2. Mục đích, yêu cầu
3.4.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất còn mang lại hiệu quả quan trọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện cụ thể như sau:
- Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm đặc thù đã tham gia vào thị trường bất động sản và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá QSDĐ là biện pháp khai thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay.
- Thông qua đấu giá QSDĐ, có thể thực hiện công tác giao đất và GCNQSDĐ được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ vì nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết. Tại Thành phố Uông Bí, UBND tỉnh Quảng Ninh có chủ trương, đối với các Dự án có tổ chức đấu giá QSDĐ thì thủ tục giao do UBND Thành phố xem xét quyết định, không qua lập thủ tục tại xã, phường, chỉ sau khi thực hiện việc cắm mốc giao đất ngoài thực địa mới có sự tham gia của cán bộ địa chính xã, phường. Với 3 dự án nghiên cứu trong phạm vi của đề tài đã nêu trên, có tổng số 66 lô đất được đấu giá, đến nay thành phố Uông Bí đã thực hiện xong việc giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá. Việc cơ bản hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ này đã tạo niềm tin đối với người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho Phòng TNMT trong việc quản lý quỹ đất đã giao.
- Để thực hiện được việc đấu giá QSDĐ hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, giữa các dự án thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82
dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi. Chính vì vậy mà quy hoạch đô thị cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch.
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và đúng pháp luật.
- Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường hơn, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh, góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Kết quả đấu giá QSDĐ giai đoạn này trên địa bàn thành phố Uông Bí cho thấy, giá khởi điểm và giá trúng đấu giá không có sực chênh lệch nhiều, người có nhu cầu thực sự và có khả năng tài chính đáp ứng sẽ là người lựa chọn được thửa đất mình mong đợi mà không có sự cạnh tranh quá gay gắt giữa những người đấu giá với nhau.
Do đó, cùng với một mục đích là khai thác quỹ đất huy động nguồn vốn cho ngân sách, cơ chế đấu giá QSDĐ đã có những ưu thế vượt trội so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng được áp dụng tại nhiều địa phương trong một thời gian dài trước đây.
- Đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, các đối tượng tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực địa đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, họ sẽ mua được đất với giá do mình đã xác định và thường thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
- Người tham gia đấu giá không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.
- Đấu giá QSDĐ đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83
Đánh giá chung những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất:
- Việc tổ chức đấu giá QSDĐ của Hội đồng đấu giá trường hợp đặc biệt đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định. Tuy nhiên trên địa bàn thành phố Uông Bí, trong công tác đấu giá QSDĐ, việc xây dựng bước giá cho mỗi lần trả giá chưa được quy định cụ thể dẫn đến việc trả giá cho ô đất của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm là rất thấp (có trường hợp người đấu giá thành chỉ trả giá đấu giá cho ô đất chênh lệch chưa vượt quá 50.000 đồng).
- Việc xác định mức giá sàn (giá khởi điểm) như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường. Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất tại nhiều khu thấp so với giá thị trường chính là nhằm bình ổn thị trường BĐS. Tuy nhiên, cũng cần thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát với giá thị trường để chống tiêu cực.
- Hình thức đấu giá bỏ phiếu kín giá mua ô đất chưa phát huy được giá bán cao nhất đối với ô đất có lợi thế như đấu giá bằng miệng dẫn đến mục tiêu thu tiền tối đa cho ngân sách không được như mong muốn. Hình thức đấu giá này mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án có thể hoàn thành công tác đấu giá trong 2 đến 3 ngày nhưng kết quả đấu giá không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất.
- Việc điều tra khả năng tài chính và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực và xây dựng giá khởi điểm cho các ô đất đấu giá còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá QSDĐ trong thời gian gần đây còn người đăng ký tham gia.
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động động công khai và quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc và hiệu quả chưa cao; Việc sắp xếp lịch đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch của thành phố phê duyệt có phần cứng nhắc trong thời điểm thị trường kém sôi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84
động dẫn đến số ô đất bán đấu giá không được nhiều, số tiền trúng đấu giá so với giá khởi điểm của ô đất là không cao.
- Thủ tục để đưa một lô đất vào đấu giá hiện nay còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá còn mất nhiều thời gian. Mặt khác sau khi thực hiện xong việc đấu giá thì việc triển khai các thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ của các cơ quan nhà nước đôi lúc còn chậm gây thiệt thòi và tâm lý không hài lòng cho tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt cụ thể.
- Về mức tiền bảo lãnh (tiền đặt cọc) qui định thấp hơn 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn như hiện nay là hơi thấp, vì vẫn còn hiện tượng một số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với nhau để cùng đấu giá hoặc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ 2 được thừa nhận trúng giá. Để loại bỏ những hiện tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo sự ràng buộc cả 2 phía trong quá trình thực hiện đấu giá đất.
- Phương thức đấu giá theo lô lớn đã không phát huy được hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách.
- Quy chế đấu giá còn có bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được UBND thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất.
- Công tác kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đấu giá lên cao. Người mua chưa chắc đã mua được thửa đất muốn mua, có trường hợp bị ngừng đấu giá.
3.5. Các nhân tốảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí
Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85
Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Uông Bí tôi đã tiến hành thực hiện phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác đấu giá thông qua việc xây dựng bảng phỏng vấn đánh giá tác động của từng yếu tố đến công tác đấu giá QSDĐ từ đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
Số liệu sử dụng trong nghiên cứu được thu thập từ kết quả khảo sát 100 người là những người tham gia đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu tại thành phố Uông Bí năm 2012-2014. Số liệu được xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS, kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha và mô hình phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis).
Nghiên cứu đã sử dụng mô hình phân tích chất lượng công tác đấu giá QSDĐ, kiểm định thang đo về mức đô hài lòng về chất lượng công tác đấu giá của những người tham gia trực tiếp buổi đấu giá bằng cách sử dụng thang đo Liker cho điểm từ 1-5 với 1 hoàn toàn không đồng ý và 5 hoàn toàn đồng ý. Luận văn chọn phỏng vấn 100 người, là những cá nhân đã tham gia đấu giá tại 3 dự án trên, bao gồm:
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quy hoạch khu dân cư Phong Thái - Phường Phương Nam. (có 62 người tham gia đấu giá, 16 người trúng đấu giá, chọn phỏng vấn 20 người),
+ Dự án bán đấu giá QSDĐ khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẹt khu 12 – phường Quang Trung. (có 135 người tham gia đấu giá, 43 người trúng đấu giá, chọn phỏng vấn 40 người),
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu thương mại Cầu Sến, phường Phương Đông. (có 67 người tham gia đấu giá, 17 người trúng đấu giá, chọn phỏng vấn 40 người)
- Nội dung bảng hỏi để phỏng vấn tập trung làm rõ ý kiến đánh giá của những người đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án lựa chọn.