2. Mục đích, yêu cầu
1.5.2. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
Cũng là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất .
Đây cũng là địa phương sớm thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhất trong cả nước, qua kết quả thu được từ dự án Trung tâm Thương mại - Dịch vụ, UBND thành phố Đà Nẵng đã thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều mô hình đấu giá.
Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp,và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá. Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND TP. Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua, UBND thành phố Đà Nẵng triển khai bên cạnh những thuận lợi còn gặp nhiều khó khăn, từ khâu ban hành quy chế đấu giá đến tổ chức thực hiện không tuân thủ quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, tỉ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị trường bình đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân sách nhà nước có hiệu quả.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29
Tình trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, tạo điều kiện để một số Nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi. Trách nhiệm thuộc UBND thành phố, Văn phòng UBND thành phố, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Trung tâm giao dịch bất động sản thành phố. (Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đà nẵng, 2011).
1.5.3. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, năm 2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UB ngày 14/09/2011 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất.
Dự án được thực hiện theo chủ trương của Chính phủ và sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất, hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng. Kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung.
Năm 2003, thành phố Hà Nội bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với 6 dự án đến hết năm 2005. Năm 2010, Hà Nội đã tổ chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ đồng. Vì vậy đã giải quyết được một nguồn ngân sách lớn cho thành phố trong quá trình thực hiện các công trình trọng điểm như Cầu Thanh Trì, dự án đường 5 kéo dài... Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở mới cho lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương đồng thời có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai...Vì vậy, tìm hiểu giá đất giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30
quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai là một vấn đề cần thiết và quan trọng.
Theo kế hoạch, năm 2013 trên địa bàn Hà Nội có 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đất nghiên cứu lập dự án là 238,5ha, dự kiến thu về khoảng 2.000 tỷ đồng cho ngân sách. Song đến nay, theo thống kê của Sở KH-ĐT, 9 tháng năm 2013, công tác đấu giá QSD đất toàn thành phố mới đạt 38,6% kế hoạch với số tiền thu về là 772,4 tỷ đồng.
Theo thống kê, đến hết tháng 3/2014, Hà Nội mới có 6/19 quận, huyện, thị xã có dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 2,85 ha, thu 543 tỷ đồng. Trong khi quỹ đất có thể tổ chức đấu giá tới 42,6 ha, tại 34 dự án với tổng số tiền thu từ đấu giá đất năm 2014 dự kiến vào khoảng 1.500 tỷ đồng. (UBND thành phố Hà Nội, 2014).
1.5.4. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh
Những năm qua, kinh tế của tỉnh Quảng Ninh liên tục tăng trưởng và phát triển ổn định. Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nói riêng đã trở thành nhu cầu đòi hỏi thực tế của nền kinh tế.
Trước đây, việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. Qua đó, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành kèm theo Quyết định số 720/2011/QĐ- UBND ngày 15/3/2011 của UBND tỉnh đã đảm bảo đúng các trình tự thủ tục theo quy định của Pháp luật. Nhiều đơn vị cấp huyện đã tổ chức bán đấu giá QSDĐ thành công, với giá trị tài sản lớn, thu chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá bán tài sản cao như: thành phố Hạ Long, thành phố Móng Cái, thành phố Cẩm Phả, thành phố Uông Bí, huyện Đông Triều,… được đảm bảo tính công khai, minh bạch, khách quan, bình đẳng, tăng thu cho ngân sách nhà nước, ngăn ngừa tham nhũng tiêu cực, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương.
