2. Mục đích, yêu cầu
1.4.2. Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam
1.4.2.1. Quy chếđấu giá quyền sử dụng đất
Theo Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm các nội dung sau:
* Thành lập Hội đồng đấu giá
UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá. Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh phân cấp cho UBND cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức.
Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, xây dựng các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương.Trường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23
hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì ủy quyền Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng.
Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội đồng đấu giá của mình.
* Tổ chức đấu giá
- Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc đấu giá. Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập hội đồng đấu giá. Các thành viên tham gia Hội đồng này gồm đại diện các cơ quan, Ban, ngành theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Quy chế.
- Thủ tục mở phiên đấu giá.
+ Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc. + Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá.
+ Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá.
+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát triển đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm thủ tục cần thiết khác.
- Hình thức và trình tự đấu giá.
+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức trả giá cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24
xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá công bố giá khởi điểm của vòng đấu này. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá cả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành. Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định.
+ Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
+ Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá.
+ Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản hủy bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào thời điểm khác.
- Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương. Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế của địa phương.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25
Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:
+ Địa điểm tổ chức đấu giá.
+ Thành phần Hội đồng tổ chức đấu giá. + Số người tham gia đấu giá.
+ Mức giá khởi điểm. + Mức giá bỏ cao nhất. + Mức giá bỏ thấp nhất. + Kết luận.
+ Hiệu lực: (đối với vòng đấu cuối cùng) + Ngày bàn giao đất.
+ Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai.
1.4.2.2. Quy chếđấu giá tài sản
Theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản,
quy định về quy chế đấu giá tài sản gồm các nội dung sau:
* Tiêu chuẩn đấu giá viên
1. Có phẩm chất đạo đức tốt;
2. Đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế; 3. Đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá.
* Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp
1. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.
2. Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp bán đấu giá tài sản).
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện
1. Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) quyết định thành lập để bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26
phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
2. Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện gồm có đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, đại diện phòng Tài chính, phòng Tư pháp cấp huyện và đại diện các cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
1. Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất giá có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá.
2. Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt bao gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định bán đấu giá tài sản, cơ quan tài chính, cơ quan tư pháp cùng cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan.
* Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản
1. Cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau đây: a) Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;
b) Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản;
c) Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27
Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá.
2. Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có).
3. Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
4. Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá.
* Điểm mới của Nghịđịnh 17/2010/NĐ - CP so với Nghịđịnh 05/2005/NĐ-CP:
Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên; Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản; Tăng mức tiền đặt trước; Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản.