thu-10000-ty-dong-tu-dau-gia-quyen-su-dungdat/c/21459759.epi 16 Nguyên Mai (2015) Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015: Hy vọng khả quan Báo Hải Phòng Truy cập ngày 10/9/2017 http://www.baohaiphong.com.vn/channel/4915/201502/dau-gia-quyen-su-dungdat-nam-2015-hy-vong-kha-quan-2395532/ 17 Nguyễn Minh Tâm (2013) Vai trò việc đấu giá quyền sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta Tạp chí dân chủ pháp luật Truy cập ngày 22/2/2107 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh te.aspx?ItemID=112 18 Nguyễn Ngọc Vinh (2011) Tài liệu thị trường bất động sản http://cedzo.edu.vn/tai-lieu/762-tai-lieu-thi-truong-bat-dong-san-cua-ts-nguyenngoc-vinh.html 19 Phạm Thanh Quế (2011) Bài giảng Định giá đất bất động sản Trường đại học Lâm Nghiệp, Hà Nội 20 Phạm Văn Võ (2005) Về cấu trúc yếu tố cung-cầu-giá thị trường quyền sử dụng đất Tạp chí khoa học pháp luật số 1/2005 21 Phong Vân (2015) Hà Nội thu 3.000 tỷ đồng từ đấu giá đất Truy cập ngày 24/12/2016 http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/ha-noi-thu-hon-3-000-ty- dong-tu-dau-gia-dat-280815.html 22 Quốc hội (2003) Luật Đất đai số 13/QH11 NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội 23 Quốc hội (2013) Luật Đất đai số 43/ QH13 NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội 24 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh bắc trung việt nam Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 25 UBND huyện Gia Lâm (2016) Báo cáo kết thực công tác năm 2016, phương hướng nhiệm vụ 2017 77 26 UBND Thành phố Hà Nội (2011) Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/09/2011 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Hà Nội 27 UBND Thành phố Hà Nội (2014) Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/09/2014 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Hà Nội 78 ... công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội" 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội. .. Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án chọn địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 57 4.3 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm 65 4.3.1 Đánh giá kết đấu giá địa bàn. .. phố Hà Nội 27 3.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013-2016 27 3.4.3 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Gia Lâm, thành