Tuy nhiên, trước yêu cầu quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, nhất là quyền sử dụng đất đòi hỏi ngày càng phải chặt chẽ, hoạt động bán đấu giá cần được tập trung và từng bước xã hội hóa mang tính chuyên nghiệp cao. Vì vậy ngày 04/3/2010
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31
Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về đấu giá tài sản; ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Ngày 15/4/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành Quyết định số 999/2013/QĐ-UBND về việc ban hành quy định tạm thời để xác định để xác định các dự án có SDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, song việc triển khai thực hiện của các cấp, các ngành còn nhiều lúng túng, bất cập như: nhiều huyện vẫn tiếp tục thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; tổ chức bán đấu giá QSDĐ theo trình tự quy định tại Quy chế bán đấu giá QSDĐ ban hành kèm theo Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 của UBND tỉnh mà không ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tổ chức bán đấu giá. Cá biệt còn có những đơn vị khi tổ chức bán đấu giá QSDĐ đã vi phạm các thủ tục thông thường như: tổ chức thông báo, niêm yết việc bán đấu giá QSDĐ không đủ số lượng và thời gian quy định; biên bản bán đấu giá QSDĐ áp dụng văn bản đã hết hiệu lực… gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi thẩm định, phê duyệt kết quả bán đấu giá.
Đến nay sau 3 năm triển khai thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP của chính phủ, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt của Tỉnh Quảng Ninh được triển khai nhịp nhàng, đúng kế hoạch. Tuy nhiên việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, do sự trầm lắng của thị trường nhà đất cùng với các nguyên nhân khác như vị trí, mức giá các quỹ đất đấu giá chưa thực sự hấp dẫn... nên số ô đất đấu giá thành công chiếm tỷ lệ thấp so với quỹ đất đưa vào đấu giá.
Mặt khác mật độ tổ chức các cuộc đấu giá chưa nhiều do vậy quá trình thực hiện tổ chức đấu giá của Tỉnh Quảng Ninh chưa bộc lộ khó khăn, vướng mắc đáng kể. Trong thời điểm hiện tại Hội đồng đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt của tỉnh vẫn đảm nhiệm tốt nhiệm vụ đó là tổ chức thành công các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo an toàn, đúng trình tự theo quy định. (Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh, 2014).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng nghiên cứu
Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở các khu dân cư xen kẹt, Dự án đấu giá đất khu thương mại ở trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
2.2. Phạm vi nghiên cứu
Các khu vục nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, Quảng Ninh, cụ thể như sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu dân cư Phong Thái - Phường Phương Nam năm 2012.
- Dự án bán đấu giá QSDĐ khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung năm 2013.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu thương mại Cầu Sến, phường Phương Đông 2014.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố.
- Đặc điểm điều kiện tự nhiên.
- Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường. - Tình hình quản sử dụng, quản lý đất đai và thị trường bất động sản của thành phố Uông Bí.
2.3.2. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sửdụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí trong những dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí trong những dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí trong những năm qua
- Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn thành phố Uông Bí.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 33
- Quỹ đất để tổ chức đấu giá trên địa bàn thành phố Uông Bí.
- Đánh giá tình hình thực hiện các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố Uông Bí.
2.3.3. Thực trạng đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí thành phố Uông Bí
- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở dân cư xen kẹt Quy hoạch khu Phong Thái - Phường Phương Nam năm 2012.
- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung năm 2013.
- Thực trạng đấu giá dự án đấu giá QSD đất khu thương mại Cầu Sến, phường Phương Đông năm 2014.
2.3.4. Một số hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phốUông Bí Uông Bí
- Hiệu quả về kinh tế - Hiệu quả về xã hội
- Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai
2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố bàn thành phố
- Kiểm định chất lượng thang đo
- Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA
- Kết quả phân tích mô hình hồi quy về sự hài lòng của người tham gia đấu giá đối với chất lượng công tác đấu giá QSDĐ
2.3.6. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghịđối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Giải pháp về công tác tổ chức trong đấu giá quyền sử dụng đất. - Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất. - Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí giai đoạn 2012 - 2014. Tôi đã chọn một số dự án điển hình về quy mô, số lượng và tính chất để đi sâu phân tích bao gồm:
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu dân cư Phong Thái - Phường Phương Nam năm 2012.
+ Dự án bán đấu giá QSDĐ khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung năm 2013.
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu thương mại Cầu Sến, phường Phương Đông năm 2014.
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài. Nguồn từ các cơ quan trung ương, các cơ quan của thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu, trường đại học.
2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
- Các số liệu sơ cấp được thực hiện qua việc trực tiếp phỏng vấn các cá nhân