- Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế
3.5.6. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
dịch như thế chấp, bảo lãnh nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục đăng ký để được cấp GCNQSDĐ hay các quyết định giao đất.
3.5.6. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất sử dụng đất
Trên địa bàn huyện Sóc Sơn người dân ngày càng trở nên năng động hơn để phát triển kinh tế gia đình do đó việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằn quyền sử dụng đất là một trong những quyền được thực hiện tương đối nhiều. Có nhiều lý do để người dân thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh trong đó lý do để có vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh chiếm 90,3%, lý do khác (lấy tiền cho con cái lao động xuất khẩu, du học, trả nợ...) chiếm 9,7%.
Kết quả thống kê thực trạng thực hiện quyền thế chấp ở 3 xã thể hiện ở bảng 3.14 được tổng hợp như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75
Bảng 3.14. Thực trạng thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh tại 3 xã nghiên cứu
Năm Tổng số trường hợp
ĐỊA BÀN
Xã Tiên Dược Xã Đông Xuân Xã Nam Sơn
2004 10 9 1 0 2005 35 15 14 6 2006 36 18 10 8 2007 72 27 31 14 2008 109 52 41 16 2009 114 45 51 18 2010 189 72 57 60 2011 134 57 46 31 2012 62 25 23 14 2013 73 18 32 23 Tổng cộng: 834 338 306 190
Nguồn: Số liệu thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn
Nhìn vào bản trên ta thấy, năm 2008: 109 trường hợp, năm 2009: 114 trường hợp, năm 2010: 189 trường hợp; năm 2011: 134 trường hợp. Trong giai đoạn này, do ảnh hưởng của thông tin quy hoạch và cơn sốt đất nên nhu cầu vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tăng đột biến so với các năm. Nhu cầu vay vốn tăng thông qua các hình thức thế chấp, bảo lãnh phù hợp với việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này. Đồng thời, thủ tục thế chấp, vay vốn được Nhà nước quy định chặt chẽ hơn khi người dân mang quyền sử dụng đất làm tài sản đăng ký tín dụng, được xác định tại cơ quan quản lý đất đai do vậy các rủi ro về nợ xấu đối với Ngân hàng giảm nhiều.
Năm 2012 các trường hợp giao dịch giảm vì thị trường nhà đất bắt đầu trầm lắng và Nhà nước đã có các văn bản, chính sách thắt chặt cho vay tín dụng, đặc biệt là hạn chế thế chấp bằng QSD đất, đầu tư để kinh doanh bất động sản. Do đó năm 2012 tỷ lệ cho vay chỉ chiếm 50% so với thời kỳ sôi động. Ngoài ra, còn nhiều nguyên dân khác cũng tác động không nhỏ đến tình hình phát triển KTXH trên địa bàn.
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên và môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Năm 2003, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất được thực hiện tại UBND xã theo quy định tại Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội. Khi người sử dụng đất muốn thế chấp tài sản là thửa đất thì đến xác nhận tại UBND cấp xã theo quy định tại Quyết định 158/2002/QĐ-UB và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất thế chấp không được cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai đăng ký biến động, sau đó Ngân hàng chịu trách nhiệm về tài sản thế chấp, nếu phát sinh tranh chấp tài sản thì cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai không nắm được giao dịch giữa người sử dụng đất và Ngân hàng. Đây cũng là mặt hạn chế về quy định pháp luật, nên trong giai đoạn này số trường hợp thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng không nhiều.
Từ năm 2004 đến năm 2013, người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất để vay vốn ngân hàng thì đến Phòng Tài nguyên và môi trường huyện (đối với Giấy chứng nhận do huyện cấp), Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (đối với Giấy chứng nhận do thành phố cấp) theo quy định tại Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Các năm 2008, 2009, 2010, 2011 là những năm người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất rất nhiều, chiếm đến 62,9% tổng 10 năm (từ năm 2004 đến năm 2013). Điều này nói lên người sử dụng đất đã được thực hiện quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 thế chấp QSD đất thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nên kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, chúng ta cần đánh giá công sức không nhỏ của bộ máy hành chính nhà nước trong việc phục vụ xã hội, thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn: từ 5 ngày xuống 1 ngày làm việc.
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thể hiện ở Bảng 3.15 được tổng hợp từ Phụ lục 10. Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại các xã nghiên cứu Stt Chỉ tiêu Đvt Xã Tiên Dược Xã Đông Xuân Xã Nam Sơn Tổng 1. Tổng số trường hợp thế chấp trường hợp 18 9 4 31 Trong đó: Đất ở 15 6 3 24 Đất vườn, ao liền kề 3 3 3 7 2. Diện tích m2 1.422 765 2.852 5.039 3. Thời hạn thế chấp trường hợp 3.1 1-3 năm (trường hợp) 16 6 4 26 3.2. 3-5 năm (trường hợp) 2 3 0 5 3.3. 5-10 năm (trường hợp) 0 0 0 0 4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp trường hợp 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 17 9 4 30 4.2. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 0 0 1 4.3. Giấy tờ viết tay 0 0 0 0 5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp trường hợp 5.1. GCNQSDĐ 17 9 4 30 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 1 0 0 1 5.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78 Từ Bảng 3.15 cho thấy, số trường hợp thế chấp, bảo lãnh ở xã Tiên Dược và Đông Xuân có 27 trường hợp, chiếm 87,1% tổng số trường hợp. Ở 2 xã này đa số các hộ kinh doanh buôn bán đều sử dụng QSDĐ để thế chấp, bảo lãnh vay vốn hàng năm. QSDĐ thực sự đóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của họ. Chính vì vậy, cả thời kỳ ở xã Tiên Dược có 17 trường hợp thế chấp (chiếm 54,8% tổng số trường hợp), trong đó chủ yếu là thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở (15 trường hợp), thế chấp đất vườn là3 trường hợp, xã Đông Xuân có 9 trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng 50% số trường hợp tại xã Tiên Dược, bằng 225% số trường hợp tại xã Nam Sơn.
Hầu hết các trường hợp thế chấp, bảo lãnh tại các xã đều có thời hạn thế chấp từ 1-3 năm, số trường hợp còn lại thế chấp 1-12 tháng và từ 3-5 năm. Do yêu cầu của việc đăng ký giao dịch đảm bảo, hầu hết giấy tờ thế chấp, bảo lãnh tại 3 xã đều có GCNQSDĐ và có 97% số trường hợp hoàn tất các thủ tục. Số còn lại do chỉ có giấy tờ hợp pháp khác nên số trường hợp không khai báo với cơ quan Nhà nước chiếm 3,0%.
Ở xã Nam Sơn người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp nên họ ít sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ, chỉ có 4 trường hợp chiếm 12,9% tổng số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã điều tra. Ở xã này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền để phát triển sản xuất, kinh doanh buôn bán của mình, thời hạn thế chấp ngắn từ 1-3 năm. Toàn bộ số trường hợp thế chấp đã có Giấy CNQSDĐ và hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước.
Từ Bảng 3.15 cho thấy, tổng số 31 trường hợp hộ gia đình, cá nhân của 3 xã nghiên cứu được hỏi ý kiến về việc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất có 97% hộ gia đình, cá nhân đã hoàn tất các thủ tục tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một dấu hiệu tốt cho thấy người dân đã nhận thức được ý thức trách nhiệm của mình khi tham gia giao dịch. 97% hộ gia đình thực hiện thủ tục thế chấp, bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng, chỉ có 3,2% vay nợ tư nhân ngắn hạn với lãi suất cao.
Hầu hết hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng cho vay ở mức bằng 70% giá trị quyền sử dụng đất, 10% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng cho vay ở mức từ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 50% đến 60% giá trị quyền sử dụng đất, 20% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng cho vay ở mức từ 70% đến 90% giá trị quyền sử dụng đất. Cũng đã có một số trường hợp cán bộ tín dụng Ngân hàng câu kết với người vay định giá quyền sử dụng đất nhiều hơn thực tế để trục lợi, tuy nhiên các Ngân hàng đã phát hiện và sớm ngăn chặn không để lại hậu quả xấu.
Hiện nay, thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn. Ngân hàng chỉ cho thế chấp, bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất ở và buộc người dân phải đăng ký với cơ quan Nhà nước. Đối với đất nông nghiệp, theo quy định của pháp luật cũng được thế chấp, bảo lãnh nhưng mục đích sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng loại đất này, pháp luật quy định rất chặt chẽ, người dân chỉ được sử dụng vốn vay vào sản xuất nông nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất - kinh doanh nói chung hoặc tiêu dùng nên hạn chế việc thế chấp của người dân.
Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên và môi trường đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với Ngân hàng. Cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình.