Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện sóc sơn thành phố hà nội

3.5.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất tại 3 3.5.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68 3.5.5 Đánh giá tình hình thực hiện quyền t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả Luận văn

Lê Thị Hải

LỜI CẢM ƠN

Sau 2 năm học tập và nghiên cứu tại Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo đã nhiệt tình, trách nhiệm giảng dạy trang bị kiến thức và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn, Chi cục Thuế huyện Sóc Sơn, Phòng Thống kê huyện Sóc Sơn, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 xã (Tiên Dược, Đông Xuân, Nam Sơn) điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cám ơn!

Tác giả Luận văn

Lê Thị Hải

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới 8

1.3 Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về công tác cấp cấp GCNQSD đất,

1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25 1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 28 1.4.3 Quyền sử dụng đất ở Việt Nam và những bài học kinh nghiệm 31

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 36

3.2.2 Dân số, lao động, việc làm và đời sống dân cư 41 3.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43

3.5.2 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.5.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất tại 3

3.5.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68 3.5.5 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 71 3.5.6 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị

3.5.7 Đánh giá tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước

3.5.8 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các

3.5.9 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu 86 3.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng

3.6.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản

3.6.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để

XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2010 - 2013 40

3.5 Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 huyện Sóc Sơn 50

3.7 Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 xã nghiên cứu 60 3.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại các xã nghiên cứu 63 3.9 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo tại các xã nghiên cứu 66 3.10 Thực trạng thực hiện quyền thừa kế tại 3 xã nghiên cứu 69 3.11 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã điều tra 70 3.12 Thực trạng thực hiện quyền tặng, cho tại 3 xã nghiên cứu 72 3.13 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã nghiên cứu 73 3.14 Thực trạng thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh tại 3 xã nghiên cứu 75 3.15 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại các xã

3.16 Tổng hợp tình hình thu hồi đất tại các xã nghiên cứu 80 3.17 Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

3.18 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở

DANH MỤC HÌNH

3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn năm 2010, 2013 41

tế - xã hội của mỗi địa phương và mỗi quốc gia

Điều 53 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Điều 54 của Hiến pháp quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức,

cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ

Trên thực tế công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta được quy định chặt chẽ trong các văn bản pháp luật và được triển khai thống nhất từ Trung ương đến địa phương Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cũng như các quy định khác vẫn còn khá nhiều hạn chế trong khâu tổ chức thực hiện Nhiều văn bản tính chất pháp lý còn chồng chéo và mâu thuẫn, tình trạng chuyển dịch đất đai ngoài sự kiểm soát của pháp luật Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình còn chậm đặc biệt là đối với đất ở Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa

phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:

- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định

- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh viện, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch) Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình

- Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa phương Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết

Những năm gần đây thị trường QSDĐ đang có hiện tượng "đóng băng" Phải chăng hiện nay cầu đã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá đất được định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị trường? Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm (bằng hình thức Ủy quyền định đoạt)

Sóc Sơn là huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 40 km về phía Bắc, có tổng diện tích tự nhiên 30.651,34 ha Huyện có vị trí cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội Đây là địa bàn có vị trí thuận lợi với hệ thống giao thông đối ngoại khá phát triển, đặc biệt là cảng hàng không quốc tế Nội Bài, các trục quốc

lộ Hà Nội- Thái Nguyên, Bắc Ninh- Hà Nội- Việt Trì Vì vậy, huyện có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện Sóc Sơn phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng Công tác quản lý và sử dụng đất của huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục Công tác cấp GCNQSD đất, thực hiện các quyền sử

dụng đất còn nhiều bất cập và vướng mắc Đứng trước thực trạng đó, để công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, cần phải rút kinh nghiệm từ thực

tế trong quá trình quản lý và sử dụng đất Trên cơ sở đó, xây dựng các biện pháp nhằm quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn, bền vững hơn

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, được sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, tôi tiến hành nghiên cứu đề

tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn đạt hiệu quả hơn

2.2 Yêu cầu

Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và đánh giá đúng thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất, các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội, cũng như định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chính sách của nhà nước

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:

- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó

- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục

vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người

- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản

Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang

sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt của mọi quốc gia, không những là tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… mà còn là tài sản quan trọng về quốc phòng, an ninh, phát triển công nghiệp và phục vụ lợi ích công cộng Nước ta là một nước nông nghiệp, trên 80% dân số là nông dân, nguồn sống chủ yếu từ đất đai, sở hữu toàn dân tức là mỗi người dân đều có quyền, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý Nhà nước về đất đai, bảo đảm

sử dụng hợp lý, có hiệu quả điều này hoàn toàn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh

tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổ đất đai, đảm bảo điều tiết quá trình phân phối công bằng, ngăn ngừa khả năng số ít chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận bình đẳng và trực tiếp với đất đai, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất

đai với mục đích bóc lột người sử dụng đất

Quy định đất đai là sở hữu toàn dân là cần thiết vì đất đai gắn liền với quá trình đấu tranh dựng nước và giữ nước của ông cha ta Đất đai là xương máu của

nhiều thế hệ, cho nên không được lơ là quan điểm "đất đai là sở hữu của toàn dân". Quy định này cũng là sự khẳng định và ghi nhận thành quả cách mạng về đất đai của dân tộc ta Trên thực tế, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện hành

đã bảo đảm cho người sử dụng đất đai, chủ yếu là nông dân có các quyền cần thiết như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, được bồi thường, được lựa chọn hình thức sử dụng đất, quyền sử dụng đất lâu dài, quyền cải tạo, bồi bổ đất đai để khai thác có hiệu quả cho cuộc sống…

Xét về quan điểm khoa học pháp lý về sở hữu đất đai có thể thấy, không có một hình thức sở hữu nào trên thế giới về đất đai có ưu điểm tuyệt đối hoặc nhược điểm tuyệt đối Ngay ở các nước lựa chọn hình thức đa sở hữu, trong đó có sở hữu

tư nhân thì vẫn có vai trò của Nhà nước trong việc quản lý, điều tiết đối với sở hữu đất đai Từ thực tiễn phong phú của cách mạng Việt Nam, Đảng ta đã khẳng định một trong những bài học kinh nghiệm lớn là nắm vững ngọn cờ độc lập dân tộc và chủ nghĩa xã hội, độc lập dân tộc là điều kiện tiên quyết để thực hiện chủ nghĩa xã hội, và chủ nghĩa xã hội là cơ sở bảo đảm vững chắc cho độc lập dân tộc, chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, là nguồn lực quan trọng để phục vụ quốc phòng, an ninh, bảo vệ Tổ quốc, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, hướng tới mục tiêu dân giầu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh

không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Từ đây xuất hiện khái niệm "quyền sử dụng đất" Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện:

- Phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại nguồn lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ

- Phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai Luật Đất đai hiện hành quy định rất rõ nội dung QSD đất (Điều l06 Luật Đất đai 2003) Theo đó, QSD đất bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Các quyền này, trừ quyền thừa kế và quyền tặng, cho là thuần tuý dân sự, còn lại đều là các quyền kinh

tế Tuy quyền tặng, cho QSD đất và quyền thừa kế QSD đất là hai quyền dân sự nhưng lại là căn cứ quan trọng để từ đó xác lập quyền kinh tế

Sau đây là nội dung của một số quyền cơ bản:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với

mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế

sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan

hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh

để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của

họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới

1.2.1 Tại các nước phát triển

1.2.1.1 Nhóm các nước phát triển (nhóm G7)

Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật) Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu

và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB

và chính quyền các bang

Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng

Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.1.2 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên

Xô cũ và Đông Âu)

Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN) trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô sụp

đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN ở Châu Âu là Ba lan, Tiệp khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova; Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo Tuy nhiên, mô hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô hình CNXH hiện thực của Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của C.Mác Trong đó, Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mô hình CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại không có chủ thuyết riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không rõ ràng theo mô hình nào Đặc trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các nước XHCN trước đây

là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các TLSX chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai) Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm

1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc SHNN, đất đai nông thôn và khu ngoại

ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN LB Xô Viết Nga thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân Toàn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu toàn dân (SHTD) Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở

LB Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn

LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.1.3 Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu

Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo SHTD

về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân

về đất đai và sở hữu của nhà nước Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền

và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai

Thừa nhận QSH của tư nhân Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản

Tên

Chiến lược tư nhân

hoá

Chiến lược phân bổ

Khả năng chuyển nhượng

Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê

CH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê Hungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê

Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuê Rumani Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê

Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003

Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai Ngoài việc

được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp

để đảm bảo công bằng xã hội Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu

về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chung Như vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm, 2012)

1.2.1.4 Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển khác

Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ

Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau Chẳng hạn trong Luật Đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân

Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động

Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99 năm Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN

về đất đai Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương Như vậy, về cơ bản, Nam Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai Đối với Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất

đai Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân người Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài Như vậy, Mông Cổ thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận

cả SHTN của người nước ngoài về đất đai

Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải

là phần cơ bản (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm, 2012)

1.2.2 Tại các nước trong khu vực

1 Brunây Luật thu hồi đất 1949, Luật

2 Campuchia Luật Đất đai 2001

Sở hữu quốc vương SHTN

4 Indônexia Quy định của Chính phủ về

quản lý đất đai 2004

SHNN SHTN Đất nông nghiệp thuộc SHNN

SHTN

2003

SHTD

(nguồn: Kinh nghiệm quản lý nước ngoài về pháp luật và quản lý đất đai – Bộ Tài

nguyên và Môi trường năm 2012)

1.3 Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về công tác cấp cấp GCNQSD đất, việc thực hiện các quyền sử dụng đất

1.3.1 Cơ sở khoa học

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất hoặc GCN) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người

sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Hay GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo

hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCNQSD đất chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng GCNQSD đất có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định

về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai

* Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng

ký và cấp GCNQSD đất bởi vì:

- GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSD đất, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng

đất đai trong việc chấp hành Luật Đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai

- GCNQSD đất là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm

vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

- GCNQSD đất đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

- Cấp GCNQSD đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các

nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCNQSD đất là một

cơ sở quan trọng Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCNQSD đất đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCNQSD đất

Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCNQSD đất thông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCNQSD đất vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp GCNQSD đất sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai

1.3.2 Cơ sở pháp lý

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng Hoà được thành lập, các luật lệ quy định trước đó đều bị bãi bỏ Tại khoá họp thứ 3 ngày

04/02/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất Ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh ban hành Luật cải

cách ruộng đất Mục đích và ý nghĩa của Luật cải cách ruộng đất là " Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ; để thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, để giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, đẩy nhanh sản xuất nông nghiệp và mở đường cho công thương nghiệp phát triển, để cải thiện đời sống của nông dân, bồi dưỡng lực lượng của nhân dân, lực lượng của kháng chiến"

Năm 1976, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã ban hành một số văn bản để điều chỉnh mối quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới Chính phủ ban hành quyết định số 169/QĐ-CP ngày 20/6/1977 chỉ đạo việc thực hiện kiểm tra thống kê đất đai trên phạm vi cả nước

Với sự ra đời của Nhà nước mới, Chính phủ đã ban hành Hiến pháp 1980, Hiến pháp quy định một hình thức sở hữu mới đối với đất đai Tại điều 19 Hiến

pháp 1980 quy định "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng ven biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân" Tại điều 20 của Hiến pháp

này cũng quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm"

Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 về việc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước, xác định rõ nhiệm vụ của ngành địa chính ở các cấp Quyết định đã nêu lên 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Với mục đích nhằm đưa việc quản lý và sử dụng ruộng đất vào quy chế chặt chẽ, nâng cao ý thức trách nhiệm của mọi cơ quan, tổ chức và mọi người trong việc

sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả tất cả các loại ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ

đã ra Chỉ thị 299/TTg quy định việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Trong đó nêu rõ "Toàn bộ ruộng đất trong

cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung"

Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ đã quy định về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thông kê ruộng đất

Ngày 30/09/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ra Thông tư số 02/TCRĐ giải thích và hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ -CP của Chính phủ

Ngày 05/11/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐ

- ĐKTK về thủ tục đăng ký đất đai, thống kê trong cả nước

Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam được công bố ngày 08/11/1988 Tại điều 18 luật này đã quy định cụ thể về đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, cấp Giấy chứng nhận QSD đất, các nội dung khác về quản lý đất đai cũng được nêu cụ thể trong luật

Cùng ngày, Hội đồng bộ trưởng đã ra chỉ thị số 67/CT về một số việc cần tiếp tục triển khai để thi hành Luật Đất đai 1988 Trong khoản 2, Điều 6 chỉ thị có nêu

"Chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất, lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất"

Để cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1988, ngày 14/7/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ra Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK về đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất Đến ngày 28/10/1989 ban hành Thông tư số 302/TT - ĐKTK hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ -ĐKTK

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá IX thông qua ngày 14/07/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1988 Luật Đất đai 1993 ra đời đã nêu ra 7 nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai trong đó có đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận QSD đất, lập hồ sơ địa chính

Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, để cụ thể hoá nội dung Luật, Chính phủ đã ban hành các văn bản:

- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp Giấy chứng nhận QSD đất

- Nghị định số 02/CP ngày 05/07/1994 quy định quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị Trong đó công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSD đất được quy định cụ thể tại khoản 1, 2 điều 10 và khoản 1, 2, 3, 4 Điều 16

- Chỉ thị 346/TTg ngày 05/07/1994 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất và quyền sở hữu nhà ở

Để cụ thể hoá các văn bản nêu trên của Chính phủ, thực hiện nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai của mình Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên

và Môi trường) đã có nhiều văn bản hướng dẫn thi hành như:

- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 về việc ban hành biểu mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai

- Chỉ thị số 10/1998/CT -TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 10/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thiện việc cấp GCN QSD đất đối với đất nông nghiệp

- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 về việc hướng dẫn đăng

ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSD đất, lập hồ sơ địa chính

- Chỉ thị số 18/1999/CT -TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 01/7/1999 tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và đẩy mạnh hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất đô thị

- Thông tư liên tịch Tổng cục địa chính và Bộ tài chính số 1442/1999 ngày 21/09/1999 hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất theo Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ

- Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ quy định về điều kiện được xét cấp và không được cấp giấy chứng nhận QSD đất

Để công tác quản lý đất đai ngày càng đi vào nề nếp, phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế xã hội, ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội khoá X nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại kỳ họp thứ 4 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999

Tổng cục địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001, hướng dẫn thi hành về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất, lập hồ sơ địa chính

Ngày 21/10/2002 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 93/2002/TT-BTC quy định chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng lệ phía địa chính đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Để phù hợp với quá trình phát triển kinh tế không ngừng của đất nước trong

giai đoạn mới, nhằm quản lý chặt chẽ hơn nữa quỹ đất của quốc gia trong bối cảnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước với sự đầu tư mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài, trên nền tảng Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 ra đời và được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003

Trong nội dung tại Khoản 1 - Điều 105 - Mục 1 - Chương IV Luật Đất đai

2003 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có ghi rõ quyền của

người sử dụng đất: "Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" là nghĩa vụ

và quyền lợi của các chủ sử dụng đất và các cơ quan Nhà nước làm công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Ngay sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, để nhanh chóng đưa Luật Đất đai

đã có hiệu lực vào cuộc sống đạt kết quả cao nhất, ngày 09/02/2004 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 05/2004/CT-TTg về triển khai thi hành Luật Đất đai, tiếp đó vào ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai năm 2003

Ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính trong cả nước giúp cho quá trình thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện dễ dàng và chính xác hơn

Tiếp theo Thông tư 29/2004/TT-BTNMT và Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành tiếp các Thông tư, Nghị định, Chỉ thị hướng dẫn quá trình cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở Cụ thể:

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận QSD đất

- Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng:

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc bổ sung sửa đổi một

số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó

chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSD đất trong năm 2006

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy định về GCNQSD đất

- Thông tư số 01/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 30/TT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư số 04/TT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2006 của liên Bộ Tư Pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 14/04/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCNQSD đất như: Xác định thời hạn

sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng đất chính và mục đích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp GCNQSD đất cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 25/05/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về việc cấp Giấy CNSQD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết tranh chấp

Bên cạnh đó để tránh thất thoát về thu tiền sử dụng đất của Nhà nước, ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng

đất, áp dụng cho tất cả các cá nhân, tổ chức sử dụng đất của Nhà nước

Đi kèm với Nghị định 198/2004/NĐ-CP ban hành ngày 03/12/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004-TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất

Thấy rõ được tầm quan trọng và vai trò quản lý tài nguyên đất trong quá trình phát triển kinh tế đất nước đặc biệt trong thời kỳ toàn cầu hóa, giao lưu kinh tế phát triển mạnh, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nổi bật là việc cho phép từng điạ phương vận dụng trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp có thể hỗ trợ ổn định đời sống cho người dân gấp từ 1-5 lần giá đất Việc quy hoạch sử dụng đất cũng giúp cho công tác cấp GCNQSD đất dễ dàng và có tác động ảnh hưởng đến nhu cầu đăng ký cấp GCNQSD đất của người dân

Để phù hợp với tình hình thực tế và sự thống nhất về quản lý khi các Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với UBND Thành phố Hà Nội, các văn bản pháp quy quy định về cấp GCNQSD đất theo từng thời kỳ như sau:

- Quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 29/08/2011 về ban hành quy định cấp GCNQSD đất ở, đất ao, đất vườn liền kề khu dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội Văn bản quy định cấp GCN QSD đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 1993

- Quyết định số 23/2005/QĐ-UB-HN ngày 18/02/2005 về việc ban hành quy định về cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội Văn bản quy định cấp GCN QSD đất khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 09/05/2008 về việc ban hành quy

định về cấp GCNQSD đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư ở nước ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội Văn bản này điều chỉnh về điều kiện hộ khẩu của chủ sử dụng đất khi Luật Cư trú có hiệu lực và đề cập vấn đề chứng nhận tài sản trên đất theo quy định của Luật Xây dựng và Luật Nhà ở có hiệu lực

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 về việc ban hành quy định về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 về việc ban hành quy định về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trên đây là những văn bản của Nhà nước quy định và hướng dẫn về công tác cấp GCNQSD đất Đây là cơ sở và căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện và đẩy nhanh quá trình cấp GCNQSD đất trên địa bàn mỗi tỉnh, mỗi địa phương Những quy định này góp phần tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSD đất từng bước hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước, đưa công tác cấp GCNQSD đất thực sự đi vào cuộc sống, đảm bảo quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất và trách nhiệm quản lý của các cơ quan Nhà nước hữu quan

1.3.3 Công tác cấp GCNQSD đất, việc thực hiện các quyền sử dụng đất và những bài học từ thực tiễn

1.3.3.1 Một số nguyên tắc cấp GCNQSD đất

Cấp GCNQSD đất là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện tốt nhất

các quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép Cấp GCNQSD đất lần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả nước và được thực hiện từ cơ

sở cấp xã, phường, thị trấn

Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo đúng trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSD đất đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi trường - là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất

Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ nêu rõ:

1 GCN được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất

3 GCN được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp GCN, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì GCN được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

1.3.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSD đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp

pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất

Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi là GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định và hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ

1.3.3.3 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số

181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ , trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Sóc Sơn được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Xác định tình trạng pháp lý nhà - đất của UBND xã, phường thị trấn (nơi có đất)

Bước 2: Chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của phòng Công chứng nhà nước hoặc UBND phường (xã) nơi có đất

Bước 3: Đăng ký thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã hoặc tại Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố (thông qua Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện Sóc Sơn)

Bước 4: thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của Chi cục thuế (nếu có) Bước 5: Nhận kết quả tại UBND phường (xã) hoặc Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố (thông qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện Sóc Sơn)

1.3.4 Những bài học thực tiễn

1.3.4.1 Đối với Nhà nước

Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai Xét đến cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với ba nội dung chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp giấy chứng nhận đều đã được cấp GCNQSD đất Đối với nước ta, việc cấp GCNQSD đất có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất, giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống Hồ sơ địa chính Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai

1.3.4.2 Đối với người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, nhận thế chấp

1.3.4.3 Đối với xã hội

Hệ thống thông tin đất được xây dựng từ kết quả cấp GCNQSD đất sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng, được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội GCNQSD đất tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện

để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp, vay vốn Hệ thống thông tin đất đai tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng chống tham nhũng về đất đai

1.4 Quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1.1 Thời kỳ phong kiến Việt Nam

Theo các tài liệu lịch sử thì ở Việt Nam từ thế kỷ XI đã tiến hành công việc kiểm tra điền địa Thế kỷ XV, dưới triều đại Lê Thánh Tông, năm 1483 Luật Hồng Đức ra đời trong đó có 59 điều để điều chỉnh các quan hệ đất đai Lần đầu tiên ở nước ta, Nhà nước cho lập hệ thống địa bạ (Địa bạ sơ khai) hay còn gọi “Địa bạ Hồng Đức” để quản lý đất đai Năm 1490, triều đình cho đo đạc bản đồ để quản lý địa giới hành chính và cho ra đời “Tập bản Hồng Đức”

Năm 1806, vua Gia Long ban hành sắc luật đạc điền trong phạm vi toàn lãnh thổ và lập mỗi xã một sổ địa bạ Thời vua Minh Mạng đã xác lập quyền sở hữu

tuyệt đối của nhà vua đối với đất đai, thiết lập chế độ hạn điền và lập địa bạ hoàn chỉnh trên cả nước: trong sổ đại bạ ghi rõ ranh giới giữ công, tư điền thổ, ghi rõ qui mô diện tích các loại đất, tứ cận, ghi đủ tên các chủ sở hữu đất trên các văn tự và đồ họa tương ứng Đến đời vua Thiệu Trị thì công việc kiểm kê điền địa được thực hiện nghiêm chỉnh hơn và phải tu chỉnh lại 5 năm một lần theo sắc lệnh của nhà vua

1.4.1.2 Thời kỳ Pháp thuộc

Trong gần một trăm năm đô hộ Việt Nam, thực dân Pháp đã sử dụng địa chính vào việc điều hành kinh tế xã hội như một công cụ thống trị Thực dân Pháp

đã đo vẽ bản đồ và điều tra đất đai, lập địa bạ Sổ địa bạ là căn cứ để tính thuế, lập

sổ thuế điền thổ, áp dụng chế độ Bằng khoán đối với đất đai ở khu vực đô thị Thực dân Pháp đã chia nước ta làm 3 kỳ: Bắc kỳ, Trung kỳ, Nam kỳ và ở mỗi vùng lại áp dụng một chế độ quản lý đất đai khác nhau

- Bắc kỳ là xứ bảo hộ, thực dân Pháp cho lập bản đồ giải thửa hoặc phác họa, chỉ ở khu vực thành thị mới đo vẽ bản đồ địa chính chính xác Hệ thống địa chính gồm các bản đồ giải thửa; sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất, ghi diện tích các loại đất, tên chủ và số hiệu các thửa đất của từng chủ; sổ khai báo để theo dõi dịch chuyển đất đai

- Nam kỳ là xứ thuộc địa, thực dân Pháp áp dụng hệ thống địa chính Napoleon, thành lập bản đồ địa chính có tọa độ, cải tiến địa bạ thời Nguyễn để quản

lý đất đai Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu được hoàn thiện, trong đó có: bản đồ giải thửa; sổ địa bạ ghi văn bản lập quyền, chuyển quyền, hủy quyền và các quyết định của Tòa án; sổ địa bộ ghi tên chủ và các thửa đất thuộc quyền của chủ

- Trung kỳ là xứ nửa bảo hộ của thực dân Pháp Chúng thực hiện chế độ Bảo tồn điền trạch và Quân thủ địa chánh Hệ thống địa chính thời kỳ này gồm có: bản

đồ giải thửa, sổ địa bạ ghi các thửa đất, sổ điền bạ ghi danh sách các chủ đất và sổ tài chủ bạ ghi các khai báo và văn tự kèm theo

địa chính chủ yếu quản lý đất nông nghiệp

Ngày 3 tháng 7 năm 1958, Chính phủ ban hành Chỉ thị 334/TTg về việc tiến hành công tác địa chính thuộc Bộ Tài Chính Cơ quan này có chức năng quản lý ruộng đất và thu thuế nông nghiệp

Hiến pháp năm 1959 của Việt Nam xác nhận 3 hình thức sở hữu đất đai gồm

sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá thể Trong đó, sở hữu Nhà nước được

ưu tiên, sở hữu tập thể được khuyến khích, sở hữu cá thể bị hạn chế

Nghị quyết 548/NQ-QH ngày 25/05/1979 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội

và Nghị định số 404/Chính phủ ngày 9/11/1979 đã thành lập hệ thống cơ quan quản

lý đất đai trực thuộc Hội Đồng Bộ Trưởng và Ủy Ban Nhân Dân các cấp, thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất

Hiến pháp 1980 của Việt Nam xóa bỏ sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân về đất đai, xác quyền sở hữu toàn dân về đất đai đối với toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Quốc gia.Từ năm 1987 đến nay: Trên cơ sở Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai

1988, công tác đăng ký thống kê vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc đăng ký và cấp GCNQSD đất

và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Chính phủ ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật, pháp lệnh, Quyết định, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị để triển khai công tác quản lý Nhà nước về đất đai Chính sách đất đai đã chính thức có những thay đổi về đối tượng sử dụng đất và các quyền lợi của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai mới, thay đổi về hệ thống sổ sách phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất, lập hồ sơ địa chính

Năm 2011, Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã ban hành Thông tư 1990/2001/TT- TCĐC để đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất với những hướng dẫn rất chi tiết cụ thể trong quá trình thực hiện công tác đăng ký nhằm mục đích nâng cao chất lượng hồ sơ địa chính trong cả nước Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có nhiều sửa đổi rất cơ bản nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất, thể chế hoá kịp thời một

số chủ trương lớn về đất đai của Nhà nước đáp ứng yêu cầu của thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Để giúp cho công tác quản lý đất đai một cách hiệu quả hơn, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004, Thông tư

số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính trong cả nước, giúp quá trình thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện dễ dàng và chính xác hơn

1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ

Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ra đời đánh dấu mốc lịch sử quan trọng trong quy định quyền của người sử dụng đất Một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác pháp luật đã thực

sự quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 1993 ghi nhận người sử dụng đất có 5 quyền: Quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ Đây là bước đột

phá lớn của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất đai Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Quyền sử dụng đất được xem như quyền về tài sản, có thể giá trị được bằng tiền, nhờ đó người sử dụng đất có thể đưa QSDĐ của mình tham gia vào các giao dịch dân sự

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994

- Nghị định số 114-CP ngày 25/9/94 quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Thông tư 78-TC/TCC ngày 30/9/94 hướng dẫn thị hành Nghị định số 114-CP ngày 25/9/94 quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Luật Ngân hàng năm 1994

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 ra đời từ nội dung của chuyển QSDĐ được mở rộng thêm các quyền mới, trong đó có quyền cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Xét về khía cạnh của người sử dụng

đất thì cho thuê và cho thuê lại QSDĐ đất không khác gì nhau, đều là trường hợp người sử dụng đất cho thuê và cho thuê lại QSDĐ bằng hình thức hợp đồng

- Luật số 17/1999/QH 10 về sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều Luật thuế chuyển QSD đất

- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 29/10/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ

* Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

- Bộ Luật Dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2005

- Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004 quy định người sử dụng

đất có 9 quyền sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn, bảo lãnh bằng QSDĐ Quyền sử

dụng đất là một tính chất đặc thù của Việt Nam

Các Luật: Luật Xây dựng ngày 26/11/2003; Luật Nhà ở ngày 29/11/2005; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến xây dựng cơ bản ngày 19/6/2009; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai ngày 18/6/2009; Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 2007 ngày 21/11/2007; Luật Ngân hàng số 46/2010/ QH12

- Các Nghị định của Chính phủ: số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định, bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thu nhập cá nhân

- Các Nghị định của Chính phủ: số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 và

số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về

lệ phí trước bạ; số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Các Quyết định số: 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 và số TTg ngày 21/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu, nhà nước

140/2008/QĐ Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 01/2005/TT140/2008/QĐ BTNMT ngày 13/4/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số181/2004/NĐ-CP; số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP; số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; số16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai; Thông tư 161/2009/TT- BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản; Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 hướng dẫn sửa đổi bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập và hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thu nhập cá nhân

01/2005/TT Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT01/2005/TT BTC01/2005/TT BTNMT ngày 31/01/2008 của liên bộ: Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của liên Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn việc đăng ký thể chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Thông

tư của Bộ Tài chính: số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004; số124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ; số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 sửa đổi, bổ sung Thông tư số124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011

1.4.3 Quyền sử dụng đất ở Việt Nam và những bài học kinh nghiệm

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ 1990 đến năm 2000 nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 HTX, 5.000 doanh nghiệp Nhà nước, 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân, 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội được đáp ứng, nhà nước đã phân bố cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119ha, chiếm 76,40% diện tích tự nhiên cả nước (Đào Trung Chính, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực việc giao đất, cho thuê đất còn có những mặt hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu

tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các quyền sử dụng đất; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn, ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng nề

về cơ chế “xin cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hiện mới chỉ trong