Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố uông bí tỉnh quảng ninh

Tiếp đó Thông tư số 48/2012/TT-BTC ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặ

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, yêu cầu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 3

1.1.1 Khái niệm về giá đất 3

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 3

1.1.3 Giá đất trong điều kiện của nước ta 6

1.1.4 Một số khái niệm khác 8

1.2 Đấu giá đất của một số nước trên thế giới 8

1.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc 8

1.2.2 Đấu giá đất của Đài Loan 9

1.2.3 Đấu giá đất của Australia 10

1.2.4 Đấu giá đất của Nhật Bản 10

1.2.5 Đánh giá chung về đấu giá đất của một số nước 12

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 12

1.3.1 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị 12

1.3.2 Những quy định pháp lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 14

1.3.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 19

1.3.4 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta 21

1.4 Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật

hiện hành 21

1.4.1 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.4.2 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam 22

1.5 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương 27

1.5.1 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 27

1.5.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 28

1.5.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 29

1.5.4 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh 30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.3 Nội dung nghiên cứu 32

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố 32

2.3.2 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí trong những năm qua 32

2.3.3 Thực trạng đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí 33

2.3.4 Một số hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Uông Bí 33

2.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố 33

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 34

2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34

2.4.4 Phương pháp xử lý phân tích số liệu 35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Uông Bí 37

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 37

3.1.2 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội 38

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường 42

3.1.4 Tình hình quản sử dụng, quản lý đất đai và thị trường bất động sản của thành phố Uông Bí 43

3.2 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí trong những năm qua 50

3.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn thành phố Uông Bí 50

3.2.2 Quy chế đấu giá tài sản ở tỉnh Quảng Ninh 52

3.2.3 Quỹ đất để tổ chức đấu giá trên địa bàn thành phố Uông Bí 55

3.2.4 Đánh giá tình hình tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố Uông Bí 57

3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí 62

3.3.1 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở dân cư xen kẹt Quy hoạch khu Phong Thái - Phường Phương Nam 63

3.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung năm 2013 67

3.3.3 Thực trạng đấu giá dự án đấu giá QSD đất khu thương mại Cầu Sến, phường Phương Đông 75

3.4 Một số hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất khu vực nghiên cứu 78

3.4.1 Hiệu quả về kinh tế 78

3.4.2 Hiệu quả về xã hội 80

3.4.3 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 81

3.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Uông Bí 84

3.5.1 Kiểm định chất lượng thang đo 85

3.5.2 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 86

3.5.3 Kết quả phân tích mô hình hồi quy về sự hài lòng của người tham gia đấu giá đối với chất lượng công tác đấu giá 89

3.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất 93

3.6.1 Giải pháp về công tác tổ chức trong đấu giá quyền sử dụng đất 93

3.6.2 Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất 94

3.6.3 Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch 95

3.6.4 Đề xuất một số giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá 95

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 96

1 Kết luận 96

2 Kiến nghị 98

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

kjljljl

20 TTg Thủ tướng

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2013 44

Bảng 3.2 Các dự án đấu giá QSD được nghiên cứu tại thành phố Uông Bí 63

Bảng 3.3 Thông số chi tiết các các thửa đất thuộc Quy hoạch khu Phong Thái – Phường Phương Nam – Thành phố Uông Bí 65

Bảng 3.4 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Quy hoạch khu Phong Thái – Phường Phương Nam – Thành phố Uông Bí 66

Bảng 3.5 Thông số chi tiết các thửa đất thuộc dự án Quy hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 68

Bảng 3.6 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu Quy hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 69

Bảng 3.7 Thông số chi tiết các thửa đất thuộc khu Quy hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 70

Bảng 3.8 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu Quy hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 72

Bảng 3.9 Thông số chi tiết các thửa đất thuộc khu Quy hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 73

Bảng 3.10 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu Quy hoạch xen kẹt trong khu dân cư tại khu 12 – phường Quang Trung 74

Bảng 3.11 Thông số chi tiết các các thửa đất thuộc Quy hoạch khu thương mại Cầu Sến năm 2014 76

Bảng 3.12 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quy hoạch khu thương mại Cầu Sến năm 2014 77

Bảng 3.13 Thống kê kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất 79

Bảng 3.14 Kết quả kiểm định chất lượng thang đo 86

Bảng 3.15 Kiểm định KMO và Kiểm định Bartlett's Test 86

Bảng 3.17 Ma trận nhân tố xoay (Rotated Component Matrixa) 88

Bảng 3.18 Tóm tắt mô hình - Model Summaryb 90

Bảng 3.19 Hệ số hồi quy - Coefficientsa 90

Bảng 3.20 Vị trí quan trọng của các yếu tố 92

Bảng 3.1 Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2013 103

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản 11 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 37 Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu các loại đất thành phố Uông Bí năm 2013 43

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Giá đất luôn được cho là vấn đề nhạy cảm trong điều kiện quyền sở hữu đất thuộc về toàn dân và do Nhà nước quản lý Khi đất được Nhà nước phân phối có đền

bù, khi đất được đem bán lần đầu thì đất được chuyển giao từ tay Nhà nước sang một chủ thể khác để sử dụng; đổi lại Nhà nước nhận được một số tiền do người sử dụng đất chi trả, trong luật hiện hành gọi là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất

Việc đấu giá quyền sử dụng đất, về mặt lý thuyết có thể giúp loại trừ khả năng gian lận về giá nhờ có tính công khai và tính cạnh tranh, sòng phẳng Việc đấu giá quyền sử dụng đất cho phép Nhà nước thu được nhiều tiền nhất có thể từ việc giao hoặc cho thuê đất Nhà nước đem đất ra đấu giá nhằm mục đích tìm kiếm và chọn được người sử dụng đất nghiêm túc và chấp nhận trả giá hợp lý nhất Chính vì vậy, tăng cường việc giao đất, cho thuê đất qua hình thức bán đấu giá là một trong những chủ trương, định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai ở nước ta hiện nay nhằm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Tuy nhiên, chúng ta chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Đất đai 2003; Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ – TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số 17/2010/NĐ-

CP về Bán đấu giá tài sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định trên Tiếp đó Thông tư số 48/2012/TT-BTC ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ hướng tới chuyên nghiệp hóa hoạt động bán đấu giá tài sản, thực hiện hiệu quả pháp luật về đất đai, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân

trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố với các phương án đấu giá khác nhau

để từ đó đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài nghiên

cứu: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố

Uông Bí – tỉnh Quảng Ninh"

2 Mục đích, yêu cầu

2.1 Mục đích

- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông

Bí - tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà, nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là

mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC, 2003)

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất

là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh

tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa

tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô

chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II là địa

tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay

thâm canh trên thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở

để xác định giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng

cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu

nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục

bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao

thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh

đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất

ngày một cao hơn Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo

đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định,

giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là

đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức,

cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Luật đất đai, 2003)

Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có

nhà để ở

1.1.3 Giá đất trong điều kiện của nước ta

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật đất đai, 2003)

Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, theo đó tại điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định về Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:

1 Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

4 Giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn

cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Xét về phương diện tổng quát, giá bán QSDĐ chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động và cao hơn giá của Nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng- hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người SDĐ trong quá trình thực

hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó Nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá QSDĐ và khi Nhà nước giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến Nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn nên những người đó giàu lên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án”, thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá Đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng hiện nay

1.1.4 Một số khái niệm khác

- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận

giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao

nhất thì được

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá

rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

1.2 Đấu giá đất của một số nước trên thế giới

1.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc

Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua) tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất

thuộc sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước

về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử

dụng đất (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp

tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá Bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về Bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập và hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch

vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về Bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên

cứu thị trường bất động sản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.2 Đấu giá đất của Đài Loan

Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “người cày có ruộng” và

“bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là

sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các

chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những

đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.3 Đấu giá đất của Australia

Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi củ người thuê nhà đất và đảm bảo các quyền của chủ đất Các công tác này do văn phòng thẩm

định giá Australia (AVO) thực hiện.(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.4 Đấu giá đất của Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá

Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán

cho những khoản nợ (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần

đây (Quy trình đấu giá của Nhật Bản, 2004)

Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản

(Quy trình đấu giá của Nhật Bản, 2004)

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

(chuyển nhượng quyền

Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG

SẢN

- Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền;

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng

1.2.5 Đánh giá chung về đấu giá đất của một số nước

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật

và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, đấu giá đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Đấu giá QSDĐ có vai trò quan trọng đối với quản lý - sử dụng đất đai đặc biệt tại khu vực

và số tiền ước tính thu được)

2 Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản

Trong thị trường bất động sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ) là những hoạt động chủ yếu Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử

dụng đất trong đó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá công khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát

triển của thị trường bất động sản

3 Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường

Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây

là Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách một bên đối tác, Nhà nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối

tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ

Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cùng có chung một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu

sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất kỳ

một chủ thể nào

Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất Định giá đất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ Mặt khác, giá đất do Nhà nước quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh Do

đó, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách,

sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường

4 Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất

Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau Người tham gia đấu giá được nghiên cứu

hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá từ

đó đưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất Mức giá trúng đấu giá tạo ra

mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn

các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực

Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động

sản phát triển lành mạnh, bền vững

Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình

phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

1.3.2 Những quy định pháp lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được

áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Ngày 18/12/2003,

Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

Hiện nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh một cách chuyên biệt tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ Sau một thời gian được thực hiện theo quy trình, thủ tục riêng, việc đấu giá quyền

sử dụng đất từ nay được coi là một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước và được đặt trong một khung pháp lý chung về đấu giá tài sản, ban hành theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 24/3/2010; Nghị định này được hướng dẫn thực hiện một cách chi tiết bằng Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ

Tư pháp

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu, đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Căn cứ Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật

Đất đai (Chính phủ, 2005) Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia

thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể

về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất

a) Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

b) Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai;

- Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

a) Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

b) Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập;

- Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

c) Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng;

- Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá;

- Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

d) Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sử dụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành

e) Hàng năm, Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng

để tạo vốn thực hiện các dự án đó

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định

181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị

trường bất động sản, tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tạo thêm “sân chơi”, Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

a) Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động sau:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất;

- Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu

b) Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm

1994 đến trước khi có Luật Đất đai 2013, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường mở này theo từng lĩnh vực:

- Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số

66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế đấu thầu

- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật;

- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;

- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT

c Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành

có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất đai như sau:

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫ việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định 17/2010/NĐ-CP

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC quy định về hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.3.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

* Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví

dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung

tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn, v.v (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất

* Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

* Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường Cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung -

cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà SDĐ đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình

sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá đất cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác

1.3.4 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta

Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất,

có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

* Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường

hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

* Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp

thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá

* Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi

vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

1.4 Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật

hiện hành

1.4.1 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này phải thực hiện tối tiểu qua 3 vòng đấu)

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất Trường hợp một thửa đất có nhiều bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn người trúng đấu giá

Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo với các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi điểm. (Nguyễn Đình Bồng, 2005).

1.4.2 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam

1.4.2.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm các nội dung sau:

* Thành lập Hội đồng đấu giá

UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh phân cấp cho UBND cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức

Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, xây dựng các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương.Trường

hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì ủy quyền Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng

Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội đồng đấu giá của mình

- Thủ tục mở phiên đấu giá

+ Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc + Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá

+ Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá

+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát triển đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm thủ tục cần thiết khác

- Hình thức và trình tự đấu giá

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức trả giá cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo,

xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá công bố giá khởi điểm của vòng đấu này Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá cả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

+ Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

+ Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền

sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá + Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản hủy bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào thời điểm khác

- Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô)

để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế của địa phương

- Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

+ Địa điểm tổ chức đấu giá

+ Thành phần Hội đồng tổ chức đấu giá

+ Số người tham gia đấu giá

+ Mức giá khởi điểm

+ Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai

1.4.2.2 Quy chế đấu giá tài sản

Theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản,

quy định về quy chế đấu giá tài sản gồm các nội dung sau:

* Tiêu chuẩn đấu giá viên

1 Có phẩm chất đạo đức tốt;

2 Đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế;

3 Đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá

* Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp

1 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

2 Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề

có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp bán đấu giá tài sản)

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện

1 Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) quyết định thành lập để bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi

phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính

2 Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện gồm có đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, đại diện phòng Tài chính, phòng Tư pháp cấp huyện và đại diện các cơ quan có liên quan

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

1 Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất giá có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá

2 Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt bao gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định bán đấu giá tài sản, cơ quan tài chính, cơ quan tư pháp cùng cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan

* Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản

1 Cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau đây: a) Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;

b) Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản;

c) Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành

Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá

2 Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có)

3 Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

4 Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá

* Điểm mới của Nghị định 17/2010/NĐ - CP so với Nghị định 05/2005/NĐ-CP:

Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên; Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản; Tăng mức tiền đặt trước; Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản

1.5 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương

1.5.1 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

Là thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm

2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó, thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất

Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn TPHCM trong năm 2012 Tổng số thu ngân sách 148.909 tỉ đồng chỉ có thu từ nguồn tiền sử dụng đất đạt 218,08%

Để các quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông

tư số 23/2010/TT-BTP của Bộ Tư pháp được thực hiện một cách thống nhất, nâng cao hiệu quả hoạt động, đồng thời tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với

hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố chỉ thị Số: 18/2011/CT-UBND về việc triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản làm cơ sở cho các địa phương xây dựng quy chế phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất.(UBND thành phố Hồ Chí Minh, 2012)

1.5.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Cũng là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu giá quyền

Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua, UBND thành phố Đà Nẵng triển khai bên cạnh những thuận lợi còn gặp nhiều khó khăn, từ khâu ban hành quy chế đấu giá đến tổ chức thực hiện không tuân thủ quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, tỉ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị trường bình đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân sách nhà nước có hiệu quả

Tình trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, tạo điều kiện để một số Nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi Trách nhiệm thuộc UBND thành phố, Văn phòng UBND thành phố, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên

và Môi trường, Sở Xây dựng, Trung tâm giao dịch bất động sản thành phố (Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đà nẵng, 2011)

1.5.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, năm 2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UB ngày 14/09/2011 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Theo đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất

Dự án được thực hiện theo chủ trương của Chính phủ và sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất, hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng Kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung

Năm 2003, thành phố Hà Nội bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với 6 dự án đến hết năm 2005 Năm 2010, Hà Nội đã tổ chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ đồng Vì vậy đã giải quyết được một nguồn ngân sách lớn cho thành phố trong quá trình thực hiện các công trình trọng điểm như Cầu Thanh Trì, dự án đường 5 kéo dài Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở mới cho lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương đồng thời có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai Vì vậy, tìm hiểu giá đất giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá

quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai là một vấn đề cần thiết và quan trọng

Theo kế hoạch, năm 2013 trên địa bàn Hà Nội có 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đất nghiên cứu lập dự án là 238,5ha, dự kiến thu về khoảng 2.000 tỷ đồng cho ngân sách Song đến nay, theo thống kê của Sở KH-ĐT,

9 tháng năm 2013, công tác đấu giá QSD đất toàn thành phố mới đạt 38,6% kế hoạch với số tiền thu về là 772,4 tỷ đồng

Theo thống kê, đến hết tháng 3/2014, Hà Nội mới có 6/19 quận, huyện, thị

xã có dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 2,85 ha, thu 543 tỷ đồng Trong khi quỹ đất có thể tổ chức đấu giá tới 42,6 ha, tại 34 dự án với tổng số tiền thu từ đấu giá đất năm 2014 dự kiến vào khoảng 1.500 tỷ đồng (UBND thành phố Hà Nội, 2014)

1.5.4 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh

Những năm qua, kinh tế của tỉnh Quảng Ninh liên tục tăng trưởng và phát triển ổn định Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nói riêng đã trở thành nhu cầu đòi hỏi thực tế của nền kinh tế

Trước đây, việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất Qua

đó, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành kèm theo Quyết định số UBND ngày 15/3/2011 của UBND tỉnh đã đảm bảo đúng các trình tự thủ tục theo quy định của Pháp luật Nhiều đơn vị cấp huyện đã tổ chức bán đấu giá QSDĐ thành công, với giá trị tài sản lớn, thu chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá bán tài sản cao như: thành phố Hạ Long, thành phố Móng Cái, thành phố Cẩm Phả, thành phố Uông Bí, huyện Đông Triều,… được đảm bảo tính công khai, minh bạch, khách quan, bình đẳng, tăng thu cho ngân sách nhà nước, ngăn ngừa tham nhũng tiêu cực, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương Tuy nhiên, trước yêu cầu quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, nhất là quyền

720/2011/QĐ-sử dụng đất đòi hỏi ngày càng phải chặt chẽ, hoạt động bán đấu giá cần được tập trung và từng bước xã hội hóa mang tính chuyên nghiệp cao Vì vậy ngày 04/3/2010

Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về đấu giá tài sản; ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Ngày 15/4/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành Quyết định số 999/2013/QĐ-UBND về việc ban hành quy định tạm thời để xác định để xác định các dự án có SDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, song việc triển khai thực hiện của các cấp, các ngành còn nhiều lúng túng, bất cập như: nhiều huyện vẫn tiếp tục thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; tổ chức bán đấu giá QSDĐ theo trình tự quy định tại Quy chế bán đấu giá QSDĐ ban hành kèm theo Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 của UBND tỉnh mà không ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tổ chức bán đấu giá Cá biệt còn có những đơn vị khi tổ chức bán đấu giá QSDĐ đã vi phạm các thủ tục thông thường như: tổ chức thông báo, niêm yết việc bán đấu giá QSDĐ không đủ số lượng và thời gian quy định; biên bản bán đấu giá QSDĐ áp dụng văn bản đã hết hiệu lực… gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi thẩm định, phê duyệt kết quả bán đấu giá Đến nay sau 3 năm triển khai thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP của chính phủ, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt của Tỉnh Quảng Ninh được triển khai nhịp nhàng, đúng kế hoạch Tuy nhiên việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, do sự trầm lắng của thị trường nhà đất cùng với các nguyên nhân khác như vị trí, mức giá các quỹ đất đấu giá chưa thực sự hấp dẫn nên số ô đất đấu giá thành công chiếm

tỷ lệ thấp so với quỹ đất đưa vào đấu giá

Mặt khác mật độ tổ chức các cuộc đấu giá chưa nhiều do vậy quá trình thực hiện tổ chức đấu giá của Tỉnh Quảng Ninh chưa bộc lộ khó khăn, vướng mắc đáng kể Trong thời điểm hiện tại Hội đồng đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt của tỉnh vẫn đảm nhiệm tốt nhiệm vụ đó là tổ chức thành công các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo an toàn, đúng trình tự theo quy định (Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh, 2014)

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở các khu dân cư xen kẹt, Dự án đấu giá đất khu thương mại ở trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Các khu vục nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, Quảng Ninh, cụ thể như sau:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu dân cư Phong Thái - Phường Phương Nam năm 2012

- Dự án bán đấu giá QSDĐ khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung năm 2013

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu thương mại Cầu Sến, phường Phương Đông 2014

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố

- Đặc điểm điều kiện tự nhiên

- Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường

- Tình hình quản sử dụng, quản lý đất đai và thị trường bất động sản của thành phố Uông Bí

2.3.2 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí trong những năm qua

- Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn thành phố Uông Bí

- Quy chế đấu giá tài sản ở tỉnh Quảng Ninh

- Quỹ đất để tổ chức đấu giá trên địa bàn thành phố Uông Bí

- Đánh giá tình hình thực hiện các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố Uông Bí

2.3.3 Thực trạng đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí

- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở dân cư xen kẹt Quy hoạch khu Phong Thái - Phường Phương Nam năm 2012

- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung năm 2013

- Thực trạng đấu giá dự án đấu giá QSD đất khu thương mại Cầu Sến, phường Phương Đông năm 2014

2.3.4 Một số hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Uông Bí

- Hiệu quả về kinh tế

- Hiệu quả về xã hội

- Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai

2.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

- Kiểm định chất lượng thang đo

- Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA

- Kết quả phân tích mô hình hồi quy về sự hài lòng của người tham gia đấu giá đối với chất lượng công tác đấu giá QSDĐ

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Giải pháp về công tác tổ chức trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch

- Đề xuất một số giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá